Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00481

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00481

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. Dezember 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident

Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Ersatzrichter

Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiber

Yann Aders.

In Sachen

1.

A,

2.

B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1

D,

1.2

E,

1.1

und 1.2 vertreten durch RA F,

2.1

G,

2.2

H,

2.1 und 2.2 vertreten durch RA I,

3.1

J,

3.2

K,

3.1

und 3.2 vertreten durch RA L,

4.

M,

vertreten

durch M.A. HSG N,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Hochbaukommission Thalwil,

vertreten

durch RA O,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Hochbaukommission der

Gemeinde Thalwil erteilte A und B mit Beschluss vom 23. November 2023 die

Baubewilligung für den Neubau von zwei Zweifamilienhäusern auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der P-Strasse 02 in Thalwil.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben E und D

(Rekurrentschaft 1), G und H (Rekurrentschaft 2), K und J

(Rekurrentschaft 3) sowie M (Rekurrentschaft 4) jeweils mit separaten

Eingaben Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 18. Juni

2024.

vereinigte das Baurekursgericht die vier Rekursverfahren. Es hiess die

Rekurse gut und hob den Beschluss der Hochbaukommission der Gemeinde Thalwil vom

23.

November 2023 auf.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts

erhoben A und B am 21. August 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen

Entscheids und die Bestätigung der Baubewilligung, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz.

Das Baurekursgericht beantragte

am 17. September 2024 die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 26. September

2024.

beantragten E und D die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Ebenfalls mit Eingabe vom

26.

September 2024 beantragten G und H die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden. Den gleichen Antrag stellten ebenfalls mit

Eingabe vom 26. September 2024 J und K und mit Eingabe vom 3. Oktober

2024.

M. Die Hochbaukommission der Gemeinde Thalwil beantragte am 30. September

2024.

die Gutheissung der Beschwerde. Am 11. November 2024 reichten A und B

eine weitere Eingabe ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid

des Baurekursgerichts zuständig.

2.

Die Bauherrschaft ist als

Adressatin des vorinstanzlichen Entscheids, mit welchem die Baubewilligung vom

23.

November 2023 aufgehoben wurde, gestützt auf § 338a des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.

3.

Das Baugrundstück befindet sich

in der Wohnzone W2 und ist heute mit dem Einfamilienhaus Vers.-Nr. 03

überstellt. Geplant ist der Neubau von zwei Zweifamilienhäusern.

Die Beschwerdeführenden rügen

(1) unzutreffende Sachverhaltserwägungen in Bezug auf die massgeblichen

Terrainverhältnisse und (2) in Bezug auf die angeblich ungenügenden

Höhenlinienvermessungen sowie unzutreffende Erwägungen in Bezug auf (3) die

hypothetischen Traufseiten und darauf, dass (4) keine Überschreitung der

zulässigen Gebäudehöhen und (5) dass keine Verletzung der

Abgrabungsvorschriften vorlägen.

Mit der Beschwerde können die

Rügen gemäss § 20 Abs. 1 lit. a und b sowie Abs. 2 erhoben

werden (§ 50 Abs. 1 VRG). Das bedeutet namentlich, dass die

unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden kann (§ 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG).

Da die Gemeinde Thalwil ihre

Bau- und Zonenordnung gemäss Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September

2015.

noch nicht angepasst hat, sind die Bestimmungen des PBG in der vor

Inkrafttreten der Änderung vom 14. September 2015 gültigen Fassung

anwendbar (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015,

Abs. 2). Ebenso sind die Bestimmungen der Allgemeinen Bauverordnung vom

22.

Juni 1977 (ABV) in der vor Inkrafttreten der Änderung vom 11. Mai

2016.

gültigen Fassung anwendbar (Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai

2016).

4.

