Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00449

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00449

Urteil

der 1.

Kammer

vom 3. Juli 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),

Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter Josua Raster,

Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C AG,

vertreten durch RA D,

2. Gemeinderat Maschwanden,

vertreten durch RA E,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 27. Juni 2023 erteilte der

Gemeinderat Maschwanden der C AG die baurechtliche Bewilligung für den

Neubau eines Einfamilienhauses sowie den Umbau der Scheune Vers.-Nr. 01

mit Nutzungsänderung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03

in Maschwanden.

Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren

ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 26. Mai

2023 mit der Beurteilung des Vorhabens betreffend Lage im überkommunalen

Ortsbildschutz, im Bereich einer archäologischen Zone sowie mit Bezug auf

Einbauten in Grundwasserträger eröffnet.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 2. August 2023

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung

des Entscheids. Das Baurekursgericht führte am 20. November 2023 in

Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid

vom 18. Juni 2024 wies es den Rekurs ab.

III.

Dagegen erhob A am 8. August 2024 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Entschädigungsfolge,

den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Durchführung eines Augenscheins bei

Bedarf.

Das Baurekursgericht beantragte am 27. August 2024

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons

Zürich beantragte am 11. September 2024, die Beschwerde abzuweisen. Mit

Beschwerdeantwort vom 13. September 2024 beantragte die C AG die

Abweisung der Beschwerde sowie eine Parteientschädigung. Am 16. September

2024.

beantragte der Gemeinderat Maschwanden ebenfalls, die Beschwerde

abzuweisen.

A replizierte am 14. Oktober 2024 innert erstreckter

Frist mit unveränderten Anträgen. Die C AG duplizierte am 25. Oktober

2024.

unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Der Gemeinderat Maschwanden

hielt gleichentags ebenfalls an den gestellten Anträgen fest. Die weiteren

Stellungnahmen von A sowie der C AG vom 21. und 28. November 2024

sowie vom 17. Januar 2025 erfolgten mit weiterhin unveränderten Anträgen;

diejenigen von A jeweils innert erstreckter Frist.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführerin ist gemäss

§ 338a des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) rechtsmittellegitimiert. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben zu

keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Das

Baugrundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maschwanden

vom 2. Juni 2003 (BZO) in der Kernzone und befindet sich im Perimeter

der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS;

Gebiet 2, Baugruppe 2.1 mit Erhaltungsziel A) sowie im Perimeter

der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung. Ferner liegt das

Baugrundstück im Bereich eines Grundwasserträgers.

Gemäss Ortsbildbeschrieb des kantonalen Ortsbildinventars

sind die Siedlungsanlage, das Bebauungsmuster und die strukturierenden

Freiräume des Ortsbilds in ihrer vielfältigen Eigenart zu erhalten. Bauliche

Massnahmen an Gebäuden haben sich hinsichtlich Lage, Dimension,

architektonischer Gestaltung und Materialwahl an der bestehenden Bausubstanz zu

orientieren. Zudem ist der Erhaltung und dem Charakter der Dachlandschaft

grosse Aufmerksamkeit zu schenken und sind bei Veränderungen von Strassen- und

Platzräumen mit Einschluss der angrenzenden Vorplätze und Vorgärten

(Erneuerung/Anpassung an neue Nutzungsbedürfnisse) Massstäblichkeit,

Materialien und Charakter der herkömmlichen Gestaltung zu berücksichtigen.

Im ISOS befindet sich die

Baugruppe 2.1 im Usserdorf, welches durch eine lockere Reihung von trauf-

und giebelständigen Wohn- und Ökonomiebauten (18.–21. Jh.) entlang der

ebenen Strasse und der Querachsen am erhöhten Bachtobelrand geprägt ist. Die

Baugruppe 2.1 selbst wird als intaktes Ensemble mit bäuerlichen

Wohnhäusern, Scheunen und ehemaligem Gewerbebau sowie reizvollen Hinterhöfen

und Gärten (18./19. Jh.) beschrieben. Zugeordnet ist sie der

Aufnahmekategorie AB, womit sie ursprüngliche Substanz sowie ursprüngliche

Struktur aufweist. Der Baugruppe wird das Erhaltungsziel "A" zugewiesen,

wonach Substanzerhalt gilt (alle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral

erhalten, störende Eingriffe beseitigen).

2.2

Die

Parzelle grenzt im Osten an einen Fuss- und Veloweg sowie im Übrigen an

ebenfalls der Kernzone zugehörige Grundstücke. Sie ist mit einer unter Schutz

gestellten Scheune von kommunaler Bedeutung überbaut. Gemäss dem

verwaltungsrechtlichen Schutzvertrag vom 21. Dezember 2021 ist der

Schutzumfang wie folgt festgelegt:

"Der Schutzumfang

beschränkt sich auf den aus Tenn, Stall und Heuraum bestehenden Kernbau von

1865.

