Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00463

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00463

Urteil

der 1. Kammer

vom 30. Oktober 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter

José Krause, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C,

vertreten durch RA D,

2. Hochbaukommission Thalwil,

vertreten durch RA E,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 28. September 2023 erteilte die

Hochbaukommission Thalwil C die Baubewilligung für den Neubau eines

Mehrfamilienhauses mit sieben Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Thalwil. Gleichzeitig

wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion

des Kantons Zürich vom 20. Juli 2023 namentlich betreffend die

strassenpolizeiliche Bewilligung sowie die lärmschutzrechtliche

Ausnahmebewilligung eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob A mit Eingabe vom 6. November 2023

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung

der Bewilligungen. Mit Entscheid vom 4. Juni 2024 wies das

Baurekursgericht ein Protokollberichtigungsbegehren ab (Dispositiv-Ziffer I)

und hiess es den in der Sache erhobenen Rekurs teilweise gut. Der Beschluss der

Hochbaukommission Thalwil vom 28. September 2023 wurde demgemäss wie folgt

ergänzt: "Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft der kommunalen Baubehörde

eine korrigierte Ausnützungsberechnung einzureichen und bewilligen zu

lassen" (Dispositiv-Ziffer II).

III.

Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 16. August 2024

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I des

angefochtenen Entscheids unter Gutheissung des Protokollberichtigungsbegehrens.

Zudem sei Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen Beschlusses aufzuheben

und der Rekurs vollumfänglich gutzuheissen; demgemäss seien auch der Beschluss

der Hochbaukommission Thalwil vom 28. September 2023 und die Verfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. Juli 2023 aufzuheben und die

Baubewilligungen zu verweigern.

Das Baurekursgericht beantragte am 27. August 2024

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 13. September 2024 beantragte der Baugesuchsteller C unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

des Kantons Zürich beantragte unter Verweis auf zwei der Vernehmlassung

beiliegende Mitberichte des Tiefbauamtes die Abweisung der Beschwerde. Die

Hochbaukommission Thalwil beantragte mit Beschwerdeantwort vom

23.

September 2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. A replizierte

am 17. Oktober 2024; C duplizierte am 29. Oktober 2024 unter

Festhalten an den gestellten Anträgen. Auch die Hochbaukommission Thalwil hielt

mit Duplik vom 31. Oktober 2024 an den gestellten Anträgen fest. A reichte

am 5. Dezember 2024 eine Triplik ein, worauf C am 17. Dezember 2024

und die Hochbaukommission Thalwil am 23. Dezember 2024 auf eine weitere

Stellungnahme verzichteten.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Thalwil (BZO) in der Wohnzone W2 und befindet sich an einer Hanglage.

Der Beschwerdegegner plant den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sieben

Wohneinheiten und einer Tiefgarage anstelle des bestehenden Einfamilienhauses

an der F-Strasse 02. Im Westen stösst das Baugrundstück an die F-Strasse

und an die G-Strasse, welche in erstere mündet. Im Südwesten grenzt das

Baugrundstück an die Freihaltezone und im Süden an ein Waldgebiet. Ansonsten

ist die Bauparzelle von überbauten Grundstücken derselben Zone umgeben.

Bergseitig grenzt das Baugrundstück an die Parzelle der Beschwerdeführerin,

welche ihrerseits im Nordosten an den H-Weg anschliesst.

2.2

Die

Beschwerdeführerin beantragt, es sei gegebenenfalls durch das

Verwaltungsgericht ein Augenschein vorzunehmen. Der Beschwerdegegner 1 und die

Hochbaukommission Thalwil beantragen, es sei auf einen Augenschein durch das

Verwaltungsgericht zu verzichten.

Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die

Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der

Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden

und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung

eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde.

Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat am

27.

März 2024 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgeführt und

diesen mittels aussagekräftiger Fotografien dokumentiert. Damit und mit den

übrigen Verfahrensakten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt. Ein

Augenschein durch das Verwaltungsgericht erübrigt sich.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, es sei einerseits umstritten, ob ihre eigene

Parzelle Kat.-Nr. 03 durch den H-Weg ausreichend erschlossen sei. Falls

dies nicht zutreffe, stelle sich andererseits die Frage, ob das Bauvorhaben des

privaten Beschwerdegegners die fehlende Erschliessung der erwähnten Parzelle im

Sinne von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

negativ präjudiziere (Beschwerde Ziff. II.4) bzw. ob für das [erg.:

geplante] Terrassenhaus der Beschwerdeführerin eine Erschliessung über das

Baugrundstück an der F-Strasse erfolgen müsse (Beschwerde Ziff. II.2.e).

