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Entscheid

VR.2000.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2000.00001

21. Juni 2001Deutsch27 min

(URT.2001.6269)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A hat im Rahmen der Teilung der Erbschaft von G die beiden Parzellen

Kat.-Nrn. 01 und 02 an der Dorfstrasse in X übernommen. Die beiden

Grundstücke befinden sich im alten Dorfteil zwischen der refor­mierten Kirche

und dem M-Haus. Die Parzelle Kat.-Nr. 02 mass ursprünglich 62'515 m2 und

umfasste auch den nordöstlichen Teil von O. Bei der Durchführung der Erbteilung

ist das Grundstück aufgeteilt worden.

Die

Gemeinde X verabschiedete am 12. Februar 1985 eine neue Bau- und Zonen­ord­nung.

Der dazugehörige Zonenplan setzte auf den beiden genannten Parzellen in dem Be­reich,

der an die Dorfstrasse angrenzt, auf einer Tiefe von 30 Metern eine Kernzone

fest. Den restlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 wies er ganz der

Freihaltezone zu, wäh­rend auf der verbleibenden Fläche der Parzelle Kat.-Nr.

02 im Gebiet O eine Wohnzone W1E und auf dem übrigen Land eine Freihaltezone

festgesetzt wurde. Die Ge­meinde erliess gleich­zeitig mit der Bau- und

Zonenordnung einen Kernzonenplan, der auf den beiden der Kern­zone zugewiesenen

Teilen der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 eine Freifläche aus­schied, die

gärtnerisch zu gestalten oder landwirtschaftlich zu nutzen war (Art. 8 der Bau­ordnung

1985).

Die

am 4. April 1995 beschlossene neue kommunale Nutzungsplanung übernahm die­se

Festlegungen. Die auf den Freiflächen gemäss Kernzonenplan zulässigen Nutzungen

wurden hingegen neu umschrieben. Danach sind dort eine landwirtschaftliche

Nutzung, Garten- und Grünflächen sowie Zufahrten und Erschliessungsflächen

gestattet (Ziff. 3.1.6 der Bauordnung 1995).

Erwägungen

II.

Noch bevor die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an A über­gingen, haben die Erben

von G am 26. September 1995 gegenüber der Gemeinde X Entschädigungsansprüche

ange­meldet, da die genannten Planungs­massnahmen für sie eine materielle Enteignung

zur Fol­ge hätten. In der Folge wurden nicht nur die Parzellen, sondern auch

die Entschädigungs­ansprüche an A ab­getreten. Da eine gütliche Einigung nicht

erzielt werden konnte, leitete die Gemeinde X das Schätzungsverfahren ein. Die

Schätzungskommission II des Kantons Zürich stellte am 25. Januar 2000 fest,

dass die 1985 erfolgte Freiflächenfestsetzung auf der Par­zelle Kat.-Nr. 01

eine materielle Enteignung bewirke und die Gemeinde X des­halb A ca. Fr. 667'500.- (ca. 1'500 m2

[Nachmass vorbehalten] zu Fr. 445.- pro m2) zuzüglich Zins seit

dem 26. September 1995 zu bezahlen habe. Mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 02

verneinte die Schätzungskommission dagegen eine Entschä­digungspflicht aus mate­rieller

Enteignung.

III.

Die Gemeinde X liess dem Verwaltungsgericht am 27. Juli/11. Septem­ber 2000 mit

Rekurs beantragen, es sei der Entscheid der Schätzungskommission II inso­weit

aufzu­heben, als darin mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 eine materielle

Ent­eignung bejaht und die Gemeinde X zur Bezahlung einer Entschädigung ver­pflichtet

werde, eventualiter sei die Höhe der Entschädigung auf höchstens Fr. 370.- pro

m2 festzusetzen; weiter sei auch die Auflage der Verfahrenskosten

aufzuheben (Verfahren VB.2000.00001).

A

liess gegen den genannten Entscheid am 28. Juli/11. September 2000 ebenfalls

Rekurs erheben mit dem Antrag, es sei in teilweiser Aufhebung von Ziff. II des

Dispositiv

Dispositivs festzustellen, dass die Gemeinde X auch mit Bezug auf die Parzelle

Kat.-Nr. 02 eine Ent­schädigung aus materieller Enteignung schulde, und es sei

die Ge­meinde X zu verpflichten, ihm für die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 01

und 4350 zusammen ca. Fr. 1'518'000.- zu bezahlen; eventualiter sei das

Verfahren zur Neube­urteilung an die Schätzungskommission zurückzuweisen

(Verfahren VB.2000.00002).

Die

Schätzungskommission II beantragte mit Schreiben vom 4. Oktober 2000 die

Abweisung der beiden Rekurse. Den gleichen Antrag stellten am 25. bzw. 27.

