Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00548

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00548

Urteil

der 1. Kammer

vom 28. August 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiber Dumenig Stiffler.

In Sachen

A AG,

vertreten durch RA B,

und Dr. iur. C,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. MEG D,

bestehend aus:

1.1. Unternehmen E,

1.2. F AG,

1.3. G AG,

1.4. H AG,

vertreten durch RA I

2. Bausektion des Stadtrates Zürich,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

und

Gebäudeversicherung Kanton Zürich,

Feuerpolizei,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 22. August 2023 erteilte die

Bausektion des Stadtrats von Zürich der Miteigentümergemeinschaft (MEG) D die

baurechtliche Bewilligung für eine Aufstockung des Gebäudes "Theta"

um zwei Geschosse mit insgesamt 21 Kleinwohnungen sowie die Verlängerung des

Gebäudes "Sigma" gegen Norden; beide Gebäude sind Teil der

Arealüberbauung Sihlcity auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Zürich 3

(Alt-Wiedikon). Gleichzeitig eröffnete die Bausektion des Stadtrats von Zürich

die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. April

2023, mit welcher das Bauvorhaben in wasserbaupolizeilicher und

gewässerschutzrechtlicher Hinsicht bewilligt, dem Verzicht auf zusätzliche

Gebäudeschutzmassnahmen im Hochwassergefahrenbereich zugestimmt und das Bauvorhaben

aus störfallrechtlicher Sicht zur Kenntnis genommen wurde.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob die A AG am 28. September 2023 Rekurs

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der

Baubewilligung sowie der Gesamtverfügung der Baudirektion und die Verweigerung

des Bauvorhabens. Eventualiter sei die Sache an die Bausektion des Stadtrats

von Zürich zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

Am 10. April 2024 führte die 1. Abteilung des

Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit

Entscheid vom 12. Juli 2024 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, auferlegte

der A AG die Verfahrenskosten und verpflichtete sie zu einer

Umtriebsentschädigung zugunsten der MEG D.

III.

Dagegen erhob die A AG am 13. September 2024

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter

Entschädigungsfolge die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom

12.

Juli 2024 und der Baubewilligung vom 22. August 2023.

Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache

zu weiteren Sachverhaltsabklärungen und zur Neubeurteilung an die Bausektion

zurückzuweisen.

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich beantragte am

30.

September 2024 die Abweisung der Beschwerde. Gleichentags schloss das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen ebenfalls auf Abweisung der

Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons Zürich am 14. Oktober 2024 und

die Bausektion des Stadtrats von Zürich am 16. Oktober 2024 verzichteten

auf Stellungnahme. Die MEG D beantragte am 18. Oktober 2024 die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter

Entschädigungsfolge zulasten der A AG. In der Folge hielten die A AG

am 11. November 2024 und 19. Dezember 2024, die Gebäudeversicherung

Zürich am 19. November 2024 und die MEG D am 5. Dezember 2024

und 23. Januar 2025 an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde

ist einzutreten.

2.

2.1

Arealüberbauungen

im Sinn der §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten, in der

kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen

Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen

in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und

der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG).

Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) macht von

dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 8 BZO gelten für

Arealüberbauungen insbesondere Erleichterungen hinsichtlich der Geschosszahl

und der Ausnützung.

2.2

Im

Gegenzug – als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG (in der bis 28. Februar 2017 geltenden Fassung; vgl.

Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2),

welche sich vorliegend in der genannten BZO-Bestimmung manifestierten – stellt

§ 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die

Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für

die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex

specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten

und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig

ausgestattet und ausgerüstet werden. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei

der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum

Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung

und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

2.3

§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum,

welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in

einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien

aufgeführt werden. Mit anderen Worten ist die Frage, ob eine besonders gute

Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und

allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem gesetzgeberischen

Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen Privilegierungen

bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere Geschosszahl;

Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG (insbesondere

besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 19. September 2023,

1C_501/2021, E. 3.1, und 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015,

E. 4.1; VGr, 15. Juli 2021, VB.2021.00340, E. 3.3).

2.4

Bei der

Überprüfung des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten

Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien

auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen

und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip

und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde

überschreitet daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum

auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden

Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der

Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind

die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den

überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute

abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der

Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die

Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen

Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder

unzureichend Rechnung trägt (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6; VGr,

21.