Die Beschwerdeführerin lässt geltend machen, ihr

Grundstück sei hinsichtlich einer von ihr geplanten Überbauung mit fünf

Wohnungen im Hangbereich nicht ausreichend erschlossen. Eine Erschliessung für

die geplante Überbauung über den H-Weg sei nur durch einen Abbruch bestehender

Gebäude möglich, was mit einem Quartierplan festzulegen wäre (Beschwerde Ziff. II.6.a).

Die Baubewilligungsbehörde sei nicht zuständig, vorfrageweise darüber zu

entscheiden, welcher Erschliessungsmöglichkeit der Vorzug gegeben werde. Nur

wenn zweifelsfrei feststehen würde, dass die Parzelle des privaten

Beschwerdegegners nicht in den erforderlichen Quartierplan einbezogen werden

dürfe (was hier nicht zutreffe), könnte deren Baureife bejaht werden (Beschwerde Ziff. II.6.k).

Weitaus einfacher als die Erschliessung über den H-Weg wäre es, die Zufahrt von

der F-Strasse her über das Grundstück des privaten Beschwerdegegners anzulegen.

Der geplante Neubau verhindere jedoch eine Zufahrt auf das Grundstück der

Beschwerdeführerin im nördlichen Bereich (Beschwerde Ziff. II.6.a

ff.). Auch "unter abwasser- und wassermässigen Gesichtspunkten" sei

die Bauparzelle zur Erschliessung der noch unbebauten Baufläche im Hang [auf

dem Grundstück der Beschwerdeführerin] erforderlich. Diesbezüglich hätten die

Vorinstanzen keine Abklärungen vorgenommen (Beschwerde Ziff. II.6.g).

3.2

3.2.1

Die Ausführungen betreffend die (mangelhafte) Erschliessung bezieht die

Beschwerdeführerin grösstenteils auf ihr eigenes Grundstück und auf das

von ihr angeblich geplante Bauvorhaben. Sie macht sinngemäss geltend, die

Baubewilligung sei zu verweigern, da ein Quartierplanverfahren durchzuführen

sei und das Baugrundstück in das Einzugsgebiet fallen würde.

3.2.2

Eine Baubewilligung ist gemäss § 320 PBG zu erteilen, wenn das

Bauvorhaben den Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes und der ausführenden

Verfügungen dazu entspricht. Gemäss § 234 PBG ist ein Grundstück baureif,

wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch

fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte, planungsrechtliche

Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Zwar handelt es sich bei einem

Quartierplan durchaus um eine planungsrechtliche Festlegung; indes fehlt diese

vorliegend mit der zutreffenden Auffassung der Vorinstanz nicht etwa im Sinne

von § 234 PBG. Die Grundstücke zwischen dem H-Weg, der F-Strasse und der

Waldlinie sind nach heutigem Ausbaustand rechtsgenügend erschlossen und

überbaut. Allfällige Ausnützungsreserven oder Abparzellierungen im Rahmen

(angedachter) privater Bautätigkeiten führen bei dieser Ausgangslage nicht zu

einer Quartierplanbedürftigkeit, die dem Bauvorhaben des privaten

Beschwerdegegners vorliegend als Bausperre im Sinne von § 234 PBG

entgegengehalten werden könnte (zutreffend angefochtener Entscheid, E. 6.2).

Das Präjudizierungsverbot will nach dem Wortlaut von § 234 PBG eine noch

fehlende Planung sichern. Anvisiert ist damit eine ausstehende Neuordnung, die

aufgrund einer Änderung des übergeordneten Rechts zwingend erfolgen muss. Eine

solche ist vorliegend nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch

nicht geltend gemacht, zumal die Gemeinde Thalwil wie alle Gemeinden im Kanton

Zürich über eine an das PBG angepasste BZO verfügt (vgl. auch Markus

Lanter/Peter Bösch in: Christoph Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und

Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 918; BEZ 2012 Nr. 38). Die

Rüge mangelnder Baureife infolge fehlender Quartierplanung ist unbegründet.

