Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00473

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00473

VB.2024.00478

Urteil

der

1. Kammer

vom 11. Dezember 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),

Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter José Krause,

Gerichtsschreiber Yann Aders.

In Sachen

Aus VB.2024.00473

1. Gemeinde Gossau,

vertreten durch

Bauausschuss Gossau,

vertreten durch RA A,

Aus VB.2024.00478

2. Wohnbaugenossenschaft B,

vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

Aus VB.2024.00473 und VB.2024.00478

1. D,

2.1 E,

2.2 F,

3.1 G,

3.2 H,

4. I,

5. J,

6. K,

7. L,

8.1 M,

8.2 N,

9.1 O,

9.2 P,

1–9 vertreten durch RA Q,

10.1 R,

10.2 S,

10.1 und 10.2 vertreten durch

RA T,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2024.00473

1. Wohnbaugenossenschaft B,

vertreten durch RA C,

Aus VB.2024.00473 und VB.2024.00478

2. Gebäudeversicherung Kanton Zürich,

Feuerpolizei,

Aus VB.2024.00478

3. Gemeinde Gossau,

vertreten durch

Bauausschuss Gossau,

vertreten durch RA A,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 27. April 2023 erteilte der

Bauausschuss Gossau der Wohnbaugenossenschaft B unter Nebenbestimmungen die

baurechtliche Bewilligung für die Überbauung B auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 (heute: 04), U-Strasse 05, 06 und 07, im

Ortsteil V, Gossau. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren

ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. März

2023 betreffend die Lage an einer Staatsstrasse eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten D, E und F, G und H, I, J, K, L, M

und N sowie O und P mit Eingabe vom 5. Juni 2023 sowie gleichentags mit

getrennter Eingabe R und S beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten jeweils die Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

Die 3. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 6. November

2023.

einen Abteilungsaugenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 19. Juni

2024.

vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und hiess die Rekurse

gut. Es hob den Beschluss des Bauausschusses Gossau vom 27. April 2023 auf

und schrieb das Verfahren auf Erteilung der strassenpolizeilichen Bewilligung

als gegenstandslos geworden ab. Die Verfahrenskosten auferlegte das

Baurekursgericht je zur Hälfte dem Bauausschuss Gossau und der

Wohnbaugenossenschaft B. Letztere verpflichtete es zur Zahlung einer

Umtriebsentschädigung von je Fr. 2'500.- (insgesamt Fr. 5'000.-) an

die Rekurrierenden beider Verfahren.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid erhob die Gemeinde Gossau mit Eingabe vom 20. August 2024

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte die

Gutheissung der Beschwerde. Dispositiv-Ziff. II des angefochtenen

Rekursentscheids vom 19. Juni 2024 sei bezüglich der Rekursgutheissung

aufzuheben; der erstinstanzliche Beschluss des Bauausschusses vom 27. April

2023.

sei integral zu bestätigen und die Kosten des vorinstanzlichen Entscheids

in Dispositiv-Ziff. III seien neu zu verlegen; alles unter Kostenfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft (VB.2024.00473).

Die mitbeteiligte Gebäudeversicherung Kanton Zürich

verzichtete mit Eingabe vom 3. September 2024 ausdrücklich auf eine

Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 12. September 2024 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 26. September 2024 beantragten

D, E und F, G und H, I, J, K, L, M und N sowie O und P die vollumfängliche

Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich

Mehrwertsteuer) zulasten der Gemeinde Gossau. R und S ersuchten mit

Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2024 um vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie den Aktenbeizug

aus dem vorinstanzlichen Verfahren, die Vereinigung des vorliegenden Verfahrens

mit dem zweiten Beschwerdeverfahren zur gleichen Streitsache sowie die

Auferlegung der Verfahrenskosten an die Beschwerdeführerin. Diese sei überdies zu

verpflichten, den Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung

(zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Die Gemeinde Gossau hielt in ihrer

Replik an ihren unveränderten Anträgen aus der Beschwerdeschrift fest. Sowohl D,

E und F, G und H, I, J, K, L, M und N sowie O und P als auch R und S hielten in

den jeweiligen Dupliken an ihren Standpunkten fest. Die Gemeinde Gossau

bekräftigte in ihrer Triplik ihre Anträge. D, E und F, G und H, I, J, K, L, M

und N sowie O und P verzichteten ausdrücklich auf eine weitere Stellungnahme. R

und S äusserten sich mit Quadruplik letztmals.

