Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00735

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2024.00735

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. Dezember 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident

Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,

Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Gemeinde J,

vertreten durch den Gemeinderat J,

Beschwerdeführerin,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

1. Baukonsortium A,

bestehend aus:

1.1 B AG,

1.2 C AG,

vertreten durch RA D,

Mitbeteiligter,

betreffend Inventarentlassung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Am 9. März 2022 beschloss

der Gemeinderat J aufgrund eines Provokationsbegehrens der B AG vom

15. Juli 2021, die Liegenschaft Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

an der E-Strasse 03 in J sei kein Schutzobjekt im Sinne von § 203

Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) und werde aus dem Inventar der potenziell schützenswerten Bauten von

kommunaler Bedeutung entlassen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhob der

Zürcher Heimatschutz ZVH am 12. August 2023 Rekurs an das Baurekursgericht

des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 31. Oktober 2024 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs gut, hob den Beschluss des Gemeinderats vom 9. März

2022.

auf und lud jenen ein, die erforderlichen Schutzmassnahmen für den Erhalt

des Situationswerts des Gebäudes Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

in J anzuordnen.

III.

Dagegen gelangte die Gemeinde J

mit Beschwerde vom 3. Dezember 2024 an das Verwaltungsgericht und

beantragte unter Kostenfolge, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben

und den Entscheid ihres Gemeinderats über die Inventarentlassung zu bestätigen.

Das Baukonsortium A, bestehend aus der B AG und der C AG,

verzichtete am 14. Dezember 2024 auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde. Am

23.

Dezember 2024 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Der Zürcher Heimatschutz ZVH beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 17. Januar 2025 die Abweisung der Beschwerde, soweit

darauf einzutreten sei, unter ausgangsgemässer Regelung der Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Die Replik der Gemeinde J erfolgte am 24. Januar

2025, der Zürcher Heimatschutz ZVH verzichtete am 10. Februar 2025 auf

Duplik. Am 28. Oktober 2025 teilte die Gemeinde J mit, in der

Liegenschaft sei es zu einem Wasserschaden gekommen und diverse Tür- und

Fensteröffnungen seien beschädigt worden.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Gemäss § 49

in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine Gemeinde

rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr

die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin macht

geltend, der Entscheid der Vorinstanz greife in ihre durch die Gemeindeautonomie

geschützte Ermessensausübung ein. Damit beruft sie sich auf eine Verletzung

ihrer Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu

bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten

Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen

Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012,

E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).

1.3

Rückweisungsentscheide,

welche der Vorinstanz wie vorliegend einen Beurteilungsspielraum belassen, sind

nur dann selbständig anfechtbar, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil

droht oder die Gutheissung einer dagegen erhobenen Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen würde (§ 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit

Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das

Bundesgericht [BGG]; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 19a N. 64; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28

N. 45). Ein solcher Nachteil ist vorliegend zu bejahen, da die Gemeinde

durch den Rückweisungsentscheid gezwungen würde, der von ihr materiell-rechtlich

als falsch erachteten Weisung zur Festlegung des Schutzumfangs Folge zu leisten

(vgl. VGr, 19. Juni 2025, VB.2023.00603/611, E. 1.4; 28. Juli 2022,

VB.2021.00849, E. 1.2; BGr, 15. März 2021, 1C_289/2020, E. 1.1;

BGE 133 II 409 E. 1.2). Damit liegt ein anfechtbarer

Zwischenentscheid vor.

1.4

Da auch die

übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Bei der streitbetroffenen

Liegenschaft handelt es sich um ein im Kern von 1826 datierendes und ab Mitte

des 19. Jahrhunderts in Etappen aus- und umgebautes Bauernhaus auf dem der

Wohnzone W2L zugeschiedenen und 3'482 m2 umfassenden Grundstück

an der E-Strasse 03 in J. Das Grundstück liegt am westlichen Ortseingang.

Im Süden grenzt es an die H-Strasse und über diese hinweg an eine Wohnzone W3,

im Westen an die E-Strasse mit der dahinterliegenden kantonalen

Landwirtschaftszone. Die nördlich und östlich angrenzenden Grundstücke sind

ebenfalls der Wohnzone W2L zugeteilt und mit Ein- und Mehrfamilienhäusern

überstellt. Das Bauernhaus ist im Inventar der kommunalen Schutzobjekte

verzeichnet und wird dort als in seiner Struktur und seiner unmittelbaren

Umgebung erhaltenswert bezeichnet.

Für das Grundstück besteht ein

Bauprojekt für den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage, das den

Abbruch des Bauernhauses voraussetzt und das am 14. Juli 2023 im

kantonalen Amtsblatt publiziert wurde.

3.

Die Beschwerdeführerin bringt zusammengefasst

vor, die Vorinstanz hätte auf den Rekurs nicht eintreten dürfen. Der Rekurs des

Beschwerdegegners vom 12. August 2023 sei verspätet erfolgt, da die

Publikation des Beschlusses auf ePublikation.ch vom 7. April 2022 fristauslösend

gewesen sei. Auch habe die Vorinstanz am 17. Mai 2022 die Rechtskraft des Beschlusses

bestätigt und das Vertrauen in diese Bestätigung sei zu schützen. Sodann habe

die Vorinstanz zu Unrecht und in Überschreitung ihrer Kognition das Bauernhaus

als Schutzobjekt qualifiziert.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, der Rekurs des Beschwerdegegners vom

12.

