Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00553

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00553

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. September 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiber Dumenig Stiffler.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

und/oder RA C,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. D AG,

vertreten durch RA E,

2. Bausektion des Stadtrates Zürich,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 5. September 2023 erteilte die

Bausektion des Stadtrats von Zürich der D AG die baurechtliche Bewilligung

für den Ersatzneubau eines Wohn- und Gewerbehauses mit 14 Wohnungen auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Zürich-Seefeld.

Gleichzeitig eröffnete die Bausektion des Stadtrats von Zürich die

Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 5. September 2022,

mit welcher das Bauvorhaben mit Blick auf das Bauen in einer archäologischen

Zone und die notwendigen Einbauten in Grundwasserträger unter Nebenbestimmungen

bewilligt wurde.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A am 11. Oktober 2023 als

Eigentümerin des auf der gegenüberliegenden Seite der F-Strasse liegenden

Grundstücks Kat.-Nr. 03 (F-Strasse 04) Rekurs an das Baurekursgericht

des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung sowie der

Gesamtverfügung der Baudirektion und die Verweigerung des Bauvorhabens.

Mit Verfügung vom 8. Mai 2024 zog das

Baurekursgericht das Augenscheinprotokoll aus einem dasselbe Baugrundstück

betreffenden früheren Rekursverfahren (R1S.2020.05052) bei. Am 12. Juli

2024.

wies das Baurekursgericht den Rekurs von A ab, auferlegte ihr die

Verfahrenskosten und verpflichtete sie zur Zahlung einer Parteientschädigung an

die D AG.

III.

A erhob am 16. September 2024 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Entschädigungsfolge

die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 12. Juli 2024 und

der erstinstanzlichen baurechtlichen Entscheide. Eventualiter sei der Entscheid

des Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache zur Neuentscheidung an die

Vorinstanzen zurückzuweisen. Sie stellte ausserdem Antrag auf Durchführung

eines Augenscheins.

Das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen am

25.

September 2024, die D AG am 7. Oktober 2024 und die

Bausektion des Stadtrats von Zürich am 21. Oktober 2024 beantragten die

Abweisung der Beschwerde, die D AG unter Entschädigungsfolge. Die

Baudirektion verzichtete am 16. Oktober 2024 unter Verweis auf einen

Mitbericht des Amts für Raumentwicklung vom 15. Oktober 2024 auf

Stellungnahme. A am 18. November 2024 und am 16. Januar 2025 je

innert erstreckter Frist sowie die Bausektion des Stadtrats von Zürich am

2.

Dezember 2024 hielten in der Folge an ihren Anträgen fest. Die D AG

verzichtete am 26. November 2024 auf die Erstattung einer Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführerin ist aufgrund der räumlichen Nähe ihres Grundstücks zum

Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.

1.3

Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde

ist einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin beantragt die (erneute) Durchführung

eines Augenscheins. Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die

Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der

Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden

und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung

eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde.

Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (VGr, 14. November 2024, VB.2024.00033, E. 2.3, und 26. September

2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat in einem

vorgängigen Rekursverfahren betreffend das gleiche Baugrundstück, in welchem

sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Beschwerdegegnerin 1 bereits

Partei waren, am 17. März 2021 im Beisein der Parteien einen Augenschein

durchgeführt und diesen mittels Protokolls und aussagekräftiger Fotografien

dokumentiert. Dass sich das bauliche Umfeld seither massgeblich verändert

hätte, wird weder geltend gemacht noch ist eine solche Veränderung auch nach

viereinhalb Jahren ersichtlich. Folglich ist mit diesem Augenscheinprotokoll

und den übrigen Akten der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt. Ein Augenschein

durch das Verwaltungsgericht erübrigt sich.

3.