Dezember 2023, VB.2023.00209, E. 6.1.4).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des

Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich

der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben,

wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

2.5

Diese

Ausführungen zur Kognition der Vorinstanz und des Verwaltungsgerichts gelten

nicht nur für die ästhetischen Vorgaben von § 71 Abs. 1 PBG für die

Gestaltung von Arealüberbauungen, sondern auch, soweit es um die Vorgabe der

besonderen Rücksichtnahme auf Schutzobjekte im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG (vgl. VGr, 16. Mai 2024, VB.2023.00498, E. 8.1) und die

Gestaltungsanforderungen an Hochhäuser im Sinn von § 284 Abs. 1 und 2 PBG geht. Auch diese sind Ästhetiknormen, die den kommunalen Verwaltungsbehörden

einen Entscheidungsspielraum einräumen.

3.

3.1

Das

streitbetroffene Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft stellt die

erste von drei Etappen zur Weiterentwicklung der auf dem 13'426 m2

grossen Grundstück Kat.-Nr. 01 in der Zentrumszone Z6 situierten

Arealüberbauung Sihlcity dar. Die Beschwerdeführerin macht geltend, eine solche

Etappierung sei unzulässig, da sie eine ganzheitliche Beurteilung der

Arealüberbauung verhindere.

3.2

§ 71 Abs. 3 PBG sieht vor, dass Arealüberbauungen auch bereits überbaute

Grundstücke umfassen können, wenn die Überbauung als Ganzes den Anforderungen

genügt. Hieraus ist zu schliessen, dass auch Erweiterungen einer bestehenden

Arealüberbauung möglich sind, die erweiterte Arealüberbauung jedoch ebenfalls

die Anforderungen nach § 71 Abs. 1 und 2 PBG zu erfüllen hat (vgl.

VGr, 7. Dezember 2011, VB.2011.00308, E. 4.2; VGr, 15. Juli

2021, VB.2021.00340, E. 4.3.1; ferner VGr, 4. März 2021,

VB.2020.00619, E. 3.3.3; Markus Lanter, Bauliche Veränderungsmöglichkeiten

in bestehenden Arealüberbauungen, PBG aktuell 4/2020, S. 5 ff., S. 12 ff.;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 189). Bei dieser Ausgangslage

kommt es nicht darauf an, ob die Bauherrschaft sich entschliesst, mehrere Bauetappen

zeitlich nacheinander bewilligen zu lassen oder von Beginn weg ein

Gesamtprojekt zur Bewilligung einzureichen: Erfüllte das Gesamtprojekt die

Anforderungen an eine besonders gute Gestaltung gemäss § 71 Abs. 1 PBG nicht, so käme die Bewilligungsbehörde auch bei einem

"etappierten" Bewilligungsverfahren spätestens bei der letzten Etappe

zu diesem Schluss, da bei jeder Etappe erneut eine objektive Gesamtbeurteilung

der Erfüllung der erhöhten Gestaltungsanforderungen durch die (mit der

jeweiligen Etappe erweiterte) Arealüberbauung zu erfolgen hat. Dass die

Vorinstanz nicht von der privaten Beschwerdegegnerschaft verlangte, alle

Etappen ihres geplanten Bauvorhabens gleichzeitig zur Bewilligung anzumelden,

ist daher nicht rechtsverletzend.

4.

4.1

Weiter

rügt die Beschwerdeführerin, dass das Bauvorhaben die erhöhten

Gestaltungsanforderungen an eine Arealüberbauung nicht erfüllen würde. Es

reiche bei Weitem nicht aus, wenn sich auf dem Areal gewisse Materialien

bereits vorfänden und das Konzept von angeblichen Schollen weitergeführt werde.

