Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00462

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00462

Urteil

der 1. Kammer

vom 15. Mai 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

2. Planungs- und Baukommission Richterswil,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend baurechtlicher

Vorentscheid,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Auf Antrag von D und C setzte die Planungs- und

Baukommission Richterswil (heute Planungs- und Bauausschuss Richterswil) mit

Vorentscheid vom 25. Mai 2022 das massgebende Terrain für das Grundstück

Kat.-Nr. 01 in Richterswil fest.

Erwägungen

II.

Einen hiergegen von A erhobenen Rekurs wies das

Baurekursgericht mit Entscheid vom 4. Juni 2024 ab.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts reichte A am

16.

August 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich ein

und beantragte die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und des

Vorentscheids der Planungs- und Baukommission Richterswil, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Mit Beschwerdeantwort vom 4. September 2024

beantragten D und C die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Der Planungs- und

Bauausschuss Richterswil beantragte am 9. September 2024 die Abweisung der

Beschwerde. Selbigen Antrag stellte auch das Baurekursgericht mit

Vernehmlassung vom 17. September 2024.

A reichte am 14. Oktober 2024 eine Replik und D und C

am 21. Oktober 2024 eine Duplik ein, worauf A am 21. November 2024

eine Triplik einreichte.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für

die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des

Baurekursgerichts zuständig.

2.

Der Beschwerdeführer ist aufgrund seiner

räumlichen Nähe zum Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde

legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

3.

Die Gemeinde Richterswil hat die kantonale Harmonisierung

der Baubegriffe bereits umgesetzt. Die in diesem Sinn revidierte Bau- und

Zonenordnung ist am 19. August 2023 in Kraft getreten.

Da der Gemeinderat Richterswil die vorgenannte Revision

bereits am 21. März 2022 zuhanden der öffentlichen Auflage verabschiedet

hatte, entfaltete der Entwurf des Gemeinderats bereits am 21. März 2022

negative Vorwirkung. Aus diesem Grund beantragte die private

Beschwerdegegnerschaft einen Vorentscheid betreffend Festlegung des

massgebenden Terrains nach künftigem Recht.

Der Vorentscheid betrifft die Parzelle Kat.-Nr. 01 in

Richterswil. Das Grundstück liegt in der zweigeschossigen Wohnzone W2. Gestützt

auf von der privaten Beschwerdegegnerschaft eingereichte Unterlagen legte die

Planungs- und Baukommission Richterswil das massgebende Terrain, wie auf dem

Höhenlinienplan 1:100, Plan Nr. 02, vom 28. April 2022 ausgewiesen,

verbindlich fest.

4.

Da die Gemeinde Richterswil die kantonale Harmonisierung

der Baubegriffe bereits umgesetzt hat, sind vorliegend das PBG und die

Allgemeine Bauverordnung (ABV) in der seit dem 1. März 2017 in Kraft

stehenden Fassung anwendbar.

Gemäss § 5 ABV gilt als massgebendes Terrain der

natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen

und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen

Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (Abs. 1). Aus planerischen oder

erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem

Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden (Abs. 2).

5.

5.1

Nebst dem Gegenstand des vorliegenden

Beschwerdeverfahrens bildenden Vorentscheid vom 25. Mai 2022 erteilte der

Planungs- und Bauausschuss Richterswil der privaten Beschwerdegegnerschaft am 12. April

2023.

unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus auf der

Parzelle Kat.-Nr. 01 in Richterswil. Den hiergegen erhobenen Rekurs des

Beschwerdeführers hiess das Baurekursgericht mit Entscheid vom 30. April

2024.

(R2.2023.00104) gut und hob die angefochtene Baubewilligung auf.

Der Beschwerdeführer macht geltend, dass dem durch das

Baurekursgericht aufgehobenen Bauentscheid unter anderem der Verlauf des

massgebenden Terrains zugrunde gelegen habe, weshalb das Baurekursgericht den

mit Vorentscheid vom 25. Mai 2022 festgesetzten Höhenlinienplan –

zumindest implizit – bereits aufgehoben habe.

Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Es ist ohne

Weiteres zulässig, dass eine Bauherrschaft, gleichzeitig oder gestaffelt,

mehrere Alternativgesuche zur Beurteilung einreicht (Daniel Kunz/Markus Lanter,

in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und

Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 445). Wird eines dieser Gesuche

abgewiesen oder im Rechtsmittelverfahren aufgehoben, hat dies nicht automatisch

zur Folge, dass auch das andere Gesuch nicht bewilligt werden kann. Gleich

verhält es sich auch, wenn die Bauherrschaft, wie vorliegend, einerseits ein

Baugesuch einreicht und andererseits einen Vorentscheid für die Festlegung des

massgebenden Terrains erwirkt. Die Aufhebung der Baubewilligung im

Rechtsmittelverfahren zieht nicht automatisch die Aufhebung oder Ungültigkeit

des separat erteilten Vorentscheids nach sich.

Dem sich in den

Akten befindlichen Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. April 2024

kommt auf die hier zu beurteilende Frage des massgebenden Terrains zudem auch

keine präjudizielle Wirkung zu. Das Baurekursgericht erwog in seiner Erwägung

6, dass § 5 ABV in der seit dem 1. März 2017 in Kraft stehenden

Fassung keine Vorwirkung zukomme, weshalb das Baurekursgericht auf die

Beurteilung der Baubewilligung vom 12. April 2023 § 5 ABV in der vor

Inkrafttreten der Änderung vom 11. Mai 2016 gültigen Fassung anwende. Die

vorliegend umstrittene Frage des massgebenden Terrains bildete somit gar nicht

Gegenstand des Entscheids vom 30. April 2024, weshalb der vorliegend

angefochtene Vorentscheid nach wie vor seine Gültigkeit hat. Demzufolge kann im

vorliegenden Verfahren auch auf die vom Beschwerdeführer beantragte Edition der

Pläne zur aufgehobenen Baubewilligung vom 12. April 2023 verzichtet

werden.

5.2

Der Beschwerdeführer macht gestützt auf den

Wortlaut von § 5 Abs. 2 ABV, wonach aus planerischen oder

erschliessungstechnischen Gründen das massgebende Terrain in einem Planungs-

oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden könne,

geltend, dass die Festlegung des massgebenden Terrains mittels Vorentscheid

unzulässig sei, da es sich hierbei gar nicht um ein Baubewilligungsverfahren

handle.

Der Beschwerdeführer verkennt, dass § 5 Abs. 2 ABV nur auf den Fall anwendbar ist, wenn das massgebende Terrain abweichend vom

natürlich gewachsenen Geländeverlauf gemäss § 5 Abs. 1 ABV festgelegt

wird. Da die Festlegung des massgebenden Terrains vorliegend gestützt auf § 5 Abs. 1 ABV erfolgte, kann der Beschwerdeführer aus dem Wortlaut von

§ 5 Abs. 2 ABV nichts zu seinen Gunsten ableiten. Zudem ergibt sich

aus der Systematik des PBG, in dessen Abschnitt "Das baurechtliche

Verfahren" (§§ 309–328g PBG) sowohl der baurechtliche Entscheid (§§ 318–322)

als auch Vorentscheide (§§ 323–324 PBG) behandelt werden, dass es sich

beim Vorentscheidsverfahren ebenfalls um ein Baubewilligungsverfahren handelt.

Die Rüge des Beschwerdeführers erweist sich als unbegründet.

5.3

Der Beschwerdeführer macht ferner geltend, dass

das massgebende Terrain nicht einem Vorentscheid zugänglich sei, da es sich

hierbei einerseits um eine Sachverhaltsermittlung handle und andererseits die

Bedeutung des massgebenden Terrains vom konkreten Bauvorhaben und den konkret

einzuhaltenden Bauvorschriften abhängig sei.

5.3.1

Vorentscheide können gemäss § 323 Abs. 1 PBG über Fragen

eingeholt werden, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens

von grundlegender Bedeutung sind. Voraussetzung ist, dass die gesonderte

Beurteilung dieser Fragen sachlich möglich ist und nicht gegen das Gebot der

Koordination von Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979

(RPG) beziehungsweise der Gesamtbeurteilung gemäss Art. 8 des

Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG) verstösst. Vorentscheide ergehen im gleichen Verfahren wie

baurechtliche Bewilligungen (§ 323 Abs. 1 PBG) und ermöglichen eine

Klärung der Rechtslage, bevor der Bauherrschaft Aufwand und Kosten für die

(Detail-)Projektierung entstanden sind (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Eine Darstellung des zürcherischen Rechts und der neueren zürcherischen

Rechtsprechung, Zürich 1991, Rz. 507).

