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Entscheid

VR.2000.00005

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2000.00005

29. März 2001Deutsch14 min

(URT.2001.6181)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Die Baudirektion setzte am 18. Februar

1998 das Projekt für den regionalen Rad­weg und die Neugestaltung einer Strasse

im Eingangsbereich des Ortsteil B, Gemeinde X, fest. Das Projekt beansprucht

unter anderem ca. 131 m2 Land ab Kat.-Nr. 01 der Erben des

A.

Erwägungen

II. Nachdem die Einigungsverhandlungen über

die Entschädigungsan­sprü­che für die Landabtretung erfolglos verlaufen wa­ren,

ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Y am 4. März 1999 um An­ord­nung

des Schätzungsverfahrens.

Die Schätzungskommission I führte am

25.

Mai 1999 eine Schätzungsver­hand­lung mit Augenschein durch und traf

ihren Entscheid, nach einer vorläufigen Sistierung des Ver­fahrens bis im

Dezember 1999, am 18. April 2000. Dabei setzte sie die Enteignungsent­schädigung

auf Fr. 12.‑-/m2 fest (Urteils-Dispositiv Ziffer 3);

das ge­naue Nachmass der Ab­tretungsfläche blieb vorbehalten (Dispositiv

Ziffer 4). Die Ver­gü­tung hatte der Staat Zürich ab 1. April 1999

– dem Datum der vorzeitigen Besitz­ein­wei­sung, wozu die Enteig­neten

eingewilligt hatten und wovon im Beschluss-Dispositiv Vor­merk genommen wur­de –

bis zur Auszahlung zu 5 % zu verzinsen (Dispositiv Zif­fer 5). Die

Verfahrenskosten wurden dem Staat Zürich auferlegt (Dispositiv Ziffer 6)

und die Zusprechung einer Partei­entschä­digung abgelehnt (Dispositiv

Ziffer 7).

III. Gegen den am 25. Oktober 2000

versandten Schätzungsentscheid meldeten die Erben durch ihren Rechtsvertreter

am 13. November 2000 Rekurs an und reichten innert der angesetzten Frist

am 4. Dezember 2000 die Rekursbe­gründung ein. Sie beantragen, der zu

entschädigende Verkehrswert sei auf Fr. 300.--, evtl. auf Fr. 31.50,

jedenfalls auf mehr als Fr. 12.--/ m2 festzusetzen. Ausserdem

beantragen sie eine Parteientschädigung für das Schätzungs- und das

Rekursverfahren.

Die Schätzungskommission I erklärte am

7.

Dezember 2000 Verzicht auf Ver­nehmlassung, unter Verweis auf ihren

Entscheid und die Akten. Die Baudirektion bean­tragte am 22. Dezember 2000

die Abweisung des Rekurses.

IV. Am 30. Januar 2001 teilte der

verwaltungsgerichtliche Referent dem Vertreter der Rekurrierenden mit, dass

nach seiner Beurteilung der Rekurs jedenfalls im Hauptbe­gehren aussichtslos

sei, und bot den Rekurrierenden Gelegenheit, ihr Rechtsmittel zurück­zuziehen.

Mit Zuschrift vom 3. Februar 2001 liessen die Erben mittei­len, sie

hielten am Rekurs fest.

Auf die Parteivorbringen wird, soweit

wesentlich, in den nachfolgenden Urteils­grün­den Bezug genommen.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

a) Das Verwaltungsgericht ist zur

Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend

die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG; in der

Fassung vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997) zuständig. Das Verfahren

richtet sich dabei nach den Bestimmungen über die Be­schwerde an das

Verwaltungsgericht (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

Aufgrund des Streit­werts ist die Angelegenheit ge­mäss § 38 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG)

durch die Kammer zu entscheiden.

b) In den angefochtenen Punkten hat das

Verwaltungsgericht den Entscheid der Schät­zungskommission nach § 51 AbtrG

wie ein gerichtlich erhobenes Gut­achten zu be­rücksichtigen. Dabei muss es in

erster Linie prüfen, ob die Schätzung auf zu­treffender Rechtsgrundlage beruhe,

namentlich ob die angewendeten Bewertungskrite­rien verfas­sungs‑ und

gesetzmässig seien. Sodann hat das Verwaltungsgericht in freier Be­weis­würdi­gung

zu untersuchen, ob der Schätzungsentscheid dadurch zu überzeugen ver­mö­ge,

dass er vollständig und klar sei sowie eine einleuchtende und widerspruchsfreie

Be­grün­dung ent­halte (RB 1961 Nr. 136 = ZBl 62/1961, S. 352 =

ZR 60 Nr. 104; RB 1964 Nr. 127; VGr, 4. April 1968,

ZR 67 Nr. 108; VGr, 7. November 1972, ZBl 72/1973, S. 331).