Die Vorinstanz hätte darlegen müssen, weshalb das Areal mit der vorgesehenen

Aufstockung zu einem Hochhaus inklusive Treppenturm eine besonders gute

Gestaltung erreiche. So sei der neue Treppenturm, der mitten im bestehenden

Freiraum des Kalanderplatzes zu stehen komme, kein Gewinn, sondern störend. Die

geplante weitere Scholle (das heisst, die neu zu errichtenden Stockwerke 8

und 9 auf dem Gebäude Theta) weise gerade im Nahbereich der

identitätsstiftenden Kopfbauten überhaupt keinen industriellen Charakter mehr

auf, sondern sei geprägt von einer Kleinteiligkeit, welche das Gebäude und die

unmittelbaren Nachbargebäude gerade nicht kennen würden. Unerheblich sei, dass

es im Bereich des Sihlcity noch andere Gebäude mit Wohnungen gebe. Es gehe

vorliegend um die Beeinflussung der identitätsstiftenden Kopfbauten, welche

durch die geplante Aufstockung in ihrem Charakter massgeblich gestört bzw.

dominiert würden. Das Areal basiere städtebaulich darauf, dass Bestandesbauten

mit unterschiedlicher Gestalt, aber stets Nutzbauten mit industriellem

Charakter, einer neuen Glas- und Sichtbetonarchitektur gegenübergestellt

würden. Diese beiden Epochen stünden sich kontrastreich gegenüber. Die neue

Aufstockung störe diese Lesart, da sie sich weder der einen noch der anderen

Epoche, weder im Material noch dem Geist noch der Geometrie klar zuordne. Eine

"Scholle" sei sodann nicht erkennbar, es komme vielmehr ein neues,

beliebiges Element unmotiviert hinzu, das weder dem ursprünglichen Bestand noch

den Neubauten von 2002 entspreche. Mit Blick auf die grosse Gesamtfläche des

Areals könne bei der geplanten Aufstockung der gesamten Grundfläche mit zwei

Stockwerken zudem keinesfalls mehr von einer besonders guten Gestaltung die

Rede sein, geschweige denn von einem ortsbaulichen Gewinn. Vielmehr werde die

Überbauung Sihlcity mit einem in die Länge gezogenen Hochhaus aufgebläht,

welches die identitätsstiftenden Kopfbauten erdrücken werde. Der Neubauteil

werde gegenüber dem Bestand dominieren, wodurch der industrielle Charakter der

Überbauung und die Schutzobjekte in ihrer Bedeutung stark herabgesetzt würden.

Beim Bauvorhaben handle es sich um einen monströsen und viel zu dominanten

Aufbau, welcher den Charakter der Arealüberbauung negativ verändere und das

ohnehin fragliche Gleichgewicht vollends aus dem Lot bringe.

4.2

Die

Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2

in der Baubewilligung überzeugend erwogen, die geplante Aufstockung des

Gebäudes Theta greife das Konzept der Arealüberbauung der "übereinander

geschobenen Gebäudeschollen" auf. So sei auch die geplante Aufstockung

nicht bündig mit den darunterliegenden Gebäuden Theta und Beta, sondern

überrage diese west- und ostseitig, während sie sich gegen Norden gegenüber der

bestehenden Scholle (Gebäude Sigma) zurücknehme. Die Materialisierung spiegle

sodann den industriellen Charakter des Areals wider: Es würden grosse Teile des

Bauvorhabens mit metallischen Materialien verkleidet und die Ostfassade mit

einem Metallgewebe umhüllt, welches sich bereits an der Ostfassade des

darunterliegenden Gebäudes Sigma wiederfinde. Die Fensteröffnungen nach Westen

sowie der neu zu erstellende Treppenturm würden Fensterrahmen aus schwarzem

Metall erhalten, was ebenfalls an anderer Stelle auf dem Areal vorkomme, zum

Beispiel auf der Westseite der Scholle auf dem Gebäude Omega. Auch die

Kleinteiligkeit der einzelnen Öffnungen der Wohnungen gegen Westen sei auf dem

Areal nicht fremd, da sich bereits heute im Gebäude Zeta gegen Westen

ausgerichtete Wohnungen mit einem nahezu identischen Öffnungsverhalten der

Fassade finden würden. Diese Erwägungen decken sich mit den eingereichten Plänen,

dem Materialkonzept und den anlässlich des Augenscheins angefertigten

Fotografien, womit der Entscheid der Vorinstanz, dass sich die

Beschwerdegegnerin 2 bei ihrem Einordnungsentscheid im Rahmen des ihr

zustehenden Ermessens bewegt habe, nicht zu beanstanden ist. So sind auch die

Erwägungen der Vorinstanz nachvollziehbar, wonach für die besonders gute

Gestaltung des Erweiterungsbaus spricht, dass dieser das architektonische

Konzept, die Formensprache sowie das Materialkonzept des bereits nach §71 Abs. 1 PBG bewilligten – und damit besonders gut gestalteten – Bestands aufnimmt.

