Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00649

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00649

Urteil

der 1. Kammer

vom 2. Oktober 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter

Josua Raster, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

A AG,

vertreten durch RA B

und/oder RA C,

Beschwerdeführerin,

gegen

D AG,

vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerin,

und

1. Bausektion des Stadtrates Zürich,

2. Gebäudeversicherung Kanton Zürich,

Feuerpolizei,

Mitbeteiligte,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 12. März 2024 erteilte die

Bausektion des Stadtrates von Zürich der A AG unter Bedingungen und

Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung des

Geschäftshauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in

Zürich Oerlikon.

Erwägungen

II.

Hiergegen gelangte die D AG mit Rekurs vom

18.

April 2024 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte

die Aufhebung des Beschlusses und die Verweigerung der Baubewilligung. Mit

Entscheid vom 27. September 2024 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut

und hob den Beschluss der Bausektion vom 12. März 2024 auf.

III.

Mit Eingabe vom 24. Oktober 2024 erhob die A AG

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den

Rekursentscheid vom 27. September 2024 aufzuheben und den Beschluss der

Bausektion vom 12. März 2024 zu bestätigen. Eventualiter sei die

Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten

der Beschwerdegegnerin.

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich verzichtete mit

Eingabe vom 4. November 2024 auf eine Stellungnahme. Das Baurekursgericht

beantragte am 5. November 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Mit Eingabe vom 27. November 2024 verzichtete die Bausektion

auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde. Die D AG beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 28. November 2024 die Beschwerde abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführerin.

Am 12. Dezember 2024 erstattete die A AG Replik

und hielt an den gestellten Anträgen fest. Die D AG duplizierte am

27.

Januar 2025 innert erstreckter Frist unter Festhalten an den

gestellten Anträgen. Mit Eingabe vom 17. Februar 2025 reichte die A AG

unter Festhalten an den gestellten Anträgen eine weitere Stellungnahme ein. Die

D AG liess sich daraufhin nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die

Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Das

Baugrundstück liegt am westlichen Rand des Marktplatzes Oerlikon und ist gemäss

geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der

Quartiererhaltungszone QI5b zugeschieden. Derzeit ist es mit einem

Geschäftsgebäude sowie einem Wohnhaus mit integriertem Ladenlokal und Annexbau

zum Geschäftsgebäude überstellt. Dieser Gebäudekomplex wurde mit Beschluss des

Stadtrates von Zürich vom 4. April 2018 unter Schutz gestellt.

2.2

Geplant

sind der Umbau und die Umnutzung des Geschäftshauses. Im Erdgeschoss und

teilweise im Untergeschoss soll ein Restaurant eingerichtet werden, während in

den oberen Geschossen Wohnungen erstellt werden sollen. Geplant sind die

teilweise Änderung der inneren Einteilung und der Fassadengestaltung sowie eine

Aufstockung. Das Wohnhaus ist nicht Gegenstand des vorliegenden Bauprojekts.

3.

Zu beurteilen ist vorab, ob die Vorinstanz die

Legitimation der vormaligen Rekurrentin und heutigen Beschwerdegegnerin, welche

Mieterin des Ladenlokals im Wohnhaus ist, zulässigerweise bejahte.

3.1

Die

Vorinstanz führte in ihrem Entscheid zur Rekurslegitimation aus, das strittige

Mietverhältnis sei bis zum 31. August 2028 befristet. Mithin bestehe es ab

Erteilung der Baubewilligung noch für mehr als vier Jahre. Wenn nicht bereits

dies für die Annahme eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses genüge, so

sei zu beachten, dass der Rekurrentin im Mietvertrag ein Vorrecht (echte

Option) zur Verlängerung des Vertragsverhältnisses vom 1. September 2028

bis 31. August 2033 zu neuen Konditionen eingeräumt worden sei. Die

Legitimation könne ihr daher nicht aufgrund eines befristeten Mietverhältnisses

abgesprochen werden.

