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Entscheid

VR.2003.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2003.00001

23. Oktober 2003Deutsch19 min

(URT.2003.7650)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Die A AG ist Eigentümerin

des Grundstücks Kat.-Nr. 01 im Gebiet O in der Gemeinde X. Gemäss dem

1986 festgesetzten kommunalen Zonenplan lag das Grundstück in der Zentrumszone

B, in welcher eine dichte Überbauung möglich war. Gemäss dem kantonalen Richtplan

von 31. Januar 1995 liegt das fragliche Grundstück am Rande des Zentrumsgebietes

von X.

Am 7. Juli 1997 setzte die

Gemeindeversammlung X einen neuen Siedlungs- und Landschaftsplan fest (vom

Regierungsrat genehmigt am 27. Mai 1998). Dieser sieht im betroffenen Gebiet

ein Erholungsgebiet B für Parkanlagen und Spielplätze vor. Gestützt auf den

revidierten Richtplan setzte die Gemeindeversammlung am 23. März 1998 den

neuen Zonenplan fest, vom Regierungsrat genehmigt am 2. September 1998. Das

Grundstück der A AG wurde der Erholungszone B zugewiesen, in welcher nur

noch Gebäude und Anlagen zulässig sind, die dem Betrieb von Spielplätzen

dienen. Die Umzonung wurde rechtskräftig, weil sie direkt nicht angefochten

wurde und nachdem das Verwaltungsgericht auf eine gegen den

Genehmigungsentscheid des Regierungsrats gerichtete Beschwerde nicht eintrat

(VB.1998.00347/VB.1998.00353, 11. Februar 1999) und das Bundesgericht eine

staatsrechtliche Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid am 9. September

1999 abwies (1P.566/1998).

Erwägungen

II. Am 15. März 2000 richtete die A AG

ein Entschädigungsbegehren wegen materieller Enteignung an die Gemeinde X. Weil

sich die Parteien nicht über eine Entschädigung einigen konnten, ersuchte die

Gemeinde X das Statthal­teramt Y um die Einleitung des Schätzungsverfahrens.

Das Statthalteramt überwies die Akten am 29. Januar 2001 der Schätzungskommission III

zur Durchführung des Schätzungsverfahrens. Die Kommission führte einen

doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen Augenschein vor und entschied am

4.

Februar 2003, der A AG werde wegen der Zuweisung des Grundstücks Kat.-Nr. 01

zur Erholungszone B weder eine Entschädigung aus materieller Enteignung noch

Ersatz für Planungs- und Projektierungskosten zugesprochen.

III. Die A AG meldete gegen diesen

Entscheid am 24. März 2003 beim Verwaltungsgericht Rekurs an und reichte am 28.

April 2003 die begründete Rekursschrift ein. Sie beantragt in erster Linie die

Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Angelegenheit an

die Schätzungskommission III zur Festsetzung einer Entschädigung aus

materieller Enteignung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Schätzungskommission III

reichte die Akten ein und erklärte Verzicht auf Vernehmlassung. Die Gemeinde X

beantragt die Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG)

zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf

den Rekurs einzutreten.

2.

Das Verfahren richtet sich nach

den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss dem Verwaltungsrechtspflegegesetz

vom 24. Mai 1959 (VRG), d.h. nach §§ 50 ff. VRG (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungs­rechts­pflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41 N. 38 ff.;

RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).

3.

Laut Art. 26 Abs. 2

der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sowie nach Art. 5 Abs. 2

des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum­planung (RPG) schuldet

das Gemein­we­sen für die von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrän­kungen, die

ähnlich einer Enteig­nung wirken, volle Entschädigung.

a) Gemäss der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zu­rück­zuführende

Eigentumsbeschränkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem Eigen­tü­mer der

bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt

oder besonders schwer eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem

Eigentum flies­sen­de Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit,

so kann er ausnahms­wei­se einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger

oder einzelne Eigentümer so be­trof­fen werden, dass ihr Opfer gegenüber der

Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht

vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung ge­leistet wür­de. In beiden

Fällen ist die Möglichkeit einer künf­tigen besseren Nutzung der Sa­che nur zu

berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeit­punkt anzunehmen war, sie lasse sich

mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ver­wirkli­chen. Unter besserer

Nutzung eines Grund­stücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung

zu verstehen (BGE 125 II 431 E. 3a, mit Hinweisen; Enrico Riva,

Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.;

derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5

N. 123 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz­recht,

4.

