Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00457

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00457

Urteil

der

1. Kammer

vom 27. November 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),

Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter Josua Raster,

Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

4. D,

5. E,

alle vertreten durch RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

1. G,

vertreten durch RA H,

2. Gemeinderat Uitikon,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 27. Februar 2023 erteilte der

Gemeinderat Uitikon G die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Uitikon.

Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 9. Dezember 2022 betreffend Bauen an

einer Staatsstrasse und im Waldabstandsbereich sowie betreffend die

gewässerschutzrechtliche Beurteilung von Erdwärmesonden eröffnet.

Erwägungen

II.

Gegen diese Entscheide erhoben J, K, B, C, D und E mit

gemeinsamer Eingabe vom 11. April 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons

Zürich und beantragten, die Entscheide seien aufzuheben. Es sei festzustellen,

dass das an der I-Strasse 02 bestehende Haus ein wichtiger Zeuge einer

wirtschaftlichen und baukünstlerischen Epoche im Sinne von § 203 Abs. 1

lit. c des Planungs- und Baugesetzes (PBG) von überkommunaler Bedeutung

sei und mit einer Schutzverfügung oder einem Schutzvertrag im Sinne von

§ 205 lit. c bzw. lit. d PBG zu schützen sei. Die Baudirektion

sei anzuweisen, eine vorsorgliche Unterschutzstellung zu verfügen sowie die

Schutzwürdigkeit und einen allfälligen Schutzumfang durch ein Gutachten der

Denkmalpflegekommission des Kantons Zürich (KDK) abzuklären und anschliessend

allfällige Schutzmassnahmen anzuordnen.

Am 10. Januar 2024 führte das Baurekursgericht einen

Abteilungsaugenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 7. Juni 2024 wies

es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat, auferlegte den Rekurrierenden die

Verfahrenskosten und verpflichtete diese zur Bezahlung einer

Umtriebsentschädigung.

III.

Dagegen gelangten J, K, B, C, D und E mit gemeinsamer

Eingabe vom 13. August 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

und beantragten, den angefochtenen Entscheid und die Baubewilligung des Gemeinderates

aufzuheben (Anträge Nrn. 1 und 2). Es sei festzustellen, dass konkrete

Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen, bisher

weder formell unter Schutz gestellten noch inventarisierten Liegenschaft

bestehen und das Streitobjekt zu Unrecht nicht in den Inventaren verzeichnet

sei (Antrag Nr. 3). Die Bauherrschaft habe vor einer allfälligen erneuten

Baueingabe einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit und den Umfang allfälliger

Schutzmassnahmen zu verlangen (Provokationsbegehren im Sinne von § 213 PBG;

Antrag Nr. 4). Ein allfälliger, auch nur teilweise negativer Unterschutzstellungsentscheid

sei zu publizieren (Antrag Nr. 5). Die Kosten des Beschwerdeverfahrens

sowie des Rekursverfahrens seien der Beschwerdegegnerschaft und/oder der

Staatskasse aufzuerlegen (Antrag Nr. 6). Den Beschwerdeführenden sei eine

angemessene Parteientschädigung für das Rekursverfahren und das

Beschwerdeverfahren zuzusprechen (Anträge Nrn. 7 und 8). In

verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten die Beschwerdeführenden, ihnen seien

sämtliche Schriften oder andere entscheidrelevanten Akten unaufgefordert

zuzustellen. Es sei ein Augenschein durchzuführen und es seien sämtliche

Vorakten beizuziehen.

Die Baudirektion beantragte mit Eingabe vom 9. September

2024.

mit Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 5. September

2024.

die Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht beantragte am 10. September

2024.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat

Uitikon beantragte mit Beschluss vom 2. September 2024, versandt am 12. September

2024, die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge, soweit darauf einzutreten

sei. Mit Beschwerdeantwort vom 18. September 2024 beantragte G unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren

Begehren und Standpunkten fest. Mit Eingabe vom 6. Januar 2025 teilte der

Rechtsvertreter von J und K mit, dass diese ihre Liegenschaft an der I-Strasse 03

an A veräussert hätten. Gemäss dessen Schreiben vom 27. Dezember 2024 tritt

dieser in das Verfahren mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten ein.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden

Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig.

1.2

Der private Beschwerdegegner erachtet die Rechtsmittelführung der Beschwerdeführenden

als einen Verstoss gegen Treu und Glauben, da es diesen nicht um den Erhalt

eines angeblich schutzwürdigen Gebäudes gehe, sondern die wahren Beweggründe in

der Verhinderung eines Neubaus mit den damit einhergehenden Immissionen wie

etwa Aussichtsentzug oder Schattenwurf lägen.

