Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00509

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00509

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. Juni 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

Aus VB.2021.00732

Baukommission Wädenswil,

vertreten durch RA B,

Aus VB.2021.00733

1.1 C,

1.2 D,

2. E,

alle vertreten

durch RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2021.00732 und VB.2021.00733

1.1 G,

1.2 H,

beide vertreten durch RA I,

Aus

VB.2021.00733

2. Baukommission Wädenswil,

vertreten durch RA B,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2021.00732

1.1 C,

1.2 D,

2. E,

alle vertreten durch RA F,

3. J,

4. K,

5. Erbengemeinschaft L,

bestehend aus:

5.1 M,

5.2 N,

3–5 vertreten durch RA O,

Aus VB.2021.00733

1. J,

2. K,

3. Erbengemeinschaft L, bestehend aus:

3.1 M,

3.2 N,

alle vertreten durch RA O,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung

Wiederaufnahme von VB.2021.732 und VB.2021.733,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 25. Februar 2021 erteilte die

Baukommission der Stadt Wädenswil G und H die baurechtliche Bewilligung für die

Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der P-Strasse 02

in Wädenswil.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben G und H mit Eingabe vom

30.

März 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren

G.-Nr. R2.2021.00059).

Zugleich rekurrierten gegen denselben Entscheid mehrere

Nachbarn: Mit Eingabe je vom 26. März 2021 rekurrierten einerseits C und D

(Verfahren G.-Nr. R2.2021.00057) sowie andererseits J, K und die

Erbengemeinschaft L (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00058). Mit Eingabe vom

1.

April 2021 rekurrierte sodann E (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00063).

Mit Entscheid vom 21. September 2021 vereinigte das

Baurekursgericht die Verfahren und hiess einerseits den Rekurs im Verfahren

G.-Nr. R2.2021.00059 teilweise gut; es hob Disp.-Ziff. 1.a des

Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 insoweit auf,

als damit die Abänderung des Wintergartens verlangt wird. Im Weiteren hob es

Disp.-Ziff. 1.d des Entscheids insoweit auf, als damit die Einreichung

einer korrigierten Ausnützungsberechnung verlangt wird. Schliesslich hielt es

fest, dass die Fenster des Hauswartsraums zu verkleinern seien.

Andererseits hiess es den Rekurs im Verfahren

G.-Nr. R2.2021.00063 teilweise gut und ergänzte den Beschluss der

Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 um folgende Auflage:

"Die Terrasse im Attikageschoss ist im Sinn der Erwägungen des

Rekursentscheids anzupassen. Der Abteilung Planen und Bauen sind vor Baubeginn

entsprechende Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen."

Im Übrigen wies das Baurekursgericht die Rekurse ab,

soweit es auf sie eintrat.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid erhob die Baukommission Wädenswil mit Eingabe vom

25.

Oktober 2021 (datiert vom 20. Oktober 2021) Beschwerde an das

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft – die teilweise

Gutheissung des Rekurses im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00059. Disp.-Ziff. II

des Entscheids des Baurekursgerichts sei aufzuheben; Disp.-Ziff. 1.a des

Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 sei

vollumfänglich zu bestätigen und Disp.-Ziff. 1.d des Beschlusses der

Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 sei insofern zu bestätigen,

als eine zu korrigierende Ausnützungsüberschreitung von 13,65 m2

bestehe (VB.2021.00732).

B. Mit

Eingabe vom 25. Oktober 2021 erhoben C und D sowie E ebenfalls Beschwerde

an das Verwaltungsgericht und beantragten – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer, zulasten des Beschwerdegegners

– die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und die Verweigerung der

strittigen Baubewilligung in Gutheissung der Rekurse

G.-Nrn. R2.2021.00057, R2.2021.00058 und R2.2021.00063. Eventualiter sei

die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter

sei Disp.-Ziff. II des angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als

damit der Bauherrenrekurs (R2.2021.00059) teilweise gutgeheissen worden sei.

