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Entscheid

VR.2002.00010

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2002.00010

4. Dezember 2003Deutsch28 min

(URT.2003.7648)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Erbengemeinschaft A, nämlich B, C, D, E, F und G,

ist Eigentümerin des Bauerngehöfts "M" (Kat.-Nr. 01, später 02,

heute 03). Nebst dem Hauptgebäude (Vers.-Nr. 04) gehör­ten zum Gehöft

inzwischen abgerissene Wirtschafts- bzw. Nebengebäude (Vers.-Nrn. 05 und

06). Die Parzelle Kat.-Nr. 02 umfasste 9960 m2 in der Wohnzone

W2 35% gelegenes Land. Davon verkaufte die Erbengemeinschaft im Jahre 2000 nach

der Parzellierung 5'962 m2 zu einem Preis von Fr. 700.-/m2.

Erwägungen

II.

Der Gemeinderat der Gemeinde X stellte am 26. April

1999.

das seit 1985 von der Gemeinde inventarisierte Bauernhaus "M" im

Sinne von § 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) aussen und weit gehend auch im Innern unter Schutz (Disp.-Ziff. 1

und 2). Die Nebengebäude Vers.-Nrn. 05 und 06 wurden aus dem kommunalen

Inventar schützenswerter Bauten entlassen (Disp.-Ziff. 3). Die Baurekurs­kommis­sion III

wies den gegen die Unterschutzstellung gerichteten Rekurs der Erben­gemeinschaft

am 9. Februar 2000 ab. Dieser Rekursentscheid blieb unangefochten.

III.

Am 11. April 2000 lehnte der Gemeinderat X das von der

Erbengemeinschaft gestützt auf § 214 Abs. 1 PBG erhobene

Heimschlagsbegehren ab. Nach erfolgloser Einigungsverhandlung ersuchte die

politische Gemeinde X das Statthalter­amt Y um Einleitung des Schätzungsverfahrens.

Die Schätzungskommission III führte auf Klage der Gemeinde X einen

doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen Augenschein vor und entschied am

30.

September 2002, der Erbengemeinschaft stehe wegen der Unter­schutzstellung

des Bauernhauses "M" keine Entschädigung und kein Heim­schlagsrecht

zu. Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie der Klägerin.

IV.

Gegen diesen Entscheid meldete die Erbengemeinschaft A

am 24. Oktober 2002 Rekurs an das Verwaltungsgericht an und reichte am 25. November

2002.

die Rekursbegründung ein. Die Rekurrierenden beantragen die Aufhebung des

Schätzungsentscheides vom 30. September 2002 und ersuchten um die Feststellung,

dass ihnen das Heimschlagsrecht am Grundstück Kat.-Nr. 03 mit dem Wohnhaus

Vers.-Nr. 04 – von der Gemeinde X zum Verkehrswert per 16. März 2002

(richtig 16. März 2000) zu entschädigen – zusteht. Schliesslich beantragen sie

Rückweisung der Sache an die Schätzungskommission III zur Festsetzung der

Entschädigung; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Schätzungskommission III reichte am 5.

Dezember 2002 die Akten ein und erklärte Verzicht auf Vernehmlassung. Die

Gemeinde X beantragte am 17. Januar 2003 die Abweisung des Rekurses.

V.

Das Verwaltungsgericht nahm am 9. April 2003 einen Augenschein

vor. Auf Verlangen des Gerichts präzisierte die Rekursgegnerin bei dieser

Gelegenheit den Schutzumfang gemäss ihrer Verfügung vom 26. April 1999 und

erklärte ihre Bereitschaft, sich an den ausserordentlichen Aufwendungen für die

Erhaltung des Schutzobjekts mit maximal Fr. 30'000.- zu beteiligen.

Zudem beauftragte das Verwaltungsgericht dipl. Arch.

HTL J, ein Gutachten zur Machbarkeit einer Sanierung unter Einhaltung der

Schutzvorschriften, zu den approximativen Kosten und zur zu erwartenden Rendite

zu erstellen. Auf Antrag der Rekursgegnerin wurde die Fragestellung dahin

ergänzt, dass im Gutachten separat auszuweisen sei, wie es sich bei einer

Sanierung unter Erhaltung des bestehenden Gebäudes einerseits mit und

andererseits ohne die vom Gemeinderat X am 26. April 1999 verfügten Schutz­anordnungen

verhalte.

Der Gutachter erstattete sein Gutachten am 30. August

2003.

Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern.

Die 3. Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 46

Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. No­vember 1879 (AbtrG) für die

Beurteilung des Rekurses zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den

Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50 ff. des

Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) (RB 1998

Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

2.

2.1

Die Rekurrierenden möchten das

umstrittene Bauernhaus der Gemeinde heimschlagen. Das setzt gemäss § 214

Abs. 1 PBG voraus, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung

bewirkt hat (vgl. Markus Rüssli, Die Heimschlagsrechte des zürcherischen

Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1996, S. 88 ff.). Eine Eigentumsbeschränkung

kommt einer Enteignung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes

vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) gleich, wenn einem Eigentümer

der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums

untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem

Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Ein­griff

weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentums­beschränkung einer Enteig­nung

dann gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so

betroffen sind, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene

und es mit der Rechts­gleich­heit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine

Entschädigung geleistet würde. In bei­den Fällen ist die Möglichkeit einer

zukünftigen Nutzung nur zu berücksichtigen, wenn im mass­gebenden Zeitpunkt

anzu­nehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft

verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel eine

in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung

zu ver­stehen (BGE 119 Ib 124 E. 2b mit Hinweisen).

