Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00410

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00410

Urteil

der 1. Kammer

vom 5. Februar 2026

Mitwirkend: Abteilungspräsident

Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,

Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

A AG,

vertreten

durch RA B und/oder durch RA C,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.

Stockwerkeigentümergemeinschaft D,

vertreten durch E,

dieser vertreten durch RA F,

2.

G,

3.

Interessengemeinschaft H,

vertreten

durch I,

Beschwerdegegnerinnen,

und

1.

Bausektion des Stadtrates Zürich,

c/o Amt für Baubewilligungen,

2.

Baudirektion des Kantons Zürich,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 24. Oktober 2023 erteilte die Bausektion des Stadtrats

von Zürich der A AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung

für eine Arealüberbauung mit vier neuen Mehrfamilienhäusern mit 100 Wohnungen

und einer Unterniveaugarage mit 92 Autoabstellplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der J-Strasse 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 010, 011 und 012 in

Zürich-Höngg. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene

Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 17. August 2023 betreffend

die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung für ein Aushubzwischenlager und

Kanalisationsinfrastruktur in der Freihaltezone sowie die bodenschutzrechtliche

Bewilligung eröffnet.

Erwägungen

II.

Gegen diese Bewilligungen wurden

zwei Rekurse an das Baurekursgericht des Kantons Zürich erhoben, nämlich von

der Stockwerkeigentümergemeinschaft D am 29. November 2023 sowie von G

und Interessengemeinschaft H am 4. Dezember 2023. Die Rekurrierenden

beantragten in materieller Hinsicht je die Aufhebung der angefochtenen

Bewilligungen. Mit Rekursentscheid vom 7. Juni 2024 vereinigte das

Baurekursgericht die zwei Rekursverfahren und hiess die Rekurse gut. Demgemäss

hob es den Beschluss der Bausektion des Stadtrats von Zürich vom 24. Oktober

2023.

sowie Dispositiv-Ziffer I der Gesamtverfügung der Baudirektion auf.

Im Übrigen wurde das Verfahren hinsichtlich der Gesamtverfügung als

gegenstandslos geworden abgeschrieben.

III.

In der Folge gelangte die A AG

mit Beschwerde vom 10. Juli 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich

Mehrwertsteuer) die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids. Eventuell sei

die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die

elektrotechnische Erschliessung ausschliesslich über die Bauzone zu führen sei,

was bis zum Baubeginn bewilligen zu lassen sei.

Das Baurekursgericht beantragte am

19.

Juli 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die

Baudirektion nahm am 11. September 2024 unter Verweis auf den Mitbericht

des Amts für Raumentwicklung vom 30. August 2024 ohne Antrag Stellung. Die

Stockwerkeigentümerschaft D beantwortete die Beschwerde am 13. September

2024.

und beantragte deren Abweisung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(einschliesslich Mehrwertsteuer). Den gleichen Antrag stellten mit gemeinsamer

Beschwerdeantwort vom 16. September 2024 zur Hauptsache auch G und die Interessengemeinschaft H. Die

Bausektion des Stadtrats von Zürich beantragte am 16. September 2024 die

Gutheissung der Beschwerde.

Die A AG replizierte am 21. Oktober

2024.

innert erstreckter Frist und beantragte zusätzlich die Abweisung der von

den Beschwerdegegnerinnen gestellten Anträge. G und die Interessengemeinschaft H

nahmen am 4. November 2024 mit gemeinsamer Eingabe erneut Stellung. Mit

Duplik vom 20. November 2024 hielt die Stockwerkeigentümerschaft D an

ihrem Antrag fest. Die A AG reichte am 13. Januar 2025 innert wiederum

erstreckter Frist eine Triplik ein und hielt an den gestellten Anträgen

weiterhin fest. Gleiches tat mit Quadruplik vom 17. Februar 2025 auch die Stockwerkeigentümerschaft D.

Auf das Fristerstreckungsgesuch der A AG vom 3. März 2025 folgte

keine weitere Eingabe, womit der Schriftenwechsel abgeschlossen war.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführerin ist als Bauherrin des streitbetroffenen Vorhabens und

Unterliegende im Rekursverfahren ohne Weiteres gestützt auf § 338a des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Da

auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das Baugrundstück

Kat.-Nr. 01 liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich

(BZO) mit seinem grösseren östlichen Teil in der dreigeschossigen Wohnzone W3

und mit einem kleineren westlichen Teil in der kommunalen Freihaltezone F. Das

eingangs (vgl. Ziffer I.) erwähnte Bauvorhaben ist auf dem in der Bauzone

liegenden Teil dieses Grundstücks geplant. Für ein Aushubzwischenlager im

Umfang von etwa 1'200 m2 während der Bauphase sowie für die

dauerhafte Erschliessung mit Kanalisationsinfrastruktur ist die Inanspruchnahme

des in der Freihaltezone liegenden Grundstückteils vorgesehen.