3.1

Das

streitgegenständliche Bauvorhaben liegt im Perimeter des Objekts Riesbach

gemäss Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler

Bedeutung (ISOS) und in der Quartiererhaltungszone QI/3a gemäss der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Entsprechend sind bei Neubauten drei

Vollgeschosse und (für Randgebäude) eine maximale Gebäudehöhe von 11,5 m

zulässig (Art. 24b Abs. 2 und Art. 24g Abs. 2 BZO). Die

Beschwerdegegnerin 2 erlaubte der Beschwerdegegnerin 1 jedoch in

Anwendung von Art. 24e BZO eine Abweichung von diesen Grundmassen und

bewilligte beim streitgegenständlichen Bauvorhaben ein zusätzliches

Vollgeschoss und eine Gebäudehöhe von 14,19 m. Die Beschwerdeführerin

erachtet dies als rechtsverletzend.

3.2

Die

Quartiererhaltungszone ist – trotz ihres bewahrenden Charakters – ein

Instrument der Siedlungserneuerung und nicht ein solches des Ortsbildschutzes

(§ 50a PBG; vgl. Michael Steiner/Thomas Wipf, in: Christoph Fritzsche

et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A, Wädenswil 2024,

S. 174 mit zahlreichen Hinweisen). Nach Art. 24e BZO können in

einer Quartiererhaltungszone zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie

Traufhöhe, Dachform oder Sockelgeschoss und im Interesse eines besseren

Erscheinungsbilds Abweichungen von der Geschosszahl, der Gebäude- oder

Firsthöhe sowie der hofseitigen Baubegrenzung und der Längenbeschränkung von

Dachaufbauten und Gebäudevorsprüngen bewilligt oder angeordnet werden.

Was in der Quartiererhaltungszone QI als gebietstypisch

bzw. -charakteristisch zu gelten hat, wird in Art. 24f BZO näher

umschrieben. So zeichnen sich diese Gebiete durch eine die Strassen beidseits

begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19.

und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen

oder Ansätzen zu einer Hofbildung aus. Der rückwärtige Bereich bzw. die Höfe

sind unterschiedlich dicht bebaut oder grossflächig frei gehalten

(Art. 24f Abs. 1 BZO). Die Strassenfassaden mit

Repräsentationsfunktion weisen überwiegend vier bis fünf Vollgeschosse mit

ausgeprägtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Die rückwärtigen Fassaden

sind meist einfacher gestaltet (Art. 24f Abs. 2 BZO).

3.3

Bei

Art. 24e BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales

Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit § 50a PBG). Dieses Recht ist in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden

und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen

kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das

kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende

Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (VGr, 10. Februar 2022,

VB.2020.00825, E. 7.2, und 28. Februar 2019, VB.2018.00554,

E. 4.3; vgl. dazu Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.).

Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich

mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt

auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung

und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die

Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der

Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb

besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen

Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich

stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende

erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des

Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 10. Februar

2022, VB.2020.00825, E. 7.2; 20. September 2018, VB.2017.00563

E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2;

vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.). Dasselbe gilt

auch für das Verwaltungsgericht.

3.4

Die

Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Beschwerdegegnerin 2 hätte nicht die

Traufhöhe des direkt an das streitbetroffene Bauvorhaben angrenzenden

viergeschossigen Gebäudes G-Strasse 05 als quartiertypisches

Strukturmerkmal für die Gewährung einer Ausnahme bei der Gebäudehöhe und

Geschosszahl heranziehen dürfen, respektive die Vorinstanz habe Recht verletzt,

indem sie dieses Vorgehen gestützt habe.

