Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00723

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2024.00723

Urteil

der

3. Kammer

vom 29. Januar 2026

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz),

Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet,

Gerichtsschreiberin Eva Heierle.

In Sachen

A,

vertreten durch RA B

und/oder RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerin,

und

1. Gemeinderat Winkel,

2. Zürcher Heimatschutz ZVH,

Mitbeteiligte,

betreffend raumplanungsrechtliche

Ausnahmebewilligung

(Wiederaufnahme VB.2022.00145),

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A.

Im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen

Schutzobjekte der Gemeinde Winkel ist das ehemalige Vielzweckbauernhaus an der D-Strasse 01

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (alt Kat.-Nr. 03) im Ortsteil Rüti

aufgeführt. Die betroffene Parzelle ist in der kantonalen Landwirtschaftszone

gelegen. Im Rahmen eines vom Zürcher Heimatschutz (ZVH) beim Baurekursgericht

angestrengten Rekursverfahrens gegen die Entlassung des Schutzobjekts aus dem Inventar

schlossen der Grundeigentümer, A, und der Gemeinderat Winkel am 15. April

2019 – nach Absprache mit dem ZVH – einen Schutzvertrag. Letzterer steht unter

der Bedingung, dass dem Grundeigentümer die Baubewilligung für das Baugesuch

entsprechend dem angehefteten Richtprojekt rechtskräftig erteilt werde,

ansonsten der Vertrag entschädigungslos dahinfalle. Nach Vorliegen des Vertrags

wurde das Rekursverfahren am 6. Juni 2019 abgeschrieben.

B. Am 1. Oktober

2019 reichte A gestützt auf das erwähnte Richtprojekt das Baugesuch für den

Umbau des ehemaligen Bauernhauses zu einem Mehrfamilienhaus ein. Die

Baudirektion des Kantons Zürich verweigerte dem Gesuch mit Verfügung vom 14. Juni

2021 die raumplanungsrechtliche Bewilligung und Ausnahmebewilligung. Die

Gemeinde Winkel eröffnete A die kantonale Verfügung am 19. Juli 2021.

Erwägungen

II.

A gelangte mit Rekurs vom 18. August

2021.

an das Baurekursgericht. Er beantragte die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids und die Erteilung der "kantonalen Umnutzungsbewilligung".

Das Baurekursgericht nahm den Gemeinderat Winkel als Mitbeteiligten und den ZVH

als Beigeladenen in das Rekursverfahren auf und wies das Rechtsmittel mit

Entscheid vom 3. Februar 2022 ab.

III.

A.

Am 9. März 2022 führte A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids

sei die nachgesuchte Umnutzungsbewilligung zu erteilen. Eventualiter sei die

Sache zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten

der Baudirektion des Kantons Zürich. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde

mit Urteil vom 20. April 2023 (VB.2022.00145) ab

(Dispositivziffer 1), setzte die Gerichtsgebühr auf Fr. 3’300.- und

die Zustellkosten auf Fr. 315.- fest (Dispositivziffer 2), auferlegte

die Gerichtskosten A (Dispositivziffer 3) und sprach keine

Parteientschädigung zu (Dispositivziffer 4).

B.

Das Bundesgericht hiess eine von A gegen das

verwaltungsgerichtliche Urteil erhobene Beschwerde mit Urteil vom 6. November

2024.

(1C_289/2023) gut. Es hob das angefochtene Urteil auf und wies die Sache

zur neuen Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurück

(Dispositivziffer 1).

C.

Nach Eingang des bundesgerichtlichen Urteils eröffnete das

Verwaltungsgericht das vorliegende Geschäft und zog den eigenen Entscheid vom

20.

April 2023 sowie die vom Bundesgericht zurückerhaltenen bisherigen

Akten bei.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Im

Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale

Verfahren in dem Zustand wieder aufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor

dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat.

1.2

Für die

erneute Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des

Bundesgerichts verbindlich. Dies gilt sowohl für Punkte, für die keine

Rückweisung erfolgt ist und die damit "definitiv" entschieden sind,

als auch für die Erwägungen, welche die Rückweisung umschreiben (VGr, 11. Oktober

2023, VB.2023.00472, E. 1.1; Johanna Dormann, Basler Kommentar zum

Bundesgerichtsgesetz [BGG], 3. A., 2018, Art. 107 N. 18).

2.

