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Entscheid

VR.2003.00002

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2003.00002

19. August 2004Deutsch22 min

(URT.2004.8124)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die A AG ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01,

Grundstück "L" im Gebiet M in der Gemeinde X. Gemäss dem 1986

festgesetzten kommunalen Zonenplan lag das Grundstück in der Industriezone A,

in welcher Industriebauten mit einer Baumassenziffer von 8 m3/m2

und einer Gebäudehöhe von 20 m bei Schrägdächern bzw. 22 m bei

Flachdächern errichtet werden durften (vgl. Art. 8 Bau- und Zonenordnung

[BZO] 1986). Gemäss dem kantonalen Richtplan vom 31. Januar 1995 liegt das

fragliche Grundstück am Rande des Siedlungsgebiets von X.

Am 7. Juli 1997 setzte die Gemeindeversammlung X einen neuen Siedlungs-

und Landschaftsplan fest (vom Regierungsrat genehmigt am 27. Mai 1998). Dieser

sieht im betroffenen Gebiet "L" ein Erholungsgebiet B/D für

Parkanlagen bzw. Familiengärten vor. Gestützt auf den revidierten Richtplan

setzte die Gemeindeversammlung am 23. März 1998 den neuen Zonenplan fest,

vom Regierungsrat genehmigt am 2. September 1998. Das Grundstück der A AG

wurde mit Ausnahme eines schmalen Streifens an der südlichen Grundstücksgrenze

der Erholungszone EA/B (Familiengärten/Spielplatz) zugewiesen, in welcher nur

noch Gebäude und Anlagen zulässig sind, die dem Betrieb von Familiengärten und

Spielplätzen dienen. Die Umzonung trat am 18. September 1998, nachdem sie vom

Regierungsrat am 2. September 1998 genehmigt wurde, in Rechtskraft.

Erwägungen

II.

Am 9. Mai 2001 richtete die A AG ein Entschädigungsbegehren wegen

materieller Enteignung an die Gemeinde X. Weil sich die Parteien über eine Entschädigung

nicht einigen konnten, ersuchte die Gemeinde X das Statthalteramt Y um die

Einleitung des Schätzungsverfahrens. Das Statthalteramt überwies die Akten am

16.

Juli 2001 der Schätzungskommission III zur Durchführung des

Schätzungsverfahrens. Die Kommission führte einen doppelten Schriftenwechsel

durch, nahm einen Augenschein vor und entschied am 20. Juni 2003, der A AG

werde wegen der Zuweisung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 zu einer Erholungszone

EA/B keine Entschädigung aus materieller Enteignung zugesprochen.

III.

Die A AG

meldete gegen diesen Entscheid am 15. Juli 2003 beim Verwaltungsgericht Rekurs

an und reichte am 1. September 2003 die begründete Rekursschrift ein. Sie

stellt den Antrag, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die

Rekursgegnerin zu verpflichten, der Rekurrentin einen Betrag von mindestens

Fr. 3'000'000.- zu bezahlen, eventuell sei die Angelegenheit zwecks

Bestimmung des Verkehrswerts des von der Auszonung betroffenen Teils des

rekurrentischen Grundstücks Kat.-Nr. 01 an die Vorinstanz zurückzuweisen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In formeller Hinsicht beantragt die

Rekurrentin ein Gutachten zur Bestimmung des Verkehrswerts des rekurrentischen

Grundstücks, die Einvernahme von Herrn D als Zeugen bzw. als Auskunftsperson

sowie die Durchführung eines Augenscheins. Die Schätzungskommission III

reichte die Akten ein und nahm mit Eingabe vom 16. September 2003 zur

Rekursbegründung Stellung. Die Gemeinde X beantragt die Abweisung des

Hauptantrages, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Eventualiter beantragt sie

für den Fall, dass das Vorliegen einer materiellen Enteignung bejaht würde, die

Rückweisung des Verfahrens an die Vorinstanz zur Festsetzung der Entschädigung.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) zuständig. Da

auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs

einzutreten.