3.2.3

Ob das Grundstück der Beschwerdeführerin hinsichtlich eines

allfällig geplanten Bauprojekts ausreichend erschlossen ist und weitere damit

zusammenhängende Fragen wie beispielsweise jene einer ausreichenden Notzufahrt

(vgl. Beschwerde Ziff. II.4.f), sind über die vorherigen Ausführungen

in E. 3.2.2 hinaus nicht weiter Teil des Streitgegenstands des

vorliegenden Beschwerdeverfahrens, weshalb sich weitere Ausführungen dazu

erübrigen (vgl. so auch VGr, 24. Oktober 2024, VB.2024.00096, E. 6.2).

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung der Dachgestaltungsvorschriften

gemäss Art. 25 Abs. 3 BZO in Verbindung mit § 292 PBG. Bei der

Gestaltung von Dachgeschossen sei einerseits die 75%-Geschossflächenregelung

gemäss Art. 25 Abs. 1 BZO einzuhalten. Andererseits dürfe das

Dachgeschoss nicht als Vollgeschoss in Erscheinung treten und müsse eine gute

Einordnung erreichen. Die auskragende Terrasse sowie die unerlaubten

Abweichungen von der Drittelsregelung verunklärten unzulässigerweise die Ebene

des Attikageschosses. Es trete deshalb sowohl auf der Tal- als auch auf der

Hangseite als Vollgeschoss in Erscheinung und erreiche keine gute bzw.

befriedigende Einordnung. Da kein zulässiges Dach-, sondern vielmehr ein

Vollgeschoss vorliege, werde auch die zulässige Anzahl an Vollgeschossen

überschritten (Beschwerde Ziff. II.8).

4.2

Das

Baurekursgericht erwog, Attikageschosse dürften in Abweichung zu § 292 PBG

und in Anwendung von § 25 Abs. 2 BZO frei angeordnet werden, soweit

sie nicht als Vollgeschoss in Erscheinung träten und eine gute Einordnung

erreicht werde. Vorliegend sei die hypothetische Dachprofillinie von 45° sowie

die Drittelsregelung gemäss § 292 PBG nicht massgeblich, zumal die

Gemeinde Thalwil eine abweichende kommunale Vorschrift erlassen habe. Die

Bestimmung gemäss Art. 25 Abs. 3 BZO, wonach an die Drittelsregelung

gemäss § 292 PBG überdies gewisse Dachelemente nicht angerechnet würden,

sei in diesem Zusammenhang zu lesen. Die kommunale Vorschrift von Art. 25

BZO stelle somit eine Lockerung gegenüber der kantonalen Drittelsregelung

gemäss § 292 PBG dar (angefochtener Entscheid E. 7.3, u. a. mit Hinweis auf VGr, 30. August

2018, VB.2018.00240, E. 6.2).

Das Attikageschoss werde vorliegend an sämtlichen vier

Fassadenseiten in unterschiedlichem Ausmass zurückversetzt, womit die

erforderliche Erkennbarkeit der Ebene als Dachgeschoss gewährleistet sei. Die

Rücksprünge des Attikageschosses im Umfang von 43,90 m bei einer Länge von

insgesamt 73,15 m stünden dem Eindruck eines Vollgeschosses entgegen.

Dabei sei die optisch massgebliche Fassadenflucht den Wintergärten vorgelagert,

sodass die strassenseitige Trauffassade im Attikageschoss vollständig

zurückversetzt erscheine. Das Attikageschoss ordne sich gut ein, zumal es

wohlproportioniert sei und sich in die vorgefundene, heterogene Dachlandschaft

gut einfüge. Die gewählte Dachgestaltung wirke in sich ruhig und stimmig, da

die Vor- und Rücksprünge symmetrisch angeordnet seien. Die besagte kommunale

Norm sei somit eingehalten (angefochtener Entscheid, E. 7.3).

4.3

Was die

Beschwerdeführerin gegen die Erwägungen des Baurekursgerichts vorbringt,

verfängt nicht. Die Vorgaben für Attikageschosse gemäss Art. 25 BZO sind

eingehalten (vgl. zu den Voraussetzungen VGr, 30. August 2018,

VB.2018.00240, E. 6.1 sowie Wegleitung zu Art. 25 BZO / Anhang zur

Bau- und Zonenordnung). Es kann im Übrigen auf die zutreffenden Erwägungen des

Baurekursgerichts verwiesen werden (angefochtener Entscheid, E. 7.3; § 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

4.4

Die

Beschwerdeführerin wendet ein, das geplante Gebäude sei auf der Hangseite zu

hoch (Beschwerde Ziff. II.8.b). Sie stellt im Zusammenhang mit der

zulässigen Gebäudehöhe infrage, von welchem Terrain bei der Bewilligung des

projektierten Bauvorhabens auszugehen ist (Beschwerde Ziff. II.7.d).

