Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00369

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00369

Urteil

der 1. Kammer

vom 15. Mai 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D AG,

vertreten durch RA E,

2. Stadtrat Uster,

vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Stadtrat Uster erteilte der D AG mit Beschluss

vom 20. Juni 2023 die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des

bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses

mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in H,

Uster.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss vom 20. Juni 2023 erhoben A und B

mit gemeinsamer Eingabe vom 21. Juli 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des

Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des Beschlusses. Das

Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 22. Mai 2024 ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom

21.

Juni 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Mehrwertsteuer)

zulasten der Beschwerdegegnerschaft (auch für das vorinstanzliche Verfahren)

die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide.

Der Stadtrat Uster beantragte mit Eingabe vom

12.

Juli 2024 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführenden. Mit

Vernehmlassung vom 15. Juli 2024 stellte die D AG die Anträge, die

Beschwerde sei abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Das Baurekursgericht beantragte am 23. Juli 2024 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. A und B hielten mit Replik

vom 5. September 2024 innert erstreckter Frist an ihren Anträgen fest. Die

D AG duplizierte mit Eingabe vom 16. September 2024, der Stadtrat

Uster mit Eingabe vom 19. September 2024.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Als Eigentümer der direkt angrenzenden

Liegenschaft sind die Beschwerdeführenden zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

1.3

Da auch die weiteren

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerin betrifft

ein Grundstück in der Wohnzone W2/40 gemäss der Bau- und Zonenordnung

Uster. Das Baugrundstück ist derzeit mit einer Bestandesbaute überstellt, die

abgebrochen und durch ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten und einer

Unterniveaugarage ersetzt werden soll.

Im anrechenbaren Untergeschoss sind in den Wohnungen 04

und 05 – die über Nettowohnflächen (ohne Keller und Reduits) von etwas

über 142 m2 bzw. 144 m2 verfügen – an der

Westseite je zwei Räume vorgesehen, die als "Keller" und

"Hauswirtschaft" bezeichnet sind. Ihre Grundflächen betragen in der

Wohnung 04 11,00 m2 bei 0,55 m2 Fensterfläche

(Hauswirtschaft) und 20,96 m2 bei 0,9 m2

Fensterfläche (Keller); in der Wohnung 05 sind 20,03 m2 bei

1,00 m2 Fensterfläche (Keller) und 17,61 m2 bei

0,88 m2 Fensterfläche (Hauswirtschaft) projektiert.

3.

3.1

Vor

Verwaltungsgericht machen die Beschwerdeführenden einzig noch geltend, dass die

Ausnützungsziffer aufgrund der sich im anrechenbaren Untergeschoss befindenden

Keller- und Hauswirtschaftsräume massiv überschritten werde. Diese seien an die

Ausnützungsziffer anzurechnen. Die Wohnungen 04 und 05 verfügten nebst dem

Zugang zu Hobbyraum, Weinkeller und Trocknungsraum sowie den Kellerräumen im

Geschoss der Unterniveaugarage zusätzlich pro Wohnung über sehr grosse

Nebenflächen mit je einem Keller- und einem Hauswirtschaftsraum. Die nutzbaren

Nebenflächen würden 60 m2 bzw. 70 m2

übersteigen, was ungewöhnlich sei; dafür bestehe keine Notwendigkeit. Die

betreffenden Räume befänden sich zudem innerhalb des Wärmedämmperimeters; der

Zugang erfolge direkt von der jeweiligen Eingangshalle. Dass die Fenster der

Räume nicht besonders gross seien, spreche nicht gegen eine spätere Nutzung als

Wohn- bzw. Arbeitsraum; es reiche, wenn sie theoretisch einer solchen Nutzung

zugeführt werden könnten.

3.2

An

die Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 Abs. 1 PBG (in der hier anwendbaren, bis

28.

Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung) alle dem Wohnen,

Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür

verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen

Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Für die Frage

der Anrechenbarkeit ist entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck

erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den

Aufenthalt von Personen bestimmt ist (VGr, 11. Februar 2021,

VB.2020.00759, E. 3.1 mit Hinweisen und auch zum Folgenden;

30.