B. Gegen

den Entscheid des Baurekursgerichts erhob auch die Wohnbaugenossenschaft B mit

Eingabe vom 22. August 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich

Mehrwertsteuer) im vorliegenden sowie im vorinstanzlichen Verfahren zulasten

der Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts

vom 19. Juni 2024; eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung

an die Vorinstanz zurückzuweisen (VB.2024.00478).

Die mitbeteiligte Gebäudeversicherung Kanton Zürich

verzichtete mit Eingabe vom 3. September 2024 ausdrücklich auf eine

Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 12. September 2024 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 26. September 2024 beantragten

D, E und F, G und H, I, J, K, L, M und N sowie O und P die vollumfängliche

Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich

Mehrwertsteuer) zulasten der Wohnbaugenossenschaft B. R und S ersuchten mit

Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2024 um vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie den Aktenbeizug

aus dem vorinstanzlichen Verfahren, die Vereinigung des vorliegenden Verfahrens

mit dem zweiten Beschwerdeverfahren zur gleichen Streitsache sowie die

Auferlegung der Verfahrenskosten an die Beschwerdeführerin und diese sei zu

verpflichten, den Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung

(zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Die Wohnbaugenossenschaft B hielt in

ihrer Replik an den Rechtsbegehren in der Beschwerdeschrift fest. Sowohl D, E

und F, G und H, I, J, K, L, M und N sowie O und P als auch R und S hielten in

den jeweiligen Dupliken an ihren Standpunkten fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Gemäss § 49 in Verbindung mit

§ 21 Abs. 2 lit. a und b VRG ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie durch

die Anordnung wie eine Privatperson berührt ist und ein schutzwürdiges

Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat oder wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr die

Kantons- oder Bundesverfassung gewährt.

Die Gemeinde

Gossau (Beschwerdeführerin 1 aus VB.2024.00473) rügt eine Verletzung der

durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung

vom 27. Februar 2005 (KV) garantierten Gemeindeautonomie. Aufgrund ihrer

Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin

hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (VGr, 18. März

2025, VB.2023.00128, E. 1.2; 18. März 2021, VB.2020.00614,

E. 1.3; BGr, 23. Februar 2023, 1C_373/2022, E. 1.3). Ob

die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht, ist hingegen keine Frage des Eintretens,

sondern der materiellen Beurteilung. Dasselbe gilt für die Frage, ob die

Autonomie im konkreten Fall tatsächlich verletzt wurde (BGE 146 I 36 E. 1.4).

1.3

Die private Beschwerdeführerin 2 aus

VB.2024.00478 ist als Bauherrin des streitbetroffenen Bauprojekts und als

Adressatin der angefochtenen Baubewilligung, welche durch die Vorinstanz

aufgehoben wurde, legitimationsbegründend im Sinn von § 338a des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen und ebenfalls zur

Beschwerdeerhebung berechtigt. Nachdem auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

2.

Die Beschwerden

richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen

denselben Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt

sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2024.00473 und

VB.2024.00478 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c

der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; VGr, 18. März 2025,

VB.2023.00128, E. 2; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu

§§ 4–31 N. 50 ff.).

Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten des

Verfahrens VB.2024.00473.

3.

Die Baugrundstücke

Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen in der Wohnzone W1.7, das Grundstück

Kat.-Nr. 04 (zuvor: 03) liegt in der Kernzone KA im Ortsteil V gemäss

der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Gossau vom 26. November 2018

(BZO). Über die drei Grundstücke – und damit über die Zonengrenze – erstreckt

sich das Bestandesgebäude mit der Vers.-Nr. 08. Die private

Beschwerdeführerin plant den Abbruch dieses Gebäudes und den Neubau von sechs

Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 45 Wohnungen, einer mehrgeschossigen