2.2

Die Vorinstanz hat

den eingangs (vgl. Ziffer I.) erwähnten Beschluss der Bausektion des Stadtrats

von Zürich vom 24. Oktober 2023 (nachfolgend: kommunale Baubewilligung)

vollständig sowie Dispositiv-Ziffer I der kantonalen Gesamtverfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich (nachfolgend: kantonale Gesamtverfügung)

aufgehoben. Die Aufhebung erfolgte im Wesentlichen mit der Begründung, dass die

mit der kantonalen Gesamtverfügung erteilte Ausnahmebewilligung für die

Verlegung der Ver- und Entsorgungsleitungen wegen fehlender

Standortgebundenheit unrechtmässig sei (angefochtener Entscheid, E. 6.3).

Zudem beurteilte es die Vorinstanz als unzulässig, die Beurteilung des Erschliessungskonzepts

für die Kanalisation und Elektroversorgung auflageweise auf einen späteren

Zeitpunkt zu verschieben (a. a. O., E. 6.3 am Ende sowie E. 6.4 und 6.5).

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin bringt gegen den angefochtenen Entscheid vor, die Vorinstanz

habe die elektrotechnische Erschliessung des Bauvorhabens zu Unrecht als

wesentliche Bewilligungsvoraussetzung qualifiziert, welche bereits im

Bewilligungszeitpunkt geklärt sein müsse. Zudem sei die Entwässerung geplant,

geklärt und bewilligt, weshalb diese keiner Nebenbestimmung bedurfte.

3.2

Inhaltliche oder

formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender

Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist

Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches

verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,

wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten

Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen

darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung

[BV]). Das Interesse der Bauherrschaft am Fortbestand der Baubewilligung ist

grundsätzlich als gewichtig einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter

Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete

Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der

Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel aber wesentliche

Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2; 11. Mai

2023, VB.2022.00643, E. 5.1.1; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;

26.

Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ

1984.

Nr. 5; Laura Diener/Thomas Wipf in: Zürcher Planungs- und Baurecht,

S. 513 ff.). In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand

nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen,

konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach

sich zieht (VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.2; 19. Juli

2018, VB.2017.00830, E. 5.1).

Erteilt die Baubehörde die

Baubewilligung unter dem Vorbehalt der Einreichung und Bewilligung ergänzender

Pläne in einem nachgelagerten Verfahren, geht sie in der Regel davon aus, dass

die noch offenen Punkte von untergeordneter Bedeutung sind und den Grundentscheid

nicht mehr infrage stellen können. Sie ist dabei an das Koordinationsgebot

gemäss Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)

gebunden. Dieses verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und

einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann zulässig, wenn dies von der

Sache her sinnvoll erscheint – so etwa, wenn die Beurteilung der Farb- und

Materialwahl während der Bauausführung besser möglich ist – und sich daraus

keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben

oder ergeben können (BGE 150 II 566 E. 2.2.2 mit weiteren Hinweisen).

Im konkreten Fall beurteilte das Bundesgericht die Liegenschaftsentwässerung bzw.

das dafür zu erstellende Entwässerungskonzept nicht als einen selbständig

beurteilbaren Teilaspekt des Bauvorhabens. Es könne nicht in grundsätzlicher

Weise ausgeschlossen werden, dass sich aus dem nachgelagerten Verfahren

Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben könnten (a. a. O., E. 2.4; vgl. zur

Entwässerung auch BGr, 17. Januar 2025, 1C_421/2024, E. 1.4).

3.3

Vorab ist

festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens

mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung

auszusprechen ist, dem Baurekursgericht als Fachgericht ein gewisser

Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).

