Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00528

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00528

Urteil

der 1. Kammer

vom 22. Januar 2026

Mitwirkend: Abteilungspräsident

Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,

Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

1.

A AG,

2.

B AG,

3.

C AG,

4. D,

5. E,

alle vertreten durch RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

G AG,

vertreten durch RA H,

G AG, Konzernrechtsdienst,

2. Raumplanungs- und Baukommission Rüti,

vertreten durch RA I,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung Mobilfunkantenne,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 14. März

2022 erteilte die Raumplanungs- und Baukommission Rüti der G AG die

baurechtliche Bewilligung für eine Mobilfunk-Antennenanlage auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der J-Strasse 02 in Rüti.

Gleichzeitig wurde der G AG

die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung Nr. 03 der Baudirektion

des Kantons Zürich vom 28. Juli 2021 betreffend Lage im

Hochwassergefahrenbereich eröffnet.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben die A AG,

die B AG und die C AG sowie D und E mit gemeinsamer Eingabe vom 14. April

2022.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten in der

Hauptsache die Aufhebung der Bewilligungen.

Mit Entscheid vom 14. August

2024.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid gelangten

die A AG, die B AG und die C AG sowie D und E mit gemeinsamer

Eingabe vom 10. September 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragten, es sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu

Lasten der Beschwerdegegnerinnen – der Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. August

2024.

samt Baubewilligung vom 14. März 2022 aufzuheben. Eventualiter sei

die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht

beantragten sie, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

Am 25. September 2024 beantragte

das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Schreiben vom 9. Oktober 2024 teilte die Baudirektion mit, mangels Betroffenheit

auf eine Stellungnahme zu verzichten. Mit Beschwerdeantwort vom 14. Oktober

2024.

beantragte die Raumplanungs- und Baukommission Rüti, die Beschwerde sei

abzuweisen. Die G AG beantragte mit Beschwerdeantwort ebenfalls vom 14. Oktober

2024, die Beschwerde sei – unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführenden –

abzuweisen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. August 2024

samt Baubewilligung vom 14. März 2022 sei zu bestätigen. Eventualiter sei

die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen sowie sämtliche weiteren Anträge

seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 25. Oktober

2024.

hielten die A AG, die B AG und die C AG sowie D und E an

ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 8. November 2024 bzw. vom 11. November

2024.

hielten die Raumplanungs- und Baukommission Rüti und die G AG

ebenfalls an ihren jeweiligen Anträgen fest. Mit Eingabe vom 28. November

2024.

erstatteten die A AG, die B AG, die C AG, D und E ihre

Triplik. Dazu nahm die G AG mit Eingabe vom 3. Januar 2025 innert erstreckter

Frist Stellung. Hierzu äusserten sich in der Folge mit gemeinsamer Eingabe vom

16.

Januar 2025 wiederum die A AG, die B AG und die C AG

sowie D und E. Mit Eingabe vom 22. Januar 2025 reichte die Raumplanungs-

und Baukommission Rüti das Standortdatenblatt vom 27. April 2021 und eine

E-Mail der Baudirektion vom 5. Juli 2021 bezüglich des Standortdatenblatts

ein. Mit gemeinsamer Eingabe vom 24. Januar 2025 reichten die A AG,

die B AG und die C AG sowie D und E Noven ein. Die Raumplanungs- und

Baukommission Rüti äusserte sich dazu mit Eingabe vom 10. Februar 2025. Die

G AG äusserte sich nicht mehr.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig. Weil auch die übrigen

Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Streitgegenstand bildet die

Erstellung eines (ohne Blitzabfangstab) 21,95 m hohen, freistehenden

Sendemasts mit drei Antennenmodulen sowie von Systemtechnik bei der südlichen

Gebäudeecke des Gebäudes Vers.-Nr. 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

in Rüti (J-Strasse 02). Das Baugrundstück liegt gemäss der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Rüti vom 21. September 2015 (BZO) in der

Gewerbezone G.

Die einzelnen Antennenmodule

sollen auf den Frequenzbändern 800–900 MHz und 1'800–2'600 MHz sowie in

den Azimuten (Abweichung in Grad von Nord) 40°, 190° und 300° senden.

Vom 17. Januar 2025 bis am

21.

März 2025 lag die Vorlage für eine Revision der BZO, mit der das

Baugrundstück neu der Wohn- und Gewerbezone WG4 zugewiesen werden soll,

öffentlich auf.

3.

Die

Beschwerdeführenden rügen zunächst, die Vorinstanz hätte den Bauentscheid

aufheben müssen, weil der Grundeigentümer des Baugrundstücks die

Baugesuchsunterlagen nicht unterschrieben habe.

3.1

Die

Baubewilligungsbehörde hatte erwogen, die private Beschwerdegegnerin sei nicht

Eigentümerin des Baugrundstücks. Es liege jedoch ein privatrechtlicher Vertrag

vor, der sie zum Einreichen eines Baugesuchs gegenüber der Gemeinde Rüti

legitimiere.

