Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00050

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2025.00050

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. April 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

A AG,

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Hochbau und Planung Langnau am Albis,

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerin,

betreffend

Rechtsverweigerung / Rechtsverzögerung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 8. März 2024 erteilte die

Abteilung Hochbau und Planung Langnau am Albis der A AG unter

Nebenbestimmungen teilweise die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für

Projektänderungen im Zusammenhang mit dem Bau des Mehrfamilienhauses an der F-Strasse 01

in Langnau am Albis.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob die A AG mit Eingabe vom 10. April

2024.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 3. Dezember 2024 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und hob Disp.-Ziff. 2, Disp.-Ziff. 4

zweiter Satz, Disp.-Ziff. 5.1 und Disp.-Ziff. 5.2 erster

Spiegelstrich des Beschlusses der Abteilung Hochbau und Planung Langnau am

Albis vom 11. März 2024 (recte: 8. März 2024) auf. Auf den Antrag Nr. 3

der A AG, wonach Disp.-Ziff. 3 des Beschlusses der Abteilung Hochbau

und Planung Langnau am Albis vom 11. März 2024 (recte: 8. März 2024)

aufzuheben sei, sowie den Antrag Nr. 5, soweit er sich gegen Disp.-Ziff. 6.1

richtete, trat es nicht ein. Disp.-Ziff. 5.2 des Beschlusses der Abteilung

Hochbau und Planung Langnau am Albis vom 11. März 2024 (recte: 8. März

2024) fasste das Baurekursgericht wie folgt neu:

"Die Bauherrschaft hat den Plan Grundriss Erdgeschoss

innert 7 Tage ab Rechtskraft des Rekursentscheids nachzureichen." Im

Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es ihn nicht als gegenstandslos geworden abschrieb.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob die A AG mit Eingabe vom

20.

Januar 2025 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragte, es sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

"Rekursgegnerschaft" – festzustellen, dass die Baubehörde mit der

Behandlung der Eingaben zur Umgebungsgestaltung massiv in Verzug sei und dass

in diesem Sinn eine Rechtsverweigerung, jedenfalls massive Rechtsverzögerung

vorliege. Die Baubehörde sei ausserdem anzuweisen, das Verfahren beförderlich

zum Abschluss zu bringen (Abs. 1). Es sei festzustellen, dass die

Baubehörde die Bezugsgenehmigung für das Gartengeschoss schon im Juli 2023

(unter Auflagen) und jedenfalls inklusive den Raum Südost spätestens im März

2024.

(allenfalls ebenfalls unter Auflagen) hätte erteilen müssen und dass auch

in dieser Hinsicht eine Rechtsverweigerung, jedenfalls massive

Rechtsverzögerung vorgelegen habe (Abs. 2).

Am 12. Februar 2025 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 24. Februar 2025 beantragte die Abteilung Hochbau und Planung Langnau

am Albis, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführerin – vollumfänglich

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 14. März 2025, und damit vier

Tage nach Ablauf der bis am 10. März 2025 angesetzten Frist zur

freiwilligen Vernehmlassung, ersuchte die A AG um Erstreckung dieser

Frist.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gemäss § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. b des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann mit Beschwerde

die unrechtmässige Verzögerung oder Verweigerung einer anfechtbaren Anordnung

gerügt werden.

Der Rechtsweg für die Rechtsverzögerungs- bzw.

Rechtsverweigerungsbeschwerde folgt grundsätzlich jenem, der gegen die aus

Sicht der beschwerdeführenden Person verzögerte oder verweigerte Anordnung zur

Verfügung stünde (VGr, 5. Mai 2022, VB.2022.00128, E. 1.1 mit

Hinweisen).

Damit ist das Verwaltungsgericht für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. b VRG zuständig.