2.

Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde

gemäss dem Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG), d.h. nach

§§ 50 ff. VRG (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41

N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001

Nr. 25).

3.

Laut Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) sowie nach

Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die

Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen für die von ihm erlassenen

Eigentumsbeschränkungen, die ähnlich einer Enteignung wirken, volle

Entschädigung.

3.1

Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf

Planungen zurückzuführende Eigentumsbeschränkung dann einer Enteignung gleich,

wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch

einer Sache untersagt oder besonders schwer eingeschränkt wird, weil ihm eine

wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der

Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen,

falls ein einziger oder einzelne Eigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer

gegenüber der Allgemeinheit als unzumutbar erschienen und es mit der

Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet

würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung

der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen

war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft

verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit

seiner Überbauung zu verstehen (BGE 125 II 431 E. 3a, mit Hinweisen;

Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990,

S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,

Zürich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 597 ff.).

3.2

Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden

Befugnis im Sinne des Tatbestands der materiellen Enteignung kann im Licht der

verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsätzlich nur dann

gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die

einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt,

welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss

(BGE 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4b und 5, 121 II 417

E. 3). Eine solche verfassungsmässige Grundordnung liegt vor, wenn die

Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügt, der die Bauzonen in zweckmässiger

Weise und unter Beachtung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG

rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Nur unter dieser Voraussetzung

ist das fragliche Grundstück von einer Auszonung betroffen worden,

welche in der Regel als materielle Enteignung zu würdigen ist. Wird dagegen bei

der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung

eine Liegenschaft keiner Zone für private Bauten zugewiesen, so liegt nach der

bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann,

wenn die in Frage stehende Fläche nach dem früheren, der Revision des

Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden durfte (BGE 123 II

481.

E. 6b, 122 II 326 E. 4c; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.;

derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff., Hänni,

S. 601 ff.).

3.3

Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der

Entschädigungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung) und die

Bemessung der Entschädigung ist unbestrittenermassen der Zeitpunkt des

Inkrafttretens der fraglichen Zonierung (Riva in: Kommentar RPG, Art. 5

N. 181), hier also der 18. September 1998, an welchem Datum der Genehmigungsentscheid

des Regierungsrats vom 2. September 1998 publiziert wurde.

4.

4.1

Die Schätzungskommission III hat erwogen, die kommunale

Nutzungsordnung von 1986 habe bereits den formellen und materiellen

Anforderungen des Raumplanungsgesetzes entsprochen. Die Revision von 1998

stelle daher keine erstmalige Schaffung einer RPG-konformen Grundordnung dar.

Somit liege keine Nichteinzonung, sondern eine Auszonung vor. Zur in diesem

Zusammenhang bedeutenden Frage der Baulandreserven erwog die Kommission, zwar

habe die Revision von 1998 eine Reduktion der Baulandreserven bewirkt, die

jedenfalls zu 14,7 ha bzw. 12,1 % auf Auszonungen zurückzuführen sei (weitere

Faktoren seien Zonenänderungen und Genauigkeitsanpassungen bei der

statistischen Erfassung gewesen). Diese Reduktion bewege sich indessen in der

gleichen Grössenordnung wie die Kapazitätserweiterung, die durch die am 1.

September 1991 vorgenommene Änderung des kantonalen Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) geschaffen wurde. Diese Revision habe über die

Ausnützungsziffer (§ 255 PBG) zu einer höheren baulichen

Nutzungsmöglichkeit von Grundstücken in der Grössenordnung von 10 %

geführt. Da mit der Zonenplanrevision 1998 im Wesentlichen nur die durch die

PBG-Revision geschaffenen Nutzungsreserven ausgeglichen worden seien, seien die

1986.

eingezonten Gebiete als sachgerecht bemessen anzusehen.