3.2

Nach § 310

Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) hat,

wer nicht Grundeigentümer ist, seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs

nachzuweisen. Diese Regelung dient vorab dem Schutz der Behörden, welchen die

Prüfung von klarerweise nicht realisierbaren Vorhaben erspart bleiben soll; es

handelt sich mithin nur um eine Ordnungsvorschrift. Somit ist die

Baubewilligungsbehörde berechtigt, aber nicht verpflichtet, auf ein Gesuch mit

fehlendem oder unklarem Berechtigungsnachweis nicht einzutreten (VGr, 17. September

2020, VB.2018.00162/VB.2019.00374, E. 5.5). Die Baubewilligungsbehörde ist

nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen Verhältnisse

verpflichtet, ob das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen

könnte (VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00086, E. 3.3.2; Daniel

Kunz/Markus Lanter in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs-

und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 443).

3.3

Den Nachweis, dass

das Bauvorhaben Eigentumsrechte Dritter offensichtlich verletzt bzw. sich die

Eigentümerschaft dem Bauvorhaben ausdrücklich widersetzt, erbringen die

Beschwerdeführenden nicht; Entsprechendes behaupten sie nicht einmal (vgl. auch

VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00086, E. 3.3.2; 27. Juni 2019,

VB.2018.00797, E. 5.3; 19. Dezember 2007, VB.2007.00414, E. 5).

Was die Beschwerdeführenden

vorbringen, zielt ins Leere. Die Vorinstanz hat sich erwägungsweise nicht

einfach auf ein einzelnes Verfahren abgestützt, sondern auf eine gefestigte

Praxis, die bereits im Jahr 2004 als "ständige Rechtsprechung"

bezeichnet wurde (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00146, E. 3). Letztere

beschränkt sich nicht bloss auf den von den Beschwerdeführenden behaupteten

Einzelfall, sondern gelangt generell zur Anwendung (vgl. RB 1983 Nr. 106

= BEZ 1983 Nr. 18; RB 1987 Nr. 6 = BEZ 1988 Nr. 5; VGr, 14. Juli

2004, VB.2004.00146, E. 3; 5. Dezember 2012, VB.2012.00543, E. 5.5;

23.

Januar 2014, VB.2012.00854, E. 3.2 f.; 18. Dezember 2019,

VB.2019.00217, E. 3.2; 17. September 2020,

VB.2018.00162/VB.2019.00374, E. 5.5; 24. Juni 2021,

VB.2021.00086, E. 3.3.2; vgl. auch VGr, 14. August 2025,

VB.2024.00329, E. 5.4).

3.4

Nach dem Gesagten

ist der Rüge der Beschwerdeführenden kein Erfolg beschieden.

4.

Die private Beschwerdegegnerin

ist der Auffassung, ihr sei der Betrieb der geplanten Mobilfunkantenne gemäss dem

revidierten Standortdatenblatt ("Revision 1.17") vom 27. April

2021.

bewilligt worden. Die Vorinstanz erachtete das Standortdatenblatt

("Revision 1.12") vom 31. Januar 2020 für massgebend. Die

Beschwerdeführenden sind der Auffassung, "die falsche Meinung der

Bauherrschaft, sie habe eine Bewilligung für ein Standortdatenblatt vom 27. April

2021, führe zwingend zur Aufhebung der strittigen Baubewilligung".

4.1

Dem angefochtenen

kommunalen Entscheid lag ausdrücklich das Standortdatenblatt vom 31. Januar

2020.

zugrunde. Darauf findet sich auch ein Stempelaufdruck mit folgendem

Wortlaut: "Dieses Dokument ist integrierender Bestandteil der

Baubewilligung. Bedingungen siehe Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission

vom 14. März 2022".

Allein in der kantonalen Gesamtverfügung Nr. 03 wurde

auf das revidierte Standortdatenblatt ("Revision 1.17") vom 27. April

2021.

verweisen. Gegenstand dieser Gesamtverfügung war jedoch nur die Lage des Bauvorhabens

im Hochwassergefahrenbereich; mithin wurde bloss eine Beurteilung hinsichtlich

des Bauens im Hochwassergefahrenbereich vorgenommen.

Ebenso beruht der Fachbericht NIS vom 27. Juli 2021

der Sektion Strahlung im Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) der

Baudirektion auf dem korrigierten Standortdatenblatt vom 27. April 2021.

4.2

Formell ist es

innerhalb der Bauzone Sache der Gemeinden, die bau- und umweltrechtliche

Beurteilung vorzunehmen. Die Unterstützung durch die "Fachstelle NIS"

des AWEL macht dies nicht zu einer kantonalen Angelegenheit (vgl. § 19c

der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 [BBV I]; Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1709).