1.2

Gegenstand

des Beschwerdeverfahrens bildet die Frage, ob die Vorinstanz eine

Rechtsverweigerung oder -verzögerung hätte feststellen müssen. An deren Klärung

hat der Beschwerdeführer angesichts der Genugtuungswirkung einer entsprechenden

Feststellung ein aktuelles Rechtsschutzinteresse (vgl. Jürg Bosshart/Martin

Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19

N. 52).

1.3

Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Gemäss § 12 Abs. 1 Satz 2 VRG dürfen nicht

gesetzliche Fristen auf ein vor Fristablauf gestelltes Gesuch hin erstreckt

werden, wenn ausreichende Gründe hierfür dargetan und soweit möglich belegt

werden. Der Antrag um Fristerstreckung für die Replik wurde von der

Beschwerdeführerin am 14. März 2025, damit erst nach Ablauf der Frist zur

Stellungnahme bis 10. März 2025 und daher verspätet, gestellt.

Wird kein rechtzeitiges Fristerstreckungsgesuch gestellt,

so kann eine fristwahrende Handlung nur dann zu einem späteren als dem

ursprünglich angesetzten Fristende vorgenommen werden, wenn die Voraussetzungen

der Fristwiederherstellung gemäss § 12 Abs. 2 VRG gegeben sind

(Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 12 N. 28). Eine versäumte Frist kann

nach § 12 Abs. 2 VRG wiederhergestellt werden, wenn dem Säumigen

keine grobe Nachlässigkeit zur Last fällt und er innert zehn Tagen nach Wegfall

des Grundes, der die Einhaltung der Frist verhindert hat, ein Gesuch um

Wiederherstellung einreicht.

Die Beschwerdeführerin hat kein

Fristwiederherstellungsgesuch gestellt. Ohnehin wäre das Verpassen der Frist

aufgrund starker beruflicher Belastung und Ferienabwesenheit des

Rechtsvertreters – im Sinn der strengen Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl.

VGr, 29. Juni 2023, VB.2023.00339, E. 2.2) – als grobe

Nachlässigkeit zu qualifizieren (vgl. Plüss, § 12 N. 50 ff.;

vgl. zu den höheren Anforderungen an Anwälte auch VGr, 13. Juli 2011,

VB.2011.00271, E. 2.1).

Der Fristerstreckungsantrag der Beschwerdeführerin wird

abgewiesen.

3.

Den

Rechtsvorgängern der Beschwerdeführerin wurde am 19. November 2018 die

Baubewilligung für die Erstellung eines Vierfamilienhauses auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 01 in Langnau am Albis erteilt. Nachdem

die Beschwerdeführerin das Grundstück erworben hatte, wurde ihr im August 2021

die Baufreigabe erteilt. Am 24. Mai 2022 stellte das Bauamt Langnau am

Albis im Rahmen der Rohbaukontrolle fest, dass teilweise in Abweichung von den

Plänen gebaut worden war (vgl. VGr, 2. März 2023, VB.2022.00682/VB.2022.00683,

E. 2).

Am 31. Mai 2022 befahl die Abteilung Bau und

Infrastruktur der Gemeinde Langnau am Albis der Beschwerdeführerin,

sämtliche Bauarbeiten auf dem Grundstück einzustellen, und forderte diese unter

Fristansetzung auf, Projektänderungspläne einzureichen und bewilligen zu

lassen. Mit Beschluss vom 11. Juli 2022

erteilte die Bau- und Werkkommission Langnau am Albis der Beschwerdeführerin nachträglich

die teilweise baurechtliche Bewilligung für diverse Projektänderungen

betreffend das Mehrfamilienhaus auf dem streitbetroffenen Grundstück.

Hinsichtlich einzelner Aspekte der Projektänderung, deren Bewilligung sie

verweigerte, ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an (vgl. VGr,

2.

März 2023 VB.2022.00682/VB.2022.00683, Prozessgeschichte

und E. 2).

Gegen diese Beschlüsse erhob die Beschwerdeführerin mit Eingaben vom 1. Juli 2022 bzw.

9.