Wohnung, Gemeinschaftsräumen, Gewerberäumen, Photovoltaikanlagen auf jedem Dach

sowie einer gemeinsamen Unterniveaugarage.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin 1 bezeichnet den Ablauf des Verfahrens vor der

Vorinstanz einschliesslich des "überraschenden Verfahrensausgangs" in

verfahrensrechtlicher Hinsicht als unhaltbar und willkürlich. Im

Rekursentscheid habe sich die Vorinstanz einzig auf eine reine Rechtsfrage

abgestützt, wofür ein Augenschein nicht notwendig gewesen wäre. Sie sieht im –

von der anlässlich des Abteilungsaugenscheins verkündeten Meinung abweichenden –

Endentscheid einen Verstoss gegen das Gebot des fairen Verfahrens nach

Art. 29 Abs. 1 BV. In gleicher Weise äussert sich auch die

Beschwerdeführerin 2 und rügt in diesem Zusammenhang weiter eine

Gehörsverletzung aufgrund der spärlichen Begründungsdichte.

4.2

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde (BGr, 23. September 2022, 1C_56/2021,

E. 2.1; VGr, 14. August 2025, VB.2024.00569, E. 3). Sie ist

verpflichtet, einen Augenschein durchzuführen, wenn sich die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht erstellen lassen (BGr, 30. Mai 2023,

1C_618/2022, E. 3.1). Stellen sich reine Rechtsfragen, bildet ein

Augenschein keine unabdingbare Voraussetzung für deren Beantwortung (BGr,

6.

Juli 2012, 1C_76/2012, E. 2.4). Daraus lässt sich indes nicht im

Umkehrschluss ableiten, dass die Behörde nur dann einen Augenschein abhalten

darf, wenn sich auch Sachverhaltsfragen stellen, bzw. dass nach durchgeführtem

Augenschein ein Abstellen auf eine reine Rechtsfrage unzulässig wäre. Der

Verzicht auf einen Augenschein ist zulässig, wenn die Akten eine

hinreichende Entscheidgrundlage darstellen (Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79,

mit Hinweis auf BGr, 6. Juli 2012, 1C_76/2012, E. 2.4).

4.3

Dass sich

die Vorinstanz im Rahmen der Sachverhaltsabklärung von Amtes wegen (vgl.

§ 7 Abs. 1 VRG) ein Bild der Situation vor Ort machen wollte, ist

nicht zu beanstanden. Es stand der Rekursinstanz frei, einen Augenschein

durchzuführen. Die Durchführung eines Augenscheins vermochte den Entscheid in

keiner Weise zu präjudizieren. Die Rekurserledigung erfolgt mittels Rekursentscheids

(vgl. Marginalie zu § 28 VRG). Wie die Beschwerdegegnerschaft 10 zutreffend

ausführt, sind anlässlich des Augenscheins verkündete Ergebnisse lediglich

vorläufige Einschätzungen und nur als provisorisch zu verstehen (Laura

Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs-

und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 780), worauf die Parteien

gemäss dem Augenscheinprotokoll auch hingewiesen wurde. Diese sind mithin nicht

bindend und in einem schriftlichen Entscheid kann auf ein abweichendes Ergebnis

erkannt werden. Die Beschwerdeführerinnen können aus der vorläufigen mündlichen

Einschätzung anlässlich des Augenscheins jedenfalls nichts zu ihren Gunsten

ableiten.

4.4

Soweit die

private Beschwerdeführerin 2 in der geringen Begründungsdichte eine Verletzung

des rechtlichen Gehörsanspruchs erblickt, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt

werden. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person

über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis

der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (BGE 148 III 30 E. 3.1).

Dies war im vorliegenden Fall anhand der vorinstanzlichen Begründung ohne

Weiteres möglich. Eine Gehörsverletzung ist nicht auszumachen.

5.

Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung der

Gemeindeautonomie aufgrund einer rechtsfehlerhaften Auslegung der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Gossau durch die Vorinstanz. Mit der vorinstanzlichen

Entscheidbegründung werde das in vielen Zürcher Gemeinden und Städten in deren

Bau- und Zonenordnung eingeräumte Wahlrecht zwischen einer Ersatzbaute

einerseits und einer Neubaute anderseits in sein Gegenteil verkehrt.