Die Vorinstanz hat gestützt auf

die entsprechenden Nebenbestimmungen in der kommunalen Baubewilligung

festgestellt, dass die Kanalisation und die Elektroversorgung durch die

Baubehörde noch nicht beurteilt, sondern auf einen späteren Zeitpunkt

verschoben worden seien. In der Regel sei es unproblematisch, den Anschluss an

die Ver- und Entsorgungsleitungen in einem späteren Verfahren zu beurteilen,

insbesondere wenn die Feinerschliessungsanlagen das Grundstück bezüglich Lage

und Kapazität der Leitungen genügend erschliessen würden, sodass ein Anschluss

ohne Weiteres möglich sei. Diese Voraussetzung sah die Vorinstanz als nicht

erfüllt an, weil zum gegenwärtigen Zeitpunkt aufgrund der deutlich zu geringen

Kapazität der Privatleitung in der J-Strasse sowie mangels einer rechtlich

gesicherten alternativen – also nicht über die Freihaltezone führenden –

Anschlussmöglichkeit unklar sei, ob und wie das Baugrundstück entwässert werden

könne. Desgleichen führten keine elektrotechnischen Leitungen an das

Baugrundstück heran und die privatrechtliche Berechtigung für eine

Leitungsführung über den sich im Miteigentum mehrerer Parteien befindlichen

Privatweg Kat.-Nr. 013 und das Grundstück Kat.-Nr. 014 für einen

Anschluss an die Elektroleitungen beim K-Rain liege ebenfalls nicht vor. Unter

diesen Umständen müssten die abwasserrechtliche und die elektrotechnische

Erschliessung des Bauvorhabens als wesentliche Bewilligungsvoraussetzungen im

Bewilligungszeitpunkt geklärt sein. Eine Bewilligung in einem späteren

Verfahren erweise sich als unzulässig und der rechtmässige Zustand lasse sich

mithin nicht ohne besondere Schwierigkeiten herstellen (angefochtener

Entscheid, E. 6.3 am Ende und E. 6.5).

3.4

Den Ausführungen

der Vorinstanz ist im Sinne der nachfolgenden Erwägungen zuzustimmen:

3.4.1

Bezüglich der

Erschliessung mit Strom ist zu beachten, dass die Elektroleitungen – anders

als die Kanalisationsleitung im Freispiegel – aus technischen Gründen wohl

nicht auf eine Lage in der Freihaltezone angewiesen und deshalb nicht

standortgebunden sind, weshalb eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG

nicht erhältlich sein dürfte. Ob die Erschliessungsvariante innerhalb der

Bauzone über die Grundstücke Kat.-Nrn. 014 und 013 gelingt, auf welche die

Beschwerdeführerin gestützt auf die Rekursvernehmlassung der Baubehörde

verweist, ist nicht geklärt. Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass

sich die Privatwegparzelle Kat.-Nr. 013 im Miteigentum mehrerer Parteien

befindet, zu denen auch die Beschwerdegegnerin 1 gehört. Selbst wenn das

Durchleitungsrecht auf dem Verhandlungsweg oder durch Erstreitung erhältlich

wäre bzw. sein wird, ist der Anschluss nicht ohne besondere Schwierigkeiten

möglich.

3.4.2

Was die

Kanalisationsleitungen betrifft, so ändert die im Grundsatz bewilligte Leitungsführung

durch die Freihaltezone nichts daran, dass das Konzept für die

Flächenentwässerung des Baugrundstücks, das mit 13'883 m2 eine

erhebliche Grösse aufweist, noch nicht feststeht und erst gestützt auf dieses

Konzept auch die detaillierte Planung der Liegenschaftsentwässerung erfolgen

kann (kommunale Baubewilligung, E. M.a). Es ist somit noch nicht geklärt,

ob für das auf dem grossen Baugrundstück anfallende Meteorwasser in Teilen eine

Versickerung auf dem Grundstück vorgesehen wird – was nach den eigenen

Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht ohne Schwierigkeiten möglich ist –

oder ob das Meteorwasser vollumfänglich abgeführt werden soll und ob in diesem

Fall allein die Leitung durch die Freihaltezone gebraucht wird oder ob doch

noch eine Kapazitätserweiterung in der J-Strasse erforderlich ist. Bezüglich

der Entwässerung verbleibt der Bauherrschaft und damit der Baubehörde somit ein

Spielraum. Im Einklang mit der dargestellten bundesgerichtlichen Rechtsprechung

kann die Liegenschaftsentwässerung bzw. das dafür noch zu erstellende

Entwässerungskonzept nicht als ein selbständig beurteilbarer Teilaspekt des Bauvorhabens

qualifiziert werden, weshalb die diesbezügliche Auflage ebenfalls unzulässig

ist.