Die Rekursgegnerin macht demgegenüber geltend, durch die PBG-Revision von

1991.

sei die Kapazität der an die Grundsätze des eidgenössischen Planungsrechts

angepassten Bau- und Zonenordnung mit einem Schlag deutlich erhöht worden;

"erst mit der Anpassung der Bauordnung von 1993 und der Zonierung von

1998" sei "wieder Bundesrechtskonformität hergestellt worden".

Diese Wiederherstellung des bundesrechtskonformen Zustandes sei als

Nichteinzonung zu qualifizieren.

4.2

Die Rekursgegnerin wirft damit die Frage auf, ob die

bundesgerichtliche Praxis über die Nichteinzonung unter Umständen auch in

Fällen massgeblich ist, in denen während einer gewissen Zeit eine RPG-konforme

kommunale Zonenplanung vorlag, diese jedoch wegen nachträglicher Veränderungen

der rechtlichen oder tatsächlichen Situation in Widerspruch zu den Zielen und

Grundsätzen der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG) geriet und deshalb

überarbeitet wurde.

4.2.2

Wie das Verwaltungsgericht bereits in einem vorangegangenen

Rechtsmittelverfahren erwogen hat (vgl. VGr, 23. Oktober 2003, VR.2003.00001,

www.vgrzh.ch), ist in methodischer Hinsicht vorweg daran zu erinnern, dass das

Parlament anlässlich der Totalrevision der Bundesverfassung ausdrücklich am

schon zuvor geltenden Grundsatz festgehalten hat, dass das Bundesgericht – und

nicht etwa der Gesetz- oder der Verordnungsgeber – den Begriff der materiellen

Enteignung umschreiben und fallweise konkretisieren soll. Das bedeutet auch,

dass das Parlament – und unmittelbar der Verfassungsgeber – am bisher

entwickelten Begriff der materiellen Enteignung nichts Wesentliches ändern

wollte (vgl. Klaus A. Vallender, in: Die schweizerische Bundesverfassung,

St. Galler Kommentar, Zürich/Basel/Genf 2002, Art. 26 N. 61).

Dieser Begriff wird nicht nur durch die vorne wiedergegebene, regelmässig

verwendete Umschreibung der materiellen Enteignung gebildet, sondern ebenso

sehr von der Unterscheidung zwischen Nichteinzonung und Auszonung geprägt, da

grundsätzlich nur die letztere Anspruch auf eine Entschädigung begründet. Die

über die Jahre entwickelte Rechtsprechung des Bundesgerichts hat nach dem

Gesagten eine gesetzesvertretende Funktion.

4.2.3

Gemäss der feststehenden Formel des Bundesgerichts liegt eine

Nichteinzonung dann vor, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer verfassungs-

und gesetzeskonformen raumplanerischen Grundordnung eine Liegenschaft keiner Bauzone

zugewiesen wird. Die Rechtsprechung will ausdrücklich vermeiden, dass sich die

Planungsbehörden bei dieser Arbeit von entschädigungs- statt von

raumordnungsrechtlichen Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 123 II 481

E. 6b mit Hinweisen). Diese Praxis findet ihre dogmatische Rechtfertigung

darin, dass der Begriff des Eigentums kein natürlicher, quasi vorrechtlicher

ist, sondern dass Eigentum grundsätzlich nur in jenem Rahmen bestehen kann, der

durch die Rechtsordnung festgelegt wird, und dass Verfassungsaufträge wie die

Raumordnung und der Schutz der natürlichen Umwelt der Eigentumsgarantie

gleichgeordnet sind (BGE 105 Ia 330 E. 3c und d, 119 Ib 124

E. 2a; Georg Müller, in: Kommentar aBV, Art. 22ter N. 22; Riva,

in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 111 ff.; Martin Bertschi, Die Umsetzung

von Art. 15 lit. b RPG über die Dimensionierung der Bauzonen: …,

Zürich 2001, N. 90 f.). Allerdings ist der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung

der Eigentumsordnung nicht frei, sondern an die in der Verfassung festgelegten

Ziele und Grundentscheidungen gebunden. Zu diesen gehört neben den tendenziell

eigentumseinschränkenden Zielen auch die Aufgabe, die freiheitsvermittelnde

Funktion des Privateigentums zu beachten und zu fördern (G. Müller,

Art. 22ter aBV N. 24; Vallender, Art. 26 BV N. 12 f.).