3.2

Zum

Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer

Aufhebung oder Änderung hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a Satz 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Mit dieser

Umschreibung verlangt das Gesetz zunächst eine besondere, beachtenswerte, nahe

Beziehung zum Streitgegenstand, kraft derer Rekurrierende stärker als beliebige

Dritte oder die Allgemeinheit von der angefochtenen Verfügung betroffen sind. Das

vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse besteht in der Abwendung

eines Nachteils bzw. in der Erlangung eines Nutzens im Falle des erfolgreichen

Rekurrierens. Das Interesse der Rekurrierenden kann rechtlicher, tatsächlicher,

wirtschaftlicher, ideeller oder anderer Natur sein (zum Ganzen: VGr,

27.

Oktober 2016, VB.2016.00343, E. 2.2). Das geltend gemachte

Interesse an der Anfechtung eines baurechtlichen Entscheids muss grundsätzlich

aktuell sein (vgl. dazu Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21

N. 24 f.).

3.2.1

Bei Rechtsmitteln von Nachbarn gegen ein Bauvorhaben wird nach der

Rechtsprechung in Konkretisierung der allgemeinen Legitimationsvoraussetzungen

eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung und ein Berührtsein in

qualifizierten eigenen Interessen verlangt. Neben Eigentümern benachbarter

Liegenschaften können auch am Nachbargrundstück anderweitig Berechtigte,

insbesondere Mieter, die Legitimationsvoraussetzungen erfüllen. Dabei gelten

allerdings zusätzliche Voraussetzungen. Solche Drittpersonen müssen vom

Streitgegenstand direkt betroffen sein und einen unmittelbaren Nachteil

erleiden; bloss mittelbares Berührtsein genügt nicht (BGer, 20. August

2019, 1C_69/2019, E. 2.7 mit weiterem Hinweis).

3.2.2

In diesem Sinn ist es

erforderlich, dass der Mieter vom strittigen Bauvorhaben nicht nur örtlich,

sondern auch zeitlich berührt ist. Daher ist betreffend das Mietverhältnis

einerseits zu fordern, dass dieses im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung noch

besteht, und andererseits, dass dieses voraussichtlich mit einer gewissen

Wahrscheinlichkeit bis zur Verwirklichung des Bauvorhabens andauert (VGr, 13. Juli

2023, VB.2020.00705, E. 3.2.2 auch zum Folgenden; BGr, 20. August

2019, 1C_69/2019, E. 2.7 und 3.2 mit weiteren Hinweisen). Müsste nämlich

davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis bis zur Verwirklichung des

Bauvorhabens nicht mehr bestünde, beispielsweise weil es ohnehin befristet oder

bereits gekündigt ist, so hätte der angefochtene Verwaltungsakt keinen Nachteil

für die anfechtende Person zur Folge, den es mit einem Rechtsmittel abzuwenden

gälte (vgl. VGr, 4. September 2008, VB.2008.00262, E. 2.3 ff.;

René Wiederkehr/Stefan Eggenschwiler, Die allgemeine Beschwerdebefugnis

Dritter, 2. A., Bern 2025, Rz. 23 und 72).

3.2.3

Wird der Wohnwert der Liegenschaft beeinträchtigt, sind Mieter (als

Nachbarn) dann legitimiert, wenn das Mietverhältnis unbefristet oder zumindest

auf (genügend) lange Dauer angelegt und nicht gekündigt ist und eine

Beeinträchtigung des Wohnwertes geltend gemacht wird (VGr, 4. Dezember 2024, VB.2024.00245,

E. 2.2.2: 4. Dezember

2024, VB.2024.00589, E. 3.1; 27. Oktober 2016, VB.2016.00343,

E. 2.2; 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2.1; 30. Mai

2012, VB.2012.00032, E. 4.2; 22. September 2010, VB.2010.00395,

E. 2; BEZ 2012 Nrn. 44 und 66; RB 2000 Nr. 10, 1986

Nr. 10 und 1988 Nr. 6; BEZ 1981

Nr. 34 = RB 1981 Nr. 13;

Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 66; Laura Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. (Hrsg.), Zürcher Planungs- und

Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024, S. 752 f.). Die Anforderung des auf

(genügend lange) Dauer angelegten Mietverhältnisses beruht auf der Überlegung,

dass nur ein Nachbarmieter, der noch eine gewisse Zeit in seiner Wohnung

verbleibt, die Auswirkungen des Baus auf seine Wohnung tatsächlich hinnehmen muss

(VGr, 4. September 2008, VB.2008.00262, E. 2.4).