August 2023 sei verspätet gewesen. Der Beschluss vom 9. März 2022

betreffend die strittige Inventarentlassung sei schon am 7. April

2022.

auf ePublikation.ch publiziert worden und dagegen sei kein Rekurs

erhoben worden. Diese Publikation sei aufgrund des am 1. Januar 2022 in Kraft

getretenen Reglements über die Veröffentlichung von amtlichen Publikationen der

Gemeinde J sowie des Beschlusses des Gemeinderats vom 8. Februar 2022,

welcher das Digitale Amtsblatt Schweiz (ePublikation.ch) als amtliches

Publikationsorgan der Gemeinde bestimmt habe, erfolgt. Gemäss Art. 6 des Reglements

sei für die mit der Publikation verbundenen Rechtswirkungen, insbesondere die

Fristauslösung, die elektronische Fassung (Publikation im digitalen Amtsblatt)

massgebend.

Demgegenüber führte der

Beschwerdegegner an, er habe erst infolge der am 14. Juli 2023 im

kantonalen Amtsblatt erfolgten Publikation des Baugesuchs für den Neubau zweier

Mehrfamilienhäuser Kenntnis vom Beschluss betreffend Inventarentlassung

erhalten.

4.2

Gestützt auf das

PBG erfolgte publikationspflichtige Anordnungen sind gemäss § 6 Abs. 1 lit. a PBG gleichzeitig im kantonalen Amtsblatt und in den üblichen

Publikationsorganen der Gemeinde zu publizieren. Die Rekursfrist beginnt bei

einem nicht individuell eröffneten Entscheid am Tag nach dessen amtlicher

Publikation zu laufen (§ 22 Abs. 2 VRG).

Vorliegend wurde die

Inventarentlassung dem Beschwerdegegner (wie üblich) nicht mitgeteilt.

Massgeblich ist daher die amtliche Publikation, welche gemäss dem klaren

Wortlaut von § 6 Abs. 1 lit. a PBG kumulativ im kantonalen

Amtsblatt und im üblichen Publikationsorgan der Gemeinde zu erfolgen hatte. Angesichts

dieser kantonalen Vorschrift bleibt kein Raum für eine abweichende kommunale

Regelung, wonach Publikationen einzig auf einem von der Gemeinde bezeichneten

Publikationsorgan wie ePublikation.ch ausreichend wären. Auch wenn – wie der

Mitbeteiligte im Rekursverfahren ausführte – im kantonalen Amtsblatt

publizierte Meldungen auch auf ePublikation.ch erscheinen, kann daraus nicht

geschlossen werden, dass das kantonale Amtsblatt als amtliches

Publikationsorgan dadurch ersetzt worden wäre; vielmehr behält das kantonale

Amtsblatt als Publikationsorgan seine Eigenständigkeit und Dritte dürfen sich

weiterhin darauf verlassen, dass Anordnungen, die zur Publikation im Amtsblatt

vorgesehen sind, auch dort erscheinen. Erfolgt eine Publikation sowohl im

kantonalen Amtsblatt als auch im Publikationsorgan der Gemeinde, so ist für den

Beginn des Fristenlaufs im Übrigen auf den jeweils spätesten

Publikationszeitpunkt abzustellen (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 22 N. 19).

Eine Publikation im kantonalen

Amtsblatt ist vorliegend nicht erfolgt. Somit wurde der Beschluss über die

Inventarentlassung gegenüber dem Beschwerdegegner nicht gehörig eröffnet und

die Publikation auf ePublikation.ch vom 7. April 2022 war nicht

fristauslösend.

4.3

Der

Beschwerdegegner erfuhr nach eigener Darstellung von der Inventarentlassung

erst, nachdem am 14. Juli 2023 im Amtsblatt des Kantons Zürich ein

Bauprojekt für den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser ausgeschrieben worden war. Am

19.

Juli 2023 ersuchte er die Beschwerdeführerin um Zustellung des baurechtlichen

Entscheids, des Inventarblatts und der eingereichten Pläne. Zuvor hatte er die

Beschwerdeführerin mit E-Mail vom 8. Juni 2023 um Auskunft über eine am

20.

April 2023 auf ePublikation.ch publizierte Inventarentlassung einer

anderen Liegenschaft ersucht, worauf ihm die Beschwerdeführerin gleichentags

mitteilte, bei der Umstellung auf ePublikation.ch sei ihr ein Fehler

unterlaufen, weshalb sechs Inventarentlassungen nicht auch im kantonalen

Amtsblatt publiziert worden seien, ohne aber nähere Angaben zu diesen sechs

Objekten bzw. damit zusammenhängenden Anordnungen zu machen.

Damit ist davon auszugehen, dass

der Beschwerdegegner erst durch die Publikation des Bauprojekts am 14. Juli

2023.