Subsubeventualiter sei die Verteilung der Gerichtskosten für die

Nachbarrekursverfahren wie folgt anzupassen: Bauherrschaft: ein Zwölftel;

Baukommission: sieben Zwölftel; Rekurrentin E: ein Zwölftel; Rekurrierende C

und D: ein Achtel; Rekurrierende J et al.: ein Achtel. Es sei ein

Augenschein vor Ort durchzuführen (VB.2021.00733).

C. Mit

Urteil vom 19. Mai 2022 vereinigte das Verwaltungsgericht die Verfahren

VB.2021.00732 und VB.2021.00733 und wies die Beschwerden ab.

IV.

Gegen diesen Entscheid gelangten C

und D und E (Verfahren 1C_449/2022) sowie die Baukommission Wädenswil

(Verfahren 1C_453/2022) je mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten an das Bundesgericht. Dieses vereinigte die Verfahren

1C_449/2022 und 1C_453/2022, hiess die Beschwerden gut, hob das angefochtene

Urteil auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an das

Verwaltungsgericht zurück.

Das Verwaltungsgericht eröffnete in der Folge das

vorliegende Geschäft und zog die vom Bundesgericht zurückerhaltenen bisherigen

Akten bei.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Im

Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale

Verfahren in dem Zustand wiederaufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor

dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat. Für die erneute

Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des

Bundesgerichts verbindlich. Dies gilt sowohl für Punkte, für die keine

Rückweisung erfolgt und die damit "definitiv" entschieden sind, als

auch für die Erwägungen, welche die Rückweisung umschreiben (VGr, 7. Februar

2019, VR.2018.00001, E. 1.2; Johanna Dormann, Basler Kommentar zum

Bundesgerichtsgesetz [BGG], 3. A., 2018, Art. 107 N. 18).

1.2

Die

vereinigten Verfahren VB.2021.00732 und VB.2021.00733 sind im Sinn der

bundesgerichtlichen Anordnung unter der Verfahrensnummer VB.2024.00509

wiederaufzunehmen.

2.

2.1

Streitgegenstand

bildet der geplante Ersatz des auf dem – gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt

Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO) der Wohnzone W2/40% zugeschiedenen –

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 bestehenden Einfamilienhauses durch ein

Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen.

2.2

Das

Bundesgericht gelangte in seinem Entscheid zusammenfassend zum Schluss, dass

sich Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO innerhalb des kommunalen

Regelungsspielraums der Gemeinde befinde. Indem das Verwaltungsgericht der

Stadt Wädenswil die Anwendung dieser Bestimmung verwehrte, habe es den

Regelungsspielraum der Gemeinde im betroffenen Bereich missachtet und damit die

Gemeindeautonomie verletzt.

Da sich das Verwaltungsgericht zum konkreten Gehalt von Art. 3

Abs. 1 Anm. * BZO sowie der konkreten Berechnung der anrechenbaren

Fläche aufgrund seiner Auslegung von § 255 Abs. 2 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) weder geäussert noch den

massgebenden Sachverhalt festgestellt hat, sah sich das Bundesgericht nicht im

Stande, ein reformatorisches Urteil zu fällen und wies die Angelegenheit in

diesem Punkt zum neuen Entscheid an das Verwaltungsgericht zurück. In diesem

Zusammenhang noch zu entscheiden sind zudem die Fragen, ob der

Gemeinschaftsraum zur Ausnützung zu zählen ist (Baukommission Wädenswil) und

wie die Flächen im Attika- und Untergeschoss anzurechnen sind (private

Beschwerdeführende).

Demgegenüber entschied das

Bundesgericht, dass das Verwaltungsgericht eine den Anforderungen von

§ 238 Abs. 1 PBG genügende Einordnung zu Recht bejahte (BGr, 8. Juli

2024, 1C_449/2022, 1C_453/2022, E. 7.3).

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2021.00733 machten bereits vor dem

Baurekursgericht geltend, die zulässige Ausnützung sei überschritten. Ob sie

bereits vor der Vorinstanz beanstandeten, dass Art. 3 Abs. 1 Anm. *

BZO ausdrücklich auf § 255 Abs. 1 PBG verweise (was sich ausdrücklich

aus dem Wortlaut der Bestimmung ergibt), ist entgegen der Bauherrschaft trotz

des Rügeprinzips nicht entscheidend. Diesbezüglich gelangt der in § 7 Abs. 4

Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

verankerte Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen zur Anwendung.