Mit der Auffassung der Vorinstanz, auf deren

Erwägungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG), hängt die Frage der Rechtsmittellegitimation weder mit dem

geltend gemachten Beschwerdegrund noch mit den vorgebrachten Rügen zusammen. Es

erfolgt somit keine rügenbezogene Beurteilung der Legitimation (BGE 137 II 30 E. 2.3). Vielmehr kann eine zur Rechtsmittelerhebung befugte Person

sämtliche Rügen vorbringen, die nach der anwendbaren Verfahrensordnung zulässig

sind, sofern sie bei Gutheissung des Rechtsmittels der rekurrierenden bzw.

beschwerdeführenden Person den angestrebten praktischen Nutzen verschaffen

können (VGr, 12. Dezember 2024, VB.2023.00568, E. 9.1; 13. Juni

2012, VB.2011.00648, E. 4.1.1).

Der mit der angefochtenen Baubewilligung

ermöglichte Neubau ragte – beispielsweise – höher auf als die bisherige Baute

und wäre für die Beschwerdeführenden in verschiedenerlei Hinsicht mit

Nachteilen verbunden. In der Verhinderung dieser Nachteile läge für die

Beschwerdeführenden ein praktischer Nutzen im Sinne der erwähnten

Rechtsprechung. Daher ist die Rechtsmittelführung vorliegend nicht treuwidrig.

1.3

Ein Parteiwechsel liegt vor, wenn eine am Verfahren beteiligte Partei

ausscheidet und durch eine andere Partei ersetzt wird (Michael Merker,

Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über

die Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli 1968, Zürich 1998,

S. 11). Auf Antrag hin wird ein Parteiwechsel vom Verwaltungsgericht in

der Regel dann als zulässig betrachtet, wenn das schutzwürdige Interesse wegen

des Übergangs eines Rechts oder der Änderung tatsächlicher Verhältnisse auf

einen Dritten übergegangen ist (VGr, 6. Februar 2020, VB.2019.00576,

E. 1.2 mit Hinweis; Bertschi, Vorbem. zu §§ 21–21a N. 19).

Dies ist vorliegend

der Fall. Der neue Eigentümer A

kann daher für die bisherige Eigentümerschaft von J und K als Beschwerdeführer in das Verfahren

eintreten. Das Rubrum ist entsprechend anzupassen.

1.4

Die

Beschwerdeführenden sind zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung

mit § 21 Abs. 1 VRG). Auch die weiteren Prozessvoraussetzungen sind

erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.

2.

Das streitbetroffene

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Gesamtgrösse von … m2

liegt überwiegend in der zweigeschossigen Wohnzone W2a gemäss der

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon (BZO); im südlichen Bereich ist das

Grundstück Teil des Waldareals. Nordöstlich grenzt es an die I-Strasse, von der

aus das Grundstück nach Südwesten hin abfällt. In diese Hanglage ist als

derzeitige Bestandesbaute die streitbetroffene Villa eingefügt. Die

Bauherrschaft plant, die bestehende Villa zurückzubauen und durch ein

Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen und einer Einstellhalle zu ersetzen.

3.

3.1

In

prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines

Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.

3.2

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 27. Oktober

2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79).

Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender

Deutlichkeit ergibt (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 2.2;

25.

Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4; Kaspar Plüss, § 7 N. 81).

Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden

können (BGr, 25. Mai 2020, 1C_578/2019, E. 3.1 mit Hinweisen).

Vorliegend ergeben sich die

massgeblichen Entscheidgrundlagen aus den vorhandenen Akten. Wie nachfolgend

(sogleich E. 4) dargelegt wird, kann die aufgeworfene Frage der konkreten

Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit anhand der vorliegenden Akten

beurteilt werden.

4.

Die Beschwerdeführenden bringen vor, es

bestünden konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit der

streitbetroffenen Liegenschaft, und rügen, dass die Vorinstanz das Bestehen

dieser Anhaltspunkte zu Unrecht verneint habe.

4.1

Der private Beschwerdegegner macht geltend, die Beschwerdeführenden

würden mit ihrem Rechtsbegehren Nr. 3 ein Feststellungsbegehren

hinsichtlich der Schutzwürdigkeit des Bestandesgebäudes stellen. Gegenstand des

vorinstanzlichen Verfahrens sei lediglich der Bauentscheid über die Bewilligung

eines Ersatzneubaus gewesen. Ein förmlicher Feststellungsentscheid über die

Schutzwürdigkeit gehe über den Verfahrensgegenstand hinaus, weshalb nicht

darauf einzutreten sei.

