Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00636

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00636

Urteil

der 1. Kammer

vom 26. Juni 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter

Moritz Seiler, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Baukommission Küsnacht,

vertreten durch RA C,

Beschwerdegegnerin,

betreffend nachträgliche

Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01,

D-Weg 02, in Küsnacht. Dieses ist der Zone W2/1.40 zugewiesen und mit

einem im Jahre 2008 (Stammbaubewilligung vom 12. August 2008) bewilligten

Mehrfamilienhaus überbaut. Unter anderem umfasst das Mehrfamilienhaus im Westen

auf dem Erdgeschoss einen Sitzplatz unterhalb eines als Gebäudevorsprung nach

§ 260 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG; LS 700.1) bewilligten Balkons und im Norden ein ursprünglich offenes

Treppenhaus. Im Winter/Frühling 2010 wurden am Mehrfamilienhaus folgende

baulichen Veränderungen vorgenommen: Der erwähnte Sitzplatz wurde gegen Süden,

Westen und Norden dreiseitig verglast, wobei die Verglasung gegen Süden fest

montiert wurde. Auf den anderen beiden Seiten (gegen Westen und Norden) konnte

bzw. kann die Verglasung vollständig zusammengefaltet und an der Südwestecke

als Paket abgestellt werden. Über dem Treppenhaus wurde ein Glasdach

installiert. Es wurde für diese Veränderungen kein Bewilligungsgesuch gestellt.

Nach einer entsprechenden Aufforderung der Baukommission Küsnacht hin stellte A

am 25. Mai 2022 ein nachträgliches Baugesuch. Nach weiterer Korrespondenz

verweigerte die Baukommission Küsnacht mit Beschluss vom 15. August 2023

die nachträgliche baurechtliche Bewilligung (Dispositivziffer 1). Sie

ordnete an, dass die Dachverglasung im Treppenhaus und die Sitzplatzverglasung

innert dreier Monate nach Eintritt der Rechtskraft des Beschlusses rückzubauen

seien. Der Rückbau habe so zu erfolgen, dass eine Wiederanbringung dieser

Elemente bestmöglich verhindert werde (Dispositivziffer 2). Ferner

verpflichtete sie A, den erfolgten Rückbau der Abteilung Hochbau und Planung

zur Kontrolle zu melden (Dispositivziffer 3) und erhob Gebühren

(Dispositivziffer 4).

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss gelangte A mit Rekurs an das

Baurekursgericht. Nach doppeltem Schriftenwechsel und einem am 15. Februar

2024.

durch eine Delegation seiner 2. Abteilung durchgeführten Augenschein

wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 10. September 2024

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 18. Oktober 2024 beantragte A

dem Verwaltungsgericht, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und

die Sache sei an die Baukommission Küsnacht zurückzuweisen mit der Einladung,

die Gläser am Treppenhaus sowie das Faltglas-Objekt (Windschutz) unter dem

SW-Balkonvorbau nachträglich zu bewilligen. Eventualiter sei festzustellen,

dass die Baukommission Küsnacht die Befugnis zur Wiederherstellung verwirkt

habe. Sinngemäss subeventualiter ("zumindest") beantragte A, dass die

Wiederherstellung der beiden betroffenen Bauteile "auf das Ende eines

Monats nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der harmonisierten teilrevidierten

BZO Küsnacht, spätestens nach dem 1. März 2024" angeordnet werde. Bis

zu diesem Zeitpunkt sei sie zu verpflichten, "von den Glas-Lamellen eine

(oder max. zwei …) zu 100 % derart zu entfernen, dass die Auffaltung

dergestalt nur eine teilweise Glasfront ergibt". Die Kosten- und

Entschädigungsfolgen seien ausgangsgemäss zu verlegen. Die Baukommission

Küsnacht beantragte die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der

Beschwerdeführerin. A reichte eine weitere Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den

angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts zuständig. Die Beschwerdeführerin

ist als Gesuchstellerin durch die von der Vorinstanz bestätigte Abweisung ihres

Gesuchs unmittelbar betroffen. Sie hat ein schutzwürdiges Interesse an der

Änderung des angefochtenen Entscheids und ist somit zur Beschwerde legitimiert

(§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Auf die Beschwerde ist

einzutreten.