3.3

Vorliegend

besteht kein unbefristetes, sondern ein vom 1. September 2023 bis 31. August

2028.

befristetes Mietverhältnis. Ein – jeweils auf fünf Jahre befristetes –

Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin bzw. ihrer Rechtsvorgängerin

(der vormaligen privaten Rekursgegnerin) und der Beschwerdegegnerin (der

vormaligen Rekurrentin) besteht seit dem 1. April 2016 und wurde bereits

zweimal verlängert; das zweite Mal – mit Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag

vom 31. März 2015 – vorzeitig vom 1. September 2023 bis 31. August

2028.

Mit Nachtrag Nr. 2 wurde der Beschwerdegegnerin gleichzeitig ein "Vorrecht

zur Verlängerung des Vertragsverhältnisses" vom 1. September 2028 bis

31.

August 2033 zu neuen Konditionen eingeräumt.

3.3.1

Dass das Mietverhältnis befristet ist, schliesst die (Rekurs-)Legitimation

der Beschwerdegegnerin und vormaligen Rekurrentin entgegen der

Beschwerdeführerin nicht generell beziehungsweise von vornherein aus. Auch ein

auf "lange Dauer" angelegtes Mietverhältnis vermag nach der

Rechtsprechung die Rechtsmittellegitimation zu begründen (vgl. oben

E. 3.2.3).

3.3.2

Nachdem die strittige Baubewilligung mit Beschluss vom 12. März 2024

erteilt worden war, hat das Baurekursgericht zutreffend festgehalten, das

(befristete) Mietverhältnis bestehe ab Erteilung der Baubewilligung noch für

mehr als vier Jahre. Dem ist anzufügen, dass es auch im Zeitpunkt der Rekurs-

und der Beschwerdeerhebung noch bestand bzw. weiterhin besteht und zudem

ungekündigt ist. Sodann wurde der befristete Mietvertrag bisher bereits zweimal

verlängert, was auf ein auf Dauer angelegtes Mietverhältnis deutet.

3.3.3

Der aktuelle Mietvertrag ist vom 1. September 2023 bis 31. August

2028.

befristet. Eine weitere Verlängerung ab 1. September 2028 ist –

zumindest theoretisch – möglich. Im für die Frage der Rekurslegitimation

massgeblichen Zeitpunkt der Rekurserhebung konnte daher davon ausgegangen

werden, dass es mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit noch bis zur

Verwirklichung des Bauvorhabens besteht. Dafür spricht auch, dass mit Nachtrag

Nr. 2 zum Mietvertrag vom 31. März 2015, gültig ab 1. September

2023, über die geplante Sanierung und Umnutzung informiert und darauf

hingewiesen wurde, dass diese bereits im ersten Vertragsjahr des

Mietverhältnisses beginnen könnten.

Vor dem Hintergrund des soeben

Festgehaltenen ging das Baurekursgericht zu Recht von einem auf lange Dauer

angelegten Mietverhältnis aus. Ob das vertraglich vereinbarte Vorrecht

einstmals gewährt werden wird oder nicht, ist dabei unerheblich.