4.1.1

Mit dem Feststellungsbegehren im Antrag

Nr. 3 beantragen die Beschwerdeführenden entgegen dem Dafürhalten des privaten

Beschwerdegegners dem Gericht nicht, die Schutzwürdigkeit im Sinne eines definitiven

Schutzentscheids nach § 205 PBG festzustellen bzw. eine definitive

Unterschutzstellung der Liegenschaft anzuordnen. Sie beantragen vielmehr die

Feststellung, dass konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit

der streitbetroffenen Liegenschaft bestünden und dass letztere zu Unrecht nicht

in den Inventaren der Schutzobjekte von kommunaler oder überkommunaler

Bedeutung verzeichnet sei.

4.1.2

Die Beschwerdeführenden sind durch das

geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen betroffen. In einem solchen Fall

sind Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil

er den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige

und deshalb dem Baugrundstück die denkmalschutzrechtliche Baureife fehle. Dabei

spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei

pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden hätte inventarisiert werden

müssen. Ein Nachbar darf sich in diesem Zusammenhang allerdings nicht damit

begnügen, die Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten.

Vielmehr muss er diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen (VGr, 5. Oktober

2023, VB.2023.00009, E. 5.1; 18. August 2022, VB.2021.00605,

E. 3.3 mit Hinweisen; 20. August 2020, VB.2019.00748, E. 12.1.2;

21.

April 2016, VB.2015.00554, E. 3.2).

4.1.3

Mit dem bereits vor der Vorinstanz

eingereichten Gutachten von P vom 15. Dezember 2022 (nachfolgend:

Gutachten P) sind die Beschwerdeführenden dieser Obliegenheit nachgekommen und

begnügen sich nicht damit, die Schutzwürdigkeit bloss zu behaupten (siehe unten

E. 4.4.2). Die beschwerdeführenden Nachbarn sind deshalb zur Rüge befugt,

der Neubau sei unzulässig, da allenfalls ein potenzielles Schutzobjekt

abgebrochen werden müsse. Im Lichte der Hauptanträge Nrn. 1 und 2 sind die

Feststellungsbegehren über bestehende Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit

der streitbetroffenen Liegenschaft zuzulassen.

4.2

Dem Gemeinderat bzw. -vorstand steht – wie die Vorinstanz zunächst

zutreffend ausführt – beim Entscheid darüber, welche Objekte ins Inventar

aufzunehmen sind, ein Spielraum zu. Bei der Prüfung, ob ein solcher Entscheid

angemessen ist, ist dementsprechend Zurückhaltung geboten, damit die durch Art. 50

Abs. 1 BV gewährleistete Gemeindeautonomie respektiert wird. Der erwähnte

Spielraum wird indessen namentlich dann überschritten, wenn der kommunale

Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist (vgl. zum

Ganzen BGE 145 I 52 E. 3.6 S. 57 ff.; BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.4; 25. August 2020,

1C_128/2019, 1C_134/2019, E. 5.3).

4.3

4.3.1

Die Schutzobjekte des Natur- und

Heimatschutzes sind in § 203 Abs. 1 PBG umschrieben. Es gehören dazu

namentlich Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude

und Teile, die als wichtige Zeugen erhaltenswürdig sind oder Siedlungen

wesentlich prägen (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für die Schutzmassnahmen zuständigen Behörden

über die Schutzobjekte Inventare. Bei Objekten von kommunaler Bedeutung ist der

Gemeindevorstand, bei solchen von überkommunaler Bedeutung ist das Amt für

Raumentwicklung (ARE) der Baudirektion für die Inventarisierung zuständig (§ 203

Abs. 2 in Verbindung mit § 211 Abs. 1 bzw. Abs. 2 PBG und

§ 4 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977

[KNHV]; vgl. zum Ganzen: BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 2.1).

4.3.2

Weil Inventare eine Bestandesaufnahme

der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen wollen, sollen Aufnahme in

die Inventare nicht nur jene Objekte finden, welche mit Sicherheit formell

geschützt werden; vielmehr geht es darum, den gesamten Bestand der schutzfähigen

Objekte zu erfassen, ohne Rücksicht auf allenfalls beabsichtigte Schutzmassnahmen

seitens der Behörden (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00515, E. 3.1;

9.

Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3 = BEZ 2011 Nr. 21,

jeweils mit Hinweis auf RB 1990 Nr. 72). An eine Inventarisierung

dürfen daher keine zu strengen Anforderungen gestellt werden (BGr, 7. Juni

2021, 1C_92/2021, E. 5.2).