Die Rolle ei­nes gerichtlich erhobenen Gutachtens im Sinn von § 51 AbtrG

kann dem Schät­zungs­ent­scheid allerdings nur soweit zukommen, als eigentliche

Schätzungsfragen – insbesondere die nach der Höhe einer

Zahlungsverpflichtung – zu beurteilen sind.

2.

Die Rekurrierenden machen geltend,

massgebender Stichtag für die Bestimmung des Verkehrswertes und den Beginn des

Zinsenlaufes für die vorzeitige Besitzeinweisung sei der 14. April 1998,

d.h. das Datum, an welchem der Gemeinderat X das Pro­jekt öffent­lich

ausschrieb.

a) Gemäss einer seit Jahrzehnten beachteten

Praxis ist im Kanton Zürich – wie in zahlreichen anderen Kantonen –

für die Berechnung der Enteignungsentschädigung, d.h. für die Festsetzung des

Verkehrswertes des enteigneten Grundstückes oder Landes, der Zeitpunkt des

Entscheides der Schätzungskommission massgeblich (RB 1964

Nr. 117 - 119, mit Hinweisen). Auf diese Weise wird die

Bewertung so nahe als prozessual tunlich an die Auszahlung herangerückt und im

Zeitpunkt des mit der Zahlung einhergehenden Rechtsübergangs ein möglichst

wertgleicher Ersatz gewährleistet. In einem Grundsatzent­scheid vom

31.

Oktober 1974 hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, auf diesen

Stichtag sei nicht nur bei steigenden, sondern auch bei abnehmenden

Verkehrswerten abzustellen (ZBl 76/1975 S. 341 f.). Zwar dürfen ab

der öffentlichen Planauflage und der persönlichen Anzeige ohne Einwilligung des

Enteignungsberechtigten an der äussern Beschaffenheit des

Abtretungsgegenstandes keine wesentlichen und hinsichtlich der rechtlichen

Verhältnisse überhaupt keine Veränderungen mehr vorgenommen werden (§ 26

AbtrG). Ein Rechts­über­gang erfolgt damit aber noch nicht, und das

Abtretungsobjekt nimmt an allfälligen Wertveränderungen immer noch zu Gunsten

oder zu Lasten des bisherigen Eigentümers teil. Der vorliegende Fall gibt

keinen Anlass, diese Praxis in Frage zu stellen. Auch die Tatsache, dass

Art. 19bis Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Enteignung

vom 20. Juni 1930/18. März 1971 (SR 711) bereits den Zeitpunkt der

Einigungsverhandlung zum Stich­tag erklärt, stellt keinen Grund für eine

Praxisänderung dar, wie das Verwaltungsgericht schon im erwähnten Urteil vom

31.

Oktober 1974 entschieden hat. Auch nach Bundesrecht ist der Stichtag

im Übrigen nicht bereits derjenige Zeitpunkt, in welchem die Massnahme, für die

enteignet werden soll, öffentlich ausgeschrieben wird.

Stichtag für die Bewertung des enteigneten

Landes ist damit der 18. April 2000.

b) Gemäss der ausdrücklichen Regelung in

§ 54 AbtrG ist die Verzinsung im Fall der vorzeitigen Besitzeinweisung ab

dem Tage des Übergangs der Rechte bis zur Bezah­lung der Entschädigung zu

leisten. Die von den Rekurrierenden verlangte Verzinsung ab einem früheren

Zeitpunkt findet im Gesetz keine Stütze.

3.

a) Gemäss § 13 Abs. 1 AbtrG richtet sich

die zu entrichtende Entschädigung nach dem Verkehrswert. Darunter versteht die

Praxis, wie im angefochtenen Entscheid zutref­fend ausgeführt wird, den Preis,

der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das betreffende

Vermögensobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1991 Nr. 47 mit

Ver­weisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a). Darin kommt dessen objektiver Wert

zum Aus­druck (Max Imboden/René Rhi­now, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, Band II, 6. A., Basel 1986, und René

Rhinow/Beat Krä­henmann, Schweizerische Verwaltungsrecht­sprechung, Ergän­zungs­band,

Basel 1990, je Nr. 128 B IIIa).

b) Die Schätzungskommission hat erwogen,

aufgrund der zonenplanerischen Zu­ordnung des Grundstücks der Rekurrierenden

sei das enteignete Land zu für Landwirt­schaftsland bezahlten Ansätzen zu

entschädigen. Die Rekurrierenden sind demgegenüber der Auffassung, ihr Land sei

als in der Reservezone gelegen zu bewerten.

aa) In diesem Zusammenhang ist das

planerische Schicksal des streitbetroffenen Landes kurz nachzuzeichnen.