3.5

Im Ergebnis ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass

die Mängel im vorliegenden Fall nicht "ohne besondere

Schwierigkeiten" im Sinne von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden

können. Da eine nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel nicht möglich ist,

hat die Vorinstanz die kommunale Baubewilligung zu Recht als Ganzes aufgehoben. Mit dieser Aufhebung wird auch die kantonale

Gesamtverfügung, die das gleiche Vorhaben betrifft und deshalb unabdingbar mit

der kommunalen Baubewilligung zusammenhängt, hinfällig (VGr, 29. November

2018, VB.2018.00275, E. 4.2).

4.

Das Baurekursgericht hob die den

Streitgegenstand bildenden erstinstanzlichen Anordnungen vollständig (kommunale

Baubewilligung) beziehungsweise teilweise (kantonale Gesamtverfügung) auf und

entsprach damit im Ergebnis und zur Hauptsache auch den Anträgen der vormaligen

Rekurrentinnen und heutigen Beschwerdegegnerinnen 2 und 3. Auf zahlreiche

Rügen ging die Vorinstanz nur noch bemerkungsweise ein (angefochtener

Entscheid, E. 8–11). Diesbezüglich beantragen die Beschwerdegegnerinnen 2

und 3 vor Verwaltungsgericht, sie seien mit sämtlichen Vorbringen erneut zu

hören, welche sie bereits vor Vorinstanz vorgebracht hätten, und die

entsprechenden Anträge, auf welche die Vorinstanz nicht eingegangen sei, seien

erneut zu prüfen.

In einem Entscheid brauchen nicht

alle Vorbringen, Behauptungen und Überlegungen der Parteien wiedergegeben zu

werden; die Begründung darf sich auf jene Aspekte beschränken, welche die

Behörde willkürfrei als wesentlich betrachtet (VGr, 16. April 2015,

VB.2014.00611, E. 2.2; 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 4.4;

30.

Mai 2012, VB.2012.00179, E. 2.1; Alain Griffel in: ders. [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 8 N. 33). Hat das Baurekursgericht die Rekurse

aufgrund der Abhandlung einzelner Rügen gutgeheissen, waren die weiteren

tatsächlichen und rechtlichen Vorbringen der Parteien nicht mehr

entscheidrelevant. In einer derartigen Konstellation besteht praxisgemäss kein

Anspruch auf die Behandlung sämtlicher Rügen. Das Baurekursgericht war aus

diesen Gründen nicht gehalten, sich mit den übrigen Einwänden

auseinanderzusetzen oder hierzu einen Entscheid zu fällen (vgl. VGr, 23. März

2023, VB.2022.00646, E. 8; 9. Mai 2019, VB.2018.00061/VB.2018.00079, E. 5.1;

9.

Juni 2016, VB.2015.00507, E. 5.4). Demgemäss ist die Erwägung der

Vorinstanz, wonach sich aufgrund des Verfahrensausgangs die Behandlung weiterer

Rügen erübrige (angefochtener Entscheid, E. 7), nicht zu beanstanden.

Angesichts des Ergebnisses im

vorliegenden Beschwerdeverfahren, welches die Aufhebung der kommunalen

Baubewilligung bestätigt und auf das Dahinfallen der kantonalen Gesamtverfügung

schliesst (vorstehende E. 3.5), ist auf die weiteren Anträge und Rügen der

Beschwerdegegnerinnen 2 und 3, die diese gegen das Bauvorhaben vorbringen,

ebenfalls nicht weiter einzugehen. Es besteht diesbezüglich kein aktuelles

Rechtsschutzinteresse mehr.

5.

5.1

Gegen den

angefochtenen Entscheid bringt die Beschwerdeführerin auch vor, die Vor­instanz

habe die Ausnahmebewilligung für die Verlegung der Kanalisationsleitungen durch

die Freihaltezone zu Unrecht aufgehoben. Die Beschwerdeführerin weist zudem

darauf hin, dass entgegen den sachverhaltsbezogenen Feststellungen der

Vorinstanz die Elektroleitungen nicht Gegenstand der Ausnahmebewilligung für

die Verlegung durch die Freihaltezone seien.

5.2

Trotz des Dahinfallens

der kantonalen Gesamtverfügung gibt der vorinstanzliche Entscheid diesbezüglich

Anlass zu folgenden Bemerkungen:

5.2.1

Wie sich der

Sachverhaltsdarstellung der kantonalen Gesamtverfügung offenkundig entnehmen

lässt, ist der Hinweis der Beschwerdeführerin richtig: die Verfügung bezieht

sich neben dem vorliegend nicht weiter interessierenden Aushubzwischenlager

lediglich auf die Kanalisationsinfrastruktur. Dass es sich dabei um eine

"sprachliche Unschärfe" handelt, wie die Beschwerdegegnerin 1 vermutet,

ist abwegig. Die Elektroversorgung bzw. die Lage der Leitungen steht noch nicht

fest, was sich auch ohne Weiteres aus der entsprechenden Auflage in der

kommunalen Baubewilligung ergibt. Die Ausführungen der Parteien zu den

Elektroleitungen erweisen sich deshalb bezüglich der Ausnahmebewilligung als

unerheblich.

5.2.2

Die ausgedehnte

kommunale Freihaltezone F, der das streitbetroffene Baugrundstück

Kat.-Nr. 01 teilweise zugewiesen ist, liegt östlich der L-Strasse zu

wesentlichen Teilen innerhalb, westlich der L-Strasse hingegen ausserhalb

des im kantonalen Richtplan festgelegten Siedlungsgebiets. Sie liegt somit

nicht vollständig innerhalb des richtplanerischen Siedlungsgebiets, und sie ist

in Bezug auf ihre gesamte Ausdehnung auch nicht mehr oder weniger vollständig

von Bauzonen umgeben. Deshalb handelt es sich nicht um eine sogenannte

"innenliegende" Freihaltezone, welche die Nutzung innerhalb des Siedlungsgebiets

regelt (vgl. dazu BGr, 18. Januar 2016, 1C_328/2015, E. 2.2). Die

Freihaltezone liegt mithin im Sinne von Art. 25 Abs. 2 RPG ausserhalb

der Bauzonen, weshalb die kantonale Baudirektion zur Beurteilung der

Zonenkonformität und zur Erteilung von Ausnahmebewilligungen zuständig ist

(vgl. Antonio Frigerio/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],

Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs-

und Baurecht], S. 603, mit weiteren Hinweisen).

5.2.3

Die Zulässigkeit

von Bauten und Anlagen in der Freihaltezone beurteilt sich nach § 40 Abs. 1 PBG, welcher laut § 62 Abs. 1 PBG auch für kommunale Freihaltezonen

im Sinne von § 61 PBG gilt. Danach dürfen in der Freihaltezone nur solche oberirdische

Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder

unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht

schmälern (Satz 1). Nach Satz 2 dieser Bestimmung gilt für andere

Bauten und Anlagen Art. 24 RPG.

Die streitbetroffenen

Kanalisationsleitungen stellen unterirdische Anlagen dar, die

–

unabhängig davon, ob sie der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der

ausgeschiedenen Freifläche dienen – als "andere Anlagen" zu

qualifizieren sind. Die Beurteilung, ob für den Stand- bzw. Lageort in der

kommunalen Freihaltezone eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, richtet

sich deshalb nach Art. 24 RPG, und zwar – da es sich nicht um eine

"innenliegende" Freihaltezone handelt – nicht im Sinne einer Bestimmung

des kantonalen Rechts (vgl. dazu VGr, 7. November 2012, VB.2012.00336, E. 4

unter Hinweis auf VGr, 13. März 2008, VB.2007.00468, E. 4.1;

bestätigt mit BGr, 14. Oktober 2013, 1C 14/2013, E. 2.3).

5.2.4

Gemäss Art. 24

RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder

ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort

ausserhalb der Bauzonen erfordert (Bst. a) und keine überwiegenden

Interessen entgegenstehen (Bst. b). Standortgebunden im Sinne von Art. 24

Bst. a RPG sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Bauten und

Anlagen, wenn sie aus technischen oder betrieblichen Gründen oder wegen der

Bodenbeschaffenheit auf einen Standort bzw. Lage ausserhalb der Bauzonen

angewiesen sind (positive Standortgebundenheit) oder wenn sie aus

bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen sind (negative

Standortgebundenheit). Dabei ist nicht erforderlich, dass überhaupt kein

anderer Standort in Betracht fällt; es müssen jedoch besonders wichtige und

objektive Gründe vorliegen, die den vorgesehenen Standort gegenüber anderen

Standorten innerhalb der Bauzone als erheblich vorteilhafter erscheinen lassen

(relative Standortgebundenheit). Die Bejahung der relativen Standortgebundenheit

setzt eine umfassende Interessenabwägung voraus, die sich mit derjenigen nach Art. 24

Bst. b RPG überschneidet (BGE 141 II 245 E. 7.6.1 mit

zahlreichen Hinweisen).

5.2.5

Die

Vorinstanz sprach der streitbetroffenen Kanalisationsinfrastruktur die

Standortgebundenheit ab. Die

Leitungsführung durch die Freihaltezone sei weder aus technischen oder

betrieblichen Gründen noch aus Gründen der Bodenbeschaffenheit erforderlich. Es

sei mittels Vereinbarung oder Erstreitung eines zivilrechtlichen

Durchleitungsrechts oder des Ausbaus der privaten Abwasserleitung in der J-Strasse

ohne Weiteres technisch und betrieblich möglich, die Leitungen innerhalb der

Bauzone zu realisieren. Dass die Realisierung einer zonenkonformen

Kanalisationsinfrastruktur langwierig und umständlich sowie kostspielig sein

könne, führe nicht dazu, dass die Anlage als standortgebunden zu qualifizieren

wäre, da es sich dabei um ausschliesslich subjektive Zweckmässigkeitsüberlegungen

handle. Auch der Umstand, dass bereits Leitungen durch die Freihaltezone führen

würden, vermöge die Standortgebundenheit neuer Leitungen nicht zu begründen

(angefochtener Entscheid, E. 6.3).

5.2.6

Die

Baudirektion bejahte die Standortgebundenheit der projektierten

Kanalisationsinfrastruktur in der Gesamtverfügung aus betrieblichen Gründen,

wobei sie diese nicht weiter erörterte. Vor Verwaltungsgericht weist die

Baudirektion auf die relative Standortgebundenheit im Sinne des vorstehend

erwähnten Bundesgerichtsentscheids hin (vgl. E. 5.2.4) und hält dafür,

dass aus dem von der Vorinstanz zitierten Entscheid BGE 118 Ib 497 E. 4a

nicht gefolgert werden könne, dass die Erschliessung eines Grundstücks in der

Bauzone über eine Nichtbauzone absolut ausgeschlossen wäre. Auch in diesen

Fällen könne sich die Erschliessung über eine Nichtbauzone aufgrund der

konkreten Umstände als standortgebunden erweisen. Die Vorinstanz habe die

objektiven, technischen Gründe, die im vorliegenden Fall für eine Verlegung

durch die Freihaltezone sprechen würden, zu Unrecht ausser Acht gelassen. Mit

der Führung der Kanalisationsleitungen durch die Freihaltezone werde eine

Entwässerung im Freispiegel ermöglicht, was bei einer Leitungsführung durch die

Bauzone aufgrund des Geländeverlaufs nicht möglich wäre; es handle sich um die technisch vorteilhafteste Lösung. Die Baudirektion

erachtet die vorgesehene Leitungsführung als aus technischen Gründen geboten

und objektiv wesentlich vorteilhafter als eine Leitungsführung durch die

Bauzone; mithin sei die Kanalisationsinfrastruktur standortgebunden. Da der

Zweck der Freihaltezone durch den Leitungsverlauf nicht beeinträchtigt werde,

würden dem Vorhaben auch keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

5.2.7

Kanalisationsanlagen

folgen grundsätzlich und möglichst dem Prinzip der Schwerkraftentwässerung

(Freispiegelentwässerung). Eine Führung der Leitung entgegen dem natürlichen

Gefälle bedingt den Bau und Betrieb einer (elektro-)mechanischen Hebeanlage

(Abwasserhebeanlage). Das streitbetroffene Grundstück weist von der

nordwestlichen zur südwestlichen Grundstückgrenze sowohl in seinem östlichen

Teil (im Schnitt durch die Häuser Nord und Ost) mit einer Höhendifferenz von rund

8,1 m als auch in seinem westlichen Teil (im Schnitt durch die

Häuser Nord, Süd und West) mit einer Höhendifferenz von rund 21,4 m ein

erhebliches Gefälle auf (vgl. GIS-Browser Kanton Zürich

[https://geo.zh.ch/maps], Karte "Amtliche Vermessung", Werkzeug

"Messen, Höhenprofil"). Von den vier geplanten Mehrfamilienhäusern

sollen nach dem Konzept für die Liegenschaftsentwässerung vom 14. März

2022.

die Häuser Nord und Ost an die bestehende Kanalisation in der J-Strasse

angeschlossen werden. Für die Entwässerung der Häuser Süd und West, deren

Untergeschosse mit der Oberkante des Bodens auf den Koten 460,20 m

ü. M. (Haus Süd) bzw. 451,64 m ü. M. (Haus West) liegen, weist

das Konzept zwei Varianten aus: eine Variante 1 im Freispiegel mit

Anschluss an den bestehenden Schacht in der westlichen Ecke des Baugrundstücks

am K-Rain und eine Variante 2 mit Pumpenanlagen an den Anschlussschacht in

der J-Strasse, dessen Sohle auf 460,17 m ü. M. liegt.