August 2018, VB.2018.00240, E. 3.2; 7. Dezember 2000,

VB.2000.00304/00314, E. 3b aa = RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001

Nr. 4; Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph Fritzsche et al.

[Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1147 ff.). Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus

bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Das trifft immer

dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum

Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich

unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an

Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als

solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinne einer Gesamtwürdigung

zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder

Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletzt (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; RB 1985 Nr. 111, 1985

Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich

aufgrund gesundheits- oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren

Aufenthalt von Personen nicht eignen (VGr, 22. Juli 2005, VB.2005.00208,

E. 2.2 mit weiteren Hinweisen).

3.3

Das

Baurekursgericht hielt dazu in Erwägung 4.3 des angefochtenen Entscheids fest,

dass sich die vier als Keller und Hauswirtschaft bezeichneten Räume im

anrechenbaren Untergeschoss objektiv gesehen nicht für den längeren Aufenthalt

von Personen eigneten. Für eine Nutzung als Wohn- oder Arbeitsraum seien diese

klar unzureichend beleuchtet; die Belichtung erfolge jeweils über ein schmales

Kellerfenster, dessen Fläche in keinem Fall mehr als 5 % der Bodenfläche

betrage. Damit würden die Räume die Anforderungen an die Belichtung von Wohn-

und Arbeitsräumen gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG deutlich

unterschreiten. Bei derart ungenügenden Belichtungsverhältnissen dränge sich

eine missbräuchliche Nutzung der Räume in aller Regel nicht auf.

3.4

3.4.1

Gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG

müssen zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume genügend belichtet und

lüftbar sein. Wohn- und Schlafräume sind mit Fenstern zu versehen, die über dem

Erdreich liegen, ins Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden

können; die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu

betragen. Mit der Bestimmung, wonach

Fenster über dem Erdreich zu liegen haben, wird zusätzlich vorausgesetzt, dass

der Luftraum horizontal (und in einem gewissen Mass auch seitlich) vor dem

Fenster nicht verstellt ist und das natürliche Licht ungehindert einfallen kann

(VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3). Wohnräume von

Mehrzimmerwohnungen dürfen gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht

mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein (§ 301 Abs. 1 PBG).

3.4.2

Nachdem die kommunale Baubehörde eine Verkleinerung der Fensterfläche in

den betreffenden vier Räumen verlangt hatte, passte die Bauherrschaft das

Vorhaben an, sodass die Fensterflächen in einem Raum nunmehr exakt 5 %

(Raum "Hauswirtschaft" zur Wohnung 04) und in den übrigen drei Räumen

(Raum "Keller" in der Wohnung 04 = 4,23 %; Raum

"Keller" der Wohnung 05 = 4,99 %; Raum

"Hauswirtschaft" der Wohnung 05 = 4,88 %) sogar unter 5 %

der Bodenfläche betragen. Die Fensterflächen sind damit nur maximal halb so

gross wie die vom Gesetzgeber für Wohn- und Schlafräume verlangten 10 %

der Bodenfläche; sie erfüllen die gesetzlichen Grundanforderungen nicht nur

knapp nicht, diese werden vielmehr deutlich unterschritten. Zu beachten ist,

dass es sich bei dem verlangten Anteil von 10 % um Mindestmasse handelt.

Im Plan "Ansichten inkl. Farb- und Materialkonzept" ist in der

"Ansicht West" die streifenförmige Anordnung der Fenster im

anrechenbaren Untergeschoss ersichtlich. Aus dem "Querschnitt 01"

im Plan "Schnitte" geht hervor, dass diese streifenförmigen Fenster

direkt unterhalb der Decke angebracht sind. Diese Belichtungssituation ist für

den Aufenthalt von Menschen äusserst unattraktiv (vgl. BEZ 2010 Nr. 37,

E. 3.4). Die betreffenden Fenster sind zudem nach dem Sektor Nordwest

ausgerichtet; die Belichtung der streitbetroffenen Räume erfüllt damit auch die

Anforderungen von § 301 Abs. 1 PBG für Wohnräume nicht. Wie die

private Beschwerdegegnerin bereits im Rekursverfahren ausführte und die

Vorinstanz sodann zutreffend festgestellt hat, sind die Fenster hangseitig

ausgerichtet, was einen genügenden Lichteinfall zusätzlich erschwert.