3.4.1

Die Beschwerdegegnerin 2 erwog hierzu im Bauentscheid, der Neubau

befinde sich zwar in einer Quartiererhaltungszone QI, sein unmittelbares Umfeld

zwischen F-, G- und H-Strasse reagiere bautypologisch jedoch anders und

entspreche sinngemäss nur teilweise den für die Quartiererhaltungszonen QI

typischen Merkmalen. So prägten hier allseitig orientierte dreigeschossige

Einzelbauten aus den 1930er- und 1940er-Jahren den Kontext. Das unter Schutz

stehende, viergeschossige Gebäude G-Strasse 05 mit Brandmauerabschluss –

als Blockrandfragment aus der Gründerzeit – wirke in diesem Umfeld wie ein

Fragment. Der von der Beschwerdegegnerin 1 geplante Neubau werde als Ergänzung

zum Gebäude an der G-Strasse 05 gelesen und diene als Vermittler zwischen

diesem und dem nachfolgenden Einzelbau F-Strasse 06 aus den 1930er-Jahren.

Im Interesse eines besseren Erscheinungsbildes und zur Wahrung gebietstypischer

Strukturmerkmale – im vorliegenden Fall Traufhöhe und Dachform – könne deshalb

hier gestützt auf Art. 24e BZO die Anzahl der Geschosse und die Höhe dem

Gebäude G-Strasse 05 angepasst werden. Die raumbildende Traufe und die

horizontale Gebäudegliederung des Bestandes würden übernommen und

weitergeführt. Die Zinnenhöhe des Neubaus werde der leicht niedrigeren Höhe des

Werkstattgebäudes an der F-Strasse 06 angepasst, was einem angemessenen

Übergang entspreche.

3.4.2

Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, beim Schutzobjekt G-Strasse 05

handle es sich um ein Gebäude, welches als Fragment einer strassenseitigen,

ursprünglich geschlossenen Bebauung mit vier Vollgeschossen sowie mit Baujahr

1902.

durchaus dem Gebietscharakter der Quartiererhaltungszone QI gemäss der

Beschreibung in Art. 24f BZO entspreche. Auch im konkreten baulichen

Kontext könne es als gebietstypisch bezeichnet werden. Einerseits trete auch

das – nur durch die G-Strasse vom Schutzobjekt getrennte – Gebäude F-Strasse 07

(Baujahr 1913) mit vier Vollgeschossen und ähnlicher Traufhöhe wie das

Schutzobjekt G-Strasse 05 in Erscheinung. Andererseits dürfe für die

Frage, was gebietstypisch ist, auch die Lage an der Zonengrenze zur

Quartiererhaltungszone QI/5a und der ortsbildliche Bezug zu den dortigen

Gebäuden berücksichtigt werden. Angesichts dieser Umstände erweise es sich als

vertretbar, die Traufhöhe des viergeschossigen Schutzobjekts G-Strasse 05

an der konkreten örtlichen Lage als gebietstypisch zu bezeichnen. Dadurch, dass

der geplante Neubau die mit dem Schutzobjekt G-Strasse 05 nur noch

fragmentarisch geschlossene Überbauung mit einer einheitlichen Traufhöhe und

mit strassenseitig gleicher Dachform weiterführe und abschliesse, würden

gebietstypische Strukturmerkmale gewahrt.

3.4.3

Dieser Schluss ist im Resultat und mit Blick auf das erhebliche Ermessen,

das der Beschwerdegegnerin 2 bei der Anwendung ihres kommunalen Rechts

zukommt, nicht zu beanstanden. Die Ausnahmeregelung von Art. 24e BZO,

wonach in einer Quartiererhaltungszone zur "Wahrung gebietstypischer

Strukturmerkmale" von der zulässigen Geschosszahl und Gebäudehöhe

abgewichen werden kann, hat sich im Sinn einer Zielbestimmung im Wesentlichen

am jeweiligen in der BZO festgelegten Gebietscharakter zu orientieren (für die

Quartiererhaltungszone QI: Art. 24f BZO). Andernfalls würde die Zonierung

ihres Inhalts entleert. Andererseits darf aber der tatsächliche Bestand auch

nicht vollständig ausgeblendet werden und kann für die Bestimmung dessen, was

gebietstypisch ist, beispielsweise auch nicht ausschliesslich auf allfällige

städtebauliche Solitäre in der Umgebung des Bauvorhabens abgestellt werden

(vgl. hierzu VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00391, E. 3.3). Im

vorliegenden Fall ist unbestritten, dass zahlreiche unmittelbar in der Nähe des

Bauvorhabens liegende andere Gebäude in der Quartiererhaltungszone QI/3 im

Wesentlichen nicht dem in der BZO festgelegten Gebietscharakter ("beidseits

begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19.