4.3.3

Das ARE hat die Revision und Ergänzung

des Inventars der Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung der Planungsregion

Limmattal am 13. September 2019 festgesetzt (AREV Nr. 0848/2019). Es

ist unbestritten, dass die streitbetroffene Liegenschaft darin nicht Eingang

gefunden hat. Das für die Inventarisierung von potenziellen Schutzobjekten

überkommunaler Bedeutung zuständige ARE vertrat im bisherigen Verfahren den

Standpunkt, dass die Liegenschaft nicht in den jeweiligen Inventaren

verzeichnet sei. Das Wohnhaus figuriere auch nicht auf der "Liste der

geprüften, nicht zur Aufnahme vorgesehenen Objekte", die jeweils der KDK

neben der Liste mit den zur Festsetzung vorgesehenen Objekten zur Begutachtung

vorgelegt werde. Es äusserte sich nicht weiter zu den Aussagen im Gutachten P

und dazu, ob das Objekt einen wichtigen Zeitzeugen darstellen könnte.

4.3.4

Auch der für die Inventarisierung

kommunaler Schutzobjekte zuständige Gemeinderat stellte sich im Verfahren vor

der Vorinstanz im Wesentlichen auf den Standpunkt, das betreffende

Einfamilienhaus sei nicht im Inventar verzeichnet; aus Sicht der Gemeinde

hätten keinerlei Anhaltspunkte bestanden, die Schutzwürdigkeit der Baute in

Betracht zu ziehen. Das Gebäude stehe an einer von aussen kaum einsehbaren Lage

am Rande des bewaldeten W-Tals und weise damit keinerlei besondere Bedeutung

und Schutzwürdigkeit auf.

4.3.5

Aus der Nichtaufnahme in ein Inventar

lässt sich indes – entgegen dem privaten Beschwerdegegner – nicht unbesehen

ableiten, dass dem Objekt keine potenzielle Schutzwürdigkeit zukommt. Dies

insbesondere dann nicht, wenn eine Aufnahme wie im vorliegenden Fall gar nicht

Gegenstand der Prüfung im Rahmen der Inventarrevision war. Es besteht die

Möglichkeit, dass ein Objekt schlicht übersehen wurde. Es ist gerade nicht

zwingend, dass ein potenzielles Schutzobjekt inventarisiert ist. Dies gilt auch

dann, wenn die Inventarerarbeitung wie vorliegend erst vor wenigen Jahren

erfolgt ist (vgl. auch: VGr, 19. Juni 2025, VB.2024.00360, E. 5.6.2;

28.

Juli 2022, VB.2021.00849, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen). Aus

der kürzlich erfolgten Inventarrevision kann der private Beschwerdegegner,

anders als er meint, keinen Vertrauensschutz ableiten (VGr, 19. Juni 2025,

VB.2024.00360, E. 5.6.2).

4.4

4.4.1

Gemäss § 7 Abs. 1 VRG

untersuchen die Verwaltungsbehörden den Sachverhalt von Amtes wegen, wobei sie

zu dessen Feststellung unter anderem Sachverständige beiziehen. Gutachten

unterliegen wie alle Beweismittel der freien Beweiswürdigung (VGr, 11. August

2016, VB.2016.00012, E. 2.3), was grundsätzlich auch für Expertisen gilt,

die von einer Partei eingeholt und als Beweismittel in das Verfahren

eingebracht werden (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024 und 1C_62/2024,

E. 5.4.2 mit Hinweis auf BGE 141 III 433 E. 2.6; 135 III 670

E. 3.3.1; 132 III 83 E. 3.6; VGr, 19. Juni 2025, VB.2024.00360,

E. 5.1; 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3; Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 7 N. 148). Einem Parteigutachten darf in

Verwaltungsverfahren der Beweiswert nicht schon deshalb abgesprochen werden,

weil es von einer Partei stammt (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024 und 1C_62/2024,

E. 5.4.2 mit Hinweis auf BGE 137 II 266 E. 3.2; Plüss,

§ 7 Rz. 148; Dominik Bachmann, PBG aktuell 3/2017, S. 5 ff.,

S. 16). Aus Privatgutachten können sich insbesondere Zweifel an der

Schlüssigkeit einer behördlichen Beurteilung ergeben (vgl. BGr, 12. Oktober

2016, 1C_526/2015, E. 6.5). Kommt die zuständige Behörde bzw. das

zuständige Gericht zur Überzeugung, dass die darin enthaltenen Darlegungen und

Fakten zutreffen, dürfen sie einem Entscheid als Sachverhalt zugrunde gelegt

werden (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024 und 1C_62/2024, E. 5.4.2

mit Hinweis auf BGr, 3. September 2018, 1C_153/2018, E. 3.2).