2.2

Bei Denkmalschutzmassnahmen, die

lediglich die Verminderung der baulichen

Nut­zung und nicht deren vollständige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesge­richt

einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen

nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle

und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft verunmöglicht (BGE 111 Ib

257.

E. 4a, 112 Ib 263 E. 4, 117 Ib 262 E. 2a; RB 1991

Nr. 80; RB 1993 Nr. 64, bestätigt durch BGr, ZBl 98/1997,

S. 179 ff., auch zum Folgenden). Als wirtschaftlich sinnvoll werden

dabei allgemein sol­che Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand

orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmöglicher Verwertung des

Eigentums unter dem alten Rechtszustand mög­lich gewesen wäre, kommt es nicht

an (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteig­nung, Bern 1990,

S. 284; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspek­tiven der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988, S. 469 ff.,

insbeson­dere S. 479 f.).

Sodann hat es das Bundesgericht in konstanter Praxis

abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen

Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lässt sich sogar feststellen,

dass das Gericht in aller Regel in seinen Urteils­erwägungen auf die Frage der

eingetretenen Werteinbusse überhaupt nicht eingeht (Riva, S. 274 f.

mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen Fällen hat es sich immerhin mit

der Reduk­tion der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten auseinander gesetzt. So

hat es in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl 85/1984, S. 366

E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein Teilbauverbot für nicht mehr

als einen Drittel eines Grundstücks stelle keine materielle Enteignung dar, und

am 21. November 1984 (ZBl 86/1985, S. 211 ff.) hat es in einem Fall,

in dem die Ausnützung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel)

herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint.

2.3

Nach § 183bis

Abs. 3 Satz 1 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivil­gesetzbuch

vom 2. April 1911 sind in Übereinstimmung mit der Praxis des Bundesgerichts

(BGE 111 Ib 81, 112 Ib 105 E. 2c, 263 E. 2 und 388 E. 3)

für die Entschädigungspflicht und die Bemessung der Entschädigung die

Verhältnisse bei In-Kraft-Treten der Eigentumsbeschränkung massgebend. Das ist

hier unbestrittenermassen der 16. März 2000.

3.

3.1

Bundesgericht und

Verwaltungsgericht haben verschiedentlich erwogen, dass bei der Beurteilung der

Intensität eines Eigentumseingriffs die ganze Parzelle, unter Umständen auch

mehrere Parzellen des betroffenen Eigentümers, im Auge zu behalten seien (vgl.

RB 1997 Nr. 117 und die dort zitierten Urteile; BGr, 23. Mai 1995, ZBl

98/1997 S. 179 E. 5d, BGr, 21. August 1996, ZBl 98/1997 S. 368,

E. 2 und 3, je mit Hinweisen). In diesem Sinn macht die Rekursgegnerin

geltend, der Gestaltungsplan "M" vom 21. März 1994, der auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 den Neubau von fünf Einfamilien- und zwei

Doppeleinfamilienhäusern gestattete, bilde mit der Unterschutzstellung des

Bauernhauses, welches für weitere zwei bis drei Wohneinheiten Platz biete, ein

raumplanerisches Gesamt­paket. Der Gestaltungsplan diene unter anderem der

Sicherung des Umfelds des Bauern­hauses. Die in Form der massgeblichen

Gestaltungsplanung erstmalig erfolgte Einzonung des rekurrentischen Grundstücks

habe den Grundeigentümern zusammen mit der Unterschutzstellung nicht nur eine

bestimmungsgemässe und wirtschaftlich sinnvolle, sondern sogar eine lukrative

Nutzung ermöglicht.

Die erwähnte Rechtsprechung betrifft überwiegend

Fälle, in denen unüberbautes Land teilweise mit einem Bauverbot oder einer

Nutzungseinschränkung belegt wurde. Bei der Gewichtung des damit verbundenen

Eigentumseingriffes stellte sich die Frage nach der massgeblichen Bezugsfläche.

Das Verwaltungsgericht hielt fest, als massgebende Bezugs­grösse sei

grundsätzlich weder der gesamte Grundbesitz des Betroffenen noch jede einzelne

von der Massnahme erfasste Parzelle zu betrachten, sondern die Gesamtheit

seiner Grundstücke, die – wenn auch allenfalls je nur mit Teilflächen – von ein

und derselben planerischen Massnahme betroffen worden sind. Auf diese Weise

könne berücksichtigt werden, dass Parzellengrenzen oft zufällig verlaufen und

es dem Grundeigentümer weit gehend frei steht, unüberbaute Parzellen zu

vereinigen oder zu unterteilen (RB 1997 Nr. 117).

Diese Rechtsprechung lässt sich nur beschränkt auf ein

Grundstück übertragen, das wie vorliegend nur zu einem kleinen Teil überbaut

ist bzw. war, indessen nicht von einem teilweisen Bauverbot, sondern von einer

Unterschutzstellung betroffen wird. Unter­schutz­stellung und teilweises

Bauverbot unterscheiden sich insofern wesentlich, als mit der Unterschutzstellung

nicht bloss eine partielle Freihaltung von Land erreicht werden soll, sondern

die Erhaltung einer Baute angestrebt wird.

