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Entscheid

VK.2015.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VK.2015.00001

16. Dezember 2015Deutsch22 min

(URT.2015.17703)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

reinigen. Wenn die Beklagte den Sachverhalt grundsätzlich anerkenne, jedoch in

einen grösseren Zusammenhang stelle, habe dies keinen Einfluss auf den Anspruch

der Klägerin auf Abtretung des Grundstücks. Dies gelte namentlich für

Meinungsverschiedenheiten bezüglich der künftigen Eigentumsverhältnisse an den

bewilligten oberirdischen Parkplätzen. Ob es sich bei der Vereinbarung von

2005/2009 um einen Vorvertrag oder den Hauptvertrag handle, ändere nichts am

Anspruch der Klägerin auf Abtretung. Die Beklagte habe kein Recht, den Vollzug

des Vertrags weiter hinauszuzögern. Dies gelte insbesondere hinsichtlich der

erstmals in der Klageantwort geäusserten Bedenken betreffend die Bodenbelastung;

denn die I AG habe die vollumfängliche Übernahme allfälliger Sanierungsmassnahmen

zugesichert und mit einer Solidarbürgschaft gesichert. Weil die Klägerin mit

der Bodenbelastung nichts zu tun habe, falle eine Kostentragung für sie von vorneherein

ausser Betracht. Im Übrigen sei der Beklagten anlässlich des Änderungsvertrags

vom 21. April 2009 der Eintrag des Grundstücks Kat.-Nr. 02 im

Kataster der belasteten Standorte als "überwachungsbedürftig" bekannt

gewesen, weshalb sie damals auf einer detaillierteren Regelung der

Haftungsfrage hätte bestehen können. Bis zum Herbst 2014 sei von zusätzlichen

Gewährleistungsklauseln nie die Rede gewesen; erst im Dezember 2014 habe die

Beklagte eine entsprechende Vertragsergänzung verlangt.

2.2 Dem hält

die Stadt C in der Klageantwort entgegen, dass der vorliegende

Rechtsstreit mit seit rund fünf Jahren bestehenden Meinungsverschiedenheiten zwischen

ihr und der für die Entwicklung des Gebiets D hauptverantwortlichen Klägerin zusammenhänge.

Im Jahr 2010 habe sich die Klägerin neu auf den Standpunkt gestellt, dass unter

den Begriff der Strasse nur die Fahrbahn, nicht aber die oberirdischen Parkplätze

fielen, bzw. mindestens die aus der Bewirtschaftung fliessenden Erträge den

bisherigen Eigentümern verbleiben müssten. In der Folge sei hierüber keine

Einigung erzielt worden und hätten sich weitere Differenzen ergeben. Die

Beklagte bestreite nicht, dass das Grundstück Kat.-Nr. 02 vertragsgemäss

in ihr Eigentum übergeführt werden solle; allerdings bestehe Uneinigkeit mit Bezug

auf die Gewährleistungsklausel wegen der Bodenbelastung. Den Vertragsparteien

sei stets bewusst gewesen, dass der Vertrag von 2005/2009 noch habe

konkretisiert werden müssen. Dies sei im unmittelbar nach der Vertragsänderung

vom 21. April 2009 geschlossenen Abtretungsvertrag mit der J AG

bezüglich des südlichen Teils des E-Platzes denn auch geschehen; insbesondere

die Bereinigung der Dienstbarkeiten habe eines umfangreichen Nachtrags bedurft.

Im Wissen um den noch ausstehenden Abtretungsvertrag, über dessen Inhalt die

Parteien verhandelt hätten, sei ein allfälliger Formmangel des Vertrags von

2005/2009 für die Beklagte bedeutungslos gewesen. Aus dem Umstand, dass die Beklagte

für den Unterhalt des im Gemeingebrauch stehenden E-Platzes sorge, lasse sich

nichts zugunsten der Klägerin ableiten. Warum sich die Klägerin gegen eine

eigene altlastenrechtliche Verantwortlichkeit wehre, obwohl vom Abtretungsgrundstück

Kat.-Nr. 02 angeblich keine Gefahr ausgehe, sei schwer verständlich.

Die Duplik hält ergänzend fest, dass die Beklagte schon im

Herbst 2014 eine sachgerechte Haftungsordnung bezüglich der Altlasten verlangt

habe. Neben einer solchen Gewährleistung müssten im Abtretungsvertrag noch die

Dienstbarkeiten geregelt werden.

3.

