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Entscheid

VK.2004.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VK.2004.00001

23. Dezember 2004Deutsch23 min

(URT.2005.8427)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. A ist Eigentümerin des in der

Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks Kat.Nr. 1 im Gebiet Q, Gemeinde Y.

Mit Beschluss vom 3. August 1989 setzte der Gemeinderat Y die Schutzzonen

für die von der Gemeinde X als Konzessionsinhaberin genutzte Grundwasserfassung

Q fest, die mit der Genehmigung durch die Baudirektion am 5. Juni 1992

rechtskräftig wurde. Mit Entscheid vom 7. Juli 1994 wies die

Schätzungskommission das Entschädigungs- und Heimschlagsbegehren von A ab. Dies

mit der Begründung, dass die durch die Schutzzonen bedingten Nutzungsbeschränkungen

auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 keine materielle Enteignung bewirkten. Es

handle sich vielmehr um polizeiliche Einschränkungen zum Schutz der Gesundheit,

welche keine Entschädigung auslösten. Dieser Entscheid blieb unangefochten.

B. Dennoch beschloss der Gemeinderat X

am 26. Mai 1995, freiwillig eine Entschädigung für die

Nutzungsbeschränkung zu bezahlen. Der von der Gemeinde beauftragte Experte E

schätzte in seinem am 6. Juni 1995 erstatteten Gutachten den Minderertrag

und den Mehraufwand für die Parzelle von A auf Fr. 3'700.- jährlich, wobei

die Beiträge für ökologische Leistungen gemäss Landwirtschaftsgesetzgebung berücksichtigt

waren. Am 6. Mai 1996 schloss die Gemeinde X mit A einen Dienstbarkeitsvertrag,

der im Grundbuch angemerkt wurde. Nach diesem auf die Dauer von 25 Jahren

abgeschlossenen Vertrag sorgt die Eigentümerin für die Einhaltung des

Schutzzonenreglements, soweit ihr Grundstück betreffend (Ziff. 1). Ziffer 3

des Vertrags lautet:

"Die

Mindererträge und Mehrkosten werden ab 1. Januar 1993 gemäss Gutachten von

Herrn E vom 21. Mai 1995 jährlich mit Fr. 4'900.- entschädigt. Die Entschädigung

wird alle 8 Jahre, erstmals im Jahre 2001, überprüft und bei Bedarf neu

festgelegt. Beiträge über ökologische Leistungen in der Landwirtschaft sind in

Abzug zu bringen. Es werden jedoch nur Beiträge für ökologische Leistungen in

Abzug gebracht, welche in einem Zusammenhang mit der Minderung des

Ertragswertes der Parzellen stehen, die Gegenstand dieses Vertrages sind. Andere

Beiträge des Bundes oder des Kantons werden von dieser Regelung nicht betroffen

und können somit nicht in Abzug gebracht werden. Die Gemeinde überprüft jeweils

vor der Auszahlung der Entschädigung, ob Oekobeiträge bezogen wurden."

C. Mit Vertrag vom 10. Dezember

1998 verpachtete C, Sohn von A, ihr innerhalb der Schutzzonen gelegenes Land an

einen Poloclub ("Polo-Vermie­tungspark") zur Benutzung als Polofeld

und gab damit die landwirtschaftliche Bewirtschaftung auf.

Mit Schreiben vom 12. Juli 1999 an

die Ehegatten B und A erklärte der Gemeinderat X, dass mit der Aufgabe der

landwirtschaftlichen Bewerbung des Grundstücks keine landwirtschaftlichen

Ertragsausfälle mehr resultierten. Die Gemeinde sei daher nicht mehr bereit,

die seinerzeit auf freiwilliger Basis vereinbarte Entschädigung für den landwirtschaftlichen

Minderwert und Mehraufwendungen weiter auszurichten, und zwar ab 1999.

D. Nachdem die Ehegatten B und A eine

rechtsmittelfähige Verfügung verlangt hatten, beschloss der Gemeinderat X am 21. Mai

2002, dass die gemäss Vertrag vom 6. Mai 1996 vereinbarte Entschädigung

mit Wirkung ab 1. Januar 1999 nicht mehr ausgerichtet werde und dass bei

Wiederaufnahme der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der Parzelle Kat.Nr. 1

der Gemeinderat dannzumal darüber befinden werde, ob und in welchem Umfang

wieder eine Entschädigung geleistet werde. Auf Rekurs hin hob der Bezirksrat Z am

22. November 2002 den Beschluss des Gemeinderats X vom 21. Mai 2002

auf und verwies die Parteien zur Durchsetzung ihrer Ansprüche auf das im

Dienstbarkeitsvertrag vorgesehene Schiedsgericht.