3.2

Das Land der Rekurrierenden war

schon nach den Bauordnungen von 1960 und 1967 als Bauland eingezont. Im Zuge

der Überführung in eine RPG-konforme Bau- und Zonenordnung (BZO) sollte dies

grundsätzlich nicht geändert werden. Zwar wies die BZO 1985 das Grundstück Kat.-Nr. 01

der Reservezone zu. Damit sollte indes nicht eine Nichteinzonung erreicht

werden, sondern nur die Sicherung eines Gestaltungsplanes, der eine Über­bauung

unter Erhaltung des Bauernhauses "M" ermöglichen sollte. Der

Gestaltungsplan wurde in einer Urnenabstimmung von der Gemeinde abgelehnt. Die

Zuweisung zur Reservezone wurde von den Grundeigentümern im Rekursverfahren

angefochten und von den Rekursinstanzen aufgehoben, weil die Reservezone als

Nichtbauzone für den hier angestrebten Sicherungszweck nicht verwendet werden

dürfe (Entscheid der Baurekurskommission III vom 10. Dezember 1986;

Regierungs­rats­beschluss vom 28. Dezember 1988). In der BZO 1990 wurde das

Grundstück wieder der Bauzone (W2 30% in empfindlichem Gebiet mit

Gestaltungsplanpflicht) zugewiesen, wo es seither (seit 1994: W2 35%, unter

Zugrundelegung des Gestaltungsplans "M") blieb. Deutlich wird auch,

dass die Rekursgegnerin seit langem bestrebt war, das Bauern­haus "M"

zu erhalten und dass die Ausgestaltung der Baumöglichkeiten auf Kat.-Nr. 01

einerseits dieses Schutzobjekt und andererseits die landschaftlich empfind­liche

Lage am Dorfeingang berücksichtigen sollte.

Daraus lässt sich ableiten, dass die

Gestaltungsplanung und der Schutz des Bauernhauses insofern ein Gesamtpaket

bilden, als einerseits die Voraussetzungen für eine situationsgerechte

Überbauung des Grundstücks geschaffen und anderseits die Erhaltung des Bauernhauses

in seiner äusseren Erscheinung, samt der Freihaltung eines angemes­senen Umschwungs,

sichergestellt werden sollten. Die Schaffung der Überbauungs­mög­lichkeit und

die Erhaltung des Bauernhauses sind insofern Gegenstand ein und derselben

planerischen Massnahme. In diesem Rahmen kann aufgrund einer Gesamt­betrachtung

festgestellt werden, dass den Rekurrierenden trotz der Unter­schutzstellung des

Gebäude­äusserns eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung erhalten

blieb, ja überhaupt erst ermöglicht wurde (vgl. auch BGr, 23. Mai 1995, ZBl

98/1997 S. 179 E. 5d). Das anerkennen sinngemäss inzwischen auch die

Rekurrierenden, wenn sie ausführen, sie hätten die Gestaltungsplanvorschriften

akzeptiert und sich darauf verlassen, dass das Wohnhaus Vers.-Nr. 04 hätte

ausgekernt und heutigen Anforderungen entsprechend neu ausgebaut werden können.

3.3

Hingegen kann die heute streitige

Schutzverfügung, welche auch das Innere des Schutzobjektes einem weit gehenden

Schutz unterstellt, nicht als Teil der planerischen Massnahme angesehen werden,

welche die Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 regelt. Vielmehr liegt

darin eine zusätzliche, weiter reichende Anordnung. Die Frage, ob auch mit

dieser Schutzmassnahme noch eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinn­volle

und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft möglich ist, muss grundsätzlich

allein mit Blick auf das Schutzobjekt geprüft werden. Anders als dort, wo eine

Landfläche mit einem teilweisen Bauverbot belegt wird und dadurch die

Nutzungsmöglichkeiten des Grundeigentümers eingeschränkt werden, besteht bei

einer Schutzanordnung wie erwähnt die ausdrückliche oder zumindest

stillschweigende Erwartung, dass der betroffene Eigentümer den Eigentumseingriff

nicht bloss duldet, sondern das Nötige zur Erhaltung des Schutzobjektes auch

aktiv vorkehrt. Ob eine solche Schutzmassnahme eine materielle Enteignung

darstellt, kann jedenfalls unter den hier vorliegenden Umständen nicht von der

Zufälligkeit abhängen, ob das Schutzobjekt einen grösseren Umschwung aufweist,

der trotz der Unterschutzstellung noch gewinnbringend genutzt werde.

4.

Die Rekurrierenden beantragen, das vom Verwaltungsgericht

eingeholte Gutachten sei als nicht verwertbar aus dem Recht zu weisen. Der

Gutachter habe als Grundlage für seine Beurteilung ein Vorprojekt

ausgearbeitet, welches er ohne Wissen und Beisein der Rekur­rierenden mit der

Gegenpartei besprochen habe. Dieses Vorgehen verletze elemen­tare Parteirechte,

insbesondere den Anspruch auf rechtliches Gehör.

Mit der Auftragserteilung vom 16. April 2003 hat das

Verwaltungsgericht den Experten er­mächtigt, Augenscheine vorzunehmen, Urkunden

beizuziehen sowie Parteien und Dritte zu befragen (act. 19). Zu dieser

Ermächtigung war das Gericht berechtigt (§ 176 Abs. 1 der

Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 in Verbindung mit § 60 VRG). Indem

der Experte die Rekursgegnerin konsultierte, um herauszufinden, ob diese seine

Vorprojektskizze als bewilligungsfähig bzw. mit der Schutzanordnung

übereinstimmend ansehe, hat er eine Partei befragt. Dies war durch seinen

Auftrag gedeckt.

Die Rekurrierenden haben zu diesem im Gutachten

transparent gemachten Vorgehen und dessen Ergebnis gegenüber dem

Verwaltungsgericht Stellung nehmen können. Ihr Anspruch auf rechtliches Gehör

wurde somit gewahrt, und es besteht kein Anlass, die Expertise wegen

Verfahrensmängeln aus dem Recht zu weisen (vgl. BGE 119 Ia 260

E. 6c).

5.