Diese Bindung betrifft analog die Gerichte, die in ihrer Rechtsprechung den

entschädigungspflichtigen vom entschädigungslosen Eingriff abzugrenzen haben.

Nicht zu verkennen ist, dass der Entscheid, gewisse Eingriffe in die

Eigentumsposition entschädigungslos zuzulassen, der Abgrenzung des entschädigungsrechtlich

geschützten Eigentumsbegriffs vorausgeht, sich also nicht etwa daraus begriffslogisch

ableiten lässt (vgl. Bertschi, N. 103).

Vor dem Hintergrund dieser Überlegungen sieht das Verwaltungsgericht auch

im vorliegenden Verfahren keinen Anlass, davon abzurücken, dass

Nichteinzonungen nur im Rahmen von Ortsplanungen anzunehmen sind, welche erstmals

eine verfassungs- und gesetzeskonforme Raumordnung schaffen. Soll das Eigentum

nicht übermässig beschränkt bzw. der Begriff des entschädigungslos

hinzunehmenden Eingriffs in das Eigentum nicht überdehnt werden, ist diese

Grenze nicht ohne zwingende Gründe zu verschieben. Solche Gründe werden von der

Rekursgegnerin nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Damit ist

der Auffassung Bertschis (N. 96) beizupflichten, dass Redimensionierungen

von Bauzonen dann als Auszonungen zu qualifizieren sind, wenn die frühere

Zonenplanung den formellen und materiellen Anforderungen des Bundesrechts genügte,

namentlich die Bauzonen an sich sachgerecht bemessen wurden, sich die

Dimensionierung indessen hinterher z.B. wegen der demographischen Entwicklung

oder wegen neuer Verdichtungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten als zu gross

erweist.

4.2.4

Das letztere ist vorliegend der Fall. Die Bau- und

Zonenordnung der Rekursgegnerin wurde 1986 an die Vorgaben des

Raumplanungsgesetzes angepasst. Die 1993 vorgenommene Revision der Bauordnung

und die Revision des Zonenplans vom 23. März 1998 hat nicht die erstmalige

Anpassung an das Raumplanungsgesetz zum Thema, sondern die Berücksichtigung der

durch die PBG-Revision von 1991 entstandenen Veränderungen und gleichzeitig

eine wegen dieser Veränderungen nötige weitere Anpassung an die Vorgaben

des Bundesrechts.

Damit hat die Schätzungskommission III zu Recht angenommen, dass das

Grundstück der Rekurrentin von einer Auszonung betroffen wurde.

5.

5.1

Es ist unbestritten und offensichtlich, dass die Umzonung von

einer Industriezone in eine Erholungszone einen schweren Eingriff in die

Eigentümerposition der Rekurrentin darstellt. Die Schätzungskommission hat eine

Entschädigungspflicht dennoch verneint, weil sie zum Schluss kam, die

Grundeigentümerin hätte das streitbetroffene Grundstück am Stichtag nicht mit

hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft in naher Zukunft überbauen können.

Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, ist nach feststehender bundesgerichtlicher

Praxis in Würdigung aller rechtlichen und tatsächlichen Umstände zu entscheiden,

wobei in erster Linie auf die rechtliche Ausgangslage abzustellen ist

(BGE 122 II 455 E. 4c, 112 Ib 388 E. 3).