5.1

Das

Baurekursgericht verweist in seinen Erwägungen zunächst auf die Erwägungen

5.3.2

und 5.3.3 seines in BEZ 2013 Nr. 13 publizierten Entscheids BRGE IV

Nr. 0006/2013 vom 10. Januar 2013 und gibt letztere auszugsweise

Dispositiv

wieder. Demnach bestehe auch bei Bau- und Zonenordnungen, die zwar eine Ersatzbauvorschrift

enthielten, jedoch keinen Plan, der besagen würde, auf welchen Grundstücken

diese gelte, ein Wahlrecht der Bauherrschaft, was eine Privilegierung letzterer

bewirke. Statuiere diese Ersatzbauvorschrift in der Bau- und Zonenordnung, dass

Bauten "herkömmlicher Art" unter Beibehaltung der Masse, der Lage und

des Erscheinungsbildes ersetzt werden dürfen, nenne sie ein Kriterium, wann die

Ersatzbauweise zum Zuge komme. Die Vorschrift würde jeglichen Sinnes entbehren,

wenn bei Bauten herkömmlicher Art die Ersatzbauweise bloss zulässig wäre. Die

Vorschrift besage ihrem Sinngehalt entsprechend, dass bestehende Bauten

herkömmlicher Art nur unter Beibehaltung der Masse, der Lage und des Erscheinungsbildes

umgebaut oder ersetzt werden dürften. Das Baurekursgericht erwog sodann, die

damals anzuwendende Bauvorschrift stimme im Wesentlichen mit dem vorliegend

einschlägigen Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BZO überein. Beim geplanten

Abbruchhaus mit der Vers.-Nr. 08 handle es sich – wie sich anlässlich des gerichtlichen

Augenscheins gezeigt habe – um ein Gebäude herkömmlicher Art im Sinne von

Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BZO. Nach diesen Erwägungen gelangte das

Baurekursgericht zum Schluss, anstelle des Abbruchhauses sei nicht eine Ersatzbaute,

sondern unzulässigerweise ein Neubau geplant.

5.2 Bei

Art. 3 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,

dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.

Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren

Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde zu schützen, wenn sie als

vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher

von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter

gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubehörde überprüft

werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3).

Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz

eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2 und 4.3, sowie VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,

E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid

unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig

erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht

zu (§ 50 Abs. 2 VRG; VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592/598,

E. 2.3).

5.3

5.3.1

Ausgangspunkt der Auslegung bildet der Wortlaut der fraglichen

Bestimmungen. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Gossau umfasst in

Titel 2.1 Regelungen zur Kernzone. Art. 3 BZO bestimmt die zulässigen

Um- und Ersatzbauten, Art. 4 BZO regelt die Grundmasse für Neubauten. Die

Bestimmungen lauten:

Art. 3 (Umbauten oder Ersatzbauten, Nutzweise)

1 Die bestehenden Gebäude herkömmlicher Art

dürfen unter Beibehaltung des Erscheinungsbildes und des bisherigen

Gebäudeprofils umgebaut bzw. ersetzt werden. Geringfügige Abweichungen sind

zulässig, wenn sie durch Nutzungsänderungen oder Hygienegründe bedingt sind und

wenn sie keine Verschlechterung des Ortsbildes bewirken. Abweichungen aus

Gründen des Ortsbildschutzes oder der Verkehrssicherheit können angeordnet

werden. Unterschutzstellungen bleiben vorbehalten.

2 Mässig störendes Gewerbe ist zulässig.

Art. 4 (Grundmasse für Neubauten)

1 Für Neubauten gelten folgende Grundmasse:

Grundmass KA KB

Baumassenziffer max. - 2.0 m3/m2

Anrechenbare

Vollgeschosse max. 2 2

Anrechenbare

Dachgeschosse max. 2 2

Anrechenbares

Untergeschoss max. 1 1

Gesamtlänge

für nichtlandwirtschaftliche

Gebäude max. 40.0 m 30.0 m

Gebäudebreite

max. 13.0 m 13.0 m

Firsthöhe max. 6.0 m 6.0 m

Grenzabstand min. 5.0 m 5.0 m

2 Fehlen Verkehrsbaulinien gemäss § 264 PBG, so ist das Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenze gestattet,

wenn dadurch das Ortsbild verbessert und die Wohnhygiene sowie die

Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt werden.