überhaupt erfuhr, dass allenfalls etwas bezüglich des inventarisierten

Objekts verfügt worden war. Die Rekurserhebung am 12. August 2023 erfolgte

deshalb ohne Weiteres rechtzeitig; ein rechtsmissbräuchlich langes Zuwarten

liegt nicht vor.

5.

5.1

Weiter beruft sich

die Beschwerdeführerin darauf, dass die Vorinstanz am 17. Mai 2022 die

Rechtskraft des Beschlusses betreffend die Inventarentlassung bescheinigt habe.

Diese Bescheinigung stelle eine Vertrauensgrundlage dar.

5.2

Der in Art. 5

Abs. 3 und Art. 9 der Bundesverfassung (BV) verankerte Grundsatz von

Treu und Glauben gebietet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im

Rechtsverkehr (vgl. BGE 136 I 254 E. 5.2). Er verleiht Rechtsuchenden

unter Umständen Anspruch auf Schutz ihres Vertrauens in die Richtigkeit

behördlichen Handelns. Dieser Anspruch hindert die Behörden, von ihrem früheren

Handeln abzuweichen, auch wenn sie dieses zu einem späteren Zeitpunkt als

unrichtig erkennen. Potenzielle Vertrauensgrundlage sind dabei allein jene

behördlichen Handlungen, die sich auf eine konkrete, den Rechtsuchenden

berührende Angelegenheit beziehen und von einer Behörde ausgehen, die für die

betreffende Handlung zuständig ist oder die der Rechtsuchende aus zureichenden

Gründen für zuständig hält. Individuelle Auskünfte und Zusicherungen sind

Dispositiv

demnach typische Beispiele für Verwaltungsakte, die bei der adressierten Person

Vertrauen wecken können. Das Vertrauen ist allerdings nur schutzwürdig, wenn

der Rechtsuchende die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen

konnte und er im Vertrauen auf die Auskunft Dispositionen getroffen hat, die er

nicht ohne Nachteil rückgängig machen kann. Die diesbezüglich von der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen müssen

kumulativ erfüllt sein (vgl. BGE 137 II 182 E. 3.6.3). Die Abgrenzung

zwischen dem Vertrauensgrundsatz und dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens

ist zwar umstritten, doch müssen nach der Rechtsprechung grundsätzlich in

beiden Fällen die gleichen Voraussetzungen erfüllt sein (vgl. BGr, 3. September

2024, 2C_211/2023, E. 8.1; 13. Mai 2019, 2C_706/2018, E. 3.1).

5.3 Die

Beschwerdeführerin erblickt die Vertrauensgrundlage in der vom Baurekursgericht

ausgestellten Rechtskraftbescheinigung. Sie habe, ohne dazu verpflichtet zu

sein, eine offizielle und kostenpflichtige Rechtskraftbescheinigung bei der

Vorinstanz eingeholt und dies der Eigentümerschaft mitgeteilt. Die frühere und die

heutige Eigentümerschaft habe gestützt auf diese Rechtskraftbescheinigung

tatsächliche Handlungen und Rechtshandlungen vorgenommen.

5.4

5.4.1 Der von der

Vorinstanz auf einem ausgefertigten Exemplar des Beschlusses und einem Ausdruck

der auf ePublikation.ch erschienenen Publikation angebrachte Stempel hat unter

der Überschrift "Rechtskraftbescheinigung" den Wortlaut: "Gegen

diesen Beschluss ist bis heute beim Baurekursgericht kein Rechtsmittel eingelegt

worden. Baurekursgericht des Kantons Zürich. Die Kanzlei:", gefolgt von

Ort, Datum und Unterschrift.

Angesichts dieses klaren Wortlauts

besagt diese Rechtskraftbescheinigung lediglich, dass bis dato kein Rekurs bei

der Vorinstanz gegen den Beschluss eingegangen ist. Wie es sich mit dem

Fristenlauf verhält, ob und wann die Rekursfrist zu laufen begann und wann sie endete,

lässt sich daraus aber nicht entnehmen. Die Vorinstanz wäre auch gar nicht in

der Lage, dies zu prüfen, da sie regelmässig nicht über die dafür relevanten

Unterlagen wie Zustellnachweise, Art und Weise der erfolgten Publikation

respektive Publikationen etc. verfügt. Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin war die Vorinstanz nicht verpflichtet, abzuklären, ob die

Publikation rechtswirksam erfolgt war, und die Beschwerdeführerin auf ihren

Fehler aufmerksam zu machen. Aus dem Umstand, dass die Bescheinigung auf einem

von der Beschwerdeführerin vorgelegten Ausdruck der Veröffentlichung auf

ePublikation.ch erfolgt war, lässt sich lediglich schliessen, dass damit die

Verfügung bezeichnet wurde, also festgehalten wurde, dass sich die Bestätigung

auf die dort erwähnte publizierte Verfügung bezog, nicht aber, dass die

Vorinstanz damit implizite bestätigt hätte, dass die Publikation auf

ePublikation.ch ausreichend gewesen wäre und den Fristenlauf für den

Beschwerdegegner ausgelöst hätte. Damit fehlt es schon an einer falschen

Auskunft als Vertrauensgrundlage.