Oktober 2000 der Rekursgegner und die Rekursgegnerin mit Bezug auf das Rechtsmittel

der Ge­genpartei.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

a) Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom

30. November 1879 (AbtrG) für die Beurteilung der Rekurse zuständig. Das

Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50

ff. des Verwal­tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG)

(RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

b)

Der private Rekurrent beantragt die Vornahme eines Augenscheins. Da die ent­scheiderheblichen

Tatsachen indessen aus den Akten mit genügender Klarheit hervorge­hen, kann

darauf verzichtet werden.

2.

Streitgegenstand der beiden Rekursverfahren bildet in erster Linie die Frage,

ob die Festsetzung einer Freifläche auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an

der Dorf­strasse in X eine materielle Enteignung bewirke.

a)

Die fraglichen Freiflächen bilden Teil des Kernzonenplans, der erstmals mit der

Verabschiedung der kommunalen Nutzungsplanung vom 12. Februar 1985 erlassen und

vom Regierungsrat am 9. Oktober 1985 genehmigt wurde. Der neue Kernzonenplan

vom 4. April 1995 bestätigt die bereits 1985 festgelegten Freiflächen auf

den beiden Parzellen des privaten Rekurrenten. Die umstrittene

Eigentumsbeschränkung ist am Tag nach der Publikation des Genehmigungsentscheids

des Regierungsrats in Kraft getreten (Art. 34 der Bauordnung 1985). Der

massgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Ent­eignung

vorliegt, ist somit der 16. November 1985 (vgl. BGE 117 Ib 4 E. 2b).

b)

Die Schätzungskommission hat das Vorliegen einer materiellen Enteignung unter

zwei Gesichtspunkten geprüft. Einerseits beurteilte sie die fraglichen

Freiflächenfestsetzun­gen im Licht der Rechtsprechung zur Entschädigungspflicht

bei Nichteinzonungen. Ander­seits untersuchte sie, ob die genannten

Planungsmassnahmen auf den betroffenen Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 lediglich

als Teilenteignung anzusehen seien, die entschädi­gungs­los hingenommen werden

müsste. Beide Kriterien führen nach Ansicht der Schät­zungskom­mis­sion zum

Schluss, dass eine Entschädigungspflicht mit Bezug auf die Par­zelle

Kat.-Nr. 01 zu bejahen, hinsichtlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 dagegen

zu verneinen sei.

Die

Parteien stellen beide Argumentationen des Entscheids der Schätzungskommis­sion

in Frage. Im Folgenden ist zuerst zu prüfen, ob die Festsetzung der Freiflächen

für das fragliche Land lediglich ein Teilbauverbot bewirkt, das

entschädigungslos hinzunehmen ist (E. 3). Soweit dies nicht der Fall ist,

bedarf es anschliessend der Prüfung, ob ein Fall einer entschädigungspflichtigen

Nichteinzonung bzw. Auszonung vorliegt (E. 4 und 5).

3.

a) Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine

Bauland­parzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann. Der Eigentümer hat

vielmehr Be­schränkungen der Nutzung in dem Umfang entschädigungslos

hinzunehmen, als ihm noch ein wirtschaftlich sinnvoller, bestimmungsgemässer

Gebrauch seines Landes erhalten bleibt (BGr, 23. Mai 1995,

ZBl 98/1997, S. 179 E. 5b). Daher ist eine

materielle Enteig­nung zu verneinen, wenn sich ein Bauverbot lediglich auf

einen kleinen Teil einer Parzelle erstreckt und der Eigentümer die restliche

Fläche noch bestimmungsgemäss baulich nutzen kann. Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung löst ein Baulandverlust von bis zu gut einem Drittel in der

Regel noch keine Entschädigungspflicht aus (BGer, 14. Dezember 1983, ZBl

85/1984, S. 366 E. 2b). Das Verwaltungsgericht geht davon aus, dass ein Bau­verbot

auf 40% der Gesamtfläche in der Regel eine materielle Enteignung darstellt.

Aller­dings betrachtet es diese Zahl lediglich als Mittelwert. Namentlich

innerhalb der Band­brei­te von 35-45% Baulandverlust ist auf Grund der

konkreten Verhältnisse zu beurteilen, ob eine materielle Enteignung vorliegt

(RB 1997 Nr. 118).

Es

ist allerdings zu beachten, dass Grundstücksgrenzen oft zufällig verlaufen und

sich der Umfang eines Bauverbots deshalb nicht ohne Weiteres parzellenweise

bestimmen lässt. Andernfalls würde der Eigentümer mehrerer zusammenhängender

Kleinparzellen ge­genüber einem solchen eines grossen Grundstücks in

ungerechtfertigter Weise besser ge­stellt. Die Rechtsprechung verlangt daher

eine Gesamtbetrachtung des von einer Eigen­tums­beschränkung betroffenen

Grundbesitzes. So sind mehrere Parzellen, die sich nur zu­sammen baulich nutzen

lassen, bei der Beurteilung des Masses des Baulandverlusts zusam­men zu

betrachten. Umgekehrt ist bei grossen Grundstücken, die verschiedenartige, in

kei­nem engeren Zusammenhang stehende Flächen umfassen, bei der Beurteilung des

Umfangs des Eigentumseingriffs lediglich der davon betroffene Teil des Areals

ins Auge zu fassen (BGE 89 I 381 E. 2; BGr, 21. August 1996, ZBl 98/1997, S.