A., Bern 2002, S. 597 ff.).

b) Vom Entzug

einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des

Tatbestands der materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen

Ord­nung des Bodenrechts grundsätzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeit­punkt

der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll,

eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf

dem fraglichen Grundstück einschloss (BGE 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4b

und 5, 121 II 417 E. 3). Eine solche verfassungsmässige Grundordnung liegt

vor, wenn die Ge­meinde über einen Nutzungsplan verfügt, der die Bauzonen in

zweckmässiger Weise und unter Be­ach­tung der Grundsatzbestimmung von Art. 15

RPG rechtsverbindlich von den Nicht­bau­zo­nen trennt. Nur unter dieser

Voraussetzung ist das fragliche Grundstück von einer Auszonung be­trof­fen

worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wür­digen ist. Wird

dagegen bei der erst­maligen Festsetzung einer verfassungs‑ und gesetzes­kon­formen

Nutzungsplanung eine Lie­genschaft keiner Zone für private Bauten zugewie­sen,

so liegt nach der bundes­ge­richt­li­chen Praxis eine Nichteinzonung

vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage ste­hen­de Flä­che nach dem

früheren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut

werden durfte (BGE 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4c; Riva,

Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.;

Hänni, S. 601 ff.).

c) Massgeblicher Zeitpunkt für die

Beurteilung der Entschädigungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung)

und die Bemessung der Entschädigung ist unbestrittenermassen der Zeitpunkt des

Inkrafttretens der fraglichen Zonierung (Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 181),

hier also der 18. September 1998, an welchem Datum der Genehmigungsentscheid

des Regierungsrats vom 2. September 1998 publiziert wurde.

4.

a) Die Schätzungskommission III

hat erwogen, die kommunale Nutzungsordnung von 1986 habe bereits den formellen

und materiellen Anforderungen des Raumplanungsgesetzes entsprochen. Die

Revision von 1998 stelle daher keine erstmalige Schaffung einer RPG-konformen

Grundordnung dar. Somit liege keine Nichteinzonung, sondern eine Auszonung vor.

Zur in diesem Zusammenhang bedeutenden Frage der Baulandreserven erwog die

Kommission, zwar habe die Revision von 1998 eine Reduktion der Baulandreserven

bewirkt, die jedenfalls zu 14,7 ha bzw. 12,1 % auf Auszonungen zurückzuführen

sei (weitere Faktoren seien Zonenänderungen und Genauigkeitsanpassungen bei der

statistischen Erfassung gewesen). Diese Reduktion bewege sich indessen in der

gleichen Grös­senordnung wie die Kapazitätserweiterung, die durch die am 1.

September 1991 vorgenommene Änderung des kantonalen Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) geschaffen wurde. Diese Revision habe über die

Ausnützungsziffern (§ 255 PBG) zu einer höheren baulichen

Nutzungsmöglichkeit von Grundstücken in der Grössenordnung von 10 % geführt

(unter Hinweis auf Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 2.

A., Zürich 1992, Rz. 649). Da mit der Zonenplanrevision 1998 im

Wesentlichen nur die durch die PBG-Revision geschaffenen Nutzungsreserven

ausgeglichen worden seien, seien die 1986 eingezonten Gebiete als sachgerecht

bemessen anzusehen.