3.2

Die

Gemeinden verfügen aufgrund von § 2 lit. c und §§ 45 ff.

PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung über einen weiten

Gestaltungsraum. Sie sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die

Institute, Mess- und Berechnungsweisen sowie die Mindestanforderungen des

kantonalen Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen

gestattet. Zulässig sind nach § 49 Abs. 2 lit. a PBG in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung

(Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015), soweit für die

einzelnen Zonenarten nichts anderes bestimmt ist, Regelungen über Ausnützungs-,

Baumassen-, Überbauungs-, Freiflächenziffern sowie Bestimmungen über eine

Mindestausnützung.

Weiter können Gemeinden für

ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse, die Nutzung zu

Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben oder beschränken (§ 49a Abs. 3 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015]).

3.3

3.3.1

Laut § 255 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in

Kraft stehenden Fassung sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden

Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter

Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt

inneren Trennwänden für die Ausnützungsziffer anrechenbar (Abs. 1).

Entsprechende Flächen sind in Dach- und Untergeschossen anrechenbar, soweit sie

je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung

der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (Abs. 2).

Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung

dienende Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt werden (Abs. 3). Von der

Möglichkeit gemäss § 255 Abs. 3 PBG macht § 10 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai

2016) Gebrauch, wonach als nicht anrechenbar gelten:

−

der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume von

Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhaussiedlungen, soweit sie mindestens 20 m2

erreichen und bei grösserem Ausmass 2 % der anrechenbaren Geschossfläche

nicht übersteigen (lit. a);

−

der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume bis zu 2 % der

anrechenbaren Geschossfläche (lit. b);

−

verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische

Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, bis zu 10 % der Summe

aller anrechenbaren Geschossflächen (lit. c).

3.3.2

Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO sind in der Wohnzone W2/40% maximal zwei

Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares

Untergeschoss zulässig.

Das Baugrundstück weist eine Fläche von 780 m2

auf, womit aufgrund der geltenden Ausnützungsziffer von 40 % – zuzüglich 5 %

gestützt auf Art. 3 Abs. 2 BZO – maximal 351 m2

anrechenbare Fläche erlaubt sind.

Gemäss Art. 3 Abs. 1 Anm. *

BZO dürfen in der Wohnzone W2/40% in Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein

Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG in

der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung

(Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015)

zusammengerechnet maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen

Nutzflächen betragen. Die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen

Nutzflächen von 351 m2 beträgt vorliegend 175,5 m2.

3.4

3.4.1

Nachdem das Bundesgericht entgegen dem Verwaltungsgericht entschied, dass

sich Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO innerhalb des kommunalen

Regelungsspielraums der Gemeinde befinde, ist die Bestimmung auszulegen. Das

Bundesgericht ging mit der Baukommission Wädenswil davon aus, dass es der

Bestimmung darum gehe, "die privilegierte Ausnützung in Dach- und

Untergeschossen auf die Hälfte zu beschränken" (BGr, 8. Juli 2024,

1C_449/2022, 1C_453/2022, E. 5.5.1, E. 5.6 und insb. E. 5.7).

Letztlich liess das

Bundesgericht die Frage nach dem genauen Gehalt von Art. 3 Abs. 1 Anm. *

BZO aber offen. Die Auffassung der Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2021.00733,

dass nach Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO in Dach- und Untergeschossen

zusammen maximal die Hälfte der anrechenbaren Fläche gemäss § 255 Abs. 1 PBG zulässig sei – dies also bei einer maximal anrechenbaren Fläche von 351 m2

vorliegend 175,5 m2 ergebe –, beurteilte das Bundesgericht,

weil im Widerspruch zur Auslegung der Gemeinde selbst und des Baurekursgerichts

stehend, bloss als "nicht auf den ersten Blick zwingend" (BGr, 8. Juli

2024, 1C_449/2022, 1C_453/2022, E. 6.1).