August 2022 Rekurs beim Baurekursgericht. Beschwerden der Bau-

und Werkkommission Langnau am Albis gegen Zwischenentscheide des

Baurekursgerichts in beiden Verfahren wurden vom Verwaltungsgericht mit Urteil

VB.2022.00682/VB.2022.00683 vom 2. März 2023 abgewiesen. Mit Urteil

vom 12. September 2023 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren, wies

den Rekurs in einem Verfahren ab, soweit es darauf eintrat, und hiess den

Rekurs im anderen Verfahren teilweise gut. Dabei erwog es hinsichtlich der

Umgebungs- bzw. Vorplatzgestaltung, es lasse sich noch nicht abschliessend

beurteilen, wie der Aussenbereich des Bauvorhabens aussehen werde. Eine

hinlängliche Prüfung der Gestaltung des Vorplatzes sei mangels genügender

Plandarstellungen nicht möglich. In Bezug auf diese Punkte seien die Akten

daher an die Abteilung Hochbau und Planung Langnau am Albis zurückzuweisen und

diese sei einzuladen, angepasste Pläne einzuverlangen und (erstmalig) zu

beurteilen. Anzumerken bleibe, dass es nach Auffassung der Rekursinstanz

grundsätzlich durchaus denkbar sei, dass sich die Stützmauern im Verein mit den

Treppenaufgängen befriedigend in die Umgebung einordnen könnten. Vorauszusetzen

wäre, dass die Stützmauern in ihrer Höhe das für ihre Stützfunktion

erforderliche Mass nicht überschreiten.

Mit Beschluss vom 8. März 2024 erteilte die Abteilung

Hochbau und Planung Langnau am Albis der A AG unter Nebenbestimmungen

teilweise die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für Projektänderungen.

Hiergegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 10. April 2024

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Replik vom 6. Juni

2024.

stellte sie folgende zusätzliche Anträge:

Es sei festzustellen, dass die Vorinstanz mit der

Behandlung der Eingaben zur Umgebungsgestaltung massiv im Verzug sei. Die

Vorinstanz sei anzuweisen, das Verfahren beförderlich zum Abschluss zu bringen

(Abs. 1). Es sei festzustellen, dass die Vorinstanz die Bezugsgenehmigung

nicht nur zu Unrecht verweigert habe, sondern schon längst, schon im Juli 2023,

unter Auflagen hätte erteilen müssen (Abs. 2).

Mit Entscheid vom 3. Dezember 2024 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut. Die sinngemässen Anträge, es sei

eine Rechtsverweigerung festzustellen, wies es ab; hinsichtlich des Antrags, es

sei die Vorinstanz anzuweisen, das Verfahren beförderlich zum Abschluss zu

bringen, schrieb es den Rekurs als gegenstandslos geworden ab.

4.

4.1

Vor

Verwaltungsgericht strittig ist nur noch die Frage, ob der Beschwerdegegnerin

eine Rechtsverweigerung- bzw. Rechtsverzögerung vorzuwerfen ist.

4.2

4.2.1

Die Parteien haben im Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen

Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1

der Bundesverfassung vom 18. April 1999; Art. 18 Abs. 1 der

Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 [KV]; vgl. § 4a VRG). Daraus leitet sich das Verbot formeller Rechtsverweigerung ab.

Unter den Begriff der formellen Rechtsverweigerung fallen

die Rechtsverweigerung im engeren Sinn und die Rechtsverzögerung. Eine formelle

Rechtsverweigerung im engeren Sinn liegt vor, wenn eine Behörde es ausdrücklich

ablehnt oder stillschweigend unterlässt, eine Entscheidung zu treffen, obwohl

sie dazu verpflichtet ist (Bosshart/Bertschi, § 19 N. 40; Regina Kiener/Walter

Kälin/Judith Wyttenbach, Grundrechte, 4. Aufl., Bern 2024,

Rz. 2047 ff.; vgl. Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian

Wyss in: Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St.

Galler Kommentar, 4. A., Zürich etc. 2023, Art. 29 N. 30 ff.;

Bernhard Waldmann in: Bernhard Waldmann et al. [Hrsg.], Bundesverfassung,

Basler Kommentar, Basel 2015, Art. 29 N. 22 ff.). Um eine Rechtsverzögerung

handelt es sich dagegen, wenn sich die zuständige Behörde zwar bereit zeigt,

einen Entscheid zu treffen, diesen aber nicht binnen der Frist fällt, welche

nach der Natur der Sache und nach der Gesamtheit der übrigen Umstände als

angemessen erscheint (BGr, 25. Juli 2018, 4A_321/2018, E. 1; vgl. BGE 144 I 318 E. 7.1; 135 I 265 E. 4.4 mit Hinweisen).