2.

Da die Gemeinde Küsnacht die kantonale

Harmonisierung der Baubegriffe noch nicht umgesetzt hat, bleiben gemäss den

Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 des Planungs-

und Baugesetzes (PBG; LS 700.1) und der Übergangsbestimmungen zur Änderung

vom 5. Mai 2016 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV; LS 700.2) die

dort genannten und im Anhang PBG und im Anhang 2 ABV wiedergegebenen

Bestimmungen in ihrer bis zum 28. Februar 2017 geltenden Fassung anwendbar

(nachfolgend: aPBG bzw. aABV).

3.

3.1

Einschlägig

sind vorliegend insbesondere §§ 254 und 258 aPBG sowie §§ 2 und 12

aABV, ferner § 49 Abs. 3 und § 273 aPBG sowie § 13 lit. b

aABV über die besonderen Gebäude.

3.1.1

Nach § 254 Abs. 2 aPBG bestimmt die Baumassenziffer, wie viele

Kubikmeter anrechenbarer Raum auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen

dürfen. Als anrechenbar gilt nach § 258 aPBG der oberirdische umbaute Raum

mit seinen Aussenmassen (Abs. 1). Ausser Ansatz fallen Räume, die als

öffentliche Verkehrsflächen benützt werden oder sich innerhalb des

Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden

(Abs. 2).

3.1.2

Nach § 12 Abs. 1 aABV gelten alle über dem gewachsenen Boden

liegenden Gebäudeteile als oberirdisch. Als Witterungsbereich gilt der äussere

Teil des offenen Raumes bis zu einer Tiefe, die der halben Raumhöhe entspricht

(§ 12 Abs. 2 aABV).

3.1.3

Der gesetzlich nicht definierte Begriff "umbauter Raum" ist

anhand des Gebäudebegriffs in § 2 aABV zu konkretisieren (vgl. Christoph

Fritzsche/Christian Berz, in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher

Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 7. A., Wädenswil 2024 [nachfolgend: Zürcher

Planungs- und Baurecht], S. 1176). Gemäss dieser Bestimmung sind Gebäude

Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen

äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig

Dispositiv

abschliessen. Die zwei wesentlichen Merkmale des Gebäudebegriffs sind demnach

die Schutzfunktion für Menschen und Sachen sowie der mehr oder weniger

vollständige Abschluss (VGr, 26. Oktober 2023, VB.2022.00734, E. 4.2;

VGr, 18. Dezember 2019, VB.2019.00524, E. 4.1). Ein seitlicher

Abschluss ist für die Qualifikation als umbauter Raum nicht erforderlich, wäre

doch ansonsten die Vorschrift von § 258 Abs. 2 aPBG über den Abzug

für den Witterungsbereich sinnlos (vgl. Fritzsche/Berz, S.1176).

3.1.4

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist für die Qualifikation

einer Baute als besonderes Gebäude deren fehlende objektive Eignung zum

dauernden Aufenthalt von Personen ausschlaggebend und nicht die von der

Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung (vgl. VGr,

27. Oktober 2022, VB.2022.00153, E. 6.2.2; VGr, 18. Dezember

2019, VB.2019.00524, E. 5.2 – 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1,

jeweils mit Hinweis auf VGr, 7. Dezember 2000, VB.2000.00304, E. 3a

f. [= RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4]). Kein besonderes

Gebäude liegt mehr vor, wenn etwa seine Ausstattung eine solche Nutzung während

des grösseren Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ 1988 Nr. 26 E. 3b

[verglaste Vorbauten wie Wintergärten, welche auch ohne Heizung während 180–220 Tagen

im Jahr als Wohnraumerweiterung nutzbar sind]; vgl. Fritzsche/Berz, S. 1366).

3.1.5

Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG dürfen besondere

Gebäude, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, an

Hauptgebäude angebaut werden. Voraussetzung ist, dass die Verbindung oder die

Nähe zum Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes nicht dazu

führt, dass in einer als besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen,

die bei objektiver Betrachtungsweise für den dauernden Aufenthalt von Menschen

geeignet sind (Fritzsche/Berz, S. 1365 f., auch zum Folgenden).