Mit Entscheid vom 15. April 2003

(VB.2003.00030, www.vgrzh.ch) wies das Verwaltungsgericht die von der Gemeinde X

gegen den Bezirksratsentscheid erhobene Beschwerde ab. Das Verwaltungsgericht

verneinte die Kompetenz des Gemeinderats X, über die im Dienstbarkeitsvertrag

festgelegten vertraglichen Verhältnisse durch Verfügung einzugreifen. Ob die in

diesem öffentlichrechtlichen Vertrag enthaltene Schiedsgerichtsklausel gültig

sei, könne offen bleiben, aber auf jeden Fall dürfe der verwaltungsrechtliche

Rechtsschutz durch die Schiedsklausel nicht gänzlich ausgeschlossen werden.

Ungeachtet dieser Schiedsklausel stehe der Beschwerdegegnerin jedoch die Klage

nach § 82 lit. k des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 (VRG) offen. Es stehe ihr anheim, ob sie bei einer Weigerung der

Beschwerdeführerin, die streitige Entschädigung weiterhin zu leisten, zunächst

das Schiedsgericht anrufen bzw. dessen Bestellung veranlassen oder direkt Klage

beim Verwaltungsgericht erheben wolle.

Erwägungen

II.

A. A erhob mit einer vom 1. Mai

2004.

datierten, am 29. April 2004 zur Post gegebenen Eingabe Klage gegen

die Gemeinde X. Sie stellte die folgenden Anträge:

"1. Es

sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die im Dienstbarkeitsvertrag vom

6.

Mai 1996 festgehaltene Entschädigung von CHF 4'900.- jährlich

rückwirkend ab 1. Januar 1999, auszurichten,

2.

eventualiter

sei die auszurichtende Entschädigung den neuen Verhältnissen ab dem Jahre 2001

insofern anzupassen, als dass während der Dauer der Polonutzung die

Entschädigung an die Klägerin entsprechend reduziert wird,

3.

unter

Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten."

B. Die Gemeinde X beantragte in ihrer

Klageantwort vom 1. Juni 2004 Abweisung der Klage unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Wie das

Verwaltungsgericht bereits in seinem Entscheid vom 15. April 2003

festgehalten hat, ist der streitige Anspruch aus dem Dienstbarkeitsvertrag vom

6.

Mai 1996, einem öffentlichrechtlichen Vertrag, im Klageverfahren

geltend zu machen (§ 82 lit. k VRG). Das im Vertrag vorgesehene

Schiedsgericht braucht dabei nicht vorher angerufen zu werden.

2.

Nach § 85

VRG beurteilt das Verwaltungsgericht die ihm vorgelegten Anträge in tatsächlicher

und rechtlicher Hinsicht frei. Aufgrund der Akten ist der zu beurteilende

Sachverhalt liquid. Ein weiterer Schriftenwechsel ist daher nicht nötig.

3.

3.1

Die Klägerin begründet ihre Klage damit,

dass der fragliche Dienstbarkeitsvertrag notwendig

gewesen sei, weil die Beklagte erkannt habe, dass der Entscheid der Schätzungskommission

vom 7. Juli 1994 im Resultat unbefriedigend sei. Der Grundeigentümer D

habe nämlich für dieselbe Eigentumsbeschränkung eine Entschädigung von Fr. 34'000.-

für ca. 25 Aren betroffene Fläche erhalten, wogegen die Klägerin für 320 Aren

überhaupt nichts erhalten sollte. Erst als die Klägerin von dieser gegenüber

der Schätzungskommission verschwiegenen Zahlung erfahren habe, habe sich die

Gemeinde im Jahr 1996 doch noch zu einer Entschädigung an die Klägerin

entschlossen. Würde man ihr den gleichen Ansatz wie bei D anwenden, so käme sie

auf eine Entschädigung für ihre 320 Aren von Fr. 435'200.-, also lediglich

10.

% unter dem, was sie damals gerichtlich eingefordert habe. Mit dem

Dienstbarkeitsvertrag habe man auch berücksichtigt, dass die Beklagte ihre gegenüber

der Klägerin eingegangene Verpflichtung offensichtlich einseitig gebrochen und

damit auch ein Interesse gehabt habe, sich mit der Klägerin gütlich auseinanderzusetzen.

Die Beklagte habe sich nämlich anlässlich des Kaufs des Landes am 23. Dezember

1952.

verpflichtet, die bei Vertragsabschluss festgelegte Schutzzone nur mit Zustimmung

des Verkäufers zu erweitern, und habe der Klägerin die volle Bewirtschaftungs-

und Verwendungsfreiheit zugesichert.