368 E. 3; RB 1997 Nr. 117).

b)

Die Schätzungskommission hat es abgelehnt, bei der Würdigung der auf der Par­zelle

Kat.-Nr. 01 festgesetzten Freifläche auch die angrenzenden überbauten Grundstü­cke

miteinzubeziehen, da dem fraglichen Grundstücksteil eine eigenständige

Bedeutung zu­kom­me. Die rekurrierende Gemeinde stellt diese Ansicht zu Unrecht

in Frage. Dem mit der Freifläche belegten Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 kommt

angesichts seiner Grösse und Lage durchaus ein selbständiger Charakter zu.

Insbesondere lässt er sich ohne Inan­spruchnahme und Beeinträchtigung der

benachbarten Grundstücke überbauen. Der nicht von der Frei­fläche erfasste Teil

des Grundstücks Kat.-Nr. 01 liegt in der Freihaltezone. Mit Bezug auf diese

Parzelle kann eine materielle Enteignung daher nicht mit Blick auf noch

verbleibende Nutzungsmöglichkeiten verneint werden.

c)

Bei der Parzelle Kat.-Nr. 02 hat die Schätzungskommission dagegen eine Ge­samt­betrachtung

angestellt und festgehalten, dass die fragliche Freifläche nur einen sehr

kleinen Teil des Grundstücks beschlage. Der weitaus grösste Teil der Parzelle

sei 1985 einer Wohn­­zone in empfindlichem Gebiet (W1E) und 1995 dem

Gestaltungsplangebiet O zuge­wiesen worden. Auch ohne genaue Berechnungen stehe

fest, dass der grösste Teil des Lan­des damit weiterhin überbaubar geblieben

sei und eine materielle Enteignung schon des­halb ausser Betracht falle. Der

private Rekurrent kritisiert diese Auffassung und ver­langt eine Betrachtung

des gesamten Grundbesitzes seiner Rechtsvorgängerin. Diese zeige, dass die

kommunale Nutzungsplanung im Jahre 1985 mehr als die Hälfte ihres Lan­des im Ge­biet

O der Freihaltezone zugewiesen habe. Damit sei die für die Annahme einer mate­riel­len

Enteignung erforderliche Eingriffsintensität längst erreicht.

Beiden

erwähnten Auffassungen kann im Licht der erwähnten Rechtsprechung nicht gefolgt

werden. Zunächst geht es nicht an, den gesamten Grundbesitz der Rechtsvorgänge­rin

als Grundlage für die Beurteilung der Eigentumsbeschränkung heranzuziehen. Denn

dieser umfasst sehr unterschiedliche Flächen, die wirtschaftlich ohne Weiteres

unterschied­lichen Nutzungen zugeführt werden können und überdies nicht von ein

und derselben pla­nerischen Massnahme betroffen sind, wie dies für eine

Gesamtbetrachtung erforderlich wäre. Wie ein Blick auf den Grundbuch- und

Zonenplan zeigt, ist aber auch eine Gesamt­betrachtung der im Jahr 1985 62'515 m2

messenden Parzelle Kat.-Nr. 02 verfehlt. Diese umfasst mehrere selbständige

Teile, die eher zufällig zusammenhängen. So zählt der südli­che Teil, der sich

in der Bauzone befindet, zum Gebiet des O. Er ist gegen den See hin aus­gerichtet

und wird durch die Z-strasse erschlossen. Demgegenüber gehört der nördliche,

mit der fraglichen Freifläche belegte Grundstücksteil zum Dorfkern, und eine

Erschlies­sung hätte hier von der Dorfstrasse her zu erfolgen. Bei dieser

Sachlage ha­ben bei der Be­ur­teilung der im nördlichen Bereich festgesetzten

Freifläche die im südli­chen Teil ver­blei­benden Nutzungsmöglichkeiten ausser

Betracht zu bleiben. Es verhält sich gleich wie in dem vom Bundesgericht

beurteilten Fall, in dem ein grosses Grundstück so­wohl die west­liche, gegen

einen See abfallende als auch die östliche Seite eines Hügels umfasste. Als die

westliche Seite mit einem Bauverbot belegt worden war und der Grund­eigentümer

deshalb eine Entschädigung aus materieller Enteignung verlangte, lehnte es das

Bundesgericht ab, der vom Bauverbot betroffenen westlichen Seite die östliche

gegenüber­zustellen, auf der weiterhin gebaut werden konnte (BGE 89 I 381 E.

3).

Die

Freiflächenfestsetzung erreicht demnach auch mit Bezug auf die Parzelle

Kat.-Nr. 02 die für die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche

Eingriffsintensi­tät.