Zur Beurteilung der Frage, ob den Rekurrierenden eine

bestimmungsgemässe, wirt­schaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen

Liegenschaft möglich bleibt, ist von der Tragweite der Schutzmassnahme

auszugehen.

5.1

Dabei kann angesichts des

schlechten baulichen Zustands des Schutzobjekts und des darin anzutreffenden

Ausbaustandards nicht unbesehen von der bisherigen, kaum einen Ertrag

abwerfenden Nutzung ausgegangen werden. Eine kommerzielle Vermietung war schon

seit längerem nicht mehr möglich; die beiden Hausteile wurden bis 1984 (Haus

West) bzw. bis 2000 (Haus Ost) von Angehörigen der Eigentümerfamilie bewohnt.

Seither stehen sie leer. Entscheidend ist, ob das Schutzobjekt unter Einhaltung

der Schutzmass­nahmen mit vertretbarem Aufwand saniert und ob dabei Wohneinheiten

geschaffen werden können, für die mit hinreichender Wahrscheinlichkeit eine

Nachfrage besteht, sodass der Verkauf oder die Vermietung des Objekts als

"wirtschaftlich sinnvoll" angesehen werden kann. Diese Überlegungen

müssen ungeachtet der Tatsache angestellt werden, dass bei dieser Art von

Objekt üblicherweise die Liegenschaft unrenoviert verkauft und erst von der

Käuferschaft ein Umbau geplant und durchgeführt wird.

5.2

Die Schutzverfügung des

Gemeinderates vom 26. April 1999 (act. 9/13) gibt in den Erwägungen

auszugsweise die Begutachtung durch den von der Gemeinde beigezogenen

Architekten K wieder. Als "Gesamteindruck und Wertung" wird

festgehalten, der aus Bauernhaus, ehemaliger Trotte und Scheune sowie weiteren

Kleinbauten bestehende Hof M mit Hausgarten und dichten Baumgärten beeindrucke

als intakter – wenn auch seit einiger Zeit nur noch partiell bewirtschafteter –

Hof in unversehrter landschaftlicher Umgebung in der Nähe des Sees N. Seine

Entstehungsgeschichte vom ursprünglich unbebauten "M"

(Absonderungsgehege für kranke Tiere) ausserhalb des Dorfes zu einem der

ältesten ausserhalb des Dorfbanns errichteten Hofes von X im Jahr 1790 und

seiner weiteren, von den Erfordernissen der Bewohner und Landwirtschaft

diktierten Entwicklung hin zum Doppelbauernhaus mit den entsprechend

erweiterten Nebengebäuden mache ihn zum bedeutenden Zeugen der Wirtschafts-,

Sozial- und Dorfgeschichte. Seine unübersehbare Erscheinung am südöstlichen

Ortsrand von X würde ihm eine wichtige architektonische Bedeutung und vor allem

einen erheblichen Situationswert verleihen. Als Folgerung aus diesen Dar­legungen

wird festgestellt, das Bauernhaus Vers.-Nr. 04 sei zweifellos als kommunales

Schutzobjekt gemäss § 203 PBG einzustufen. Auf die Unterschutzstellung der

Gebäude Vers.-Nrn. 05 und 06 werde aufgrund des genehmigten privaten Gestaltungsplans

vom Juni 1994 verzichtet. Disp.-Ziff. 1 der Verfügung lautet wie folgt:

1.

Das

Bauernhaus Vers.-Nr. 04, Kat.-Nr. 01, M, in der Gemeinde X, wird im

Sinne von § 203 PBG unter Schutz gestellt.

1.1

Jede

bauliche Änderung hat im Einklang mit dem Schutzziel zu stehen und bedarf einer

Sachverständigenprüfung im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens, dem auch

gestalterische Eingriffe, nebst Abbruch, unterstehen.

1.2

In diesem

Sinne werden die nachfolgenden Gebäudeteile wie folgt unter Schutz gestellt:

Zu erhalten sind am Bauernhaus Assek.-Nr. 04:

- das Gebäudeäussere,

umfassend alle Fassaden mit den originalen Fester- und Türabschlüssen, alle

Dachflächen mit den originalen Aufbauten und Kaminen

- die konstruktive

Gebäudestruktur, umfassend tragende Mauern und Stützen, Geschossdecken und

Dachgebälk

- Teile des Innenausbaus

im südwestlichen Wohnteil, mit:

- Schüttstein mit Nische in der Küche

- Wand-, Deckentäfer, Türen inkl. originalen Beschlägen

und Einbauschrank im Wohnzimmer

- Bohlenwand zwischen Treppenhaus und Tenn

- Brettertüren inkl. originalen Beschlägen im

Obergeschoss

- Teile des Innenausbaus

im nordöstlichen Wohnteil, mit:

- Wand-, Deckentäfer, Türen inkl. originalen Beschlägen

und Einbauschrank im Wohnzimmer

Weder in den Erwägungen noch im Dispositiv wird

präzisiert, worin das in Disp.-Ziff. 1.1 erwähnte Schutzziel besteht.