3.1 Die

zwischen acht Grundeigentümern mit der Stadt C im Januar 2005 geschlossene

und im April 2009 modifizierte Vereinbarung über die Entwicklung des Gebietes D,

aus dem die Klägerin den Anspruch auf Übertragung des Grundstücks

Kat.-Nr. 02 (E-Platz; nördlicher Teil) ableitet, stellt ein komplexes

Vertragswerk dar, das zahlreiche Verpflichtungen beider Parteien umfasst. Die

Vertragsänderung vom 21. April 2009 betrifft das Verhältnis zwischen der

Stadt C und der F AG sowie der G AG. Mit öffentlich beurkundetem

Kaufvertrag vom 9. September 2011, der gleichentags zur Eintragung in das

Grundbuch angemeldet wurde, erwarb die Klägerin von der F AG die beiden

Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 05 und trat somit als deren

Rechtsnachfolgerin in das Vertragsverhältnis mit der Stadt C ein.

Beide Parteien gehen zu Recht davon aus, dass der Vertrag

von 2005/2009 mangels der in Art. 216 OR für den Grundstückkauf vorgeschriebenen

öffentlichen Beurkundung kein gültiges Verpflichtungsgeschäft darstellt. Dies

gilt auch für einen Vertrag mit öffentlichrechtlicher Zweckbestimmung (BGE 112

I 107). Ob es sich beim streitbetroffenen Vertrag schon um den Hauptvertrag

oder erst um einen Vorvertrag handelt, welcher die Parteien laut Art. 22 OR

zum Abschluss eines künftigen Vertrags verpflichtet (vgl. dazu Eugen Bucher in: Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand

[Hrsg.], Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 5. A., Basel 2011,

Art. 22 OR N. 4 ff.), kann im Licht der nachfolgenden Erwägungen

offenbleiben.

3.2 Als

Grundlage für die klageweise geltend gemachte Übertragung des Grundstücks

Kat.-Nr. 02 kommt einzig der Vertrag von 2005/2009 infrage. Ob sich ein

solcher Anspruch aus dem Vertrag ableiten lässt, ist durch Auslegung der

Parteivereinbarung zu klären. Dabei sind sich die Parteien einig, dass der

Vertrag zustande gekommen ist und sie diesen grundsätzlich erfüllen wollen. Der

Streit beschränkt sich auf die Frage, ob der Vertrag von 2005/2009 – nach

Auffassung der Klägerin – abschliessend ist und ihr somit einen unmittelbaren

Anspruch auf die Eigentumsübertragung verleiht oder ob der Vertrag – nach Meinung

der Beklagten – durch einen konkretisierenden Abtretungsvertrag noch ergänzt werden

muss.

Der für die Auslegung eines Vertrags in erster Linie zu

berücksichtigende Wortlaut (vgl. Peter Gauch et al.,

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 10. A., Zürich 2014,

Rz. 1206) führt hier nicht zum Ziel. Mit der Beklagten ist festzuhalten,

dass der Vertrag von 2005/2009 nicht isoliert, sondern sehr wohl unter

Berücksichtigung der gesamten Umstände, also ganzheitlich zu würdigen ist

(Gauch et al., Rz. 1229, mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).

Während private Parteien kraft Art. 19 Abs. 1 OR den Vertragsinhalt

in den Schranken der Rechtsordnung beliebig festlegen können, muss das

kontrahierende Gemeinwesen die öffentlichen Interessen wie folgt wahren (BGE

122 I 328 E. 4e S. 335 f.):

"Öffentlichrechtliche

Verträge sind grundsätzlich gleich wie privatrechtliche nach den Regeln von

Treu und Glauben (Vertrauensprinzip) auszulegen. Das bedeutet, dass einer Willensäusserung

der Sinn zu geben ist, den ihr der Empfänger aufgrund der Umstände, die ihm im

Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten

Treuen beilegen durfte und beilegen musste. Bei der Auslegung

öffentlichrechtlicher Verträge ist freilich besonders zu beachten, dass die

Verwaltung beim Abschluss solcher Verträge dem öffentlichen Interesse Rechnung

zu tragen hat. In Zweifelsfällen ist deshalb zu vermuten, dass sie keinen Vertrag

abschliessen wollte, der mit den von ihr wahrzunehmenden öffentlichen

Interessen in Widerspruch steht, und dass sich der Vertragspartner hierüber

Rechenschaft gab (…). Indessen wäre es verfehlt, in allen Fällen der dem

öffentlichen Interesse besser dienenden Auslegung den Vorzug zu geben. Die

Wahrung des öffentlichen Interesses findet ihre Schranke vielmehr gerade im

Vertrauensprinzip, d. h. sie darf

nicht dazu führen, dass dem Vertragspartner des Gemeinwesens bei der Vertragsauslegung

Auflagen gemacht werden, die er beim Vertragsschluss vernünftigerweise nicht

voraussehen konnte (BGE 103 Ia 505 E. 2b S. 509 f. mit

Hinweisen)."

