Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00352

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00352

VB.2024.00359

Urteil

der

1. Kammer

vom 5. Februar 2026

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),

Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter José Krause,

Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Aus VB.2024.00352:

1. A AG,

2. B,

beide vertreten durch RA C und/oder RA D,

Aus VB.2024.00359:

E AG,

vertreten durch RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

1. G AG,

vertreten durch RA H,

2. Gemeinderat Schwerzenbach,

vertreten durch RA I,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 22. August 2022 erteilte der Gemeinderat Schwerzenbach der G AG

unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau der

Wohnüberbauung J-Areal mit 128 Wohnungen, Atelier-, Büro- und

Gewerbeflächen sowie einer Tiefgarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01

und 02 an der K-Strasse in Schwerzenbach. Gleichzeitig eröffnete der Gemeinderat Schwerzenbach die im

koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 19. Mai 2022 betreffend Lage an einer Staatsstrasse, Einbauten

im Grundwasserträger, Lage im Gewässerraum, Einhaltung der

Lärmbelastungsgrenzwerte und Erdwärmesonden.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob die E AG mit Eingabe vom 5. Oktober

2022.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die

Aufhebung der Entscheide. Gleichentags erhoben die A AG und B gemeinsam

ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht mit dem nämlichen Antrag. Am

15.

Juni 2023 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts in

Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom

8.

Mai 2024 vereinigte das Baurekursgericht die Rekursverfahren und wies

die Rekurse ab, soweit es darauf eintrat. Die Kosten des Verfahrens, bestehend

aus Fr. 17'500.- Gerichtsgebühr und Fr. 750.- Zustellkosten (total

Fr. 18'250.-), auferlegte es zur Hälfte der E AG sowie zu je einem

Viertel der A AG und B. Im gleichen Verhältnis verpflichtete es diese, der

G AG je eine Umtriebsentschädigung von Fr. 2'000.- (total

Fr. 4'000.-) zu bezahlen.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid gelangten die A AG und B mit Beschwerde vom 14. Juni

2024.

gemeinsam an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die

Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts sowie die "Abweisung"

des im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 11. März 2022 publizierten

Baugesuchs für die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02. Eventuell beantragten

sie, die Sache zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens an die Vorinstanz

zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegner, eventuell der Vorinstanz. Das Verwaltungsgericht eröffnete

daraufhin das Verfahren VB.2024.00352.

Das

Baurekursgericht beantragte am 3. Juli 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Die Baudirektion des Kantons Zürich beantragte am 15. August 2024 ebenfalls die Abweisung der

Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 21. August 2024 beantragte die G AG,

die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Der Gemeinderat

Schwerzenbach beantragte mit Beschwerdeantwort vom 29. August 2024 die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.

Innert

erstreckter Frist replizierten die A AG und B am 10. Oktober 2024 mit

unveränderten Anträgen. Am 24. Oktober 2024 teilte der Gemeinderat

Schwerzenbach mit, auf das Einreichen einer Duplik zu verzichten. Die G AG

duplizierte tags darauf unter

Festhalten an den gestellten Anträgen. Die Triplik der A AG und von

B erging innert erstreckter Frist am 25. November 2024 mit weiterhin

unveränderten Anträgen.

B. Am

18.

Juni 2024 erhob die E AG beim Verwaltungsgericht ebenfalls

Beschwerde gegen den Rekursentscheid und beantragte dessen Aufhebung sowie die

Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Eventuell sei die Sache zur

Ergänzung der Sachverhaltsermittlung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz

zurückzuweisen. Bei Abweisung der Beschwerde in der Sache seien die Kosten des

Rekursverfahrens in Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des

Anfechtungsobjekts auf Fr. 10'000.- Gerichtsgebühr und Fr. 750.-

Zustellungsgebühr festzusetzen und das Total von Fr. 10'750.- zu einem

Siebtel der privaten Rekursgegnerin, zu zwei Siebteln ihr (Rekurrentin 1)

und zu vier Siebteln der Rekurrentin 2 aufzuerlegen sowie die zu ihren

Lasten zugesprochene Umtriebsentschädigung in Abänderung von Dispositiv-Ziffer IV

des Anfechtungsobjekts auf Fr. 1'500.- zu reduzieren. Sodann beantragte

sie die Durchführung eines Augenscheins vor Ort; alles unter den gesetzlichen

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Verwaltungsgericht eröffnete daraufhin

das Verfahren VB.2024.00359.

Das

Baurekursgericht beantragte am 3. Juli 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Die Baudirektion des Kantons Zürich beantragte am 19. August 2024 ebenfalls die Abweisung der

Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 26. August 2024 beantragte die G AG,

die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführerin. Der Gemeinderat

Schwerzenbach beantragte mit Beschwerdeantwort vom 28. August 2024 die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Innert

erstreckter Frist replizierte die E AG am 10. Oktober 2024 unter Festhalten an den gestellten

Anträgen. Am 24. Oktober 2024 teilte der Gemeinderat Schwerzenbach mit,

auf das Einreichen einer Duplik zu verzichten. Die G AG duplizierte tags darauf und hielt an den

gestellten Anträgen fest. Die Triplik der E AG erging innert

erstreckter Frist am 24. November 2024 unter Festhalten an den gestellten Anträgen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

Beschwerdeführenden sind als Eigentümer bzw. Mieter einer dem Baugrundstück

direkt benachbarten Liegenschaft legitimationsbegründend im Sinne von

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

betroffen. Nachdem auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerden einzutreten.

2.

Die Beschwerden

richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen

denselben Sachverhalt und werfen mehrheitlich dieselben Rechtsfragen auf. Es

rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren

VB.2024.00352 und VB.2024.00359 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit

Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008

[ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im

Verfahren VB.2024.00352.

3.

In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin aus

VB.2024.00359 die Durchführung eines Augenscheins.

3.1

Aus verfahrensökonomischen Gründen ist es

zulässig, dass sich eine Rechtsmittelinstanz, insbesondere das

Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des vorinstanzlichen Augenscheins abstützt

und auf die Durchführung eines eigenen Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt,

dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein

beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 7 N. 81).

3.2

Vorliegend

ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinne von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne und weiteren

(Baugesuchs-)Unterlagen, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich

wiedergeben, möglich. Insbesondere auch hinsichtlich der verkehrstechnischen

Situation ist namentlich anhand der anlässlich des vorinstanzlichen

Abteilungsaugenscheins erstellten Fotografien der Sachverhalt rechtsgenügend

erstellt. Auf einen weiteren Augenschein durch das Verwaltungsgericht kann

daher verzichtet werden.

4.

4.1

Die

Baugrundstücke mit einer Gesamtfläche von insgesamt ca. 11'000 m2

liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Schwerzenbach vom 12. April 1996 (BZO) in der Industriezone I2 mit

Sonderbauvorschriften. Sie sind Gegenstand des rechtskräftig festgesetzten

privaten Gestaltungsplans "J-Park" vom 9. Mai 2011 (nachfolgend:

GP). Zudem liegen sie im Perimeter des zurzeit sistierten Quartierplans "L"

und sind mit einem Quartierplanbann (§ 150 PBG) belegt. Sie grenzen im

Nordosten an die M-Strasse (Staatsstrasse), im Nordwesten an die N-Strasse

(Hauptverkehrsstrasse) sowie im Südwesten und Südosten an die K-Strasse an. Das

Areal liegt sodann im Grundwassergebiet.

4.2

Die

Bauherrschaft plant die Erstellung einer Überbauung mit 128 Wohnungen, 4 Atelierräumen

und 3 Gewerbeflächen im Erdgeschoss, 4 Büroeinheiten in den

Obergeschossen sowie einer Unterniveaugarage mit 71 Auto- und 14 Motorrad-Abstellplätzen.