4.

a) Die Schätzungskommission hat die fraglichen Freiflächenfestsetzungen als Nichteinzonungen

im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung qualifiziert. Obwohl die

umstrittenen Flächen der Kernzone und damit einer Bauzone (§§ 47 f. des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) zugewiesen wurden, kommt

die gleich­zeitige Festlegung einer Freifläche in ihrer Wirkung einer

Nichtbauzone gleich. Es recht­fertigt sich daher, die getroffenen

Planungsmassnahmen entschädigungsrechtlich gleich zu beurteilen wie die

Zuweisung zu einer Nichtbauzone (BGE 121 II 417 E. 3).

Im

Übrigen ist es unbestritten, dass die Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr 1985

die erste kommunale Nutzungsplanung darstellte, die unter der Herrschaft des

eidgenössi­schen Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) erlassen wurde.

Eine Zuweisung von Land zu einer Nichtbauzone, die im Rahmen des Wechsels von

einer Bau- und Zonen­ordnung aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des RPG zu

einer auf diesem Gesetz beruhen­den Ordnung erfolgt, gilt nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichts generell als Nicht­einzonung (BGE 125 II 431

E. 3b; 123 II 481 E. 6b; 122 II 326 E. 5c).

Das

Vorliegen einer materiellen Enteignung ist daher im vorliegenden Fall nach den

Grundsätzen zu beurteilen, welche die Rechtsprechung für Nichteinzonungen

aufgestellt hat. Die Parteien gehen grundsätzlich ebenfalls von dieser

Rechtslage aus. Der private Re­kurrent stellt sich allerdings im Rahmen einer

Eventualbegründung auf den Standpunkt, die Festlegung der Freiflächen sei als

Auszonung anzusehen. Das ergebe sich daraus, dass die umstrittenen

Teilparzellen in einem ersten Schritt der Kernzone zugewiesen und damit ein­gezont

worden seien. In einem zweiten Schritt sei dann die bauliche Nutzung durch die

Festsetzung einer Freifläche wieder eingeschränkt worden, was eine Auszonung

darstelle. Diese Argumentation überzeugt nicht. Sie übersieht, dass die

Ausscheidung der Freiflächen in den Jahren 1985 und 1995 durch Kernzonenpläne

erfolgte, die Teil der Bau- und Zonen­ordnungen bildeten (Art. 2 der Bauordnung

vom 12. Februar 1985; Ziff. 1.1 Abs. 1 der Bauordnung vom 4. April 1995). Es

wurde auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 in einem Zug eine Kernzone

und eine diese überlagernde Freifläche festgesetzt. Die beiden Fest­set­zungen

sind damit aufeinander bezogen und deshalb in entschädigungsrechtlicher

Hinsicht als Einheit zu betrachten.

b)

Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer raumpla­nerischen

Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderun­gen

entspricht, löst grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie trifft nur

ausnahms­weise den Eigentümer enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares

oder grob er­schlossenes Land besitzt, das von einem

gewässerschutzrechtskonformen Generellen Kana­lisationsprojekt erfasst wird,

und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Lan­­des schon

erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Re­gel

kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte

des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen

hätte einge­zont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen

sein, wenn sich das frag­liche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art.

15 lit. a RPG) befindet. Sol­che Umstände hätten möglicherweise eine Einzonung

gebieten können, so dass der Eigen­tümer am massgebenden Stichtag mit hoher

Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines

Landes rechnen durfte (BGE 125 II 431 E. 4a).

c)

Im vorliegenden Fall ist allein umstritten, ob sich eine Entschädigungspflicht

dar­aus ergebe, dass die beiden mit einer Freifläche belegten Parzellenteile am

Stichtag zum weitgehend überbauten Gebiet im Sinn von Art. 15 lit. a RPG

zählten. Ein anderer Tatbe­stand, der bei Nichteinzonungen eine materielle

Enteignung begründen könnte, steht nicht zur Diskussion.

5.

a) Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets nach Art. 15 lit. a RPG

umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche

Baulücken innerhalb dieses Bereichs. Zu den Letzteren zählen einzelne

unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der

Regel bereits erschlossen sind und eine relativ ge­ringe Fläche aufweisen. Die

Nutzung der Baulücke wird vorwiegend durch ihre Umgebung geprägt. Das

unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der

Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt

sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Der

Begriff der weitgehenden Überbauung ist somit nach der Rechtsprechung

gebietsbezogen, Parzel­len übergreifend zu verstehen. Der vorhandene Zustand

auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit

den Verhältnissen auf benachbarten Parzel­len zu betrachten. Der

Siedlungscharakter ist vor allem auf Grund der Nähe der Häuser so­wie der

vorhandenen Infrastruktur zu beurteilen. Peripher gelegene Flächen, denen im

Ver­hältnis zu dem sie umgebenden Land eine eigenständige Bedeutung zukommt,

sind nicht als weitgehend überbautes Gebiet zu betrachten, selbst wenn dort

eine gewisse Bautätigkeit eingesetzt hat. Dasselbe gilt für grössere Baulücken

in besiedeltem Gebiet, die der Auflo­ckerung der Siedlungsstrukturen, der

Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art.