3.4

Nach der

dargelegten Rechtsprechung können neben benachbarten Grundeigentümern auch

Mieter durch ein Bauvorhaben auf einem benachbarten Grundstück in

legitimationsbegründender Weise berührt sein, sofern das zivilrechtliche

Verhältnis geeignet ist, den Zusammenhang zwischen der Beeinträchtigung des

Grundstücks und der besonderen Betroffenheit des Anfechtenden herzustellen

(VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00040, E. 2b = RB 2000 Nr. 10

mit Verweis auf RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34). Diese

Rechtsprechung erging im Zusammenhang mit der Anfechtung von Baubewilligungen

durch Mieter in Nachbarliegenschaften. In jenen Fällen sind die Interessen von

Mietern und Eigentümern der betroffenen benachbarten Liegenschaft

gleichgerichtet, auf jeden Fall aber nicht entgegengesetzt.

In der vorliegenden Konstellation betrifft das

streitbetroffene Bauvorhaben zwar nicht das Mietobjekt selbst, befindet sich

jedoch auf demselben Grundstück derselben Eigentümerin bzw. Vermieterin (vgl.

E. 2.1). Im Normalfall stehen sich in einer solchen Konstellation die

Interessen der anfechtenden Mieterin und jene der Eigentümerin bzw. Vermieterin

gegenüber. Weichen die Interessen von anfechtender Mieterin und betroffener

Eigentümerin – wie vorliegend – voneinander ab, ist zu prüfen, ob mit dem Rechtsmittel

wirklich durch das Baupolizeirecht geschützte Interessen verfolgt werden oder

ob nicht eher die privatrechtliche Stellung als Mieter geschützt bzw.

verbessert werden soll (VGr, 10. März 2004, VB.2003.00320, E. 1.1 mit

Verweis auf VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00040, E. 2b = RB 2000

Nr. 10). So darf ein Mieter den öffentlich-rechtlichen Rechtsweg nicht

dazu nutzen, um seine privatrechtlichen Interessen gegenüber dem

Grundeigentümer durchzusetzen (beispielsweise zur Wahrung eines

Mietverhältnisses; VGr, 27. Oktober

2016, VB.2016.00343, E. 2.2 mit Verweis auf VGr, 10. März

2004, VB.2003.00320, E. 1.1; 10. Mai 2000, VB.2000.00040,

E. 2b–c).

3.4.1

In ihrer Rekursbegründung führte die Beschwerdegegnerin zu ihrer

Legitimation aus, der Zugang zu den Obergeschossen der sieben projektierten

Wohnungen wie auch die Anlieferung für die Gastwirtschaft sollen über den

bereits heute – unter anderem von ihr – stark genutzten Innenhof erfolgen.

Zudem solle dieser als Aussenfläche für die Bewohnerinnen und Bewohner der

Wohnungen dienen. Diese aus der Intensivierung der Innenhofnutzung

resultierenden Risiken und Nachteile würden ihre schutzwürdigen Interessen

tangieren. Weiter führte die Beschwerdegegnerin (vormalige Rekurrentin) in

ihrer Beschwerdeantwort aus, sie sei aufgrund der mit der Realisierung

einhergehenden Bautätigkeit sowie der sich im Betrieb ergebenden Emissionen und

Belastungen in ihren schutzwürdigen Interessen betroffen.

3.4.2

Aus diesen Ausführungen der Beschwerdegegnerin und vormaligen Rekurrentin

wie auch den übrigen Akten ergeben sich keine Hinweise, dass sie nicht vom

Baupolizeirecht geschützte Interessen, sondern solche zivilrechtlicher Natur

verfolgen würde. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern sie damit

einen Enteignungsanspruch, welchen ihre Muttergesellschaft aus der 2018

erfolgten Unterschutzstellung der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft

ableitet, sichern können sollte.

3.5

Zwischen

den Beweggründen der rekurrierenden Person und dem geltend gemachten Interesse

braucht grundsätzlich kein Zusammenhang zu bestehen. Eine Schranke bildet

jedoch die rechtsmissbräuchliche bzw. zweckwidrige Rechtsmittelerhebung.

Aufgrund des Spannungsverhältnisses zum verfassungsrechtlich garantierten

Rechtsverweigerungsverbots und zur Rechtsweggarantie wird eine solche

allerdings nur mit grosser Zurückhaltung angenommen (VGr, 29. August 2019,

VB.2019.00056, E. 3.3; 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 2.3;

Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 21 m. w. H.).