2.1

Der

Beschwerdeführer hat sich für sein Baugesuch hauptsächlich auf Art. 24d

Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700)

berufen. Danach kann die vollständige Zweckänderung von als schützenswert

anerkannten Bauten und Anlagen (ausserhalb der Bauzonen) zugelassen werden,

wenn diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind (lit. a)

und ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann

(lit. b). Nach Art. 24d Abs. 3 RPG darf die Bewilligung nur

erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr

benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute

zur Folge hat, die nicht notwendig ist (lit. a); die äussere Erscheinung

und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben

(lit. b); höchstens eine geringfügige Erweiterung der bisherigen

Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im

Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen

anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden (lit. c); die

landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet

ist (lit. d) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen

(lit. e).

2.2

Wie das

Bundesgericht im Urteil vom 6. November 2024 wiedergab, hatte das

Verwaltungsgericht den Bauabschlag bei der Überprüfung nach Art. 24d RPG

zur Hauptsache unter Hinweis auf § 207 Abs. 2 des kantonalen

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)

geschützt. Diese Bestimmung sieht vor, dass die Betreuung eines

Denkmalschutzobjekts durch das anordnende Gemeinwesen zu übernehmen und vom

Eigentümer zu dulden ist, wenn die Schutzmassnahmen in unzumutbarer Weise die

allgemeine Pflicht des Eigentümers zum Grundstücksunterhalt übersteigen;

vorbehalten bleiben abweichende Vereinbarungen des öffentlichen Rechts und der

Übernahmeanspruch. Nach dem Verständnis des Verwaltungsgerichts würden zufolge

der in § 207 Abs. 2 PBG statuierten Unterhaltspflicht des

Gemeinwesens praktisch keine Anwendungsfälle von Art. 24d Abs. 2 RPG

im Kanton Zürich verbleiben. Das Verwaltungsgericht habe geäussert, diese

gesetzlich zwingende Pflicht des Gemeinwesens lasse sich nicht in einem

Schutzvertrag nach § 205 lit. d PBG wegbedingen. Deshalb habe es die

Voraussetzung von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG im konkreten Fall

als nicht erfüllt angesehen und offengelassen, ob die Anforderungen von

Art. 24d Abs. 3 RPG eingehalten seien (a. a. O.,

E. 2.3).

2.3

Das

Bundesgericht hat hingegen erwogen, § 207 Abs. 2 PBG knüpfe (für die

Frage der Betreuung) nicht an dieselbe Voraussetzung wie Art. 24d

Abs. 2 lit. b RPG an, sodass nicht gesagt werden könne, es greife in

jedem Fall mit Sicherheit entweder eine Betreuungspflicht des Gemeinwesens oder

eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung. Der vorliegende Fall sei nicht

mit jenem im Urteil des Bundesgerichts 1C_397/2011 vom 9. Januar 2014 vergleichbar;

damals habe im Streit gelegen, ob die Voraussetzungen von § 207 Abs. 2 PBG erfüllt seien, hier gehe es um Art. 24d Abs. 2 RPG. Zudem habe

der Beschwerdeführer vorliegend im kantonalen Verfahren eine Aufstellung der

denkmalschutzrechtlichen Instandstellungs- und Erhaltungskosten vorgelegt, auch

wenn diese Aufstellung Positionen enthalte, die nach Auffassung der

Vorinstanzen nicht berücksichtigt werden könnten. Unter diesen Umständen

verletze es Bundesrecht, dass das Verwaltungsgericht die Voraussetzungen für

eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG unter blossem

Hinweis auf § 207 Abs. 2 PBG verweigert habe, ohne sich dazu zu

äussern, ob letztere Bestimmung im vorliegenden Fall anwendbar sei. Die Sache

sei deshalb zurückzuweisen, damit das Verwaltungsgericht dies entweder nachhole

oder gegebenenfalls begründe, weshalb die Bewilligung aus einem anderen Grund

zu verweigern sei (a. a. O., E. 2.6).

3.

3.1

3.1.1

Art. 24d Abs. 2 RPG setzt zum einen voraus, dass die Baute

ausserhalb der Bauzonen, deren Zweck geändert werden soll, als schützenswertes

Einzelobjekt formell unter Schutz gestellt worden ist. Zum anderen muss die

Baute als Einzelobjekt auch materiell schützenswert sein (BGE 147 II 465

E. 4.3.1). Im kantonalen Verfahren über die Ausnahmebewilligung nach

Art. 24d Abs. 2 RPG ist zu prüfen, ob der Schutz der Baute, deren

Zweck geändert werden soll, im Licht dieser Bundesbestimmung gerechtfertigt ist

(vgl. BGE 147 II 465 E. 4.3.2). Dabei ist die Voraussetzung, dass ein

schützenswertes Objekt besteht, von der Frage der Zulässigkeit von

Veränderungen in der äusseren Erscheinung sowie der baulichen Grundstruktur zu

trennen.