3.1.6

Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für den dauernden

Aufenthalt von Menschen nicht eignen, dürfen nicht willkürlich zu besonderen

Gebäuden erklärt werden. Um als besondere Gebäude zu gelten, müssen sie in

ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude

abgrenzbar sein. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen

Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen Seite

entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische

Selbständigkeit des besonderen Gebäudes zu verlangen. In der Regel ergibt sich

diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (VGr,

27. Oktober 2022, VB.2022.00153, E. 6.2.2; 3. September 2020,

VB.2020.00111, E. 3.2.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2 f.;

13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.3 mit weiteren Hinweisen). Eine

funktionale Selbständigkeit wird nicht verlangt (vgl. VGr, 27. Oktober 2022,

VB.2022.00153, E. 6.2.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2

sowie 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4). Zu prüfen ist, ob der

Anbau in seiner äusseren Erscheinung von einer/m aussenstehenden Betrachter/in

als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde und ob er bei einer

Gesamtbetrachtung des Vorhabens noch als besonderes Gebäude gewertet würde, was

sich aus dem Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt. Mit

dem Kriterium der architektonischen und konstruktiven Selbständigkeit im

räumlichen Verhältnis zum Hauptgebäude soll primär eine missbräuchliche

Beanspruchung der in § 273 aPBG gewährten Erleichterungen durch

willkürliche Unterteilung eines Gebäudes verhindert werden. Die (gewisse)

architektonische und konstruktive Selbständigkeit muss sich aus einer

Gesamtwürdigung des Bauvorhabens ergeben (VGr, 27. Oktober 2022,

VB.2022.00153, E. 6.2.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.4).

3.2 Für die

Überdachung des Treppenhauses ist ausserdem § 292 aPBG relevant. Gemäss

dieser Bestimmung dürfen, wo nichts anderes bestimmt ist, Dachaufbauten,

ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere

technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der

betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die

tatsächliche Dachebene hinausragen oder bei Flachdächern die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen.

4.

4.1 Die

Vorinstanz stellte aufgrund eines Augenscheins fest, dass der unter dem

Balkonvorsprung der Westfassade gelegene Sitzplatz mit einer Verglasung

versehen sei, die nach Süden hin fassadenbündig fest montiert sei. Zur

Westseite hin bestehe die Verglasung aus einzelnen, aneinander reihbaren

Glaspaneelen, die entlang von decken- und bodenseitig verlaufenden Schienen

entweder seitlich zu einem Paket zusammengefaltet oder aber zu einer

durchgehenden Glasfront entlang der Balkonunterseite aufgefächert werden

könnten, wobei zwischen den einzelnen Glaspaneelen offene Fugen von je rund 3 mm

verblieben. Vom Wohnraum her werde der verglaste Sitzplatz mit einer

Fenstertüre erschlossen. Laut der Vorinstanz ermöglicht die Verglasung, den

Sitzplatz – ähnlich einem Wintergarten – mehr oder weniger gegen äussere

Einflüsse abzuschliessen. Deshalb qualifizierte ihn die Vorinstanz als umbauten

Raum. Die anrechenbare Baumasse bezifferte sie mit 43 m3. Wie

die kommunale Baukommission schlug die Vorinstanz den neu entstandenen Bereich

der Hauptbaumasse und nicht der Baumasse der besonderen Gebäude zu, zumal er

ähnlich einem Wintergarten eine "jahreszeitabhängige Wohnraumerweiterung"

darstelle.