Die Baubewilligungsbehörde kann sich – entgegen ihren

Ausführungen sowie jenen der privaten Beschwerdegegnerin – nicht erfolgreich

auf einen Kanzleifehler berufen. Es handelt sich nicht um einen blossen

Verschreiber. Dem kommunalen Bauentscheid lag das Standortdatenblatt vom 31. Januar

2020.

zugrunde; bei den Verfahrensakten des Baubewilligungsverfahrens findet

sich denn auch nur ebendieses Standortdatenblatt vom 31. Januar 2020.

Entsprechend erwog die Baubewilligungsbehörde, dass – wie sich aus dem

Standortdatenblatt vom 31. Januar 2020 ergibt – Antennenmodule mit einer

Maximalleistung von 4'750 WERP geplant seien und nicht – wie

sich aus dem Standortdatenblatt vom 27. April 2021 ergibt – solche mit

einer Maximalleistung von 4'720 WERP. Dass die Fachstelle NIS

bereits das Standortdatenblatt vom 27. April 2021 berücksichtigte, ändert

daran aufgrund der alleinigen Zuständigkeit der Baubewilligungsbehörde nichts.

4.3

Somit wurde der

privaten Beschwerdegegnerin ein Standortdatenblatt bewilligt, an dem sie kein

aktuelles Interesse mehr hat, während jenes Standortdatenblatt, an dem sie ein

aktuelles Interesse hat, nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens war. Ob

dieser Mangel im vorliegenden Fall vor Verwaltungsgericht behebbar ist (vgl.

immerhin BGr, 25. Februar 2009, 1C_14/2008, E. 6, insb. E. 6.4)

oder zur Aufhebung der Baubewilligung führen muss, kann offengelassen werden,

da das vorinstanzliche Urteil und der Bauentscheid – wie sogleich darzulegen

ist – aus einem anderen Grund aufzuheben sind.

5.

Die Beschwerdeführenden rügen

mit ihrer Beschwerde hauptsächlich eine Verletzung des kommunalen

Kaskadenmodells für Mobilfunkanlagen gemäss Art. 60 BZO.

Zusätzlich stellen sie sich in

diesem Zusammenhang auf den Standpunkt, dass die vom Gemeinderat beantragte

Änderung der BZO, welche das Baugrundstück neu der Wohnzone mit

Gewerbeerleichterung WG4 zuweisen möchte (vgl. E. 2), im

Rechtsmittelverfahren im Sinn einer negativen Vorwirkung Berücksichtigung

finden müsse.

5.1

Die Gemeinde Rüti

führte im Rahmen der BZO vom 21. September 2015 mit Art. 60 für

Mobilfunkanlagen ein Kaskadenmodell ein, das zurückgehend auf eine

Einzelinitiative mit Beschluss der Gemeindeversammlung vom 14. Dezember

2020.

verschärft wurde. Die entsprechende Bestimmung lautet wie folgt:

Visuell

als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlagen haben grundsätzlich der lokalen

Versorgung zu dienen. In den Industrie- und Gewerbezonen sowie in der Zone für

öffentliche Bauten, können überdies auch Anlagen für die regionale Versorgung

erstellt werden [Abs. 1, Marginalie: "Grundsatz"].

Visuell

als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlagen sind in folgenden Zonen und gemäss folgenden

Prioritäten zulässig [Abs. 2, Marginalie: "Prioritäten"]:

1.

Priorität: Industrie- und Gewerbezonen, sowie

Zonen für öffentliche Bauten, wobei gegenüber Wohnzonen (inklusive Kern- und

Zentrumszonen) in der Regel ein Mindestabstand von 100 m einzuhalten ist.

2.

Priorität: Äussere Grenzbereiche von

Industrie- und Gewerbezonen sowie von Zonen für öffentliche Bauten (Randlagen

im Abstand von weniger als 100 m gegenüber der nächsten Wohnzone,

inklusive Kern- und Zentrumszonen).

3.

Priorität[:] Alle anderen Bauzonen[.]

Die

Betreiber erbringen für visuell als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlagen den

Nachweis, dass in den Zonen mit jeweils höherer Priorität keine Standorte zur

Verfügung stehen [Abs. 3, Marginalie: "Nachweis"].

Baugesuche für Mobilfunkanlagen im Bereich von

Natur- und Heimatschutzobjekten sind bezüglich der Einordnung von einer

externen Fachperson zu begutachten, sofern die Anlage visuell als solche

wahrnehmbar ist [Abs. 4, Marginalie: "Baugesuche"].

5.2

Beim Kaskadenmodell (Prioritätenordnung) handelt es sich um

eine zulässige Form der planungsrechtlichen Steuerung von Mobilfunkanlagen

(BGr, 16. Januar 2024, 1C_45/2023, E. 5.3; BGE 141 II 245 E. 2.1).

Die vorliegend im Streit liegende Mobilfunkanlage ist sodann unstreitig visuell

wahrnehmbar im Sinn von Art. 60 BZO.

5.3

Art. 60 Abs. 3

BZO regelt nicht, wie die erforderlichen Nachweise durch eine

Mobilfunknetzbetreiberin im Einzelnen zu erbringen sind.