Der in Ziffer 3 des

Dienstbarkeitsvertrags vom 6. Mai 1996 festgelegte jährliche Entschädigungsbeitrag

von Fr. 4'900.- sei unter dem Titel "Schutz des Grundwassers"

abzubuchen; entgegen der Meinung der Beklagten handle es sich aber nicht nur um

eine Beitragsleistung an die landwirtschaftlichen Ertragsausfälle der Klägerin,

sondern auch um Goodwill. Die Entschädigung an D sei ungleich höher gewesen,

was anhand der Berechnung einer Verkehrswertminderung dargetan wird. Zudem habe

der öffentlich beurkundete Kaufvertrag der Parteien, der dann von der

Gemeindeversammlung X abgelehnt worden sei, eine Pauschalentschädigung von Fr. 160'120.-

für die verletzte Vereinbarung vom 23. Dezember 1952 vorgesehen.

Diese Auffassung der Beklagten, dass

wegen der Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung die Entschädigung

nicht mehr geschuldet sei, entspreche weder dem damaligen übereinstimmenden

Willen der Parteien noch dem klaren Wortlaut des Vertrages und wäre auch in

planungsrechtlicher und tatsächlicher Hinsicht nicht zutreffend. Die gemäss Art. 24

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) für den Polobetrieb

benötigte Ausnahmebewilligung habe nur erhältlich gemacht werden können, weil

als Grundlage für den Polobetrieb eine landwirtschaftliche Bearbeitung des

Bodens erforderlich sei. Der Polobetrieb ersetze also lediglich die Produktion

von landwirtschaftlichen Gütern, nicht aber die landwirtschaftliche Bodenbearbeitung.

Weiterhin sei beachtlich, dass auch die Polonutzung durch die Schutzwasserzone

Erschwernisse und Behinderungen erfahre. Schon die – im Einzelnen dargelegten –

Beispiele belegten, dass die Klägerin auch bei einer Polonutzung des Grundstücks

nach wie vor spürbar in der Nutzung durch das Zonenreglement behindert werde,

was sich auch in einem Minderertrag der Polonutzung für das betroffene Gebiet

niederschlage. Die Beklagte habe auch noch nie angezweifelt, dass die

Vorschriften der Grundwasserschutzzone eine Verminderung des Verkehrswertes des

Bodens zur Folge habe, was bedeute, dass der Grund dieser Verminderung in der

Erschwerung jeglicher und nicht nur der explizit bäuerlichen Nutzung eben

dieses Bodens liege. Unerklärlich sei auch, weshalb die Beklagte der Klägerin

nicht nur keine Entschädigung für deren landwirtschaftlichen Ertragausfall

bezahlen, sondern gleich auch noch den Goodwill streichen wolle, der mit einer

landwirtschaftlichen Nutzung nichts zu tun habe. Entgegen der Meinung der Beklagten

sei massgebend nicht die Art der Nutzung, sondern die Beeinträchtigung der

rechtmässigen Nutzung durch die Bestimmung der Grundwasserschutzverordnung bzw.

des Reglements. Solange die Schutzzone Bestand habe, bestehe eine

Beeinträchtigung der Nutzung unabhängig davon, ob dies eine Polonutzung oder

eine andere Nutzungsart sei, und solange bestehe auch eine grundsätzliche

Entschädigungspflicht der Beklagten.

Es komme hinzu, dass diese grundsätzliche

Entschädigungspflicht der Beklagten nur alle acht Jahre, erstmals per 2001

überprüft werden könne, eine Korrektur der Entschädigung also frühestens per

2001.

möglich sei. Da es an einer fristgerechten Überprüfung der vertraglich

festgehaltenen Entschädigung fehle, sei die nächste Überprüfung erst nach Ablauf

von weiteren acht Jahren im Jahr 2009 möglich. Bis dahin bestehe eine

grundsätzliche Zahlungspflicht der Beklagten. Für den Fall, dass eine

Überprüfung der Entschädigung rückwirkend schon per 2001 möglich sei, werde

beantragt, für die Dauer der Polonutzung die Entschädigung ab diesem Datum neu

zu regeln, und zwar unter Beachtung der im Polomietvertrag festgehaltenen, für

das Land innerhalb und ausserhalb der Schutzzone unterschiedlichen Ansätze.