Die Rekursgegnerin macht

demgegenüber geltend, durch die PBG-Revision von 1991 sei die Kapazität der an

die Grundsätze des eidgenössischen Planungsrechts angepassten Bau- und

Zonenordnung mit einem Schlag deutlich erhöht worden; "erst mit der

Anpassung der Bauordnung von 1993 und der Zonierung von 1998" sei

"wieder Bundesrechtskonformität hergestellt worden". Diese

Wiederherstellung des bundesrechtskonformen Zustandes sei als Nichteinzonung zu

qualifizieren.

b) Die Rekursgegnerin wirft damit

die Frage auf, ob die bundesgerichtliche Praxis über die Nichteinzonung unter

Umständen auch in Fällen massgeblich ist, in denen während einer gewissen Zeit

eine RPG-konforme kommunale Zonenplanung vorlag, diese jedoch wegen

nachträglicher Veränderungen der rechtlichen oder tatsächlichen Situation in

Widerspruch zu den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung (Art. 1 und 3

RPG) geriet und deshalb überarbeitet wurde.

aa) In methodischer Hinsicht ist

vorweg daran zu erinnern, dass das Parlament anlässlich der Totalrevision der Bundesverfassung

ausdrücklich am schon zuvor geltenden Grundsatz festgehalten hat, dass das

Bundesgericht – und nicht etwa der Gesetz- oder der Verordnungsgeber – den

Begriff der materiellen Enteignung umschreiben und fallweise konkretisieren

soll. Das bedeutet auch, dass das Parlament – und mittelbar der Verfassungsgeber

– am bisher entwickelten Begriff der materiellen Enteignung nichts Wesentliches

ändern wollte (vgl. Klaus A. Vallender, in: Die schweizerische

Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, Zürich/Basel/Genf 2002, Art. 26

N. 61). Dieser Begriff wird nicht nur durch die vorne wiedergegebene,

regelmässig verwendete Umschreibung der materiellen Enteignung gebildet,

sondern ebenso sehr von der Unterscheidung zwischen Nichteinzonung und

Auszonung geprägt, da grundsätzlich nur die letztere den Anspruch auf eine

Entschädigung begründet. Die über die Jahre entwickelte Rechtsprechung des

Bundesgerichts hat nach dem Gesagten eine gesetzesvertretende Funktion.

bb) Gemäss der feststehenden Formel

des Bundesgerichts liegt eine Nichteinzonung dann vor, wenn bei der erstmaligen

Schaffung einer verfassungs- und gesetzeskonformen raumplanerischen

Grundordnung eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Die

Rechtsprechung will ausdrücklich vermeiden, dass sich die Planungsbehörden bei

dieser Arbeit von entschädigungs- statt von raumordnungsrechtlichen

Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 123 II 481 E. 6b S. 488 mit

Hinweis). Diese Praxis findet ihre dogmatische Rechtfertigung darin, dass der

Begriff des Eigentums kein natürlicher, quasi vorrechtlicher ist, sondern dass

Eigentum grundsätzlich nur in jenem Rahmen bestehen kann, der durch die

Rechtsordnung festgelegt wird, und dass Verfassungsaufträge wie die Raumordnung

und der Schutz der natürlichen Umwelt der Eigentumsgarantie gleichgeordnet sind

(BGE 105 Ia 330 E. 3c und d, 119 Ib 124 E. 2a; Georg Müller, in:

Kommentar zur [alten] Bundesverfassung, 1987, Art. 22ter N. 22; Riva,

in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 111 ff.; Martin Bertschi, Die

Umsetzung von Art. 15 lit. b RPG über die Dimensionierung der Bauzonen:

..., Zürich 2001, Rz. 90 f.). Allerdings ist der Gesetzgeber bei der

Ausgestaltung der Eigentumsordnung nicht frei, sondern an die in der Verfassung

festgelegten Ziele und Grundentscheidungen gebunden. Zu diesen gehört neben den

tendenziell eigentumseinschränkenden Zielen auch die Aufgabe, die

freiheitsvermittelnde Funktion des Privateigentums zu beachten und zu fördern (Müller,

Art. 22ter aBV, N. 24; Vallender, Art. 26 BV N. 12 f.).

Diese Bindung betrifft analog die Gerichte, die in ihrer Rechtsprechung den entschädigungspflichtigen

vom entschädigungslosen Eigentumseingriff abzugrenzen haben. Nicht zu verkennen

ist, dass der Entscheid, gewisse Eingriffe in die Eigentumsposition

entschädigungslos zuzulassen, der Abgrenzung des entschädigungsrechtlich

geschützten Eigentumsbegriffs vorausgeht, sich also nicht etwa daraus

begriffslogisch ableiten lässt (vgl. Bertschi, Rz. 103).