Aus dem Sinn und Zweck des Instituts

ergibt sich, dass unter "Fragen" im Sinn von § 323 f. PBG

nur Rechtsfragen gemeint sind. Unklarheiten tatsächlicher Natur können nicht

zum Gegenstand eines Vorentscheidsgesuchs gemacht werden (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00265, E. 4.1.2 f.;

Mäder, Rz. 513 ff., je auch zum Folgenden).

Thematisch kann ein Vorentscheid beliebige

Fragen zum Gegenstand haben, sofern sie gemäss § 323 Abs. 1 PBG

grundlegender Natur und damit projektunabhängig beantwortbar sind. Es können im

Vorentscheidsgesuch allerdings nur Fragen gestellt werden, die auch im Rahmen

des späteren Bewilligungsverfahrens zu beurteilen wären. Mit anderen Worten

müssen die Fragen einer gesonderten Prüfung zugänglich sein, das heisst, sich

ohne das Vorliegen einer bereits detaillierten Projektierung beantworten

lassen. Entsprechend kann die Beantwortung unter Umständen lediglich in einer

allgemeinen Weise möglich sein. Dies entbindet jedoch nicht von der

Verpflichtung, die gestellten Fragen präzise abzufassen, sodass diese klar

beantwortet werden können.

In einem Vorentscheidsgesuch zulässig sind gemäss

verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung etwa Fragen betreffend die

Ausnützungsübertragung, das Überstellen von Baulinien oder die Einhaltung von

Abstandsvorschriften. Demgegenüber können Fragen bezüglich Gestaltung – nicht

etwa, weil es sich nicht um Rechtsfragen handeln würde, sondern weil sie nur

projektabhängig beantwortet werden können – in der Regel nicht Gegenstand eines

Vorentscheidsgesuchs sein und wäre darauf nicht einzutreten (VGr, 19. März

2020, VB.2019.00740, E. 4.1.3).

Das Baurekursgericht und das Verwaltungsgericht

betrachteten Fragen zum gewachsenen Boden bzw. zur Bestimmung des Bodenverlaufs

mittels Interpolation ebenfalls als einem Vorentscheid zugängliche

Rechtsfragen (BEZ 2018 Nr. 37; VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00265, E. 4.1.3,

auch zum Folgenden). Zur

Bestimmung des für die Gebäudehöhe relevanten Bodenverlaufs reicht nicht

generell das Ausmessen bzw. Ablesen der bestehenden tatsächlichen Verhältnisse

aus. Der für ein Neubauvorhaben relevante Bodenverlauf wird auch nach

rechtlichen Vorgaben bestimmt – wobei bei seiner Bestimmung gerade in

Zusammenhang mit Interpolationen ein Ermessen besteht.

Diese unter altem Recht ergangene Rechtsprechung zur

Ermittlung des gewachsenen Terrains gilt ohne Weiteres auch für die nach neuem

Recht erforderliche Ermittlung des massgebenden Terrains, dessen Ermittlung

ebenfalls mittels Interpolationen erfolgt, sofern der natürlich gewachsene

Geländeverlauf infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr

festgestellt werden kann. Mit dem Vorentscheid vom 25. Mai 2022 wurde

somit – entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers – eine Rechtsfrage

beantwortet.

5.3.2

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers

handelt es sich bei der im Vorentscheidsverfahren beurteilten Frage auch nicht

um eine projektbezogene Frage. Die im Vorentscheidsverfahren behandelte Frage

liess sich beurteilen, ohne dass ein – ganz oder teilweise ausgearbeitetes –

konkretes Bauprojekt bereits feststehen musste. Es ging vorliegend um die Frage der Zulässigkeit einer

konkreten Interpolation, die für Neubauten generell von Bedeutung ist (vgl. VGr,

29.

Februar 2024, VB.2023.00265, E. 4.3).

5.3.3

Ergänzend kann im Übrigen auf die

zutreffenden Erwägungen 3.2–3.5 der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

5.4

Schliesslich rügt der Beschwerdeführer eine

falsche Ermittlung des massgebenden Terrains.