3 Bei Verzicht auf anrechenbare und nicht

anrechenbare Dachgeschosse darf bei einer ortsbaulich und gestalterisch guten

Lösung ein drittes Vollgeschoss erstellt werden.

4 Die maximal zulässige Gebäudebreite darf

in der Kernzone A erhöht werden, wenn dadurch insgesamt keine grössere

massgebende Gesamtnutzfläche GNF in Voll- und Dachgeschossen entsteht.

Der kommunale Plan- bzw. Gesetzgeber hat mit Art. 3

Abs. 1 BZO Gossau festgelegt, dass bestehende Gebäude herkömmlicher Art

unter Beibehaltung des Erscheinungsbildes und des bisherigen Gebäudeprofils

umgebaut bzw. ersetzt werden dürfen. Mit dieser Wortwahl

vermittelt der kommunale Gesetzgeber das Recht, bereits vorhandene bauliche

Volumen auszuschöpfen. Damit entsteht indes kein Zwang, die bisherige Lage und

Grösse der bestehenden Bauten beizubehalten. Eine Pflicht zur Profilerhaltung

wird mit dem Verb "dürfen" nicht begründet. Aus der Bestimmung kann

kein Verbot für Neubauten abgeleitet werden (vgl. VGr, 3. April 2025,

VB.2023.00723, E. 4.3.1 = BEZ 2025 Nr. 7, auch zum Folgenden). In den Bestimmungen über die Neubauten in Kernzonen

(Art. 4 ff. BZO) findet sich kein Anhaltspunkt, dass diese nur auf

unüberbaute Grundstücke oder unüberbaute Grundstücksteile anwendbar wären.

Art. 4 BZO legt die für Neubauten geltenden Grundmasse tabellarisch fest.

Abgesehen davon sind keine Baubeschränkungen auszumachen.

Nach der grammatikalischen Auslegung der

Art. 3 f. BZO dürfen bestehende Gebäude herkömmlicher Art entweder

unter Wahrung des Erscheinungsbildes innerhalb des bestehenden Profils umgebaut

bzw. ersetzt werden oder nach den Vorschriften für Neubauten neu erstellt

werden. Es wird somit der bauwilligen Grundeigentümerschaft

überlassen, nach welchen Bauvorschriften sie ihr Grundstück überbauen will.

5.3.2 Das Ergebnis der grammatikalischen

Auslegung wird durch teleologische Überlegungen bestätigt. Kernzonen

sind Bauzonen mit erhöhten Gestaltungsanforderungen (VGr,

7. Oktober 2009, VB.2009.00189, E. 8.2). Sie können, neben dem

bewahrenden Element, auch die Erweiterung des schutzwürdigen Ortsbildes

bezwecken (vgl. § 50 Abs. 1 PBG). Der Abbruch von

Gebäuden in Kernzonen ist bewilligungspflichtig, jedoch nicht grundsätzlich

untersagt (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG; vgl. Art. 9 BZO). Mit

der Kernzone wird weder ein Schutz der Bausubstanz ermöglicht noch ein

generelles Abbruchverbot statuiert. Sind solche Massnahmen notwendig, ist eine

formelle Unterschutzstellung erforderlich (VGr, 27. Januar 2022,

VB.2021.00453, E. 6.3.1 mit weiteren Hinweisen; 8. April 2021,

VB.2020.00748, E. 4.3). Eine Pflicht zur Profilerhaltung unter

Beibehaltung der vorhandenen Volumen oder eine Ersatzbaupflicht kann der

kommunale Gesetzgeber gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG in der Bauordnung –

allenfalls in Kombination mit einem Kernzonenplan – vorschreiben (vgl. VGr, 3. April

2025, VB.2023.00723, E. 4.3.2 = BEZ 2025 Nr. 7;

30. Juni 2022, VB.2021.00325, E. 3 f.). Eine solche Ersatzbaupflicht

bedarf einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage (VGr, 30. Juni 2022,

VB.2021.00325, E. 4; BEZ 2005 Nr. 11; Markus Lanter/Daniel Kunz in:

Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024, S. 1044).