3.1.2

Das Tatbestandsmerkmal von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG,

wonach die dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann, verweist

auf das Motiv der Ausnahme: Einem Schutzobjekt soll ökonomisch der

Weiterbestand ermöglicht werden. Eine Zweckänderung soll nur so weit erlaubt

werden, als dies für den Schutzzweck nötig ist. Es besteht damit nicht ohne

Weiteres ein Anspruch darauf, das ganze Volumen der geschützten Baute einer

intensiven zonenwidrigen Nutzung (z. B. Wohnfläche) zuzuführen. Reicht beispielsweise die

Umnutzung eines Teilvolumens zu Wohnraum, um die Erhaltung der Baute zu

sichern, so darf nicht das ganze Volumen umgenutzt werden (Rudolf Muggli in:

Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der

Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 24d N. 25). Bei der Umnutzung muss

sodann der Schutzwert der Baute erhalten bleiben (vgl. Chantal Dupré in: Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar RPG, Zürich etc. 2010, Art. 24d

N. 40). Geringe bauliche Veränderungen sind zulässig. Die tradierten

Nutzungen müssen aber ablesbar bleiben (Bundesamt für Raumplanung [ARE],

Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug,

2000/2001, Abschnitt III [Kriterien für die Festlegung der Schutzwürdigkeit von

Bauten und Anlagen nach Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG sowie Art. 39

RPV] S. 5). Das Tatbestandsmerkmal von Art. 24d Abs. 3 lit. b

RPG in der bisherigen Fassung präzisiert zudem, dass die baulichen

Veränderungen die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur nicht

wesentlich verändern dürfen (dazu Muggli, Art. 24d N. 28).

3.2

Die

Vorinstanz hat das Bauprojekt eingehend anhand der Tatbestandsmerkmale von

Art. 24d Abs. 2 lit. b und Abs. 3 lit. b RPG geprüft.

Dabei ist sie zum Schluss gekommen, die geplanten Umbauten würden die

Schutzziele des Objekts zu weitgehend schmälern und die beanspruchte

Nutzungsintensivierung sei nicht nachgewiesenermassen notwendig zur

Sicherstellung der Tragbarkeit für die Objektserhaltung. Sollte sich ergeben,

dass diese Beurteilung der gebotenen Sachverhalts- und Rechtsprüfung standhält,

so fehlt es an der Bewilligungsfähigkeit nach Art. 24d Abs. 2 RPG,

weil die Erhaltung des Objekts auch noch mit einer weniger weitgehenden

Umnutzung bzw. baulichen Veränderung – selbst ohne Rückgriff auf eine

Unterhaltspflicht des Gemeinwesens nach § 207 Abs. 2 PBG – erwartet

werden kann. Bei einem solchen Ergebnis vermöchte das Verwaltungsgericht in

Entsprechung des bundesgerichtlichen Rückweisungsurteils den Bauabschlag nun

aus einem anderen Grund zu schützen (vgl. oben E. 2.3). Demzufolge würden

sich weitere, allenfalls über den Einzelfall hinausweisende Erwägungen zum

Verhältnis von § 207 Abs. 2 PBG zu Art. 24d Abs. 2 RPG

erübrigen. Nachstehend ist somit im Rahmen der Einzelfallprüfung die konkrete

Vereinbarkeit des Bauprojekts mit Art. 24d Abs. 2 lit. b und

Abs. 3 lit. b RPG im Sinn der vorstehenden Ausführungen zu prüfen.

3.3

Beizufügen

bleibt an dieser Stelle, dass das betroffene Gebäude aufgrund des

Schutzvertrags vom 15. April 2019 formell unter Denkmalschutz steht. Das Vorliegen

einer materiell als schützenswert zu anerkennenden Baute hat das

Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang bejaht. Das Verwaltungsgericht ist nach

seiner Praxis im zweiten Rechtsgang an diese – diskutable –

Beurteilung gebunden (vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 42 N. 20). Sodann ist die Betitelung des

kantonalen Bauentscheids vom 14. Juni 2021 (auch) mit der Überschrift

"[…] im Geltungsbereich einer überkommunalen Schutzanordnung"

weiterhin – wie die Vorinstanz zu Recht festhielt und worauf in Anwendung von

§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG verwiesen

werden kann – als offensichtliches Versehen zu betrachten. Inhaltlich ging die

Beschwerdegegnerin stets (nur) von einem kommunalen Schutzobjekt aus. Daher ist

der Anwendungsbereich von Art. 24d Abs. 2 RPG grundsätzlich eröffnet.

Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs dadurch, dass die

Beschwerdegegnerin das Gutachten der E GmbH vom 2. September 2016 nicht

konsultiert und auch das Innere des Gebäudes nie besichtigt habe, stösst in

diesem Zusammenhang ins Leere.

4.

4.1

Vorliegend

ist vom Grundsatz auszugehen, dass Gegenstand der freien Überprüfung durch die

kantonal zuständige Behörde nicht nur die materielle Schutzwürdigkeit im Rahmen

von Art. 24d Abs. 2 RPG, sondern auch die Wahrung der Identität nach

Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG in der bisherigen Fassung bildet

(vgl. oben E. 3.1.1). Es ist nicht zu beanstanden, dass die

Beschwerdegegnerin für beide Fragen die kantonale Denkmalpflege beigezogen hat.

Entgegen dem Beschwerdeführer ist das zulässige Veränderungspotenzial bei der

betroffenen Baute nicht bereits abschliessend durch den kommunalen

Schutzvertrag vorgezeichnet.

4.2

Die

Baudirektion und die Vorinstanz schlossen sich der Bewertung der kantonalen

Denkmalpflege an, wonach beim betroffenen Gebäude nicht nur die geschlossenen

Fassaden im Ökonomieteil, sondern vor allem auch die geschlossene, ruhige

Dachfläche charakteristisch bzw. schutzwürdig seien. Die Durchdringung der

durchlaufenden Dachfläche zu Belichtungszwecken führe zu einer klaren optischen

Veränderung zugunsten eines Wohncharakters. Es gehe zu wenig weit, wenn die

geschlossene, ruhige Dachfläche gemäss Schutzvertrag nur grundsätzlich erhalten

werden müsste. Vielmehr würden die vorgesehenen Dachaufbauten dieses Schutzziel

beeinträchtigen. Auch zeichne sich der Ökonomieteil insbesondere durch die

gemauerte strassenseitige Trauffassade und die ebenfalls gemauerte Giebelfassade

an der Nordseite aus. Es genüge nicht, dem Gebäude durch eine perforierte

Holzschalung ein für Ökonomieteile typisches Aussehen zu verleihen und

dergestalt die optische Unterscheidung zwischen dem Wohn- und dem Ökonomieteil

beizubehalten. Vielmehr sei der Ökonomieteil in seiner individuellen,

besonderen Gestaltung und Erscheinung zu erhalten, nicht nur was das

geschlossene Erscheinungsbild der Fassade, sondern auch was die

Materialisierung anbelange. Im Widerspruch zum Erhalt des geschlossenen

Charakters der nördlichen Giebelfassade ständen grundsätzlich auch die

zusätzlichen Fensteröffnungen, die aber für sich allein betrachtet noch nicht

zu beanstanden wären. Insgesamt führe das Bauprojekt mit den Anpassungen, die

der Schutzvertrag zulassen wolle, zu einer wesentlichen Veränderung der

äusseren Erscheinung und stehe im Widerspruch zu Art. 24d Abs. 3 lit. b

RPG. Zu den vom Beschwerdeführer eingereichten Renditeberechnungen fügte die

Vorinstanz bei, damit lasse sich die Wirtschaftlichkeit der Nutzung des

betroffenen Gebäudes nach dem geplanten Umbau bzw. der Sanierung nicht

beurteilen. Weiter verwarf sie den vom Beschwerdeführer postulierten objektiven

Bedarf für eine Zielrendite von 2,5 % bei der betroffenen Liegenschaft.

Vielmehr gelte es nach Art. 24d Abs. 2 RPG lediglich den

Weiterbestand des Schutzobjekts mit einer ökonomisch sinnvollen Nutzung zu

ermöglichen. Diese sei dann gegeben, wenn die Kosten gedeckt seien und ein

angemessener Ertrag für die eingesetzten Mittel verbleibe. Die Vorinstanz

erinnerte daran, dass der Gesetzgeber in Art. 24c Abs. 2 RPG

bezüglich landwirtschaftlicher Wohnbauten mit angebautem Ökonomieteil davon

ausgehe, ein wirtschaftlich sinnvoller Weiterbestand sei bereits mit einer

zulässigen Erweiterung der Wohn- und Nebenflächen gemäss Art. 42 Abs. 3

der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) möglich.