5.4.2 Die

Beschwerdeführerin macht auch nicht geltend, sie habe eine nicht ohne Nachteil

rückgängig zu machende Disposition getroffen. Vielmehr bringt sie vor, der

Mitbeteiligte respektive dessen Vorgänger habe so disponiert. Der Kaufvertrag

zwischen diesem und der vormaligen Eigentümerschaft über das Grundstück

bestimmte den Kaufpreis für drei Varianten, nämlich erstens Fr. 2'100'000.-

für den Fall der Unterschutzstellung des Gebäudes und der Umgebung, zweitens Fr. 3'800'000.-

bei Unterschutzstellung nur des Gebäudes und des Neubaus eines Mehrfamilienhauses

mit fünf Wohnungen auf der Baulandreserve sowie drittens Fr. 4'500'000.-

für den Fall der Inventarentlassung des Objekts. Wenn nun der Mitbeteiligte in

der falschen Annahme, es sei eine Inventarentlassung erfolgt, den Kaufpreis für

die dritte Variante und damit den höchsten Preis bezahlt hat, steht es ihm

frei, gegenüber der Verkäuferschaft ihren (wohl Grundlagen-)Irrtum geltend

machen. Die vom Mitbeteiligten im Rekursverfahren vorgebrachten Aufwendungen

von Fr. 500'000.- "für letztlich nutzlose Planungs- und

Vermarktungsarbeiten" sind bloss pauschal behauptet und in keiner Weise

substanziiert worden, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Es liegt

somit auch keine nicht ohne Nachteil rückgängig zu machende Disposition vor.

5.4.3 Sodann hätte die

Beschwerdeführerin bei Anwendung der gehörigen Sorgfalt erkennen können, dass

ihr Beschluss mangelhaft eröffnet worden war und demnach nicht in Rechtskraft

erwachsen konnte. Letztlich beruft sich die Beschwerdeführerin auf eine (ihrer

Ansicht nach falsche) Auskunft, welche aber durch die von ihr selbst zu

vertretende fehlerhafte Eröffnung ihres Beschlusses verursacht worden war. Ein

solches Vorgehen ist rechtsmissbräuchlich.

5.4.4 Zudem macht die

Beschwerdeführerin in erster Linie die Interessen des Mitbeteiligten im

Zusammenhang mit einer von ihr bei der Vorinstanz eingeholten und aufgrund der

von ihr selbst zu verantwortenden mangelhaften Eröffnung erteilten falschen

Auskunft geltend. Die Interessen der Beschwerdeführerin bestehen in diesem

Zusammenhang wohl lediglich darin, dass sie befürchteten Haftungsansprüchen des

Mitbeteiligten aufgrund ihres fehlerhaften Vorgehens entgegentreten will. Ob

sich die Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Autonomiebeschwerde überhaupt

darauf berufen kann, das schützenswerte Vertrauen des Mitbeteiligten sei durch

den vorinstanzlichen Entscheid verletzt worden, erscheint fraglich, kann aber

angesichts des Fehlens sämtlicher Voraussetzungen des Vertrauensschutzes

offengelassen werden.

5.5 Gründe des Vertrauensschutzes

standen somit weder dem Eintreten auf den Rekurs noch der Aufhebung der

angefochtenen Verfügung entgegen.

6.

6.1 Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze,

Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige

Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen

Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung zu schützen. In der

Praxis wird die Zeugeneigenschaft einer Baute für eine Epoche als Eigenwert und

die prägende Wirkung für eine Landschaft oder Siedlung als Situationswert

bezeichnet (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024, E. 4.1; 12. Juni

2024, 1C_98/2022, E. 4.1 mit Hinweis; BGE 147 II 465 E. 4.3.4).

Für die Klärung dieser

denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein Fachgutachten einholen

(§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt

einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges,

nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst

einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht

ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann

vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn

die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft

erscheint (RB 1982 Nr. 35; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 f.).

6.2 Bei der

Beurteilung, ob eine Baute im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägt, kommt der Gemeinde ein erheblicher

Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 23. September 2022,

1C_679/2021, E. 4.1; 25. Februar 2021, 1C_371/2019, E. 3.4; je

mit Hinweisen). Diesen Spielraum überschreitet die Gemeinde insbesondere dann,

wenn ihr Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist,

aber auch, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Regelung fremden

Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und

Verhältnismässigkeit verletzt. Das von der Gemeindeautonomie geschützte

Ermessen bei der Anwendung des kantonalen Rechts wird zudem überschritten, wenn

die Gemeinde ungerechtfertigt Grundsätze missachtet, die Rechtsprechung und

Lehre zur Auslegung dieser Begriffe entwickelt haben. Schliesslich bewegt sich

die Gemeinde ausserhalb des Schutzbereichs ihrer Autonomie, wenn sie in Bezug

auf Fachfragen ohne sachlichen Grund von einem amtlichen Fachgutachten abweicht

(BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024, E. 4.3, mit Hinweisen).