Diesbezüglich kann gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG wiederum auf die detaillierten Ausführungen der Vorinstanz verwiesen

werden, welche ohne Weiteres nachvollziehbar sind (vgl. angefochtener

Entscheid, E. 8.4.4).

Art. 3 Abs. 1 BZO bestimmt für die Wohnzone W2 eine

maximal zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m. Die Messweise der Gebäudehöhe wird

in § 278–280 PBG (in der bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden

Fassung; vgl. Wegleitung zu Art. 3 BZO / Anhang zur Bau- und Zonenordnung)

geregelt. Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden

gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte

Mehrhöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG). Die von der

Beschwerdeführerin erwähnte Höhe auf der Hangseite von 8,22 m ergibt sich

wohl aus dem Plan "Ansichten". Dabei ist zu erkennen, dass diese von

der Beschwerdeführerin angeführte Höhe nicht vom gewachsenen Terrain gemessen

wurde. Bei einer Messweise ab dem gewachsenen Terrain misst die Gebäudehöhe

sowohl ab der Balkonbrüstung als auch ab dem Flachdach weniger als 7,5 m.

Die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe ergibt sich somit, wie der private

Beschwerdegegner zu Recht geltend macht, ohne Weiteres aus den Plänen des

Bauprojekts. Die Einwände der Beschwerdeführerin sind somit unbegründet.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, das Bauprojekt sei aus

lärmschutzrechtlichen Gründen nicht bewilligungsfähig. Sie macht geltend, mit

einer nicht störenden Gewerbenutzung – anstelle von Wohnnutzung – wäre der

Zonenzugehörigkeit und der inneren Verdichtung Rechnung getragen (Beschwerde Ziff. II.9.a).

Die Immissionsgrenzwertüberschreitungen seien massiv und wesentlich. Es sei

nicht ersichtlich, dass alle in Frage kommenden Varianten baulicher und

gestalterischer Lärmschutzmassnahmen evaluiert und soweit verhältnismässig in

das Bauprojekt eingebracht worden seien (Beschwerde Ziff. II.9.b).

5.2

Das

Baugrundstück liegt wie erwähnt in der Wohnzone W2 und befindet sich an einer

Hanglage. Das Grundstück weist eine Gesamtfläche von 1'870 m2 sowie

eine überbaubare Grundfläche von 1'340,10 m2 auf. Aufgrund

seiner Lage an der westlich verlaufenden F-Strasse ist es durch Strassenlärm

belastet. Das Grundstück liegt in der Empfindlichkeitsstufe II (ES II) mit den

Immissionsgrenzwerten 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht.

Gemäss dem Lärmgutachten vom 11. Juli 2023 werden die

Immissionsgrenzwerte an der zur F-Strasse hin gerichteten Fassade und an einem

Teil der nördlich gelegenen Fassade bei Maximalbelastungen von 64 dB(A) am

Tag und 57 dB(A) in der Nacht am Tag um maximal 4 dB und in der Nacht

um maximal 7 dB überschritten. Von den geplanten sieben Wohneinheiten sind

fünf von Immissionsgrenzwertüberschreitungen betroffen:

- Untergeschoss:

Überschreitungen an einem Fenster einer Wohnung nachts höchstens bis zu 1 dB(A)

(51 dB(A));

-

Erdgeschoss: Überschreitungen an insgesamt sieben Fenstern zweier

Wohnungen nachts zwischen 1 und 6 dB(A) (51 bis 56 dB(A));

-

Obergeschoss: Überschreitungen an insgesamt sieben Fenstern zweier

Wohnungen nachts zwischen 3 und 7 dB(A) (53 bis 57 dB(A));

-

Dachgeschoss: keine Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte.