Im Licht dieser Vorschrift erscheine es im vorliegenden Fall in Anwendung von

Art. 24d Abs. 2 RPG von vornherein nicht als plausibel, dass die

Wirtschaftlichkeit erst mit einer massiven und maximalen Nutzungsintensivierung

gegeben sein solle.

4.3

Der

Beschwerdeführer macht demgegenüber geltend, mit den geplanten Dachaufbauten

werde die geschlossene Erscheinung der Dachfläche nicht in einer mit den

Schutzzielen gemäss Gutachten der E GmbH unvereinbaren Weise verunklärt.

Zur Holzschalung bei der strassenseitigen Trauffassade erinnert der

Beschwerdeführer daran, dass dieses gestalterische Element auf Wunsch des

fachkundigen Mitbeteiligten 2 hinzugefügt worden sei. Er bestreitet, dass

die Sichtbarkeit der muralen Elemente bei dieser Fassade denkmalpflegerisch

wesentlich sei. Im Übrigen werde die Substanz des Mauerwerks auch auf der

Trauffassade beibehalten und komme diese im unteren Absatz der Trauffassade

auch noch optisch zur Geltung. Im Hinblick auf die Renditeberechnungen besteht

er auf der Notwendigkeit einer minimalen Zielrendite von 2,5 %. Er hält

dafür, mit den von ihm vorgelegten Berechnungen hinreichend dargelegt zu haben,

dass bei einem Ausbau ohne Wohnnutzungen im Dachgeschoss die Wirtschaftlichkeit

nicht gegeben wäre und er somit auf die umstrittene Nutzungsintensivierung zur

denkmalpflegerischen Gebäudeerhaltung angewiesen sei. Falls zusätzliche

Kostenberechnungen zur finanziellen Tragbarkeit erforderlich sein sollten, so

sei dafür ein gerichtliches Gutachten einzuholen.

4.4

4.4.1

Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Erhaltung der

geschlossenen, ruhigen Dachfläche zu den wesentlichen Schutzzielen beim

betroffenen Schutzobjekt gehört. Unabhängig davon, dass die kantonale

Denkmalpflege über eigenes Fachwissen verfügt, ist ihre fachliche Bewertung in

genügender Weise mit dem Gutachten der E GmbH vereinbar. Auch in Letzterem

wird die Bedeutung der historischen Dachkonstruktion betont. Im Mitbericht der

kantonalen Denkmalpflege wird darauf hingewiesen, dass bei einer Beibehaltung

des Kaltdachs (Estrichboden als Dämmebene) die Gebäudestruktur und die

Dachkonstruktion massgeblich entlastet werden und dadurch ein Beitrag zum

Beibehalt der wichtigen äusseren Erscheinung geleistet werden könnte. Der

Mitbeteilige 2 hat Durchbrechungen des Dachs wie Dachflächenfenster und

Schleppgauben denkmalpflegerisch positiv gewürdigt, weil damit die

Dachkonstruktion freigespielt und im Gebäudeinnern erlebbar gemacht werde.

Dieser Einwand ändert aber nichts daran, dass bei diesen Durchbrechungen des

Dachs Eingriffe in die Dachkonstruktion erforderlich sind und die

diesbezüglichen Schutzziele erheblich beeinträchtigt werden.

4.4.2

Beim betroffenen Baugesuch ist der Einbau von insgesamt sieben

Wohneinheiten in den zwei Vollgeschossen und im Dachgeschoss geplant (drei

Wohneinheiten im alten Wohnteil und vier Wohneinheiten im alten Ökonomieteil).

Der Beschwerdeführer hat bei der Darlegung seiner Kostenermittlungen im

erstinstanzlichen Verfahren den Aufwand für Sanierung und Umbauten zur

Ermöglichung der sieben Wohneinheiten auf rund Fr. 4,224 Mio.

veranschlagt. Dabei setzte er Grundkosten für die Sanierung der Aussenhülle und

den Umbau des alten Wohnteils zu drei Wohneinheiten von rund Fr. 3,04 Mio.