3.2

Die

Beklagte hält der Klägerin entgegen, dass im Anschluss an die Festsetzung der

Grundwasserschutzzone Q die beiden betroffenen Grundeigentümer, die Klägerin

und D, bei der Beklagten Entschädigungsforderungen gestellt hätten. Die

kantonale landwirtschaftliche Fachschule habe am 4. Dezember 1992 in

Ergänzung eines früheren Gutachtens den jährlichen landwirtschaftlichen

Ertragsausfall des Landes von D auf Fr. 1'368.- bzw. kapitalisiert auf Fr. 34'200.-

geschätzt. Auf dieser Basis sei mit D am 27. Dezember 1993 ein

Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen worden; die Einmalentschädigung von Fr. 34'200.-

sei ihm in zwei Raten zuzüglich Zins ausgerichtet worden. Demgegenüber sei die

Einigung mit der Klägerin gescheitert. Nachdem der Kauf des Grundstücks und die

Entschädigungsforderung von der Gemeindeversammlung X am 11. Dezember 1992

abgelehnt worden sei, habe der Gemeinderat ihr analog der Regelung mit D eine

Entschädigung für die landwirtschaftliche Nutzungseinbusse offeriert. Die Klägerin

habe dies jedoch abgelehnt und mit Eingabe vom 23. April 1993 den

Heimschlag der gesamten Liegenschaft, eventualiter eine Entschädigung von total

Fr. 557'773.- verlangt. Nach Ablehnung dieses Begehren durch die Gemeinde

sei das Schätzungsverfahren eingeleitet worden. Auch nach der mit Entscheid der

Schätzungskommission vom 7. Juli 1994 rechtskräftig erfolgten Abweisung

der Entschädigungsforderungen der Klägerin sei der Gemeinderat X bereit

gewesen, nunmehr im Sinn einer freiwilligen Leistung die landwirtschaftlichen

Ertragseinbussen abzugelten, weshalb sie die Mindererträge durch E neu habe

schätzen lassen. Sowohl bei Erlass der Schutzzonen als auch im Verlauf des

Klageverfahrens zufolge materieller Enteignung habe der Gemeinderat sich stets

bereit erklärt, den Grundeigentümern die landwirtschaftlichen Ertragseinbussen

infolge der Schutzzonen abzugelten. Diese Vorgeschichte bestätige, dass der

Dienstbarkeitsvertrag vom 6. Mai 1996 die landwirtschaftlichen

Ertragsausfälle von Kat.Nr. 1 infolge der Schutzzonen entschädige, was

sich unmissverständlich auch aus dem Wortlaut des Vertrages selber ergebe. Mit

der periodischen Überprüfung der Entschädigung für die im Vertrag ausdrücklich

genannte "Minderung des Ertragswerts der Parzellen" und

Neufestsetzung bei Bedarf sollte den Änderungen in der Landwirtschaft Rechnung

getragen und sollten Abgeltungen vermieden werden, welche nicht mehr landwirtschaftskonformen

Preisen entsprächen. Selbst die von der Klägerin der Gemeinde X zugestellte

Stellungnahme ihres damaligen Rechtsvertreters halte fest, dass "der

Gutachter bei der Bezifferung der damaligen landwirtschaftlichen

Bewirtschaftung ausging". Die im Vertrag vom 6. Mai 1996

festgehaltenen Abgeltungen hätten nicht den Charakter von jährlichen –

abstrakten – Entschädigungen ungeachtet der Bewirtschaftungsart, sondern sie

sollten allein Ertragsausfälle ausgleichen, die der Grund­eigentümerschaft bei

der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung infolge der Schutzzonen entstünden.

Nachdem die fragliche Parzelle Kat.Nr. 1 von der Klägerin ab 1999 einer

landwirtschaftsfremden Benutzungsart (Polofeld) zugeführt worden sei, entfalle

die Grundlage für eine weitere Ausrichtung der Ertragsausfallentschädigung, und

zwar sofort mit Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung und nicht erst

mit der im Jahr 2001 fälligen Überprüfung und Neufestsetzung der Entschädigung.

Klarzustellen sei insbesondere Folgendes:

- Die Beklagte habe gegenüber der

Schätzungskommission die Regelung mit D nicht verschwiegen. Die entsprechende

Vereinbarung basiere auf einem Gemeinderatsbeschluss und sei nach der

Schätzungsverhandlung getroffen worden. Zudem habe die Klägerin eine analoge

Vereinbarung ausdrücklich abgelehnt und den Heimschlag ihres Grundstücks

eingeklagt.

- Die Entschädigung an D von Fr. 34'000.-

stelle eine Einmalentschädigung dar. Kapitalisiere man den mit der Klägerin

vereinbarten Ertragsausfall von Fr. 4'900.- (vor Abzug von Beiträgen für

ökologische Ausgleichsflächen) auf gleiche Weise, so erhalte man einen

kapitalisierten Betrag von Fr. 122'500.- und nicht von Fr. 435'200.-.