4.2 Betreffend

die Verglasung des Treppenhauses stellte die Vorinstanz fest, dass im mittleren

Bereich der Nordfassade, an der sich zurückversetzt das offene Treppenhaus

befinde, auf der Höhe der Oberkante des Dachgeschosses oberhalb des

Treppenhauses eine horizontale, leicht geneigte Glasabdeckung angebracht worden

sei. Diese sei zum Gebäudeinneren hin bündig und verlaufe leicht ansteigend

gegen die Fassade, respektive gegen den Verbindungsbalken zwischen den beiden

eckseitigen Dachaufbauten hin. Dadurch entstehe gegen oben hin gänzlich und zur

Seite hin mehrheitlich abgeschlossener Raum. Die Verglasung bezwecke den mehr

oder weniger vollständigen Schutz des Treppenhauses von oben gegen

Niederschlag. Die Vorinstanz ging deshalb mit der kommunalen Baukommission

davon aus, dass durch die Verglasung umbauter Raum entstehe, der im Umfang von

13 m3 an die Baumasse anzurechnen sei. Die Verglasung sei nicht

bloss als technische Aufbaute zu qualifizieren. Eine Anrechnung an die Baumasse

für besondere Gebäude gemäss der zur Zeit der Stammbaubewilligung geltenden

Praxis lehnte die Vorinstanz ab, weil der Teil der Treppenanlage im

Dachgeschoss mehr als 4 m über dem massgebenden Terrain liege.

4.3 Auf dieser

Basis bestätigte die Vorinstanz den Befund der kommunalen Baukommission, dass

nicht genügend Baumassenreserve zur Verfügung stehe, um die beiden Bauteile zu

bewilligen. Die Reserve für Hauptbauten von 8 m3 (Stand 2009)

bzw. 21,56 m3 (Stand nach der Mutation 2016; Fläche der

Bauparzelle: 877 m2) sei bei Weitem überschritten.

4.4 Betreffend

die Verglasung des Treppenhauses erwog die Vorinstanz zudem in Übereinstimmung

mit der kommunalen Baukommission, dass dadurch der bereits ausgeschöpfte

Drittel der massgebenden Fassadenlänge für die Durchstossung der

Schrägdachprofillinie gemäss § 292 aPBG überschritten werde und das

Dachgeschoss nordseitig nun als zusätzliches Vollgeschoss in Erscheinung trete.

Durch die Verglasung des Treppenhauses werde der verbleibende offene Bereich

zwischen den bestehenden eckseitigen Dachaufbauten geschlossen. Anlässlich des

Augenscheins habe sich gezeigt, dass das oberste Geschoss nur schwerlich als

Dachgeschoss zu erkennen sei. Mit der Verglasung werde die Situation noch

akzentuiert.

5.

5.1 Die

Beschwerdeführerin macht in Bezug auf den Sitzplatz hauptsächlich geltend, dass

die nicht fugendichten Glaslamellen bloss dem Windschutz dienten und der

Sitzplatz einem Wintergarten nicht gleichgestellt werden könne. Auch bei

geöffneter Fassadentüre verhinderten die vielen Zwischenräume der Glaslamellen

einen Wärmeaustausch mit den Wohnräumen. Die Wohnnutzung werde nicht erweitert.

Demgemäss sei der Sitzplatz an die Baumassenziffer für besondere Gebäude

anzurechnen.

5.2 Betreffend

die Verglasung des Treppenhauses führt die Beschwerdeführerin aus, dass es

sich, wenn nicht um eine technische Aufbaute, so um ein schmales Vordach

handle, unter dem ein geschützter Witterungsbereich entstehe. Das Vordach

brauche nicht an die Hauptbaumasse angerechnet zu werden. Ohnehin stünden aber

genügend Reserven zur Verfügung (21,56 m3), um die allfällige

zusätzliche Baumasse (13 m3) zu decken. Ausserdem sei das

Dachgeschoss auch ohne die Verglasung des Treppenhauses nur schwerlich als

solches zu erkennen gewesen. Die Verglasung akzentuiere dieses Problem nicht.

6.

6.1 Der

Beschwerdeführerin ist in Bezug auf den Sitzplatz nicht zu folgen. Wie die

Vorinstanz zutreffend erwog, ist für die Qualifikation als umbauter Raum nicht

zwingend erforderlich, dass der Raum seitlich abgeschlossen ist; es genügt – neben

der Schutzfunktion – der "mehr oder weniger vollständige Abschluss".

Ein seitlich permanenter und vollständiger Abschluss ist dafür nicht

erforderlich. Weil der Witterungsschutz durch die schmalen Fugen zwischen den

Glaspaneelen praktisch nicht beeinträchtigt wird, lässt sich der Sitzplatz zu

keinem Teil mehr dem Witterungsbereich im Sinn von § 258 Abs. 2 aPBG

zuordnen. Es ist auch nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz den Sitzplatz

mit einem Wintergarten verglich und aufgrund ihres Augenscheins zum Schluss

kam, er erlaube eine "jahreszeitabhängige Wohnraumerweiterung". Das

ist so zu verstehen, dass der verglaste Sitzplatz auch ohne Heizung bzw.