Auch soweit es sich bei der

Frage der Unterschutzstellung eines Objekts um Ermessensfragen handelt, hat das

Baurekursgericht trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung

eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen, zu der es denn auch – als mit

Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium – in der Lage ist. Das

Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 20 Abs. 1 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle

beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider

Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die

Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde beziehungsweise die

Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft

untersucht und gewürdigt hat (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 4.3).

7.

7.1 Das Inventarblatt

beschreibt die Baute als grosszügiges, als Mehrzweckbau konzipiertes Bauernhaus

mit verputztem Wohnteil und teils verputzten, teils verbretterten Scheunen- und

Stallanbauten. Ein mehrteiliges und ausladendes Satteldach schliesse den Bau ab

und verbinde die verschiedenen Einzelbauten zu einem Gesamten. Das Wohnhaus und

der Stall seien ab 1853 erbaut worden. 1865 seien zusätzlich ein Schopf und ein

Schweinestall angebaut worden. Der Bau sei Bestandteil des Ortsbildes F.

Der Wohnteil werde als solcher bis heute genutzt, Scheune und Stallbauten seien

dagegen ab Mitte des 20. Jahrhunderts umgenutzt und das Innere der Bauten

dementsprechend verändert worden. Auch nach aussen seien teilweise

tiefgreifende Veränderungen sichtbar. Die Grundstruktur des Gebäudes sei aber

erhalten geblieben. Charakteristisch sei das grosszügige Bauvolumen mit verschachtelt

daran anschliessenden Anbauten. Ein ausladendes, grosses Satteldach vereinige

die verschiedenen Gebäude und dominiere das Erscheinungsbild des Baus. Immense

Giebelflächen unterstützten den imposanten Charakter des Gebäudes. Als

imposanter, ländlicher Zeuge aus der Mitte des 19. Jahrhunderts, der

städtebaulich markant positioniert wurde, bilde das ehemalige Bauernhaus ein

weitgehend intaktes ländliches Pendant zum nördlich anschliessenden Wohngebiet

und sei aus diesen Gründen erhaltenswert. Es gelte, den Bau in seiner Struktur

und in seiner unmittelbaren Umgebung zu erhalten; er sei ein Inventarobjekt von

kommunaler Bedeutung.

7.2 Ausgehend von der

erstmaligen Erwähnung im Jahre 1826 schildert das im Auftrag der Beschwerdeführerin

erstellte Gutachten der G GmbH vom 25. September 2021 umfassend und

eingehend die Entstehung des Gebäudes mit den Erweiterungen des Wohnhauses im

Jahre 1841 um eine Scheune und einen Stall und dem vermutlich 1853 erfolgten

Umbau in einen Wohnteil, dem 1880 erfolgten Bau des Futtertenns und der damit

einhergehenden Ausrichtung des heutigen Vielzweckbaus mit Wohnhausteilen im

Südosten und Ökonomieteilen im Westen, der stetigen Erweiterung des Ökonomieteils

Richtung Westen im 20. Jahrhundert um einen Traktorgaragenanbau im Jahre

1948 und einen weiteren Schopfanbau im Jahre 1957, dem 1967 erfolgten

umfangreichen Umbau des bestehenden Ökonomiebaus, mit unter anderem einem neu

eingezogenen Warenlift, und dem schliesslich 1973 westseitig erstellten

Lageranbau.

Zur aktuellen baulichen

Ausgestaltung hält das Gutachten unter anderem fest, es handle sich um einen

zweigeschossigen Bau unter einem – abgesehen von der Erweiterung von 1973 –

durchgehenden First. Die beiden verputzten Wohnteile im Südosten seien unter

einem traufseitig vorkragenden Satteldach angeordnet. Der Ökonomieteil sei

erdgeschossig verputzt und im Obergeschoss verbrettert. Sechs unterschiedlich

gestaltete und alte Tore öffneten dessen Erdgeschoss. Die südwestliche

Giebelfassade sei reich und unregelmässig bis ins Dachgeschoss durchfenstert,

wobei der nördliche Wohnhausteil regelmässig mit fünf Fensterachsen in den

ersten beiden Geschossen "rhythmisiert" sei, die unterschiedliche

Fenstersetzung im nördlichen und südlichen Wohnteil sowie die sichtbare

Fassadennaht verwiesen auf die skizzierte mögliche Baugeschichte.

Zur Situation und Lage weist das

Gutachten darauf hin, dass es sich um einen zwischen J und I singulär stehenden

Bauernhof unmittelbar am regionalbedeutsamen Verkehrsweg I–J, der mutmasslich

Teil der römischen Hauptstrasse K–L–M gewesen sei, handle. Die neu angelegte H-Strasse

sei bereits in der Siegfriedkarte von 1880 eingezeichnet. Bis in die 1980er-Jahre

sei die Umgebung unbebaut geblieben.