Ist ein Gutachten in sich schlüssig bzw.

frei von Widersprüchen, klar, vollständig, hinreichend aktuell und gehörig

begründet, ist es grundsätzlich geeignet, zur Sachverhaltsermittlung

beizutragen (Plüss, § 7 N. 69 f.). Im Sinn der vorstehenden

Ausführungen ist das Gutachten P geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung

beizutragen. Entgegen dem privaten Beschwerdegegner kann dem Gutachten P

jedenfalls nicht jeglicher Beweiswert abgesprochen werden.

4.4.2

Das Gutachten P ist als

"architekturgeschichtliches Gutachten und Empfehlung zur Schutzabklärung

durch die Kantonale Kommission für Denkmalpflege" bezeichnet, das zuhanden

des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden erarbeitet wurde. Nach

Ausführungen zur Planungs- und Baugeschichte des streitbetroffenen Hauses

"Q" (S. 4 ff.) wird in einem Exkurs der Werdegang und das

Schaffen des Architekten Andres Liesch geschildert (S. 6 f.). Daran

anschliessend enthält das Gutachten einen Baubeschrieb (S. 8 ff.),

der neben der ortsbaulichen Situation zunächst das äussere Erscheinungsbild der

streitbetroffenen Liegenschaft an der I-Strasse 02 beleuchtet und danach –

abgestützt auf Archivmaterial, die Verkaufsunterlagen der Liegenschaft und

unter Beizug der Baupläne des Hauses sowie der erhältlichen Fotografien der

Innenräume – das streitbetroffene Objekt beschreibt und verschiedene besondere

Gestaltungselemente hervorhebt sowie deren Materialisierung beleuchtet. Es

nennt ausdrücklich die charakterisierenden Sichtbacksteinwände, die

"gestalterisch streng durchformuliert[e]" Treppe (S. 17), die

starke Wahrnehmbarkeit der Sechseckform und den engen räumlichen Zusammenhang

zwischen den verschiedenen Wohnräumen (S. 19). Wiederholt wird die

hochwertige und sorgfältige Planung und Materialisierung betont, die sich

exemplarisch am in der südlichen Innenwand integrierten Cheminée aus

Sichtbackstein (S. 21) oder der Planung und Ausführung der Fensterelemente

(S. 22) zeige. Das Gutachten äussert sich ferner zu den späteren

Veränderungen und dem Erhaltungszustand (S. 24), bevor es zu einer

architekturgeschichtlichen Würdigung des Hauses schreitet

(S. 24 ff.). Dort gelangt das Gutachten zum Schluss, dass es sich um

ein herausragendes baukünstlerisches Werk der Nachkriegszeit handle

(S. 25). Laut dem Gutachten zeige sich das Haus Q in seiner sensiblen Lage

am Siedlungsrand ortsbaulich rücksichtsvoll ausgebildet. Mit der strassenseitig

zurückhaltenden Höhenentwicklung, der Terrassierung und dem durchgrünten Garten

bilde es einen sanften Übergang von Siedlung zu Wald aus, weshalb das Gutachten

ihm einen Situationswert zuspricht (S. 25). Anhand des historischen

Kontexts und unter Bezugnahme auf Elemente des Baubeschriebs wird ausgeführt,

worin der Eigenwert des fraglichen Objekts besteht und dass letzteres von einer

Weiterentwicklung bzw. Rezeption der architektonischen Prinzipien Frank Lloyd

Wrights zeuge (S. 25 ff.). Die Gutachterin würdigt die durchgängige

Konzeption des Hauses, wonach das Haus "im Grossen" ein auf der

Sechseckform basierendes räumlich komplexes und mit dem Freiraum eng verzahntes

Volumen bilde, andererseits auch "im Kleinen" die Sechseckform für

die Detailgestaltung von Elementen wie den Aussenleuchten oder den

Zementplatten im Garten zugrunde lege (S. 25). Dem Architekten Andres

Liesch habe als Inspirationsquelle die Architektur des amerikanischen

Architekten Frank Lloyd Wright gedient, über dessen Werk im Jahr 1952 im

Kunsthaus Zürich eine Wanderausstellung gastierte, wo die Pläne des "Hanna-Hauses"

mit seinem Wabengrundriss als Exponat gezeigt worden seien (S. 26).