3.4.2

Anders als das Bundesgericht erwog, geht es gemäss dem klaren Wortlaut von Art. 3

Abs. 1 Anm. * BZO gerade nicht um eine Beschränkung der

Ausnützungsprivilegierung gemäss § 255 Abs. 2 PBG "auf

die Hälfte" (so aber BGr, 8. Juli 2024, 1C_449/2022, 1C_453/2022, E. 5.6;

die in VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 4 beurteilte kommunale

Regelung nahm für anrechenbare Untergeschosse demgegenüber ausdrücklich auf § 255

Abs. 2 PBG Bezug: "Der Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen ist

bis zu maximal 50 % der nach § 255 Abs. 2 PBG zulässigen

Geschossflächen erlaubt."; auch letztere Bestimmung begrenzt aber nicht

bloss die Privilegierung der Ausnützung nach § 255 Abs. 2 PBG,

sondern – unabhängig von der Privilegierung – die im Untergeschoss tatsächlich

realisierbare Ausnützung), sondern um eine Beschränkung der Nutzung der sich in

Unter- und Dachgeschossen befindlichen Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1

PBG.

3.4.3

Entscheidend für den Ausgang des Verfahrens ist die Auslegung des Worts "zusammengerechnet".

§ 255 Abs. 2 PBG betont etwa ausdrücklich, dass es auf die Flächen "je

Geschoss" ankommt. Demgegenüber statuiert die BZO-Regelung, dass in der

Wohnzone W2/40% in Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss

ersetzen, die Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG

zusammengerechnet

maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen

dürfen.

Um eine Regelung mit einem ausdrücklichen Verweis auf

einzelne Geschosse entsprechend § 255 Abs. 1 PBG handelt es sich bei Art. 3

Abs. 1 Anm. * BZO nicht. Dadurch, dass bei letzterer Bestimmung die

Unter- und Dachgeschosse zusammen im Plural adressiert werden und ausdrücklich

betont wird, dass die Flächen zusammengerechnet werden – was aufgrund des

Verweises auf § 255 Abs. 1 PBG ("alle dem Wohnen, Arbeiten oder

sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in

Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und

Sanitärräume samt inneren Trennwänden") gerade nicht notwendig gewesen

wäre, wenn die Geschosse für sich allein hätten betrachtet werden sollen, ist

von einer Gesamtbetrachtung bzw. der Aufsummierung der Nutzflächen aller

anrechenbaren Unter- und Dachgeschosse auszugehen.

Die Baukommission Wädenswil selbst und die Bauherrschaft –

die Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO aber entgegen seinem klaren

Wortlaut und ohne auf Materialien zu verweisen als Beschränkung der

Privilegierung nach § 255 Abs. 2 PBG verstanden wissen möchten –

verstehen den Begriff "zusammengerechnet" ebenfalls im hier genannten

Sinn (vgl. VB.2021.00732 Rz. 13).

3.4.4

Gemäss dem klaren Wortlaut der Bestimmung geht es mithin um die

Beschränkung der zusammengerechneten Gesamtsumme der Nutzflächen aller (anrechenbaren)

Unter- und Dachgeschosse auf die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen

Nutzflächen. Eine Bezugnahme auf § 255 Abs. 2 PBG oder eine dieser

Bestimmung entsprechende Begrenzung der Anrechenbarkeit ist Art. 3 Abs. 1

Anm. * BZO nicht zu entnehmen. Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO

steht mithin neben und nicht anstelle der kantonalrechtlichen Regelungen

zur Berechnung der Ausnützung gemäss § 255 Abs. 1–3 PBG.

Mithin spricht nichts dafür,

dass der Bestimmung – wie von der Baukommission Wädenswil und der Bauherrschaft

explizit behauptet und von der Vorinstanz implizit angewendet – eine

alternative bzw. "verschärfte" Regelung der Privilegierung bzw.

Befreiung von der Anrechenbarkeit im Sinn von § 255 Abs. 2 PBG

inhärent wäre. Dafür liesse – mit Blick auf § 45 Abs. 2 PBG – das

kantonale Recht im Übrigen gemäss der Literatur und der bisherigen

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts auch keinen Raum (Christoph Fritzsche/Christian

Berz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 1160 f.; Felix

Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 208, der ausdrücklich

dartut, dass die Gemeinden "vor allem keine eigenen Wege bei der Wahl von

Ausnützungsprivilegien beschreiten" können; VGr, 30. August 2018 VB.2018.00240,

E. 4.4, wonach die streitbetroffene kommunale Bestimmung zulässig ist,

weil sie die Anrechenbarkeit von Flächen für die Ausnützungsziffer nicht

tangiert, sondern die Nutzungsweise der nach § 255 Abs. 2 PBG

privilegierten Flächen steuert). Nur die Steuerung der Nutzungsart eines

Geschosses liegt grundsätzlich im kommunalen Kompetenzbereich (§ 49a Abs. 3 PBG).

3.4.5

Mit Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO wird mithin die Nutzungsweise

jener Fläche gesteuert, deren Anrechenbarkeit für die Ausnützungsziffer von § 255 Abs. 2 PBG bestimmt wird. Nur faktisch wirkt sich diese die Nutzungsart

beschränkende Bestimmung somit – wie von der Gemeinde intendiert und vom

Bundesgericht erwogen – als Beschränkung der Privilegierung von Flächen in

Unter- und Dachgeschossen nach § 255 Abs. 2 PBG aus, weil sie –

unabhängig von der Privilegierung bzw. Anrechenbarkeit an die

Ausnützungsziffer – festlegt, in welchem Umfang Nutzflächen in Unter- und

Dachgeschossen zusammen maximal erstellt werden dürfen.

3.4.6

In systematischer Hinsicht ist zudem zu beachten, dass sich Art. 3

Abs. 1 Anm. * BZO, würde man in die Bestimmung die überhaupt nicht

vom Wortlaut gedeckte – ohnehin PBG-widrige (vgl. E. 3.4.4) – Funktion der

rechtlichen (und nicht bloss faktischen) Beschränkung der

Ausnützungsprivilegierung nach § 255 Abs. 2 PBG hineininterpretieren,

anders auswirken würde, als das Bundesgericht erwog und die Baukommission

Wädenswil behauptet. Mit Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO könnte nur

gerade bei der Realisierung je eines anrechenbaren Unter- und Dachgeschosses

oder zweier anrechenbarer Dachgeschosse eine Beschränkung der

Ausnützungsprivilegierung gemäss § 255 Abs. 2 PBG "auf die

Hälfte" verbunden sein (so aber BGr, 8. Juli 2024, 1C_449/2022,

1C_453/2022, E. 5.6). Je nach Konstellation ginge damit gar keine

Beschränkung der Privilegierung (Erstellung von nur einem Unter- oder Dachgeschoss)

oder eine grössere Beschränkung derselben (Erstellung von zwei Dachgeschossen

und einem Untergeschoss) einher.

3.4.7

Dieser (übereinstimmenden) grammatikalischen, systematischen und

kantonalrechtskonformen Auslegung steht weder eine historische Argumentation

entgegen – es sind zur Revision keine Materialien verfügbar und es wurde

diesbezüglich von der Baukommission Wädenswil auch nichts behauptet oder in das

Verfahren eingebracht – noch belegt die Baukommission Wädenswil (oder behauptet

nur schon minimal substanziiert), dass eine diesbezügliche Praxis bestehen

würde.

3.4.8

Mithin beschränkt Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO die in Unter- und

Dachgeschossen erstellbaren Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG

auf – zusammengerechnet – maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen

zulässigen Nutzflächen; vorliegend also auf 175,5 m2.

3.5

Die

Bauherrschaft anerkennt neu, dass die Ausnützung leicht überschritten sei.

3.5.1

Nach den Bauplänen beträgt die anrechenbare Fläche im Vollgeschoss 241,07 m2.

Im Dachgeschoss ist (ohne den strittigen Wintergarten) eine Nutzfläche von

130,62 m2 vorgesehen und im Untergeschoss (ohne den strittigen

Gemeinschaftsraum) eine solche von 150,67 m2 (das

Ausnützungsschema spricht von Voll- und Untergeschossflächen, möchte damit aber

nur die privilegierten und die anrechenbaren Nutzflächen unterscheiden).

Kombiniert sind im Unter- und Dachgeschoss mithin Nutzflächen im Umfang von

281,29 m2 vorgesehen.

Die Nutzflächen im Unter- und

Dachgeschoss sind nach § 255 Abs. 2 PBG je bis zum Umfang von 175,5 m2

ausnützungsprivilegiert. Sie fallen für die Ausnützungsberechnung ausser

Betracht.

Im Rahmen der Ausnützungsberechnung nach § 255 Abs. 1–3

PBG sowie § 10 lit. a und lit. c ABV liegt keine Überschreitung

der Ausnützungsziffer vor.

3.5.2

Indes wird Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO dadurch verletzt, dass

im Unter- und Dachgeschoss zusammen – noch unabhängig davon, ob auch der

umstrittene Gemeinschaftsraum im Untergeschoss und der Wintergarten im

Dachgeschoss anzurechnen sind – mit Nutzflächen von 281,29 m2

weit (105,79 m2) mehr als die zulässigen 175,5 m2 realisiert

werden sollen.

4.

Wie es sich bezüglich des Gemeinschaftsraums im Untergeschoss

und des Wintergartens im Dachgeschoss verhält, ist sogleich zu untersuchen.

4.1

Umstritten

ist die Frage, ob die Fläche des Gemeinschaftsraums vorab von der gesamten

Nutzfläche im Dach- und Untergeschoss abgezogen werden darf. Die Baukommission

Wädenswil ist der Auffassung, Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO ziele mit

dem Verweis auf § 255 Abs. 1 PBG darauf ab, die Ausnahmen nach § 255 Abs. 3 PBG und § 10 ABV auszuschliessen.

Dadurch, dass Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO nur

auf § 255 Abs. 1 PBG verweist, erscheint die Haltung der

Baukommission Wädenswil, dass damit nicht auf die Ausnahmen nach § 255 Abs. 3 PBG und die darauf abgestützte – gleichermassen für Voll- wie für Unter- und Dachgeschosse

geltende – Regelung nach § 10 ABV (die nur als Privilegierung von Flächen

Sinn ergibt, die grundsätzlich von § 255 Abs. 1 PBG erfasst werden) verwiesen

werden sollte, plausibel. Da es sich bei Art. 3 Abs. 1 Anm. *

BZO um – neben § 255 Abs. 1–3 PBG anwendbares – kommunales Recht

handelt, steht dem das PBG nicht entgegen. Diese restriktive Auffassung

entspricht sodann dem von der Baukommission Wädenswil genannten Ziel, die

Dimension von Nutzflächen in den Geschossen sowie den Fussabdruck der Gebäude

in der Wohnzone einzuschränken.

4.2

Der

strittige Gemeinschaftsraum dient dem dauernden Aufenthalt von Menschen und ist

daher entsprechend dem hier als kommunales Recht geltenden – isoliert zu

betrachtenden – § 255 Abs. 1 PBG mit seiner Nutzfläche im Rahmen von Art. 3

Abs. 1 Anm. * BZO zu berücksichtigen.

4.3

Entsprechendes

gilt bezüglich des mit der geplanten Wohnung im Dachgeschoss verbundenen –

angeblich nicht beheizbaren – Wintergartens im Dachgeschoss, der gemäss den

Plänen aber über eine Feuerstelle verfügt. Auch er dient im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG zum dauernden Aufenthalt oder ist zumindest dafür verwendbar.

4.4

Sowohl die

Fläche des Gemeinschaftsraums von 20 m2 als auch jene des

Wintergartens von 19,2 m2 sind an die Nutzflächen gemäss Art. 3

Abs. 1 Anm. * BZO anzurechnen, womit diese nicht bloss 281,29 m2,

sondern 320,49 m2 betragen. Damit werden die gemäss Art. 3

Abs. 1 Anm. * BZO maximal zulässigen Nutzflächen von 175,5 m2

im Unter- und Dachgeschoss um 144,99 m2 überschritten.

5.

5.1

Inhaltliche

oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung

entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses

Vorgehen kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die

Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind. Führen diese zu einer

wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer

Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass

des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des

Gesamtprojekts gemessen werden (VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004,

E. 4.1 m. w. H.; RB 1983

Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).

5.2

Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur

der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels

Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern. Ebenso, wenn

ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu

beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen

Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Ausserdem können nach

der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet

kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der

Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen

Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird.

Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser

Betracht (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. =

BEZ 2015 Nr. 46).

Die statuierten Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst,

es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen

Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat.

Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die

ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die

Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die

örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich

ist die Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht

jedoch der Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr,

12.

April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015,

VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46).

5.3

Die

Überschreitung der zulässigen Nutzflächen im Unter- und Dachgeschoss um 144,99 m2

bzw. 82,62 % erfordert eine tiefgreifende Überarbeitung der Baupläne; das

Unter- und/oder das Dachgeschoss müssen völlig neu konzipiert werden. Dafür

sind verschiedene Varianten denkbar. Der Mangel kann nicht mehr ohne besondere

Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden (vgl.

VGr, 12. Dezember 2024, VB.2023.00568, E. 8). Er ist

nebenbestimmungsweise nicht heilbar. Die Baubewilligung ist aufzuheben.

Entsprechendes wäre indes – unabhängig von den Erwägungen zur Anrechenbarkeit

des Gemeinschaftsraums im Untergeschoss und jener des Wintergartens im

Dachgeschoss – auch bereits bei einer Überschreitung der zulässigen Nutzflächen

im Unter- und Dachgeschoss von 105,79 m2 bzw. 60,28 % der

Fall.

Nur bemerkungsweise sei angefügt, dass im vorliegenden

Fall die Ausnützung aufgrund der Anrechenbarkeit des Gemeinschaftsraums und des

Wintergartens (vgl. E. 4) deutlich überschritten wäre, wenn das vom

Wortlaut nicht gedeckte und PBG-widrige Verständnis der Baukommission Wädenswil

und der Vorinstanz haltbar wäre, dass Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO

eine von § 255 Abs. 2 PBG abweichende Berechnungsweise der

Ausnützungsprivilegierung in Unter- und Dachgeschossen darstellt (vgl. dazu E. 3);

auch dann wäre die Baubewilligung aufzuheben (vgl. E. 5.1 f.).

6.

6.1

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde im Verfahren VB.2021.00733 gutzuheissen und sind

der vorinstanzliche Entscheid sowie die Baubewilligung aufzuheben. Die

Beschwerde im Verfahren VB.2021.00732 ist als aufgrund der Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids und der Baubewilligung gegenstandslos geworden

abzuschreiben.

6.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens nach § 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG je hälftig einerseits der – solidarisch

haftenden – Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie andererseits der

Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen. Sodann ist die Beschwerdegegnerschaft 1.1

und 1.2 solidarisch zu verpflichten, den Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2021.00733

für die Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 5'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das

Rekursverfahren ist die Sache zur Neufestsetzung an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die vereinigten Verfahren VB.2021.00732

und VB.2021.00733 werden als Verfahren VB.2024.00509 wiederaufgenommen.

2.

In

Gutheissung der Beschwerde VB.2021.00733

werden das Urteil des Baurekursgerichts vom 21. September 2021 sowie der

Beschluss der Baukommission der Stadt Wädenswil vom 25. Februar 2021

aufgehoben. Die Beschwerde VB.2021.00732 wird als gegenstandslos geworden

abgeschrieben.

Bezüglich

der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren wird die Sache zur

Neufestsetzung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 855.-- Zustellkosten,

Fr. 7'855.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden je hälftig einerseits der – solidarisch haftenden –

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie andererseits der Beschwerdegegnerin 2

auferlegt.

5.

Die

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird solidarisch verpflichtet, den

Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2021.00733 eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.