Das Gebäude sei grundsätzlich

gut erhalten und bezeuge die verschiedenen Veränderungsphasen seit 1826. Die

beiden Wohnhausteile im Osten gehörten zu den ältesten noch erhaltenen

Bereichen des Gesamtbaus. Erbaut in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts

seien sie vor allem Ende des 19. und zu Beginn des 20. Jahrhunderts aussen

überformt und vermutlich in ihrer inneren Struktur verändert worden. Die

Fenster- und Türrahmen der Wohnteile seien mehrheitlich aus Stein. Die Haustür

und der profilierte Rahmen des nördlichen Wohnteils datierten von 1880, die

Haustüre sei allerdings innen aufgedoppelt worden. Alle Fenster seien erneuert

worden, Jalousieschliessläden und der Fassadenverputz stammten aus der zweiten

Hälfte des 20. Jahrhunderts. Das Innere des nördlichen Wohnteils dürfte in

seiner Grundrissstruktur und den Ausstattungselementen auf das 20. Jahrhundert

zurückgehen, das Innere des südlichen Wohnteils bezeuge im südwestlichen

Bereich den Ursprungsbau aus dem 19. Jahrhundert. Dazu gehörten neben den

Aussenwänden auch die historischen Balkendecken sowie Teile des Dachwerks. Als

historisches Ausstattungselement wird unter anderem der Kachelofen mit

schablonierten Ofenkacheln des 19. Jahrhunderts erwähnt. Die Nahumgebung

mit umgebenden Freiflächen, Gärten, Vorplatz und Brunnen sei intakt erhalten.

Mit der Verlegung der H-Strasse Ende des 19. Jahrhunderts habe der Bau

seine Stellung an einer wichtigen Verbindungsstrasse verloren und durch die

Überbauung des 20. und 21. Jahrhunderts im Norden und Nordosten mit

Ein- und Mehrfamilienhäusern habe sich zwar die rückwärtige Umgebung verändert,

doch die Wirkung des Gebäudes als erhöht stehender, von Wiesland umgebener

mächtiger Solitär bestehe bis heute.

Das Gutachten würdigt das

Gebäude als nicht nur agrar-, sondern auch sozialhistorisch für J bedeutsam.

Die beiden Wohnhausteile verfügten über einen beachtlichen Anteil an

historischer Grundstruktur und -substanz aus dem 19. Jahrhundert und seien

architektonisch und bauhistorisch bedeutsam. Das Gebäude präge den

nordwestlichen Ortseingang, liege markant singulär am Hang und sei "stimmig"

von Wiesland umgeben, was die Wirkung des mächtigen Vielzweckbaus steigere.

Dementsprechend sei das Gebäude räumlich und situativ für J wichtig.

Aufgrund seiner agrar-, sozial-

und siedlungshistorischen, aber auch räumlichen Bedeutung sowie des architektonischen

Werts der Wohnhausteile sei das Gebäude aus denkmalwissenschaftlichen Aspekten

als schützenswert zu empfehlen. Strukturell zu erhalten sei der Bau in seiner

Lage und in seiner Kubatur unter durchgehendem First mit Satteldach (exklusive Lageranbau

von 1973). Die beiden Wohnhausteile seien substanziell in ihren Aussenmauern

mit den historischen Fenster- und Türöffnungen inklusive Rahmung und nördlicher

Eingangstüre zu erhalten. Zu bewahren seien in den Wohnhausteilen die

historische Dach- und Stützkonstruktion, die historischen Balkendecken, das

Dachwerk, der Kachelofen aus dem 19. Jahrhundert samt Kamin, die

historischen Wand- und Deckentäfer im Erd- und Obergeschoss des südlichen und

im Obergeschoss des nördlichen Wohnteils sowie der Gewölbekeller. Das Gebäude

sei zudem in seiner frei stehenden, einsehbar, erhöht stehenden Lage in seiner

Wirkung unbeeinträchtigt zu erhalten. Auch der Vorplatz mit historischem

Strassenverlauf sowie der Brunnen seien zu bewahren.

7.3 Die

Beschwerdeführerin erkannte anlässlich einer Begehung der Liegenschaft im

Rahmen des Provokationsverfahrens keine schützenswerten Bauteile und keine

bauliche Struktur, welche in Abwägung von Denkmalschutzaspekten und der

wirtschaftlichen Entwicklung der Liegenschaft als schützenswert anzusehen

wären. Die Liegenschaft sei von neuzeitlichen, mehrgeschossigen Bauten umgeben

und verfüge über keinen Bezug zu den Gebäuden der Umgebung. Auch stehe sie

nicht in Kontext zu anderen inventarisierten Bauten und könne das ursprüngliche

Ortsbild nicht mehr ausreichend abbilden. Unter Abwägung aller Aspekte sei das

Gebäude kein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

und sei aus dem Inventar zu entlassen.

Im Laufe des weiteren Verfahrens

hielten die Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligte daran fest, dass es

insbesondere mangels historischer Substanz an einem Eigenwert fehle. Durch die

Verlegung der H-Strasse Ende des 19. Jahrhunderts weg von der Nordseite

des Gebäudes habe dieses auch seine Lage an einer wichtigen historischen

Verbindungsstrasse verloren. Für vorbeifahrende Auto- und Fahrradfahrer träten

primär der Lageranbau von 1973 und die massive, gegen Südwesten ausgerichtete

Dachfläche in Erscheinung, nicht aber die etwas interessantere südöstliche

Giebelfassade und die dem Haus den eigentlichen Charakter verleihende

nordöstliche Traufseite. Ein Situationswert liege daher ebenfalls nicht vor.