Lieschs Interesse für die Rezeption der architektonischen Prinzipien und der

organischen Architektur Wrights zeige sich auch in einem weiteren Entwurf eines

Wohnhauses in Uitikon (S. 27). Abschliessend gelangt das Gutachten zum

Schluss, dass das sorgsam geplante Haus mit zugehörigem Freibereich ein

wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen und baukünstlerischen Epoche sei und als

solcher samt der für seine Wirkung wesentlichen Umgebung schützenswert sei. Es

zeichne sich durch seinen sehr grossen baukünstlerischen Eigenwert aus. Die

Liegenschaft sei ein wichtiges Zeugnis der schweizweiten Rezeption von Bauten

Wrights und von überkommunaler Bedeutung. Die Gutachterin schliesst mit der

Empfehlung, vorsorgliche Schutzmassnahmen anzuordnen und die Schutzwürdigkeit

und einen allfälligen Schutzumfang durch ein auf einem Augenschein beruhendes

Gutachten der Kantonalen Kommission für Denkmalpflege abzuklären (S. 28).

4.4.3

Das Gutachten äussert sich damit eingehend zu den wesentlichen Merkmalen,

die eine Schutzvermutung begründen können. Es beleuchtet die architektonischen

Besonderheiten und stellt das Objekt in seinen architekturhistorischen Kontext.

Neben Aussagen zum Situationswert wird insbesondere der Eigenwert hervorgehoben

und einlässlich begründet. Angesichts des Umstands, dass die von den

Beschwerdeführenden beauftragte Gutachterin keinen Zugang zum Gebäude hatte,

ist es entgegen dem Beschwerdeführer nicht zu beanstanden, wenn das Gutachten

zu Fragen der inneren Qualitäten auf die greifbaren Unterlagen wie Baupläne,

die Verkaufsdokumentation und einen Artikel aus der Zeitschrift Annabelle aus

dem Jahr 1965 abstützt. Im Gutachten wird ausgewiesen, dass eine Begehung der

Innenräume nicht möglich gewesen sei und ein Augenschein bei den weiteren

Abklärungen empfohlen werde. Das Gutachten erscheint dennoch als vollständig

und lückenlos. Widersprüche sind darin nicht auszumachen und werden von den

Beschwerdegegnern oder der Vorinstanz auch nicht geltend gemacht. Das von den

Beschwerdeführenden eingereichte Gutachten wurde von einer anerkannten

Fachexpertin auf dem Gebiet der Denkmalpflege mit mehrjähriger Berufserfahrung

verfasst, die überdies als Vizepräsidentin der Eidgenössischen Kommission für

Denkmalpflege (EKD) gewählt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sie über

die erforderlichen Fachkenntnisse für ein entsprechendes Gutachten verfügt.

Dispositiv

Dies stellen die Beschwerdegegner denn auch nicht in Abrede. Demnach ist davon

auszugehen, dass das Parteigutachten nach wissenschaftlichen Kriterien

abgefasst worden ist und ihm als Beweismittel entsprechendes Gewicht zukommt.

Der private Beschwerdegegner hält dem

Gutachten P im Wesentlichen entgegen, dass es sich um ein

Gefälligkeitsgutachten handle, da in der Einleitung episch ausgeführt werde,

wie die Auftragsvergabe zustande gekommen sei, und am Ende Empfehlungen zu den

zu beantragenden Massnahmen ausgesprochen würden. Damit zeigt er in keiner

Weise auf, inwiefern das Gutachten P fachlich unbegründet, unvollständig oder

widersprüchlich sein soll. Die Schilderung der Auftragsvergabe schafft

Transparenz und ist nicht zu beanstanden. Das Gutachten empfiehlt im Ergebnis,

die Schutzwürdigkeit weiter abklären zu lassen. Dies ist ebenfalls nicht zu

beanstanden. Es bestehen somit keine Anhaltspunkte, dass es sich um ein reines

Gefälligkeitsgutachten handelt. Auch aus dem spärlich dokumentierten

Augenschein der Vorinstanz lassen sich keine Feststellungen oder Würdigungen

entnehmen, welche die Aussagen im Gutachten umzustossen vermöchten oder

zumindest daran Zweifel wecken würden.