Unter materieller

Rechtsverweigerung wird demgegenüber die qualifiziert falsche – willkürliche

oder rechtsungleiche – Rechtsanwendung verstanden, während eine formelle Rechtsverweigerung

im weiteren Sinn vorliegt, wenn Verwaltungs- oder Justizbehörden ein Vorbringen

in verfahrensrechtlicher Hinsicht unkorrekt oder gar nicht behandeln (Bosshart/

Bertschi, § 19 N. 40).

4.2.2

Die Angemessenheit der Frist beurteilt sich nach den Umständen des

Einzelfalls. Dabei ist insbesondere auf die Schwierigkeit und Dringlichkeit der

Sache sowie auf das Verhalten von Behörden und Parteien abzustellen (BGr, 27. Januar

2017, 5A_339/2016, E. 2.2 mit Hinweisen; vgl. BGE 130 I 312 E. 5.2).

Eine Verletzung kann insbesondere darin liegen, dass die Rechtsmittelinstanz

während längerer Zeit überhaupt keine Verfahrenshandlungen vornimmt (BGr, 18. Oktober

2004, 1A.169/2004, E. 2.2).

4.2.3

Nach Art. 25 Abs. 1bis des Bundesgesetzes über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz; RPG) legen die Kantone für

alle Verfahren zur Errichtung, Änderung oder Zweckänderung von Bauten und

Anlagen Fristen und deren Wirkungen fest.

Gemäss § 313 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) – mit dem Randtitel

"Vorprüfung" – prüft die örtliche Baubehörde vorweg, ob die

Unterlagen und die Aussteckungen den Vorschriften entsprechen und für den

Entscheid ausreichen; andernfalls ordnet sie innert drei Wochen seit

Einreichung des Gesuchs die Änderung oder Ergänzung an (Hervorhebung

hinzugefügt).

Das Beschleunigungsgebot wird für das baurechtliche

Bewilligungsverfahren weiter in § 319 Abs. 1 und Abs. 3 PBG

konkretisiert. Entscheide sind innert zwei Monaten seit der Vorprüfung zu

treffen. Für die erstmalige Beurteilung von Neubau- und grösseren Umbauvorhaben

steht eine Zeitspanne von vier Monaten zur Verfügung (§ 319 Abs. 1 PBG). Können die Behandlungsfristen aus besonderen Gründen nicht eingehalten

werden, wird den Gesuchstellenden unter Angabe der Gründe mitgeteilt, wann der

Entscheid vorliegt (§ 319 Abs. 3 PBG). Letztere liegen etwa vor, wenn

"komplexe Sachverhalte einen erhöhten Untersuchungsaufwand bedingen"

(Daniel Kunz/Markus Lanter in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher

Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und

Baurecht], S. 463). Die Behandlungsfristen sind bloss Ordnungsfristen (Kunz/Lanter,

S. 463; Weisung des Regierungsrats vom 3. Mai 1995 zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz, ABl 1995 II 1520, 1550).

Weigern sich die Gesuchstellenden, Unterlagen – die nicht

den Vorschriften entsprechen bzw. für den Entscheid nicht ausreichen (vgl. § 313 Abs. 1 PBG) – anzupassen, kann die örtliche Behörde die Bearbeitung des

Baugesuchs ablehnen (§ 313 Abs. 2 PBG; vgl. Kunz/Lanter, S. 447).

Entsprechendes gilt, wenn sich die Gesuchstellenden weigern, verlangte

beziehungsweise notwendige Unterlagen einzureichen (Kunz/Lanter, S. 447).

4.3

Der

Streitgegenstand einer Rechtsverzögerungs- bzw. Rechtsverweigerungsbeschwerde, wie

der vorliegenden (vgl. E. 1), ist auf die Frage beschränkt, ob ein

Entscheid rechtzeitig bzw. überhaupt erfolgt ist (Bosshart/Bertschi, § 19 N. 44).

Dabei ist keine inhaltliche Überprüfung von nicht angefochtenen Verfügungen –

und damit mithin keine Überprüfung, ob eine materielle Rechtsverweigerung bzw.

eine formelle Rechtsverweigerung im weiteren Sinn vorliegt – vorzunehmen (Bosshart/Bertschi,

§ 19 N. 40).