4.1

Grundsätzlich ist

nach § 5 Abs. 1 ABV der gewachsene Boden der bei Einreichung des Baugesuchs

bestehende Verlauf des Bodens. § 5 Abs. 2 ABV statuiert indes

Ausnahmen davon: Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden

innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im

Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass

aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in

einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich

als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist (lit. a); Gleiches gilt,

wenn der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder

zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b). Wird zur

Erstellung eines neuen Gebäudes ein bestehendes abgerissen, entstehen

regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor Untergeschosse, Garagen und

dergleichen befunden haben. Würde man für die Beurteilung des Neubaus auf

diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine unnatürliche und

die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation.

Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre

und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses

von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als

gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABV betrachten,

sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen. Gerade bei komplexen

topografischen Verhältnissen bestehen regelmässig keine sicheren Erkenntnisse

über den Verlauf der Höhenkurven. Ebenso wenig existiert eine allgemein

anerkannte und damit verbindliche Interpolationsmethode. Vielmehr müssen mehr

oder weniger genaue Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes

getroffen werden. Dies wiederum hat zur Folge, dass es nicht eine einzig

richtige, sondern bloss eine Bandbreite zulässiger Interpolationen geben kann.

Das Verwaltungsgericht übt lediglich eine Rechtskontrolle aus; demgegenüber

darf es die Frage der Angemessenheit – abgesehen von hier nicht einschlägigen

Ausnahmefällen – nicht überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 VRG).

Als Folge dieser eingeschränkten Kognition greift das Verwaltungsgericht in

eine Interpolation bloss dann ein, wenn diese unvertretbar ist (VGr, 29. Februar

2024, VB.2023.00265, E. 4.1.4; 6. Oktober 2022,

VB.2021.00840/VB.2022.00001, E. 4.5.3 mit Hinweisen).

4.2

Gemäss dem von den

Beschwerdeführenden im Baubewilligungsverfahren eingereichten Projektbeschrieb vom

21.

August 2023, welcher nicht nur das streitgegenständliche Grundstück

Kat.-Nr. 01, sondern auch das benachbarte Grundstück Kat.-Nr. 04 umfasst,

sei der Boden innert eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Baueingabe

verändert worden, sodass sich die Beschwerdeführenden beim gewachsenen Terrain

auf das Terrain gemäss Stammbaugesuch berufen könnten.

4.3

Im

Beschwerdeverfahren führen die Beschwerdeführenden aus, dass sich diese

Ausführungen im Projektbeschrieb vom 21. August 2023 nur auf das

benachbarte Grundstück Kat.-Nr. 04 bezogen hätten. Beim

streitgegenständlichen Grundstück diene ausschliesslich das heute angetroffene

Terrain als gewachsenes Terrain. Sinngemäss machen die Beschwerdeführenden

geltend, dass der in den Plänen eingezeichnete gewachsene Boden den heutigen

tatsächlichen Verhältnissen entspreche und in den Plänen auch in ausreichender Form

eingezeichnet worden sei.

4.4

Als Begründung für

den Einwand, dass der gewachsene Boden nicht korrekt ermittelt worden sei,

brachte die Beschwerdegegnerschaft im vorinstanzlichen Verfahren jeweils vor,

dass die Beschwerdeführenden in ihrem Projektbeschrieb ausgeführt hätten, der

Boden sei innert eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Baueingabe verändert

worden, weshalb sich die Beschwerdeführenden beim gewachsenen Terrain auf das

Terrain gemäss Stammbaugesuch berufen könnten. Die Angaben der

Beschwerdeführenden legten die Vermutung nahe, dass nicht näher spezifizierte

Abgrabungen und möglicherweise auch Aufschüttungen hypothetisch hinzugerechnet

worden seien, was unzulässig sei. Demzufolge sei der gewachsene Boden

fehlerhaft festgelegt worden. Die Baubewilligungsbehörde führte jeweils aus,

dass der gewachsene Boden korrekt ermittelt worden sei.

Die Vorinstanz erwog, die

Planunterlagen erweckten den Eindruck, als seien die Terrainverhältnisse für

beide Grundstücke, Kat.-Nrn. 04 und 01, gesamthaft ermittelt worden. Die

Ausführungen der Beschwerdeführenden im Projektbeschrieb legten die Vermutung

nahe, dass auch für das Grundstück Kat.-Nr. 01 zumindest teilweise auf

frühere Verhältnisse abgestellt worden sei.

4.5

Aufgrund der dem

Verwaltungsgericht vorliegenden Pläne und Ausführungen ist es dem

Verwaltungsgericht ohne weitergehende Sachverhaltsermittlungen nicht möglich,

zu beurteilen, ob der in den Plänen eingetragene gewachsene Boden dem heutigen

Zustand oder einem früheren Zustand entspricht.

Das Verwaltungsgericht stellt

den Sachverhalt grundsätzlich von Amtes wegen fest (§ 70 in Verbindung mit

§ 7 Abs. 1 VRG). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers hat das

Verwaltungsgericht dazu die zur Abklärung des Sachverhalts erforderlichen

Beweise zu erheben (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 50 N. 61). Gleichwohl sind eigene Beweiserhebungen

durch das Verwaltungsgericht, das heisst die Durchführung eines Beweisverfahrens,

in der bisherigen Praxis selten.

Grund hierfür ist zum einen die Stellung des Verwaltungsgerichts als in der

Regel zweite Rechtsmittelinstanz. Es kann nicht die Aufgabe des Verwaltungsgerichts

sein, von Grund auf den rechtserheblichen Sachverhalt zu ermitteln. Bereits die

verfügende Verwaltungsbehörde und die Rekursinstanz haben die Abklärung des Sachverhalts

von Amtes wegen vorzunehmen (Donatsch, § 60 N. 2 f.).

Demzufolge wäre die

Angelegenheit grundsätzlich zur Feststellung des rechtsverbindlichen

Sachverhalts an die Baubewilligungsbehörde oder an die Vorinstanz

zurückzuweisen. Auf eine Rückweisung kann jedoch verzichtet werden, falls sich

nachfolgend ergibt, dass das Bauprojekt ohnehin nicht bewilligungsfähig ist,

selbst unter der Annahme, dass der in den Plänen eingetragene Boden dem

heutigen Terrain entspricht.

5.

5.1

Zwischen den

Parteien ist umstritten, ob das Bauprojekt die zulässige Gebäudehöhe einhält.

5.2

Gemäss Art. 3

der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO Thalwil) beträgt die

maximale Gebäudehöhe in der Wohnzone W2 7,50 m. Die Gebäudehöhe bemisst sich nach § 280 Abs. 1 PBG

von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den

darunter liegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe

Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden dabei nicht beachtet.

5.3

Das

Baurekursgericht erwog zutreffend, dass diese Messweise auf Gebäude mit

klassischen Schrägdächern zugeschnitten sei. Bei anderen Dachformen (wie

vorliegend) müsse jeweils einzelfallweise eine dem Sinn und Zweck der

Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende Messweise ermittelt werden. In

diesem Sinne sei nach ständiger Rechtsprechung bei Flachdachbauten die

Gebäudehöhe in Anlehnung an herkömmliche Gebäude mit Schrägdächern allein auf

den hypothetisch zu bestimmenden Traufseiten des betreffenden Gebäudes zu

messen. Das Baurekursgericht stellte fest, dass beim Haus H30_N die für

die Ermittlung der Gebäudehöhe relevante Traufseite auf der Nord- und Südseite

des Gebäudes und beim Haus H30_S auf der Ost- und Westseite des Gebäudes

liegt. Es kann hierzu auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

Gestützt auf diese Erwägungen

gelangte das Baurekursgericht zum Schluss, dass selbst wenn der in den Plänen eingetragene Boden dem

heutigen Terrain entspricht, die maximale Gebäudehöhe von 7,50 m beim Haus H30_N

an der südöstlichen Gebäudeecke um ca. 1,20 m und beim Haus H30_S

an der nordwestlichen Gebäudeecke um ca. 0,80 m überschritten

werde. Vorliegend reichten nämlich die Südfassade des Hauses H30_N und die

Westfassade des Hauses H30_S (hypothetische Traufseiten) teilweise über

die Oberkante des Fussbodens des Attikageschosses. Die Gebäudehöhe sei auch

hier bis zur Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche des obersten

Vollgeschosses und nicht nur bis zur Oberkante des Fussbodens des Zwischengeschosses

zu messen.

5.4

Die

Beschwerdeführenden bringen hiergegen vor, an den beiden genannten Gebäudeecken

befinde sich eine Toilette im Zwischengeschoss nach dem zweiten Vollgeschoss.

Das Zwischengeschoss bilde einen Geschossversatz, der nicht als zusätzliches

Geschoss in Erscheinung trete. Es bilde deshalb kein eigenes Geschoss.

5.5

Weder das PBG noch

die ABV umschreiben den Begriff der Fassade. Die verwaltungsgerichtliche

Rechtsprechung definiert die Fassade als die Aussenwand bzw. die Aussenseite

eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche (VGr, 19. Januar 2023,

VB.2022.00191, E. 4.3.3; 20. Februar 1997, VB.1996.00200, E. 2a;

28.

Januar 1998, VB.1997.00138, E. 2c/aa). Der Fassadenverlauf wird

nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als

Ganzes betrachtet (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4.1; 3. September

2009, VB.2009.00254, E. 2.2; Christian Berz/Antonio Frigerio in: Christoph

Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil

2024, S. 1450, auch zum Folgenden). Dabei ist auf die optische

Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen (VGr, 21. Januar

2016, VB.2015.00290, E. 3.4.1).

5.6

Unbeachtlich ist

diesbezüglich der Einwand der Beschwerdeführenden, dass vorliegend die

Geschossigkeit eingehalten werde, da bei der Beurteilung der Frage, ob die Gebäudehöhe

eingehalten wird, nicht auf die Geschossigkeit, sondern auf das sichtbare

Bauvolumen abgestellt wird. Betrachtet man die in den Plänen dargestellten

Südfassade H30_N und Westfassade H30_N_S, ergibt sich für den

Betrachter, dass die Fassade an der Südostecke bis zum obersten Vollgeschoss

von H30_N eine Höhe von rund 8,50 m aufweist (ungeachtet dessen, dass an

der Südwestecke die Gebäudehöhe von 7,50 m eingehalten wird) und an der

Nordwestecke bis zum obersten Vollgeschoss von H30_S eine Höhe von rund 8,24 m

(ungeachtet dessen, dass an der Südwestecke die Gebäudehöhe von 7,50 m

eingehalten wird). Demzufolge gelangte das Baurekursgericht zu Recht zum

Schluss, dass die Gebäudehöhen vorliegend bei beiden Häusern nicht eingehalten

sind.

5.7

Dieser

festgestellte Mangel kann nicht ohne Schwierigkeiten behoben werden, weil mit

einer Reduktion der Gebäudehöhen in den vorgenannten Ecken die interne

Erschliessung des Attikageschosses über die hausinterne Treppe verlorengeht.

Demzufolge hat die Vorinstanz die Baubewilligung zu Recht aufgehoben, weshalb

es nicht erforderlich ist, die Angelegenheit zur ergänzenden

Sachverhaltsermittlung betreffend Feststellung des gewachsenen Terrains an die

Vorinstanz oder an die Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen.

6.

6.1

Zwischen den

Parteien ist ferner umstritten, ob das Bauprojekt die Abgrabungsvorschriften

einhält.

6.2

Die

Beschwerdegegnerschaft macht geltend, dass es sich bei den mit der Beschwerde

neu eingereichten Plangrundlagen und Nachweisen betreffend die Abgrabungen um

unzulässige Noven handle, die aus dem Recht zu weisen seien.

Entscheidet das

Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, sind neue

Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch die angefochtene

Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG). Die Vorinstanz

erwog, dass beim Haus H30_S die maximal zulässige Abgrabung überschritten

werde. Die neu von den Beschwerdeführenden eingereichten Pläne, mit welchen das

Ausmass der tatsächlich erfolgten Abgrabung farblich dargestellt wird, stellen

keine neue Tatsachenbehauptung dar bzw. sind auf die Erwägungen des vorinstanzlichen

Entscheids zurückzuführen, weshalb sie zulässig sind.

6.3

Gemäss Art. 6

Abs. 5 BZO Thalwil ist bei anrechenbaren Untergeschossen die Freilegung

derselben in jedem Fall auf den halben Gebäudeumfang beschränkt. Die Vorinstanz

hat in Erwägung 6.4.2 ausführlich begründet, dass es sich bei den Häusern H30_N

und H30_S um zwei eigenständige Gebäude handelt, weshalb auf diese zutreffende

Erwägung verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Demzufolge muss für jedes Gebäude separat geprüft werden, ob sich die

Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses auf dessen halben Gebäudeumfang

beschränkt.

6.4

Gemäss den von den Beschwerdeführenden eingereichten

Planunterlagen samt Nachweis Abgrabung UG beträgt die Fassadenlänge des Hauses H30_S

40,40 m und die projektierte Abgrabung 25,16 m, womit sich die

Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses nicht auf den halben Gebäudeumfang

beschränkt.

Die Beschwerdeführenden bringen

jedoch vor, dass die Abgrabung auf der Westseite des Hauses H30_S nur

südlich von der Eingangstür auf einer Länge von 4,20 m das Untergeschoss

freilege, während nördlich von der Eingangstür ein Vollgeschoss freigelegt

werde. Demzufolge betrage die projektierte Abgrabung bloss 19,16 m, womit

das Ausmass der maximal zulässigen Freilegung eingehalten sei.

Der Einwand der

Beschwerdeführenden, wonach mit der Abgrabung auf der Westseite des Gebäudes H30_S

teilweise das anrechenbare Untergeschoss und teilweise das 1. Vollgeschoss

freigelegt werde, erweist sich als zutreffend. Damit ist aber noch nicht die

Frage beantwortet, ob mit der Abgrabung maximal 20,20 m des anrechenbaren

Untergeschosses freigelegt werden. Das Baurekursgericht erwog diesbezüglich,

dass die Abgrabungen insbesondere an der Südfassade des Hauses H30_N sowie

an der Nordfassade des Hauses H30_S nicht ermittelt werden konnten, zumal

hier Angaben zum gewachsenen Terrain fehlten (E. 6.5.4).

6.5

Wie bereits in Erwägung 4.5 ausgeführt, obliegt die

Feststellung des rechtsverbindlichen Sachverhalts den Vorinstanzen, zumindest

dann, wenn vertiefte Abklärungen – wie vorliegend – vorzunehmen sind.

Demzufolge müsste die Angelegenheit grundsätzlich an die Baubewilligungsbehörde oder an die

Vorinstanz zurückgewiesen werden, damit diese die Frage klären, ob namentlich

das Haus H30_S der Vorgabe von Art. 6

Abs. 5 BZO Thalwil entspricht, wonach bei anrechenbaren

Untergeschossen die Freilegung derselben in jedem Fall auf den halben

Gebäudeumfang beschränkt sein muss. Da mit der Verletzung der zulässigen

Gebäudehöhe jedoch bereits ein nicht mittels Nebenbestimmungen heilbarer Mangel

vorliegt, kann auf diese Rückweisung vorliegend verzichtet werden.

7.

Demgemäss ist

die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens je

hälftig den Beschwerdeführenden und der Mitbeteiligten aufzuerlegen, welche

beide die Gutheissung der Beschwerde beantragt haben (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die anwaltlich vertretenen

Beschwerdegegnerschaften haben hingegen Anspruch auf eine angemessene

Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG), wobei bei der Festsetzung der

Parteientschädigungen dem Umstand Rechnung zu tragen ist, dass die

Beschwerdeantworten weitgehend identisch formuliert und relativ kurz sind.

Demgemäss erkennt

die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 335.-- Zustellkosten,

Fr. 4'835.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zur Hälfte den Beschwerdeführenden 1–2 unter

solidarischer Haftung einerseits sowie zur Hälfte der Mitbeteiligten

andererseits auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den

privaten Beschwerdegegnerschaften 1–4 eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Entscheids.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde

in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligte;

b) das Baurekursgericht.