ein und veranschlagte für jede zusätzliche Wohneinheit im alten Ökonomieteil

Zusatzkosten von je Fr. 296'000.-. Er wies darauf hin, dass die

Zusatzkosten pro Wohnung sich bei einer Verringerung der Zahl Wohneinheiten im

alten Ökonomieteil erhöhen würden. Im Rekursverfahren reichte er eine

Präzisierung zur Korrektur der Kostenschätzung für den Fall ein, dass das

Dachgeschoss nicht ausgebaut würde. Bei dieser Variante würden je eine

Wohneinheit im Dachgeschoss im alten Wohnteil und im alten Ökonomieteil

entfallen. Dabei gelangte der Beschwerdeführer zu einer Reduktion der Kosten

von insgesamt Fr. 4,224 Mio. auf etwa Fr. 3,741 Mio. Diesem Aufwand

stellte er den erwarteten Vermietungsertrag gegenüber. Dieser soll bei einer

Vermietung der sieben Wohneinheiten insgesamt rund Fr. 113'000.- pro Jahr

betragen und bei einer Vermietung von nur fünf Wohneinheiten, also ohne solche

im Dachgeschoss, total ca. Fr. 81'000.-. Daraus leitete der

Beschwerdeführer ab, dass die Zielrendite von 2,5 % nur beim Vollausbau

mit sieben Wohneinheiten leicht übertroffen und bei fünf Wohneinheiten ohne

Dachgeschoss deutlich unterschritten werde. Ein Umbau unter Verzicht auf den

Dachausbau sei somit finanziell nicht tragbar.

4.4.3

Auch wenn mit dieser finanziellen Grobschätzung die für die Restaurierung

und langfristige Erhaltung des Schutzobjekts tatsächlich notwendigen Kosten

nicht ausgewiesen sind, fällt auf, dass die Beschwerdegegnerin – unter Hinweis

auf die übereinstimmende Ansicht der kantonalen Denkmalpflege – die

Finanzierbarkeit der Instandstellung und langfristigen Erhaltung der

historischen Bausubstanz bereits mit einem Ausbau ohne separate Wohneinheiten

im Dachgeschoss als gegeben annahm. Der vom Beschwerdeführer eingereichten

Grobabschätzung ist eine dahingehend eingeschränkte Aussagekraft zuzubilligen,

als dass sich daraus die Erwartbarkeit eines namhaften und substanziellen

Mietertrags für die eingesetzten Mittel bereits bei einer

Nutzungsintensivierung mit fünf Wohneinheiten (unter Verzicht auf einen

Dachausbau) ableiten lässt. Sodann kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt

werden, wenn er behauptet, (auch) bei einem denkmalpflegerischen Schutzobjekt

ausserhalb der Bauzonen sei eine finanzielle Tragbarkeit erst bei einer Zielrendite

von 2,5 % anzunehmen. Vielmehr kann mit der Beschwerdegegnerin bereits bei

dem vom Beschwerdeführer eingesetzten Mietertrag im Verhältnis zu den Kosten

für den Fall eines Umbaus ohne zusätzliche Wohneinheiten im Dachgeschoss von

einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung für das betroffene Schutzobjekt

ausserhalb der Bauzonen ausgegangen werden. Dabei ist auch das bereits

angesprochene Schutzziel der Erhaltung der historischen Dachkonstruktion und

der geschlossenen, ruhigen Dachfläche stark zu gewichten. Folglich lässt sich

die Frage, ob ein Vollausbau für die Sicherstellung der Tragbarkeit für die

Objektserhaltung nötig ist, bereits mit den aktenkundigen Grobschätzungen des

Beschwerdeführers hinlänglich in abschlägigem Sinn beurteilen. Unter diesen

Umständen erübrigt sich für das vorliegende Verfahren die Einholung des

beantragten Gutachtens zur finanziellen Tragbarkeit.

4.4.4

Demzufolge verstösst das umstrittene Umbauprojekt mit dem Dachausbau nicht

nur gegen Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG in der bisherigen Fassung,

sondern steht darüber hinaus im Widerspruch zu Art. 24d Abs. 2 lit. b

RPG. Es lässt sich annehmen, dass sich die Erhaltung des Schutzobjekts auch

unter Verzicht auf einen Dachausbau bzw. auf zusätzliche Wohneinheiten im

Dachgeschoss (ohne Rückgriff auf § 207 Abs. 2 PBG) in einer für die

Grundeigentümerschaft finanziell tragbaren bzw. auch insoweit zumutbaren Weise

sicherstellen lässt. Es würde dem fundamentalen Grundsatz der Trennung von

Baugebiet und Nichtbaugebiet zuwiderlaufen, wenn vorliegend ohne Notwendigkeit

im Sinn von Art. 24d Abs. 2 RPG Wohnraum im Dachgeschoss geschaffen

werden dürfte. Aus diesem Grund erweist sich das fragliche Bauprojekt als nicht

bewilligungsfähig. Bei diesem Ergebnis braucht der erhobenen Rüge der

Verletzung der Gemeindeautonomie nicht weiter nachgegangen zu werden.