Es ist unbestritten, dass auf der Parzelle Kat.-Nr. 01

früher erhebliche Abgrabungen und Aufschüttungen erfolgten, sodass der

natürlich gewachsene Geländeverlauf nicht mehr festgestellt werden kann (siehe

hierzu die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz, Erwägung 4.3). Demzufolge

ist vorliegend vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (§ 5

Abs. 1 Satz 2 ABV).

Gemäss

ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bestehen gerade bei komplexen

topografischen Verhältnissen – wie es auch vorliegend der Fall ist –

regelmässig keine sicheren Erkenntnisse über den Verlauf der Höhenkurven.

Ebenso wenig existiert eine allgemein anerkannte und damit verbindliche Interpolationsmethode. Vielmehr müssen mehr oder weniger genaue

Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes getroffen werden.

Dies wiederum hat zur Folge, dass es nicht eine einzig richtige, sondern bloss

eine Bandbreite zulässiger Interpolationen geben kann. Das Verwaltungsgericht übt lediglich eine

Rechtskontrolle aus; demgegenüber darf es die Frage der Angemessenheit –

abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmefällen – nicht überprüfen

(§ 50 in Verbindung mit § 20 VRG). Als Folge dieser eingeschränkten

Kognition greift das Verwaltungsgericht in eine Interpolation bloss dann ein, wenn diese

unvertretbar ist (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00265, E. 4.1.4;

6.

Oktober 2022, VB.2021.00840/VB.2022.00001, E. 4.5.3 mit Hinweisen;

29.

August 2019, VB.2019.00050, E. 3.2).

Die Vorinstanz erwog, die Bauherrschaft habe einerseits

die westliche Hälfte des Baugrundstücks und andererseits einen bis zu 4 m

breiten Grenzstreifen entlang der Bergstrasse interpolieren müssen. Die

Interpolation gemäss dem festgesetzten Höhenlinienplan orientiere sich

grundsätzlich am Höhenprofil des nordöstlichen Teils des Baugrundstücks,

welcher aufgrund der Akten im Gegensatz zu den vorgenannten Teilflächen noch

einen natürlich gewachsenen Geländeverlauf aufweise. Die zugehörigen,

ursprünglichen Höhenlinien seien dabei Richtung Westen, d. h. den Hang aufwärts,

möglichst wirklichkeitsnah nachgebildet worden; dabei habe das bestehende

Terrain an der nordöstlichen Grenze des Baugrundstücks als Ausgangspunkt

gedient. Zum anderen sei der bisherige Verlauf der ursprünglichen Höhenlinien

Richtung Südosten bzw. bis zur Bergstrasse weitergeführt worden. Diese

Vorgehensweise, die von dem auf einem grösseren Teil des Baugrundstücks

bestehenden einstmaligen Geländeverlauf ausgehe, sei nachvollziehbar und führe

im Ergebnis zu einem natürlich anmutenden Höhenprofil, weshalb die

Interpolation nicht zu beanstanden sei (vorinstanzliche Erwägung 4.4).

Die vom Beschwerdeführer gegen diese Interpolation

vorgebrachten Einwände beschränken sich im Wesentlichen auf nicht belegte

entgegenstehende Tatsachenbehauptungen, welche in keiner Weise in der Lage

sind, die von der Vorinstanz bestätigte Interpolation als unvertretbar

erscheinen zu lassen, weshalb für das Verwaltungsgericht kein Anlass besteht,

in die vorinstanzlich bestätigte Interpolation einzugreifen.

Damit kann auch auf die vom Beschwerdeführer beantragte

Einholung eines Gutachtens zur Frage des natürlichen Terrainverlaufs in der

Umgebung verzichtet werden, da es sich hierbei einerseits um eine Feststellung

des Sachverhalts handelt, der anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins

überprüft und festgestellt werden konnte und demzufolge nicht eines Gutachtens

bedarf, und ein solches Gutachten andererseits auch nicht die von der

Vorinstanz bestätigte Interpolation in Frage zu stellen vermag.

6.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen.

Die private Beschwerdegegnerschaft hat Anspruch auf eine angemessene

Parteientschädigung.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 3'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,

der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von

Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) die Vorinstanz.