Aufschlussreicher – wenn auch rechtlich unverbindlich – ist diesbezüglich das

Gutachten K, wo der anzustrebende Schutzumfang wie folgt umschrieben wird

(S. 14 f.):

·

Zu erhalten sind

allgemein:

o

der gesamtheitliche Hof M als Ensemble mit Bauernhaus

Vers.-Nr. 04, den beiden Nebengebäuden Vers.-Nrn. 05 und 06

o

die dazugehörende Wiese

im Südosten mit Obstbaumallee, Garten mit Wettertanne und anschliessendem

Baumgarten

·

Zu erhalten sind am

Bauernhaus Assek.-Nr. 04:

o

das Gebäudeäussere,

umfassend alle Fassaden mit den originalen Fenster- und Türabschlüssen, alle

Dachflächen mit den originalen Aufbauten und Kaminen

o

die konstruktive

Gebäudestruktur, umfassend tragende Mauern und Stützen, Geschossdecken und

Dachgebälk

o

der Innenausbau soweit

wie möglich (Schüttsteinnische, Kachelwand, Täferungen, Türen mit Beschlägen

usw.)

·

... (Schutz der

Nebengebäude)

Das Gutachten K hält fest, in diesem Rahmen seien

Erneuerungen und moderne Ergänzungen durchaus denk-, ja wünschbar. Es empfehle

sich, nach einer genaueren Untersuchung des Gebäudezustandes den Schutzumfang

genau festzulegen und auf dieser Grundlage ein Renovationskonzept zu

erarbeiten.

5.3

Die umstrittene Liegenschaft

präsentiert sich von aussen als stattliches, dreigeteiltes Bauernhaus mit einem

westlichen (strassenseitigen) und einem östlichen (seeseitigen) Wohnteil (Haus

West und Haus Ost), die durch einen Ökonomieteil verbunden sind. Die Aussenwände

der Wohnteile sind mehrheitlich verputzt und weiss gestrichen, zum Teil zeigen

sie Sichtfachwerk. Die Stuben beider Wohnteile weisen eine je sechsteilige,

fein gegliederte Fensterreihe auf. Die Wände des Ökonomieteils bestehen im Wesentlichen

aus einer bretterverkleideten Holz­konstruktion; die Südostfassade enthält aber

auch einen gemauerten Wandteil aus Bohlensteinen (ehemaliger Stall). Die

Nebengebäude wurden wie einleitend erwähnt abgebrochen.

Im Innern weisen beide Wohnteile einen äusserst

einfachen Ausbaustandard auf, enthalten indessen die zuvor erwähnten

geschützten Bau- und Einrichtungselemente. Beide Wohnteile verfügen über ein

Kellergeschoss, ein Erdgeschoss mit Küche, Wohnzimmer und ein aussen liegendes

WC sowie drei Zimmer im Obergeschoss. Im Haus West ist im Dachgeschoss

ausserdem eine Kammer unter einer Schleppgaube vorhanden, im Haus Ost besteht

ein Aufgang in den Estrich. Die Räume im Haus Ost weisen eine lichte Höhe von

um die 2 m auf. Im Haus West trifft dies nur für das Erdgeschoss zu. Im

Obergeschoss beträgt der Abstand Boden – Unterkante Tragbalken zwischen 1.73 m

und 1.88 m, der Abstand Boden – Decke liegt zwischen 1.87 m und 2.03 m. Die

beiden auf die Südwestseite orientierten (grösseren) Zimmer des Obergeschosses

weisen die geringeren Raumhöhen auf. Die Türen haben lichte Höhen von 1.5 m. Es

ist unbestritten und offensichtlich, dass die beiden Wohnteile in der

vorhandenen Form heutigen Wohnan­sprüchen nicht genügen.

5.4

Die Rekurrierenden machen geltend,

die Schutzvorschriften für das Gebäudeinnere erschwerten oder verunmöglichten

es, das Gebäude ausreichend gegen Feuchtigkeit, Kälte sowie Ringhörigkeit und

Trittschall zu isolieren. Im Obergeschoss könnten die ungenügenden

Geschosshöhen nicht eliminiert werden. Weiter könne keine zweckmässige Anordnung

der Räume erreicht werden und werde der Einbau von Nasszellen verunmög­licht.

Schliesslich verhindere die Pflicht zur Erhaltung der Bohlenwand zwischen

Wohnteil und Tenn dessen Einbezug in den Wohnbereich und die Errichtung einer

Brandmauer. Insgesamt verhinderten die Schutzanordnungen ein zeitgemässes

Wohnen im Schutzobjekt und damit eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich

sinnvolle Nutzung.

Die Schätzungskommission III hat erwogen, trotz

der Restriktionen sei es möglich, dem Bauernhaus insbesondere auch durch den

Einbezug des Tenns eine gegenüber heute verbesserte Wohnqualität zu geben, die

auf dem Liegenschaftsmarkt Interessenten finden werde. Die bauliche

Grundsubstanz sei in einem Zustand, der eine weitere Verwendung zulasse. Der

effektiv mögliche Ausnützungsgrad sei nur 3,5 % kleiner als bei der benachbarten

Neuüberbauung und nur 5,4 % geringer als die maximal zulässige Ausnützung.

Zur Rendite bzw. zur Rentabilität einer Sanierung des Bauernhauses unter Respektierung

der Schutzverfügung hat sich die Kommission nicht geäussert; sie scheint der

Auffassung zu sein, diese Frage könne angesichts des Gewinnes, den die

Grundeigentümer aus dem Verkauf des übrigen Landes ziehen konnten, offen

gelassen werden.

Die Baurekurskommission III hat in ihrem

Entscheid vom 9. Februar 2000 über die Zulässigkeit der Unterschutzstellung –

nach Durchführung eines Augenscheins – ebenfalls festgestellt, eine Sanierung

im Hinblick auf ein dem heutigen Verständnis entsprechendes Wohnen sei mit

vertretbarem Aufwand möglich. Dabei ging die Baurekurskommission allerdings

davon aus, dass ein leichtes Anheben der Decken zulässig sei.