Soweit die Beschwerdeführerin dem ihr eigenes (abweichendes) ästhetisches

Empfinden gegenüberstellt, vermag dies keine Rechtswidrigkeit des

Einordnungsentscheids der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin 2 zu

begründen.

4.3

Hieran

ändert auch nichts, dass durch die geplante Aufstockung über dem Gebäude Sigma

das gesamte Bauwerk auf der Länge der Aufstockung (bestehend aus den drei

Ebenen: zuunterst Gebäude Beta [im Norden] bzw. Theta [im Süden], in der Mitte

Gebäude Sigma [auf der ganzen Länge] und zuoberst die neue Aufstockung) zu

einem Hochhaus wird, da es über 25 m hoch sein wird (vgl. § 282 PBG).

4.3.1

Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbaulich

einen Gewinn bringen oder durch die Art und die Zweckbestimmung des Gebäudes

bedingt sein (§ 284 Abs. 1 PBG). Ausserdem sind Hochhäuser

architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten (§ 284 Abs. 2 PBG).

4.3.2

Die Beschwerdegegnerin 2 und die Vorinstanz haben diese ästhetischen

Anforderungen geprüft und deren Erfüllung bejaht. So werde im Bereich des Brückenbauwerks

ein halb öffentlicher "Square" (eine zweigeschossige begrünte Pergola

mit umlaufender Galerie) erstellt, was einen ortsbaulichen Gewinn darstelle.

Auf dem Areal bestünden mit den Gebäuden Sigma (im südlichen Bereich), Omega

und Tau bereits Hochhäuser, womit solche im Gebiet nicht fremd seien. Durch die

Erstellung eines weiteren Hochhauses werde der Akzent des Areals Sihlcity als

Insel zwischen den es umschliessenden Hauptverkehrsachsen verstärkt. Der

Baukörper übernehme zudem – wie bereits ausgeführt – den architektonischen

Ausdruck der Nahumgebung und gliedere sich sorgfältig ein. Da es sich um eine

Aufstockung handle, werde kein weiterer Freiraum überstellt.

4.3.3

Dass die Vorinstanz Recht verletzt hätte, weil sie den Entscheid der

Beschwerdegegnerin 2 mangels eines Ermessensmissbrauchs nicht aufhob (vgl.

zuvor E. 2.4 und 2.5), ist nicht ersichtlich. Vielmehr hat sie überzeugend

und in Übereinstimmung mit der Aktenlage den Schluss des Beschwerdegegners 2

geschützt, dass die Anforderungen an die Erstellung eines Hochhauses erfüllt

sind. Soweit die Beschwerdeführerin bemängelt, es wäre anstelle der Planung eines

"übermässig langgestreckten Hochhauses" zu prüfen gewesen, ob das

Gebäude punktuell erhöht werden könnte, verkennt sie, dass eine solche Bauweise

das bestehende Gestaltungskonzept des Areals ("aufeinandergeschichtete

Schollen") durchbrochen hätte und zudem – wie die private

Beschwerdegegnerschaft zu Recht vorbringt – in Konkurrenz zum einzigen die

Vertikale betonenden Element des Areals, dem denkmalgeschützten Fabrikkamin,

gestanden wäre. Auch die Rüge, mit dem notwendigen Erschliessungstreppenhaus,

welches den Kalanderplatz mit dem Gebäude Sigma verbinden soll, werde der

bestehende Freiraum verstellt, womit kein ortsbaulicher Gewinn vorliege, verfängt

nicht. Die Grundfläche des Treppenhauses (rund 32 m2) fällt

angesichts der Gesamtfläche des Kalanderplatzes von rund 3'000 m2

kaum ins Gewicht. Ausserdem hat die Beschwerdegegnerin 2 erwogen, dass die

Gestaltung des Treppenturms mit dem auf den Platz ausgedrehten und breiten

Treppenansatz sowie dem Steg zwischen dem 3. Obergeschoss des

Bestandesgebäudes Theta und dem Treppenturm eine sehr gute Gestaltung und einen

ortsbaulichen Gewinn darstellen würde. Dass sie hiermit das ihr zustehende

Ermessen verletzt hätte, ist nicht ersichtlich.