5.2

Nach Auffassung der Schätzungskommission III war das

streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 am Stichtag nicht baureif und die

Rekurrentin hätte die Baureife auch nicht aus eigener Kraft herbeiführen

können. Die Schätzungskommission III hat erwogen, dass es der

rekurrentischen Parzelle insbesondere an einer rechtsgenügenden strassenmässigen

Erschliessung fehle. Wegen der peripheren Lage des Grundstücks am Rande des

Baugebiets in unmittelbarer Nähe zum Moorgebiet und zur Koordination der

Erschliessung mit der geplanten Westtangente hätte die strassenmässige

Erschliessung und die Überbauung nur gestützt auf einen Quartierplan realisiert

werden dürfen. Ausserdem stellte die Vorinstanz in Frage, ob es der Rekurrentin

gelungen wäre, die Versorgung des Baugrundstücks mit Elektrizität aus eigener

Kraft sicherzustellen.

Die Rekurrentin macht demgegenüber im Wesentlichen geltend, der Überbaubarkeit

des streitbetroffenen Grundstücks hätten am Stichtag keine rechtlichen oder

tatsächlichen Hindernisse im Wege gestanden. Insbesondere sei sie in der Lage

gewesen, die strassenmässige Erschliessung unabhängig von der hängigen

Quartierplanung, von deren Abschluss in naher Zukunft sie im Übrigen habe ausgehen

dürfen, aus eigenen Kräften zu bewerkstelligen. Bereits heute bestehe nämlich

eine Zufahrt von der N-Strasse her über die benachbarte Parzelle

Kat.-Nr. 02 bzw. 03 zur Parkfläche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01.

Für den Fall, dass diese Erschliessung sich bei einer bestimmten Überbauung des

streitbetroffenen Grundstücks als ungenügend oder ungeeignet erweisen sollte,

sei beim Verkauf des Grundstücks Kat.-Nr. 02 vereinbart worden, dass im

Zeitpunkt einer Überbauung ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht als

Grunddienstbarkeit zulasten des letzteren Grundstücks und zugunsten der

rekurrentischen Parzelle eingetragen werde. Der grundbuchliche Vollzug dieser

obligatorischen Vereinbarung sei lediglich noch eine Formsache gewesen. Auch

die Versorgung mit Elektrizität hätte innert kürzester Zeit über das benachbarte

Grundstück Kat.-Nr. 02 oder aber mittels Errichtung eines eigenen

Blockheizkraftwerkes oder einer ähnlichen anderen Energiequelle auf dem eigenen

Grundstück erreicht werden können. Schliesslich sei eine Koordination mit der

geplanten Westtangente nicht erforderlich, da das rekurrentische Grundstück

ohnehin nicht über diese Strasse erschlossen werde. Auch habe der Schutz des

Moorgebiets am Pfäffikersee einer Überbauung der streitbetroffenen Parzelle

nicht im Wege gestanden.

6.

6.1

Unbestritten ist grundsätzlich, dass das streitbetroffene

Grundstück Kat.-Nr. 01 zur Zeit noch über keine den gesetzlichen

Anforderungen genügende strassenmässige Erschliessung verfügt. Bestehend ist

einzig die Zufahrt zur Parkfläche im Südwesten des Grundstücks, welche von der

N-Strasse her über das benachbarte Grundstück Kat.-Nr. 02

(aKat.-Nr. 03) erfolgt. Dass diese bestehende grundstücksinterne Zufahrt

für die Erschliessung einer die gesamte Parzelle erfassenden Überbauung wohl

unzureichend wäre, wird selbst von der Rekurrentin nicht in Abrede gestellt. So

beruft sie sich für den Fall einer Überbauung ihres Grundstücks auf eine

obligatorische Verpflichtung der Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 02

auf Einräumung eines Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten ihrer Parzelle

Kat.-Nr. 01.