5.3

Gemäss Art. 22

des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (USG) dürfen

Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen

dienen, in lärmbelasteten Gebieten grundsätzlich nur erteilt werden, wenn die

Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden (Abs. 1) oder wenn die

Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen

Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1

der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) nennt als mögliche

Massnahmen zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte die Anordnung der

lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a)

sowie bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm

abschirmen (lit. b). Als bauliche Massnahmen kommen insbesondere

Hindernisse auf dem Ausbreitungsweg des Schalls in Betracht wie beispielsweise

Lärmschutzwände oder -dämme. Gestalterische Massnahmen betreffen insbesondere

Massnahmen an der Bauweise des lärmempfindlichen Gebäudes, die sich positiv auf

dessen Lärmbelastung auswirkten. Infrage kommen neben einer optimalen

Grundrissgestaltung (beispielsweise abgewinkelte Fassaden, ruhige Innenhöfe

oder Erker) auch eine sich positiv auswirkende Anordnung lärmunempfindlicher

Räume zur Lärmquelle (BGr, 24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3). Können

die Immissionsgrenzwerte trotz dieser Massnahmen nicht eingehalten werden, darf

die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein

überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31

Abs. 2 LSV). Gemäss Art. 39 Abs. 1 LSV werden die

Lärmimmissionen bei Gebäuden in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher

Räume ermittelt. Lärmempfindliche Räume sind dabei Räume in Wohnungen,

ausgenommen Küchen ohne Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume (Art. 2 Abs. 6

lit. a LSV). Der Nachweis einer hinreichenden Prüfung der möglichen

Lärmschutzmassnahmen obliegt der Bauherrschaft. Diese hat nachvollziehbar

darzulegen, weshalb welche Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen worden

sind (BGr, 24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3, mit Hinweis auf

BGr, 11. Juni 2024, 1C_697/2021, E. 5.3 und 6. Dezember 2021,

1C_275/2020, E. 2.4.3).

5.4

5.4.1

Dispositiv

Zu prüfen ist demnach zunächst, ob hinsichtlich des vorliegenden

Bauprojekts sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Art. 22

Abs. 2 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden sind.

5.4.2

Aus dem angefochtenen Urteil geht hervor, die Setzung des Baukörpers sowie

die Gebäudeform seien weitgehend durch die Form der Bauparzelle, die zu

beachtende Waldabstandslinie von 30 m sowie die Hanglage vorgegeben. Es bestehe

somit kein erheblicher Spielraum und der Lärmquelle zugewandte Bauteile seien

unvermeidbar.

Dem Lärmgutachten zufolge seien die Schlafräume allesamt – mit

Ausnahme eines Schlafzimmers im 1. Untergeschoss, bei welchem die

Immissionsgrenzwerte eingehalten seien – lärmabgewandt angeordnet worden.

Alle Zimmer verfügten über ein rückwärtiges oder seitliches Fenster, welches

ein lärmabgewandtes Belüften unter dem Grenzwert ermögliche. Die über dem

Grenzwert belasteten Fenster dienten der ausreichenden Belichtung und seien aus

Gründen des Städtebaus wichtig. Eine alternative Grundrissgestaltung wäre vorliegend

der Wohn- und Siedlungsqualität abträglich und biete sich somit nicht an.

Das Baurekursgericht erwog weiter, aus Lärmschutzgründen

sehe das Bauvorhaben an der lärmzugewandten Fassade Wintergärten sowie auf der

Nordseite Erker vor. Die Baudirektion habe mittels Nebenbestimmung

sichergestellt, dass diese Wintergärten nicht als Wohnraum genutzt würden. Eine

lärmempfindliche Nutzung werde damit ausgeschlossen. Um als lärmwirksame

Massnahme gelten zu können, müssten Wintergärten schallabsorbierend sein, was

ebenfalls mittels Nebenbestimmung sichergestellt worden sei. Das Lärmgutachten

ermittle für die hinter den Wintergärten liegenden Fenster eine durch erstere

erreichte lärmreduzierende Wirkung von 2,50 dB(A) im Erdgeschoss sowie

3,50 dB(A) im Obergeschoss. Die Erker in den beiden Vollgeschossen hätten

sodann eine Lärmhinderniswirkung und gewährleisteten eine lärmabgewandte

Lüftung der Wohnzimmer.