4.4

Schliesslich

dringt die Beschwerdeführerin auch insoweit nicht durch, als sie eine

ungenügende Rücksichtnahme auf bestehende Schutzobjekte nach § 238 Abs. 2 PBG rügt.

4.4.1

Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten,

Anlagen und Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Rücksicht zu nehmen. Sie sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der

baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen

so zu gestalten, dass nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute

Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage

beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der

Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie

zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem

Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven

Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine

umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. VGr,

16.

Mai 2024, VB.2023.00498, E. 8.1).

4.4.2

Wie sich aus den Akten ergibt, sind die Gebäude Alpha, Beta und Gamma sowie

der Hochkamin Schutzobjekte nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG und

wurden mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags unter Schutz gestellt (vgl.

§ 205 lit. d PBG). Die im Vertrag enthaltenen Schutzbestimmungen

werden durch das geplante Bauvorhaben nicht verletzt, insbesondere greifen die

baulichen Massnahmen nicht in den Schutzumfang ein. Die Ausführungen der

Beschwerdeführerin, wonach den Schutzobjekten zu wenig Berücksichtigung

geschenkt worden sei, stellen überdies im Kern keine Kritik am aktuellen

Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft, sondern an der ursprünglichen

Bewilligung der Arealüberbauung aus dem Jahr 2002 dar. Das Argument, dass mit

dem geplanten Bauvorhaben die Proportionen zwischen dem denkmalgeschützten und

dem übrigen Teil der Bebauung nicht mehr stimmig seien, weil die erste auf das

Gebäude Beta aufgesetzte Scholle noch untergeordnet in Erscheinung trete, der

Neubauteil aber den denkmalgeschützten Altbestand übermässig dominiere, verfängt

nicht: Wie bereits ausgeführt ordnet sich das Bauvorhaben gut in die bestehende

Arealüberbauung ein und verändert deren (besonders gute) Gesamtwirkung

entsprechend nicht erheblich. Die Vorinstanz betont sodann zu Recht, dass die

Aufstockung von der Nordseite her weiter nach hinten versetzt ist und damit die

Wahrnehmung des Schutzobjekts Beta kaum oder zumindest in deutlich kleinerem

Umfang als die bereits bestehende Aufbaute Sigma tangiert. Anders als von der

Beschwerdeführerin verlangt, ist für diesen Schluss auch kein Gutachten

einzuholen, zumal er sich ohne Weiteres aus den Akten ziehen lässt. Dass die

anderen auf dem Areal bestehenden Schutzobjekte in irgendeiner Form vom

Bauvorhaben tangiert wären, macht die Beschwerdeführerin nicht substanziiert

geltend und ist auch nicht ersichtlich. Dass die sie umgebenden An- und

Aufbauten besonders auf die Schutzobjekte Rücksicht nehmen, wurde mit der

ursprünglichen Baubewilligung für die Arealüberbauung sinngemäss bereits

rechtskräftig entschieden. Angesichts der sehr beschränkten (zusätzlichen)

Wirkung des hier zu beurteilenden Bauvorhabens auf die Schutzobjekte haben die

Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin 2 kein Recht verletzt, wenn sie auch

diesem ausreichende Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte attestierten und zum

Schluss kamen, das Vorhaben habe eine (weiterhin) besonders gute Gesamtwirkung

zur Folge.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin rügt schliesslich, das Bauvorhaben halte die

Brandschutzvorschriften nicht ein. So habe das streitbetroffene Gebäude nach

der Aufstockung eine Höhe von über 30 m, womit entgegen der Baubewilligung

die strengeren Vorschriften für Hochhäuser statt jene für Gebäude mittlerer

Höhe zur Anwendung zu bringen seien.

5.2

§ 14

Abs. 1 des Gesetzes über die Feuerpolizei und das Feuerwehrwesen vom

24.