5.

Zunächst ist zu untersuchen, ob der Beschwerdegegnerin im

Zusammenhang mit ihrer Behandlung der beschwerdeführerischen Eingaben zur

Umgebungsgestaltung eine Rechtsverweigerung bzw. Rechtsverzögerung vorzuwerfen

ist.

5.1

Mit E-Mail

vom 21. Februar 2024 gab die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin der

Beschwerdeführerin zu verstehen, dass noch weitere Unterlagen für die Prüfung

der Umgebungsgestaltung erwartet würden, indem sie fragte, ob sie vorhabe,

"die ausstehenden Pläne zur Gartenwohnung (Balkontüre) und den Schnitt der

Mauer noch einzureichen". Die Beschwerdeführerin bestreitet die

vorinstanzliche Feststellung, sie habe hierauf abschlägig geantwortet, nicht.

Stattdessen versteht die Beschwerdeführerin die – per E-Mail vom 28. März

2024.

getätigte – Aussage der Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin

"[m]an könnte auch sagen, das Bauamt musste wesentlich länger auf die

Unterlagen warten" als "Bescheid, dass die Pläne vollständig

seien". Dies überzeugt nicht, zumal die Beschwerdeführerin weder behauptet

noch nachweist, entsprechende Pläne nachgereicht zu haben. Im Entscheid der

Beschwerdegegnerin vom 20. Juni 2024, mit dem die Beschwerdeführerin

aufgefordert wurde, innert 30 Tagen ab Zustellung des Entscheids

korrigierte und vervollständigte Pläne einzureichen, finden dann auch nur Pläne

Erwähnung, die von Januar bis Februar 2024 eingereicht worden seien.

Angesichts der mit dem – unangefochten gebliebenen –

Entscheid vom 20. Juni 2024 geltend gemachten Widersprüchlichkeiten und

Unvollständigkeiten sowie der vorausgegangenen Weigerung der

Beschwerdeführerin, weitere Pläne einzureichen, ist mit dem Baurekursgericht

von einer für die Beschwerdegegnerin relativ aufwendigen Beurteilung der

Unterlagen auszugehen. Dass das Baurekursgericht erwog, die Beurteilung sei

"(subjektiv) aufwendig", erscheint etwas unglücklich formuliert.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin lässt sich aus dieser

Formulierung nicht ableiten, dass bei der Beschwerdegegnerin Kompetenzmängel

vorliegen würden bzw. das Baurekursgericht solche als für die Dauer des

Verfahrens ursächlich betrachtet.

Zutreffend ist nämlich die Erwägung des Baurekursgerichts,

dass der Bau des hier strittigen Mehrfamilienhauses eine komplexe Vorgeschichte

aufweise, welcher per se eine gewisse Verzögerung bei der Beurteilung der

Planunterlagen anlaste, weil oftmals und gerade mit Bezug auf die

Umgebungsgestaltung ein Abgleich der eingereichten Unterlagen mit den bisher

schon zahlreich eingesammelten Akten erforderlich sei. Diese Komplexität – die

einen Abgleich von neuen Planunterlagen mit dem gebauten Zustand und den bewilligten

Plänen erforderlich macht – hat im Wesentlichen die Beschwerdeführerin, die ihr

Bauvorhaben teilweise abweichend von den Stammbauplänen erstellte, zu

verantworten (vgl. E. 3).

Das Baurekursgericht hat zu Recht verneint, dass eine

Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung vorgelegen hat. Aufgrund ihrer

Weigerung, gewisse von der Beschwerdegegnerin geforderte Planunterlagen

einzureichen (vgl. § 313 Abs. 2 PBG), und der nicht einfachen

Beurteilbarkeit der eingereichten Pläne kann sich die Beschwerdeführerin nicht

erfolgreich auf die Dreiwochenfrist zur Vorprüfung nach § 313 Abs. 1 PBG berufen. Die Beschwerdegegnerin hatte eine erstmalige Prüfung der