Das Wohn- bzw. Esszimmer der Wohnung im Untergeschoss

weise in der Nacht eine Grenzwertüberschreitung von 1 dB(A) auf. In den

vier Wohnungen des Erd- bzw. Obergeschosses zeigten die Wohn- bzw. Essbereiche

– unter Berücksichtigung der lärmreduzierenden Wirkung der Wintergärten – nur

noch punktuell an den exponierten Gebäudeecken Überschreitungen von 4 bis 6 dB(A).

Von einer wesentlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte, welche der

Erteilung einer Ausnahmebewilligung generell entgegenstehen würde, sei vorliegend

nicht auszugehen. Auch von gesundheitsschädigendem Lärm könne nicht die Rede

sein, zumal in lärmvorbelasteten Gebieten der ES II eine hypothetische

Höhereinstufung in die ES III grundsätzlich zulässig sei. Diesfalls wären

die Immissionsgrenzwerte am Tag eingehalten und in der Nacht nur noch um 1 dB(A)

überschritten (angefochtener Entscheid, E. 11.4.4).

5.4.3

Dem Lärmgutachten und weiteren Unterlagen kann zudem Folgendes entnommen

werden: Betreffend die geplante Anordnung des Baukörpers im Zusammenhang mit

dem Lärmschutz wird ausgeführt, eine bessere Lösung mit mehr lärmabgewandten

Fassaden und ruhigen Aussenwänden könne im Rahmen einer leicht veränderten

Stellung des Gebäudekörpers nicht erreicht werden. Ebenso biete sich bei der

gemäss BZO vorgegebenen Ausnutzung der Bauparzelle kein Spielraum für eine aus

Sicht des Lärmschutzes besser geeignete Gebäudeform. Lärmexponierte

Fassadenteile seien unvermeidlich. Der geplante Ersatzneubau sei ca. 12 m von

der Achse der F-Strasse entfernt. Zur Einhaltung der Grenzwerte müsste das

Gebäude ca. 50 m von der Strasse abgerückt werden, was nicht möglich sei.

Entsprechend den Auflagen gemäss der Gesamtverfügung vom 20. Juli 2023

wurden im Vergleich zum ersten Lärmgutachten Verbesserungen hinsichtlich der

Wintergärten vorgenommen: Die strassenseitigen Wintergärten würden mit einer 1 m

hohen schalldichten Brüstung und schallabsorbierenden Untersichten versehen. Die

auf dem Baugrundstück entlang der F-Strasse bestehende Mauer werde durch ein an

der Rückseite befestigtes Stahlband auf eine Höhe von 1,5 m über den

Gehweg angehoben. Das Stahlband als Lärmschutzmassnahme werde zudem an weiteren

Stellen im Vorgartenbereich angebracht. Mit der geringfügigen Erhöhung der

bestehenden Mauer entlang der Strasse seien die Möglichkeiten betreffend

Lärmschutzhindernisse ausgereizt. Folgende weitere Massnahmen werden im

Lärmgutachten erwähnt, aber aus unterschiedlichen Gründen als nicht sinnvoll

oder als nicht zulässig erachtet: absorbierende Fassaden, vorgehängte

Fassadenelemente, eine mechanische Belüftung sowie transparente Fassadenbauteile.

5.4.4

Das Baurekursgericht erwog zu Recht, dass mässig störende Gewerbebetriebe

in der vorliegend einschlägigen Wohnzone W2 nicht zulässig sind (vgl. dazu Art. 5

Abs. 1 und Art. 31 Abs. 2 BZO e contrario). Betreffend die nicht

störende Gewerbenutzung führt es aus, reine Wohnzonen seien gemäss § 52 Abs. 1 PBG in erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Zuzustimmen ist dem

Baurekursgericht, wenn es ausführt, mit Blick auf die Zonenzugehörigkeit, das

Interesse an innerer Verdichtung und die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum an

zentralen Lagen würden Arbeitsräume vorliegend nicht als zweckmässige Lösung

erscheinen (angefochtener Entscheid, E. 11.4.4). Entsprechend wurde

bereits im Lärmgutachten festgehalten, dass es weder zweckmässig noch

raumplanerisch sinnvoll wäre, wenn die Bauherrschaft zugunsten des Lärmschutzes

einen Gewerbeanteil realisieren müsste. Dies gilt insbesondere aufgrund der

Tatsache, dass sich das Quartier aus grösseren Mehrfamilienhäusern und

kleineren Einfamilienhäusern (vgl. angefochtener Entscheid E. 8.4.3)

zusammensetzt und somit vordergründig als Wohnquartier gilt.