September 1978 (LS 861.1) ermächtigt den Regierungsrat,

Vorschriften über die Feuerpolizei aufzustellen. Gestützt auf diese Bestimmung

hat dieser am 8. Dezember 2004 die Verordnung über den vorbeugenden

Brandschutz (VVB, LS 861.12) erlassen. Im Bereich des vorbeugenden

Brandschutzes finden die Brandschutznorm (im Folgenden: BSN) 1-15 und die

Brandschutzrichtlinien (im Folgenden: BSR) 10-15 bis 28-15 gemäss Art. 6

der Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer Handelshemmnisse vom

23.

Oktober 1998 Anwendung (§ 1 VVB).

5.3

Nach Art. 13

Abs. 3 lit. c BSN sind Gebäude mit mehr als 30 m Gesamthöhe

Hochhäuser. Gemäss der BSR 10-15 ("Begriffe und Definitionen")

gilt als Gesamthöhe der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt

der Dachkonstruktion und den lotrecht darunterliegenden Punkten auf dem

massgebenden Terrain. Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene

Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen

nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung

auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das

massgebende Terrain in einem Planungs- oder Baubewilligungsverfahren abweichend

festgelegt werden.

5.4

Wie die

Vorinstanz zu Recht ausführte, besteht gemäss den massgebenden Richtlinien bei

der Festlegung des massgebenden Terrains im Rahmen eines

Baubewilligungsverfahrens ein gewisser Ermessensspielraum. Dies entspricht auch

der Regelung von Art. 11 BSN, wonach im Rahmen von Standardkonzepten

anstelle von vorgeschriebenen Brandschutzmassnahmen alternative

Brandschutzmassnahmen als Einzellösungen treten, soweit für das Einzelobjekt

die Schutzziele gleichwertig erreicht werden. Im vorliegenden Fall haben die

zuständigen Behörden in Anwendung dieser Grundsätze eine Qualifikation des

Bauvorhabens in brandschutzrechtlicher Hinsicht als Gebäude mittlerer Höhe

geschützt, indem sie für die Bestimmung des massgeblichen Terrains die Höhe des

Büttenwegs im Bereich der Feuerwehrstellflächen und der Notausgänge

herangezogen haben. Dies mit der Begründung, dass sich die

Brandbekämpfungsmöglichkeiten der Feuerwehr beim vorliegenden Gebäude nicht von

solchen unterscheiden, bei denen die Gesamthöhe maximal 30 m ab dem

natürlich gewachsenen Geländeverlauf misst. Dies ist nachvollziehbar und

sachgerecht. Die Gebäudehöhe beträgt nur weiter nördlich entlang des (nach

Norden hin abfallenden) Büttenwegs mehr als 30 m. Entlang dieses

Gebäudeabschnittes kann jedoch aufgrund der beengten Platzverhältnisse ohnehin

kein Einsatzfahrzeug der Feuerwehr platziert werden und befinden sich im

Übrigen auch keine Notausgänge. Im für die Einsatzplanung der Feuerwehr

relevanten Bereich beträgt die Gebäudehöhe ausgehend vom Büttenweg jedoch genau

30.

m. Eine Rechtsverletzung ist daher in der Festlegung des Bauvorhabens

als "Gebäude mittlerer Höhe" nicht zu erblicken.

Die Rüge der Beschwerdeführerin, wonach mit einer solchen

Argumentation bei jedem Gebäude im Grenzbereich der massgeblichen

Gebäudegeometrie von den Brandschutznormen abgewichen werden könnte und damit

den Brandschutznormen diametral entgegengehandelt würde, verkennt, dass

Art. 11 BSN eine solche Einzelfallbetrachtung explizit zulässt, solange

die Schutzziele des Brandschutzes gleichermassen erreicht werden. Wie bereits

dargelegt kam die Vorinstanz, ohne das Recht zu verletzen, zum Schluss, dass dies

hier der Fall ist.

6.

Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen der

Beschwerdeführerin als unbegründet und ist die Beschwerde abzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und ist diese zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten

Beschwerdegegnerschaft (Beschwerdegegnerinnen 1.1–1.4) eine Parteientschädigung

für das Beschwerdeverfahren auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 245.-- Zustellkosten,

Fr. 5'245.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen 1.1–1.4 für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- (insgesamt

Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich;

c) das Baurekursgericht.