5.5

Der Schutzumfang gemäss der

Schutzverfügung vom 26. April 1999 ist unklar. Aus Disp.-Ziff. 1.2 lässt

sich herauslesen, dass die dort aufgeführten Bauteile und Elemente zu erhalten

sind. Relativiert wird dies indessen durch Disp.-Ziff. 1.1, wonach

bauliche Änderungen möglich sind, sofern sie mit dem Schutzziel in Einklang

stehen, was offenbar auch gestalterische Eingriffe in die in

Disp.-Ziff. 1.2 aufgeführten geschützten Elemente zulässt. Dies lässt sich

zumindest daraus schliessen, dass die Unterschutzstellung ausdrücklich im Sinne

von Disp.-Ziff. 1.1 erfolgt. Der Regelungsgehalt dieser Relati­vierung ist

insofern klein, als wie erwähnt das Schutzziel in der Schutzverfügung nicht

näher umschrieben und erläutert wird.

Die Rekursgegnerin hat in der Rekursantwort

ausgeführt, dass die Schutzanordnungen den Ersatz der geschützten Bauteile

(dies betrifft namentlich die Böden bzw. Decken) untersagen. Weil sich diese

Ausführungen so verstehen lassen, dass sie, wie die Rekurrie­renden annehmen,

ein Anheben der Decke im Obergeschoss verbieten, ersuchte das Verwaltungsgericht

die Rekursgegnerin um eine Präzisierung. Diese erfolgte anlässlich des Augenscheins,

bei welchem die Rekursgegnerin erklärte, dass im Hausteil West die Deckenbalken

über dem 1. Obergeschoss im Rahmen einer Gesamtsanierung angehoben werden

könnten. Im Haus Ost erscheine dies nicht als zwingend, sei aber im Rahmen

einer Gesamtsanierung dennoch möglich.

Grundsätzlich ist es zweckmässig, wenn

Denkmalschutzmassnahmen mit einer gewissen Offenheit formuliert sind, damit im

späteren Baubewilligungsverfahren ein Abwägen von Denkmalschutz- und

Eigentümerinteressen möglich bleibt (BGE 120 Ia 270 E. 6c und d, 118

Ia 384 E. 5e S. 394; Peter Karlen, Raumplanung und Umweltschutz, ZBl

99/1998, S. 145 ff., S. 158; Andreas Keiser, Unterschutzstellungen

im Spannungsfeld von baulicher Verdichtung und Entschädigungsforderungen,

PBG-aktuell 1999/2, S. 5 ff., S. 16 f.). Anderseits hat der

Grundeigentümer ein legitimes Interesse daran, hinreichend präzise zu erfahren,

welche Randbedingungen bei einem Schutzobjekt gelten, weshalb § 207

Abs. 1 PBG eine örtlich und sachlich genaue Umschreibung der

Schutzmassnahmen verlangt. Es geht nicht an, den Grundeigentümer mit

allfälligen Bauvorhaben einfach an die Bewilligungsbehörde zu verweisen, die

dann im Einzelfall nach ihren Schutzvorstellungen zu entscheiden hat, ob und

wie gebaut werden darf bzw. muss (RB 1983 Nr. 89).

Im Lichte des Wortlautes der Schutzverfügung, der

darin angestellten Erwägungen, der Ausführungen im Gutachten K und der

nachträglichen Präzisierung der Rekursgegnerin muss davon ausgegangen werden,

dass das Gebäudeäussere nicht verändert werden darf und dass die konstruktive

Gebäudestruktur grundsätzlich zu erhalten ist. Allerdings will die

Rekursgegnerin eine Anhebung der Obergeschossdecken zulassen, solange dies

nicht mit einer Veränderung der inneren Proportionen verbunden ist.

5.6

Der vom Gericht beigezogene Experte

hat, um den Nachweis der Machbarkeit einer Sanierung unter Einhaltung der

Schutzanordnung zu erbringen, ein Vorprojekt im Mass­stab 1:200 erarbeitet. Dem

Sanierungskonzept liegen eine Reihe von Annahmen zu Grun­de, die hier leicht

gekürzt wiedergegeben werden:

- Die beiden Wohnhäuser West und Ost sollen in

ihrer Substanz, Struktur und in ihrem Charakter erhalten bleiben.

- Die Liegenschaft wird entsprechend dem

heutigen Zustand für zwei autonome Nutzer aufgeteilt.

- Die vorgegebene Nutzung bleibt bestehen und

zwingend neue Zusätze und Elemente werden schonend und unspektakulär

eingesetzt. …

- Der bestehende Ausbaustandard wird akzeptiert

und als objektspezifische Qualität betrachtet. …

- Auf die Anhebung des Bodens über dem

Obergeschoss wird verzichtet. Der Eingriff in das bestehende Sparrendach,

stehender Stuhl, wäre tief greifend, veränderte das statische System nachhaltig

und ergäbe eine unerwünschte Veränderung der Dachform resp. der Fassaden.

- Die minimale Raumhöhe der beiden Schlafzimmer

im Wohnhaus West wird durch eine Koppelung der Schlafräume im Ober- und

Dachgeschoss mittels einer internen Verbindungstreppe entschärft. …

- Der Einbau von Nasszellen und Küchen würde in

beiden bestehenden Wohnhausteilen Eingriffe bedingen, die dem Schutzgedanken

und den denkmalpflegerischen Vorgaben widersprechen. Daher werden diese

Nutzungen im bestehenden Ökonomieteil vorgesehen. Dieser Gebäudeteil wird

komplett erneuert und dient primär zur Ergänzung des bestehenden Wohnraums.

- Die Trennung der beiden Wohnteile kann

ebenfalls im alten Ökonomieteil vorgenommen werden. …

- Die in den bestehenden Wohnhausteilen

mangelhafte thermische Dämmung wird im neu erstellten Mittelteil kompensiert.

In Würdigung dieser konzeptionellen Annahmen, der

Vorprojektpläne und der in der Kostenschätzung aufgeführten, konkret

vorgesehenen Arbeiten ergibt sich damit die teilweise eher verschlüsselte

Erklärung des Experten, dass es unter Respektierung der Schutzmassnahmen nicht

möglich ist

- die ungenügende Raumhöhe im Obergeschoss des

Hauses West ohne tief greifende, dem Schutzziel zuwiderlaufende Eingriffe in

die Gebäudestruktur zu korrigieren,

- in den Wohnteilen Nasszellen und Küchen

einzurichten, die heutigen Ansprüchen genügen,

- die Wärmedämmung in den Wohnzimmern beider

Häuser unter Erhaltung der unter Schutz gestellten Wandtäfer einem heutigen

Standard anzunähern,

- die interne Schallisolation im bestehenden

Wohnraum wesentlich zu verbessern.

Wie erwähnt verlagert das Vorprojekt einen Teil der

Räume in den Ökonomietrakt. Im Erdgeschoss ist dort für jeden Hausteil ein

Küchen-/Essraum vorgesehen, im Obergeschoss ein Zimmer sowie Nasszellen. Diese

Räume sind in einer Art Gebäude im Gebäude, das heisst losgelöst von der

Aussenstruktur des Mitteltrakts , enthalten (der Experte spricht von Raummöblierung).

Die gegen aussen – das heisst nach Nordwest und Südost – gerichteten Wände

dieses eingebauten Teils sind hauptsächlich verglast. Der Experte gesteht zu,

dass der Einbau von ergänzendem Wohnraum im ehe­ma­ligen Tenn im Grundsatz dem

Charakter und der Eigenart der grossräumigen Öko­nomiebaute widerspricht. Er

erblickt darin indessen einen Kompromiss zur Erhaltung der äusseren Wohnteile,

der in der vorgesehenen Ausführung zumindest gewährleiste, dass das imposante

Volumen des einstigen Ökonomieteils ablesbar bleibe. Das Vorprojekt sieht vor,

die sichtbaren Fassaden des Ökonomietrakts auf der Südostseite als faltbare

Holzwand und auf der Nordwestseite als vier grosse Türflügel auszugestalten. Inwieweit

diese Holzwände lichtdurchlässig konstruiert würden, wird nicht erläutert.

Im Dachgeschoss sieht das Vorprojekt für das Haus West

zwei, für das Haus Ost ein Dachzimmer vor, zu deren Belichtung neben den

vorhandenen Fenstern auch neu zu schaffende kleine Dachflächenfenster

vorgesehen sind. Dazwischen liegt gemäss dem Vorprojekt ein Dachraum, der durch

im Dachfirst vorgesehene Oberlichter belichtet werden soll.

5.7

Die Rekursgegnerin hat auf Anfrage des Experten hin

erklärt, sie könne dem Umbaukonzept und den vorgeschlagenen Massnahmen

zustimmen und das Vorgehen bzw. die Interpretation des Schutzgedankens durch

den Experten als Basis für eine mögliche Sanierung empfehlen. Verbindliche

Zusagen könnten allerdings nur im Rahmen eines Vorentscheids- bzw. eines

Baubewilligungsverfahrens gemacht werden.

Die Rekurrierenden werfen dem Umbauvorschlag des

Experten vor, mit seinem Vorprojekt in wesentlichen Punkten von den

verbindlichen Schutzvorschriften abgewichen zu sein. Es geht im vorliegenden

Verfahren nicht darum, das vom Experten vorgeschlagene Sanierungskonzept

umfassend zu beurteilen und zu würdigen, da hier nicht mehr die Schutzanordnung

als solche, sondern nur deren enteignungsrechtliche Folgen zur Dis­kussion

stehen. Immerhin lässt sich festhalten, dass ein Sanierungsprojekt von der Art

des vom Experten skizzierten einen deutlich höheren Anteil der geschützten

Bausubstanz erhalten würde als etwa eine Auskernung, wie sie die Rekurrierenden

vorgesehen hatten (vgl. act. 10/29/3). Dennoch erscheint die Kritik der

Rekurrierenden berechtigt. In erster Linie betrifft sie die Fassaden des

Ökonomietrakts. Einerseits setzt das Vorprojekt voraus, dass die gemauerte

Stallwand auf der Südostseite abgebrochen wird. Anderseits lässt sich leicht

voraussehen, dass die Flügeltüren auf der Nordwestseite und erst recht die

Faltfront auf der Südostseite mehrheitlich offen stehen würden, um eine

ausreichende natürliche Belichtung des Mitteltrakts zu erreichen. Damit wird

die Vorschrift, "das Gebäudeäussere mit allen Fassaden, Fenster- und

Türeinteilungen … zu erhalten", klar verletzt. Gleiches gilt grundsätzlich

für die im Giebel vorgesehenen Oberlichter für den Dachraum im Mittelteil,

wobei auf diese Oberlichter wohl auch ohne erheblichen Nachteil verzichtet

werden könnte. Ferner sieht das Projekt zur Beleuchtung der Dachräume über den

(alten) Wohnteilen kleine Dachflächenfenster vor. Hierzu fällt auf, dass der

Gemeinderat in seiner Präzisierung der Schutzanordnung vom 7. April 2003 es

ausdrücklich als wünschbar erklärte, dass die bestehende störende Dachlukarne

auf dem Hausteil West entfernt würde (was nicht vorgesehen ist), und erklärte,

für die Belichtung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken seien Giebellukarnen mit

hochrechteckigen Sprossenfenstern denkbar, hingegen keinerlei Dachflächenfenster.

Wenn die Rekursgegnerin dem Experten erklärt hat, sie

sei mit seinem Vorprojekt grundsätzlich einverstanden, so läuft dies auf eine

Abänderung der Schutzvorschriften hinaus. Es steht der Rekursgegnerin frei,

ihre Schutzanordnung in Wiedererwägung zu ziehen, unter Einhaltung des dafür

vorgesehenen Verfahrens samt ordnungsgemässer Publikation. Hingegen ist es

unzulässig, im Rahmen des vorliegenden Verfahrens den Streitgegenstand zu

verändern (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem.

zu §§ 19-28 N. 86-88, § 20 N. 5, auch zum Folgenden). Der

Streitgegenstand wird vorliegend durch die angefochtene Verfügung und die

Rechtsfolgebehauptung im Rekursantrag bestimmt, weshalb eine Änderung der

Verfügung während des Rekursverfahrens den Streitgegen­stand in unzulässiger

Weise verändert.

5.8

Was das Innere des Gebäudes angeht, so werden die

Schutzanordnungen offensichtlich eingehalten. Selbst wenn die im Vorprojekt des

Experten vorgesehenen Eingriffe im Mitteltrakt als zulässig anzusehen wären,

würde dies indessen nicht zu einer Abweisung des Rekurses führen. Das

Verwaltungsgericht teilt nämlich die Kritik der Rekurrierenden, dass damit

keine den heutigen Ansprüchen genügende Wohnnutzung ermöglicht wird. So bemängeln

die Rekurrierenden mit Recht, dass im Erdgeschoss beider Wohnteile keine

Wärmedämmung vorgesehen ist. Die Rekursgegnerin macht geltend, eine solche sei

möglich. Es ist indessen von der (impliziten) Feststellung des vom Gericht

beigezogenen Experten auszugehen, dass eine Isolation der Wände im Erdgeschoss

mit der Erhaltung des Täfers nicht zu vereinbaren ist. Aufgrund der am

Augenschein gewonnenen Erkenntnisse ist das Verwaltungsgericht sodann der Auffassung,

dass die Raumhöhen im Obergeschoss des Hauses West derart gering sind, dass

nicht mehr von zumutbaren Wohnverhältnissen gesprochen werden kann. Dies fällt

des­halb ins Gewicht, weil nicht bloss ein einzelner Raum, sondern ein ganzes

Stockwerk betroffen ist. Der Einbau von Stiegen von den beiden grösseren

Zimmern ins Dachgeschoss gleicht diesen Mangel nicht aus.

5.9

Gemäss den Darlegungen des Experten ist eine Sanierung

des Gebäudes in finanziell tragbarem Rahmen grundsätzlich machbar. Die

Rekurrierenden bestreiten dies vehement. Wie es sich damit verhält, kann offen

bleiben. Voraussetzung wäre, dass der Sanierung die zuvor erörterten Annahmen

zu Grunde gelegt werden. Da dies bedeutet, dass der Mittelteil als Wohnraum

genutzt wird, sind Abstriche am Schutzumfang unvermeidlich, um eine

hinreichende natürliche Beleuchtung der im Mittelteil angeordneten Räume zu

erreichen. Zudem lässt sich auf dieser Grundlage keine den heutigen –

allgemeinen – Ansprüchen genügende Wohnnutzung, sondern nur ein ausgesprochenes

Liebhaberobjekt schaffen. Daher ist auch nach Auffassung des Experten sehr

schwer abzuschätzen, ob das Schutzobjekt einen Käufer finden würde. Die

Schutzmassnahme entfaltet unter diesen Umständen eine enteignungsgleiche

Wirkung.

Somit ist der angefochtene Beschluss der

Schätzungskommission III in Gutheissung des Rekurses aufzuheben. Es ist

festzustellen, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt

und dass die Rekurrierenden gestützt auf § 214 Abs. 1 PBG den Heimschlag

verlangen können. Die Angelegenheit ist zur Festsetzung der Enteignungs- und

Heimschlagsentschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4.

Die Gerichtskosten einschliesslich der Kosten der

gerichtlich angeordneten Expertise sind bei diesem Verfahrensausgang der

Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Diese hat zudem die Rekurrierenden für deren Aufwand angemessen zu entschädigen

(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die 3. Kammer:

1.

Der Rekurs wird

gutgeheissen und Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Beschlusses wird

aufgehoben. Es wird festgestellt, dass die Unterschutzstellung gemäss der

Verfügung des Gemeinderates X vom 26. April 1999 eine materielle Enteignung der

Rekurrierenden bewirkt und dass diese das Heimschlagsrecht ausüben können. Die

Angelegenheit wird zur Festsetzung der entsprechenden Entschädigung an die

Schätzungskommission III zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 16'462.80 Expertisekosten,

Fr. 140.-- Zustellungskosten,

Fr. 36'602.80 Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der

Rekursgegnerin auferlegt.

4.

Die

Rekursgegnerin wird verpflichtet, den Rekurrierenden eine Parteientschädigung

von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Ver­waltungsgerichtsbeschwerde

beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

…