3 Abs. 3 lit. e RPG) und der Schaffung von Freizeitbereichen (Art. 3 Abs. 4

lit. b RPG) dienen. Ihnen kommt eine eigenständige Funktion zu, und sie werden

nicht von der sie umgebenden Überbauung mitgeprägt (BGE 121 II 417 E. 5a).

b)

Die Schätzungskommission gelangte gestützt auf diese Kriterien zum Schluss,

dass wohl der mit einer Freifläche belegte Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01, aber

nicht jener des Grundstücks Kat.-Nr. 02 zum weitgehend überbauten Gebiet zähle.

So liege das zu­erst genannte Landstück im relativ dicht überbauten oberen Teil

des Dorfkerns von X. Ausser­dem liege das Land zwischen zwei alten, unter

Schutz gestellten Bauten, und es sei in die­sem Bereich auch die andere

Strassenseite durchgehend überbaut. Demgegen­über bilde die auf der Parzelle

Kat.-Nr. 02 festgesetzte Freifläche Teil des unteren Dorf­kerns, in dem neuere

Gebäude fehlten und die unüberbauten Flächen überwögen. Da die Freifläche zu­dem

an einen unüberbauten Teil einer Liegenschaft auf der Hangkante mit prächtiger

See­sicht grenze, überwiege der nicht überbaute Charakter des Umfelds. Von

einer Baulücke könne daher nicht gesprochen werden.

c)

Wie aus den bei den Akten liegenden Plänen hervorgeht, umfassen die beiden Frei­flächen

auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 zwei noch unüberbaut gebliebene Land­stücke

in der ersten Bautiefe südlich der Dorfstrasse. Es handelt sich um zwei Zwi­schen­räume

im Rahmen der sich der Dorfstrasse entlang ziehenden Häuserreihe. Die Frei­fläche

auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 grenzt ihrerseits an eine weitere noch grössere

Frei­fläche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08, auf dem sich das M-Haus befindet.

Die Bebauung entlang der Dorfstrasse von der Kirche zum M-Haus bildet den alten

Dorfkern von X. Auch wenn die Dichte im oberen Bereich bei der Kirche grösser

ist als am unteren Ende beim M-Haus, prägen die Bauten doch den ganzen Bereich

der Dorfstrasse. Die sich in den Akten be­find­lichen Fotos zeigen, dass es

sich zum Teil um markante grössere Bauten handelt.

Die

beiden mit Freiflächen belegten Teile der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 sind un­bestrittenermassen

voll erschlossen und baureif. Sie reihen sich als Zwischenräume in die

vorhandene Überbauung ein und erscheinen so gesehen als typische Baulücken. Die­ser

Betrachtungsweise hält die Gemeinde X allerdings entgegen, die Freiflächen

bildeten Teil des südlich an den Dorfkern anschliessenden unüberbauten Gebiets

und stell­ten deshalb keine Baulücken dar. In der Tat fällt auf, dass in X der

Dorfkern im Sü­den direkt an ein grösseres Naherholungsgebiet angrenzt. Es

fragt sich daher, ob die frag­lichen Freiflächen in den noch unüberbauten

Zwischenräumen entlang der Dorfstrasse zur Hauptsache von der in diesem Bereich

vorhandenen Bebauung oder vom angrenzenden Naherholungsgebiet geprägt werden.

Die

Gemeinde hat die beiden umstrittenen Parzellenteile der Kernzone zugewiesen und

damit zum Ausdruck gebracht, dass sie dieses Land zum Dorfkern von X zählt.

Diese Beurteilung erscheint im Blick auf die bereits dargestellte vorhandene

Über­bauung mit mehreren markanten, unter Schutz gestellten historischen Bauten

ohne Weite­res sach­ge­recht. Wenn die Gemeinde in ihrem Rekurs demgegenüber

die Zugehörigkeit der Frei­flä­chen zum südlich angrenzenden Naherholungsgebiet

betont, widerspricht sie ihrer eige­nen Planung. Ihre Argumentation ist aber

auch insofern widersprüchlich, als sie die Be­deutung der Freiflächen als

Umschwung für die unter Schutz stehenden Bauten hervor­hebt und dar­aus ihre

Nichtzugehörigkeit zum weitgehend überbauten Gebiet ableiten will. Wenn die

Freiflächen dem Umgebungsschutz der Bauten dienen, belegt dies gerade, dass sie

durch die vorhandenen Bauten mitgeprägt werden und sie daher zum weitgehend

über­bauten Ge­biet gehören. Entgegen der Ansicht der Schätzungskommission

spielt auch keine Rolle, dass im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 02 die

vorhandene Überbauung etwas weni­ger dicht ist und auf dem benachbarten

Grundstück mit dem M-Haus ebenfalls eine Freifläche fest­gesetzt wurde. Der

obere und der untere Dorfteil hängen baulich offen­kundig zusam­men und sind

nicht durch einen unüberbauten Bereich voneinander getrennt. Dementspre­chend

ist der ganze Bereich entlang der Dorfstrasse zum weitgehend überbau­ten Gebiet

zu rech­nen. Dass auch der mit einer Freifläche belegte Teil der Parzelle

Kat.-Nr. 02 zum Sied­lungsbereich zählt, belegt im Übrigen seine Zuweisung

zur Kernzone.

d)

Bildeten die fraglichen Grundstücksteile am Stichtag somit Teil des weitgehend

überbauten Gebiets im Sinn von Art. 15 lit. a RPG, so durften die Eigentümer

mit der Ein­zonung ihres Landes rechnen, und ihre Nichteinzonung löst

grundsätzlich eine Entschädi­gungspflicht aus. Anders verhielte es sich nur

dann, wenn wegen der besonderen Lage oder Beschaffenheit des Grundstücks mit

Blick auf die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1, 3, 15 ff. RPG) eine

Einzonung am Stichtag offensichtlich nicht in Frage gekommen wäre und der

Grundeigentümer dies erkennen konnte (BGE 121 II 417 E. 6a).

Solche

besonderen Umstände, die erkennbar einer Einzonung entgegenstanden, sind im

vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Wohl mag die Ausscheidung von Freiflächen

an der Dorfstrasse zum Schutz des Umfelds der historischen Bauten wünschbar

erscheinen. Doch hätte dem Umgebungsschutz auch bei einer Überbauung in

ausreichendem Mass Rechnung getragen werden können. Die Schätzungskommission

hat festgestellt, dass die Bauernhäu­ser und Scheunen entlang der Dorfstrasse

keineswegs zwingend einen so grossen Um­schwung benötigten, wie er mit den

ausgeschiedenen Freiflächen sichergestellt werde. Die Gemeinde macht gegenüber

dieser Beurteilung einzig geltend, die fraglichen Grundstücks­teile lägen nicht

im eigentlichen Dorfkern, sondern am Rand des Kernzonengebiets, wes­halb hier

ein grösserer Umschwung erforderlich sei. Dieser Einwand überzeugt nicht, nach­dem

die Gemeinde mit der Zuweisung des fraglichen Landes zur Kernzone kundgetan

hat, dass sie es zum Dorfkern zählt. Da für einen solchen eine dichte

Überbauung typisch ist, mussten die Grundeigentümer nicht damit rechnen, dass

ihr zum weitgehend überbauten Gebiet gehörendes Land aus Gründen des

Umgebungsschutzes nicht eingezont werde. Die vorliegenden

Freiflächenfestsetzungen sind vergleichbar mit dem Bauverbot zum Schutz des

Landguts Q in R. Dieses traf ebenfalls Liegenschaften innerhalb des weitgehend

über­bauten Gebiets und war im Interesse des Umgebungsschutzes zwar wünsch­bar,

aber wie hier nicht zwingend notwendig, weshalb nach Ansicht des Bundesgerichts

eine materielle Ent­eignung zu bejahen war (BGE 121 II 417 E. 7a).

e)

Aus diesen Gründen ist eine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung

für die Freiflächenfestsetzungen auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 zu

bejahen.

6.

Die Schätzungskommission hat eine materielle Enteignung allein mit Bezug auf

die Parzelle Kat.-Nr. 01 angenommen und dementsprechend lediglich für die

darauf las­tende Freifläche eine Entschädigung zugesprochen. Diese wird vom

privaten Rekurrenten als zu gering, von der Gemeinde dagegen als zu hoch

erachtet. Dabei richtet sich die Kritik einzig gegen den von der

Schätzungskommission als massgebend erachteten Quadratme­terpreis. Angesichts

der gleichen Lage und Grundstücksbeschaffenheit kann der für die Par­zelle

Kat.-Nr. 01 bestimmte Quadratmeterpreis ebenfalls bei der Entschädigungsbe­rechnung

für die Freifläche auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 Anwendung finden. Eine Rück­weisung

der Sache an die Schätzungskommission erübrigt sich daher.

a)

Bei materiellen Enteignungen ist der durch die Planungsmassnahme bewirkte Min­derwert

des Grundstücks zu entschädigen. Dieser bemisst sich nach dem Verkehrswert des

Grundstücks mit und ohne den fraglichen planerischen Eingriff. Nach der

Rechtsprechung ist der Verkehrswert grundsätzlich anhand von Vergleichspreisen

zu ermitteln (Vergleichs­methode oder statistische Methode). Massgeblich sind

die tatsächlich bezahlten Preise für vergleichbare Liegenschaften. Allerdings

führt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in

genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Ver­fügung stehen. An

diese Voraussetzungen dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen ge­stellt

werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage,

Grösse, Er­schliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität

besteht. Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge und

-abzüge Rechnung getragen wer­den. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht

im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung,

Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist (BGE 122 I 168 E.

3a).

Massgeblicher

Zeitpunkt für die Bestimmung des durch die materielle Enteignung be­­wirkten

Minderwerts ist das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (BGE 114

Ib 286 E. 5). Im vorliegenden Fall ist der Stichtag also der 16. November 1985.

b)

Die Bestimmung des Verkehrswerts einer Liegenschaft obliegt in erster Linie der

aus Fachleuten zusammengesetzten Schätzungskommission. Das Verwaltungsgericht

hat das Ermessen, das dieser Kommission bei der Schätzung zusteht, zu

respektieren. Im Rechts­mittelverfahren hat es daher nur zu prüfen, ob die

richtige Schätzungsmethode ge­wählt wurde, alle für die Schätzung wesentlichen

Umstände Berücksichtigung fanden und in einer sachlich nachvollziehbaren Weise

gewürdigt wurden (vgl. RB 1998 Nr. 44).

c)

Im vorliegenden Fall ermittelte die Schätzungskommission drei Handänderungen an

der T-strasse, die ganz in der Nähe der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 statt­fanden

und daher zu Vergleichszwecken geeignet sind. Ein erster Verkauf fand Ende 1983

statt; dabei wurde ein Quadratmeterpreis von Fr. 596.60 bezahlt. Zwei weitere

Handände­rungen erfol­gten 1984, wobei der Quadratmeterpreis Fr. 475.- und Fr.

500.- betrug. Die Schätzungs­kommission stellte ausserdem das generelle

Preisniveau in X fest. Es bewegte sich – bei Ausklammerung nicht

repräsentativer Objekte – 1984 bei Fr. 494.90 pro m2, 1985 dagegen

bei Fr. 733.45 pro m2. Um die Entwicklung zu überprüfen, zog die Kom­mission

auch die Handänderungen von 1986 bei, doch fanden sich dabei nur zwei repräsen­tative

Transak­tio­nen mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 560.- und Fr. 370.-.

Die

Gemeinde beanstandet in ihrem Rekurs, dass bei der Bestimmung des durch­schnitt­lichen

Preisniveaus gewisse Handänderungen – insbes. kleine Abtretungsflächen für

Trottoirs, Grundstücke direkt neben der Autobahn oder der Bahnlinie – ausser

Betracht ge­lassen wurden. Das gewählte Vorgehen ist jedoch durchaus

sachgerecht, da für kleine Rest­flächen und Land an besonderer Lage häufig

nicht die marktüblichen Preise bezahlt werden und daher die von der

Rechtsprechung verlangte Vergleichbarkeit fehlt. Wie es sich damit im Einzelnen

verhält, kann aber offen bleiben, da sich bei Einbezug aller Hand­änderungen

kein anderes Bild der generellen Preisentwicklung in X ergibt, sondern im Gegen­teil

der im Jahr 1985 verzeichnete Höhepunkt sogar noch markanter in Erscheinung

tritt. Dass die Durchschnittspreise in diesem Fall tiefer ausfallen, ist

entgegen der Meinung der Gemeinde nicht von Belang, da nach der erwähnten

Rechtsprechung ohnehin nicht die Durchschnitts­preise, sondern jene

vergleichbarer Grundstücke heranzuziehen sind.

d)

Die Schätzungskommission legt gestützt auf die drei genannten Vergleichspreise

und die festgestellte allgemeine Preisentwicklung den Landpreis für den von der

Freifläche belegten Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 auf Fr. 530.- pro m2

fest. Die genauen Überlegun­gen der Preisbestimmung werden im Entscheid nicht

dargelegt. Eine nähere Betrachtung zeigt, dass der ermittelte Quadratmeterpreis

von Fr. 530.- ziemlich genau dem Durchschnitt der drei Vergleichspreise aus den

Jahren 1983 und 1984 entspricht ([Fr. 596.60 + Fr. 475.- + Fr. 500.-]:3 =

523.85). Das bedeutet, dass die Schätzungskommission den von ihr festge­stellten

Anstieg des Preisniveaus im Stichjahr 1985 überhaupt nicht berücksichtigt hat.

Sie führt dazu lediglich aus, sie habe die 1985 verzeichneten Höchstpreise

nicht überbewerten wollen. Das erscheint zwar angesichts der beiden

Handänderungen aus dem Jahr 1986 mit viel tieferen Preisen durchaus vertretbar.

Gleichwohl hätte aber der markante Preisanstieg von 1985 auch bei der gebotenen

Zurückhaltung gegenüber möglicherweise einmaligen Preis­­ausschlägen nicht

völlig ausser Acht gelassen werden dürfen. Die Preissteigerung war immerhin bei

mehreren Handänderungen zu verzeichnen und fiel sehr deutlich aus. Aus­ser­dem

hatte sie bereits Vorläufer in den Vorjahren, in denen vereinzelt deutlich

höhere Preise als der Durchschnitt bezahlt wurden. Das gilt namentlich für das

bereits erwähnte Ver­gleichs­­geschäft aus dem Jahre 1983, bei dem der

Quadratmeterpreis bereits fast Fr. 600.- betrug.

Der

private Rekurrent macht überdies geltend, dass die Lagequalität von Parzellen

an der Dorfstrasse jene der Vergleichsgrundstücke an der T-strasse deutlich

übertreffe, was mit einem Preiszuschlag hätte berücksichtigt werden müssen.

Diesem Einwand ist eine gewisse Berechtigung nicht abzusprechen, da der

Dorfstrasse mit den historischen Bauten zweifellos eine gesteigerte

Attraktivität zukommt. Vor allem aber erhöht das südliche an­grenzende

unüberbaute Gebiet die Lagegunst. Diesen Vorteilen stehen aber auch gewisse

Nachteile wie namentlich grössere Verkehrsimmissionen gegenüber.

Die

Schätzungskommission hat somit bei der Bestimmung des Landpreises wesentli­che

Punkte ausser Acht gelassen, weshalb ihr Entscheid in diesem Punkt auch bei der

be­schränkten Kognition des Verwaltungsgerichts nicht haltbar ist. Werden alle

massgebli­chen Gesichtspunkte mitberücksichtigt, erscheint es gerechtfertigt,

von dem vom privaten Rekurrenten geltend gemachten Quadratmeterpreis von Fr.

600.- auszugehen.

e)

Die Schätzungskommission nahm vom grundsätzlich ermittelten Landpreis einen

Abzug von Fr. 50.- pro m2 vor, weil beim Bauen im alten Dorfkern mit

zusätzlichen Er­schwernissen auf Grund von §§ 203 ff. und 238 Abs. 2 PBG hätte

gerechnet werden müs­sen. Entgegen der Ansicht des privaten Rekurrenten

erscheint ein solcher Abzug gerecht­fertigt. Denn das fragliche Land hätte bei

Wegfall der Freifläche nicht irgendeiner Bauzone angehört, sondern es hätte

sich in einer Kernzone befunden, die sehr strenge Vorschriften über Stellung,

Proportion und Gestaltung der Bauten kannte (Art. 4 der Bauordnung von 1985)

und weiterhin kennt (Ziff. 3.1.1 ff. der Bauordnung von 1995). Das

Bundesgericht hat in dem bereits erwähnten Entscheid betreffend Liegenschaften

in der Umgebung des Landguts Mariafeld in Feldmeilen ausgeführt, dass bei der

Bemessung der Entschädigung Einschränkungen der Überbaubarkeit, die sich aus

dem besonderen Umfeld ergeben, Rech­nung getragen wer­den müsse (BGE 121 II 417

E. 7b und E. 8d).

Die

Gemeinde hält den Abzug von Fr. 50.- pro m2 für zu gering, begründet

dies aber nicht näher. Das Verwaltungsgericht hat keinen Anlass, von dem von

der Schätzungs­kommission festgesetzten Betrag abzurücken. Dasselbe gilt mit

Bezug auf den Restland­wert, der im angefochtenen Entscheid mit Fr. 35.- pro m2

beziffert wird.

f)

Die Entschädigung für die Freiflächenfestsetzung auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01

und 02 beträgt somit Fr. 515.- pro m2 (Fr. 600.- – [Fr. 50.- + Fr.

35.-]). Sie ist ab dem 26. September 1995 gemäss § 183bis Abs.

3 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April

1911/ 24. Mai 1959 (EG ZGB) zu verzinsen.

7.

Aus diesen Gründen ist in teilweiser Gutheissung des Rekurses des Grundeigen­tümers

und in Abweisung des Rechtsmittels der Gemeinde die Ziffer II. des

angefochtenen Entscheids teilweise aufzuheben und festzustellen, dass die

Gemeinde auch für die Festset­zung einer Freifläche auf Parzelle Kat.-Nr. 02

eine Entschädigung aus materieller Ent­eig­nung schuldet. Ausserdem ist die

Gemeinde zu verpflichten, dem privaten Rekurrenten für das von der materiellen

Enteignung betroffene Land Fr. 515.- pro m2 zu bezahlen.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Der Rekurs von A wird teilweise gutgeheissen, jener der

Gemeinde X vollumfänglich abgewiesen.

Ziff. II des Entscheids der

Schätzungskommission vom 25. Januar 2000 wird aufgeho­ben und durch folgende

Fassung ersetzt:

”In teilweiser Gutheissung

der Klage wird festgestellt, dass die Zuweisung eines Teiles der Grundstücke

Kat.-Nrn. 01 und 02 von ca. 1'500 m2 bzw. ca. 1260 m2 in

die Freifläche der Kernzone Obere Dorfstrasse gemäss Beschluss der

Gemeindeversammlung vom 12. Februar 1985 einen enteignungsähnlichen Tatbestand

darstellt und die Klägerin dem Beklagten eine Entschädigung aus materieller

Enteignung schuldet.

Die Klägerin wird

verpflichtet, dem Beklagten für die mit der Freifläche belegten Grund­stücks­teile

von ca. 1'500 m2 und ca. 1'260 m2 (Nachmass vorbehalten)

Fr. 515.- pro m2, total ca. Fr. 1'421'400.-, zu bezahlen.

Die Entschädigung ist ab

26. September 1995 bis zum Tag der Auszahlung zum jeweiligen Zins­satz der

Zürcher Kantonalbank für bestehende 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften zu

verzinsen.”

...