Das Baurekursgericht und die vormaligen

Baurekurskommissionen haben in ihrer Rechtsprechung zu den nicht mit einer Ersatzbaupflicht

belegten Gebäuden in Kernzonen ein Wahlrecht zugunsten der Bauherrschaft

angenommen (BEZ 2013 Nr. 13 E. 5.2; BEZ 2005 Nr. 11,

E. 4b, mit Hinweis auf BRKE III Nr. 34/2001, auch zum

Folgenden). Letztere darf wählen, ob sie diese Bauten innerhalb der bestehenden

Profillinien oder durch Neubauten ersetzen will. Die Bestimmung von Art. 3

Abs. 1 BZO bezweckt, Bestandesbauten, die nach den Neubauvorschriften

nicht mehr in gleicher Lage oder Dimension erstellt werden dürften, zu

privilegieren, solange es sich um Gebäude herkömmlicher Art handelt (hierzu und

zum Folgenden: VGr, 3. April 2025, VB.2023.00723, E. 4.3.2 =

BEZ 2025 Nr. 7; BEZ 2005 Nr. 11). Dadurch werden

bestehende Kernzonenbebauungen nicht baurechtswidrig und können in ihrem

Bestand und ihrer Eigenart erhalten bleiben und die Bebauungsstruktur kann

weiterentwickelt werden. Auf diese Weise kann dem Zweck von Kernzonen entsprochen

werden. Eine Bauherrschaft wird insofern privilegiert, als ihr Bestand gewahrt

bleibt, selbst wenn dieser die Grundmasse für Neubauten nach Art. 4 BZO

nicht einhält (VGr, 3. April 2025, VB.2023.00723, E. 4.3.2 mit

Hinweis auf VGr, 22. März 2001, VB.2000.00373, E. 1b,

bb [nicht publiziert]).

5.3.3

Aus systematischer Sicht müssen die Vorgaben von Art. 3 f. BZO in

ihrem normativen Kontext interpretiert werden. Die Bestimmungen der Kernzone

befinden sich in Abschnitt 2 zu den Bauzonen. Nach der Marginalie von

Art. 3 BZO regelt dieser Um- und Ersatzbauten sowie die Nutzweise.

Art. 4 BZO definiert die Grundmasse für Neubauten, ohne diese mittels Kernzonenplan

oder abstrakter Umschreibung auf bestimmte Grundstücke der Kernzone zu

beschränken. In dieser Systematik ist gerade keine Ersatzbaupflicht oder ein

Ausschluss von Neubauten zu erkennen (vgl. VGr, 30. Juni 2022,

VB.2021.00325, E. 4.3). Ebenso wenig ergibt sich – mit den

Beschwerdeführerinnen – ein solcher aus Art. 9 BZO, der Abbrüche von

Gebäuden, Gebäudeteilen und Anlagen sowie von Elementen der Umgebungsgestaltung

in Kernzonen für bewilligungspflichtig erklärt. Im Verbund mit den Bestimmungen

über die Neubauten nach Art. 4 ff. BZO kann auch bei Gebäuden herkömmlicher

Art ein Abbruch mit anschliessendem Neubau zulässig sein.

5.4 Der von

der Vorinstanz angeführte Entscheid BEZ 2013 Nr. 13 schützte im Ergebnis

die Auslegung jener kommunalen Baubehörde, wonach diese aus einer ähnlich lautenden

Bestimmung eine Ersatzbaupflicht bei einem Gebäude herkömmlicher Art ablas. Die

damals geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dägerlen hielt unter der

Marginalie "Einordnung" in Art. 3 Abs. 2 fest:

"Bestehende Bauten herkömmlicher Art dürfen unter Beibehaltung der Masse,

der Lage und des Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden." Der vorliegend

zu beurteilende Fall ist jedoch mit jener Ausgangslage nicht vergleichbar und

die Ausführungen und Schlussfolgerungen aus BEZ 2013 Nr. 13 sind nicht

unbesehen auf die vorliegende Konstellation übertragbar.