und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen

oder Ansätzen zu einer Hofbildung") entsprechen (vgl. insbesondere F-Strasse 06

und G-Strasse 08 und 09) und damit eine erhebliche bautypologische

Heterogenität besteht. Jedoch ist dies beim Gebäude G-Strasse 05, an

welches das hier zu beurteilende Bauvorhaben nordwestlich angrenzt, anders. Wie

die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin 2 korrekt ausführen, handelt es

sich dabei um ein Fragment eines Blockrandbaus aus dem frühen

20.

Jahrhundert, wie er im Gebietscharakter nach Art. 24f BZO

angesprochen ist. Zwar stellt dieser im Geviert zwischen G-, F- und H-Strasse

eine Ausnahme dar und weist insbesondere das auf der anderen Seite des

Bauvorhabens (in südöstlicher Richtung) angrenzende Gebäude F-Strasse 06

in Abweichung vom Gebietscharakter nach Art. 24f BZO eine offene und

allseitig orientierte Bauweise auf. Jedoch ist es nicht rechtsverletzend, wenn

die Beschwerdegegnerin 2 Art. 24e BZO in Fällen mit erheblicher

bautypischer Heterogenität im Quartier so auslegt, dass sie zur Bestimmung der

quartiertypischen Strukturmerkmale vornehmlich auf diejenigen Bestandesgebäude

im Quartier abstellt, welche dem Gebietscharakter von Art. 24f BZO

entsprechen. So kann sie sicherstellen, dass allfällige Neubauten im Einklang

mit dem "Zielzustand" stehen, statt die bestehende bautypologische

Heterogenität zu verstärken.

3.4.4

So hat die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Rekursantwort zu Recht

ausgeführt, dass das Bestandesgebäude, welches durch das streitbetroffene Bauvorhaben

ersetzt werden soll, durch seine dreigeschossige Bauweise einen abrupten

Höhenversatz gegenüber dem nordwestlich angrenzenden Gebäude an der G-Strasse 05

aufweist. Ausserdem ist zu beachten, dass es mit seinem durch eine niedrige

Garage überbrückten Abstand zum Gebäude F-Strasse 06 eine Lücke in der

strassenzugewandten Bebauung bildet. Dies entspricht nicht dem Gebietscharakter

einer Quartiererhaltungszone QI gemäss Art. 24f BZO. Dieser Eindruck wird

dadurch verstärkt, dass auf der hier relevanten Seite der F-Strasse in

nordwestlicher Richtung als nächstes Gebäude jenseits der G-Strasse 05 das

Gebäude F-Strasse 07 folgt, welches ebenfalls vier Vollgeschosse und eine

typische Gestaltung nach Art. 24f BZO aufweist. Diese beiden Gebäude

fassen den Eingang in die G-Strasse. Mit Blick auf den räumlichen Eindruck, der

die westseitige Bebauung der F-Strasse in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens

vermittelt, ist folglich eine viergeschossige Bauweise mit entsprechend

erhöhter Traufhöhe durchaus gebietstypisch und wirkt der heutige Bestand eher

gebietsfremd. Hinzu kommt, dass das Gebäude F-Strasse 06 zwar eine für die

Quartiererhaltungszone untypische offene Bauweise und nur drei Vollgeschosse

aufweist, jedoch eine Firsthöhe von 16,39 m. Damit liegt der First nur

unwesentlich tiefer als beim Gebäude an der G-Strasse 05 (17,85 m).