Das Grundstück der Rekurrentin war am Stichtag denn auch Gegenstand des

rechtskräftig eingeleiteten amtlichen – zwischenzeitlich eingestellten -

Quartierplanverfahrens "M", dessen Hauptzweck darin bestanden hat,

das erfasste Industriegebiet einer ausreichenden strassenmässigen Erschliessung

zugänglich zu machen. Ein rechtskräftig eingeleitetes Quartierplanverfahren hat

grundsätzlich den sog. Quartierplanbann zur Folge, was bedeutet, dass an den Grundstücken

des Beizugsgebiets ohne Bewilligung des Gemeinderates weder tatsächliche noch

rechtliche Änderungen vorgenommen werden dürfen. Letzterer hat die Bewilligung

zu erteilen, wenn die Änderung die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans

nicht negativ präjudiziert, d.h. weder verunmöglicht noch wesentlich erschwert

(vgl. § 150 Abs. 1 PBG). Von diesem Quartierplanbann wurde am

Stichtag grundsätzlich auch das rekurrentische Grundstück erfasst. Offen ist

die Frage, ob dessen Überbauung eine negative Präjudizierung des Quartierplans

zur Folge gehabt hätte oder nicht, d.h. ob das hängige Quartierplanverfahren

einer Baubewilligung am Stichtag entgegengestanden hätte. Nach Auffassung der

Schätzungskommission III wäre dies klar der Fall gewesen, da das Quartierplanverfahren

von zwei unsicheren Komponenten abhängig gewesen sei, nämlich der Frage des

Moorschutzes sowie der Linienführung der in der Richtplanung verankerten

Staatsstrasse, der sog. Westtangente. Eine Überbauung des streitbetroffenen

Grundstücks hätte diese beiden Punkte grundsätzlich tangieren können.

6.2

Zutreffend ist die Darstellung der Vorinstanz, wonach das

rekurrentische Grundstück am Stichtag zur Hälfte innerhalb der Zone IV des

Perimeters der Verordnung zum Schutze des Pfäffikersees vom 2. Dezember 1948

lag, in welcher Hochbauten nur mit Bewilligung der Baudirektion des Kantons

Zürich errichtet werden durften. Zusätzlich wird der Pfäffikersee samt Ufern

und angrenzenden Moorgebieten von den Schutzperimetern der bundesrechtlichen

Verordnungen über den Schutz der Hoch- und Übergangsmoore von nationaler

Bedeutung vom 21. Januar 1991 (Hochmoorverordnung), der Flachmoore von

nationaler Bedeutung vom 7. September 1994 (Flachmoorverordnung) sowie der

Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung vom

1.

Mai 1996 (Moorlandschaftsverordnung) erfasst. Ebenfalls zutreffend ist,

dass deren detaillierter Perimeterverlauf durch den Kanton Zürich am Stichtag

noch nicht festgelegt war und demzufolge auch im Bereich des rekurrentischen

Grundstücks noch nicht feststand. In diesem Fall sehen die Verordnungen vor,

dass die zuständige kantonale Behörde (Baudirektion) auf Antrag eine

Feststellungsverfügung über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zu einem

Schutzobjekt zu treffen hat (vgl. Art. 3 der genannten bundesrechtlichen

Verordnungen). Derartige kantonale Feststellungsverfügungen über den Verlauf

der Schutzperimeter im Bereich des streitbetroffenen Grundstücks lagen am

Stichtag ebenfalls nicht vor.

Unbestritten ist schliesslich, dass am Stichtag auch die Linienführung der

in der kommunalen Verkehrsplanung der Gemeinde X verzeichneten projektierten

sog. Westtangente nicht bestimmt war. Die geplante Staatsstrasse soll die

bestehende Industriestrasse im Gebiet M in östlicher Richtung bis zur

Pfäffikerstrasse fortsetzen und damit die Groberschliessung zumindest des

nordöstlichen Quartierplangebiets vervollständigen.

6.3

Es liegt auf der Hand und wird auch von der Rekurrentin

grundsätzlich nicht in Frage gestellt, dass die Bestimmung der genauen

Linienführung der Staatsstrasse vor Feststellung des Verlaufs des

Moorschutzperimeters nicht erfolgen kann, geht doch der bundesrechtliche

Moorschutz dem kantonalen Recht und auch den kantonalen Raumplänen vor (vgl.