3.5.1

Das Baurekursgericht führte in diesem Zusammenhang aus, die Gutheissung des

Rekurses hätte die Abwendung eines Nachteils zur Folge, indem auf dem

Grundstück vorerst nicht gebaut und die Nutzung des Innenhofs nicht

intensiviert würde. Insofern verfolge die Rekurrentin schützenswerte

Interessen. Ein besonderes Recht an der Nutzung des Innenhofs sei dazu nicht

erforderlich, sei sie doch bereits durch die Mehrnutzung als direkte Nachbarin

des Hofs legitimiert. Der Rekurs erscheine zudem nicht von vornherein aussichtslos

und stehe auch nicht im Widerspruch zum Verhalten der Rekurrentin. Ob neben dem

schützenswerten Interesse an der Ergreifung des Rechtsmittels noch andere,

verpönte Motive stünden, sei unter diesen Umständen unerheblich, da das

Rechtsmittel nicht ausschliesslich zweckfremden Mitteln diene.

3.5.2

Wenn das Baurekursgericht gestützt auf diese Erwägungen zum Schluss kam, es

liege kein rechtsmissbräuchlicher Rekurs vor, und die Legitimation der

Rekurrentin bejahte, so ist dies nicht zu beanstanden. Die Beschwerdegegnerin

und vormalige Rekurrentin machte in ihrem Rekurs mehrfache Verletzungen der

Bauvorschriften geltend, welche geeignet wären, das Bauprojekt zu Fall zu

bringen und die künftige Nutzung abzuwenden. Dass sie vor Vorinstanz mit einer

ihrer Rügen durchdrang, macht weitere Ausführungen zur Frage der

Rechtsmissbräuchlichkeit obsolet.

4.

4.1

Das vom

geplanten Umbau und der geplanten Umnutzung betroffene Geschäftshaus ist

Bestandteil des mit Beschluss des Stadtrates von Zürich vom 4. April 2018

unter Schutz gestellten Gebäudekomplexes (vgl. dazu oben E. 2). Da im

Baubewilligungsverfahren abzuklären ist, ob einem Bauvorhaben keine

öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem

Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen, hatte die Baubehörde im

Zuge des Bewilligungsverfahrens zu prüfen, inwiefern das projektierte Vorhaben

den Unterschutzstellungsbeschluss respektiert und die dort skizzierten

denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet (VGr, 3. Dezember 2020,

VB.2019.00746, E. 4.1).

4.2

Das

Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, die

Baubewilligungsbehörde habe ihr Ermessen überschritten, indem sie das strittige

Bauvorhaben hinsichtlich der Hoffassade als mit der Schutzverfügung vom 4. April

2018.

vereinbar erachtete. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin hat das

Baurekursgericht damit unzulässigerweise in das behördliche Ermessen

beziehungsweise in die Gemeindeautonomie eingegriffen.

4.3

Die

Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, für den Schutz der Hofseite ergebe

sich aus dem Dispositiv und den zugrunde liegenden Erwägungen, dass

insbesondere die Fenster im 2. Obergeschoss unter Schutz stünden.

Hinsichtlich der Fassade könne einzig das Rahmensystem aus schlanken Stützen

sowie das starke Dachgesims aus Sichtbeton von der Unterschutzstellung

betroffen sein. Insofern gehe die Vorinstanz von einem falschen Schutzumfang

aus, wenn sie ausführe, die Hoffassade selbst sei geschützt.