Die Baukörper sind als Blockrandbebauung um einen begrünten Innenhof

angeordnet.

5.

Die Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren rügen eine

Verletzung des Quartierplanbanns (§ 150 PBG). In diesem Zusammenhang

monieren sie auch die Erschliessung als ungenügend. Sie machen einerseits

fehlende Baureife geltend und rügen andererseits die Erschliessungsvorschriften

des GP (Art. 7 Abs. 1 der Gestaltungsplanvorschriften [GPV]) als

verletzt.

5.1

Die

Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid, zusammen mit den Vorinstanzen und der

Bauherrschaft könne festgehalten werden, dass mit dem Gestaltungsplan die

Voraussetzungen für die Baureife der Grundstücke gerade auch hinsichtlich der

Erschliessung festgelegt worden seien. Mit einer gestaltungsplankonformen

Erschliessung werde der Vollzug des Quartierplans nicht negativ präjudiziert.

Den Akten lasse sich sodann entnehmen, dass im Juni 2017 ein neuer privater

Erschliessungsvertrag abgeschlossen und öffentlich beurkundet worden sei,

welcher vorsehe, das Quartierplangebiet umfassend zu erschliessen. Mit dieser

privatrechtlichen Regelung werde das Quartierplanverfahren obsolet. Die

Erschliessung des streitbetroffenen Bauvorhabens entspreche dem Verkehrskonzept

dieses Vertrags.

5.2

Dagegen

bringt die Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 vor, das Quartierplanverfahren

könne nicht einfach – aufgrund eines Gestaltungsplans und eines privaten

Erschliessungsvertrags – obsolet werden und der Quartierplanbann könne nur wie

in § 150 Abs. 4 PBG vorgesehen aufgehoben werden.

5.2.1

Der Quartierplan dient primär dazu, ein Gebiet überbaubar zu machen und die

dafür erforderliche Infrastruktur zur Erschliessung bereitzustellen (§ 123 Abs. 1 PBG; VGr, 30. Juni 2009, VB.2008.00277/289, E. 4.4.3 auch

zum Folgenden). Der Gestaltungsplan hingegen ermöglicht eine qualitativ

hochstehende Überbauung mit spezifischen gestalterischen Vorgaben und kann

dabei von der Regelbauweise abweichen (§ 83 Abs. 1 PBG). Soweit nicht

bereits in einem Quartierplan geregelt, hat der Gestaltungsplan die

Feinerschliessung des Gestaltungsplangebiets festzulegen (§ 83 Abs. 3 PBG). Anlagen der Groberschliessung können und müssen nicht mit einem

Gestaltungsplan festgelegt werden (VGr, 30. April 2021, VB.2019.00681,

E. 4.1; 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 5 mit

weiteren Hinweisen). Auch hat sich der Gestaltungsplan mit ausserhalb

des Perimeters gelegenen Erschliessungsfragen der Grob- oder Feinerschliessung

nicht zu befassen (VGr, 28. April 2022, VB.2020.00722, E. 8.3;

BEZ 2018 Nr. 23, E. 6.3).

5.2.2

Der Quartierplanbann gemäss § 150 Abs. 1 PBG dient der Sicherung

eines laufenden Quartierplanverfahrens. Während die allgemeine Norm von § 234 PBG – welche nach dem ausdrücklichen Wortlaut nur Baumassnahmen erfasst – einen

fehlenden Quartierplan (als fehlende planungsrechtliche Festlegung) schützt,

gewährleistet die Spezialnorm von § 150 Abs. 1 PBG eine weitergehende

Sicherung und umfasst tatsächliche und rechtliche Änderungen an Grundstücken

und sonstigen Rechten (Markus Lanter/Peter Bösch in: Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024, S. 915). Ein Bauvorhaben, welches einem vernünftigen

Erschliessungskonzept im Wege stehen würde, kann gestützt auf § 234 PBG

verweigert werden (Michael Steiner/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

S. 292). Andererseits ist die Bewilligung zu erteilen, wenn die Änderung

die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans weder verunmöglicht noch

wesentlich erschwert (§ 150 Abs. 1 PBG).

5.2.3

Mit ihren

unterschiedlichen Schwerpunkten sind der Quartierplan und der Gestaltungsplan

zwei selbständige Instrumente der kommunalen Nutzungsplanung, die unabhängig

voneinander angewendet werden können und sich vielfach ergänzen. Können die

Parzellen eines bestimmten Gebiets mit einem Gestaltungsplan nicht vollständig

erschlossen und überbaubar gemacht werden, so sind die dafür notwendigen

Festlegungen in einem ergänzenden Quartierplan zu treffen. Jedoch kann ein

Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen

und Ausrüstungen auch unabhängig von einem Quartierplan ordnen (VGr, 22. Januar

2004, VB.2003.00223, E. 5.4). Die beiden Instrumente können zeitlich

parallel oder nacheinander eingesetzt werden. Liegt ein rechtskräftiger

Gestaltungsplan vor, setzt dieser allerdings verbindliche Rahmenbedingungen, an

die sich eine nachfolgende Quartierplanung halten muss (VGr, 5. Oktober 2017,

VB.2017.00232, E. 4.2).

5.3

Vorliegend

besteht ein rechtskräftiger privater Gestaltungsplan, welcher die

Feinerschliessung – entgegen der Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 –

festlegt (vgl. Situationsplan 1/500 und Überschrift C der

Gestaltungsplanvorschriften). Im Verwaltungsgerichtsentscheid zum

Gestaltungsplan wurde zur geplanten Feinerschliessung festgehalten, diese

beeinflusse die vorgesehene Anpassung der Groberschliessung nicht, was vom

Bundesgericht bestätigt wurde (VGr, 12. Juli 2012, VB.2012.00063, E. 4.4;

BGr, 3. Mai 2013, 1C_431/2012, E. 3.3). In einem solchen Fall kann

der Quartierplanbann – wie ausgeführt – einem Bauvorhaben nicht

entgegengehalten werden, wenn dieses den Vorgaben des Gestaltungsplans

entspricht (was umstritten und nachfolgend zu prüfen ist).

5.3.1

Das Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zusammengefasst zum

Schluss, das konkrete Bauvorhaben entspreche der mit dem Gestaltungsplan

festgesetzten Erschliessungslösung, was sich ohne Weiteres aus den Akten

ergebe. Ein Verstoss gegen Art. 7 GPV liege nicht vor. Die Zufahrt halte

den erforderlichen Abstand von 30 m zur K-Strasse [korrekt: M-Strasse],

gemessen ab dem Fahrbahnrand der M-Strasse, ein. Sodann hätten sich die

tatsächlichen Verhältnisse seit der Festsetzung des Gestaltungsplans auch nicht

nachteilig verändert, sodass dieser revidiert werden müsste. Die Baugrundstücke

wiesen eine genügende Erschliessung auf. Allfällige mögliche Verbesserungen

seien bei Vorliegen einer ausreichenden Erschliessung nicht zwingend

erforderlich und könnten im Rahmen eines von der Gemeinde geplanten

Strassenprojekts noch realisiert werden. Ein solches sei offenbar auch in

Planung.