Wird im geplanten Bauvorhaben in Anwendung von Art. 24e BZO ein

zusätzliches Vollgeschoss sowie eine Überschreitung der Bauhöhe gewährt, kann

die Lücke zwischen den Gebäuden G-Strasse 05 und F-Strasse 06 ausgleichend

geschlossen werden und damit dem Gebietscharakter einer Quartiererhaltungszone QI

besser entsprochen werden, als dies mit dem Bestand der Fall ist. Insofern

überzeugen die Erwägungen der Beschwerdegegnerin 2, wonach im Wesentlichen

die Traufhöhe der G-Strasse 05 als quartiertypisches Strukturmerkmal zu

berücksichtigen ist und mit der Ausnahmebewilligung ein "angemessener

Übergang" zwischen der G-Strasse 05 und der F-Strasse 06

geschaffen werden soll.

3.4.5

Immerhin ist aber festzuhalten, dass entgegen den Ausführungen der

Vorinstanz für die Beurteilung der Gebietstypizität nicht massgeblich auf die

benachbarten Quartiererhaltungszonen QI/5a und QI/5c abgestellt werden kann. Es

widerspräche der Logik von Art. 24e BZO, wenn aufgrund von benachbarten

Zonen mit höherer zulässiger Geschosszahl jeweils an den Grenzen der

Quartiererhaltungszonen mit tieferer Geschosszahl immer auch eine Erhöhung über

die eigentlichen Festlegungen von Geschosszahl und Gebäudehöhe in der BZO

hinweg möglich wäre.

3.5

Zu prüfen

bleibt bei dieser Ausgangslage, ob auch die zweite Voraussetzung von

Art. 24e BZO – dass die Abweichung von der Geschosszahl und der

Gebäudehöhe im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds erfolgt – erfüllt

ist. Diesbezüglich rügt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen, dass mit dem

Bauvorhaben der Höhenversatz, der aktuell zwischen dem Gebäude an der G-Strasse 05

und dem Bestandesgebäude besteht, einfach weiter nach Südosten verschoben werde,

indem der Übergang zwischen dem neu zu errichtenden Gebäude und der F-Strasse 06

abrupt und beengend wirke. Ausserdem wirke das Mansarddach des Bauvorhabens

neben dem Walmdach der F-Strasse 06 störend und würden die Höhe der

Fenster und die Oberkante des Sockelgeschosses zwischen dem Gebäude an der G-Strasse 05

und dem Bauvorhaben nicht übereinstimmen, was ebenfalls zu einem störenden

Widerspruch führe.

Mit diesen Ausführungen stellt die Beschwerdeführerin im

Wesentlichen bloss ihr eigenes ästhetisches Empfinden demjenigen der

Beschwerdegegnerin 2 entgegen. Dies vermag jedoch noch keinen

Ermessensmissbrauch durch letztere zu begründen. Wie dargelegt führt das

Bauvorhaben im Wesentlichen dazu, dass die westseitige Bebauung an der F-Strasse

näher an das Zielbild einer geschlossen bebauten Quartierhaltungszone

heranrückt. Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die Beschwerdegegnerin 2

dies gegenüber der aktuell bestehenden Situation mit dem markanten Höhenversatz

zwischen dem Bestandesgebäude und der G-Strasse 05 sowie der hierdurch

entstehenden Lücke in der westseitigen Bebauung der F-Strasse als besseres

Erscheinungsbild wertet.

3.6

Nach dem

Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen

des ihr zustehenden Ermessens der Beschwerdegegnerin 1 für deren

Bauprojekt in Anwendung von Art. 24e BZO eine Abweichung von der maximal

zulässigen Geschosszahl und Gebäudehöhe bewilligte.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin rügt weiter eine ungenügende Einordnung des Bauvorhabens,

insbesondere mit Blick auf die vorliegend zu berücksichtigenden Schutzobjekte.

4.2

Gemäss

§ 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten, Anlagen und

Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu

nehmen. Sie sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute

Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage

beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der

Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie

zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben eine gute

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. VGr, 16. Mai 2024,

VB.2023.00498, E. 8.1).