Wärmeaustausch den dauernden Aufenthalt von Personen in den wärmeren

Jahreszeiten – d. h.

während ca. 180−220 Tagen im Jahr – ermöglicht und auf diese Weise

den Wohnraum erweitert (vgl. oben E. 3.1.4). Folgerichtig hat sie den

Sitzplatz an die Hauptbaumasse angerechnet.

6.2 Betreffend

die Verglasung des Treppenhauses ist der Beschwerdeführerin ebenfalls nicht zu

folgen. Auch dieser Bereich ist als umbauter Raum zu qualifizieren, zumal die

Verglasung vor Niederschlag schützt und dadurch gegen oben vollständig und zur

Seite hin mehrheitlich abgeschlossener Raum entsteht. Es handelt sich weder

bloss um eine kleinere technische Aufbaute noch um ein Vordach, wie die

Beschwerdeführerin meint. Zwar ist der Beschwerdeführerin zuzugestehen, dass

für den Bereich unter der Verglasung für sich genommen (nach der Mutation 2016)

genügend (Haupt-)Baumassenreserven zur Verfügung stünden. Der

Bewilligungsfähigkeit steht aber die Missachtung von § 292 aPBG entgegen.

Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, wird durch die Verglasung des Treppenhauses

der verbleibende offene Bereich zwischen den eckseitigen Dachaufbauten

geschlossen. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Verglasung die

Schrägdachprofillinie durchstösst. Da der Drittel der massgebenden

Fassadenlänge bereits ausgeschöpft ist, wird das Dachgeschoss dadurch

baurechtlich zu einem dritten und damit zonenwidrigen (Art. 19 Abs. 1

BZO Küsnacht) Vollgeschoss (vgl. Berz/Frigerio, in: Zürcher Planungs- und

Baurecht, Bd. 2, S. 1403). Zudem ist die zulässige Gebäudehöhe von 8,1 m

überschritten. Der Beschwerdeführerin ist es auch keine Hilfe, dass das

Dachgeschoss möglicherweise schon vor der Verglasung des Treppenhauses auf

Betrachter wie ein zusätzliches Vollgeschoss wirkte und die Baute deshalb

allenfalls von Beginn weg nicht bewilligungsfähig gewesen wäre (vgl. Art. 22

Abs. 1 BZO Küsnacht). Denn auf jeden Fall überzeugt es, wenn die

Vorinstanz aufgrund ihres Augenscheins zum Schluss gelangte, dieser Eindruck

werde durch die Verglasung noch verschärft. Daran ändern auch die Fotos nichts,

auf welche die Beschwerdeführerin verweist. Diese widerlegen den Standpunkt der

Vorinstanz nämlich nicht, sondern stützen ihn sogar noch.

6.3 Mit der

Vorinstanz ist festzuhalten, dass die Verglasungen des Sitzplatzes und des

Treppenhauses nicht bewilligungsfähig sind.

7.

7.1 Gemäss § 341 PBG ist bei materiell rechtswidrigen Bauten der rechtmässige Zustand

wiederherzustellen. Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute

verbundene Beschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV) ist

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung indessen nur zulässig, wenn sie auf

einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und

verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Die Massnahme muss für das Erreichen

ihres Ziels geeignet und erforderlich sowie den Betroffenen zumutbar sein (vgl.

BGE 145 I 156 E. 4.1; 140 I 2 E. 9.2.2 mit Hinweisen). Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist es mit der Eigentumsfreiheit

grundsätzlich nicht vereinbar, den Abbruch einer Baute in der Bauzone

anzuordnen, die bereits 30 Jahre Bestand hatte (vgl. grundlegend BGE 107

Ia 121 E. 2; vgl. auch BGE 147 II 309 E. 5; 136 II 359 E. 7;

je mit Hinweisen). Aber auch vor Ablauf dieser Frist können das

Verhältnismässigkeitsgebot oder der Vertrauensschutz die Behörden daran

hindern, den Abbruch einer rechtswidrig erstellten Baute anzuordnen (vgl. BGE 136 II 359 E. 6). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann sich die

Bauherrschaft allerdings nur auf den guten Glauben berufen, wenn sie bei

zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur

Bauausführung berechtigt (BGr, 13. Februar 2023, 1C_590/2021, E. 8.1;

BGr, 19. August 2021, 1C_180/2021, E. 6.1). Zudem hat das

Bundesgericht in seiner jüngsten Rechtsprechung erwogen, dass gutgläubigem

Vertrauen Rechnung getragen werden kann, indem längere

Wiederherstellungsfristen angesetzt oder Entschädigungen zugesprochen werden.