Das Verwaltungsgericht sieht vor

dem Hintergrund dieser Überlegungen keinen Anlass, davon abzurücken, dass

Nichteinzonungen nur im Rahmen von Ortsplanungen anzunehmen sind, welche erstmals

eine verfassungs- und gesetzeskonforme Raumordnung schaffen. Soll das Eigentum

nicht übermässig beschränkt bzw. der Begriff des entschädigungslos hinzunehmenden

Eingriffs in das Eigentum nicht überdehnt werden, ist diese Grenze nicht ohne

zwingende Gründe zu verschieben. Solche Gründe werden von der Rekursgegnerin

nicht geltend gemacht und sind denn auch nicht ersichtlich. Damit ist der

Auffassung Bertschis (Rz. 96) beizupflichten, dass Redimensionierungen von

Bauzonen dann als Auszonungen zu qualifizieren sind, wenn die frühere

Zonenplanung den formellen und materiellen Anforderungen des Bundesrechts

genügte, namentlich die Bauzonen an sich sachgerecht bemessen wurden, sich die

Dimensionierung indessen hinterher z.B. wegen der demographischen Entwicklung

oder wegen neuer Verdichtungs- bzw. Um­nutzungsmöglichkeiten als zu gross

erweist.

cc) Das Letztere ist vorliegend der

Fall. Die Bau- und Zonenordnung der Rekursgegnerin wurde 1986 an die Vorgaben

des Raumplanungsgesetzes angepasst. Die 1993 vorgenommene Revision der

Bauordnung und die hier angefochtene Revision des Zonenplans hat nicht die erstmalige

Anpassung an das Raumplanungsgesetz zum Thema, sondern die Berücksichtigung der

durch die PBG-Revision von 1991 entstandenen Veränderungen und gleichzeitig

eine wegen dieser Veränderungen nötige weitere Anpassung an die Vorgaben

des Bundesrechts (vgl. hierzu auch den Rekursentscheid des Regierungsrats RRB Nr. 3261

vom 1. November 1995 E. 7 und 8). Wie die Schätzungskommission III

zutreffend und unwidersprochen dargelegt hat, lässt sich die hier umstrittene

als eine von verschiedenen Umzonungen von der Bau- in die Nichtbauzone verstehen,

mit denen die durch die PBG-Revision 1991 geschaffenen zusätzlichen

Nutzungsmöglichkeiten ausgeglichen werden sollten.

c) Damit hat die Schätzungskommission III

zu Recht angenommen, dass das Grundstück der Rekurrentin von einer Auszonung

betroffen wurde.

5.

Es ist unbestritten und offensichtlich,

dass die Umzonung von der Zentrums- in die Freihaltezone einen schweren

Eingriff in die Eigentümerposition der Rekurrentin darstellt. Die

Schätzungskommission hat eine Entschädigungspflicht dennoch verneint, weil sie

zum Schluss kam, die Grundeigentümerin hätte das Grundstück am Stichtag nicht

mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft in naher Zukunft überbauen

können. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, ist nach feststehender

bundesgerichtlicher Praxis in Würdigung aller rechtlichen und tatsächlichen

Umstände zu entscheiden, wobei – entgegen der Auffassung der Rekurrentin – in

erster Linie auf die rechtliche Ausgangslage abzustellen ist (BGE 122 II 455 E. 4c,

112.

Ib 388 E. 3).

a) Die Schätzungskommission III

hat erwogen, das fragliche Grundstück sei in ein seit 1986 laufendes

Quartierplanverfahren eingebunden gewesen, dessen Ende am Stichtag (18.

September 1998) nicht absehbar und das auch am Datum des Augenscheins (5. Dezember

2002) noch nicht abgeschlossen gewesen sei. Am Stichtag habe nicht angenommen

werden können, dass das Quartierplanverfahren bald zum Abschluss gelange.