Kat.-Nr. 01 im Halte von insgesamt 8421 m2 und die an­gren­zende

Parzelle Nr. 02 mit 1687 m2 liegen nördlich vom Ortsteil

B, Gemeinde X. Die Grundstücke waren 1981 der Reservezone zugewiesen worden,

nachdem sie zuvor noch der Wohnzone zugehört hatten. Am 8./9. März 1995 be­schloss

die Gemeindeversammlung X eine revidierte Bau- und Zonenordnung. Hierbei wurden

die fraglichen Parzellen in der Reservezone belassen. Der Regierungsrat

verweigerte dieser Zonierung mit RRB 2234 vom 26. Juli 1995 die Geneh­migung,

da das fragliche Gebiet mit dem Richtplan vom 31. Januar 1995 neu dem Land­wirtschaftsgebiet

zugewiesen worden sei. Die Baudirektion werde dieses Gebiet daher der

Landwirtschaftszone zuzuweisen haben. Am 28. Januar 1998 entliess die

Gemeinde X in Nachachtung des RRB 2234/1995 die Grundstücke Kat.-Nr. 01

und 02 aus der Reservezone, um sie für die Zuweisung zur

Landwirtschaftszone durch die Baudirektion freizugeben. Den gegen diese

Umzonung gerichteten Rekurs der heutigen Rekurrierenden wies die Baurekurskommission

am 17. Dezember 1998 ab, soweit sie dar­auf eintrat. Der Entscheid wurde

nicht angefochten. Am 2. August 1999 ver­fügte die Baudirektion die

Zuweisung der fraglichen Grundstücke zur kantonalen Landwirtschafts­zone.

Es besteht daher kein Zweifel, dass das

enteignete Land am Stichtag Landwirt­schaftsland darstellte.

bb) Das auf Kat.-Nr. 01 befindliche

Bauernhaus ist im Mai 1995 abgebrannt. Die kantonale Gebäudeversicherung hat

bei der Schadensberechnung im Juni 1995 für die Ge­bäudefläche samt Umschwung

(851 m2) einen Wert von Fr. 300.-/m2

eingesetzt, was die Grundeigentümer nicht angefochten haben. Ferner wurde der

überbaute Teil der Parzelle 1989 steuerlich mit Fr. 250.-- und 1993 mit

Fr. 320.-/m2 bewertet. Wie die Schätzungs­kommission mit Recht

erwogen hat, können die Rekurrierenden hieraus schon deswegen nichts für sich

ableiten, weil die fraglichen Bewertungen in einem Zeitpunkt erfolgten, in

welchem das Land noch der Reservezone zugewiesen war. Überdies ist die

steuerliche Be­wertung bzw. die Bewertung im Rahmen eines Versicherungsfalles

im Abtretungsverfah­ren nicht massgeblich (vgl. BGE 108 Ib 345 E. 5b); der

Verkehrswert des enteigneten Lan­des ist vielmehr in erster Linie nach der

Vergleichsmethode zu bestimmen (122 I 168 E. 3a; Imboden/Rhinow/Krähenmann,

Nr. 128 B IVd).

cc) Wie angemerkt werden mag, würde auch eine

Vorverlegung des Stichtages auf den 14. April 1998, entsprechend den

– wie erwähnt rechtlich unzutreffenden – Vorstel­lungen der

Rekurrierenden, zu keiner anderen Beurteilung führen. Bereits auf Grund des

(Nicht-)Genehmigungsbeschlusses RRB 2234/1995, der von keiner Seite gerichtlich

ange­fochten wurde, stand fest, dass die Grundstücke der Rekurrierenden nach

Auffassung des Regierungsrates der Landwirtschaftszone zuzuweisen waren. Es ist

kaum vorstellbar, dass sich nachher noch ein Käufer gefunden hätte, der den für

Reservezonenland zu entrichten­den Preis bezahlt hätte. Erst recht muss dies ab

dem 28. Januar 1998 gelten, d.h. ab dem Zeitpunkt, an welchem der

kommunale Zonenplan entsprechend RRB 2234/1995 abgeän­dert wurde. Wohl wurde

diese Zonenplanänderung erst mit dem sie schützenden Rekurs­entscheid der

Baurekurskommission vom 17. Dezember 1998 rechtskräftig und erfolgte die

Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion erst im August 1999.