4.3.1

Inhalt und Tragweite einer Verfügung ergeben sich in erster Linie aus dem

Dispositiv (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2019.00746/762, E. 4.2; 22. Mai

2014, VB.2014.00026, E. 4.3.1; 12. Oktober 2011, VB.2011.00332,

E. 3.2.1, je auch zum Folgenden und mit weiteren Hinweisen). Ist das

Verfügungsdispositiv unklar, unvollständig, zweideutig oder widersprüchlich, so

muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf

die Begründung der Verfügung zurückgegriffen werden. Soweit der Wille der

verfügenden Behörde zum Ausdruck kommt, ist er bei der Auslegung zu

berücksichtigen. Eine Verfügung ist nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen,

wie sie der Empfänger aufgrund aller Umstände, die ihm im Zeitpunkt der

Eröffnung bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen

verstehen durfte und musste. Da die Verfügung mit dem Gesetz in Einklang stehen

soll, muss bei der Auslegung mitbeachtet werden, welche Lösung mit dem Gesetz

übereinstimmt. Eine Verfügung wird daher einerseits aufgrund eines gesetzlichen

Massstabs und dessen Auslegungsmethoden ausgelegt, andererseits nach den

Auslegungsgrundsätzen zu den privatrechtlichen Willenserklärungen.

4.3.2

Gemäss Protokollauszug des Stadtrates von Zürich vom 4. April 2018

wurde der Schutzumfang der streitbetroffenen Liegenschaft Vers.-Nr. 03

folgendermassen festgelegt:

"Ladengebäude (1957):

Aussen: Die ornamentale

Hauptfassade mit den Vitrinen am Marktplatz, das Bronzerelief. Die Hoffassade

mit den bestehenden Öffnungen. Ein Flachdach. Eine Aufstockung ist

ausgeschlossen.

Die Fenster im 2. OG der

Hoffassade. Zusätzliche Fensteröffnungen zur Hofseite sowie Öffnungen in der

Fassadenschicht hinter der Rasterfassade aus Beton gegen den Marktplatz hin

sind in Absprache mit der Denkmalpflege möglich. Eine energetische Ertüchtigung

der Fenster zum Hof im 2. OG ist möglich.

Innen: Die tragende

Gebäudekonstruktion. Das Treppenhaus mit seiner Verglasung gegen den Hof.

Einzelne Riffelgläser können im

1.

OG durch glatte Glasbausteine ersetzt werden."

Ferner wurde darin festgehalten, dass das Schutzobjekt

nicht abgebrochen werden und weder durch Änderungen noch durch

Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter

beeinträchtigt werden dürfe.

Den Erwägungen des Beschlusses

zur Baubeschreibung lässt sich betreffend Hoffassade Folgendes entnehmen: "Die

Hofseite wurde als Rahmensystem aus schlanken Stützen und einem starken

Dachgesims aus Sichtbeton ausgeführt. Die Wandfelder aus Backsteinen wurden mit

einem in Streifen aufgetragenen, rot gefärbten Verputz dekorativ gestaltet. Dem

Treppenhaus wurde ein breites Rasterskelett aus Beton vorgehängt, das mit

Rillglas ausgefacht ist."

4.3.3

Entgegen der Beschwerdeführerin ging das Baurekursgericht in seinem

Entscheid zu Recht davon aus, dass gemäss Unterschutzstellungsbeschluss die

Hoffassade (selbst bzw. an sich) geschützt ist. Dies ergibt sich ohne Weiteres

bereits aus dem Wortlaut des Dispositivs, ohne dass auf die Erwägungen

zurückgegriffen werden müsste. In Letzteren werden die baulichen Besonderheiten

der "Hofseite" beschrieben, welche mit den geschützten Elementen der

Hoffassade gemäss Dispositiv kongruent sind. Vom Schutzumfang erfasst sind

gemäss Dispositiv ferner auch die Fenster im 2. Obergeschoss der

Hoffassade, wobei deren energetische Ertüchtigung in Absprache mit der

Denkmalpflege möglich ist. Dasselbe gilt bezüglich zusätzlicher

Fensteröffnungen zur Hofseite.

4.4

Die

Beschwerdeführerin moniert sodann, das Baurekursgericht habe zu Unrecht das

Bauvorhaben hinsichtlich der Hoffassade als nicht mit der Schutzverfügung

vereinbar beurteilt und damit § 238 Abs. 2 PBG verletzt.