5.4.5

Vorliegend sind die Immissionsgrenzwerte am Tag maximal um 4 dB(A) und

in der Nacht maximal um 7 dB(A) überschritten (vgl. E. 5.2 hiervor).

Dabei handelt es sich insbesondere bei den Überschreitungen in der Nacht um bis

zu 7 dB(A) bei fünf lärmempfindlichen Räumen bzw. fünf betroffenen

Wohnungen um beachtliche Immissionsgrenzwertüberschreitungen. Im Falle einer

starken Überschreitung der Immissionsgrenzwerte ist bei der Prüfung der

Schutzmassnahmen eine vertiefte Auseinandersetzung erforderlich (BGr,

4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.2).

Das Baurekursgericht führt zwar im Hinblick auf das

projektierte Bauvorhaben zu Recht die Form der Bauparzelle, die zu beachtende

Bauabstandslinie sowie die Hanglage als lärmschutzrechtlich limitierende

Faktoren an. Dass diesbezüglich jedoch kein Spielraum mehr besteht, gewisse

Verbesserungen auszuschöpfen, wird weder im angefochtenen Entscheid noch im

Lärmgutachten ausreichend dargetan. Weiter sind zwar sicherlich in der

hangseitigen Anordnung der Schlafräume, den geplanten Erkern und den

Schallschutzmassnahmen bei den Wintergärten sinnvolle und notwendige

Schutzmassnahmen zu sehen. Die Begründungsdichte des Lärmgutachtens ist jedoch

im Hinblick auf die nicht unwesentlichen Immissionsgrenzwertüberschreitungen

nicht ausreichend hoch. Es sind zwar zahlreiche Massnahmen geprüft worden. Es

ist jedoch erforderlich, weitergehende Massnahmen zu prüfen, um dem Lärmschutz

angemessen Rechnung zu tragen: Es erschliesst sich insbesondere nicht,

inwiefern die Grundrisse nicht weiter optimiert werden konnten, sodass weniger

lärmempfindliche Räume durch die Immissionsgrenzwertüberschreitungen betroffen

wären. Der private Beschwerdegegner begründet die komplett strassenseitige

Anordnung der Wohnräume mit Argumenten der Wohnhygiene. Das Baurekursgericht

begründet die Unmöglichkeit einer alternativen Grundrissgestaltung lediglich

mit einer Minderung der Wohn- und Siedlungsqualität, was beides nicht ausreicht.

Betreffend eine andere, weniger dem Strassenlärm ausgesetzte Platzierung von

Wohnräumen wäre durch den Bauherr konkret aufzuzeigen, weshalb sie nicht

möglich wäre und deshalb verworfen wird. Es geht zusätzlich aus dem

Lärmgutachten oder den weiteren Plänen nicht hervor, inwiefern es nicht möglich

gewesen wäre, das Gebäude weiter von der Strasse abzurücken bzw. allenfalls auch

etwas zu verkleinern. Zwar ist der Handlungsspielraum durch die Hanglage,

angrenzende Grundstücke und den einzuhaltenden Waldabstand wie erwähnt

begrenzt, es ist aber zu erwarten, dass bereits eine gering höhere Distanz zur

Achse der F-Strasse dazu führen würde, dass beispielsweise die Fenster hinter

den lärmoptimierten Wintergärten ohne Immissionsgrenzwertüberschreitungen

auskommen würden. Davon ist insbesondere im Obergeschoss auszugehen, wo sich

durch die Schallschutzmassnahmen in den Wintergärten bei den rückwärtigen

Fenstern eine lärmreduzierende Wirkung von 3,5 dB(A) ergibt. Die

diesbezüglichen Auflagen betreffend die Wintergärten der Gesamtverfügung vom

20. Juli 2023 wurden nur im verlangten Minimum umgesetzt. Wieso die

Erhöhung der schalldichten Brüstung auf 1,2 m lediglich "aus

gestalterischen Gründen" verworfen wurde, kann nicht nachvollzogen werden.