Diese Erwägung trifft an sich zu.

Das seit Jahren hängige Quartierplanverfahren P betrifft indessen ein

grosses Gebiet, dessen Teile in unterschiedlichem Mass zusätzlicher

Erschliessungsmassnahmen bedürfen. Aus der Tatsache, dass im September 1998

noch nicht absehbar war, wann das Quartierplanverfahren abgeschlossen sein

würde, kann daher nicht ohne weiteres gefolgert werden, eine Überbauung des

Grundstücks der Rekurrentin sei in naher Zukunft – damit ist ein Zeitraum von

wenigen Jahren gemeint (vgl. BGr, 26. November 2002,1A.41/2002, E. 5,

www.bger.ch) – nicht möglich gewesen.

b) Die Rekurrentin beruft sich in

diesem Zusammenhang darauf, dass gemäss einem von ihr erwirkten Vorentscheid

der kommunalen Baubehörde vom 29. September 1993 eine Überbauung des

Grundstücks den Quartierplan nicht negativ präjudiziert hätte, weshalb der

Quartierplanbann hätte aufgehoben werden können. Dies sei auch am Stichtag

nicht anders gewesen. Dieses Argument überzeugt. Zwar war der Vorentscheid nach

drei Jahren, mithin rund zwei Jahre vor dem Stichtag, bereits verfallen, wie

Vorinstanz und Rekursgegnerin hervorheben. Es liegen aber – abgesehen von der

Umzonung, die zum heutigen Verfahren geführt hat (hierzu anschliessend E. c)

– keine Gründe vor, die 1998 gegenüber 1993 zu einer anderen Beurteilung der

Zulässigkeit einer Überbauung hätten führen können. Im Gegenteil war im

September 1998, anders noch als 1993, endlich bekannt, wie die ausstehende

Groberschliessung für den westlichen und südlichen Teil des Quartierplangebietes

geführt werden sollte. Somit liess sich mit noch grösserer Sicherheit als 1993

feststellen, dass eine Überbauung von Kat.-Nr. 01 den Quartierplan nicht

wesentlich präjudiziert hätte; im Übrigen hätte wie schon 1993 ein

Quartierplanrevers genügt, um allfälligen Konflikten vorzubeugen.

Die Erwägungen im Vorentscheid von

1993.

enthalten entgegen den Darlegungen der Rekursgegnerin keine Vorbehalte,

die 1998 einer Baubewilligung im Wege gestanden hätten. Es wäre nach wie vor

möglich gewesen, die Gesuchstellerin auflageweise zur Freihaltung eines

ausreichend breiten Bereichs entlang der nordöstlichen Grenze zu verpflichten,

um eine etwaige Verlängerung der bestehenden (bislang privaten) Zufahrtsstrasse

nicht zu behindern. Weiter enthielt der Vorentscheid entgegen den Behauptungen

der Rekursgegnerin keine ins Gewicht fallenden Vorbehalte betreffend die

Abwasserentsorgung, sondern stellte im Gegenteil ausdrücklich fest, dass einer

vorzeitigen Baubewilligung abwassertechnisch keine Hindernisse im Wege stünden,

und wies darauf hin, dass die erforderlichen Anlagen zu Lasten der

Bauherrschaft erstellt werden könnten. Der generelle Entwässerungsplan (GEP),

auf welchen sich die Rekurrentin beruft, stammt aus dem Jahr 1992. Der

Vorentscheid von 1993 erkannte darin keine Schwierigkeit für die Erteilung

einer Baubewilligung; die Rekursgegnerin erklärt nicht, weshalb dies fünf Jahre

später anders gewesen sein sollte.