Das än­dert aber nichts daran, dass die Rekurrierenden spätestens ab Januar

1998.

nicht mehr er­warten konnten, für ihr Land den für Reservezonenland

bezahlten Preis zu erzielen. Insbe­sondere können sich die Rekurrierenden auch

nicht darauf berufen, dass die kommunale Zonenplanänderung vom 28. Januar

1998.

noch der Genehmigung durch den Regierungsrat bedurfte, nachdem diese

Änderung ja bereits auf einen regierungsrätlichen Genehmigungs­beschluss

zurückgeht, in welchem genau diese Änderung verlangt worden war.

dd) Nach dem Gesagten ist das enteignete Land

nach Ansätzen zu entschädigen, die für vergleichbares Landwirtschaftsland

bezahlt werden. Ein höherer Ansatz kommt nicht in Betracht.

c) Die Schätzungskommission I hat den

massgeblichen Entschädigungsansatz ent­sprechend dem Angebot des Rekursgegners

auf Fr. 12.--/m2 festgesetzt. Sie hat zunächst die Preise für

Handänderungen von Landwirtschaftsland zwischen 1993 und 2000 erhoben und

festgestellt, dass aus dem Jahr 2000 keine vergleichstauglichen Handänderungen

vor­liegen und zwei der Handänderungen des Jahres 1999 ebenfalls nicht

vergleichstauglich sind. Sie hat ermittelt, dass das arithmetische Mittel der

vergleichstauglichen Hand­ände­rungen im Zeitraum 1993 - 1999 Fr. 11.66/m2

beträgt. Dabei falle auf, dass das Preisniveau in den letzten Jahren gesunken

sei, was an sich dafür sprechen würde, die 1993 bezahlten Preise nicht zu

berücksichtigen. Da der Enteigner indessen beantragt habe, eine Entschädi­gung

von Fr. 12.--/m2 zu bezahlen, was eindeutig nicht zu wenig sei,

erachte die Kommis­sion diesen Preis als angemessen.

aa) Die Rekurrierenden halten dieser

Schätzung entgegen, es sei unzulässig, den Ent­schädigungsansatz auf Grund

eines blossen Durchschnittswertes der für Landwirt­schaftsland bezahlten Preise

zu ermitteln. Vielmehr müsse darauf geachtet werden, welches der gehandelten

Grundstücke mit demjenigen der Rekurrierenden am ehesten verglichen werden

könne. Für diesen Vergleich eigne sich letztlich nur die Parzelle Nr. 03

(2'520 m2 Wiesen und Acker, Ortsteil B), welche am

29.

Dezember 1993 zu Fr. 30.--/m2 verkauft worden sei. Nur

diese Parzelle habe direkten Anstoss an die Hauptstrasse X-Ortsteil B und sei

erschlossen. Dieser Einwand übersieht, dass sich der Wert landwirtschaftlicher

Grund­stücke in erster Linie entsprechend der Eignung für den Land­bau, d.h.

auf Grund von Krite­rien wie Bodenqualität, Lokalklima und Exposition und nur

in zweiter Linie auf Grund des Erschliessungsgrades bestimmt. Es ist wohl

möglich, dass der direkte Strassenanstoss in gewissen Fällen wertsteigernd sein

kann; zwingend ist dies indes keineswegs. Unzutref­fend erscheint insbesondere

die Annahme der Rekurrierenden, dass die vorhandene Er­schliessung ohne

weiteres dazu führe, dass das Land für die Errich­tung von Gartenbauan­lagen,

Gewächshäusern, Treibhäusern, Masthallen etc. genutzt wer­den könne. Die Errich­tung

solcher Bauten setzt voraus, dass eine innere Aufstockung im Sinne von

Art. 16a Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom

22.

Juni 1979 (RPG, SR 700; Fas­sung vom 20. März 1998, in Kraft seit

1.