5.3.1

Bei Art. 60

BZO handelt es sich um kompetenzgemäss – hier gestützt auf § 49a

Abs. 3 erster Halbsatz PBG (VGr, 24. Januar 2013,

VB.2010.00456/AN.2011.00005, E. 5.1, bestätigt in BGr, 21. Mai 2012,

1C_51/2012 und 1C_71/2012, E. 3) – erlassenes kommunales Recht.

Dieses Recht ist in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und

auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen

kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das

kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende

Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (VGr, 10. Februar 2022,

VB.2020.00825, E. 7.2, und 28. Februar 2019, VB.2018.00554,

E. 4.3; vgl. dazu Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.). Das Verwaltungsgericht nimmt

bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor

(VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3, sowie VGr, 21. August

2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob

sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG; VGr,

29.

März 2017, VB.2016.00592/598, E. 2.3).

5.3.2

Das

Verwaltungsgericht erachtet die folgende Praxis des Baurekursgerichts für

überzeugend und legt sie im Grundsatz seinen Entscheiden zugrunde:

-

An Nachweise dürfen keine übertriebenen

Anforderungen gestellt werden. Die Mobilfunknetzbetreiberinnen haben aber

dennoch zumindest glaubhaft nachzuweisen, dass aus funktechnischen Gründen

keine prioritären Zonen zur Verfügung stehen oder ein zwar funktechnisch

geeigneter Standort in einer prioritären Zone wegen mangelnder

Akquisitionsmöglichkeit – d. h., keine Miet- oder

Kaufmöglichkeit zu zumutbaren Bedingungen – nicht realisiert werden kann.

Funktechnische Gründe für einen bestimmten Standort können etwa mit

entsprechenden Abdeckungskarten und fehlende Akquisitionsmöglichkeiten etwa

durch die Vorlage eines Briefwechsels nachgewiesen werden (VGr, 13. Juni 2024,

VB.2023.00317, E. 3.3, bestätigt mit BGr, 30. Juni 2025, 1C_505/2024,

E. 5.4.3; BRGE II Nrn. 0052–0054/2021 vom 23. März 2021 [= BEZ

2021.

Nr. 17], E. 7.3 und 7.5, und BRGE II Nr. 0207/2022 vom 8. November

2022, E. 4.2, unter Hinweis auf BGE 138 II 173 E. 6.5 und 6.6;

BGr, 21. Mai 2012, 1C_51/2012 und 1C_71/2012, E. 5.2).

-

Zur Frage, wie bezüglich der Ermittlung

von Alternativstandorten vorzugehen ist und ob dabei insbesondere unbesehen auf

den in der Praxis angewandten 200-m-Radius abgestellt werden darf, ist gemäss dem

Baurekursgericht sodann mit Blick auf die Zielsetzung eines Kaskadenmodells,

Mobilfunkantennenanlagen von bestimmten Zonen möglichst fernzuhalten, fraglich,

ob ein Abstellen auf einen bestimmten, vom geplanten Standort aus definierten

Umkreis das richtige Vorgehen darstellt. Sachgerechter erscheint vielmehr, ausgehend

von Zonen höherer Prioritäten (in Relation zur Zone, in welcher das konkrete

Bauvorhaben geplant ist) zu prüfen, ob in diesen Zonen Standorte verfügbar

sind, die für die Versorgung des mit der geplanten Anlage anvisierten Gebiets

ebenfalls infrage kommen. Erst wenn dies nicht der Fall ist, was von den

Mobilfunknetzbetreiberinnen nachzuweisen ist, kann auf Zonen mit jeweils

niedrigerer Priorität ausgewichen werden. Die Frage, auf welches Gebiet sich

dieser Nachweis zu beziehen hat, kann jedenfalls nicht in allgemeingültiger

Weise beantwortet werden; ihre Beantwortung hängt vielmehr vom konkreten

Einzelfall ab und hat unter Berücksichtigung etwa des Zonenregimes oder des zu

versorgenden Gebiets zu erfolgen. Die Bewilligungsinstanz hat den konkreten

Umständen angepasste Nachweise von der jeweiligen Mobilfunknetzbetreiberin zu

verlangen und ihren diesbezüglichen Entscheid in nachvollziehbarer und

überprüfbarer Weise zu begründen. Diesbezüglich weist das Baurekursgericht

überzeugend darauf hin, dass ein Suchkreis mit einem Radius von 200 m als

recht klein erscheint und sich aus funktechnischen Gründen nicht ohne Weiteres

als zwingend erweist, zumal der typische Versorgungsradius von

Mobilfunksendeanlagen von der Art der Versorgung abhängt und je nach Zellentyp durchaus

auch über 200 m betragen kann. Dabei haben die Betreiberinnen auch im

Rahmen einer Prioritätenregelung die Möglichkeit, den Nachweis der

funktechnischen Notwendigkeit eines bestimmten Standortes zu erbringen, womit

den durchaus berechtigten Anliegen Rechnung getragen wird, dass Kaskadenmodelle

und Prioritätenregelungen nicht dazu führen dürften, die konzessionsmässige

Mobilfunkversorgung zu behindern (VGr, 13. Juni 2024, VB.2023.00317,

E. 3.3, bestätigt mit BGr, 30. Juni 2025,

1C_505/2024, E. 5.4.3; BRGE II Nr. 0207/2022 vom 8. November

2022, E. 4.2).