Mit anderen Worten steht die Verfassung auch in Konstellationen des

Vertrauensschutzes der Anordnung des Abbruchs nicht kategorisch entgegen (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.6).

7.2 Die

Vorinstanz erwog unter Berücksichtigung dieser Grundsätze, die

Beschwerdeführerin könne auch als baurechtliche Laiin nicht als im rechtlichen

Sinne gutgläubig gelten. Sie sei im Rahmen der Stammbaubewilligung vom

12. August 2008 darauf aufmerksam gemacht worden, dass von den genehmigten

Plänen nicht abgewichen werden dürfe. Es habe von ihr erwartet werden dürfen,

dass sie auch geringfügige Änderungen an den genehmigten Plänen zur Genehmigung

einreiche. Dies sei nicht geschehen. Die Beschwerdeführerin müsse sich das

Untätigbleiben ihrer Architekten anrechnen lassen. Schon aus diesem Grund könne

sich die Beschwerdeführerin nicht auf den Vertrauensschutz berufen. Ohnehin

könne der kommunalen Baukommission nicht vorgeworfen werden, sie hätte den

baurechtswidrigen Zustand jahrelang geduldet. Der Baukommission könne das

Wissen der Architekten, die in anderen Bereichen (Liegenschaftskommission,

Schulpräsidium) für die Gemeinde tätig gewesen seien, nicht angerechnet werden.

Auch könne der Baukommission nicht angelastet werden, dass sie die Verglasungen

bei der Nachkontrolle im März 2010, bei der das Augenmerk auf bereits

festgestellten Mängeln gelegen habe, hätte erkennen müssen oder dass die

Verglasungen zumindest teilweise bereits seit 2010 auf dem GIS erkenntlich

gewesen seien. Massgebend sei, dass die Beschwerdeführerin keine

Abänderungspläne eingereicht habe. Gesamthaft hielt die Vorinstanz fest, dass

es sich bei den nachträglich angebrachten Verglasungen um eindeutige und

ausserhalb der Toleranzschwelle liegende Baurechtsverstösse handle. Sie könnten

ohne Beschädigung des Gebäudes und mit vertretbarem Aufwand entfernt werden.

Der Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweise sich als

verhältnismässig.

7.3 Die

Beschwerdeführerin macht hiergegen zusammengefasst geltend, dass keine

schwerwiegenden öffentlichen Interessen den Abbruch der Verglasungen geböten.

Die Baukommission habe bereits 2010 von den Verglasungen Kenntnis erlangt,

sodass sie ihre Befugnis zur Anordnung des Abbruchs verwirkt habe. Zudem sei

der Abbruch in Anbetracht der bevorstehenden Revision der kommunalen Bau- und

Zonenordnung (BZO Küsnacht) nicht verhältnismässig, weil diese Revision

voraussichtlich erhebliche Erleichterungen betreffend die Baumassenziffer mit

sich bringen werde. In diesem Zusammenhang ersucht die Beschwerdeführerin

eventualiter darum, dass die vollständige Wiederherstellung erst auf das Ende

eines Monats nach Inkrafttreten der Revision der BZO Küsnacht, "spätestens

nach dem 1.3.2024" angeordnet werde. Bis zu diesem Zeitpunkt sei nur

anzuordnen, dass die Beschwerdeführerin "eine (oder max. zwei …)" der

Glaslamellen bzw. -paneele auf dem Sitzplatz zu entfernen habe, sodass die

Auffaltung nur eine teilweise Glasfront ergebe. Subeventualiter sei ihr eine

Beseitigungsfrist von sechs statt bloss von drei Monaten zu gewähren.