§ 238 Abs. 2 PBG verlangt hierbei nicht zwingend

eine baustilistische Angleichung an die bestehenden Schutzobjekte. So kann

unter Umständen eine Gestaltung mehr überzeugen, die einen bewussten Gegensatz

setzt (vgl. Markus Lanter/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1042 f.

mit Verweis auf VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00385, E. 3.6.3).

4.3

Bei der

Überprüfung des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten

Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien

auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen

und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip

und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde

überschreitet daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum

auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden

Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der

Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind

die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den

überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute

abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der

Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die

Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen

Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder

unzureichend Rechnung trägt (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6; VGr,

21.

Dezember 2023, VB.2023.00209, E. 6.1.4).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des

Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich

der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben,

wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

4.4

Die

Beschwerdegegnerin 2 erwog im Bauentscheid, das Gebäude G-Strasse 05,

an welches der Neubau anschliesse, stehe unter Schutz, entsprechend sei darauf

besondere Rücksicht zu nehmen. Der Neubau werde als Ergänzung hierzu gelesen

und diene als Vermittler zwischen dem Blockrandfragment aus der Gründerzeit und

dem nachfolgenden Einzelbau F-Strasse 06 aus den 1930er-Jahren. Die

Zinnenhöhe des Neubaus werde der leicht niedrigeren Firsthöhe des

Werkstattgebäudes an der F-Strasse 06 angepasst, was einem angemessenen

Übergang entspreche. Das übergreifende Sockelgeschoss sei betrieblich bedingt

und vermittle zum Werkstattgebäude. Einzelne, regelmässig angeordnete

Dachgauben zur F-Strasse hin stünden in einem guten Verhältnis zur Dachfläche.

Ausserdem baue der Neubau auf der klassischen horizontalen Gliederung in

Sockelgeschoss, Hauptfassade und Dach auf. Die Längsfassaden seien

repräsentativ gestaltet, während die Stirnfassade mit wenigen Öffnungen eher

untergeordnet erscheine, was der Situation im Gebäudezwischenraum angemessen

sei. Regelmässig und linear angeordnete Fenster mit stehenden Formaten vermittelten

sowohl zur F-Strasse wie auch zum Hof ein ausgeglichenes Fassadenbild, welches

auch Bezüge zu den Nachbarbauten schaffe. Das Sockelgeschoss werde mit

einzelnen, grösseren Fenstern vorgeschlagen, was die für das Gebiet typische

gewerbliche Nutzung nach aussen abbilde. Der Neubau werde in einem gelblichen

Grau verputzt. Das Sockelgeschoss werde mit sandgestrahlten Betonelementen

verkleidet und somit materiell vom Hauptkörper abgesetzt. Die Fenster seien in

einem anthrazitfarbigen Metall, die Stoffstoren in einem blassen Mintgrün

vorgesehen. Das vorgeschlagene Farb- und Materialkonzept wirke zum Schutzobjekt

genügend zurückhaltend und entspreche den gestalterischen Anforderungen. Aus

alledem schloss die Beschwerdegegnerin 2 sinngemäss, das Bauvorhaben

erfülle die Anforderungen von § 238 Abs. 1 und 2 PBG, womit es zu

bewilligen sei.