5.3.3

Gemäss jüngster

bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf von den Mobilfunknetzbetreiberinnen –

mit Blick auf die Zielsetzungen der bundesrechtlichen Fernmeldegesetzgebung

(qualitativ gute Mobilfunkversorgung, funktionierender Wettbewerb zwischen den

Mobilfunkanbietern) bzw. auf das Verbot, diesen Versorgungsauftrag der

Mobilfunkbetreiberinnen zu vereiteln oder übermässig zu erschweren – nicht

verlangt werden, sämtliche theoretisch infrage kommenden Liegenschaften

anzufragen. Es muss genügen, anhand einer angemessenen Anzahl Anfragen

glaubhaft zu machen, dass kein Standort verfügbar ist (BGr, 30. Juni 2025,

1C_505/2024, E. 5.4.3).

5.4

Strittig ist, ob

die private Beschwerdegegnerin den Nachweis nach Art. 60 Abs. 3 BZO

tatsächlich erbracht hat.

5.4.1

Das

Baurekursgericht erwog, es gehe aus dem eingereichten Standortdatenblatt nicht

hervor, aus welchen funktechnischen Gründen der Suchkreis vorliegend auf 200 m

(vom geplanten Standort aus) beschränkt worden sei. Auch werde aus dem Bericht

nicht ersichtlich, welches Gebiet mit der geplanten Anlage genau abgedeckt

werden solle. Insofern sei den Rekurrierenden darin zuzustimmen, dass der

erstellte Standortnachweis gewisse Fragen aufwerfe. Allerdings gelte es mit

Blick auf das vorliegende Zonenregime und die Ermittlung von

Alternativstandorten folgende Besonderheiten zu beachten: Im gesamten

Dorfgebiet der Gemeinde Rüti könne einzig ein bestimmter Teil der nördlich des Baugrundstücks

liegenden Zone für öffentliche Bauten als Zone erster Priorität im Sinn des Kaskadenmodells

qualifiziert werden. Abgesehen davon sei im Dorfgebiet keine Zone erster

Priorität vorhanden, was insbesondere auch für das nordöstlich des Baugrundstücks

gelegene Industriegebiet gelte, zumal diesbezüglich kein Standort ersichtlich

sei, welcher einen Mindestabstand von 100 m gegenüber den umliegenden

Wohnzonen einhalten könnte. Folglich komme als Zone erster Priorität einzig der

besagte Teil der Zone für öffentliche Bauten infrage. In Bezug auf diese Zone

sei allerdings festzuhalten, dass der Gemeinderat Rüti mit Beschluss

Nr. 2021-218 vom 7. Dezember 2021 entschieden habe, dass auf den

Liegenschaften des Areals "Zentrum Breitenhof" weder der G AG

noch anderen Mobilfunkanbietern ein Standort für eine Mobilfunkanlage zur

Verfügung gestellt werde. Im selben Beschluss habe der Gemeinderat Rüti zudem

die Haltung der Kommission für Gesundheit und Alter unterstützt, wonach auf den

Neubau von Mobilfunkanlagen auf dem und in unmittelbarer Nähe des Areals

"Zentrum Breitenhof" generell zu verzichten sei. Vor dem Hintergrund

dieser – im vorliegenden Verfahren nicht zu beurteilenden – ablehnenden Haltung

des Gemeinderats Rüti gegenüber Mobilfunkanlagen, welche im und um das Areal

"Zentrum Breitenhof" errichtet werden sollten, sei zumindest

glaubhaft nachgewiesen, dass ein in Betracht kommender Standort auf den

besagten Grundstücken der ersten Priorität aus Gründen mangelnder Akquisitionsmöglichkeit

nicht realisiert werden könne. Im Übrigen solle die geplante Mobilfunkanlage

zwecks Verbesserung der Netzabdeckung im westlichen Dorfgebiet der Gemeinde

Rüti errichtet werden, weshalb ein Ausschluss von Standorten in der besagten

Zone für öffentliche Bauten auch insofern plausibel erscheine, als die in

Betracht kommenden Grundstücke erster Priorität, welche primär den Friedhof,

das Krematorium, das Gemeindezentrum und die Gemeindewerke umfassen würden, von

der weitgehend fehlenden Überbauung und Distanz zum Zielgebiet her für die

fragliche Nutzung wenig geeignet erscheinen würden. Zusammengefasst würden die

Ausführungen der privaten Rekursgegnerin und der Beschwerdegegnerin 2 damit

den Anforderungen genügen, wie sie in der vorgehend dargestellten

Rechtsprechung für eine rechtsgenügende Standortbegründung umschrieben worden

seien.