4.4.1

Das Baurekursgericht erwog in seinem Entscheid, zusätzliche

Fensteröffnungen seien laut Schutzverfügung [zwar] möglich. Dies ist zutreffend

und wird zu Recht nicht infrage gestellt: Gemäss Unterschutzstellungsbeschluss

sind zusätzliche Fensteröffnungen zur Hofseite in Absprache mit der

Denkmalpflege möglich.

Weiter erwog das

Baurekursgericht in der zitierten Erwägung, gemäss Bauvorhaben sei nun aber

geplant, alle Fenster im 1. Obergeschoss zu ersetzen. Dabei würden die

dritte, vierte und fünfte Fensteröffnung von links auf das Mass der ersten und

zweiten Fensteröffnung vergrössert. Die bestehende sechste Fensteröffnung von

links solle gänzlich beseitigt werden. So entstünden acht gleich grosse

Fensteröffnungen, wobei drei als Sprossenfenster mit einer mittigen, vertikalen

Sprosse und fünf als Fensterelemente mit einem feststehenden Fensterteil sowie

einer Einflügelbalkontür ausgebildet werden sollten. Die bestehenden Rollkästen

über den Fenstern sollten allesamt entfernt werden. Zudem sei ein Laubengang

geplant, welcher sich im 1. Obergeschoss über nahezu die gesamte

Fassadenlänge des Geschäftsgebäudes erstrecke.

Diese zutreffenden baurekursgerichtlichen Feststellungen

finden ihre Stütze in den bei den Akten liegenden Plänen und Dokumenten des

Baubewilligungsverfahrens und wurden ebenfalls zu Recht nicht infrage gestellt.

Hingegen wird die vorinstanzliche Würdigung dieser Feststellungen von der

Beschwerdeführerin beanstandet.

4.4.2

Das Baurekursgericht folgerte aus den zitierten Feststellungen, das

1.

Obergeschoss würde sich hofseitig mit den geplanten Änderungen in einem

völlig neuen Gewand präsentieren. Die gewählten neuen Fensterarten hätten mit

den ursprünglichen nichts mehr gemein. Während es sich im Bestand um

kleinteilige Sprossenfenster handle, würden neu grossflächige Fenster mit nur

einzelnen Sprossen eingesetzt. Sodann verdecke der geplante Laubengang mit

seiner Brüstung etwa einen Drittel der Fenster. Ein bestehendes Fenster werde

mit dem Bauvorhaben gar ganz beseitigt, obwohl gemäss Schutzverfügung die

Hoffassade mit den bestehenden Öffnungen als geschützt gelte. Der Laubengang

zerschneide zudem optisch die Verglasung des Treppenhauses in zwei Teile. Dies,

obwohl gemäss Schutzverfügung das Treppenhaus mit seiner Verglasung geschützt

sei.

Die Hoffassade erhalte folglich ein völlig neues

Erscheinungsbild, welches nicht mehr unter die Schutzverfügung subsumiert

werden könne. Dass der Laubengang die Idee des bisherigen Fluchtbalkons und

diejenige der vorgelagerten Laderampe aufnehme, führe – entgegen den Erwägungen

in der Baubewilligung – nicht zur Vereinbarkeit des Laubengangs mit der

Schutzverfügung. Der Fluchtbalkon sei hauptsächlich am Annexbau angebracht und

eine filigrane Konstruktion mit horizontalem Staketengeländer. Die Hoffassade werde

von diesem im Unterschied zum geplanten Laubengang nicht berührt. Er finde in

der Schutzverfügung auch eine Erwähnung. Es sei sodann auch nicht ersichtlich,

wie der Laubengang ohne Eingriff in die geschützte Substanz angebracht werden

solle – wie die Bauherrin geltend mache –, sei er doch nicht auf dem Boden

abgestützt, sondern an der Fassade befestigt. Aus den Plänen ergebe sich sodann

nicht klar, ob allenfalls sogar ein stützendes Element im Bereich der

Treppenhausverglasung zu liegen kommen solle.