Der Vorentscheid hält auch fest,

dass die Parzelle der Rekurrentin verkehrstechnisch ab der Q-Strasse über die

private Strassenparzelle Kat.-Nr. 5615 erschlossen sei; allerdings fehle

noch die vertragliche Regelung mit der Eigentümerin über die Mitbenützung

dieser Zufahrt. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Strasse

unter technischen Gesichtspunkten ungenügend ausgebaut war; wenn die

Rekursgegnerin ohne jede Begründung bestreitet, dass am Stichtag nochmals eine

solche "Behelfserschliessung" bewilligt worden wäre, kann ihr daher

nicht gefolgt werden. Wenn heute zu beurteilen ist, ob die Rekurrentin ihr

Grundstück am Stichtag in naher Zukunft aus eigener Kraft hätte überbauen

können, so ist dies im Übrigen nicht gleichzusetzen mit der Frage, ob am Stichtag

eine vertragliche Vereinbarung zur Benützung der vorhandenen privaten

Zufahrtsstras­se bereits vorlag. Insofern gehen Vorinstanz und Rekursgegnerin

von einer unzutreffenden Voraussetzung aus. Es spielt daher keine Rolle, dass

ein Dienstbarkeitsvertrag über die Benützung der Strasse erst im November 1999

abgeschlossen wurde. Bedeutsam ist hingegen, dass die Eigentümerin der

Erschlies­sungsstrasse Kat.-Nr. 5615 der Rekurrentin soweit ersichtlich

bereits 1993 mündlich zugesichert hat, sie sei bereit, der Rekurrentin ein Mitbenutzungsrecht

an der Strasse einzuräumen. Die Existenz dieser Zusicherung wurde von der

Vorinstanz als gegeben betrachtet und wird auch von der Rekursgegnerin nicht

bestritten. Es bestehen keine Gründe, sie in Zweifel zu ziehen, entspricht der

damit vorgesehene Dienstbarkeitsvertrag doch durchaus der Interessenlage beider

Beteiligter. Es erübrigt sich daher auch, zu dieser Frage ein Beweisverfahren

durchzuführen, wie dies die Rekurrentin angeboten hat. Vielmehr kann als

erstellt gelten, dass die Rekurrentin im September 1998 in der Lage gewesen

wäre, sich innert kurzer Frist das erforderliche Mitbenutzungsrecht an der

Zufahrtsstrasse vertraglich zu sichern.

c) Im angefochtenen Entscheid wird

erwogen, ein Vorentscheid zugunsten einer Überbauung bzw. eine Baubewilligung

wäre am Stichtag auch deswegen nicht erhältlich gewesen, weil die Baukommission

zu diesem Zeitpunkt durch den revidierten Siedlungs- und Landschaftsplan vom 7.

Juli 1997 an einem solchen Entscheid gehindert worden wäre. Wegen des in diesem

Plan vorgesehenen Erholungsgebiets habe dem Grundstück die Baureife gemäss § 234

PBG gefehlt. Dem kann nicht beigepflichtet werden. Da als Stichtag für die

Beurteilung eines Eigentumseingriffs erst der Zeitpunkt anzusehen ist, an

welchem die Massnahme rechtskräftig wird, und nicht etwa die Festsetzung

vorgängiger provisorischer Massnahmen oder – bei Schutzmassnahmen – gar die

Schaffung der entsprechenden gesetzlichen Grundlage (BGE 112 Ib 263 E. 2),

verbietet es sich, solche vorausgehenden Massnahmen als Begründung für den

Ausschluss einer Entschädigungspflicht zu verwenden, da sonst eine solche –

systemwidrig – regelmässig verhindert werden könnte (vgl. Hänni, S. 623;

BGE 117 Ib 4 E. 2b). Diese Praxis muss auch dort gelten, wo der definitiven

Massnahme nicht eine provisorische Massnahme wie etwa eine Planungszone vorausgegangen

ist, sondern wie hier eine kommunale Richtplanfestsetzung. Das Bundesgericht

stellt nicht auf den Zeitpunkt einer provisorischen, sondern erst auf

denjenigen der definitiven Massnahme ab, weil beim Erlass der provisorischen

Anordnung von vornherein nicht vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum

fliessenden Befugnis gesprochen werden kann; die Ungewissheit über die künftige

definitive Anordnung macht die Eigentumsbeschränkung vorerst nur zu einer

vorübergehenden. Dies gilt in vergleichbarer Weise bei richtplanerischen

Festlegungen, die nur behördenverbindlich sind und den Behörden einen Spielraum

bei der Umsetzung lassen.