5.4.2

In der

kommunalen Baubewilligung erwog die Beschwerdegegnerin 2 hinsichtlich des Standorts

bzw. Kaskadenmodells im Wesentlichen, das Krematorium und das Friedhofsareal

kämen für einen Mobilfunkstandort aus Gründen des Denkmalschutzes nicht infrage.

Zudem habe die Gesuchstellerin (die private Beschwerdegegnerin im vorliegenden

Verfahren) schriftlich nachgewiesen, dass keine weiteren Standorte gemäss der

Prioritätenordnung 1 und 2 des nach Art. 60 BZO geltenden

Kaskadenmodells hätten gefunden werden können. Art. 60 BZO werde damit

Rechnung getragen und die Anforderungen würden erfüllt.

5.4.3

Die private

Beschwerdegegnerin führt im Dokument "Neubau des Standorts RBRH,

Standortbegründung (Kaskadenmodell)" vom 24. Februar 2022 ohne

Nachweis oder genauere Substanziierung aus, der Neubau der Mobilfunkantenne

ziele darauf ab, "in der Gewerbezone der Gemeinde Rüti die bestehende

Netzabdeckung [zu] verbessern und zusätzliche Kapazität [zu] schaffen".

Der für die "Behebung der unzureichenden Netzabdeckung sowie der zu

geringen Kapazität mögliche Suchperimeter" sei "relativ klein".

Zugleich betonte die private Beschwerdegegnerin, dass die geplante Mobilfunkantenne

auch der regionalen Versorgung dienen dürfe; es sei kein Nachweis bezüglich der

lokalen Versorgung zu erbringen. Im Rahmen der Abklärung, ob Grundstücke erster

Priorität zur Verfügung stehen, wurden gemäss den Angaben der privaten

Beschwerdegegnerin einerseits die Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 4243

und die Gemeinde Rüti als Eigentümerin der Grundstücke Kat.-Nrn. 478 sowie

5524.

(Altersheim, Friedhof, Krematorium und Gemeindezentrum) angefragt. Beide

hätten abgelehnt.

Dazu ist aber zu bemerken, dass

es sich beim gesamten Grundstück Kat.-Nr. 4243 aufgrund seiner Nähe zur

südlichen Wohnzone W4 um ein solches zweiter Priorität handelt (vgl. dazu den

GIS-Browser des Kantons Zürich [www.maps.zh.ch], Karte

"ÖREB-Kataster"). Das von der privaten Beschwerdegegnerin angeführte

Grundstück Kat.-Nr. 478 existiert nicht; die Zahl 478 gibt die

Höhenangabe in m ü. M. zu einem Höhenpunkt im

Übersichtsplan an. Richtigerweise handelt es sich um das Grundstück

Kat.-Nr. 5524 bzw. neu die Grundstücke Kat.-Nrn. 7562 und 7563. Der

Friedhof befindet sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 5521, das Krematorium

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4097 und das Gemeindezentrum auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 6493 (vgl. dazu ebenfalls den

GIS-Browser, Karten "Amtliche Vermessung" und

"Übersichtsplan"). Bei den vorinstanzlichen Akten liegt (nur) der

Grundsatzentscheid des Gemeinderats Rüti Nr. 2021-218 vom 7. Dezember

2021, wonach auf den Liegenschaften des Alters- und Pflegezentrums Breitenhof

weder der privaten Beschwerdegegnerin noch anderen Mobilfunkanbieterinnen ein

Standort für eine Mobilfunkanlage zur Verfügung gestellt werde.

Im Rahmen der Beschwerdeantwort

behauptete die private Beschwerdegegnerin ohne weitere Belege – allein unter

Hinweis darauf, sie verfüge im Norden bereits über die beiden Standorte RUSU

und RUZT und im Osten über den Standort RUWK – neu und in Abweichung von ihrer

ursprünglichen Standortbegründung (Kernzone) sowie von den vorinstanzlichen

Erwägungen (westliches Dorfgebiet), mit der Mobilfunkantenne solle das südliche

Gemeindegebiet von Rüti versorgt werden. Da sich das Gemeindegebiet von Rüti

weiter östlich vom gewählten Standort entlang der Eisenbahnlinie nach

Rapperswil noch weiter nach Süden erstreckt (vgl. GIS-Browser, Karte

"Administrative Einteilungen"), ist völlig unklar, was für die

private Beschwerdegegnerin alles als südliches Gemeindegebiet gilt. Darauf kann

nicht abgestellt werden.

5.4.4

In der

kommunalen Baubewilligung heisst es, die Anlage diene aufgrund ihrer Höhe und

Sendeleistung nicht nur der lokalen Versorgung der näheren Umgebung, sondern

der Abdeckung eines grösseren Gebiets.