Schliesslich würde die weitere Erhöhung um 20 cm gemäss dem Lärmgutachten in

einer Verbesserung von einem weiteren dB(A) resultieren; das heisst, im

Obergeschoss wäre bei den hinter den Wintergärten liegenden Fenstern eine

Lärmreduktion von 4,5 dB(A) erreicht, womit der Grenzwert nachts fast

eingehalten werden könnte. Jede mögliche Reduktion der Lärmimmissionen ist

relevant (vgl. zur dB(A)-Skala als logarithmische Skala, welche Potenzzahlen

wiedergibt, sodass die Schallintensität bei beispielsweise 3dB(A) bereits

verdoppelt wird: BGr, 24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3.3.4 mit

Hinweis auf BGr, 6. Dezember 2021, 1C_275/2020, E. 2.4.2). Des

Weiteren fehlen Ausführungen zur Prüfung einer allfälligen (weiteren) Erhöhung

der bestehenden Mauer zur F-Strasse und ob diesbezüglich mit Verbesserungen zu

rechnen wäre. Bei Gartenmauern und Einfriedungen längs Strassen und Wegen gilt

zwar eine maximale Höhe von 1,40 m ab Belag. Sofern sie aber dem

Lärmschutz dienen, dürfen sie höher gestaltet werden (vgl. Wegleitung zu Art. 27

und 28 BZO / Anhang zur Bau- und Zonenordnung). Es widerspricht zudem dem

Lärmgutachten, wenn das Baurekursgericht erwägt, die Überschreitungen der

Immissionsgrenzwerte von 4 bis 6 dB(A) (richtig: 7 dB(A)) in den Wohn- bzw. Essbereichen der vier

Wohnungen des Erd- bzw. Obergeschosses zeigten sich – unter Berücksichtigung

der lärmreduzierenden Wirkung der Wintergärten – nur noch punktuell an den

exponierten Gebäudeecken. Die Lärmschutzmassnahmen bei den Wintergärten führen

jeweils nur bei einem Fenster pro Wohnung zu Verbesserungen, ansonsten liegen

an der gesamten übrigen Fassade – und nicht nur an den Gebäudeecken –

mindestens nachts Immissionsgrenzwertüberschreitungen vor. Ob bzw. wie viel das

Stahlband, welches im Vorgartenbereich an verschiedenen Stellen angebracht

werden soll, in Bezug auf die Lärmimmissionen bringt, ist aus den Unterlagen

nicht ersichtlich.

Schliesslich ist zu den Ausführungen des Baurekursgerichts,

wonach alle Zimmer über ein Fenster verfügten, welches ein lärmabgewandtes

Belüften unter dem Grenzwert ermögliche, zu erwähnen, dass die frühere flexible

Praxis, wonach die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte nur an einem, vom Lärm

abgewandten Fenster pro Raum verlangt wurde ("Lüftungsfenster"), nach

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht genügt (BGE 142 II 100 E. 4,

145 II 189 E. 8.1; VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463, E. 5.1;

Beatrice Wagner Pfeifer, Umweltrecht − Allgemeine Grundlagen, Zürich/St.

Gallen 2017, S. 206 f., mit Hinweisen).

5.4.6

Davon, dass vorliegend alle zumutbaren Lärmschutzmassnahmen ergriffen

wurden bzw. zumindest geprüft und ausreichend begründet verworfen wurden, ist

nicht auszugehen, und es wurde entsprechend der Nachweis einer hinreichenden

Prüfung der möglichen Lärmschutzmassnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 2

USG und Art. 31 Abs. 1 LSV nicht erbracht.

6.

6.1 Dies führt

zur Gutheissung der Beschwerde. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. Juni

2024, der Beschluss der Hochbaukommission Thalwil vom 28. September 2023

sowie die Verfügung der Baudirektion vom 20. Juli 2023 sind aufzuheben.

Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und

Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an das Baurekursgericht

zurückzuweisen.

6.2 Bei diesem

Ausgang des Verfahrens kann das beschwerdeführerische

Protokollberichtigungsbegehren als gegenstandslos geworden abgeschrieben

werden.

6.3 Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft je zu einem

Drittel aufzuerlegen.

Eine Parteientschädigung steht der Bauherrschaft bei

diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu einer

angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. Juni

2024 und der Beschluss der Hochbaukommission Thalwil vom 28. September 2023

sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. Juli

2023 werden aufgehoben.

Die

Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 365.-- Zustellkosten,

Fr. 6'365.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Drittel auferlegt.

4. Der

Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung

von Fr. 2'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Entscheids.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien und

b) das Baurekursgericht.