- Die vereinbarte Entschädigung

von Fr. 4'900.- entspreche dem Gutachten E vom 6. Juni 1995. Der von

der Klägerin erwähnte Entschädigungsbetrag von Fr. 3'700.- berücksichtige

bereits die Beiträge für ökologische Leistungen. Ohne Abzug dieser Beiträge

ergebe sich für die Zone IIa ein Minderertrag plus Mehraufwand von Fr. 3'998.-

(Minderung Fr. 33.-/Are x 98.42 Aren = Fr. 3'248.- + Fr. 750.-

Mehraufwand = Fr. 3'998.-), total mit der Entschädigung für die Zone IIb

und III von Fr. 4'889.-. Es könne keine Rede davon sein, dass der

vereinbarte Betrag einen Goodwill enthalte, weil die Leistungen an D höher

gewesen sein sollten. Was die Behauptung, die "Pauschalentschädigung von Fr. 160'120.-

für die Verletzung der Vereinbarung vom 23. Dezember 1952" sei Basis

der Entschädigungsberechnung gewesen, so habe die Gemeindeversammlung vom 11. Dezember

1992.

eine derartige Entschädigung für behauptete Vertragsverletzungen ausdrücklich

abgelehnt, und auch gemäss Entscheid der Schätzungskommission vom 7. Juli

1994.

könne die Klägerin aus diesem Vertrag nichts zu ihren Gunsten ableiten.

- Die Entschädigungen an D und an

die Klägerin gründeten auf Berechnungen der Ertragswerteinbussen und nicht

Verkehrswerteinbussen. Da je nach Schutzzone die Einschränkungen in der

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung verschieden seien, ergäben sich auch

unterschiedliche Ertragswertberechnungen je Zone. Der Vergleich der Klägerin

über die "Verkehrswertminderung" sei daher völlig sachfremd.

- Die Nutzung als Polofeld könne

im Ernst nicht als landwirtschaftliche Nutzung bezeichnet werden. Der

Rasenschnitt erfolge nicht im Hinblick auf die Herstellung eines

landwirtschaftlichen Produktes, sondern sei allein im Hinblick auf den Polosport

erforderlich. Den erwähnten Versickerungsgraben habe die Klägerin erstellt,

damit das vom Parkplatz einfliessende Wasser keine die Nutzung des Polofeldes

beeinträchtigende Pfützen bilde. Mit der Schutzzone bestehe kein ursächlicher Zusammenhang.

- Der mit dem Poloclub

vereinbarte "Mietzins" sei so festgelegt, dass der jährliche Zins für

den in der Schutzzone gelegene Teil des Spielfeldes praktisch genau um den

Entschädigungsbetrag von Fr. 4'900.- tiefer liege als beim Restspielfeld.

Eine derartige Abstufung sei nicht sachgerecht und sei offenkundig allein zum

Zweck erfolgt, damit die Klägerin weiterhin eine jährliche Einbusse von Fr. 4'900.-

behaupten könne. Das verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und die

Schadenminderungspflicht der Klägerin.

Für den Fall, dass das Gericht wider

Erwarten zum Schluss kommen sollte, der Dienstbarkeitsvertrag beschränke die

Entschädigung nicht auf Ertragsausfälle infolge landwirtschaftlicher

Bewirtschaftung, berufe sie sich auf Motivirrtum und den Grundsatz der

"clausula rebus sic stantibus".

4.

Der Rechtsstreit

dreht sich um die Auslegung von Ziffer 3 des Dienstbarkeitsvertrags, den

die politische Gemeinde X als Betreiberin der Grundwasserfassung Q und die Klägerin

als Eigentümerin des von der Grundwasserschutzzone betroffenen Landes am 6. Mai

1996.

geschlossen haben. Streitig ist, ob mit der der Klägerin zugesprochenen Entschädigung

die Beeinträchtigung ausschliesslich der landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes

abgegolten werden soll oder nicht.

Öffentlich-rechtliche

Verträge sind grundsätzlich gleich wie privatrechtliche nach den Regeln von

Treu und Glauben (Vertrauensprinzip) auszulegen. Danach ist eine Willensäusserung

so auszulegen, wie sie der Empfänger unter Berücksichtigung des früheren Verhaltens

des Erklärenden und der im Zeitpunkt der Erklärung bekannten Umstände in guten

Treuen vernünftigerweise verstehen und als wirklich gewollt betrachten durfte

und musste. Im Zweifelsfall ist zu vermuten, dass die Verwaltung keine

Vereinbarung treffen wollte, die mit den von ihr zu wahrenden öffentlichen

Interessen im Widerspruch steht, und dass auch der Vertragspartner sich

hierüber Rechenschaft gibt. Die Auslegung hat sich primär am Wortlaut zu

orientieren; abzustellen ist dabei auf den normalen Sprachgebrauch, sofern

nicht Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Parteien von einem besonderen

Wortsinn ausgegangen sind (René Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1990, Nr. 20

B V; RB 1985 Nr. 98; ZBl 88/1989, S. 82, 87; BGE 109 II 219 E. 2c

S. 224 mit Hinweisen).

5.