Umgebungsgestaltung vorzunehmen (vgl. E. 3), weshalb sie neben der

Einordnung auch Aspekte der Verkehrssicherheit, der Einhaltung anerkannter

Regeln der Baukunde (z. B.

hinsichtlich der Fundation) sowie des Bauens im Baulinienbereich zu untersuchen

hatte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin war angesichts dessen,

dass die Abänderung einer bereits erfolgten – von der Stammbaubewilligung stark

abweichenden – Umgebungsgestaltung mit mehreren Treppen, Mauern und

Aufschüttungen zu beurteilen war, nicht von der Beurteilung eines "normalen"

bzw. "alltäglichen" Umgebungsplans auszugehen.

Anders als die Beschwerdeführerin meint, musste bzw.

konnte die Beurteilung auch nicht einfach gestützt auf die

Augenscheinfotografien vorgenommen werden. Baugesuche haben alle Unterlagen zu

enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind (§ 310 Abs. 1 PBG). Gemäss der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997

(BVV) ist – in der Regel bereits mit dem Baugesuch – ein Umgebungsplan im

Massstab 1:200 oder 1:100 mit Angaben über die Höhen des massgebenden und

gestalteten Terrains sowie die Gestaltung und Nutzweise des Umschwunges, soweit

diese nicht aus einem anderen Plan genau ersichtlich sind, einzureichen (§ 3 Abs. 1 lit. d BVV). Die Pläne müssen auch die allfällig weiteren für

die Prüfung des Bauvorhabens nötigen Angaben enthalten (§ 3 Abs. 2 BVV). Abgesehen von Bagatellprojekten ist es der Behörde nicht zumutbar,

"laienhaft angefertigte Skizzen" entgegenzunehmen, die bezüglich

Vollständigkeit, Klarheit und Lesbarkeit zu wünschen übriglassen (Christian

Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung des zürcherischen Rechts

und der neueren zürcherischen Rechtsprechung, Zürich 1991, Rz. 259; VGr, 11. Juli

2024, VB.2023.00172, E. 4.2.1); ebenso wenig muss die Behörde eine

Beurteilung gestützt auf Fotografien vornehmen. Gemäss § 310 Abs. 2 PBG können zusätzliche Unterlagen verlangt werden, falls dies die Art des

Vorhabens oder die Lage des Baugrundstücks rechtfertigt.

5.2

Die

Beschwerdeführerin reichte mit Schreiben vom 19. Juli 2024 revidierte

Pläne ein. Im Begleitschreiben kritisierte sie, die Kritik an den Plänen hätte

nicht gleich in Form einer Verfügung erfolgen müssen; dies entspreche nicht den

Gepflogenheiten, und bat die Beschwerdegegnerin um formlose Mitteilung, falls

sie die Baugesuchsunterlagen noch immer als ungenügend oder unvollständig

erachte. Daraufhin teilte die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin der

Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 13. August 2024 ausführlich mit, dass

und weshalb die Beschwerdegegnerin die Unterlagen gemäss Vorprüfung noch nicht

als vollständig erachte.

In der Folge reichte die Beschwerdeführerin am 8. Oktober

2024.

erneut revidierte Pläne ein. Am 16. Oktober 2024 teilte die

Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin mittels eines Schreibens mit dem

Titel "Vorprüfung für Baugesuch-Nr. …" mit, dass die Unterlagen

unvollständig seien. Eine baurechtliche Beurteilung erfolge nun aufgrund der

vorliegenden Unterlagen. Mit Beschluss vom 13. Januar 2025 erteilte die

Beschwerdegegnerin die baurechtliche Bewilligung im Sinn der Erwägungen

teilweise und verweigerte sie teilweise.

Im Vorgehen der Beschwerdegegnerin ist auch seit dem 19. Juli

2024.

weder eine Rechtsverweigerung noch eine Rechtsverzögerung zu erblicken.

Mit den Schreiben vom 13. August 2024 und 16. Oktober 2024 wurde der

Vorprüfungsfrist gemäss § 313 Abs. 1 PBG jeweils entsprochen. Der

eingehende und ausführlich begründete Beschluss vom 13. Januar 2025 erging

innerhalb der Viermonatsfrist nach § 319 Abs. 1 PBG seit der

Einreichung revidierter Pläne durch die Beschwerdeführerin am 8. Oktober

2024.