4.5

Die

Vorinstanz stützte diesen Entscheid und erwog im Wesentlichen, die

Beschwerdegegnerin 2 habe sich in ihrem Bauentscheid sowie in den

Rechtsschriften ausführlich mit der Einordnung und der Gestaltung des

Bauvorhabens auseinandergesetzt. Die stringenten Ausführungen liessen sich

insbesondere anhand des aufgrund der Augenscheinfotos gewonnenen Eindrucks

verifizieren und seien nicht zu beanstanden. Die Annahme einer rechtsgenügenden

Einordnung und Gestaltung des Bauvorhabens liege jedenfalls innerhalb des der

Beschwerdegegnerin 2 zustehenden Ermessensspielraums. Die von der

Beschwerdeführerin vorgebrachte, über weite Strecken pauschale und wenig

substanziierte Kritik an der guten Einordnung des Bauvorhabens vermöge nicht zu

überzeugen. So sei nicht ersichtlich, inwiefern das Neubauprojekt das

Schutzobjekt G-Strasse 05 in den Schatten stelle bzw. erdrücke oder in

seiner Wirkung schmälere. Vielmehr stelle das Neubauprojekt eine gelungene

zeitgemässe Ergänzung des Schutzobjekts dar. Die moderne Ausgestaltung des

Neubaus unterscheide sich in Struktur, Architektur und Erscheinung wesentlich

vom bestehenden Schutzobjekt und setze einen neuen, gleichzeitig

zurückhaltenden Akzent, mit welchem einerseits – insbesondere durch die

Gliederung in Sockel, Hauptfassade und Dach sowie die lineare und gleichmässige

Anordnung der Fenster – der ortsbauliche Kontext in der Quartiererhaltungszone

aufgenommen werde, ohne andererseits – insbesondere durch die schlichte

Gestaltung und die Wahl zurückhaltender Farben – die historische Wirkung des

Bestandes zu konkurrenzieren oder zu verdrängen. Durch eine marginal niedrigere

Zinne, den Versatz zwischen Sockelgeschoss und 1. Obergeschoss, die vom

Schutzobjekt abweichende Grösse der Fenster und leicht versetzte Lage der

Geschosse grenze sich der Neubau vom Bestand ab und versuche nicht, diesen zu

imitieren, was zu begrüssen sei. Angesichts dieser klaren Zäsur sei das

Schutzobjekt G-Strasse 05 in seinem schutzwürdigen Gehalt sowie in seiner

historischen Wirkung innerhalb des – zusammen mit den Gebäuden F-Strasse 04

bis 010 gebildeten – Ensembles und mit seiner Stellung an der Kreuzung F-Strasse/G-Strasse

nach wie vor gut erlebbar. Durch die Übernahme der Traufhöhe und die

Angleichung der Dachform (strassenseitig) nehme der Neubau dennoch gewisse

Strukturmerkmale des Schutzobjekts auf, womit ein geordneter und städtebaulich

gelungener Übergang vom historischen Bestand zur modernen, zurückhaltenden

Architektur des Neubaus gelinge. Eine genügende Rücksichtnahme auf das

Schutzobjekt und eine diesbezüglich gute Einordnung könne daher bejaht werden.

Inwiefern sich der Neubau in ästhetischer Hinsicht negativ

auf das Gebäude der Beschwerdeführerin und deren Nachbarliegenschaften –

insbesondere die Schutzobjekte F-Strasse 04 bis 010 – auf der

gegenüberliegenden Seite der F-Strasse auswirken solle, sei ebenfalls nicht

ersichtlich. Der Neubau schaffe mit seiner Geschossigkeit, Struktur und

Gestaltung eine visuell gute Verbindung zu den dortigen Gebäuden. Insbesondere

die strassenseitig gut proportionierte, regelmässige und lineare Fenstergliederung

beim Neubau reagiere auf jene der auf der gegenüberliegenden Strassenseite

gelegenen Schutzobjekte. Auch die klassische horizontale Gliederung in

Sockelgeschoss, Hauptfassade und Dach schaffe einen Bezug zu den dortigen,

ebenfalls so strukturierten Gebäuden. Nicht zuletzt erscheine der Neubau auch

farblich auf die gegenüberliegende Blockrandbebauung abgestimmt. Eine genügende

Dispositiv

Rücksichtnahme und gute Einordnung könne dem Neubau demnach auch hinsichtlich

der Schutzobjekte F-Strasse 04 bis 010 attestiert werden.

4.6 Die

Erwägungen der Vorinstanz decken sich mit den eingereichten Plänen, dem

Materialkonzept und den anlässlich des Augenscheins in einem vorhergehenden

Rekursverfahren aufgenommenen Fotografien, womit ihr Entscheid, dass sich die

Beschwerdegegnerin 2 bei ihrem Einordnungsentscheid im Rahmen des ihr

zustehenden Ermessens bewegt habe, nicht zu beanstanden ist. Soweit die

Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht vorbringt, der Neubau störe aufgrund

seiner Länge, seiner Kubatur, der Gestaltung der Strassenfassaden sowie der

gewählten Dachform das Schutzobjekt, stellt sie im Wesentlichen ihr

abweichendes ästhetisches Empfinden demjenigen der Vorinstanz entgegen. Dies

vermag noch keine Rechtsverletzung zu begründen. Dies gilt auch, soweit sie

sich auf einzelne Stilelemente des Schutzobjekts bezieht und rügt, dass die

Gestaltung im hier strittigen Neubau nicht konsistent weitergeführt werde. Wie

bereits dargelegt verlangt § 238 Abs. 2 PBG indes nicht zwingend eine

baustilistische Angleichung an die bestehenden Schutzobjekte, sondern ist es

durchaus zulässig, mit einer zeitgenössischen Architektur bewusst einen

Gegensatz zum Schutzobjekt zu schaffen (vgl. zuvor E. 5.2).

4.7 Unzutreffend

ist auch die Kritik der Beschwerdeführerin, wonach die Vorinstanz die Frage der

rechtsgenügenden Einordnung ausschliesslich mit Bezug auf das Schutzobjekt G-Strasse 05

geprüft habe. Vielmehr hat sich die Vorinstanz auch ausführlich mit der

Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte F-Strasse 04 bis 010 befasst. Soweit

die Beschwerdeführerin geltend macht, es hätte auch die Einordnung in Bezug auf

das Gebäude F-Strasse 06 geprüft werden müssen und ihre diesbezüglichen

Ausführungen im Rekursverfahren seien unbeachtet geblieben, was eine

Gehörsverletzung darstelle, geht sie fehl. Die Beschwerdeführerin macht nicht

geltend, dass es sich beim Gebäude F-Strasse 06 um ein Schutzobjekt

handle, womit diesbezüglich auch keine besonders gute Einordnung im Sinn von

§ 238 Abs. 2 PBG zu verlangen ist. Dass das Bauprojekt sodann den

Anforderungen an § 238 Abs. 1 PBG – eine befriedigende Gesamtwirkung

im näheren baulichen Umfeld (und damit nicht nur bezogen auf ein einzelnes

Gebäude in der Nachbarschaft) – genügt, führt die Vorinstanz zwar nicht

explizit aus, ergibt sich jedoch im vorliegenden Fall ohne Weiteres daraus,

dass sie die Kritik der Beschwerdeführerin zum Einordnungsentscheid der

Beschwerdegegnerin 2 als unsubstanziiert und pauschal qualifizierte. Zudem

machte die Vorinstanz unter dem Titel der Anwendung von Art. 24e BZO auch

verschiedene Ausführungen dazu, inwiefern sich das Bauvorhaben zum Gebäude an

der F-Strasse 06 verhalte. Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ein

durch das Bauvorhaben verbessertes Erscheinungsbild bejahte (vgl. hierzu zuvor

E. 4.5), ist sachlogisch auch (mindestens) von einer befriedigenden

Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 1 PBG auszugehen. Dies gilt umso mehr,

als ein Einordnungsmangel unter dem Titel von § 238 Abs. 1 PBG nur

anzunehmen ist, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der

Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden

Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung

prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 19. Mai 2022,

VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).

5.

Im Ergebnis erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin

als unbegründet und ist die Beschwerde abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und ist diese zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten

Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren

auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

7.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu

erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist

dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 340.-- Zustellkosten,

Fr. 5'340.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.