5.3.2

Die geplante Erschliessung entspricht ohne Weiteres der im Gestaltungsplan

vorgesehenen. Der in Art. 7 a) Abs. 1 GPV verlangte Mindestabstand

der Grundstückseinfahrt und -ausfahrt von 30 m zur M-Strasse ist (exakt)

eingehalten, wie sich aus den nämlichen Plänen ergibt. Was die als unzulässig

gerügte Anordnung der drei Besucherparkplätze im Bereich zwischen der M-Strasse

und der Grundstückseinfahrt bzw. -ausfahrt betrifft, stimmt es, dass diese

Besucherparkplätze ausserhalb des im Situationsplan des Gestaltungsplans

bezeichneten Bereichs für Besucherparkplätze liegen. Indes führte die

Vorinstanz zutreffend aus, dass (im dafür vorgesehenen Bereich) weitere sechs

Besucherparkplätze vorgesehen sind und dass der zur Einhaltung der sieben

vorgeschriebenen weiter erforderliche Besucherparkplatz auch andernorts

realisiert werden könnte. So sind in der Tiefgarage 18 Plätze über dem

Minimalbedarf geplant, sodass etwa dort ein weiterer Besucherparkplatz

vorgesehen werden könnte. Der Mangel würde folglich nicht zur Bauverweigerung

führen, sondern könnte auflageweise geheilt werden, weshalb den Beschwerdeführenden

– selbst wenn ihnen die Parkplätze zum Nachteil gereichen würden – kein

praktischer Nutzen entstehen würde. Auf die Rüge ist deshalb nicht weiter

einzugehen (vgl. VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 3.2).

5.3.3

Ob die detaillierten Anforderungen an die strassenmässige Erschliessung

gemäss § 237 PBG erfüllt sind, ist eine andere – ebenfalls umstrittene –

Frage, welche nachfolgend zu prüfen ist (vgl. E. 5.4). Mit dem

rechtskräftigen Gestaltungsplan wurden die Voraussetzungen für die Baureife der

Grundstücke hinsichtlich der Erschliessung grundsätzlich festgelegt.

Zwar

sind im strittigen Bauprojekt mehr Wohnungen vorgesehen als im Richtprojekt,

welches dem Gestaltungsplan zugrunde lag. Es ist jedoch in diesem Zusammenhang

zu beachten, dass aufgrund der neuen Parkplatzverordnung vom 26. April bzw.

18.

Juni 2021 und der Zuweisung der unmittelbar beim Bahnhof Schwerzenbach

gelegenen Baugrundstücke zur ÖV-Güteklasse A (ebenfalls im Jahr 2021) eine

deutlich tiefere Anzahl an Abstellplätzen realisiert werden muss. Folglich ist auch

von einem geringeren Mehrverkehr auszugehen als dies bei der

Gestaltungsplanfestsetzung noch der Fall war. Das Verkehrsgutachten aus dem Jahr

2016, welches auf das Richtprojekt abstellt, basiert auf den vormaligen, höheren

Vorgaben der Parkplatzverordnung aus dem Jahr 1996 sowie der früheren Zuweisung

der Baugrundstücke zur ÖV-Güteklasse B und ist folglich überholt. Anlass,

ein aktuelles Gutachten einzuholen, besteht indes nicht. Daran ändert nichts,

dass der Gestaltungsplan vor über zehn Jahren festgesetzt wurde und der Verkehr

im Allgemeinen grundsätzlich zugenommen hat. Es ist nicht von einer

wesentlichen Veränderung der Verhältnisse auszugehen.

5.4

Gemäss

§ 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken

erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung

oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert

ist. Baureif ist ein Grundstück gemäss § 234 PBG, wenn es erschlossen ist

und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den

Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig

beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel

"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, ausreichend mit Wasser und Energie

versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von Abwässern,

Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist. Genügende Zugänglichkeit bedingt

gemäss § 237 Abs. 1 PBG in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage

und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge

der öffentlichen Dienste und der Benutzenden. Zufahrten sollen § 237 Abs. 2

Satz 1 PBG entsprechend für alle verkehrssicher sein. Folglich dürfen

gemäss § 240 Abs. 1 PBG durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und

sonstige Grundstücknutzungen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch

der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.

Die technischen Anforderungen an die Ausgestaltung der

Strassen der Feinerschliessung als Zufahrten, die technischen Anforderungen an

Ausfahrten und die zulässigen Auswirkungen der Nutzung von Grundstücken auf

Strassen der Fein- und Groberschliessung sowie diverse Abstandsvorschriften

werden durch die Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019

(VErV) geregelt (§ 1 VErV). Als Zufahrten gelten gemäss § 3 lit. b VErV Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit

dem Strassennetz der Groberschliessung. Zufahrten sind so zu gestalten, dass

sie ihren Zweck erfüllen, der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und

die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer

jederzeit gewährleistet ist. Vorderhand sind die Bedürfnisse von mobilitäts-

und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, zu

berücksichtigen (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen

Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein

(§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden

sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).

5.4.1

Vorab ist festzuhalten, dass sich die Prüfung der Verkehrssicherheit im

Baubewilligungsverfahren auf die durch das Bauvorhaben verursachte Situation

beschränkt (vgl. VGr, 14. Juni 2006, VB.2005.00485, E. 4.5).

Bereits im

Rechtsmittelverfahren betreffend den Gestaltungsplan hatte das Bundesgericht

festgehalten, dass der Sachverhalt, wonach aufgrund der Nutzungsänderung nicht

mit einer wesentlichen Verkehrszunahme zu rechnen ist, willkürfrei festgestellt

worden sei (BGer, 3. Mai 2013, 1C_431/2012, E. 3.3.1). Das

Bauvorhaben wird keinen wesentlichen Mehrverkehr verursachen, weil das

Baugrundstück in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Schwerzenbach und in der

ÖV-Güteklasse A liegt, weshalb davon ausgegangen werden kann, dass die

künftigen Bewohner die öffentlichen Verkehrsmittel nutzen werden. Vor diesem

Hintergrund beurteilte das Baurekursgericht die Erschliessung des

Baugrundstücks zu Recht als genügend (vgl. auch VGr, 12. Juli 2012,

VB.2012.00063, E. 4.5). Sollte es aufgrund des Mehrverkehrs dennoch zu

Verkehrsbehinderungen kommen, sind gemäss Gesamtverfügung weitere Massnahmen

(insbesondere eine Linksabbiegespur) anzuordnen. Ferner ist im geplanten

Strassenprojekt ein Linksabbiegeverbot in die M-Strasse mit Trenninsel bereits

vorgesehen, wie der Gesamtverfügung ebenfalls entnommen werden kann. Die Rüge

der Verkehrsüberlastung erweist sich damit als unbehelflich, um die zureichende

Erschliessung infrage zu stellen.

5.4.2

Was die monierte Verkehrssicherheit für die Fussgänger betrifft, ergibt

sich aus dem Plan "Primärerschliessung", dass die Sicherheit für die

Fussgänger im Bereich der O-Brücke mit provisorischen Trennelementen

gewährleistet wird. Sodann ist im Bereich der Ausfahrt von der M-Strasse ein

Fussgängerstreifen über die K-Strasse geplant. Weiter wird entlang der K-Strasse

ein 2 m breites Trottoir erstellt und damit auch die Vorgabe von

Art. 7 b) GPV erfüllt. Die definitiven Massnahmen werden – wie in der

Gesamtverfügung vorgesehen – mit dem geplanten Strassenprojekt zu

koordinieren sein. Die Vorinstanz hat die Verkehrssicherheit entgegen dem

Vorwurf der Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 geprüft und zu Recht bejaht.

Betreffend die ferner als verletzt gerügte VSS-Norm SN 640 291a

Ziff. 9.3 hat das Baurekursgericht in E. 6.2 seines Entscheids zu

Recht festgehalten, dass ein allfälliger Mangel auflageweise behoben werden

könnte, und ist auf die Rüge mangels praktischen Nutzens nicht weiter

eingegangen.

5.5

Zusammengefasst

erwiesen sich die Rügen betreffend Baureife allesamt als unbegründet. Der in

diesem Zusammenhang ferner erhobene Vorwurf der Verletzung des rechtlichen

Gehörs durch den Verzicht auf Beizug der Quartierplanakten und der Akten zum

Erschliessungsvertrag von 2004 sowie der Vorwurf der Verletzung der

Begründungspflicht bezüglich der Argumente zur Verletzung des Quartierplanbanns

erweisen sich vor dem Hintergrund des Ausgeführten ebenfalls als unbegründet.

6.

Die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 machen weiter

geltend, die geplante Überbauung könne aus lärmschutzrechtlichen Gründen nicht

bewilligt werden.

6.1

Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober

1983.

(USG) werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue

Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, grundsätzlich nur

erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. Die

massgeblichen Immissionsgrenzwerte für Wohnen finden sich in Anhang 3

Ziff. 2 der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) und werden in der Mitte der geöffneten

Fenster aller lärmempfindlichen Räume ermittelt (Art. 39 Abs. 1 LSV). Sind die Immissionsgrenzwerte

überschritten, so kann die Bewilligung Art. 22 Abs. 2 USG zufolge nur erteilt werden, sofern die

Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen

Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Art. 31 Abs. 1

LSV präzisiert, dass

Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen

nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte durch die Anordnung

der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes

oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm

abschirmen, eingehalten werden können. Können die Immissionsgrenzwerte durch

Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1

LSV nicht eingehalten werden,

so darf die Baubewilligung nur

erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse

besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV).

6.2

Die

Baugrundstücke liegen in der Industriezone I2. Es gilt die

Empfindlichkeitsstufe ES III, in welcher die Immissionsgrenzwerte für

Strassenlärm am Tag 65 dB(A) und in der Nacht 55 dB(A) betragen (vgl.

Anhang 3, Ziff. 2 LSV). Gemäss Berechnung im Lärmgutachten

Strassenlärm vom 28. Februar 2022 liegt die maximale Lärmbelastung

lärmempfindlicher Wohnräume durch Strassenlärm unter Berücksichtigung der

Lärmschutzbalkone an der Westfassade (N-Strasse) bei 65 dB am Tag und 55 dB

in der Nacht (Ziff. 3.1.2 und 3.1.3). Gestützt darauf gelangte die

Baudirektion zum Schluss, die massgeblichen Immissionsgrenzwerte (IGW) würden

an allen Fenstern lärmempfindlicher Wohnräume eingehalten. Auch das

Baurekursgericht ging in seinem Entscheid davon aus, dass die IGW im

projektierten Bauvorhaben mit den Lärmschutzbalkonen eingehalten werden

könnten. Es hielt fest, bei Letzteren handle es sich um Küchenbalkone und die

betroffenen Wohnungen wiesen zusätzlich einen Balkon zum Innenhof auf.

6.3

Die

Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 bringen dagegen zunächst vor, die

Ermittlung der Lärmbelastung durch den Strassenlärm sei mit dem falschen

Berechnungsmodell erfolgt. Das unter Verwendung des Strassenlärmmodells StL-86+

erstellte Verkehrsgutachten vom 28. Februar 2022 habe bereits zum

Zeitpunkt der Einreichung nicht mehr dem Stand der Technik und den Empfehlungen

des Bundesamts für Umwelt (BAFU) entsprochen.

6.3.1

Zur Kritik am verwendeten Strassenlärmmodell hielt das Baurekursgericht in

seinem Entscheid zusammengefasst fest, das BAFU empfehle die Anwendung des

Emissionsmodells sonROAD18 offiziell ab Beginn des Jahres 2023. Das Baugesuch

sei im März 2022 gestellt worden und das darin enthaltene Lärmgutachten datiere

vom 28. Februar 2022. Es sei daher zu Recht noch das alte Modell als

Berechnungsgrundlage verwendet worden. Hinzu komme, dass das alte Modell

insbesondere nicht für die Lärmermittlung bei tiefen Fahrgeschwindigkeiten

(< 50 km/h) konzipiert sei, vorliegend jedoch keine Strassen mit

tiefen Geschwindigkeiten relevant seien.

6.3.2

Lärmimmissionen werden anhand

von Berechnungen oder Messungen ermittelt (Art. 38 Abs. 1 LSV). Nach Art. 38

Abs. 3 LSV richten sich die Anforderungen an Berechnungsverfahren zur

Ermittlung von Lärmimmissionen nach Anhang 2 LSV. Gemäss Anhang 2 Ziffer 1

Absatz 2 LSV empfiehlt das BAFU den Vollzugsbehörden entsprechend dem

Stand der Technik geeignete Berechnungsverfahren. Das BAFU empfiehlt seit dem

1.

Juli 2023, für Strassenlärmberechnungen das Emissionsmodell sonROAD18 anzuwenden.

Massgebend für die Bewilligungserteilung ist die Sach- und Rechtslage im

Zeitpunkt der Baubewilligung, ausser wenn Treu und Glauben eine andere

zeitliche Anknüpfung gebieten (RB 2008 Nr. 68 = BEZ 2008 Nr. 35

= VGr, 21. Mai 2008, VB.2008.00038, E. 3.3). Das Baugesuch

wurde am 4. März 2022 eingereicht und die strittige Bewilligung am

22.

August 2022 erteilt. Zu diesem Zeitpunkt galt die Empfehlung des BAFU

noch nicht. Demzufolge widersprach die Anwendung des alten Modells der

Empfehlung des BAFU nicht.

6.3.3

Aus dem Entscheid des Bundesgerichts (BGr, 17. Juni 2021, 1C_244/2020,

E. 4.3), worin das Strassenlärmmodell StL-86+ als in vielerlei Hinsicht

veraltet bezeichnet wurde, vermögen die Beschwerdeführenden nicht abzuleiten,

dass dieses vorliegend nicht mehr hätte angewendet werden dürfen. An genannter

Stelle wurde dessen Anwendung in jenem sowie auch in einem anderen Einzelfall

nicht beanstandet, weil die damit ermittelten Werte aus Sicht des Lärmschutzes

vorsichtiger eingeschätzt wurden. Allerdings ging es in jenen Fällen um die

Beurteilung von Geschwindigkeiten bis 30 km/h, wohingegen vorliegend in

den relevanten Strassenabschnitten die signalisierte Höchstgeschwindigkeit 50

bzw. 60 km/h beträgt (vgl. GIS-Browser Strassenlärm, besucht am 7.10.2025).

Mit der Lärmberechnung durch StL-86+ wird der Lärmpegel gemäss BAFU bei tiefen

Geschwindigkeiten bis 30 km/h in der Tendenz überschätzt und ist daher als

konservativ einzustufen (BGr, 17. Juni 2021, 1C_244/2020, E. 4.3).

Dass dies vorliegend ebenfalls der Fall wäre, besagt der angefochtene Entscheid

entgegen den Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 nicht. Darin wird einzig

(und zutreffend) erwogen, vorliegend seien keine Strassen mit tiefen

Geschwindigkeiten (< 50 km/h) relevant.

6.3.4

Zwar mag es zutreffen, dass bei der Untersuchung der

Geschwindigkeitsabhängigkeit der beiden Modelle bei einer Geschwindigkeit von 50 km/h

mit dem Modell sonROAD18 ein höherer Emissionspegel als mit StL-86+ berechnet

würde, wie sich aus der von den Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 zitierten

Literaturstelle ergibt. Indes zeigt die dortige Abbildung, dass es sich dabei

lediglich um einen geringfügigen Unterschied handelt, welcher die Anwendung des

alten Berechnungsmodells nicht infrage zu stellen vermag. Abgesehen davon ist

der Resultatzusammenstellung der anschliessenden Szenarienberechnung zu

entnehmen, dass die Emissionen bei signalisierter Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h

(Verbindungsstrasse eben bzw. mit 5 % Steigung) wiederum mit dem alten

Modell berechnet höher ausfielen.

6.4

Die

Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 monieren sodann, der Strassenlärm sei

unzureichend ermittelt worden, indem der von der K-Strasse ausgehende Lärm

nicht berücksichtigt worden sei.

6.4.1

Die Vorinstanz hat diesen Einwand in Erwägung 9.5 mit der Begründung

verworfen, die K-Strasse habe keinen Einfluss auf die Beurteilung des

Strassenlärms. Aufgrund ihrer Lage und des geringen Verkehrsaufkommens habe sie

keinen Einfluss auf die Lärmbelastung an der Nord- und Westfassade. Im

GIS-Browser fänden sich denn auch keine entsprechenden Lärmemissionsdaten. An

den näher an der K-Strasse liegenden, aber gegenüber den verkehrsreichen

Strassen weniger exponierten Ost- und Südfassaden läge die Lärmbelastung

mehrere Dezibel unter den Immissionsgrenzwerten, sodass auch eine allfällige

Erhöhung der Lärmbelastung an diesen Fassaden durch die Berücksichtigung der K-Strasse

nicht zu Immissionsgrenzwert-Überschreitungen führen würde.

6.4.2

Dass die vorinstanzliche Feststellung, auf der K-Strasse herrsche ein

geringes Verkehrsaufkommen, einer Grundlage entbehre, vermögen die

Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 mit dem Verweis auf die

Morgenspitzenstunden und der notorischen Verkehrszunahme in den vergangenen

Jahren nicht darzutun. Das Baurekursgericht hielt zutreffend fest, im

GIS-Browser fänden sich für die K-Strasse keine Lärmemissionsdaten. Auch die

kantonale Fachstelle war der Ansicht, dass die K-Strasse auf die

Lärmbeurteilung keinen Einfluss habe. Bereits im Rechtsmittelverfahren

betreffend den Gestaltungsplan hatte das Bundesgericht sodann festgehalten,

dass der Sachverhalt, wonach aufgrund der Nutzungsänderung nicht mit einer

wesentlichen Verkehrszunahme zu rechnen ist, willkürfrei festgestellt worden

sei (BGer, 3. Mai 2013, 1C_431/2012, E. 3.3.1). Es ist damit nicht zu

beanstanden, wenn die K-Strasse bei der Beurteilung des Strassenlärms ausser

Acht gelassen wurde.

6.5

Weiter

beanstanden die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352, dass bei der Ermittlung

der Lärmimmissionen in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume im

dem Entscheid zugrunde gelegten Lärmgutachten die lärmmindernde Wirkung der

"Lärmschutzbalkone" berücksichtigt worden sei.

6.5.1

Die Lärmimmissionen (bzw. der für die Einhaltung der Belastungsgrenzwerte

massgebliche Pegel) werden Art. 39 Abs. 1 LSV zufolge in der Mitte

aller offenen Fenster lärmempfindlicher Räume ermittelt. Zu den

lärmempfindlichen Räumen, in denen die Lärmbelastungswerte einzuhalten sind,

gehören nach Art. 2 Abs. 6 LSV Räume in Wohnungen und Betrieben, in

denen sich Personen regelmässig während längerer Zeit aufhalten. Balkone (und

Loggien) stellen keine Orte mit empfindlicher Nutzung dar, sondern zählen nach

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu den Aussenräumen. Der Belastungspegel

ist daher gemäss Bundesgericht bei Loggien bzw. Balkonen nicht an der

Aussenseite, sondern am Fenster des dahinter liegenden lärmempfindlichen Raums

einzuhalten (BGr, 22. Februar 2019, 1C_695/2017, E. 8.4).

6.5.2

Wenn im Gutachten – und gestützt darauf auch von den Vorinstanzen – davon

ausgegangen wird, dass die Immissionsgrenzwerte mit den geplanten

Lärmschutzbalkonen an der Westfassade bei allen lärmempfindlichen Räumen

eingehalten werden, ist dies nach dem Ausgeführten nicht zu beanstanden. Die

Lärmermittlung erfolgte korrekt in der Mitte der offenen Fenster der hinter den

Lärmschutzbalkonen liegenden Wohnräume. Im Übrigen wurden die Lärmbelastungen

ohne Berücksichtigung der Balkone entgegen den Beschwerdeführenden im Gutachten

ebenfalls ausgewiesen: Sie betragen demgemäss – abhängig vom Stockwerk –

1.

dB bzw. 1–2 dB.

6.5.3

Nachdem – anders als noch beim Vorgängerprojekt – mit den gewählten

baulichen und gestalterischen Massnahmen (insbesondere auch mit den

Lärmschutzbalkonen) die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte erreicht werden

kann, war entgegen dem Baurekursgericht eine Ausnahmebewilligung nicht

erforderlich. Insofern hat das Baurekursgericht die angefochtene Baubewilligung

zu Unrecht beanstandet. Entsprechend hätten auch keine weiteren Massnahmen

geprüft und keine Interessenabwägung vorgenommen werden müssen.

6.6

Zusammengefasst

erweisen sich die lärmschutzrechtlichen Rügen als unbegründet und das strittige

Bauprojekt in (strassen)lärmschutzrechtlicher Hinsicht als bewilligungsfähig.

Nachdem, wie ausgeführt, die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können und

damit keine Ausnahmebewilligung erforderlich ist, erweist sich auch die Rüge

der Verletzung von Art. 9 Abs. 2 GPV von vornherein als unbehelflich.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 monieren weiter das

umweltschutzrechtliche Vorsorgeprinzip bezüglich technischer Anlagen als nicht

eingehalten. Konkret betrifft die Rüge acht Lüftungsgeräte, welche –

gleichmässig verteilt – auf dem Flachdach der geplanten Neubaute realisiert und

mit Schalldämpfern bei der Fortluft ausgerüstet werden sollen. Nach Ansicht der

Beschwerdeführenden sind damit nicht alle verhältnismässigen Massnahmen im Sinne

von Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV und Art. 11 Abs. 2 USG

geprüft und angeordnet worden.

7.2

Der damit geltend

gemachte Mangel würde nicht zur Bauverweigerung führen, sondern könnte

auflageweise geheilt werden, weshalb den Beschwerdeführenden – selbst wenn

ihnen die Lüftungsgeräte zum Nachteil gereichen würden – kein praktischer

Nutzen entstehen würde. Einen solchen machen sie weder geltend, noch ist er

ersichtlich, nachdem sich die Liegenschaft der Beschwerdeführenden von den

nächstgelegenen Lüftungsgeräten mindestens 35 m entfernt und ausserhalb

des Sichtbereichs befindet. Ausgehend von den Emissionsdaten der Lüftungsgeräte

ist von – wenn überhaupt – äusserst geringen Immissionen auszugehen und ein

praktischer Nutzen an weiteren Massnahmen nicht vorstellbar. Auf die Rüge ist

deshalb nicht weiter einzugehen (vgl. VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056,

E. 3.2).

8.

Die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 machen weiter

geltend, die Flächen der Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 dürften nicht an

die für die Berechnung der Baumassenziffer massgeblichen Grundfläche

angerechnet werden und rügen § 259 Abs. 1 PBG sowie Art. 42 BZO

als verletzt.

8.1

Die

Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den

Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen (§ 254 Abs. 2 PBG in der

hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG

[Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2;

auch betreffend die nachfolgenden PBG-Bestimmungen]). In der Gemeinde

Schwerzenbach wurde die Baumassenziffer für Gebäude und Gebäudeteile mit

Wohnnutzung auf 3,6 m3/m2 festgelegt; für alle

anderen Gebäude und Gebäudeteile auf 8 m3/m2

(Art. 42 BZO). Als massgebliche Grundfläche gilt gemäss § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten

Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone.

Dazu gehören grundsätzlich auch Verkehrsflächen

(einschliesslich Privatstrassen), und zwar unabhängig davon, ob sie nur der

Grundstücksinternen oder auch der Erschliessung weiterer Liegenschaften dienen.

Wie die Vorinstanz unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung

zutreffend ausführte, gehören dagegen Verkehrsflächen, die auf übergeordneten

Festlegungen beruhen, beispielsweise solche, die ihre Grundlage in (kantonalen

oder kommunalen) Verkehrsplänen oder Quartierplänen haben, nicht zur anrechenbaren

Fläche (vgl. zum Ganzen VB.2006.00215, E. 4 = BEZ 2007 Nr. 2 =

RB 2006 Nr. 68 mit weiteren Hinweisen; VGr, 9. Juli 2003,

VB.2003.00084, E. 2.a = BEZ 2003 Nr. 46).

8.2

Das

Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, die zulässige

Baumasse werde nicht überschritten. Bei der Strassenfläche der beteiligten

Grundstücke handle es sich um eine reine Privatstrasse; Nutzungsrechte Dritter

seien im privaten Erschliessungsvertrag vom 12. Juni 2017 geregelt. Solche

privaten Erschliessungsverträge seien nicht mit hoheitlichen Festlegungen

gleichzusetzen. Daher seien die beiden Grundstücke nach ständiger Praxis zu

Recht zur massgebenden Grundfläche hinzugerechnet worden.

8.3

Auf diese

zutreffenden Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ausschlaggebend ist vor

dem Hintergrund der dargelegten Rechtsprechung der Umstand, dass die

betreffende Verkehrsfläche weder in einem Quartierplan noch in einem kantonalen

oder kommunalen Verkehrsplan festgelegt worden ist. Rein privatrechtliche Vereinbarungen

oder eine faktische Nutzung durch die Öffentlichkeit genügen nicht, um eine

Fläche von der Anrechenbarkeit auszuschliessen, solange die erwähnte

hoheitliche Festlegung fehlt. Eine solche kann im Übrigen aus der Tatsache,

dass die K-Strasse Gegenstand eines derzeit sistierten Quartierplanverfahrens

ist, nicht abgeleitet werden.

9.

Im Weiteren monieren die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352

eine Verletzung des bundesrechtlichen Koordinationsgebots von Art. 25a des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) sowie des Prinzips der

Einheit der Baubewilligung. Sie verlangen, es seien das Quartierplanverfahren

Schwerzenbach, das Quartierplanverfahren Volketswil sowie das Strassenprojekt

mit dem Baubewilligungsverfahren zu koordinieren.

9.1

Art. 25a

RPG stellt Koordinationsgrundsätze für das Baubewilligungsverfahren auf. Die

Koordinationsgrundsätze sind gemäss Art. 25a Abs. 4 RPG sinngemäss

auf das Nutzungsplanverfahren anwendbar, was Quartierpläne, Gestaltungspläne

und Strassenprojekte als Sondernutzungspläne miteinschliesst. Diese Bestimmung

bezieht sich laut Bundesgericht insbesondere auf projektbezogene

Sondernutzungspläne, die in vielen Fällen das Baubewilligungsverfahren ersetzen

oder es weitgehend vorwegnehmen, weshalb sie mit den anderen projektbezogenen

Entscheidverfahren wie ein entsprechendes Baubewilligungsverfahren im Detail zu

koordinieren sind (BGr, 16. Februar 2007, 1P.532/2006, E. 3.4 mit

Hinweisen; Arnold Marti in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar

RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich etc. 2020,

Art. 25a N. 56 ff.).

9.2

Der

Quartierplan ist ein dem Baubewilligungsverfahren vorgelagerter

Sondernutzungsplan, der die Erschliessung und die Rahmenbedingungen für die

Überbauung verbindlich festlegt. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, wurde

vorliegend die Erschliessung des Bauprojekts mit dem rechtskräftig

festgesetzten privaten Gestaltungsplan abschliessend geregelt (vgl.

E. 5.3), weshalb eine Koordination mit den Quartierplanverfahren nicht

erforderlich ist, zumal der Quartierplanbann, wie erwähnt, vorliegend nicht

greift. Daran ändert der Hinweis auf die in den beiden Quartierplänen

vorgesehenen Erschliessungsregelungen nichts. Diese werden nicht negativ

präjudiziert.

9.3

Was die

Koordination mit dem geplanten Strassenprojekt betrifft, ist eine solche in der

Gesamtverfügung der Baudirektion auflageweise verfügt worden (vgl. oben

E. 5.4.2). Eine weitergehende Koordination ist nicht erforderlich. So hat

denn auch das Bundesgericht im Rahmen der Überprüfung des Gestaltungsplans

bestätigt, dass eine koordinierte, übergeordnete Planung in Bezug auf die

Haupterschliessung nicht notwendig ist (BGr, 3. Mai 2013, 1C_431/2012,

E. 3.3.1). Weshalb die in Dispositiv-Ziffer I.1.d. statuierte Auflage

der (im koordinierten Verfahren ergangenen, mit der Baubewilligung eröffneten)

Gesamtverfügung nicht durchsetzbar sein soll, ist schliesslich nicht nachvollziehbar.

10.

Sodann bringen die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 vor,

die Baudirektion habe die Erstellung und den Betrieb von 28 Erdwärmesonden

mit einer maximalen Sondentiefe von 280 m bewilligt. Indes sei keine

Ausnahmebewilligung für die Erstellung der geplanten Erdsonden unter dem

mittleren Grundwasserspiegel erteilt und keine geologische Bohrprofilaufnahme

bzw. geologische Begleitung verfügt worden.

10.1

Gemäss

Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung

vom 28. Oktober 1998 (GSchV). Im Gewässerschutzbereich Au besteht

grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf die Erteilung einer Bewilligung zur

baulichen Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels, die eine

Verminderung der Durchflusskapazität mit sich bringt. Ob die Bewilligung erteilt

wird, steht vielmehr im Ermessen der zuständigen Behörde (BGr, 30. März 2021,

1C_460/2020, E. 4.2.2). Von Bedeutung ist dabei vorab, dass die Erteilung

von Bewilligungen zur Verminderung der Durchflusskapazität unterhalb des

mittleren Grundwasserspiegels vom Verordnungsgeber ausdrücklich als Ausnahme

bezeichnet wird. Nach Massgabe ihres Zwecks, besonders gefährdete Gewässer zu

schützen, legt dies eine zurückhaltende Anwendung der Norm nahe. Anders als

dies Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 1 GSchV in den

Gewässerschutzbereichen Au und Ao für besonders gefährliche Anlagen verlangt,

müssen für eine Beeinträchtigung der Durchflusskapazität demgegenüber keine

wichtigen Gründe vorliegen. Für die Erteilung einer Bewilligung gemäss Anhang 4

Ziff. 211 Abs. 2 GSchV ist aber jedenfalls eine Interessenabwägung

erforderlich. Dabei müssen die privaten und öffentlichen Interessen an einer

Verminderung der Durchflusskapazität die entgegenstehenden

(Gewässerschutz-)Interessen überwiegen. Aus gewässerschutzrechtlicher Sicht

fällt dabei namentlich ins Gewicht, wie gross die Verminderung der

Durchflusskapazität innerhalb der zulässigen Bandbreite von 10 %

tatsächlich ausfällt und ob ein unterirdisches Gewässer selbst oder bloss ein

zu seinem Schutz notwendiges Randgebiet betroffen ist. Aufseiten der

Gesuchstellenden verdient Berücksichtigung, inwieweit die Verweigerung einer

Bewilligung eine sinnvolle, den übrigen (insbesondere raumplanerischen und

umweltrechtlichen) Vorgaben entsprechende Nutzung des Grundeigentums erschweren

würde (BGr, 30. März 2021, 1C_460/2020, E. 4.2.3).