4.4.5

Anzumerken ist an dieser Stelle mit Blick auf die von der Vorinstanz

beanstandete Holzschalung an der Trauffassade, dass die denkmalpflegerische

Auseinandersetzung über dieses gestalterische Element die Umnutzung des

Ökonomieteils zu Wohnzwecken nicht wesentlich beeinflussen dürfte. Bereits die

bisherige strassenseitige Trauffassade weist einige Sprossenfenster auf. Es

lässt sich annehmen, dass auch mit einer grundsätzlichen Erhaltung der

Sichtbarkeit der muralen Elemente bei dieser Trauffassade eine wohnhygienisch

ausreichende Belichtung für die vorgesehene Nutzungsintensivierung im Erd- und

Obergeschoss realisiert werden kann. Dem Mitbericht der kantonalen

Denkmalpflege kann nichts anderes entnommen werden. Daraus ist zu schliessen,

dass die Punkte zur Ausgestaltung der strassenseitigen Trauffassade einzig den

Spielraum von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG beschlagen und – anders

als bei der umstrittenen Nutzungsintensivierung im Dachgeschoss – nicht

gleichzeitig auch die grundsätzliche Zulässigkeit der Nutzungsintensivierung

nach Art. 24d Abs. 2 RPG im Erd- und Obergeschoss des alten

Ökonomieteils infrage stellen. Vor diesem Hintergrund besteht kein Anlass,

zusätzliche Abklärungen im vorliegenden Verfahren zur Auseinandersetzung über

die Holzschalung bei dieser Fassade vorzunehmen. Den diesbezüglichen

Beweisanträgen des Beschwerdeführers ist nicht stattzugeben.

4.5

Am 1. Januar

2026.

ist die Revision von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG vom 29. September

2023.

in Kraft getreten (AS 2025 640). Nach der neuen Fassung dieser

Bestimmungen dürfen Bewilligungen nach Art. 24d RPG nur erteilt werden,

wenn die äussere Erscheinung, die bauliche Grundstruktur und die Umgebung in

ihren wesentlichen Merkmalen erhalten bleiben. Diese Bestimmung wurde in der

nationalrätlichen Beratung vom 15. Juni 2023 eingefügt, um eine flexiblere

Umsetzung der weiter geltenden Grundsätze von Art. 24d RPG zu ermöglichen

(AB 2023 N 1396, Antrag Regazzi). Dieser Änderung stimmte der Ständerat am 14. September

2023.

diskussionslos zu (AB 2023 S 751). Es ist nicht ersichtlich, dass diese

gesetzliche Neuerung für den vorliegenden Fall etwas an der übergeordneten

Schranke von Art. 24d Abs. 2 RPG ändert, wonach die

Nutzungsintensivierung in diesem Zusammenhang nicht weiter gehen darf, als es

die Erhaltung der Baute erfordert, und dabei den Schutzwert der Baute nicht

erheblich schmälern darf (vgl. oben E. 3.1.2). Hingegen vermag diese Gesetzesrevision

unter Umständen mehr Spielraum für untergeordnete Änderungen an der Baute

selbst und in der Umgebung zu ermöglichen, soweit die Nutzungsintensivierung

nach Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG nötig ist. Das umstrittene

Bauprojekt steht wegen der Nutzungsintensivierung bzw. Umbauten im Dachgeschoss

im Widerspruch zu Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG und ist damit auch

nach der neuen Fassung von Art. 24d RPG nicht einer Bewilligung gestützt

auf diese Bestimmung zugänglich. Die Revision von Art. 24d Abs. 3

lit. b RPG wirkt sich daher nicht auf den Ausgang des vorliegenden

Verfahrens aus.

5.

5.1

Die

Beschwerdegegnerin hat das umstrittene Bauprojekt im Bauentscheid vom 14. Juni

2021.

auch unter dem Blickwinkel von Art. 24c RPG geprüft. Dabei legte sie

eine Wohnfläche (aBGF) von 186,16 m2 und Nebenflächen (BNF) von

50,30 m2 für den Vergleichszustand 1. Juli 1972 zugrunde.

Sie ermittelte beim Bauprojekt eine Erweiterung der Wohnfläche im Umfang von 473,7 m2

innerhalb des Gebäudevolumens (hälftige Anrechnung: 236,90 m2)

und von 4,96 m2 ausserhalb des Gebäudevolumens, insgesamt von 241,86 m2.