3.4.3

Soweit die Beschwerdeführenden rügen, die betreffenden

Räume im anrechenbaren Untergeschoss könnten als Arbeitsräume genutzt werden,

gehen sie fehl. So trifft es zwar zu, dass die gesetzliche Vorschrift, dass die

Fensterfläche wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen habe, für

Wohn- und Schlafräume gilt; Arbeitsräume müssen lediglich eine genügende

Belichtung aufweisen (§ 302 Abs. 1 PBG;

vgl. VGr, 23. Januar

2014, VB.2013.00589, E. 7.3). Bastel- und Büroräume dienen

dem Wohnen, wozu auch die Ausübung eines Hobbys und in untergeordnetem Umfang

auch das Arbeiten gehören (§ 52 Abs. 1 PBG; BEZ 2010 Nr. 37,

E. 3.2; BEZ 2003 Nr. 31). Vorliegend sind jedoch

Hauswirtschafts- und Kellerräume projektiert, keine Bastel- und Büroräume.

3.5

Soweit die

Beschwerdeführenden vorbringen, dass sich die streitbetroffenen Räumlichkeiten

innerhalb des Wärmedämmperimeters befinden, vermögen sie daraus nichts zu ihren

Gunsten abzuleiten. Nach § 300 Abs. 1 PBG sind Räume – unter anderem –

gegen schädliche Temperatureinflüsse zu schützen. Die bereits im

Rekursverfahren vorgebrachte und vor Verwaltungsgericht erneuerte

beschwerdegegnerische Darstellung, wonach die Kellerräume unbeheizt seien,

blieb unbestritten. Es ist daher davon auszugehen, dass die spärlich

belichteten Räume auch unbeheizt bleiben werden. Dieser Umstand spricht

zusätzlich dafür, die Räume nicht an die Ausnützungsziffer anzurechnen (vgl.

VGr, 16. November 2023, VB.2023.00012, E. 6.4).

3.6

Nach

§ 297 PBG sind in Wohnhäusern ausreichende Nebenräume, wie Trockenräume

und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen, zu schaffen;

letztere müssen pro Wohnung eine Mindestfläche von wenigstens 8 m2

aufweisen (§ 39 Besondere Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 [BBV I]).

Ein flächenmässiges Höchstmass ist nicht vorgesehen (BEZ 2005 Nr. 37

E. 2.3 am Ende); ein Bedarfsnachweis oder eine ausgewiesene Notwendigkeit

wird nicht verlangt. Ob bereits andere Nebennutzflächen vorhanden sind und

damit die Wahrscheinlichkeit für eine rechtswidrige Nutzung erhöht wird, soll

jedoch in die Gesamtbetrachtung einfliessen (VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012,

E. 2.2.3).

Die Nebennutzflächen sind im vorliegenden Fall wohl

grosszügig bemessen. Sie erscheinen allerdings angesichts der ebenfalls

grosszügigen Nettowohnflächen von rund 142 m2

bzw. 144 m2 der beiden Wohnungen 04 und 05 (oben E. 2)

noch nicht als übertrieben. Eine rechtswidrige Nutzung der betreffenden Räume

im anrechenbaren Untergeschoss 01 drängt sich daher nicht geradezu auf.

3.7

Die

streitbetroffenen Räume sind nicht über das gemeinsame Treppenhaus erschlossen,

sondern verfügen über eine wohnungsinterne Erschliessung mit direktem Zugang zu

den Eingangshallen der Wohnungen 04 bzw. 05, wobei das nur für die beiden

Keller zutrifft; die beiden Hauswirtschaftsräume sind gefangene Räume. Dieser

Umstand wird nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bei der

Gesamtbetrachtung jeweils dahingehend gewürdigt, dass die Wahrscheinlichkeit

für eine rechtswidrige Nutzung bei direktem Zugang aus der entsprechenden Wohnung

erhöht ist (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; VGr, 24. März 2004,

VB.2003.00364, E. 4.2.1; BEZ 2005 Nr. 37; VGr,

25.