Ziffer 3

des Vertrags vom 6. Mai 1996 bezeichnet die in Folge der Schutzzonen zu

leistende Entschädigung als die "Mindererträge und Mehrkosten gemäss

Gutachten von Herrn E vom 21. Mai 1995". In diesem Gutachten wurden

ausschliesslich landwirtschaftliche Ertragsausfälle und Mehrkosten bei der

Bewirtschaftung dieser in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle Kat.Nr. 1

ermittelt. Dass Gegenstand des Vertrags einzig eine Entschädigung für Minderung

des Ertragswerts der Parzellen ist, wird in dieser gleichen Vertragsbestimmung

noch ausdrücklich festgehalten in Verbindung mit den zum Abzug zu berücksichtigenden

Beiträgen für ökologische Leistungen in der Landwirtschaft. Dass auch der Wille

der Klägerin und damit beider Vertragsparteien übereinstimmend auf eine Abgeltung

landwirtschaftlicher Ertragsausfälle ging, wird durch das Schreiben der

Klägerin und ihres Ehemannes an den Gemeinderat X vom 27. April 1995,

worin um die Regelung der noch offenen Frage der Minderertragsentschädigung

ersucht wurde, bestätigt. In diesem Schreiben berief sich die Klägerin auf das

von der Gemeinde anerkannte Gutachten von G vom 6. Juni 1988, welches

jährliche Entschädigungen für Ertragsausfälle errechnet habe. Auch dieses

Gutachten der kantonalen landwirtschaftlichen Fachschule war ein

landwirtschaftliches Gutachten.

6.

Dass es nach dem

übereinstimmenden Willen der Parteien bei Vertragsschluss um eine Entschädigung

für landwirtschaftliche Ertragsausfälle und nicht um eine von der Nutzungsart

unabhängige abstrakte jährliche Entschädigung ging, stimmt auch mit der damals

gegebenen rechtlichen Situation überein. Im Enteignungsverfahren hatte die

Schätzungskommission am 7. Juli 1994 rechtskräftig entschieden, dass die

Grundwasserschutzzone keine materielle Enteignung bewirke und daher keine

Entschädigung für Verkehrswertminderung des Grundstücks geschuldet sei. Sodann

hatte die Gemeindeversammlung X am 11. Dezember 1992 den vom Gemeinderat

mit der Klägerin öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über das in der Schutzzone

liegende Kulturland (zum Preis von Fr. 480'360.-) nicht genehmigt. Ebenso

hatte sie auch die beantragte Pauschalentschädigung von Fr. 160'120.-

wegen Verletzung des Vertrages vom 23. Dezember 1952 abgelehnt. Nachdem

diese Forderungen der Klägerin rechtskräftig abgewiesen waren, konnte es

objektiv nur noch um eine Entschädigung für landwirtschaftlichen Ertragsausfall

und Mehrkosten bei der Bewirtschaftung gehen, welche die Beklagte freiwillig zu

leisten bereit war. Das ist nicht nur nach dem klaren Wortlaut, sondern auch

aufgrund der beim Abschluss gegebenen tatsächlichen und rechtlichen

Verhältnisse der Inhalt des Dienstbarkeitsvertrags vom 6. Mai 1996.

7.

Was die Klägerin

zur Unterstützung ihrer Behauptung, die im Dienstbarkeitsvertrag vereinbarte

jährliche Entschädigung von Fr. 4'900.- sei unabhängig von der Nutzungsart

der Parzelle vereinbart worden, ist unbehelflich.

7.1

Dass die Klägerin als Eigentümerin der

Parzelle gemäss Ziff. 1 des Dienstbarkeitsvertrags für die Einhaltung der

Schutzzone besorgt zu sein hat, ist nicht eine besondere Leistung zugunsten der

Gemeinde X, sondern ergibt sich schon aus den gewässerschutzrechtlichen

Vorschriften, deren Einhaltung keine entschädigungspflichtige materielle

Enteignung bewirkt.