BGE 127 II 184 E. 5b/aa). Auch eine Festsetzung von

quartierplanerischen Massnahmen im fraglichen Gebiet kann lediglich in

Koordination mit dem bundesrechtlichen Moorschutz erfolgen. Die Festsetzung

eines Quartierplans für ein Baugebiet, das noch nicht parzellenscharf von

angrenzenden bundesrechtlich geschützten Mooren oder Moorlandschaften

abgegrenzt ist, verstiesse gegen die Bestimmungen des Natur- und

Heimatschutzgesetzes sowie der dazugehörigen Verordnung, welche die Kantone

direkt verpflichten, dafür zu Sorgen, dass sich der Zustand von Schutzobjekten

von nationaler Bedeutung nicht verschlechtert (vgl. Art. 29 der Verordnung

über den Natur- und Heimatschutz vom 16. Januar 1991, NHV). Im weiteren

verstiesse eine solche Festsetzung auch gegen den allgemeinen Grundsatz, dass

direkt anwendbare bundesrechtliche Bestimmungen nicht durch kantonales Recht

vereitelt werden dürfen (vgl. VB.95.00092 in RB 1995 Nr. 73).

Aus dem Grundsatz, wonach die Planungen unterer Stufe zwingend denjenigen

der oberen Stufe zu entsprechen haben (vgl. § 16 + § 123 Abs. 1

PBG), ergibt sich im weiteren die Verpflichtung, quartierplanerische Massnahmen

mit der kommunalen und regionalen Richtplanung abzustimmen. Dies wiederum

bedeutet, dass im Rahmen des Quartierplans "M" zu treffende

Massnahmen mit der projektierten Westtangente nicht hätten in Widerspruch

treten, d.h. insbesondere die geplante Linienführung nicht hätten beeinträchtigen

dürfen.

6.4

Wie diese Ausführungen aufzeigen, hätte eine Quartierplanung im fraglichen

Gebiet nicht unabhängig von der Festlegung des Moorschutzperimeters sowie eines

konkreten Projektes für die Westtangente erfolgen können. Insofern erweisen

sich die Ausführungen der Schätzungskommission III als zutreffend. Aus

dieser Feststellung folgt, dass mit dem Abschluss des Quartierplanverfahrens in

naher Zukunft am Stichtag entgegen der Auffassung der Rekurrentin nicht

gerechnet werden konnte. Wie bereits in den vorstehenden Erwägungen unter

Ziffer 6.2 ausgeführt wurde, hätte zur Festsetzung des Moorschutzperimeters im

fraglichen Gebiet am Stichtag zunächst eine entsprechende Feststellungsverfügung

der Baudirektion eingeholt werden müssen. Wie die Baudirektion den Grenzverlauf

des Schutzobjektes festgelegt hätte, ist offen. Wenn auch einzuräumen ist, dass

die Kantone von den im bundesrechtlichen Inventar vorgegebenen Linien (vgl.

Anhang 2 der Moorlandschaftsverordnung) nicht abweichen dürfen, so ist doch zu

beachten, dass den Kantonen ein Ermessensspielraum in der parzellengenauen

Festlegung des Perimeters verbleibt, da die bundesrechtliche Grenzziehung nicht

mit einer solchen Genauigkeit erfolgen kann (vgl. BGE 127 II 184

E. 3c).

Zumindest gleichzeitig mit der Quartierplanung hätte nach dem Gesagten

ausserdem ein konkretes Projekt für die Strassenführung der Westtangente

ausgearbeitet werden müssen. Für alle diese Massnahmen wäre wohl mit einem

längeren Zeitaufwand und teilweise ungewissem Ausgang zu rechnen gewesen.