4.4.4

Die Vorinstanz referiert in ihrem Entscheid zunächst über weite Strecken

den Inhalt des Gutachtens und gibt dessen wesentlichen Inhalt zutreffend

wieder. Die anschliessende eigene Würdigung beschränkt sich hingegen im

Wesentlichen darauf, festzustellen, dass die geltend gemachten Qualitäten nicht

erkennbar seien, obwohl sie verschiedene charakteristische gestalterische

Elemente des Objekts bestätigt. So anerkennt der vorinstanzliche Entscheid die

konsequente Anwendung der Hexagonalform, um sogleich festzustellen, dass dies

für sich allein nicht ausreiche, um die Schutzwürdigkeit eines Gebäudes zu

begründen. Es sei mit dem Denkmalschutzgedanken nicht vereinbar, dass jedes

Gebäude, dessen Architektur vom Stil eines bekannten Architekten beeinflusst

sei, ein potenzielles Denkmalschutzobjekt darstelle, ansonsten man in der

Konsequenz jedes Gebäude mit einer Hexagonalform unter Schutz stellen müsste.

Diese isolierte Betrachtung wird den im Gutachten P geschilderten Beziehungen

und der architekturgeschichtlichen Würdigung keineswegs gerecht. Es fehlt darin

eine inhaltliche Auseinandersetzung mit der Entstehungsgeschichte und dem Œuvre von Andres Liesch. Bei der Betrachtung fehlt der

sozialgeschichtliche und architekturhistorische Kontext gänzlich. Die

vorinstanzliche Würdigung wird damit der gutachterlich ausgeführten Bedeutung

des streitbetroffenen Objekts nicht gerecht.

Dem vorliegenden Bau würden sodann "die

Feinheiten, wie etwa die von Frank Lloyd Wright verwendeten filigranen

Holzelemente" fehlen, die wesentlich seien, damit das Gebäude mit der

umgebenden Natur verschmelzen könne. Sodann hält die Vorinstanz fest, dass das

Gebäude eine organische Form aufweise und relativ flach in den Hang gebettet

sei. Gleichwohl wirke es aber sehr kantig und von der Materialisierung mit den

Betonbändern rund um den Backstein her eher abweisend und keineswegs organisch.

Eine Verschmelzung mit der Natur sei nicht erkennbar. Auch der zeitliche

Abstand zum 1936 erbauten Haus von Frank Lloyd Wright sei zu gross. Die

Vorinstanz verneint, abgesehen von der geometrischen Grundform, einen direkten

Bezug zu Frank Lloyd Wright. Das Gutachten hat – wie die Beschwerdeführenden zu

Recht anführen – keine Kopie, sondern eine Rezeption von Frank Lloyd Wright

durch den Architekten Andres Liesch festgestellt. Damit einem Objekt

denkmalschutzwürdige Qualitäten zugesprochen werden können, bedarf es keiner möglichst

originalgetreuen Übernahme oder gar Imitation von stilprägenden

Architekturstilen. Denkmalschutzeigenschaften kommen einem Objekt vielmehr

aufgrund seiner Aussagekraft als Zeuge einer politischen, wirtschaftlichen,

sozialen oder baukünstlerischen Epoche zu.

Nach der Vorinstanz weise das Gebäude auch

neben dem Bezug zu Frank Lloyd Wright abgesehen von der "wirklich sehr

konsequenten Anwendung der Bienenwabenform keine besonderen Qualitäten auf, die

eine Schutzwürdigkeit vermuten lassen". Damit anerkennt die Vorinstanz die

mit dem Gutachten ausgeführten Qualitäten teilweise, was für eine Schutzvermutung

bereits hinreichend ist, setzt sich im Übrigen aber mit dessen Ergebnis nicht

weiter auseinander. Die Schlussfolgerung des Baurekursgerichts, wonach weder

der Artikel in der Zeitschrift Annabelle noch der Artikel über den Architekten

Liesch auf eine besondere Bedeutung des streitbetroffenen Gebäudes hinweisen

würden, steht im Kontrast zu den schlüssig hergeleiteten und ausführlich

begründeten Aussagen im Gutachten P.

Die eigenen Feststellungen des Gerichts zum

Situations- und Eigenwert des Objekts lassen die gebotene Tiefe vermissen. Im

Übrigen ist der Augenschein, wie von den Beschwerdeführenden zu Recht moniert,

äusserst knapp dokumentiert.

4.4.5 Das streitbetroffene Objekt hat

augenscheinlich in den letzten Jahren nicht mehr die notwendige Pflege

erhalten. Dennoch scheint gemäss den vorliegenden Akten noch genügend Substanz

vorhanden zu sein; jedenfalls so viel, dass eine potenzielle Schutzwürdigkeit nicht

bereits von vornherein ausser Betracht fällt. Ob genügend schützenswerte

Substanz vorhanden ist und eine allfällige Unterschutzstellung sich als

verhältnismässig erweist, wäre allenfalls im Rahmen einer Schutzabklärung zu ergründen.