10.2

Die

Vorinstanz erwog, Erdwärmesonden würden nach langjähriger Praxis im Kanton

Zürich wie auch in anderen Kantonen nicht als Einbauten im Grundwasser

aufgefasst, sondern gemäss Wegleitung Grundwasserschutz (BUWAL 2004) als

Bohrungen verstanden. Sie seien für die Gewährleistung der Grundwasser-Durchflusskapazität

nicht massgebend.

10.3

Es ist im

Licht der Rügen nicht ersichtlich, dass die erwähnte gängige und langjährige

Praxis bundesrechtswidrig wäre. So wurde die Behandlung der Installation von

Erdwärmesonden in einem Gewässerschutzsektor Au als bewilligungspflichtige

Bohrung mit Schutzauflagen als korrekter Vollzug des Bundesrechts angesehen (vgl.

BGr, 27. Juli 2021, 1C_334/2020, E. 5.2 f.).

Ergänzend ist auf die zutreffende Erwägung der Vorinstanz

hinzuweisen, wonach Erdsondenbohrungen nicht aufgrund der Reduktion der

Grundwasser-Durchflusskapazität bewilligungspflichtig sind, sondern um

Grundwasserverschmutzungen während des Bohrvorgangs und Verbindungen zwischen

verschiedenen Grundwasserstockwerken zu verhindern.

Damit ist nicht zu beanstanden, dass keine

Ausnahmebewilligung für die Erstellung der geplanten Erdsonden unter dem

mittleren Grundwasserspiegel erteilt und keine geologische Bohrprofilaufnahme

bzw. geologische Begleitung verfügt wurde. Die gegenteilige Rüge erweist sich

als unbegründet.

11.

11.1

Die

Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 macht schliesslich geltend, es bestünde

angesichts des riesigen Volumens eine Pflicht zum Bahntransport des Aushubs.

Die Vorinstanz habe den seit dem 1. Juli 2021 geltenden § 232a PBG

übersehen, dessen Voraussetzungen offensichtlich erfüllt seien, womit die

Baudirektion im Baubewilligungsverfahren die Verpflichtung zum Bahntransport

des Aushubs hätte festlegen müssen.

11.2

Gemäss

§ 232a Abs. 1 PBG legt die zuständige Direktion im

Baubewilligungsverfahren die Pflicht zum Bahntransport von Aushub und

Gesteinskörnung fest, wenn die Baustelle in einem Gebiet mit Pflicht zum

Bahntransport liegt (lit. a) und grosse Mengen Aushub und Gesteinskörnung

transportiert werden (lit. b). In § 232a Abs. 2 und 3 PBG wird

die Ersatzabgabe bei Nichterfüllung der Pflicht geregelt. Die Gebiete, in

welchen die Pflicht zum Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung besteht,

die Menge Aushub und Gesteinskörnung, ab welcher die Pflicht zum Bahntransport

besteht, sowie die Höhe der Ersatzabgabe wurden durch den Regierungsrat in der

Verordnung über den Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung vom

3.

Februar 2021 (BTV) festgelegt (§ 232a Abs. 4 lit. a–c

PBG). Eine grosse Menge Aushub und Gesteinskörnung im Sinne von § 232a Abs. 1 lit. b PBG liegt demgemäss vor, wenn bei einem Bauvorhaben der

Aushub mehr als 25'000 Festkubikmeter beträgt (§ 2 Abs. 1 BTV). Die

Pflicht zum Bahntransport gilt in den Bezirken Affoltern, Dietikon, Hinwil,

Horgen, Meilen, Pfäffikon, Uster, Winterthur und Zürich sowie den Gemeinden

Bassersdorf, Dietlikon, Kloten, Nürensdorf, Opfikon, Regensdorf, Rümlang und

Wallisellen (§ 3 lit. a und b BTV).

11.3

Ob

vorliegend eine Pflicht zum Bahntransport besteht, kann offengelassen werden.

Ein Transportkonzept wäre durch die Bauherrschaft erst vor der Baufreigabe dem

Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) zur Genehmigung zu unterbreiten

(§ 5 Abs. 1 BTV). Folglich ist der Schluss der Vorinstanz, im Rahmen

der Baubewilligung sei noch kein Nachweis erforderlich gewesen, nicht zu

beanstanden. Sodann ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die Auflage, dass

vor Baubeginn ein Baustelleninstallationsplan einzureichen sei, geeignet ist,

die rechtzeitige Abklärung der notwendigen Massnahmen zu gewährleisten. Damit

erweist sich auch diese Rüge als unbegründet.

12.

Zuletzt beanstanden die Beschwerdeführenden aus beiden

Verfahren die vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung.

12.1

Gemäss

§ 3 Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom

3.

Juli 2018 (GebV VGr) beträgt die Gerichtsgebühr bei Verfahren ohne

bestimmbaren Streitwert in der Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.-.

Dieser Rahmen ist auch für das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr).

Gemäss § 2 GebV VGr bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach

dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falls und dem tatsächlichen

Streitinteresse. In besonders aufwändigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis

auf das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Angesichts des

grossen Gebührenrahmens verfügt das Baurekursgericht bei der Gebührenbemessung

über einen weiten Ermessensspielraum (Plüss, § 13 N. 25).

12.1.1

Das Baurekursgericht erwog in Erwägung 18.1 des angefochtenen

Entscheids, dass eine Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.- angemessen sei,

erkannte in Dispositiv-Ziffer III dann jedoch auf eine Gerichtsgebühr von

Fr. 17'500.-. Da sich die auferlegten Verfahrenskosten unmittelbar aus der

im Dispositiv festgesetzten Gerichtsgebühr ergeben, ist für die Überprüfung der

Kostenhöhe von derselben auszugehen.

12.1.2

Vorliegend waren verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, die sich auf die

Höhe der Gerichtsgebühr auswirken konnten. So betraf der Rekursentscheid zwei

Rekursverfahren, die erst mit dem Endentscheid vereinigt wurden, und es war ein

Zwischenentscheid betreffend die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung

zu fällen. Sodann durfte die Vorinstanz auch berücksichtigten, dass sie einen

Abteilungsaugenschein vornahm und ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt wurde.

Die mutmasslichen Baukosten des

Projekts belaufen sich gemäss Baugesuch auf Fr. 45 Mio. Das

Streitinteresse erweist sich damit als gross. Sodann sind der Zeitaufwand und

die Schwierigkeit des Falles als überdurchschnittlich zu qualifizieren. Weiter

wurden in den beiden Rekursen nur teilweise dieselben Rügen erhoben, weshalb

die Verminderung des Aufwands durch die Vereinigung nicht derart ist, dass eine

Gebühr anzusetzen wäre, wie wenn nur ein Rekurs zu beurteilen gewesen wäre.

Im Licht der aktuellen

bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 145 I 52 E. 5) erweist sich

die Festsetzung der Gebühr auf Fr. 17'500.- indes auch unter

Berücksichtigung all dieser Umstände als klar übersetzt. Somit ist die durch

das Baurekursgericht festgesetzte Gebühr rechtswidrig und in Anwendung von

§ 63 VRG durch das Verwaltungsgericht zu korrigieren. Als angemessen

erscheint ein Betrag von Fr. 11'000.-.

12.1.3

Was die beanstandete Höhe der Zustellkosten betrifft, bestimmt sich diese

Dispositiv

nach § 5 GebV VGr. Demnach wird für jede am Verfahren beteiligte Partei in

der Regel eine Portopauschale von Fr. 35.- in Rechnung gestellt. Mehrere

Parteien mit einer gemeinsamen Zustelladresse gelten als eine Partei (§ 5 Abs. 1 GebV VGr). Bei Verfahren mit mehr als einem Schriftenwechsel oder

mit anderen fristauslösenden Zustellungen erhöht sich in der Regel die

Portopauschale für jede von der Frist betroffene Partei um je Fr. 25.-

(§ 5 Abs. 2 GebV VGr).

Die beiden Rekursverfahren mit je vier Parteien

(Fr. 280.-) wurden erst mit dem Endentscheid vereinigt und in beiden

Rekursverfahren wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt

(Fr. 200.-). Unter Berücksichtigung, dass Augenscheinkosten sowie andere

Auslagen gesondert verrechnet werden (§ 6 Abs. 1 GebV VGr) sind die

nicht weiter begründeten Zustellkosten von Fr. 750.- noch vom

Ermessensspielraum des Baurekursgerichts erfasst.

12.2 Die

Verfahrenskosten sind grundsätzlich der unterliegenden Partei aufzuerlegen

(§ 13 Abs. 2 VRG). Das Unterliegen wird in der Regel daran gemessen,

mit welchen Anträgen der bzw. die Verfahrensbeteiligte durchdringt (Plüss,

§ 13 N. 50).

12.2.1

Das Baurekursgericht wies die Rekurse vollumfänglich ab und auferlegte die

Verfahrenskosten, bestehend aus der Gerichtsgebühr und den Zustellkosten, der

Erwägung 18.1 des angefochtenen Entscheids zufolge

"ausgangsgemäss" der Rekurrentin aus R3.2022.00195 zur Hälfte und den

Rekurrierenden aus R3.2022.00194 je zu einem Viertel (unter Solidarhaftung für

die Hälfte). Diese entsprechend dem Unterliegerprinzip vorgenommene

Kostenverteilung ist im Grundsatz nicht zu beanstanden.

12.2.2

Die Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 weist allerdings zu Recht darauf

hin, dass der Zwischenentscheid betreffend teilweisen Entzug der aufschiebenden

Wirkung der Rekurse zu ihren Gunsten ausgegangen war. Mit der fraglichen

Präsidialverfügung vom 16. März 2023 war das Gesuch der Bauherrin (private

Rekursgegnerin; heutige Beschwerdegegnerin 1) um teilweisen Entzug der

aufschiebenden Wirkung der Rekurse abgewiesen worden (Dispositiv-Ziffer I).

Hinsichtlich der Kosten dieses Entscheids wurde ausdrücklich festgestellt,

diese würden mit dem Endentscheid erhoben (Dispositiv-Ziffer II).

Letzterem ist diesbezüglich jedoch nichts zu entnehmen. Die Vorinstanz

verzichtete auch darauf, dazu in ihrer Vernehmlassung Stellung zu nehmen. Da

der Zwischenentscheid aufgrund des Gesuchs der Bauherrin notwendig wurde, sind

diese Kosten nach dem Unterliegerprinzip der privaten Rekursgegnerin bzw.

heutigen Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen. Von den vorinstanzlichen Gerichtskosten

sind daher Fr. 1'000.- durch die Beschwerdegegnerin 1 zu tragen. Der

angefochtene Entscheid ist entsprechend zu korrigieren.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die

Auferlegung der Verfahrenskosten in der Regel im Rahmen des Endentscheids

erfolgt. In Zwischenentscheiden werden normalerweise keine Verfahrenskosten

erhoben (Plüss, § 13 N. 6). Dasselbe gilt für Parteientschädigungen

(Plüss, § 17 N. 88). Der vorinstanzliche Entscheid ist entgegen der

Ansicht der Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 in dieser Hinsicht nicht zu

beanstanden.

12.2.3

Weiter macht die Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 geltend, dass die

Rekursschriften der Rekurrierenden aus R3.2022.00194 und entsprechend die

Auseinandersetzung der Vorinstanz mit deren Rügen wesentlich umfangreicher

waren, weshalb die Gleichbehandlung bei der Kostenverteilung unbillig sei.

Die Gebührenverteilung erfolgt

primär nach dem Unterlieger- bzw. ausnahmsweise nach dem Verursacherprinzip

(§ 13 Abs. 2 Satz 1 und 2 VRG). Im Einzelfall kann auch eine

Auferlegung nach Billigkeit zulässig sein (Plüss, § 13 N. 41). Der

Aufwand in einem Verfahren schlägt sich indes in der Regel einzig in der

Gebührenhöhe nieder.

Die vorliegende Aufteilung der Verfahrenskosten liegt nach

dem Ausgeführten im Ermessen der Vorinstanz. Auch mit Blick auf die ungleiche

Anzahl Rügen erschiene eine abweichende Aufteilung nach Billigkeit nicht

gerechtfertigt; dies insbesondere, nachdem die in der Beurteilung aufwändigen

Rügen in beiden Rekursverfahren vorgebracht wurden.

12.3 Was die

von der Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 – mangels Berücksichtigung des

Zwischenentscheids – beanstandete Höhe der Umtriebsentschädigung betrifft,

liegt der Entscheid des Baurekursgerichts über die pauschale Entschädigung ohne

Weiteres innerhalb seines weiten Ermessensspielraums (vgl. Plüss, § 17 N. 90).

Auch in dieser Hinsicht ist dem Baurekursgericht keine Rechtsverletzung

vorzuwerfen.

Zusammengefasst sind die Beschwerden bezüglich der

vorinstanzlichen Kostenregelung teilweise gutzuheissen.

13.

Bei diesem Prozessausgang, bei dem die Beschwerden jeweils

lediglich im Kostenpunkt geringfügigen Erfolg haben, rechtfertigt es sich, die

Kosten des Beschwerdeverfahrens vollumfänglich den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen. Dementsprechend tragen die Beschwerdeführenden aus dem Verfahren

VB.2024.00352 die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu je einem Viertel (unter

solidarischer Haftung für die Hälfte). Die andere Hälfte trägt die

Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00359 (§ 13 Abs. 2 Satz 1

und § 14 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Angesichts dessen,

dass die beiden separat geführten Beschwerdeverfahren erst im vorliegenden

Endentscheid vereinigt werden, ist eine angemessene Erhöhung der Gerichtsgebühr

gerechtfertigt (vgl. dazu oben E. 12.1).

Die private Beschwerdegegnerin 1 hat überdies

ausgangsgemäss Anspruch auf Bezahlung einer Parteientschädigung durch die

Beschwerdeführenden (§ 17 Abs. 2 VRG). Gemeinwesen sind in Konstellationen, in denen sich private Parteien mit gegensätzlichen

Begehren gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungsberechtigt (Plüss,

§ 17 N. 100).

14.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu

erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist

dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes

vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1; BGr,

13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerdeverfahren VB.2024.00352 und VB.2024.00359 werden vereinigt.

2. Die

Beschwerden werden teilweise gutgeheissen.

In Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des

Rekursentscheids vom 8. Mai 2024 wird die Gerichtsgebühr auf Fr. 11'000.-

herabgesetzt. Die Kosten des Rekursverfahrens von neu total Fr. 11'750.--

werden im Betrag von Fr. 1'000.- der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.

Der Restbetrag von Fr. 10'750.- verbleibt unverändert der Beschwerdeführerin

aus dem Verfahren VB.2024.00359 zur Hälfte und den Beschwerdeführenden aus dem

Verfahren VB.2024.00352 je zu einem Viertel (unter Solidarhaftung für die

Hälfte).

Im

Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 680.-- Zustellkosten,

Fr. 10'680.-- Total der Kosten.

4. Die

Kosten werden den Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00352 je zu

einem Viertel (unter solidarischer Haftung für die Hälfte) und der

Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00359 zur Hälfte auferlegt.

5. Die

Beschwerdeführenden beider Verfahren werden im gleichen Verhältnis

verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 7'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann im Sinne von Erwägung 14 Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7. Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.