5.2.8

Aufgrund der

dargestellten Höhenverhältnisse ist die Notwendigkeit von Abwasserhebeanlagen

für die Häuser Süd und West bei einer Leitungsführung ohne Beanspruchung der

Freihaltezone ohne Weiteres nachvollziehbar. Anders als die Beschwerdegegnerin

meint, sind diese Anlagen für beide Häuser insoweit aktenkundig, als sie im

erwähnten Konzept für die Liegenschaftsentwässerung mit den Vermerken

"AWHA" (für Abwasserhebeanlage) beim Haus West sowie

"Pumpen" beim Haus Süd angegeben werden. Solche Anlagen sind im

Vergleich zur Freispiegelentwässerung technisch störungsanfälliger,

wartungsintensiver und aufgrund des dauerhaften Energiebedarfs ökologisch wie

ökonomisch minderwertig, was die Vorinstanz verkennt. Die Standortgebundenheit

der projektierten Linienführung ist bereits aus diesem Grund

technisch-funktional ausgewiesen. Dass es kantonalrechtliche Vorschriften sowie

– durch entsprechende Verweisung – fachtechnische Normen gibt, welche eine

Liegenschaftsentwässerung im Freispiegel gebieten, kann entgegen der Darlegung

der Beschwerdeführerin bei der Anwendung und Auslegung der bundesrechtlich

geregelten Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 Bst. a RPG

hingegen keine Rolle spielen.

Hinzu kommt hingegen, worauf die

Beschwerdeführerin zu Recht verweist, dass nach städtischen Angaben die

Kapazität der Mischwasserleitung in der J-Strasse nicht ausreichend ist, um

auch noch das Meteorwasser der gesamten Wohnüberbauung aufzunehmen. Selbst wenn

das Flächenentwässerungskonzept noch zu erarbeiten ist, lässt ein notwendiger

Ausbau der bestehenden Leitung in der J-Strasse die Leitungsführung durch die

Freihaltezone zusätzlich als vorteilhaftere Lösung erscheinen.

Wenn die Vorinstanz betreffend

das Haus West darauf hinweist, dass eine Entwässerung im Freispiegel über die

südlichen Grundstücke in der Bauzone möglich wäre (angefochtener Entscheid,

E. 6.3), übersieht sie, dass diese südlichen Grundstücke mit geplanten und

bestehenden unterirdischen Gebäudeteilen sehr dicht überbaut sind, weshalb das

zu vereinbarende oder zu erstreitende Durchleitungsrecht auf einen sehr

schmalen Korridor auf dem Grundstück Kat.-Nr. 015 beschränkt wäre. Auch

aus dieser Sicht ist die geplante Führung durch die Freihaltezone erheblich

vorteilhafter.

5.2.9

Nach Art. 24

lit. b RPG setzt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zudem voraus,

dass keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Der Trennung von Baugebiet

und Nichtbaugebiet kommt in der Raumplanung eine zentrale Bedeutung zu

(Art. 1 und 3 RPG); der Trennungsgrundsatz bezweckt die Freihaltung des Nichtbaugebiets

von unzulässiger Bebauung. Vorliegend handelt es sich um eine Freihaltezone am

Rande des Siedlungsgebiets; der streitbetroffene Teil der Freihaltezone liegt

innerhalb des Siedlungsgebiets und ist nach drei Seiten hin von Bauzonen

umgeben. Die streitgegenständliche Kanalisationsinfrastruktur wird

vollumfänglich unterirdisch und zudem konsequent entlang der Zonengrenze der

Freihaltezone geführt. Die bereits erstinstanzlich verfügte Auflage zur

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands stellt sicher, dass der Zweck der