Diesbezüglich mache die Erweiterung 129,9 % aus. Die Erweiterung des

Totals der neuen zonenwidrigen Flächen betrage 134,2 %. Ausgehend von

diesen Zahlen kam sie zum Schluss, damit werde der Rahmen von Art. 42 Abs. 3

RPV deutlich gesprengt. Deshalb sei die Identität der Baute im Sinn von

Art. 24c RPG nicht mehr gewahrt. Im Einzelnen hielt die Beschwerdegegnerin

fest, dass die Wohnfläche und die Nebenflächen – wenn auch geringfügig –

ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erweitert werden sollten, weshalb an

sich Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV zum Tragen komme. Nach dieser

Bestimmung darf die zonenwidrig genutzte Fläche (Wohnfläche und Nebenflächen

insgesamt) nicht um mehr als 30 % (bei hälftiger Anrechnung der

Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens) oder 100 m2 erweitert

werden, wenn sie teilweise ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgt.

Demgegenüber darf die Wohnfläche gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a

RPV um nicht mehr als 60 % erweitert werden, wenn sie innerhalb des

bestehenden Gebäudevolumens erfolgt. Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin

übersteigt die geplante Erweiterung der Wohnfläche das zulässige

Erweiterungspotenzial von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV selbst dann

deutlich, wenn sich der geplante Umbau auf einen solchen innerhalb des

bestehenden Gebäudevolumens beschränken würde. In einem vorangehenden

Informationsschreiben vom 10. November 2020 hatte die Beschwerdegegnerin

das Erweiterungspotenzial für die Wohnfläche innerhalb des Gebäudevolumens im

Hinblick auf Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV mit anrechenbaren 111,7 m2

beziffert.

5.2

Vor dem

Hintergrund der von der Beschwerdegegnerin festgestellten Flächenzahlen ist der

Vorinstanz beizupflichten, dass beim umstrittenen Bauprojekt die relevanten

Nutzflächen über das gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a und

lit. b RPV zulässige Mass erweitert werden. Der Vorinstanz ist ebenfalls

zuzustimmen, dass eine separate Beurteilung der Zweckänderung von Wohn- und

Ökonomieteil daran scheitert, dass die Wohnungen über ein gemeinsames

Treppenhaus mit Lift im Ökonomieteil erschlossen werden sollen. Der

Beschwerdeführer wendet unter Bezugnahme auf Art. 24c RPG und Art. 42

Abs. 3 lit. a RPV ein, vorliegend werde die Voraussetzung

eingehalten, wonach die Wohnfläche innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens

bis zu 60 % erhöht werden dürfe. Bei dieser Behauptung hat er jedoch nicht

konkret aufgezeigt, inwiefern die soeben dargelegten, davon abweichenden

Schlussfolgerungen der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz unzutreffend oder sonst

wie mangelhaft sein sollten. Soweit der Beschwerdeführer damit Rügen zur

Bewilligungsfähigkeit unter dem Blickwinkel von Art. 24c RPG vorbringen

sollte, vermöchten ihm diese nicht weiterzuhelfen.

5.3

Am 1. Januar

2026.

sind die Revision von Art. 24c RPG (Überschrift) vom 29. September

2023.

(AS 2025 640) und von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV vom

15.

Oktober 2025 (AS 2025 659) in Kraft getreten. Wie sich aus dem neuen

Wortlaut von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV ergibt, darf die Schranke

von 60 % bei Erweiterungen der Wohnfläche innerhalb des Gebäudevolumens

(unter zusätzlichen Voraussetzungen) nur bis zur Erreichung einer Gesamtfläche von

100.

m2 überschritten werden (vgl. auch die Erläuterungen des

Bundesamts für Raumentwicklung vom 15. Oktober 2025, S. 38). Beim

betroffenen Gebäude ist die Wohnfläche bereits für den Vergleichszustand vom 1. Juli

1972.

grösser als 100 m2. Damit ändern diese gesetzlichen

Neuerungen insoweit nichts an der fehlenden Bewilligungsfähigkeit unter dem

Blickwinkel von Art. 24c RPG.

6.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen und steht ihm keine Parteientschädigung zu

(§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 65a sowie § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Das

Beschwerdeverfahren VB.2022.00145 wird als Verfahren VB.2024.00723 wiederaufgenommen.

2.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'300.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 315.-- Zustellkosten,

Fr. 3'615.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

5.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung

an:

a) die Parteien und die Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht;

c) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).