(vgl. E. 4.2.3).

5.3

Die

Beschwerdeführerin dringt mit ihrer Rechtsverzögerungs- und

Rechtsverweigerungsrüge hinsichtlich der Behandlung der Eingaben zur

Umgestaltung durch die Beschwerdegegnerin nicht durch.

6.

Sodann ist zu untersuchen, ob der Beschwerdegegnerin

im Zusammenhang mit ihrer Handhabung der Bezugsabnahme für das Gartengeschoss

eine Rechtsverweigerung bzw. Rechtsverzögerung vorzuwerfen ist.

6.1

Bei der

Bezugsabnahme, welche nach Vollendung der Baute und vor deren Bezug erfolgt,

geht es um die "Feststellung, ob die fundamentalen Anforderungen an ein

Bauwerk erfüllt sind und damit der gefahrlose Aufenthalt im Gebäude möglich ist"

(BGE 122 II 65 E. 4).

Die Bauvollendung und Bezugsbereitschaft der Baute oder

einzelner Räume ist der örtlichen Baubehörde anzuzeigen (§ 327 Abs. 1 PBG und § 23 BVV). Nach § 12a der Besonderen Bauverordnung I vom

6.

Mai 1981 (BBV I) dürfen Wohn- und Arbeitsräume in Neubauten, An-, Auf-

und Umbauten erst bezogen werden, nachdem die Gemeindebehörde sie besichtigt

und als bezugsfähig erklärt hat. Das Bauwerk muss genügend ausgetrocknet und

die sanitären Einrichtungen müssen benützbar sein. Zu berücksichtigen sind im

Sinn von § 239 Abs. 1 PBG, wonach Bauten und Anlagen nach Fundation,

Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen

müssen und weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder

Sachen gefährden dürfen, auch Sicherheitsaspekte (Bernhard Müller/Michael

Steiner, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 686).

Nicht verweigert werden darf die Bezugsbewilligung aus

anderen als den genannten Gründen oder aufgrund von Widersprüchen zu den

bewilligten Plänen; sind die materiellen Voraussetzungen der Wohn- und

Arbeitshygiene, insbesondere hinsichtlich der Austrocknung, Sanitäranlagen und

Sicherheit erfüllt, muss die Bezugsbewilligung erteilt werden (Müller/Steiner, S. 686;

BEZ 1992 Nr. 26).

Sofern kein schwerwiegender Fall vorliegt, kann – in

Beachtung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes – die Bezugsbewilligung mit

Nebenbestimmungen verbunden werden (vgl. Müller/Steiner, S. 687).

6.2

Mit

Beschluss vom 10. Juli 2023 verfügte die Beschwerdegegnerin mit Bezug auf

den Nordostteil der bewilligten Gartengeschosswohnung einen Baustopp. Die

Beschwerdeführerin wurde aufgefordert, die bereits erstellten Leitungen bis

Ende August 2023 zu beseitigen oder zumindest vom Hauptstrang des Gebäudes zu

trennen. Hierzu erwog das Baurekursgericht zutreffend, es sei richtig, dass im

Zuge des mit Beschluss vom 10. Juli 2023 angeordneten Baustopps für den

Nordteil der Gartengeschosswohnung keine Bezugsfreigabe ergehen konnte, weil

die Beschwerdeführerin Wasserleitungen für den Einbau einer fünften, nicht

bewilligten Wohnung verlegt habe. Die Beschwerdegegnerin sei zu Recht davon

ausgegangen, dass offene, aber nicht genutzte Wasserleitungen die Wohnhygiene

gefährden könnten.

Anlässlich der Bezugsabnahme vom 20. Juli 2023 wurde dem

Gartengeschoss wiederum keine Bezugsfreigabe erteilt, was mit dem noch

laufenden Rekursverfahren begründet wurde. Indes sei – so zutreffend das

Baurekursgericht unter Verweis auf die Feststellungsziffer 2.1 der Verfügung

der Beschwerdegegnerin vom 20. Juli 2023 – die Gartenwohnung auch

brandschutzrechtlich nicht sicher gewesen, weshalb eine Bezugsabnahme auch aus

diesem Grund nicht habe erfolgen können.