September 2000) vorliegt oder dass der Kanton das in Anspruch genommene

Land in einem Planungsverfahren für die intensi­vierte Nut­zung freigegeben hat

(Art. 16a Abs. 3 RPG). Auch vor der Revision des Raum­planungsge­setzes

war die Errichtung der von den Rekurrierenden erwähnten Anlagen nur unter re­striktiven

Voraussetzungen möglich. Nichts deutet darauf hin, dass diese Voraus­setzungen

am Stichtag erfüllt waren.

§ 307 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) gestattet den

Wiederaufbau von Gebäuden, die durch Brand oder andere Kata­stro­phen zerstört

worden sind, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen

Interessen entgegenstehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit der

Zerstörung einge­reicht wird. Da die Rekurrierenden innert drei Jahren kein

Baugesuch eingereicht haben, war ihr Brandstattrecht für das 1995 abgebrannte

Bauernhaus seit 1998 verfallen und konnte sich nicht mehr wertsteigernd auf den

Bodenpreis auswirken.

Schliesslich ist der von den Rekurrierenden

angestrebte Vergleich auch deswegen unzulässig, weil der Verkauf von Parzelle

Nr. 03 sieben Jahre vor dem Stichtag lag und nicht dargelegt ist,

inwiefern die damals gegebenen, überdies nicht näher dargelegten Um­stände auch

am Stichtag noch massgebend waren.

Die von der Schätzungskommission I gewählte

Methode des Vergleichs mit allen nicht aus besonderen Gründen

auszuschliessenden Handänderungen von Landwirtschafts­land während der

Vergleichsperiode ist daher nicht zu beanstanden.

bb) Die Rekurrierenden rügen auch, der

angefochtene Entscheid setze sich über Art. 66 des Bundesgesetzes über das

bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11) hinweg.

Art. 66 BGBB regelt die Frage, wann ein Erwerbspreis als über­setzt im

Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB gilt, was zur Folge hat,

dass die zuständige Behörde die Handänderung des betroffenen

landwirtschaftlichen Grundstücks nicht bewil­ligen darf. Gemäss Art. 66 BGBB

gilt der Erwerbspreis als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare

landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Ge­gend im

Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Es ist

fraglich, ob Art. 66 BGBB im kantonalrechtlichen Schätzungsverfahren wegen

formeller Enteignung zur Anwendung zu gelangen hat. Die Frage kann aber offen

bleiben. Die Schätzungskom­mission hat den Mittelwert für vergleichbare

Grundstücke nicht nur der letzten fünf, son­dern der letzten sieben Jahre vor

dem Stichdatum berücksichtigt. Damit ist sie den Rekur­rierenden

entgegengekommen, da die Grundstückspreise nach 1993 sanken und sich für die

Periode 1995-2000 tiefere Durchschnittspreise ergäben. Der Vorwurf,

Art. 66 BGBB sei missachtet worden, ist offensichtlich unbegründet.

d) Auch sonst bringen die Rekurrierenden

nichts vor, was ein Abweichen vom Ent­schädigungsansatz rechtfertigen würden,

den die Schätzungskommission ermittelt hat. Der Rekurs ist daher in der Sache

selbst abzuweisen.

4.

a) Die Rekurrierenden wenden sich überdies

dagegen, dass die Schätzungskom­mission I ihnen keine Parteientschädigung

zugesprochen hat. Gemäss feststehender Praxis sprechen die

Schätzungskommissionen im Enteignungsverfahren keine Parteientschädi­gungen zu

(vgl. Martin Bernet, Die Parteientschädigung in der schweizerischen Verwal­tungsrechtspflege,

Zürich 1986, Rz. 106, der diese Praxis als "auffällig

restriktiv" qualifi­ziert). Ob die Verweigerung einer Parteientschädigung

im Schätzungsverfahren unter allen Umständen gerechtfertigt sei, kann

vorliegend dahingestellt bleiben. Wohl erklärte sich der Kanton nach der

Schätzungsverhandlung bereit, die Entschädigung von Fr. 8.-- auf

Fr. 12.--/m2 zu erhöhen. Indessen unterlagen die

Grundeigentümer bereits im Schätzungs­verfahren mit ihrem Antrag auf eine

Entschädigung von Fr. 300.--/m2. Ihr "Obsiegen" er­scheint

daher als geringfügig, so dass eine Parteientschädigung nicht zuzusprechen gewe­sen

wäre (vgl. zur entsprechenden Handhabung von § 17 Abs. 2 VRG Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zü­rich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 32).

...

Demgemäss entscheidet

das Verwaltungsgericht:

1.

Der Rekurs wird abgewiesen.

...