Zu respektieren ist das äussere Erscheinungsbild mitsamt den

geschlossenen, ruhig wirkenden Dachflächen. Hier muss die charakteristische

Nutzungsanordnung mit gemauertem Stall, hölzernem Heuraum sowie Tennbereich mit

grossflächigem Scheunentor weiterhin ablesbar bleiben.

[…]

In der Substanz zu erhalten sind folgende Elemente des Kernbaus:

-

Die hölzerne Grundkonstruktion, bestehend aus einem Ständergerüst und

der Dachkonstruktion mit liegendem Stuhl und säulengestützter Firstpfette,

welche sich in einem vergleichsweise guten baulichen Zustand befindet und wo

nötig zimmermannstechnisch ausgebessert werden kann.

-

Die originale Vordachkonstruktion an den beiden Traufseiten und der

südlichen Stirnseite, bestehend aus Flugpfette, Stützbügen und Zughölzern.

-

Das grossflächige ostseitige Tenntor, welches ebenfalls noch aus der

Bauzeit stammt.

-

Die östliche Heubühnenwand mit zeittypischer rautenförmiger

Staketenfüllung."

Eine materielle Erhaltung bzw. Wiederherstellung der

jüngeren seitlichen und rückwärtigen Anbauten von 1901 (Waschhaus, Remise,

Keller) wird gemäss Schutzvertrag als nicht zielführend erachtet (zu grosse

Verluste an originaler Bausubstanz). Eine allfällige bauliche Erweiterung des Scheunen-Kernbaus

soll in rücksichtsvoller Art vorgenommen werden, welche die

nutzungsgeschichtliche und situative Bedeutung des Hofareals respektiert und

sich in Stellung und Volumen an den bestehenden Baukörpern orientiert.

2.3

Die

Bauherrschaft plant, die unter Schutz gestellte Scheune zu einem

Zweifamilienhaus umzubauen und im rückwärtigen westlichen Freibereich ein

Einfamilienhaus zu erstellen. Die beiden Gebäude sollen mit einer Überdachung

im 1. Obergeschoss optisch miteinander verbunden werden. Das nachgesuchte

Bauvorhaben wurde unter diversen gestalterischen Nebenbestimmungen bewilligt.

Das Baurekursgericht hat den dagegen erhobenen Rekurs wie erwähnt abgewiesen.

3.

Die Beschwerdeführerin macht als Erstes eine fehlende

Begutachtung durch die sachlich zuständige eidgenössische Kommission geltend

und rügt den vorinstanzlichen Entscheid diesbezüglich sowohl in formeller als

auch in materieller Hinsicht als unhaltbar.

3.1

Da die

geplante Unterkellerung eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung nach

Art. 19 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der

Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) bzw. Anhang 4 Ziff. 211

Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV)

erforderlich macht, handelt es sich gemäss Rechtsprechung um eine

Bundesaufgabe, sodass Art. 6 f. des Natur- und Heimatschutzgesetzes

vom 1. Juli 1966 (NHG) zur Anwendung gelangen (BGE 145 II 176

E. 3; BGr, 11. April 2019, 1C_217/2018, E. 4.1; VGr,

21.

Dezember 2023, VB.2023.00209, E. 5.2.4).

3.1.1

Gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG i. V. m.

Art. 23 Abs. 4 der Verordnung vom 16. Januar 1991 über den

Natur- und Heimatschutz (NHV) ist – zwingend (BGE 145 II 176

E. 3.2 f. mit Hinweisen) – ein Gutachten der Eidgenössischen Natur-

und Heimatschutzkommission (ENHK) oder der Eidgenössischen Kommission für

Denkmalpflege (EKD) einzuholen, wenn bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein

Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist,

erheblich beeinträchtigt werden kann oder sich in diesem Zusammenhang

grundsätzliche Fragen stellen. Im Gutachten gibt die Kommission an, ob das

Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (a. a. O.). Das Gutachten bildet eine der

Grundlagen für die Abwägung aller Interessen durch die Entscheidbehörde

(Art. 7 Abs. 3 NHG).

3.1.2

Ob eine Begutachtung durch die ENHK bzw. die EKD erforderlich ist,

entscheidet je nachdem, ob für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Bund oder –

wie vorliegend – der Kanton zuständig ist, die Fachstelle des Bundes oder die

kantonale Fachstelle (Art. 7 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 25

Abs. 2 NHG). Die kantonalen Fachstellen nehmen diese Beurteilung im Rahmen

ihrer Mitwirkung wahr (Art. 2 Abs. 4 NHV). Die Kantone sorgen für

deren Mitwirkung (Art. 2 Abs. 3 NHV). Im Kanton Zürich ist für Landschaftsschutz, Denkmalpflege,

Archäologie und Ortsbildschutz das Amt für Raumentwicklung (ARE) der kantonalen

Baudirektion zuständig (§ 2a Abs. 1 der Kantonalen Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]).