Am 30. November 2023 ersuchte die Beschwerdeführerin in

der Folge erstmals um Bezugsabnahme. Die Beschwerdegegnerin beurteilte dieses

Gesuch (zumindest sinngemäss) abschlägig mit der Begründung, dass die

Gartengeschosswohnung nicht den bewilligten Plänen entspreche. Diese rechtliche

Begründung war nicht haltbar (vgl. E. 6.1).

Mit Schreiben vom 20. Dezember 2023 ersuchte die

Beschwerdeführerin erneut um Bezugsabnahme, beanstandete, dass ihr Gesuch vom 30. November

2023.

mit dem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 4. Dezember 2023 nicht

behandelt worden sei, und forderte einen anfechtbaren Entscheid. Die

Beschwerdegegnerin stellte daraufhin einen Termin zur Prüfung der Bezugsabnahme

vor Ort für den 18. Januar 2024 in Aussicht, der auch der Prüfung offener

Auflagen (insbesondere jener gemäss Beschluss vom 20. Juli 2023) dienen

sollte.

Anlässlich des Lokaltermins zeigte sich, dass beim Lift eine

Brandschutztüre fehlte, was die Beschwerdeführerin anerkennt. Die Montage der

Brandschutztüre ist der Beschwerdegegnerin in der Folge – und erst auf

Nachfrage hin – dann am 8. Februar 2024 gemeldet worden.

Die Beschwerdegegnerin stellte der Beschwerdeführerin

anschliessend für den 5. März 2024 einen Kontrolltermin in Aussicht. Die

Zeitspanne bis zu diesem Termin, die von der Beschwerdegegnerin mit

Ferienabwesenheiten begründet wird, ist – wie das Baurekursgericht bereits zutreffend

erwog – nicht zu beanstanden. Im Anschluss an den Kontrolltermin vom

5.

März 2024 erging der vor Baurekursgericht angefochtene Beschluss, mit

dem die Bezugsbewilligung für die Gartengeschosswohnung erteilt, indes die

Nutzung des Raumes Südost eingeschränkt wurde. Letztere Einschränkung hob das

Baurekursgericht mit seinem – in dieser Hinsicht nicht mehr strittigen –

Entscheid vom 4. Dezember 2024 auf.

6.3

Die

Beschwerdegegnerin ist stets tätig geblieben und hat die erforderlichen Überprüfungen

vorgenommen. Die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die Bezugsbewilligung

aufgrund des Fehlens der Brandschutztüre verweigern durfte oder sie diese unter

Nebenbestimmungen hätte erteilen müssen, ist im vorliegenden Verfahren nicht

frei zu prüfen (vgl. E. 4.3); jedenfalls war dieser – einen

Sicherheitsaspekt betreffende (vgl. E. 6.1) – Verweigerungsgrund

nicht willkürlich. Der formelle Entscheid vom 5. März 2024 über die

Bezugsbewilligung erfolgte unter den geschilderten Umständen und in Anbetracht

des Verhaltens der Beschwerdeführerin – auch, wenn nicht alle rechtlichen

Argumentationen der Beschwerdegegnerin in ihrer Korrespondenz mit der

Beschwerdeführerin haltbar sind (vgl. E. 6.2) – binnen einer Frist seit

der Behebung aller Sicherheitsmängel, welche noch als angemessen erscheint.

6.4

Der

Beschwerdegegnerin ist im Zusammenhang mit ihrer Handhabung der Bezugsabnahme

weder eine formelle Rechtsverweigerung im engeren Sinn noch eine

Rechtsverzögerung vorzuwerfen.

7.

7.1

Nach dem Gesagten

ist die Beschwerde abzuweisen.

7.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Verfahrens der unterliegenden Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr bei diesem Ausgang von

vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Voraussetzungen für

eine ausnahmsweise Entschädigung des Gemeinwesens sind vorliegend nicht erfüllt

(Plüss, § 17 N. 50 ff. mit Hinweisen).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 95.-- Zustellkosten,

Fr. 2'095.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.