Mithin steht anders als im Verfahren VB.2023.00317 keinesfalls

fest, dass die vorliegend streitbetroffene Antenne nur der Quartierversorgung

dient (VGr, 13. Juni 2024, VB.2023.00317, E. 3.6.1, bestätigt mit

BGr, 30. Juni 2025, 1C_505/2024). Die im Verfahren VB.2023.00317 zu

beurteilende Mobilfunkantenne hatte eine kumulierte Sendeleistung von 995 WERP

(vgl. VGr, 13. Juni 2024, VB.2023.00317, E. 3.5.1),

während

die im vorliegenden Verfahren zu beurteilende Mobilfunkantenne eine

kumulierte Sendeleistung von 4'750 WERP aufweist

(wäre

auf das revidierte Standortdatenblatt vom 27. April 2021 abzustellen,

wären es 4'720 WERP). Völlig unsubstanziiert behauptet die

private Beschwerdegegnerin demgegenüber, es handle sich bei den vorgesehenen 4'720 WERP

(recte: 4'750 WERP) um eine für eine Gewerbezone

unterdurchschnittliche Gesamtsendeleistung. Aus dem von ihr angeführten

Katasterplan im – ohnehin nicht streitgegenständlichen (vgl. E. 4.2) –

Standortdatenblatt (Revision 1.17) vom 27. April 2021 ergibt sich

entgegen ihrer Behauptung nicht, dass eine (bloss) lokale Versorgung angestrebt

wird.

Nach

dem Gesagten erscheint es wenig plausibel, dass die geplante Mobilfunkantenne –

wie von der privaten Beschwerdegegnerin in der Standortbegründung geltend

gemacht – primär der Versorgung der Gewerbezone, in der das Baugrundstück

liegt, dienen soll. Die Versorgung dieser relativ kleinen Gewerbezone (fünf

Parzellen sowie ein kleiner Teil einer Strassenparzelle mit einer Fläche von

insgesamt 7'342 m2; vgl. GIS-Browser, Karte

"ÖREB-Kataster") würde einer Anlage von weitaus geringerer Höhe und

Sendeleistung bedürfen. Das im Bericht zur Standortbegründung angegebene Ziel

("Dieser Neubau soll in der Gewerbezone der Gemeinde Rüti die bestehende

Netzabdeckung verbessern und zusätzliche Kapazität schaffen.") scheint

unter den genannten Umständen als – mit Blick auf den Nachweis im Rahmen des kommunalen

Kaskadenmodells – vorgeschoben. Mit ihrer unsubstanziierten Behauptung im

Beschwerdeverfahren, es gehe um die Versorgung des südlichen Gemeindegebiets,

scheint die private Beschwerdegegnerin dies nun zu anerkennen.

5.4.5

Wie die

Beschwerdeführenden zutreffend vorbringen, liegt den Akten kein Briefwechsel

hinsichtlich potenzieller Standorte bei. Hinzu kommt, dass die private

Beschwerdegegnerin das konkrete Ausmass der funktechnischen Notwendigkeit – wie

gesehen – nicht einmal plausibel behauptet, geschweige denn belegt. Es lässt

sich schlicht nicht beurteilen, von welchen Standorten aus eine

Mobilfunkantenne wie die streitbetroffene ihr – im vorliegenden Verfahren nicht

genügend klar gewordenes – Ziel erfüllen würde. Gemäss der öffentlichen

Netzabdeckungskarte der G AG ist es ein Gebiet nordwestlich der Gewerbezone,

das mit 5G+ nicht abgedeckt ist (Link:

Zum

südlichen Gemeindegebiet zählt wohl auch das Gebiet entlang der Bahnlinie nach

Rapperswil. Doch selbst dann, wenn es – was aber wenig plausibel erscheint –

tatsächlich primär um die bessere Versorgung und die Kapazitätssteigerung in

der Gewerbezone ginge, kämen dafür mit einer Mobilfunkantenne wie der geplanten

wohl gar relativ weit von der Gewerbezone entfernte Standorte infrage.

5.4.6

Im Unterschied

zum Verfahren VB.2023.00317 finden sich im vorliegenden Verfahren keine

Hinweise darauf, mit welcher Sendeleistung von welchen Standorten eine

Versorgung welchen Gebietes möglich ist (vgl. VGr, 13. Juni 2024,

VB.2023.00317, E. 3.4 ff., insb. E. 3.5.1).

Zwar

bringt die private Beschwerdegegnerin zutreffend vor, dass die Kaskadenordnung

nirgendwo festhalte, dass eine Mobilfunkanlage nur dann in einer der

Prioritäten erstellt werden dürfe, wenn die Versorgung nachweislich nur einen

gewissen Teil der Gemeinde versorgen werde. Ihr daraus gezogener Schluss, sie

müsse keine präzise Angabe zum mit der streitgegenständlichen Mobilfunkanlage

abzudeckenden Gebiet machen, ist jedoch unzutreffend. Legt die private

Beschwerdegegnerin den Bedarf und die Abdeckungsmöglichkeit nicht offen, lässt

sich auch nicht beurteilen, welche Standorte tatsächlich infrage kommen, da

sich aus den mobilfunktechnischen Gegebenheiten der Suchperimeter für die

Alternativstandorte ableitet (VGr, 13. Juni 2024, VB.2023.00317, E. 3.6).

Die Mobilfunkbetreiberin kann dann nämlich – wie ursprünglich im vorliegenden

Verfahren (vgl. E. 5.4.3) – stets behaupten, mit einer Antenne müsse

ein sehr kleines Gebiet versorgt werden, ohne dass dies überprüfbar wäre. Damit

würde das kommunale Kaskadenmodell faktisch unwirksam.

Auch wenn es grundsätzlich

genügt, dass eine gewisse Anzahl aus funktechnischer Sicht potenziell infrage

kommende Grundstücke geprüft wurde (VGr, 13. Juni 2024, VB.2023.00317,

E. 3.5.2; BGr, 30. Juni 2025, 1C_505/2024, E. 5.4.3;

vgl. E. 5.3.3), ist aufgrund der vorliegend nur sehr wenigen in

erster Priorität infrage kommenden Standorte eine sorgfältige Prüfung

ebendieser Standorte unerlässlich.

Entgegen den Erwägungen der

Vorinstanz kommt allenfalls auch ein Standort erster Priorität in der

nordwestlich vom Baugrundstück gelegenen Gewerbezone Waldau infrage (vgl. GIS-Browser,

Karte "ÖREB-Kataster"). Aus der kommunalen Baubewilligung und den

Akten ist sodann keine explizite Ablehnung des Gemeinderats Rüti hinsichtlich

des Gemeindezentrums (Kat.-Nr. 6493), der Gemeindewerke (Kat.-Nr. 4188)

und der Feuerwehr (Kat.-Nr. 7156) ersichtlich. Die private

Beschwerdegegnerin sprach stets nur von einer Ablehnung des Gemeinderats

bezüglich der Parzellen Kat.-Nr. 478 – die es nicht gibt (vgl. E. 5.4.3)

– und Kat.-Nr. 5524.

Mithin wurde nicht genügend

abgeklärt und lässt sich nicht abschliessend beurteilen, ob Standorte erster

Priorität verfügbar sind, die für die Versorgung des mit der geplanten Anlage

abzudeckenden Gebiets ebenfalls infrage kommen.

5.4.7

Damit erweist

sich der rechtserhebliche Sachverhalt als ungenügend festgestellt, was zur

Aufhebung der kommunalen Baubewilligung führt.

6.

6.1

Nach dem Gesagten

ist die Beschwerde gutzuheissen und sind der vorinstanzliche Entscheid vom 14. August

2024, die kommunale Baubewilligung vom 14. März 2022 sowie die kantonale

Gesamtverfügung vom 28. Juli 2021 aufzuheben. Auf die weiteren Rügen der

Beschwerdeführenden ist im vorliegenden Verfahren nicht einzugehen.

Die Sache ist im Sinn einer

Sprungrückweisung an die Baubewilligungsbehörde zur ergänzenden

Sachverhaltsabklärung und zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen

zurückzuweisen. Dabei wird sie sich auch zur Frage nach der planungsrechtlichen

Baureife bzw. der allfälligen negativen Vorwirkung der geplanten

Neuzuweisung des Baugrundstücks zu einer Wohnzone mit Gewerbeerleichterung

(WG4; vgl. E. 2) zu äussern haben.

6.2

Gemäss Art. 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die

Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel entsprechend ihres Unterliegens.

Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung ist in Bezug auf die Verlegung der

Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die

Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr,

28.

April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2, mit Hinweisen). Die Rekurskosten

sind demgemäss den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

aufzuerlegen. Da die Beschwerdegegnerin 3 sowohl im Rekursverfahren als

auch im vorliegenden Verfahren mangels Betroffenheit bezüglich des durch sie

beurteilten Aspekts auf einen Antrag verzichtet hat, sind ihr für das Rekurs-

und das Beschwerdeverfahren keine Kosten aufzuerlegen. Die Gerichtskosten sind

daher ebenfalls den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

Die Beschwerdegegnerin 1 ist

zu verpflichten, den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden für das Rekurs-

und das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen

(§ 17 Abs. 2 VRG).

7.

Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden

Dispositivs ist Folgendes zu erläutern: Beim vorliegenden Urteil handelt es

sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als

Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von

Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

(BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).

Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,

wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können

(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

14.

August 2024, der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission Rüti vom

14.

März 2022 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 28. Juli 2021 werden aufgehoben. Die Sache wird zur ergänzenden

Sachverhaltsabklärung und zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen

an die Raumplanungs- und Baukommission Rüti zurückgewiesen.

Die Rekurskosten von Fr. 6'240.-

werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 540.-- Zustellkosten,

Fr. 5'540.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1

und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den

Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren von insgesamt Fr. 5'000.- zu entrichten, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das

Baurekursgericht;

c) das Bundesamt

für Umwelt (BAFU).