Freihaltezone nach Abschluss der Bauarbeiten nicht dauerhaft beeinträchtigt

wird. Damit ist die Raumwirksamkeit der Anlage als gering einzustufen. Sie

bewirkt somit keine erhebliche Zweckentfremdung von Nichtbauzonenland und tritt

nicht störend in Erscheinung (vgl. Andreas Abegg/Nagihan Musliu, Die

Fernwärmeversorgung – eine rechtliche Einordnung, PBG aktuell 2023/3, S. 5 ff.,

S. 9, unter Hinweis auf BGE 141 II 245 E. 7.6.2).

5.3

Mit der

Beschwerdeführerin und der kantonalen Baudirektion ist deshalb davon

auszugehen, dass die streitbetroffenen Kanalisationsleitungen in der

Freihaltezone standortgebunden sind. Die Vorinstanz hat die relative

Standortgebundenheit zu Unrecht verneint. Die mit der kantonalen

Dispositiv

Gesamtverfügung erteilte Ausnahmebewilligung ist demnach nicht zu beanstanden.

Somit wäre die Gesamtverfügung von der Vorinstanz richtigerweise insgesamt als

gegenstandslos geworden abzuschreiben gewesen, was nachfolgend bei der Regelung

der Kosten- und Entschädigungsfolgen zu berücksichtigen ist.

6.

Im Ergebnis erweist sich der

vorinstanzliche Entscheid, wonach die abwasserrechtliche und die elektrotechnische

Erschliessung als wesentliche Bewilligungsvoraussetzungen im

Bewilligungszeitpunkt geklärt sein müssen, als rechtmässig. Für eine Behebung

mittels Nebenbestimmungen im Sinne von § 321 Abs. 1 PBG bleibt kein

Raum. Die vorinstanzliche Aufhebung der kommunalen Baubewilligung ist

rechtmässig.

Hingegen wäre die kantonale

Gesamtverfügung von der Vorinstanz richtigerweise insgesamt als gegenstandslos

geworden abzuschreiben gewesen. Die Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen

und der vorinstanzliche Entscheid insoweit aufzuheben, als damit in Dispositiv-Ziffer III

der Mitbeteiligten 2 Kosten auferlegt wurden.

Im Übrigen ist die Beschwerde im

Sinne der Erwägungen abzuweisen.

7.

Gemäss § 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die

Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel nach Massgabe ihres Unterliegens.

Bei der Kostenauflage ist beim vorstehenden Ergebnis (E. 6) demnach zu

berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin nur in untergeordnetem Umfang

obsiegt.

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu zwei Dritteln der

Beschwerdeführerin, zu einem Sechstel der Beschwerdegegnerin 1 sowie zu je

einem Zwölftel den Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 aufzuerlegen. Der der Mitbeteiligten 2

auferlegte Anteil an den Kosten des Rekursverfahrens (1/4) ist neu zu einem

Achtel der Beschwerdegegnerin 1 sowie zu je einem Sechzehntel den

Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 aufzuerlegen. Damit präsentiert sich die

Verteilung der Kosten des Rekursverfahrens neu wie folgt:

- Beschwerdeführerin: 1/2 (unverändert);

- Beschwerdegegnerin 1: 1/8 (neu);

- Beschwerdegegnerin 2: 1/16 (neu);

- Beschwerdegegnerin 3: 1/16 (neu);

- Mitbeteiligte 1: 1/4 (unverändert);

- Mitbeteiligte 2:

keine Kosten (neu).

Eine Parteientschädigung steht

der Beschwerdeführerin bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Sie ist vielmehr zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin 1 eine reduzierte

Parteientschädigung zu bezahlen. Den nicht anwaltlich vertretenen

Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 sind demgegenüber mangels eines besonderen

Aufwands keine Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die im Rekursverfahren zugesprochene Parteientschädigung bleibt

unverändert bestehen.

Demgemäss erkennt

die Kammer:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

In teilweiser Abänderung von

Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 7. Juni

2024 wird die Kostenauflage zulasten der Baudirektion aufgehoben und deren

Anteil zu einem Achtel der Beschwerdegegnerin 1 sowie zu je einem

Sechzehntel den Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 auferlegt.

Im Übrigen wird die Beschwerde im Sinne der

Erwägungen abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 510.-- Zustellkosten,

Fr. 7'510.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden zu

zwei Dritteln der Beschwerdeführerin, zu einem Sechstel der Beschwerdegegnerin 1

sowie zu je einem Zwölftel den Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 unter

solidarischer Haftung einer jeden für einen Sechstel auferlegt.

4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-

(einschliesslich Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) die Mitbeteiligten;

c) das Baurekursgericht.