Sodann wäre eine

Unterschutzstellung angesichts der finanziellen Auswirkungen auf die

Mitbeteiligte und des planerischen Interesses an einer Verdichtung des unternutzten

Grundstücks in der unmittelbaren Umgebung der geplanten Haltestelle der

Glatttalbahn unverhältnismässig.

7.4 Die Vorinstanz

erwog, die historische Trag- und Stützkonstruktion, die historischen

Balkendecken und das Dachwerk seien gemäss Gutachten noch erhalten. Das Gebäude

habe aber im Laufe der Jahrhunderte zahlreiche Veränderungen sowohl an den

Fassaden als auch an der Grundrissstruktur und den Oberflächen erfahren. Diese

Veränderungen könnten heute aber nur noch von Fachleuten oder mithilfe eines Gutachtens

einer bestimmten Umbauphase zugeordnet werden. Im Innern seien insbesondere im

südlichen Wohnhausteil ebenfalls noch einige ältere Ausstattungselemente, wie

Kachelofen, Täfer und Gewölbekeller, vorhanden; angesichts der zahlreichen

Veränderungen der Grundsubstanz vermöchten solche fragmentarisch noch

vorhandenen Elemente im Innern indes keine Unterschutzstellung mit Bezug auf

den Eigenwert des Gebäudes zu rechtfertigen. Die Vorinstanz gelangte deshalb –

entgegen dem Gutachten – zum Schluss, mit Bezug auf den Eigenwert fehle es dem

Objekt an einer denkmalschutzrechtlich relevanten Zeugeneigenschaft.

Zum Situationswert erwog die

Vorinstanz, diesbezüglich habe sich anlässlich des Augenscheins ein eindeutiges

Bild ergeben. Dem Gebäude komme zweifelsohne eine hohe ortsprägende Wirkung zu.

Es liege direkt am Dorfeingang auf einer Anhöhe und sei von Weitem sichtbar, es

bilde das Eingangstor zum Dorf und präge den nordwestlichen Ortseingang. Das

Objekt sei auch heute noch klar als Vielzweckbauernhaus mit seinem historischen

Charakter erkennbar. Die historische Primärstruktur sei nach wie vor vorhanden.

Gerade der Umstand, dass im näheren Umfeld grössere Neubausiedlungen erstellt

worden seien, mache es umso wichtiger, dass auch im ländlichen Umfeld der

ursprüngliche historische dörfliche Charakter durch den Erhalt von historischer

Bausubstanz bewahrt werde. Dem Gebäude komme damit ein sehr hoher

Situationswert zu.

Eine Unterschutzstellung sei

angesichts des sehr hohen Schutzwertes nicht unverhältnismässig. Der

detaillierte Schutzumfang werde indes ohnehin unter Prüfung der weiteren

Aspekte der Verhältnismässigkeit (unter anderem Schutzfähigkeit, zonenkonforme

Nutzung, finanzielle Interessenabwägung etc.) erstinstanzlich durch die

Beschwerdeführerin festzulegen sein. Dabei werde insbesondere auch zu prüfen

sein, inwieweit für die Erhaltung des Situationswertes auch Bauteile im Innern

(Primärstruktur) zu erhalten seien, da ein reiner Fassadenschutz oftmals

zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen innen und aussen zur Folge habe und damit

meist auch Teile zu erhalten seien, die sich nur mittelbar auf das äussere

Erscheinungsbild auswirkten.

8.

8.1 Die Vorinstanz

verneinte einen relevanten Eigenwert und erachtete das Gebäude (ohne den Anbau

aus dem Jahre 1973) lediglich wegen des sehr hohen Situationswerts als

schützenswert. Dementsprechend wies es die Beschwerdeführerin an, die

diesbezüglichen Schutzmassnahmen zu treffen. Damit ist vorliegend nur noch über

diese (reduzierte) Schutzwürdigkeit zu befinden.

8.2 Hinsichtlich des Situationswerts

kann vorweg auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die Vorinstanz stellte dabei

insbesondere auf das hierzu überzeugende ausführliche amtliche Gutachten und

ihre Feststellungen anlässlich des Augenscheins ab. Massgeblich fällt in

Betracht, dass das Gebäude an erhöhter Stelle am Dorfrand im Bereich zweier

Einfahrtsstrassen (E-Strasse und H-Strasse) liegt und nur schon aufgrund seiner

Stellung und seiner voluminösen Erscheinung das Ortsbild massgeblich prägt.