Oktober 2006, VB.2006.00272, E. 3.2; 18. Juni

2008, VB.2008.00012, E. 2.2.1; 16. November 2023, VB.2023.00012

E. 6.4).

Dass die streitbetroffenen Räume direkt von

den jeweiligen Wohnungen zugänglich sind und über deren Eingangshalle

erschlossen werden, ist in der Gesamtbetrachtung zu berücksichtigen. Allerdings

sind nicht sämtliche Räume, die über einen wohnungsinternen Zugang verfügen, ohne

Weiteres an die Ausnützung anzurechnen. Insbesondere Reduits sind regelmässig

direkt über Wohnräume zugänglich.

3.8

Die

betreffenden Räume sind aus wohnhygienischer Sicht nicht hinreichend belichtet,

um als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume zu dienen. Sie verfügen über deutlich

zu kleine Fensteröffnungen, die überdies ungünstig angeordnet und ausgerichtet

sind, um eine hinreichende Belichtung für Wohn- oder Arbeitsräume zu

gewährleisten. Es ist weiter davon auszugehen, dass die Räume unbeheizt sind.

Sie sind damit – insbesondere aufgrund gesundheitspolizeilicher Bestimmungen – nicht

für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten geeignet und nicht für einen längeren

Aufenthalt von Personen bestimmt. Obschon die Nebennutzflächen im Bauvorhaben

grosszügig bemessen sind und die streitbetroffenen Räume im anrechenbaren

Untergeschoss 01 über eine wohnungsinterne Erschliessung verfügen, ist

aufgrund der ungenügenden Belichtungsverhältnisse nicht von einer

Anrechenbarkeit der Flächen auszugehen.

3.9

Selbst

wenn im vorliegenden Fall aufgrund der wohnungsinternen Erschliessung eine

mögliche Wohnnutzung vorläge, könnte ein solcher Mangel ohne Weiteres

nebenbestimmungsweise geheilt werden, indem die beiden Türen zu den

Kellerräumen jeweils ins gemeinsame Treppenhaus und die Trennmauer zwischen den

Kellerräumen südwestlich, zwischen die beiden Türen, verlegt würden. Eine

solche auflageweise Heilung, wonach der Zugang zu den entsprechenden Räumen

über das Treppenhaus zu erfolgen hätte, brächte den Beschwerdeführenden jedoch

keinerlei praktischen Nutzen. Sie wären diesbezüglich mangels schutzwürdigen

Interesses nicht beschwert – insofern fehlte ihnen die Legitimation (vgl. VGr,

29.

August 2024, VB.2023.00561, E. 4.2 f.; 26. August 2021,

VB.2021.00123, E. 4.1 mit Hinweisen).

3.10

Insgesamt

erfüllen die betreffenden Räume somit die Anforderungen an wohnhygienisch

einwandfreie Verhältnisse nicht. Eine objektive Eignung als dem dauernden

Aufenthalt von Menschen dienende Räume ist nicht gegeben, weshalb die Räume

nicht an die zulässige Ausnützungsziffer anzurechnen sind. Wenn die Vorinstanz

festgestellt hat, dass sich bei derart ungenügenden Belichtungsverhältnissen

eine missbräuchliche Nutzung der Räume in aller Regel nicht aufdränge und diese

daher nicht an die Ausnützungsziffer anzurechnen sind, so ist dies nach dem

Gesagten nicht zu beanstanden.

4.

Im Ergebnis ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden

unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 14

N. 6, 11 und 16). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang

von vornherein nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind die

Beschwerdeführenden zu einer Parteientschädigung an den privaten

Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

5.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu

erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist

dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170

E. 1).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 4'755.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je

zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis unter solidarischer Haftung

verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.