3.2

Hinsichtlich

des vom strittigen Bauvorhaben umfassten Neubaus eines Einfamilienhauses erwog

das Baurekursgericht, es handle sich dabei um ein selbständiges Gebäude,

welches auch in einem separaten Bewilligungsverfahren hätte beurteilt werden

können. Mit Bezug auf den Neubau liege damit kein Bundesaufgabe vor.

Vorab ist zum Sachverhalt festzuhalten, dass im strittigen

Bauprojekt sowohl beim Neubau wie auch bei der nordseitigen Anbaute an die

bestehende Scheune eine Unterkellerung geplant ist. Davon geht ausdrücklich

auch die Bauherrin aus. In der kantonalen Gesamtverfügung wurde die geplante

Unterkellerung des Neubaus nicht erwähnt, sondern lediglich der nördliche Anbau

an die Scheune. Die von der Bauherrschaft auf Verlangen der kantonalen Behörde in

Auftrag gegebene hydrologische Beurteilung vom 7. März 2023 erfolgte

jedoch korrekt sowohl betreffend den Neubau und wie auch den nördlichen Anbau.

Damit ist auch der (vollständig) im ISOS-Perimeter liegende Neubau

auf eine gewässerschutzrechtliche Bewilligung angewiesen und liegt – entgegen

dem Baurekursgericht – auch diesbezüglich eine Bundesaufgabe im Sinn der

Rechtsprechung des Bundesgerichts vor. Die Frage der Zulässigkeit einer

theoretischen Aufgliederung der Baueingabe wird vor diesem Hintergrund obsolet.

3.3

Zur

gerügten fehlenden Begutachtung hat das Baurekursgericht erwogen, das ARE habe

im Rahmen der Prüfung des Ortsbildschutzes das Bauvorhaben als mit den

Schutzzielen klar vereinbar qualifiziert. Der nationale und der kantonale

Ortsbildschutz seien vorliegend deckungsgleich. In seiner Vernehmlassung habe

das ARE sodann explizit darauf hingewiesen, dass bewusst auf eine Begutachtung

durch die ENHK verzichtet worden sei, da keine erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbildes

vorliege. Nach Auffassung des Baurekursgerichts hat die zuständige kantonale

Fachstelle damit in ausreichender Weise mitgewirkt, auch wenn der Verzicht auf

ein Gutachten in der angefochtenen Verfügung nicht explizit erwähnt worden ist.

Die Rückweisung zur ausdrücklichen Prüfung erscheine aufgrund der klaren

Äusserung des ARE als prozessualer Leerlauf, weshalb darauf zu verzichten sei.

3.3.1

Dem kommunalen Bauentscheid lässt sich entnehmen, dass das Bauvorhaben

bezüglich Vereinbarkeit mit dem Ortsbildschutz von der Fachstelle Städtebau und

Ortsbildschutz des ARE begleitet und geprüft worden sei. Das ISOS wird darin

nicht erwähnt. Gemäss Entscheid der kantonalen Behörde wurde sodann das ARE

beigezogen, welches das Bauvorhaben auf die Vereinbarkeit mit den Schutzzielen

des überkommunalen Ortsbildinventars geprüft habe. Das ISOS findet in dessen

Ausführungen in diesem Zusammenhang einzig in der Sachverhaltserwägung

Erwähnung. Explizit auf die Vereinbarkeit mit den Schutzzielen des ISOS wurde

bloss die geplante Solaranlage geprüft.

3.3.2

Im Rahmen der Rekursvernehmlassung führte das ARE aus, durch die dichte

Anordnung der Bauten weise das Ensemble (Baugruppe 2.1) eine

bemerkenswerte Qualität auf. Das intakte bäuerliche Ensemble bleibe weiterhin

bestehen, zumal insbesondere der schutzwürdige Kernbau der Scheune erhalten

werde. Der Neubau liege rückwärtig zum Ensemble von der Scheune abgerückt und

trete untergeordnet in Erscheinung. Die prägenden Dachformen der bestehenden

Scheune würden übernommen. Sowohl der Umbau der Scheune wie auch der Neubau

seien in ihrer Dimensionierung vergleichbar mit den umliegenden Bauten und

ordneten sich entsprechend ins bauliche Gefüge ein.

Weiter führte das ARE in der Rekursvernehmlassung aus, mit

der Erteilung der Bewilligung habe sich die zuständige Fachstelle

Ortsbildschutz mit den Schutzzielen des ISOS auseinandergesetzt und zum

Ausdruck gebracht, dass keine erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbildes

vorliege bzw. sich keine grundsätzlichen Fragen des Natur- und Heimatschutzes

stellten und somit kein Gutachten der eidgenössischen Kommission erforderlich

sei.

3.3.3

Vorliegend hat die zuständige kantonale Fachstelle in der angefochtenen

Verfügung das Bauvorhaben als mit den Schutzzielen des überkommunalen

Ortsbildschutzes vereinbar beurteilt. Explizite Ausführungen zur Frage, ob im

Zusammenhang mit dem Ortsbildschutz auf Bundesebene eine Begutachtung durch die

ENHK bzw. die EKD erforderlich ist, erfolgten allerdings erst in der

Rekursvernehmlassung. Nachdem sich die Parteien dazu äussern konnten, kann zwar

mit dem Baurekursgericht davon ausgegangen werden, dass die zuständige

kantonale Fachstelle in ausreichender Weise mitgewirkt hat, auch wenn der

Verzicht auf ein Gutachten in der angefochtenen Verfügung nicht explizit

erwähnt worden ist. Eine Rückweisung zur ausdrücklichen Prüfung würde aufgrund

der klaren Äusserung des ARE einen prozessualen Leerlauf darstellen.

Indes unterliess die Vorinstanz die inhaltliche Prüfung der

Beurteilung des ARE und damit der Frage des Vorliegens einer erheblichen

Beeinträchtigung bzw. einer grundsätzlichen Frage im Sinn des Gesetzes. In

seinen Erwägungen hat das Baurekursgericht lediglich die Ausführungen des ARE

in der Rekursvernehmlassung wiedergegeben, sich jedoch mit keinem Wort

damit auseinandergesetzt. Insofern ist der vorinstanzliche Entscheid hinsichtlich

der Frage, ob das ARE auf ein Gutachten verzichten durfte bzw. die Voraussetzungen

für die Erstellung eines Gutachtens zu Recht verneint hat, ungenügend begründet

und liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.

Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur; die

Verletzung des Gehörsanspruchs führt daher grundsätzlich unabhängig von den

Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen

Entscheids. Eine Heilung der Gehörsverletzung ist im vorliegenden Fall

ausgeschlossen, weil das Verwaltungsgericht im Gegensatz zur Vorinstanz nicht

zur Überprüfung der Angemessenheit befugt ist und damit über eine engere

Kognition verfügt (§ 20 Abs. 1 bzw. § 50 VRG). Zwar kann das

Verwaltungsgericht gemäss seiner Praxis ausnahmsweise über Ermessensfragen

entscheiden, wenn es einen reformatorischen Entscheid fällt, doch kommt diese

Rechtsprechung bei Verletzungen des rechtlichen Gehörs nicht zum Tragen (Marco

Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 64

N. 11, 13).

Zur Wahrung des Instanzenzugs ist die Sache zur gehörigen

Begründung an das Baurekursgericht als Fachgericht zurückzuweisen. Dies führt

zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des vorinstanzlichen

Entscheids. Bei diesem Ergebnis können die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin

(Verletzung des Schutzvertrags sowie der Kernzonenvorschriften und Verletzung

von § 238 Abs. 2 PBG) ungeprüft bleiben.

4.

Gemäss § 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel

entsprechend ihrem Unterliegen. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung ist

in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu

behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch

entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.

mit Hinweisen; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 5). Nach verwaltungsgerichtlicher

Rechtsprechung kann auch eine Vorinstanz für kostenpflichtig erklärt werden,

wenn die Kosten allein auf ihre Verfahrensfehler zurückgehen. Entsprechend sind

hier die Kosten in Anwendung des Verursacherprinzips der Vorinstanz

aufzuerlegen, welche die Verletzung des rechtlichen Gehörs zu verantworten hat

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 2

VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 48, 59). Der Beschwerdeführerin

ist sodann zulasten der Vorinstanz eine Parteientschädigung zuzusprechen

(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17

N. 26). Dem Beschwerdegegner 1 ist mangels Obsiegens eine

Parteientschädigung zu verwehren.

5.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf

hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts

einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die

Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005.

erfüllt sind (BGE 138 I 143 E. 1.2; 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Juni

2024.

wird aufgehoben und die Sache zur gehörigen Begründung im Sinn der

Erwägungen und zum Neuentscheid an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 440.-- Zustellkosten,

Fr. 2'440.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Baurekursgericht auferlegt.

4.

Das

Baurekursgericht wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.