Die Auslegung von Art. 3 Abs. 1 BZO durch die

Baubehörde der Gemeinde Gossau ist zu schützen, wenn sie als vertretbar und

nicht rechtsverletzend erscheint. Dies ist vorliegend klarerweise der Fall. Die

kommunale Baubehörde hat mit dem Erteilen der Baubewilligung und im Rahmen der

Rekursantwort zum Ausdruck gebracht, dass sie ihre eigene BZO dahingehend

auslegt, dass in der Kernzone KA ein Wahlrecht und keine Ersatzbaupflicht

besteht. Wie die private Beschwerdeführerin richtigerweise anführt, wäre es im

vorliegenden Fall auch nicht sachgerecht, wenn der Teil des Bestandesgebäudes

mit der Vers.-Nr. 08, der noch auf Kat.-Nr. 04 und damit in der

Kernzone KA liegt, mit einer Ersatzbaupflicht belegt wäre, der andere Teil

des Gebäudes auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 02 und 01 in der

Wohnzone W1.7 jedoch abgebrochen werden könnte. Die Auslegung der

örtlichen Baubehörde ist sachgerecht und verstösst, wie zuvor aufgezeigt

(E. 5.3), nicht gegen übergeordnetes Recht. Die Vorinstanz hat daher im

vorliegenden Fall eine rechtmässige Auslegung der Gemeinde unzulässigerweise

aufgehoben und damit letztere auch in ihrer Autonomie verletzt.

5.5 Zusammengefasst

kann im vorliegenden Fall aus Art. 3 Abs. 1 BZO keine zwingende Ersatzbaupflicht

abgeleitet werden. Die vorinstanzliche Auslegung von Art. 3 Abs. 1

und Art. 4 BZO entgegen der kommunalen Auslegung hält einer

Rechtskontrolle nicht stand. Die Gemeinde ist in ihrer Autonomie verletzt

worden.

Soweit die Beschwerdeführerin 1 aus VB.2024.00473 eine

integrale Bestätigung des erstinstanzlichen Beschlusses des Bauausschusses

begehrt, dringt sie damit nicht durch. Das Bauvorhaben wird durch die

Vorinstanz unter Berücksichtigung der vorstehenden Erwägungen neu zu beurteilen

sein.

6.

Im Ergebnis ist der angefochtene Entscheid vom 19. Juni

2024 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 und

in Gutheissung der Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 aufzuheben und die

Sache zur Prüfung der weiteren Streitpunkte an die Vorinstanz zurückzuweisen.

7.

Gemäss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der

Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung

ist in Bezug auf die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen als Obsiegen

zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch

entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2, mit

Hinweisen).

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind somit der

unterliegenden Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 VRG

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Desgleichen hat diese

der privaten Beschwerdeführerin 2 antragsgemäss eine angemessene

Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Beschwerdegegnerschaft ist mangels Obsiegens keine

Parteientschädigung zuzusprechen.

8.

Zur Rechtsmittelbelehrung ist Folgendes zu erläutern: Beim

vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher

wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den

Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 138 I 143 E. 1.2; 134 II 137 E. 1.3.2).

Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,

wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (Bst. a)

oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (Bst. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Verfahren VB.2024.00473 und VB.2024.00478 werden vereinigt.

2. Die

Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 aus VB.2024.00473 wird teilweise, die

Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 aus VB.2024.00478 wird vollständig

gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. Juni 2024 aufgehoben.

Die Sache wird zur Fortsetzung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Im

Übrigen wird die Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 aus VB.2024.00473 abgewiesen.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 750.-- Zustellkosten,

Fr. 6'750.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden zur Hälfte der Beschwerdegegnerschaft 1–9 unter

solidarischer Haftung für die Hälfte und zur Hälfte der Beschwerdegegnerschaft 10

unter solidarischer Haftung für die Hälfte auferlegt.

5. Die

Beschwerdegegnerschaft 1–9 wird unter solidarischer Haftung verpflichtet,

der privaten Beschwerdeführerin 2 aus VB.2024.00478 eine

Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

Die Beschwerdegegnerschaft 10 wird unter solidarischer

Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdeführerin 2 aus VB.2024.00478

eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligte;

b) das Baurekursgericht.