Dabei wäre – mit dem privaten Beschwerdegegner – auch eine allfällige

Vernachlässigung des Unterhalts zu berücksichtigen (vgl. VGr, 20. März 2025,

VB.2023.00540, E. 3.2).

4.5 Es bestehen aufgrund des Gutachtens genügend konkrete Anhaltspunkte für

eine mögliche Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft. Da an eine

Inventarisierung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden dürfen (oben

E. 4.3.2), sind die notwendigen qualitativen Merkmale, um eine mögliche

Schutzwürdigkeit zu begründen, vorliegend hinreichend erstellt. Die

tatsächlichen Eigenschaften der streitbetroffenen Liegenschaft als Zeuge einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG wären in einem allfälligen Unterschutzstellungsverfahren

näher abzuklären. Die vom Beschwerdegegner 2 erteilte Baubewilligung, die

einen vollständigen Rückbau der bestehenden Überbauung gestattet, ist damit

mangels denkmalschutzrechtlicher Baureife rechtsfehlerhaft.

5.

5.1 Soweit die Beschwerdeführenden mit Rechtsbegehren Nr. 4 beantragen,

dass der private Beschwerdegegner vor einer allfälligen erneuten Baueingabe

einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit und den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen

(Provokationsbegehren im Sinne von § 213 PBG) zu verlangen habe, vermögen

sie im vorliegenden Verfahren nicht durchzudringen.

Mit Verweis auf die vorinstanzlichen

Erwägungen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG)

ist es nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, die Bauherrschaft zur

Einholung eines Schutzentscheids zu verpflichten. Es ist mithin dem privaten

Beschwerdegegner anheimgestellt, ob er nach der Aufhebung der

streitgegenständlichen Baubewilligung einen Schutzentscheid erwirken, sein

Bauprojekt in angepasster Form weiterverfolgen oder gänzlich auf eine Umsetzung

verzichten will. Der private Beschwerdegegner darf nach dem Bauabschlag nicht

schlechter gestellt sein als vor der Einreichung seines Baugesuchs (BEZ 2014 Nr. 41

E. 4.2, auch zum Folgenden). Bei einer allfälligen erneuten Baueingabe,

die wiederum das streitbetroffene potenzielle Schutzobjekt gefährdet, hätte die

kommunale Baubehörde das Baubewilligungsverfahren zu sistieren und mittels Hindernisbrief

die Bauherrschaft über die Bauhinderungsgründe und ihre weiteren Optionen zu

orientieren (vgl. Josua Raster/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],

Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl., Wädenswil 2024,

S. 368 f.).

5.2 Mit ihrem Rechtsbegehren Nr. 5 verlangen die Beschwerdeführenden,

ein allfälliger, auch nur teilweise negativer Unterschutzstellungsentscheid sei

zu publizieren. Auch mit diesem Begehren dringen sie im vorliegenden Verfahren

nicht durch. Die Verfahrensvorschriften allfälliger künftiger Schutzentscheide

sind nicht streitgegenständlich und können nicht vorgängig durch das

Verwaltungsgericht behandelt werden. Es ist sodann davon auszugehen, dass die

zuständige kommunale oder kantonale Behörde die Verfahrensvorschriften für die

Bekanntmachung eines allfälligen Schutzentscheids (vgl. VGr, 21. Mai 2015,

VB.2015.00057, E. 2.2 und E. 3) beachten wird.

6.

Nach dem vorstehend Ausgeführten ist die

Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juni

2024, die kommunale Baubewilligung vom 27. Februar 2023 und die

Gesamtverfügung der Baudirektion vom 9. Dezember 2022 sind aufzuheben.

7.

7.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der

Beschwerdegegnerschaft 1–3 je zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens

ist die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

7.2 Dem privaten Beschwerdegegner ist von vornherein keine

Parteientschädigung auszurichten. Vielmehr ist dieser zu verpflichten, den

Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a in

Verbindung mit Abs. 3 VRG). Die Gemeinde wird in der vorliegenden

Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht

entschädigungspflichtig (vgl. Plüss, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Vom

Parteiwechsel wird Vormerk genommen und das Rubrum entsprechend angepasst.

2. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

7. Juni 2024, der Beschluss des Gemeinderats Uitikon vom 27. Februar

2023 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 9. Dezember 2022 werden

aufgehoben.

Im

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

3. Zur

Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens wird die

Sache an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

4. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 340.-- Zustellkosten,

Fr. 4'340.-- Total der Kosten.

5. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1–3 je zu einem Drittel auferlegt.

6. Der

Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von total Fr. 3'000.-

(einschliesslich Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Entscheides.

7. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

8. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.