Der Vertrag vom 24. Januar 2005 betrifft die künftige

Nutzung einer Fläche von 96'679 m² an zentraler Lage in C. Angesichts

der Grösse des Beizugsgebiets kommt ihm sowohl für die Entwicklung des

Ortszentrums als auch für die wirtschaftlichen Interessen der acht

Grundeigentümer eine sehr grosse Bedeutung zu. Dementsprechend besteht ein Bedürfnis

aller Beteiligten, ihre Interessen umfassend zu regeln. Diesem Anspruch genügt

der Vertrag indessen bei Weitem nicht. Unter dem Titel

"1. Allgemeines" werden die Ausgangslage, die allgemeine

Zielsetzung, das beabsichtigte weitere Vorgehen und dessen planungsrechtliche

Sicherstellung kurz umrissen. Der Titel "2. Planerische Festlegungen"

enthält Angaben zur baulichen Nutzung des Perimeters. Diese sind jedoch nicht –

wie in einem Nutzungsplan – genau festgelegt, sondern erst als Zielvorstellung

formuliert. So wird beispielsweise kein Wohnanteil definiert; vielmehr ist

"langfristig ein Wohnanteil von über 50 % anzustreben". Ebenso

muss die im 3. Titel "Kosten" thematisierte Verlegung der Bau-

und Unterhaltskosten näher konkretisiert werden. Im Übrigen können sich

deswegen nachträgliche Änderungen aufdrängen, weil der in mehreren Positionen

für leistungspflichtig erklärte Kanton nicht Vertragspartei ist. Schliesslich

sind die "Eigentumsregelungen" in Ziffer 3.4 äusserst knapp

formuliert. Deren Änderung vom 21. April 2009 enthält zwar ergänzende Bestimmungen

zu Eigentum, Dienstbarkeiten und Unterhalt; allerdings besteht zweifellos

weiterhin zusätzlicher Regelungsbedarf. Am offensichtlichsten gilt dies mit Bezug

auf die Dienstbarkeiten am Strassenraum und am M-Platz; bezüglich deren Inhalt

sind denn auch in der Folge Differenzen zwischen der Klägerin und der Beklagten

aufgetreten. Hinsichtlich des Parkplatzbewirtschaftungskonzepts ist ein

Rekursverfahren zwischen den Parteien vor Baurekursgericht hängig.

Wenn die rechtskundigen Parteien darauf verzichtet haben,

den Vertrag von 2005/2009 öffentlich zu beurkunden, ist dies nicht auf einen

Irrtum bezüglich der Formvorschriften zurückzuführen, sondern zeigt klar auf,

dass sie von einem später noch abzuschliessenden Abtretungsvertrag und

zusätzlich erforderlichen Vereinbarungen ausgingen. Daran ändert der Umstand

nichts, dass die Beklagte nach übereinstimmender Darstellung der Parteien

bisher dem Vertrag nachlebt und beispielsweise für den Unterhalt des E-Platzes

sorgt.

Der Beklagten ist beizupflichten, dass die Gemeinden im

Rahmen von Erschliessungsvereinbarungen, Quartierplänen und dergleichen in

aller Regel nur tatsächlich und rechtlich unbelastete Grundstücke zu Eigentum

übernehmen. Dies ergibt sich schon aus dem vorstehend erwähnten Grundsatz, dass

die Gemeinden in ihrer Verwaltungstätigkeit und insbesondere auch beim

Abschluss von Verträgen das öffentliche Interesse wahren müssen. Weshalb die

Beklagte im vorliegenden Fall Zugeständnisse machen sollte, legt die Klägerin

nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.

3.3 Im Lauf

der zwischen den Parteien geführten Verhandlungen betreffend Übernahme des

Grundstücks Kat.-Nr. 02 in das Eigentum der Beklagten ist die Regelung der

Altlastenproblematik in den Vordergrund gerückt. Art. 32c USG statuiert

eine Pflicht zur Sanierung von belasteten Standorten und regelt in

Art. 32d USG die Kostentragung. Nach Absatz 3 dieser Bestimmung trägt

das zuständige Gemeinwesen den Kostenanteil jener Verursacher, die nicht

ermittelt werden können oder zahlungsunfähig sind. Einzelheiten zur

Sanierungspflicht enthält die Verordnung vom 26. August 1998 über die

Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung, AltlV). Nach den

Akten handelt es sich beim streitbetroffenen Grundstück Kat.-Nr. 02 um

einen hinsichtlich des Grundwasserschutzes gemäss Art. 9 Abs. 1 AltlV

belasteten Standort. Wie die Beklagte unwidersprochen ausführt, steht der von

der Klägerin beizubringende altlastenrechtliche Schlussbericht, der die

Dekontamination belegen müsste, immer noch aus. Aufgrund von Art. 32d USG

lässt sich nicht ausschliessen, dass die Stadt C als Zustandsstörerin für

die Kosten einer Sanierung zumindest teilweise aufkommen muss (Abs. 2).

Ferner hat sie wie gesagt die Kosten eines zahlungsunfähigen Verursachers zu

tragen (Abs. 3). In Anbetracht der tatsächlichen wie auch rechtlichen

Unwägbarkeiten entspricht es nicht nur einem Gebot der Vorsicht, sondern ist es

geradezu die Pflicht des Stadtrats, darauf zu bestehen, dass die Klägerin persönlich

für allfällige Sanierungskosten aufkommt. Mit der ihr angebotenen blossen Abtretung

einer solchen Verpflichtung gegenüber der früheren Grundeigentümerin I AG

als Übernehmerin der F AG würde die Beklagte offensichtlich mit einer

schlechteren tatsächlichen und rechtlichen Stellung Vorlieb nehmen. In tatsächlicher

Hinsicht erscheint die Solvenz der vormaligen Eigentümerin ungewiss; in

rechtlicher Hinsicht besteht das Risiko von zusätzlichen Einwendungen in einem

Prozess. Der Vorwurf der Beklagten gegenüber der Klägerin ist verständlich,

dass diese einerseits das Kostenrisiko der Stadt C kleinrede, jedoch für

die von dieser verlangte Haftungsregelung nicht Hand biete; dies gilt erst

recht vor dem Hintergrund, dass sich die Klägerin ihrerseits beim Erwerb des

streitbetroffenen Grundstücks gegenüber der F AG abgesichert hat.

3.4 Mit dem

Eventual- und dem Subeventualantrag verlangt die Klägerin nicht weniger als mit

dem Hauptantrag; vielmehr zielen jene Anträge nur auf ein anderes Vorgehen mit

Bezug auf die Abtretung. Nach dem Gesagten ist zumindest ein unmittelbarer Anspruch

der Klägerin auf die verlangte Abtretung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 zu

verneinen. Somit erweisen sich neben dem Hauptantrag auch der Eventual- wie der

Subeventualantrag als unbegründet.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Klage.

4.

Der Prozessausgang

hat zur Folge, dass die Parteien die Vertragsverhandlungen fortzusetzen haben.

Es bedarf keiner näheren Ausführungen dazu, dass sie sich dabei nach Treu und

Glauben verhalten müssen und nur ein angemessener Interessenausgleich zu einem

erfolgreichen Vertragsabschluss führen dürfte. Neben der Altlastenproblematik,

die im vorliegenden Verfahren von den Parteien in den Vordergrund gerückt

worden ist, bedürfen weitere Punkte – wie namentlich die Ordnung der

Dienstbarkeiten – einer vertieften Prüfung. In Anbetracht des weitgespannten Klärungsbedarfs

hätte die von der Beklagten in der Duplik angeregte Instruktionsverhandlung vor

Verwaltungsgericht nicht zum Ziel einer umfassenden Vereinbarung geführt. Aus

dem gleichen Grund fiel auch eine richterliche Vertragsergänzung ausser

Betracht. Es bleibt den Parteien überlassen, in welcher Weise sie die

offensichtlich schwierigen Verhandlungen fortsetzen wollen. Allenfalls könnte

ein Mediationsverfahren oder die schiedsgerichtliche Beilegung von einzelnen

Differenzen zum Ziel führen.

5.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens wird die Klägerin nach § 86 in Verbindung mit § 65a

Abs. 2 und § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG kostenpflichtig. Eine

Parteientschädigung bleibt ihr von vorneherein versagt. Als grosses und

leistungsfähiges Gemeinwesen hat die Beklagte nur dann einen

Entschädigungsanspruch, wenn das Verfahren den Beizug einer Rechtsvertretung

oder einen besonderen Einsatz erfordert (Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014, § 17 N. 54).

Aufgrund des Prozessthemas, des vielschichtigen Sachverhalts und der

schwierigen Rechtsfragen sind diese Voraussetzungen hier erfüllt. Als

angemessen erscheint eine Vergütung von Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Klage wird abgewiesen.

Erwägungen

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.-;- die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 8'220.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt.

4.

Die

Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …