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Entscheid

VR.2000.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2000.00003

9. Februar 2001Deutsch29 min

(URT.2001.6060)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung

des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom

30. November 1879 in der Fassung vom 8. Juni 1997 (AbtrG) zuständig.

Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

Erwägungen

2.

Das Verfahren richtet sich nach den

Bestimmungen über die Beschwerde gemäss dem Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG), d.h. nach §§ 50 ff. VRG

(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungs­rechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41

N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

a) Gemäss § 52 Abs. 2 VRG sind im

Beschwerdeverfahren neue Tatsachenbehaup­tungen nur dann unbeschränkt zulässig,

wenn das Verwaltungsgericht als erste gerichtliche Instanz entscheidet

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 11). Im Hinblick auf den Umfang des

Novenrechts im vorliegenden Verfahren fragt es sich daher, ob es sich bei der

Schätzungs­kommission um eine gerichtliche Instanz handelt.

Nach der Rechtsprechung zu Art. 6

Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskon­vention (vgl. auch Art. 30

Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV, bzw. Art. 58

Abs. 1 der Bundesverfassung vom 29. Mai 1874/14. September 1969,

aBV) ist ein Gericht eine Behörde, die nach Gesetz und Recht in einem

justizförmigen, fairen Verfahren begründete und bindende Entscheidungen über

Streitfragen trifft. Sie braucht nicht in die ordentliche Gerichtsstruktur

eines Staates eingegliedert zu sein, aber sie muss organisato­risch und

personell, nach der Art ihrer Ernennung, der Amtsdauer, dem Schutz vor äusse­ren

Beeinflussungen und nach dem äusseren Erscheinungsbild unabhängig und unpartei­isch

sein, sowohl gegenüber anderen Behörden als auch gegenüber Parteien (BGE 123 I

87.

E. 4a S. 91 mit zahlreichen Hinweisen; vgl. auch BGE 124 I 255

E. 5b S. 263 ff.).

Im Kanton Zürich bestehen für Enteignungs-

und gewisse Beitragsstreitigkeiten vier Schätzungskommissionen, von denen jede

für einen mehrere Bezirke umfassenden Kreis örtlich zuständig ist. Jeder

Kommission gehören drei Mitglieder und zwei Ersatzmit­glieder an. Deren Wahl

obliegt dem Verwaltungsgericht, das auch die Aufsicht über die Kommissionen

ausübt (§§ 32-35 AbtrG). Das Verfahren richtet sich nach §§ 38-42

AbtrG sowie nach der vom Verwaltungsgericht erlassenen Verordnung vom 24. November

1960.

(SchätzV). Es bleibt auch nach der Gesetzesrevision vom 8. Juni 1997,

welche lediglich den Weiterzug an das Verwaltungsgericht neu geregelt hat, ein

Klageverfahren. Es wird durch den stets in der Rolle des Klägers auftretenden

Exproprianten mit einem entspre­chenden Gesuch an das Statthalteramt

eingeleitet, welches die Akten der zuständigen Schätzungskommission

übermittelt. Diese führt mit den Parteien eine mündliche Ver­handlung, zumeist

verbunden mit einem Augenschein durch. Sie kann auch vor oder nach der

Verhandlung einen oder mehrere Schriftenwechsel durchführen (vgl. zum Ganzen

Kölz/Bosshart/Röhl, § 19 N. 122).

Die Schätzungskommissionen sind in ihrer

Rechtsprechung unabhängig (Tobias Jaag, Verwaltungsrecht des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, Rz. 2637). Das Verwal­tungsgericht kann

daher als Aufsichtsinstanz nur allgemeine Weisungen erteilen. Ihr Ent­scheid

stellt ein rechtskräftiges Urteil dar, soweit er nicht mit Rekurs an das

Verwaltungs­gericht angefochten wird (§ 42 Abs. 2

AbtrG). - Trotz ihrer Unabhängigkeit in der Recht­sprechung bestehen

Bedenken, die Schätzungskommissionen als richterliche Instanzen im Sinn von

Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 30 Abs. 1 BV gelten zu lassen

(Kölz/Bosshart/ Röhl, § 4 N. 26, § 19 N. 87). Die Wahl

ihrer Mitglieder erfolgt durch das Verwaltungsge­richt, das im Streitfall ihre

Entscheide zu überprüfen hat. Zu förmlichen Zeugenverneh­mungen sind die

Schätzungskommissionen nicht befugt (§ 15 Abs. 2 Satz 2

SchätzV). Von ihrer gesetzlichen Regelung her, die anlässlich der Revision vom

8.

Juni 1997 in den Grundzügen beibehalten wurde, sind sie als Organe mit Fachleuten

für Schätzungsfragen, nicht als richterliche Instanz zur Entscheidung komplexer

Rechtsfragen konzipiert. Aus diesen Gründen ist davon auszugehen, dass die

Schätzungskommissionen trotz ihrer Unab­hängigkeit in der Rechtsprechung keine

"gerichtliche Instanzen" im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EMRK und

Art. 30 Abs. 1 BV, jedenfalls aber nicht im Sinn von § 52

Abs. 2 VRG sind (vgl. im Übrigen auch das Verwaltungsgerichtsurteil

PB.2000.00007 vom 30. August 2000 [vorgesehen für Publikation im RB 2000]

betreffend die – ebenfalls verneinte – Frage, ob den Bezirksräten die

Stellung einer richterlichen Instanz zukomme).

Für die unbeschränkte Zulässigkeit neuer

Tatsachenbehauptungen im Rekursverfah­ren vor Verwaltungsgericht nach § 46

AbtrG spricht eine weitere Überlegung, die unab­hängig davon greift, ob es sich

bei den Schätzungskommissionen um richterliche Instanzen im Sinn von

Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 30 Abs. 1 BV handelt. Gemäss

§ 46 Abs. 2 AbtrG entscheidet das Verwaltungsgericht über den Rekurs

"nach den Bestimmungen über die Verwaltungsrechtspflege". Diese

Formulierung lässt an sich offen, ob die Bestimmungen über das

(verwaltungsinterne) Rekursverfahren nach §§ 22 ff. VRG oder jene

über das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren nach §§ 50 ff.

VRG massgebend sind. Die Anwendung von § 52 Abs. 2 VRG auf das

Rekursverfahren in Enteignungssachen ergibt sich demnach nicht aus einer

ausdrücklichen gesetzlichen Bestimmung, sondern daraus, dass das

Verwaltungsgericht in Auslegung von § 46 Abs. 2 AbtrG auf dieses

Verfahren die Bestimmungen über das Beschwerdeverfahren für anwendbar erklärt

hat, was zunächst vorab im Hinblick auf den Umfang der Kognition (§ 20

Abs. 1, § 50 VRG) und der Ent­scheidungsbefugnis (vgl. § 27 und

§ 63 Abs. 2 VRG) entschieden worden ist (RB 1998 Nr. 44).

b) Die Durchführung eines zweiten

Schriftwechsels steht nach § 58 Satz 2 VRG im Ermessen des Gerichts.

Zur Wahrung des rechtlichen Gehörs ist ein zweiter Schriften­wechsel nur

notwendig, wenn das Gericht zum Nachteil des Beschwerdeführers bzw. Re­kurrenten

auf erstmals in der Beschwerde- bzw. Rekursantwort erhobene Behauptungen

abstellen oder von sich aus neu eingetretene oder bisher nicht beachtete

Tatsachen berück­sichtigen will (RB 1982 Nr. 6). Diese Voraussetzungen

sind hier nicht erfüllt. Das von den Rekurrenten am 28. November 2000 als

Wiedererwägungsbegehren gestellte Gesuch um Anordnung eines zweiten

Schriftwechsel ist daher abzuweisen. Im Übrigen hatten die Par­teien

Gelegenheit, sich zu den anlässlich des Augenscheins getroffenen Feststellungen

des Gerichts zu äussern.

3.

Laut Art. 22ter

Abs. 3 aBV bzw. Art. 26 Abs. 2 BV sowie nach Art. 5

Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum­planung

(RPG) schuldet das Gemeinwe­sen für die von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrän­kungen,

die ähnlich einer Enteignung wirken, volle Entschädigung.

a) Gemäss der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zu­rück­zuführende

Eigentumsbeschränkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem Eigen­tü­mer der

bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt

oder besonders schwer eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem

Eigentum flies­sende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so

kann er ausnahms­wei­se einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder

einzelne Eigentümer so be­trof­fen werden, dass ihr Opfer gegenüber der

Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht

vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung gelei­stet würde (BGE 121 II

417.

E. 4a, X). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen bes­seren

Nutzung der Sa­che nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzu­nehmen

war, sie lasse sich mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirkli­chen.

Unter besserer Nutzung eines Grund­stücks ist in der Regel die Möglichkeit

seiner Über­bauung zu verstehen (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen

Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.).

b) Vom Entzug einer wesentlichen aus

dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands der materiellen

Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ord­nung des Bodenrechts

grundsätzlich von vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im Zeit­punkt der

Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine

raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem

fraglichen Grundstück einschloss (BGE 122 II 326 E. 4b und E. 5, Dietikon;

121.

II 417 E. 3, X). Eine solche verfassungsmässige Grundordnung liegt

vor, wenn die Ge­meinde über einen Nutzungsplan verfügt, der die Bauzonen in

zweckmässiger Weise und unter Be­ach­tung der Grundsatzbestimmung von

Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nicht­bau­zo­nen trennt. Nur unter

dieser Voraussetzung ist das fragliche Grundstück von einer Aus­zonung

be­trof­fen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wür­digen

ist. Wird dagegen bei der erst­maligen Festsetzung einer verfassungs‑ und

gesetzes­konformen Nutzungsplanung eine Lie­genschaft keiner Zone für private

Bauten zugewie­sen, so liegt nach der bundes­ge­richt­li­chen Praxis eine Nichteinzonung

vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage ste­hen­de Flä­che nach dem

früheren, der Revision des Bodenrechts nicht ent­sprechenden Recht überbaut

werden durfte (BGE 122 II 326 E. 4c, Dieti­kon; Riva, S. 178).

c) Weil Nichteinzonungen grundsätzlich als

Anwendungsfälle der Inhaltsbestim­mung des Eigentums gelten, lassen sie die

Annahme einer materiellen Enteignung und die Zu­spre­chung einer entsprechenden

Entschädigung nur ausnahmsweise, bei Vorliegen be­son­de­rer Umstände, zu (BGE

122.

II 326 E. 6a, Dietikon; 122 II 455 E. 4a, Stäfa; 121 II 417

E. 4b. X; 118 Ib 341 E. 4, Herrliberg, auch zum Folgenden). So kann

die Nicht­einzo­nung den Eigentümer etwa dann enteignungs­ähn­lich treffen,

wenn sein Land baureif oder groberschlossen ist, von einem gewässer­schutz­rechtskonformen

Generellen Kanalisa­tions­projekt (GKP) erfasst wird und wenn er für dessen

Erschliessung und Überbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet hat (so schon

BGE 105 Ia 330 E. 3d, Zizers), wobei diese Voraussetzungen kumulativ

erfüllt sein müs­sen (Riva, S. 180 Anm. 99). Derartige Um­stände

könnten allenfalls eine Einzonung ge­boten haben. Ein Einzonungsgebot kann

ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grund­stück im weitgehend

überbauten Ge­biet im Sinn von Art. 15 lit. a RPG bzw. von

Art. 36 Abs. 3 RPG befindet. Sodann können weitere besondere

Gesichtspunkte des Ver­trau­ensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück

hätte eingezont werden müssen. Lie­gen Umstände vor, die eine Einzonung geboten

hätten, so durfte der Eigentümer am mass­gebenden Stichtag mit hoher Wahr­scheinlichkeit

damit rechnen, das Land aus eigener Kraft überbauen zu können. Trifft all dies

jedoch nicht zu, so kann nicht von einer enteig­nungs­gleichen Wirkung der

Nichtein­zonung gesprochen werden. Nach der bundesgericht­li­chen

Rechtsprechung ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf

die in erster Linie abzustellen ist, dass ein Eigentümer kei­nen Rechtsanspruch

auf die Zu­wei­sung seines Landes in eine Bauzone hat, auch nicht bei

erschlossenem oder erschliessbarem Land. Erste Voraussetzung der Über­bau­barkeit

einer Parzelle und damit von deren Baulandqualität bildet die Zu­ge­hö­rigkeit

des entsprechenden Landes zu einer Bauzone, welche den aus der Neuordnung des

Boden­rechts fliessenden verfassungs‑ und gesetzmässigen Anforderungen

entspricht und welche die Berechtigung zum Bauen einschliesst.

4.

a) Die Bau‑ und Zonenordnung der

Gemeinde X vom 7. April 1967 ent­sprach nicht den Anforderungen des

Bundesrechts, wie sie in Anknüpfung an das alte Ge­wäs­ser­schutzgesetz vom

8.

Oktober 1971 und den Bundesbeschluss über dringliche Mass­nah­men auf

dem Gebiet der Raumplanung vom 17. März 1972 durch das Raumplanungs­ge­setz

vom 22. Juni 1979 geschaffen wurden. Die im Zonenplan aus­ge­schie­de­nen

Bauzo­nen waren überdimensioniert. Zudem enthielt der Zonenplan 1967 keine

klare Trennung zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet. Das soge­nannte Übrige

Gemeindegebiet war zwar nach Art. 15 BZO 1967 grundsätzlich für die Land‑

und Forstwirtschaft bestimmt (Abs. 1); doch blieb die Erstellung anderer

als land‑ und forstwirtschaftlicher Bauten unter den in Abs. 2

genannten Voraussetzungen zu­läs­sig, welche § 68c Abs. 1 des

Baugesetzes für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April

1893/24. Mai 1959 entspra­chen. Das ermög­lichte in X wie in zahl­rei­chen

anderen Gemeinden mit ähnlicher Re­gelung die Erstellung von Streubauten. Mit

der Schätzungskommission II ist demnach da­von auszugehen, dass eine

bundes­rechts­kon­forme Nutzungsplanung für die Gemeinde X erstmals mit der BZO

1988.

ge­schaffen wurde und daher die Zuweisung der Grund­stücke

Kat.Nrn. 01 - 04 zur kommunalen Freihaltezone als Nichteinzonung

zu wür­digen ist.

b) Die Rekurrenten machen geltend, die

streitbetroffenen Grundstücke hätten bis zum Stichtag (1989) nach dem

kantonalen und dem regionalen Richtplan im Siedlungsge­biet gelegen; im Rahmen

der kommunalen Nutzungsplanung wäre 1988, wenn sie nicht damals zunächst

fälschlicherweise der kommunalen Freihaltezone und hernach 1995 in Berichtigung

dieses Fehlers der Zone für öffentliche Bauten zugewiesen worden wären, einzig

die Zuweisung zur Zone W 3 55% in Frage gekommen; eine Zuweisung zur Reser­vezone

sei völlig ausser Diskussion gestanden, weil damit im fraglichen Gebiet Bau-

und Nichtbauzone mit einer unsinnigen Linienführung abgegrenzt worden wäre; aus

diesem Grund sei entschädigungsrechtlich statt von einer Nichteinzonung von

einer "Abzonung" auszugehen (Rekursschrift Ziff. 1.8c

und 2.1). - Weder der Umstand, dass die Grundstücke gemäss übergeordneter

Richtplanung damals zum Siedlungsgebiet gehörten, noch die Be­hauptung, dass

sie, wären sie nicht als Reserve für eine Erweiterung der Sportplatzanlage der

kommunalen Freihaltezone zugewiesen worden, einer Bauzone hätten zugewiesen wer­den

müssen, vermag jedoch etwas daran zu ändern, dass die Zuweisung zur

Freihaltezone als Nichteinzonung im Sinn der dargestellten bundesgerichtlichen

Praxis zu qualifizieren ist. Die geltend gemachten Aspekte sind im Rahmen der

folgenden Beurteilung, ob ein Ausnahmefall vorliege (E. 5), zu

berücksichtigen.

5.

Zu prüfen bleibt, ob besondere Umstände im

Sinne der bundesgerichtlichen Pra­xis ein (entschädigungsrechtliches)

Einzonungsgebot begründet haben.

a) Die Schätzungskommission II hat

festgestellt, die streitbetroffenen Grundstücke seien am Stichtag am

9.

September 1989 (Publikation der Genehmigung der BZO 1988) nicht

hinreichend erschlossen gewesen. Insbesondere seien sie nicht an die

öffentliche Ka­nalisation angeschlossen gewesen. Anlässlich einer Besprechung

mit Vertretern der Ge­meinde am 23. Mai 1991 hätten die Beklagten denn

auch anerkannt, dass das nicht der Freihaltezone zugewiesene Land im Gebiet

Vorrain/Geisshalden quartier­planbedürftig ge­wesen sei. Die Beklagten hätten

ihre Grundstücke nicht aus eigener Kraft erschliessen kön­nen (E. 8).

Was die Rekurrenten dagegen in der

Rekursschrift (Ziff. 1.3 und 1.4) und am Au­genschein vorgebracht

haben, vermag diese Feststellungen nicht zu entkräften. Ob die

Groberschliessung genügt hätte, kann dahin gestellt bleiben. Jedenfalls hätten

die Eigentü­mer der streitbetroffenen Grundstücke deren Feinerschliessung nicht

aus eigenen Kräften herbeiführen können. Die Rekurrenten weisen in anderem

Zusammenhang – unter dem Gesichtswinkel des Vertrauensschutzes -

selber darauf hin, dass bereits 1976 ein Entwurf für einen Quartierplan

Geisshalden erstellt wurde, welcher neben den Grundstücken der

Erbengemeinschaft A-C auch solche der Gemeinde und weiterer Eigentümer

umfasste. Die Quartierplanbedürftigkeit des Gebiets Ormis östlich des

Sportplatzareals, zu dem die streitbetroffenen Grundstücke gehören, ergibt sich

auch aus der Entwicklung nach dem Stichtag: Die später realisierte Überbauung

der Grundstücke der Gemeinde und der Rekur­renten bzw. ihrer Rechtsvorgänger

östlich der streitbetroffenen Parzellen erforderte Land­umlegungen und weitere

Erschliessungsmassnahmen, welche in einem vom Gemein­derat X am

21.

Dezember 1993 genehmigten Erschliessungsvertrag zwischen den

beteiligten Grundeigentümern geregelt wurden. Ohne diesen Vertrag wäre offen­kundig

ein Quartier­planverfahren erforderlich gewesen.

Die Schätzungskommission II hat

festgestellt, die Gemeinde X habe am Stichtag nicht über ein

gewässerschutzrechtskonformes GKP verfügt; das GKP 1969 sei 1989 über­dimensioniert

gewesen und nie dem Gewässerschutzgesetz von 1971 angepasst worden. Selbst wenn

davon auszugehen wäre, dass für das Gebiet rund um die streitbetrof­fenen

Grundstücke kein Anpassungsbedarf bestehe bzw. am Stichtag bestanden habe,

könnten die Beklagten hieraus nichts zu ihren Gunsten ableiten, weil es

– wie bezüglich des Zonen­plans – auch bezüglich des GKP auf die

Gesamtsituation in der betreffenden Gemeinde ankomme (E. 8). Gegen diese

zutreffenden Feststellungen und Erwägungen der Vorinstanz wird in der

Rekursschrift nichts vorgebracht.

Schliesslich machen die Rekurrenten nicht

geltend, sie bzw. ihre Rechtsvorgänger hätten vor dem Stichtag für die Erschliessung

und Überbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet; jedenfalls wird ein solcher

Sachverhalt mit der (unter Hinweis auf den er­wähnten Quartierplanentwurf

erhobenen) pauschalen Behauptung, sie hätten "immer wie­der Aufwand für

die Feinerschliessung bzw. eine Ueberbauung" betrieben (Rekursschrift

Ziff. 1.4), nicht substanziiert.

b) Der Begriff des weit­gehend überbauten

Landes im Sinn von Art. 15 lit. a RPG ist wie derjenige des

weitgehend überbauten Gebiets nach Art. 36 Abs. 3 RPG eng zu verste­hen;

er umfasst im Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und

eigentliche Baulücken, d.h. an die Bauten angrenzende unüberbaute Flächen von

untergeordneter Be­deutung, die zum Sied­lungsbereich gehören (BGE 121 II 417

E. 5a, X, mit Hinwei­sen). Für die Beurteilung ist dabei primär nicht die

planerische Situation, sondern der da­malige Stand der tatsächlichen Überbauung

massgebend. Zu berücksichtigen sind quanti­tative (Flächenmass) und qualitative

(Lage, Sied­lungszusammenhang) Kriterien. Die streit­betrof­fene Fläche darf

für sich allein oder zu­sammen mit einer am Stichtag ebenfalls noch un­überbauten

Umgebung ein gewisses Aus­mass nicht überschreiten; es muss sich um eine

"eng begrenzte Fläche" handeln. Die Sied­lungsqualität einer

unüberbauten Fläche wird von der sie umgebenden Überbauung de­sto weniger

beeinflusst, je grösser sie ist. Jedoch sind quantitative Kriterien nicht

allein entscheidend. In qualitativer Hinsicht ist eine parzellen­übergreifende,

gebietsbezo­ge­ne Be­trach­tungs­wei­se geboten; mit dem Be­griff der weit­ge­hen­den

Überbauung meint das Gesetz nicht einzelne Parzellen, son­dern gan­ze Ge­bie­te

(BGE 113 Ia 362 E. 2b). Ein grösseres unüberbautes Areal an der Peri­phe­rie

des Sied­lungs­ge­biets kann – anders als bei ei­nem Areal in­mit­ten des

Siedlungsgebiets (vgl. etwa BGE 121 II 417 E. 5 b und c,

Meilen) – kaum als weitgehend überbaut gelten.

Von diesen Kriterien ist auch die

Schätzungskommission II ausgegangen. Nach de­ren zutreffenden

Feststellungen (E. 9) und entgegen den Ausführungen der Rekurrenten

(Rekursschrift Ziff. 2.2-2.4) gehörten die streit­be­troffenen Grund­stücke

am Stichtag nicht zum weitgehend überbauten Gebiet. Das ergibt sich bereits aus

den bei den Akten liegen­den Plänen, insbesondere den Zonenplänen 1967, 1988

und 1997). Wie sich am Augen­schein bestätigt hat, bestand zwischen den

fraglichen Parzellen und ihrer Umge­bung, die abgesehen von den

Sportplatzanlagen heute noch auf der südlichen, westlichen und nördli­chen

Seite unüberbaut ist und dies am Stichtag auch auf der östlichen Seite war,

kein di­rekter Siedlungszusammenhang. Dass die Grundstücke gemäss

übergeordneter Richtpla­nung am Stichtag dem Siedlungsgebiet zuzurechnen waren

(Rekursschrift Ziff. 2.2; vgl. auch vorstehend E. 4 b), vermag hieran

nichts zu ändern, weil es wie erwähnt in diesem Zusammenhang primär nicht auf

die planerisches Situation, sondern den tatsäch­lichen Überbauungsstand

ankommt.

c) aa) Die Rekurrenten machen geltend, die

Gemeinde habe sich seit vielen Jahren darum bemüht, die streitbetroffenen

Grundstücke zu erwerben. Bereits 1969 habe die Ge­meinde ihr Interesse am

Erwerb des gesamten Grundbesitzes der Erbengemeinschaft A-C im Gebiet Ormis

bekundet (offenbar damals schon zumindest teilweise im Hin­blick auf eine

Sportplatzerweiterung). Im Zusammenhang mit der Zonenplanrevision 1988 seien

1986.

die Kaufverhandlungen wieder aufgenommen und bis 1988 weitergeführt wor­den,

wobei die Gemeinde wiederholt ihre Absicht, das der Freihaltezone zugewiesene

Land zu erwerben, bekräftigt und hierfür am 2. Dezember 1987

Fr. 490.-/m2 und am 8. Novem­ber 1988 Fr. 525.-/m2

geboten habe. Wie sich aus diesen ge­scheiterten Kaufverhandlungen sowie aus

den parallel dazu vorangetriebenen Sportplatz- und Zonenplanungen ergebe, habe

die Gemeinde die streitbetroffenen Grundstücke nicht zwecks Redimensionierung

der Bauzone, sondern deswegen zunächst der Freihaltezone und später der Zone

für öffentliche Bauten zugewiesen, weil sie sich damit billig Land für ihren

Sportplatz bzw. für eine "strategische Reserve" habe sichern wollen.

Wenn nunmehr keine Entschädigung hierfür geleistet werde, verstosse dies gegen

Treu- und Glauben (Re­kursschrift Ziff. 1.6-1.8).

bb) Vorab ist festzuhalten, dass die

Rekurrenten der Schätzungskommission II in diesem Zusammenhang zu Unrecht

eine "unrichtige Sachverhaltsdarstellung" – gemeint ist

offenkundig eine unrichtige Sachverhaltsermittlung – vorwerfen. Die

Schätzungskommis­sion II hat nicht übersehen, dass der Zuweisung der

Grundstücke zur Freihaltezone und später zur Zone für öffentliche Bauten die

Absicht der Gemeinde zugrunde lag, sich Land für eine allfällige Erweiterung

der Sportanlage zu sichern. Die Schätzungskommission II hat indessen in

diesen bereits im Schätzungsverfahren geltend gemachten Umständen kei­nen Grund

für die Bejahung einer Entschädigungspflicht gesehen, wobei sie sich allerdings

mit der dies­bezüglichen Argumentation der Rekurrenten kaum auseinandergesetzt

hat.

Aus dem Umstand, dass die Grundstücke

zunächst 1988 der Freihaltezone und erst 1995 der Zone für öffentliche Bauten

zugewiesen wurden, können die Rekurrenten nichts zu ihren Gunsten ableiten.

Namentlich bedeutet dies nicht, dass die Gemeinde mit diesem Vorgehen in den

laufenden Verhandlungen über einen Erwerb der Grundstücke deren Kaufpreis habe

drücken wollen. Die damalige Zuweisung zur Freihaltezone ist offenkundig darauf

zurückzuführen, dass aufgrund des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) in der damals noch geltenden ursprünglichen

Fassung von § 60 Abs. 1 PBG einer Zone für öffentliche Bauten nur

"Grundstücke im Eigentum eines Gemeinwesens oder eines

Zweckverbandes" zugewiesen werden konnten. Erst mit der PBG-Revision vom

1.

September 1991 ist diese Zone auch für Grundstücke Privater zur

Erfüllung öffentlicher Aufgaben zugänglich gemacht worden (Robert Wolf/Erich

Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich,

Bern 1992, Rz. 26).

Eine andere Frage ist allerdings, ob die 1995

erfolgte Zuweisung der Grundstücke zur Zone für öffentliche Bauten mit

§ 60 PBG (in der revidierten Fassung) vereinbar war. Denn mit der

genannten Gesetzesrevision ist der Grundsatz unverändert beibehalten wor­den,

dass sich die Parzellen bereits im Eigentum des jeweiligen Trägers einer

öffentlichen Aufgabe befinden müssen, bevor sie einer Zone für öffentliche

Bauten zugewiesen werden können. Die Zone kann somit weiterhin nicht dafür

verwendet werden, den künftigen Landbedarf der öffentlichen Hand

sicherzustellen; diesem Zweck dient allein der Werkplan im Sinn von

§§ 114 ff. PBG (Wolf/Kull, Rz. 27; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumpla­nungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A.,

Zürich 1999, Rz. 289). Mit dieser Frage braucht sich indessen das

Verwaltungsgericht im jetzigen Verfahren nicht näher zu befas­sen: Zum einen

geht es in diesem Verfahren um die Entschädigungspflicht bezüglich der 1988/89

erfolgten Zuweisung der Grundstücke zur kommunalen Freihaltezone, in welcher

Sportanlagen grundsätzlich zonenkonform sind (vgl. RB 1998 Nr. 178).

Zum anderen be­streiten die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren die

Rechtmässigkeit der 1995 erfolgten Zuweisung zur Zone für öffentliche Bauten

nicht; dies hätten sie allein mit einem Rechts­mittel gegen die

Zonenplanfestsetzung tun können.

cc) Das Verwaltungsgericht hat im Urteil

VK.97.00035 vom 19. März 1998 (RB 1998 Nr. 178) einen Fall

beurteilt, in dem die Entschädigungspflicht für Land streitig war, das im

Hinblick auf die Schaffung einer Sportanlage der Freihaltezone zugewiesen

worden war. Das Gericht erwog zunächst, angesichts dieses Motivs sei die

Entschädi­gungspflicht so zu beurteilen, wie wenn das Land einer Zone für

öffentliche Bauten zuge­wiesen worden wäre (E. 1a). In Anknüpfung an in

der Lehre geäusserte Auffassungen hat es sodann die Frage aufgeworfen, ob der

Zuweisung von Land zu einer solchen Zone "im Sinn einer Neuausrichtung der

Praxis zur materiellen Enteignung" grundsätzlich eine Son­derstellung

einzuräumen sei (E. 1b). Es hat jedoch die gestellte Grundsatzfrage offen

gelas­sen, mit der Begründung, das geschilderte Motiv zur Zuweisung des

streitbetroffenen Lands zur Freihaltezone bilde jedenfalls im Rahmen der

bundesgerichtlichen Ausnahme­klausel einen besonderen Umstand, welcher zusammen

mit weiteren Umständen die Beja­hung der Entschädigungspflicht rechtfertige

(E. 1c). Diese weiteren Umstände lagen darin, dass das Grundstück am

Stichtag vollständig erschlossen und nicht quartierplanbedürftig war, innerhalb

eines gewässerschutzrechtskonformen Kanalisationsprojektes lag und dass es,

wäre es nicht der Freihaltezone bzw. der Zone für öffentliche Bauten zugewiesen

wor­den, der Landhauszone hätte zugewiesen werden müssen (E. 2).

Weil die 1988 erfolgte Zuweisung der

Parzellen zur Freihaltezone nach dem Ge­sagten eine Vorstufe der 1995

vollzogenen Zuteilung zur Zone für öffentlichen Bauten bil­dete, fragt es sich,

ob und inwieweit dem Urteil RB 1998 Nr. 178 präjudizielle Bedeutung

für den vorliegenden Fall zukomme. Dabei ist vorab festzuhalten, dass nach der

bundesge­richtlichen Rechtsprechung die Zuweisung von bisher in einer Bauzone

liegenden Grund­stücken zur Zone für öffentliche Bauten nur dann eine

materielle Enteignung begründet, wenn sie am Stichtag Bauland im

enteignungsrechtlichen Sinne darstellten. Das bedeutet, dass die Neuzonierung

von Grundstücken im Rahmen einer Zonenplanrevision, mit der erstmals eine

bundesrechtskonforme Nutzungsplanung geschaffen wurde, auch dann nicht als

Auszonung, sondern als Nichteinzonung zu würdigen ist, wenn sie diesem Zonentyp

zugewiesen werden (BGE 112 Ib 485 E. 4a, Biel; 114 Ib 112 E. 5,

Trimmis; 114 Ib 286 E. 4, Bern; vgl. auch vorn E. 4 b). Insofern

kommt eine grundsätzliche "Neuausrichtung der Praxis", wie sie in

RB 1998 Nr. 178 als Frage formuliert wurde, nicht in Betracht. Be­sondere,

ein entschädigungsrechtliches Einzonungsgebot begründende Umstände, die sich

spezifisch aus der Zuweisung zur Zone für öffentliche Bauten ergeben, sind im

Einklang mit der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 114 Ib 112 E. 5, Trimmis;

vgl. Lukas Bühlmann, Planungen und materielle Enteignung, Schriftenfolge

Nr. 63 der Schweizerischen Vereini­gung für Landesplanung [VLP], 1995,

S. 34 f., 65, 67, 91 f.; Robert Wolf, Entschädigungs­probleme

bei der Übernahme von Grundstücken durch das Gemeinwesen, Schriftenfolge

Nr. 49 der VLP, 1989, S. 41 ff.) sowie mit dem Urteil

RB 1998 Nr. 178 dort anzunehmen, wo die betreffenden Grundstücke,

wären sie nicht dieser Zone zugeteilt worden, nach pla­nerischen Grundsätzen

vernünftigerweise nur einer Bauzone hätten zugeteilt werden kön­nen. Unter

solchen Umständen läuft die Zuweisung von Land zur Zone für öffentliche Bauten

darauf hinaus, dass Land mit Baulandcharakter nicht mehr für die Erstellung pri­vater

Bauten benutzt werden kann; ohne Entschädigungspflicht für diese vorbereitende

Planungsmassnahme wäre es dem Gemeinwesen möglich, das für öffentliche Bauten

be­nötigte Bauland zu Preisen für Nichtbauland an sich zu ziehen.

Ob ein entschädigungsrechtliches

Einzonungsgebot allein aufgrund einer solchen planungsrechtlichen Situation am

Stichtag (Zuweisung zu einer Bauzone als einzige echte Alternative) bejaht

werden könnte, kann dann offen bleiben, wenn sich ergeben sollte, dass

bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke am Stichtag planerisch keine solche

Situation bestand.

dd) Die Rekurrenten machen geltend, die

Grundstücke hätten, wären sie nicht der Freihaltezone zugewiesen worden, 1988

einer Bauzone zugewiesen werden müssen (Re­kursschrift Ziff. 1.8c

und 2.1). Die Rekursgegnerin hält dem entgegen, angesichts der Be­bauungssituation

hätte sich als einzige echte Alternative deren Zuweisung zur Reservezone

aufgedrängt.

Wie schon ein Blick auf die Zonenpläne 1988,

1995.

und 1997 zeigt und sich am Augenschein bestätigt hat, kann weder die eine

noch die andere Alternative als einzige sinnvollerweise verbleibende Lösung

betrachtet werden. Vielmehr hätten beide eine plane­risch in Betracht fallende

Alternative dargestellt. Bei bei­den Varianten – Zuweisung der

streitbetroffenen Parzellen zur Reservezone oder zur Zone W 3 55% -

hätte sich, sofern die umgebenden Grundstücke gleichwohl entsprechend den 1988

getroffenen Festlegungen behandelt worden wären, eine als Vorsprung in Erschei­nung

tretende Ausweitung – ent­we­der der Reservezone oder der Zone

W 3 – ergeben. In Betracht gefallen wäre aber auch die von der

Rekursgegnerin aufgezeigte Lösung, wonach nicht nur die streitbetroffenen Grund­stücke,

sondern zur Vermeidung einer Einbuchtung auch das östlich anschliessende Land

in die nördlich angrenzende Reservezone einbezogen worden wäre. Angesichts

dieser Si­tuation am Stichtag, die bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke

verschiedene planeri­sche Möglichkeiten offen liess, kann nicht davon

ausgegangen werden, die Einzonung die­ser Grundstücke wäre geboten gewe­sen; es

lässt sich mithin allein aus dem Umstand, dass sie damals zwecks Erweiterung

der Sportplatzareals der Freihaltezone zugewiesen worden sind, kein

entschädigungsrechtli­ches Einzonungsgebot ableiten. Bei der aufgezeigten Si­tuation

muss sich die Gemeinde insbesondere nicht entgegenhalten lassen, es sei ihr mit

der Zuweisung zur Freihaltezone darum gegangen, das für öffentliche Bauten

benötigte Bau­land zu Preisen für Nichtbauland an sich zu ziehen.

ee) Die Rekurrenten machen geltend, die

Gemeinde habe 1988 die nordwestlich an ihr Land anstossenden Grundstücke

Kat.Nrn. 22 und 23 von ca. 8400 m2, die da­mals eben­falls

der Freihaltezone zugewiesen worden seien, vom damaligen Eigentümer Z zum Preis

von Fr. 4'400'000.-, d.h. für Fr. 525.-/m2 erworben. Darin

liege ihnen gegenüber eine rechtsun­gleiche Behandlung (Rekursschrift

Ziff. 1.9 und 3.2). Wie die Rekursgegnerin zutreffend einwen­det

(Rekursantwort Ziff. 1.9), wurde die bundesgerichtliche Praxis zum Begriff

der materi­ellen Enteignung damals im Kanton Zürich noch nicht konsequent umge­setzt;

das Verwal­tungsgericht hat sich dieser Rechtsprechung erst im Oktober 1991

unter­zogen (RB 1991 Nr. 79; vgl. demgegenüber noch RB 1989

Nr. 92). Vor allem aber erwarb die Rekursgeg­nerin die Parzellen Z

freihändig und führte sie damals ja auch Verhandlun­gen mit den Rekurrenten

über den Erwerb ihrer Parzellen; wenn diese Verhandlungen da­mals und bis heute

erfolglos blieben, kann dies nicht allein der Rekursgegnerin angelastet wer­den.

Der Vorwurf der rechtsungleichen Behandlung ist daher unbegründet.

d) Zusammenfassend ergibt sich, dass keine

besonderen Umstände vorliegen, die am Stichtag ein entschädigungsrechtliches

Einzonungsgebot im Sinn der bundesgerichtli­chen Praxis begründet hätten.

6.

Der Tatbestand des Sonderopfers unterscheidet sich

vom Haupttatbestand der materiellen Enteignung - dem Entzug einer

wesentlichen Eigentümerbefugnis - darin, dass der Eingriff von geringerer

Intensität sein kann, jedoch bei Verzicht auf eine Entschädi­gung eine

rechtsungleiche Behandlung bewirken würde. Auch ein Sonderopfer setzt vor­aus,

dass am Stichtag die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache

be­stand, die sich aus eigener Kraft verwirklichen liess. Das ist in der Regel

nur der Fall, wenn im massgebenden Zeitpunkt eine dem Bundesrecht entsprechende

Grundordnung galt oder eine Einzonungspflicht bestand.

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Zur Begründung

des von ihnen gel­tend gemachten Sonderopfers berufen sich die Rekurrenten auf

die nämlichen Umstände, die sie mit den Argumenten des Vertrauensschutzes und

der Rechtsgleichheit anführten. Es kann deshalb auf die sich mit jener Rüge

befassende Erwägung verwiesen werden. Eine entschä­digungslose Zuweisung des

streitbetroffenen Grundstücks zur Freihaltezone würde den Rekurrenten kein

Sonderopfer auferlegen.

7.

Demnach ist der Rekurs abzuweisen. ...

Demgemäss entscheidet

das Verwaltungsgericht:

1.

Der Rekurs wird abgewiesen.

...