6.5

Nicht direkt ableiten lässt sich aus den getroffenen

Feststellungen hingegen, dass die Überbauung des rekurrentischen Grundstücks Kat.-Nr. 01

am Stichtag das hängige Quartierplanverfahren zwingend negativ präjudiziert

hätte. Angesichts der peripheren Lage des Grundstücks - am Rande des

richtplanerischen Siedlungsgebiets, der Bauzone und der Moorlandschaft von

nationaler Bedeutung gemäss bundesrechtlicher Grenzziehung einerseits sowie

angrenzend an die durch projektierte Baulinien sichergestellte Gebietsgrenze

der Westtangente andererseits – musste am Stichtag indessen davon ausgegangen

werden, dass eine Überbauung der rekurrentischen Parzelle insbesondere die

Linienführung der Westtangente, deren Verlauf noch nicht feststand, teilweise

präjudiziert hätte. Es konnte nicht ausgeschlossen werden, dass die

Grenzziehung des Schutzperimeters der Moorlandschaft Änderungen hinsichtlich

der Linienführung der geplanten Staatsstrasse hätten erforderlich machen

können, welche durch eine vollständige Überbauung des rekurrentischen

Grundstücks teilweise verunmöglicht worden wären. So wäre etwa eine weiter

südlich verlaufende Linienführung der Staatsstrasse im Bereich des

rekurrentischen Grundstücks ausgeschlossen gewesen. Dessen Überbauung wäre

damit wiederum nicht ohne Einfluss auf die Erschliessung der übrigen

Quartierplangrundstücke im nordöstlichen Teil des Quartierplangebiets sowie auf

allfällige erforderliche Landzuteilungsmassnahmen geblieben.

Aus diesen Gründen kann nicht gesagt werden, eine Überbauung des

streitbetroffenen Grundstücks hätte die Quartierplanung im fraglichen Bereich

nicht beeinflussen können. Vielmehr war nicht auszuschliessen, dass die

Quartierplanung erschwert oder gewisse quartierplanerische Massnahmen verunmöglicht

worden wären.

6.6

Zusammenfassend ergibt sich daher, dass der Quartierplanbann

einer Überbauung des rekurrentischen Grundstücks am Stichtag entgegengestanden

hätte. Die laufende Quartierplanung stellte ein rechtliches Hindernis für die

Überbauung der streitbetroffenen Parzelle dar, welches die Rekurrentin entgegen

ihrer Auffassung nicht aus eigener Kraft hätte beheben können. Daraus wiederum

folgt, dass die Auszonung der Rekurrentin bereits aus diesem Grunde keine

wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzieht und daher keiner Enteignung

gleichkommt.

Offen bleiben können daher die Fragen hinsichtlich der tatsächlichen

Erschliessung des streitbetroffenen Grundstücks. Es erübrigt sich insbesondere

die Klärung der Frage, ob die Rekurrentin in der Lage gewesen wäre, aufgrund

der konkreten örtlichen Verhältnisse eine den gesetzlichen Anforderungen

genügende Zufahrt zu ihrem Grundstück zu erstellen. Nicht geprüft zu werden

braucht im Weiteren auch, ob die Rekurrentin die Versorgung ihrer Parzelle mit

Elektrizität aus eigenen Kräften, etwa durch Anschluss an eine auf dem

benachbarten Grundstück bestehende Trafostation hätte bewerkstelligen können.

Demzufolge erübrigen sich auch die Durchführung eines Augenscheins vor Ort oder

die Befragung von Zeugen.

7.

7.1

Demnach

ist der Rekurs abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestätigen.

7.2

Die

Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 70 in

Verbindung mit § 13 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr nach

§ 17 Abs. 2 VRG von vornherein nicht zu. Hingegen ist sie zur Zahlung

einer angemessenen Entschädigung an die Rekursgegnerin zu verpflichten.

Demgemäss entscheidet

die Kammer:

1.

Der Rekurs wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 25'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 25'100.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.

4.

Die Rekurrentin wird

verpflichtet, der Rekursgegnerin binnen dreissig Tagen nach Rechtskraft dieses

Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) zu bezahlen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen, von der

Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht

erhoben werden.

6.

…