7.2

Was die behauptete Verletzung des mit dem

Schwiegervater der Klägerin am 23. Dezember 1952 geschlossenen

Kaufvertrags über die von der Gemeinde X für die Grundwasserfassung erworbene

Parzelle betrifft, so kann von vornherein nicht von einer Vertragsverletzung

die Rede sein. Die vertragliche Zusicherung, dass eine spätere Erweiterung der

Schutzzone nur mit Zustimmung des Verkäufers oder seines Rechtsnachfolgers (der

Klägerin) erfolgen könne, hat jedenfalls mit dem Inkrafttreten des eidgenössischen

Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 (GschG) und des kantonalen

Einführungsgesetzes zum Gewässerschutzgesetz vom 8. Dezember 1974 (EGschG)

ihre Gültigkeit verloren. Darnach liegt die Festsetzung der Gewässerschutzzonen

nach den Vorgaben des übergeordneten eidgenössischen Rechts in der Kompetenz

derjenigen Gemeinde, auf deren Gebiet die Grundwasserfassung liegt, und nicht

des Eigentümers der Quelle, also von Y und nicht von X (§ 7 Abs. 2 lit. b

EGschG). Auch die Zusicherung der vollen Bewirtschaftungs- und

Verwendungsfreiheit für die gesamte Liegenschaft lag jedenfalls mit dem Erlass

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 nicht mehr in der Kompetenz der

Beklagten. Die Erfüllung der Zusicherung der Beklagten war also rechtlich

unmöglich geworden, ohne dass sie ein Verschulden traf.

7.3

Auch im Übrigen bestand im Zeitpunkt des

Vertragsabschlusses für eine nicht oder nicht allein den landwirtschaftlichen

Ertragsausfall und die Mehrkosten bei der Bewirtschaftung abdeckende

Entschädigungsleistung weder ein objektiver sachlicher Grund, noch sind den

Akten Anhaltspunkte zu entnehmen, dass die Beklagte sich zu einer nicht die

landwirtschaftlichen Ertragsausfälle betreffenden Entschädigung veranlasst

gesehen hätte. Insbesondere die von der Klägerin ins Feld geführte

Entschädigung, die gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 21. Dezember 1993 und

darauf basierender Vereinbarung an den von der Grundwasserschutzzone ebenfalls

betroffenen D bezahlt wurde, gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagte

der Klägerin ungeachtet der ermittelten Ertragsausfälle aus Gründen der

Rechtsgleichheit auch ihr in entsprechend gleichem Umfang eine Entschädigung

habe zukommen lassen wollen. Die Regelung mit D, der für Ertragsausfälle eine

Einmalentschädigung von Fr. 34'000.- erhielt, wurde gegenüber der

Schätzungskommission, deren Verhandlung noch vorher stattfand, nicht

verheimlicht. Die Klägerin wusste sehr wohl davon, hatte sie doch eine analoge

Vereinbarung ausdrücklich abgelehnt und statt dessen den Heimschlag ihres

Grundstücks samt Entschädigungsforderung eingeklagt. Zudem sind die auf den

Verkehrswert abgestützten Berechnungen sachfremd, welche die Klägerin im

Zusammenhang mit der behaupteten rechtsungleichen Behandlung gegenüber D

angestellt hat. Nachdem im Enteignungsverfahren rechtskräftig festgestellt war,

dass die Grundwasserschutzzone keine materielle Enteignung bewirkte und nicht

entschädigungspflichtig war, konnte die Frage einer Verkehrswertminderung kein

Thema mehr sein. Wenn man übrigens den mit der Klägerin vereinbarten Ertragsausfall

von Fr. 4'900.- pro Jahr (vor Abzug von Beiträgen für ökologische

Ausgleichsflächen) auf gleiche Weise wie die Ertragsausfallentschädigung für D

auf 25 Jahre hochrechnet, so ergibt das einen Betrag von Fr. 122'500.- und

nicht die behaupteten Fr. 435'200.-. Dieser Betrag resultiert, wenn die

Entschädigung von D zugrunde gelegt wird. Diese Berechnung geht schon deswegen

fehl, weil D Land ausschliesslich in der Zone IIa besitzt, die Klägerin dagegen

in den Zonen I, IIa, IIb und III.

8.

Ist gemäss dem nach Wortlaut und aufgrund der Umstände

ermittelten übereinstimmenden Willen der Parteien Gegenstand des Vertrags

einzig der landwirtschaftliche Ertragsausfall sowie Mehrkosten für die

landwirtschaftliche Bewirtschaftung, so ist auch die Klausel, dass die Entschädigung

alle acht Jahre überprüft und bei Bedarf neu festgelegt wird, nur im Rahmen der

landwirtschaftlichen Ertragsausfälle, die je nach Bewirtschaftungsart variieren

können, von Bedeutung. Die Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung des

Grundstücks, wie dies mit dessen Benutzung als Polospielfeld geschah (vgl. E. 9),

liegt daher ausserhalb des Rahmens dieser Klausel und liess vielmehr die

Grundlage des Vertrags bzw. einer Entschädigung überhaupt dahinfallen.