d) Die Schätzungskommission

befasste sich auch mit der Frage, ob die nahe Möglichkeit der Überbauung

deswegen zu bejahen sei, weil die Rekurrentin gestützt auf Art. 19 Abs. 2

RPG und § 93 PBG Anspruch auf eine rechtzeitig erstellte Groberschliessung

durch die Gemeinde habe. Sie verneinte dies. Die Rekursgegnerin weist in diesem

Zusammenhang auf die bei der Anwendung von § 93 Abs. 2 PBG

vorzuschiessenden Kosten hin und macht geltend, die hier zu leistenden Summen

hätten die Möglichkeiten der Rekurrentin zweifellos überstiegen.

Wie es sich damit verhält, braucht

nicht weiter erörtert zu werden. Art. 19 RPG und § 93 PBG befassen

sich mit der Groberschliessung. Diese fehlte am Stichtag für grosse Teile des

Quartierplangebietes P, nicht aber für das Grundstück der Rekurrentin. Die

erforderliche Groberschliessung bestand und besteht in der Q-Strasse und den

darin verlaufenden Leitungen. Das ergibt sich schon daraus, dass die

Rekursgegnerin noch vor dem Stichtag die Überbauung des an der Q-Strasse

gelegenen Grundstücks alt Kat.-Nr. 02 gestattete. Die Rekursgegnerin führt

denn auch wörtlich aus, die Q-Strasse sei in Anbetracht der an sie

angeschlossenen Liegenschaften für jede Quartierplanung ein fester Parameter;

ihre Lage und Funktion als Verkehrserschliessung könne nicht mehr ernsthaft zur

Disposition gestellt werden. Dem kann ohne weiteres gefolgt werden; somit lässt

sich aber nicht behaupten, die strassenmässige Groberschliessung des

Grundstücks der Rekurrentin sei wegen der unklaren Führung der Westtangente

ungenügend.

e) Zusammenfassend ergibt sich,

dass das Grundstück Kat.-Nr. 01 am Stichtag weitgehend erschlossen war;

die fehlenden Erschliessungsmassnahmen hätte die Rekurrentin aus eigener Kraft

bewerkstelligen können. Die laufende Quartierplanung hätte einer Baubewilligung

nicht im Wege gestanden, da durch einen Quartierplanrevers Konflikte mit dieser

Planung hätten vermieden werden können und die Durchsetzung des Quartierplanbanns

daher im konkreten Fall unverhältnismässig gewesen wäre. Die Auszonung entzieht

daher der Rekurrentin eine wesentliche, aus dem Eigentum flies­sen­de Befugnis

und kommt einer Enteignung gleich.

6.

Demnach ist der Rekurs

gutzuheissen. Die Schätzungskommission III hat entsprechend ihrer

Argumentation nicht untersuchen müssen, wie hoch eine allfällige Entschädigung

anzusetzen ist. Da mit vorliegendem Urteil eine materielle Enteignung bejaht

wird, ist die Angelegenheit zur Bemessung der Entschädigungshöhe an die

Vorinstanz zurückzuweisen.

7.

Die Gerichtskosten sind

ausgangsgemäss der Rekursgegnerin aufzu­erlegen (§ 70 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr nach § 17 Abs. 2

VRG von vornherein nicht zu. Hingegen ist sie zur Zahlung einer angemessenen

Entschädigung an die Rekurrentin zu verpflichten.

Demgemäss entscheidet

das Verwaltungsgericht:

1.

Der Rekurs wird gutgeheissen

und die Angelegenheit wird zur Bemessung der Entschädigungshöhe an die

Schätzungskommission III zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 20'100.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Rekursgegnerin auferlegt.

4.

Die Rekursgegnerin wird

verpflichtet, der Rekurrentin binnen dreissig Tagen nach Rechtskraft dieses

Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (Mehr­wertsteuer

inbegriffen) zu zahlen.

5.

Gegen diesen Entscheid kann

innert 30 Tagen ab erfolgter Zustellung Verwaltungsge­richtsbeschwerde

beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

…