4.4.3

Diese überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz vermag die Beschwerdeführerin

mit ihren Ausführungen nicht infrage zu stellen.

Zwar trifft der Einwand zu, dass die Fenster im

2.

Obergeschoss der Hofseite vom Umbau unberührt bleiben. Sodann werden

zusätzliche Fensteröffnungen zur Hofseite im Unterschutzstellungsbeschluss (in

Absprache mit der Denkmalpflege) explizit zugelassen. Daraus kann indes

entgegen der Beschwerdeführerin gerade nicht geschlossen werden, dass die geplanten

Fenster im 1. Obergeschoss zulässig wären bzw. dem

Unterschutzstellungsbeschluss nicht widersprechen würden, zumal die Hoffassade

mit den bestehenden Öffnungen geschützt ist. Es kann vollumfänglich auf die

zitierten zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Der Plan mit den Ansichten zeigt für die Westfassade die

wesentliche Abweichung des Erscheinungsbilds der geplanten gegenüber den

bisherigen Fenstern sowie auch im Vergleich zu den geschützten Fenstern im

2.

Obergeschoss. Die geplanten baulichen Massnahmen führen zu einem nicht

hinnehmbaren Verlust der Ablesbarkeit der baulich-architektonischen

Zeugenschaft, welche mit der Unterschutzstellung der Fassade bezweckt wird.

Hinzu kommt, dass die bestehenden Öffnungen in der Hoffassade vom Schutzumfang

ebenfalls erfasst sind, was insbesondere der geplanten Verschliessung einer

bestehenden Öffnung in der Mitte der Fassade entgegensteht.

4.4.4

Entgegen der Beschwerdeführerin ist der vorinstanzliche Schluss, dass sich

das 1. Obergeschoss durch den geplanten Umbau in einem völlig neuen Gewand

präsentieren würde – auch unter Berücksichtigung des auf der gesamten

Gebäudelänge geplanten Laubengangs und der neuen Fassadenelemente über den

Fenstern – ohne Weiteres nachvollziehbar.

Mit dem Argument, dass das Treppenhaus mit seiner

Verglasung gegen den Hof inwendig geschützt sei, vermag die Beschwerdeführerin

nichts daran zu ändern, dass die Verglasung auch Teil des (geschützten)

Erscheinungsbilds der geschützten Fassade ist und eben dieses durch den

geplanten Laubengang optisch zweigeteilt wird, was mit dem Schutzzweck nicht

vereinbar ist, wie die Vorinstanz zutreffend feststellte. So schreibt die

Beschwerdeführerin selbst, Sinn und Zweck der Unterschutzstellung sei die

Erhaltung des Erscheinungsbilds der Hoffassade. Die Behauptung, dass die

Hoffassade nicht in ihrer Substanz geschützt sei, entbehrt indes jeglicher

Grundlage und ist – wie oben in E. 4.3.3 ausgeführt – unzutreffend.

4.4.5

Im Fall einer Um- oder Neuprojektierung wird im Übrigen auch zu prüfen

sein, wie die Vorgabe, wonach im 1. Obergeschoss der Ersatz von einzelnen

Riffelgläsern mit glatten Glasbausteinen zulässig ist, zu berücksichtigen ist.

4.5

Zusammengefasst

ergibt sich, dass der Unterschutzstellungsbeschluss, in welchem die hofseitige

Fassade samt den bestehenden Öffnungen sowie die Fenster im 2. Obergeschoss

der Hoffassade geschützt wurden, dem Bauprojekt entgegensteht. Der

entsprechende Entscheid des Baurekursgerichts ist nicht zu beanstanden und

erweist sich als rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.

Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig

(§§ 70 und 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Zudem ist sie zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin

zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

6.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu

erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist

dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170

E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 325.-- Zustellkosten,

Fr. 4'325.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Mitbeteiligten;

c) das Baurekursgericht.