9.

Die 1999

aufgenommene Nutzung des Grundstücks als Polofeld – gemäss Mietvertrag mit dem

"Polo-Vermietungspark" vom 10. Dezember 1998 konnte mit der

Herrichtung des Polofeldes schon ab Dezember 1998 begonnen werden – ist keine

landwirtschaftliche Nutzung. Der Grasschnitt erfolgt nicht mehr zum Zweck der

Produktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse, sondern für den Polosport. Somit

gibt es seit dem 1. Januar 1999 keine landwirtschaftlichen Ertragsausfälle

mehr.

10.

Auch wenn nach

dem Gesagten eine Entschädigung für nichtlandwirtschaftlichen Ertragsausfall

von vornherein nicht in Frage kommt, so sei doch bemerkt, dass selbst die von

der Klägerin behaupteten Beeinträchtigungen des als Polofeld benutzten

Grundstückes nicht zu einer Entschädigung führen könnten. Der

Versickerungsgraben, um dessen – in der Folge erteilte – Bewilligung der Sohn

der Klägerin am 28. Juni 1999 nachgesucht hatte, wurde erstellt, um die

Pfützenbildung auf dem als Polofeld genutzten Wiesland durch vom angrenzenden

Parkplatz abfliessendes Wasser zu verhindern. Ein kausaler Zusammenhang mit der

Schutzzone besteht nicht.

Im Mietvertrag

von C als Vermieter und der Klägerin als Eigentümerin mit dem

"Polo-Vermietungspark" vom 10. Dezember 1998 wurde der

Mietzinsberechnung für den in der Schutzzone gelegenen Teil des Spielfeldes ein

Preis von Fr. 0.21/m2 gegenüber einem solchen Fr. 0.35/m2 für das

restliche Wiesland zugrunde gelegt. Für die in der Schutzzone gelegene Fläche

gibt das den Betrag von Fr. 7'972.- gegenüber Fr. 11'160.-. Ein

derartiger Mietpreisunterschied für die beiden zu einem Polospielfeld

gehörenden, gleicherweise nutzbaren und praktisch den gleichen Wartungsaufwand

erfordernden Flächen ist sachlich nicht gerechtfertigt. Ein objektiv

feststellbarer Ertragsausfall für den in der Grundwasserschutzzone gelegenen

Teil des Polospielfelds, auf den allein es ankommen könnte, ist daher nicht

gegeben. Wenn die Klägerin für diese Parzelle des Polospielfeldes einen um rund

Fr. 3'200.- tieferen Mietzins verlangt, so liegt dem keine durch die

Schutzzone bedingte sachliche Notwendigkeit zugrunde. Vielmehr handelt es sich

um einen Verzicht der Klägerin auf eine angemessene Mietzinseinnahme. Dem

behaupteten Ertragsausfall würde es daher schon am sachlichen Zusammenhang mit

der Schutzzone fehlen. Es braucht deshalb der Frage nicht nachgegangen zu

werden, ob diese Mietzinsvereinbarung mit einem um ca. Fr. 3'200.-

tieferen Mietzins, welcher Betrag der Entschädigung gemäss Dienstbarkeitsvertrag

mit der Gemeinde entspricht (Fr. 4'900.- abzüglich der landwirtschaftlichen

Beiträge für ökologische Leistungen), nur in der Absicht getroffen wurde, sich

die Entschädigung der Gemeinde nicht entgehen zu lassen, und deswegen gegen den

Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.

11.

Nach den

Ausführungen in Erwägung 6 bleibt mit dem Wegfall der landwirtschaftlichen

Nutzung auch kein Raum mehr für die im Vertrag vorgesehene Anpassung der

Entschädigung. Daher ist auch der Eventualantrag, die Entschädigung den neuen

Verhältnissen ab dem Jahr 2001 anzupassen, abzuweisen.

12.

Die Klage ist

daher abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der unterliegenden Klägerin aufzuerlegen.

Bei der Berechnung des Streitwerts ist davon auszugehen, dass gemäss Begehren

der Klägerin die jährliche Entschädigung von Fr. 4'900.- noch bis 2009 zu

bezahlen wäre, was einen Streitwert von Fr. 49'000.- (10 Jahre x Fr. 4'900.-)

ausmacht. Die Gerichtsgebühr ist daher auf Fr. 4'000.- festzusetzen.

Die Klägerin ist

sodann zu verpflichten, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

zu bezahlen (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Klage wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden

der Klägerin auferlegt.

4.

Die

Klägerin hat der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-(Mehrwertsteuer

inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Urteils.

5.

Mitteilung an …