7.4 Die

Ausführungen der Beschwerdeführerin überzeugen nicht.

7.4.1

Die Beschwerdeführerin bringt keine konkreten Anhaltspunkte dafür vor, dass

die kommunale Baukommission bereits 2010 von den unrechtmässigen Verglasungen

Kenntnis gehabt haben könnte. Ihre Kritik an den diesbezüglichen Feststellungen

der Vorinstanz erschöpft sich im Wesentlichen in Mutmassungen. Soweit sie

geltend macht, im "videoüberwachten Bereich" sei im März 2022 keine

Kontrolle aufgezeichnet worden, erschliesst sich dem Verwaltungsgericht nicht,

welche Vorteile die Beschwerdeführerin aus diesem Vorbringen ableiten will. Auf

jeden Fall wäre das Fehlen einer Kontrolle noch kein Beleg dafür, dass die

Mitglieder der Baukommission bereits 2010 oder zumindest seit längerem von den

Verglasungen gewusst hätten. Ohnehin sind die Verglasungen wenigstens teilweise

von Weitem sichtbar, wie die in den Akten liegenden Fotografien zeigen. Eine

Kontrolle hätte also auch aus der Distanz erfolgen können, ohne dass dies im "videoüberwachten

Bereich" registriert worden wäre.

7.4.2

Die Beschwerdeführerin bringt auch nichts vor, was dagegen sprechen würde,

ihr das Verhalten respektive die Unterlassung der von ihr mandatierten

Architekten zuzurechnen. Umgekehrt braucht sich die kommunale Baukommission das

Wissen dieser Personen nicht anrechnen zu lassen, bloss weil sie in der

Vergangenheit für gewisse andere Stellen der Gemeindeverwaltung tätig waren.

Die diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz sind nicht zu beanstanden.

7.4.3

Der Beschwerdeführerin ist auch nicht zu folgen, soweit sie die

Verhältnismässigkeit des Abbruchs der Verglasungen in Zweifel zu ziehen

versucht. Ihre Behauptung, die Entfernung der Verglasungen werde das Gebäude

zwangsläufig beschädigen und erheblichen Aufwand verursachen, bleibt völlig

unsubstanziiert und ohne jeden Beleg. Was sodann die Revision der BZO Küsnacht

angeht, kann es bis zum Inkrafttreten noch mehrere Jahre dauern, was die

Beschwerdeführerin auch selbst einräumt. Selbst wenn mit der Beschwerdeführerin

davon ausgegangen würde, dass die Verglasungen unter künftigem Recht

bewilligungsfähig wären, liefe ihr Vorbringen also auf eine positive Vorwirkung

des künftigen Rechts hinaus. Diese ist aus Gründen der Rechtssicherheit

grundsätzlich unzulässig (vgl. BGE 136 I 142 E. 3.2; 129 V 455 E. 3;

125 II 278 E. 3c). Dem Eventualantrag der Beschwerdeführerin, den Abbruch

der Verglasungen bis zum Inkrafttreten des künftigen Rechts aufzuschieben, kann

schon aus diesem Grund nicht entsprochen werden. Dasselbe gilt für ihren

Eventualantrag, wonach bis zum Inkrafttreten der revidierten BZO Küsnacht nur

ein oder zwei Glaspaneele der Verglasung des Sitzplatzes zu entfernen seien.

Auch wenn ein oder zwei Glaspaneele entfernt würden, wäre der Sitzplatz unter

dem Balkon seitlich immer noch mehr oder weniger vollständig abgeschlossen.

Diese Massnahme genügt also nicht, um den rechtmässigen Zustand

wiederherzustellen.

7.4.4

Unbegründet ist schliesslich auch der Subeventualantrag der

Beschwerdeführerin auf Verlängerung der Wiederherstellungsfrist von drei auf

sechs Monate. Die Beschwerdeführerin erklärt nicht und es ist auch nicht

ersichtlich, weshalb die rechtswidrigen Verglasungen nicht innerhalb von drei

Monaten abmontiert werden können sollen.

8.

Da die Beschwerdeführerin unterliegt, sind ihr die

Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 i. V. m. § 13 Abs. 2 VRG). Ausgangsgemäss ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 4'120.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.