Dies wird auch nicht dadurch geschmälert, dass die H-Strasse heute nicht mehr

nordöstlich, sondern südwestlich des Gebäudes verläuft und dadurch die

ursprünglich der Durchgangsstrasse zugewandte Fassade mit dem Vorplatz nicht

mehr gleichermassen einsehbar ist, zumal diese Änderung bereits Ende des 19. Jahrhunderts

erfolgte. Hingegen bleibt die sehr markante, gegen Südosten orientierte

Giebelfassade von der H-Strasse her sichtbar; auch die Südwestseite tritt

sowohl von der E-Strasse als auch von der H-Strasse aus immer noch prominent in

Erscheinung, was auch die diversen Abbildungen eindrücklich aufzeigen. Auch mit

der heutigen Verkehrsführung bleibt die ortsbildprägende Wirkung dieses

auffälligen Solitärbaus erhalten. Die Vorinstanz weist auch zu Recht darauf

hin, dass gemäss Gutachten die Primärstruktur noch vorhanden ist und das

Gebäude damit trotz des fehlenden erheblichen Eigenwerts noch genügend

historische Substanz aufweist, um eine Schutzanordnung betreffend den

Situationswert zu rechtfertigen. Daran hat sich auch nichts geändert, wenn in

der Zwischenzeit offenbar ein Wasserschaden eingetreten ist und Türen beschädigt

sowie Fenster eingeschlagen worden sind.

8.3 Auch was die

Beschwerdeführerin weiter vorbringt, vermag nicht zu überzeugen:

Ihr Auswahlermessen spielt

vorliegend, wo es um den Situationswert geht, keine entscheidende Rolle, weil

sich dieser Wert auf die von einem Gebäude ausgehende orts- oder

landschaftsprägende Wirkung an einem bestimmten Ort bezieht, die durch davon

weiter entfernte Gebäude nicht gemindert oder ersetzt werden kann (BGr, 23. September

2022, 1C_679+680/2021, E. 5.6). Der Umstand, dass gemäss der Beschwerdeführerin

ähnliche Bauten im Ortskern oder in anderen Teilen der Gemeinde geschützt sind,

ist damit ohne Belang.

Gleiches gilt bezüglich des geltend

gemachten öffentlichen Interesses an einer baulichen Verdichtung. Gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung wiegt dieses gegenüber dem gewichtigen Interesse am Erhalt des (nur

schon) erheblichen Situationswerts weniger schwer, weil der Erhalt historischer

Bausubstanz fast immer den Verzicht auf eine maximale Ausnutzung des Bodens

bedingt und zudem Möglichkeiten bestehen, die innere Verdichtung in Bereichen

zu erreichen, wo sie nicht in einem ausgeprägten Konflikt mit dem Denkmalschutz

steht (BGr, 23. September 2022, 1C_679+680/2021, E. 5.9; BGE 147 II 125 E. 9 und 12; BGr, 5. Mai 2021, 1C_514/2020, E. 9.5). Im Übrigen ist

darauf hinzuweisen, dass das Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG)

eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen verlangt (Art. 8a Abs. 1

lit. c RPG); dies setzt voraus, dass auf (kommunale) Schutzobjekte soweit

möglich Rücksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4).

Angesichts des Umstands, dass

mit Anordnungen zum Schutz der Situationswertes die bisherige wirtschaftliche

Nutzung der Liegenschaft nicht eingeschränkt wird, stehen auch wirtschaftliche

Interessen einer Schutzanordnung grundsätzlich nicht entgegen (vgl. VGr, 24. Oktober

2013, VB.2013.00134, E. 7.3 mit Hinweisen).

8.4 Die Vorinstanz

weist zudem auch zu Recht darauf hin, dass der detaillierte Schutzumfang erst

noch durch die Vorinstanz unter Prüfung der Verhältnismässigkeit festzulegen

sein wird, und erwähnt die massgeblichen Aspekte. Ergänzend kann noch angefügt

werden, dass das Bundesgericht in Bezug auf ein ehemaliges Mehrzweckbauernhaus

ohne besonderen Eigenwert die Unterschutzstellung äusserer Gebäudeteile als für

den Erhalt des erheblichen Situationswerts geeignete Massnahme qualifizierte

(BGr, 7. Juli 2020, 1C_499/2019, E. 3). Demnach erweist sich auch in

Bezug auf das vorliegend strittige Gebäude ohne besonderen Eigen-, aber sehr

hohen Situationswert ein im Wesentlichen auf das Äussere des Gebäudes

beschränkter Schutz wohl als geeignete Denkmalschutzmassnahme (vgl. BGr, 23. September

2022, 1C_679+680/2021, E. 5.5).

8.5 Damit ist von

einem sehr hohen Situationswert auszugehen und die Beschwerdeführerin hat mit

ihrem Entscheid, dem Gebäude entgegen dem Gutachten die Qualität als

Schutzobjekt abzusprechen und es aus dem Inventar zu entlassen, ihr im Rahmen

der Gemeindeautonomie zustehendes Ermessen klarerweise überschritten und die

Vorinstanz hat diesen Entscheid zu Recht aufgehoben. Dies führt zur Abweisung

der Beschwerde.

9.

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Überdies ist sie zu verpflichten,

den Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

10.

Da der vorinstanzliche

Rückweisungsentscheid einen Zwischenentscheid darstellt, ist der vorliegende

Rechtsmittelentscheid seinerseits ein Zwischenentscheid im Sinne von

Art. 90 ff. BGG (vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19a

N. 32) und kann nur unter den Voraussetzungen von Art. 92 f. BGG

direkt beim Bundesgericht angefochten werden.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 5'180.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin

auferlegt.

4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem

Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien und den Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht.