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Entscheid

VR.2005.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2005.00003

7. April 2006Deutsch22 min

(URT.2006.9230)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Für die Realisierung des vom Kantonsrat am 7. Dezember

1998 genehmigten Projektes betreffend den Ausbau des Chämtnerbaches in Wetzikon

verlangte der Staat Zürich im am 30. Juni 2000 eröffneten

Projektauflageverfahren von zahlreichen Grundeigentümern die Abtretung von

Land. Nach teilweise erfolglosen Einigungsverhandlungen über die Höhe der

Entschädigungen ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Hinwil im

September 2004 um Einleitung des Schätzungsverfahrens.

Erwägungen

II.

Im Schätzungsverfahren beantragte der Staat als Kläger,

die Entschädigungen, soweit es sich um Bauland handle, einheitlich auf Fr. 25.-/m2 festzusetzen. Er begründete dies damit,

dass die abzutretenden Flächen mangels Überbaubarkeit – wegen ihrer Lage

innerhalb des Gewässerabstandsbereichs – als einzigen wirtschaftlich

verbleibenden Wert noch einen gewissen "Erholungswert" aufwiesen, dessen durch die Abtretung

bewirkter Verlust einheitlich mit Fr. 25.-/m2 zu entschädigen sei. Die Schätzungskommission III führte

am 30. März, 12. April und 30. August 2005 Augenscheine und

Verhandlungen mit den betroffenen Grundeigentümern durch. Mit den Beklagten 8

und 17 konnte eine Einigung erzielt werden, sodass das Verfahren insoweit am 29. Juni

2005.

abgeschrieben werden konnte. Bezüglich der übrigen Beklagten traf die

Schätzungskommission ihren Entscheid am 29. Juni 2005 (1-7, 9-16, 18-21)

sowie am 30. August 2005 (22).

Sie sprach Entschädigungen aufgrund folgender Ansätze/m2 zu: Fr. 15.-/m2 den Beklagten 13, 19 und 20

(bezüglich Kat. Nr. 01), Fr. 25.-/m2 dem Beklagten 7, Fr. 200.-/m2 den Beklagten 4, 10, 11, 12, 18, 20

(bezüglich Kat. Nr. 02) und 22, Fr. 258.33/m2 den Beklagten 1, 2, 3, 5, 14, 15 und 16

sowie Fr. 296.67/m2 den

Beklagten 6, 9 und 21. Zu den Ansätzen von Fr. 200.-/m2, 258.33/m2 und 296.67/m2

gelangte die Kommission, indem sie unter Ablehnung der vom Staat verfochtenen

Betrachtungsweise den Minderwert der Restgrundstücke in Anwendung der so

genannten Vergleichsmethode (das heisst aufgrund der bei Handänderungen vergleichbarer

Liegenschaften tatsächlich erzielten Preise) ermittelte (E. 6), dabei das

Land in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 2.9 auf Fr. 600.-/m2, in der Wohnzone 2.4 auf Fr. 775.-/m2 und in der Kernzone B auf Fr. 890.-/m2 schätzte (E. 7) und diese Werte um

jeweils zwei Drittel reduzierte, um so zu berücksichtigen, dass die

abzutretenden Flächen grösstenteils im Gewässerabstandsbereich liegen (mithin insoweit

als so genanntes Vorgartenland nicht überbaubar seien) und dass den Betroffenen

zudem die Möglichkeit erhalten bleibe, die auf die abzutretenden Flächen

entfallende bauliche Ausnutzung auf die Restgrundstücke zu übertragen (E. 8).

Auf diesen Grundlagen setzte sie sich eingehend mit den Verhältnissen bei den

streitbetroffenen Grundstücken auseinander (E. 9 des Entscheids vom 29. Juni

2005.

bzw. E. 8c des die Beklagte 22 betreffenden Entscheids vom 30. August

2005).

III.

Am 29. August 2005 meldete die Baudirektion namens

des Staates Zürich beim Verwaltungsgericht Rekurs gegen den Schätzungsentscheid

vom 29. Juni 2005 an. Auf Präsidialverfügung vom 6. September 2005

reichte sie am 12. September 2005 eine begründete Rekursschrift ein, worin

sie beantragte, den Schätzungsentscheid bezüglich der Beklagten 1-6, 9-12, 14-16,

18, 20 und 21 aufzuheben und die von diesen abgetretenen Grundstückflächen

lediglich mit Fr. 25.-/m2

zu entschädigen (VR.2005.00003). Am 10. November 2005 reichte sie sodann

auch Rekurs gegen den Schätzungsentscheid vom 30. August 2005 ein, worin

sie beantragte, die Entschädigung für die Abtretungsfläche der Beklagten 22 ebenfalls

auf Fr. 25.-/m2

herabzusetzen (VR.2005.00004). Mit Präsidialverfügung vom 23. November

2005.

wurden die Rekursverfahren VR.2005.00003 und VR.2005.00004 vereinigt.

Die Rekursgegner 16, 12 und 22 (die Nummerierung entspricht

jener der Beklagten im Schätzungsverfahren) beantragten am 28. November

2005, 30. November 2005 und 23. Januar 2006 Bestätigung des

Schätzungsentscheides. Die übrigen Rekursgegner verzichteten auf Rekursantwort.

Die Schätzungskommission reichte unter Verzicht auf Vernehmlassung die Akten

ein.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Rekurse nach § 46

des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zuständig. Weil auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

1.2

Obwohl mit

Rekurs bezeichnet, richtet sich das Verfahren weit gehend nach den Bestimmungen

über die Beschwerde an das Verwaltungsgericht (§§ 48 ff. des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in der Fassung vom 8. Juni

1997, VRG). Gemäss § 50 Abs. 1 VRG überprüft das Verwaltungsgericht

den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle

steht ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen nicht zu. Im Rechtsmittelverfahren

gegen den Schätzungsentscheid kann es nach Sinn und Zweck des vor­angegangenen

Schätzungsverfahrens nur darum gehen, zu ermitteln, ob die Schätzung auf

zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission

gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei; ferner

ist zu prüfen, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die

Schätzung wesentlichen Umstän­de berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist

hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41

N. 40; Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 3.

A., Zürich etc. 2005, Rz. 2128 und 3642).

2.

2.1

Gemäss Art. 26

Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) und § 11 AbtrG darf die Abtretung

von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile gefordert werden.

Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist für die Bestimmung der

Entschädigung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den

Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das

Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1991 Nr. 47

mit Verwei­sungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a).

2.2

Der

rekurrierende Staat Zürich hat schon im Schätzungsverfahren geltend gemacht,

die Abtretungsflächen lägen grösstenteils im Gewässerabstandsbereich bzw. ab

der Pfäffikonerstrasse bis V AG im Gewässerbaulinienbereich, weshalb sie nicht

überbaubar seien. Somit sei grundsätzlich allein deren bauliche Ausnützung

sowie deren Erholungswert als Umschwung wertbildend und abzugelten. Weil die

Ausnützung gemäss Beschluss des Gemeinderats Wetzikon vom 21. Januar 1998

auf die Restgrundstücke der Abtretungspflichtigen übertragbar sei, verbleibe

als Anknüpfung für die Schätzung lediglich der Wert als Erholungsraum. Dieser

werde durch die Landabtretung zwar teilweise geschmälert; die attraktive Lage

am Bach bleibe den Restgrundstücken jedoch erhalten. Der partielle Verlust des

Erholungsraumes werde mit einer Entschädigung von Fr. 25.-/m2

angemessen abgegolten. Das gelte um so mehr, als die betroffenen Liegenschaften

durch den Ausbau des Chämtnerbachs vor den Auswirkungen eines Hochwassers

geschützt würden, was bei der Schätzung als Vorteil gemäss § 12 AbtrG

berücksichtigt werden dürfe.

2.3

Die

Schätzungskommission ist dieser Argumentation nicht gefolgt. Der Verkehrswert

der streitbetroffenen Liegenschaften sei grundsätzlich nach der so genannten

Vergleichsmethode zu schätzen, welche den am Stichtag (dem Zeitpunkt des

Schätzungsentscheids) mutmasslich erzielbaren Preis aus für vergleichbare

Parzellen tatsächlich erzielten Preisen ableite, unter Berücksichtigung der

Vor- und Nachteile, die den tatsächlich gehandelten Parzellen gegenüber dem zu

schätzenden Objekt zukämen (E. 6a). Bei Teilenteignungen, wie sie hier

durchwegs vorlägen, sei gestützt auf die so genannte Differenzmethode der

Verkehrswert der Liegenschaft vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des

Restgrundstückes nach der Enteignung zu vergleichen. Massgebend sei daher

entgegen der Auffassung des Klägers nicht, welcher Wert den abzutretenden

Landstreifen für sich allein betrachtet beizumessen sei, sondern welche

Vermögenseinbusse der betroffene Grundeigentümer insgesamt erleide. Nur dann,

wenn der für sich allein ermittelte Wert des Landstreifens mit der dem

Betroffenen insgesamt erwachsenden Vermögenseinbusse übereinstimmen würde,

könnte auf ihn abgestellt werden, was jedoch bei Teilenteignungen selten der

Fall sei (E. 6b). Für die Ermittlung der Vermögenseinbusse sei bedeutsam,

welchen Wert die abzutretende Teilfläche für das Restgrundstück aufweise, und

zwar unter Berücksichtigung des Umstandes, dass dem Restgrundstück die volle

Ausnützung erhalten bleibe. In einem ersten Schritt sei daher der Verkehrswert

zu ermitteln, welcher den betroffenen Grundstücken aufgrund von tatsächlich

erzielten Preisen für Parzellen in der entsprechenden Bauzone beizumessen sei.

Weil es sich bei den abzutretenden Landstreifen um so genanntes Vorgartenland

handle, sei in einem zweiten Schritt zu bestimmen, welche Reduktion auf dem so

ermittelten Wert vorzunehmen sei (E. 6c). Gestützt auf diese Grundsätze

ermittelte sie anhand von Vergleichspreisen für die streitbetroffenen

Grundstücke entlang des Chämtnerbaches Werte von Fr. 890.-/m2

für Land in der Kernzone B, von Fr. 775.-/m2 in der Wohnzone

2.4

und von Fr. 600.-/m2 in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung

2.9

(E. 7). In Berücksichtigung dessen, dass die abzutretenden Flächen

wegen ihrer Lage im Gewässerabstandsbereich nicht überbaubar seien, die darauf

entfallende Ausnützung sich jedoch auf die Restgrundstücke übertragen lasse und

dass der Erholungswert der abzutretenden Landstreifen trotz der Enteignung

teilweise erhalten bleibe, nahm die Schätzungskommission auf den geschätzten

Werten einen Einschlag um zwei Drittel vor und gelangte so zu Entschädigungsansätzen

von Fr. 296.67 (Kernzone B), Fr. 258.33 (Wohnzone 2.4) bzw. Fr. 200.-

(Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 2.9). Diese Ansätze seien massgebend bezüglich

jener Grundstücke, deren Restflächen eine gute Grösse und günstige Form

behielten (E. 8). Abschliessend prüfte die Kommission detailliert, ob dies

für die streitbetroffenen Parzellen zutreffe (E. 9 des Entscheids vom 29. Juni

2005.

bzw. E. 8c des Entscheids vom 30. August 2005).

2.4

Der

Rekurrent schliesst sich den Erwägungen der Schätzungskommission zur anwendbaren

Methode nur insofern an, als der Verkehrswert der Liegenschaften vor der Enteignung

mit dem Verkehrswert der Restgrundstücke nach der Enteignung zu vergleichen und

die jeweilige Differenz zu entschädigen sei. Indessen führe die von der

Schätzungskommission angewendete Vergleichsmethode zu Entschädigungen, die weit

über der abzugeltenden Verkehrswerteinbusse lägen. Vorliegend fehle es an vergleichstauglichen

Handänderungen schon deswegen, weil die auf die abzutretenden Teilflächen

entfallende Ausnützung auf die Restgrundstücke übertragen werde; Letzteren

komme daher eine – von der abzutretenden Fläche abhängige – grössere Ausnützungsziffer

als anderen Grundstücken in der gleichen Zone zu; für derartige (mit

zusätzlicher Ausnützung angereicherten) Flächen existiere kein Markt. Das

Vorgehen der Schätzungskommission, welche die Ausnützungsübertragung im Rahmen

der Vergleichsmethode durch Abzüge berücksichtigt habe, führe zu willkürlichen

Ergebnissen. Weil die Vergleichsmethode hier nicht anwendbar sei, könne in

Anlehnung an die "moderne Wertlehre", welche den Verkehrswert von

Liegenschaften nicht unter allen Umständen dem erzielbaren Preis gleichstelle,

die Einbusse an Nutzen für die streitbetroffenen Grundstücke ermittelt werden.

Soweit es sich bei diesen um Renditeliegenschaften (mit Mehrfamilienhäusern)

handle, würden Ertragseinbussen einzig vom Rekursgegner 5 geltend gemacht, der

aber eine solche nicht nachweise. Für diese Liegenschaften liege daher von

vornherein keine Nutzeneinbusse vor. Soweit es sich um Einfamilienhäuser

handle, sei eine solche Einbusse an konsumtivem Nutzen angesichts dessen, dass

die Ausnützung übertragbar sei, die gute Lage am Bach erhalten bleibe und die

Hochwasserschutzmassnahme einen Vorteil bringe, ebenfalls zu verneinen. Das

führe zum Schluss, dass bezüglich aller Grundstücke "nur die abgetretenen

Landstreifen, welche keine Ausnützung mehr aufweisen", zu entschädigen seien.

Die Entschädigung könne sich daher am Nutzwert von Landwirtschaftsland

orientieren; um der (teilweise verloren gegangenen) Erholungsfunktion dieses

Landes Rechnung zu tragen, erweise sich ein den Landwirtschaftsnutzen

übersteigender Wert im beantragten Ansatz von Fr. 25.-/m2 als

angemessen. Falls das Gericht diesen Überlegungen nicht folge, erweise sich der

beantragte Ansatz gleichwohl als gerechtfertigt, weil bei der diesfalls

anwendbar bleibenden Vergleichsmethode in erster Linie auf den Preis in der

nämlichen Höhe abzustellen sei, den der Rekurrent immerhin zehn von der

gleichen Hochwasserschutzmassnahme betroffenen Grundeigentümern aufgrund der

mit diesen abgeschlossenen Abtretungsverträgen zu entrichten habe.

3.

3.1

Aus dem

Grundsatz der vollen Entschädigung ergibt sich, dass die Enteignungsentschädigung

eine Einheit bildet, weshalb sie – nicht anders als die Entschädigung wegen

Vorliegens eines enteignungsähnlichen Tatbestands – letztlich stets eine

Wertdifferenz bildet. Aus dem Gesichtspunkt der Einheit ist auch die vielfach

umstrittene Frage zu beantworten, welche Entschädigung für so genanntes

Vorgartenland, das heisst für vor einer Baulinie liegendes Land, als angemessen

erscheint (Max Imboden/René Rhinow, Beat Krähenmann, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, Basel/Frankfurt a.M. 1986/ 1990, Nr. 128 B III

d; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A.,

Bern 2002, S. 646 ff.; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, Art. 19 N. 13 ff.,

alle mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Als so genanntes Vorgartenland

können im vorliegenden Fall nicht nur die vor der Gewässerbaulinie liegenden

Abtretungsflächen gelten (vgl. § 96 Abs. 2 lit. b des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG), sondern auch jene

abzutretenden Grundstückteile, die im Gewässerabstandsbereich liegen (vgl. § 67

PBG; zu den unterschiedlichen Funktionen von Gewässerbau- und Gewässerabstandslinien

vgl. RB 1997 Nr. 68 = BEZ 1997 Nr. 13; RB 1999 Nr. 111).

Bei der Enteignung von Teilflächen, insbesondere von

Vorgartenland, ist die Ermittlung der Verkehrswerteinbusse oft mit schwierigen

Problemen verbunden. Die zu entschädigende Differenz zwischen dem Wert des

ganzen Grundstücks und dem Wert des dem Enteigneten verbleibenden Rests kann

nach verschiedenen Methoden ermittelt werden (Imboden/Rhinow/Krähenmann, Nr. 128

B V a; VGr, 18. Dezember 1971 = ZBl 73/1972, S. 364 =

Imboden/Rhinow, Nr. 128 A Leitfall II; vgl. auch VGr AG, 23. März

1976, ZBl 77/1976, S. 490). Für deren Verständnis und Unterscheidung

ist wesentlich, dass die gesetzliche Regelung zwischen verschiedenen

Schadenskomponenten, nämlich dem "Verkehrswert des abzutretenden Rechtes"

und dem "mittelbaren Schaden" (insbesondere der Wertverminderung der

dem Abtretungspflichtigen verbleibenden Vermögensstücke) unterscheidet (§ 13

AbtrG; vgl. auch Art. 19 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über

die Enteignung, SR 711), ferner dass die Bestimmung des mittelbaren

Schadens stets vom subjektiven Interesse des Eigentümers an der bisherigen

Nutzung und damit von der mangelnden Verkaufsbereitschaft ausgeht (während bei

der Verkehrswertschätzung nach § 13 Abs. 1 AbtrG, jedenfalls bei der

Schätzung des vollen Baulandpreises, von der Verkaufsbereitschaft ausgegangen

wird) und schliesslich dass als mittelbarer Schaden grundsätzlich nur vergütet

werden darf, was nicht schon durch eine Verkehrswertentschädigung nach § 13

Abs. 1 AbtrG abgegolten wird, weil sonst das Verbot der Kumulierung von

objektivem und subjektivem Schaden missachtet würde (RB 1961 Nr. 131

= ZBl 62/1961, S. 354; Imboden/Rhinow, Nr. 128 B III c und d 3;

Hänni, S. 642; Hess/Weibel, Art. 19 N. 12 und 182).

Bei der Additionsmethode werden die einzelnen

Schadenskomponenten gesondert geschätzt, also zunächst der Verkehrswert des

entzogenen Grundstückteiles und anschliessend ein allfälliger Minderwert, der

dem Restgrundstück durch den Entzug des abzutretenden Teiles zusätzlich

erwächst, sowie allfällige subjektive Nachteile für den Enteigneten. Die

Schwierigkeiten dieser Methode liegen darin, dass der abzutretende Landstreifen

(namentlich bei Vorgartenland) für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum

einen Preis erzielen könnte und dass sich der Verkehrswert, welcher dem

Restgrundstück für sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, ebenfalls nur

schwer ermitteln lässt. Bei der Differenzmethode wird zwar gleichfalls

auf verschiedene Faktoren abgestellt, die jedoch in ihrer Gesamtheit so

aufeinander abgestimmt sind, dass sie unmittelbar den Gesamtschaden als

Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstückes vor der Enteignung und dem

Verkehrswert des verbleibenden Restgrundstücks nach dem Eingriff ergeben; die

Enteignungsentschädigung bemisst sich nach der Summe der Nachteile, die dem

Eigentümer dadurch erwachsen, dass sein Grundstück durch Abtretung einer

Teilfläche verkleinert wird (Hänni, S. 651 ff.; RB 1961 Nr. 125;

VGr, 3. Mai 1963, ZR 63/1964 Nr. 57 E. 9). Die Differenzmethode

ist allerdings in erster Linie auf rechtliche Teilenteignungen wie etwa die

Einräumung von Dienstbarkeiten sowie auf materielle Enteignungen zugeschnitten;

soweit sie auch bei Enteignung von Teilflächen angewendet wird, ist sie auf die

Bestimmung des mittelbaren Schadens im Sinn von § 13 Abs. 2 AbtrG

ausgerichtet. In Fällen, in denen nur ein geringfügiger Teil des ganzen

Grundstücks abgetreten wird, wie dies namentlich bei so genanntem Vorgartenland

zutrifft, wird häufig eine dritte Methode angewendet, indem ein

Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung ermittelt

und auf den abzutretenden Teil verlegt wird, wobei einer allfälligen Minder-

oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge

Rechnung getragen wird (RB 1961 Nr. 125; RB 1986 Nr. 117).

Eine solche Durchschnittsberechnung ist, anders als die

Differenzmethode, auf die Ermittlung des Verkehrswertes der Abtretungsfläche

nach § 13 Abs. 1 AbtrG ausgerichtet, welcher alsdann der gesamten

Werteinbusse

gleichgesetzt wird.

Das zürcherische Verwaltungsgericht hat in langjähriger

konstanter Rechtsprechung eine solche Durchschnittsberechnung als zulässig

erachtet und dabei differenzierte Grundsätze zur Frage entwickelt, ob und

inwieweit so genanntem Vorgartenland ein geringerer Wert als der Baulandwert

beizumessen sei (RB 1962 Nrn. 132 und 133 = ZBl 64/1963, S. 114;

RB 1980 Nr. 142, 1986 Nr. 117; VGr, 15. April 2003, VR.2002.00004+7).

Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode

verknüpft, indem – zumindest in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des

ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare

Grundstücke abgeleitet wird; liegen jedoch im einzelnen Fall zureichende Gründe

im Sinn der erwähnten Praxis vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem

ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten

Schritt durch einen Einschlag reduziert.

3.2

So ist die

Schätzungskommission III auch im vorliegenden Fall vorgegangen (In E. 6b

wird zwar von der Differenzmethode gesprochen, jedoch wohl eher zur Betonung

des Grundsatzes der Entschädigungseinheit; aus dem Gesamtzusammenhang und insbesondere

aus E. 8a ergibt sich, dass die Schätzung auf einer

Durchschnittsberechnung beruht.). Was der Rekurrent dagegen vorbringt, vermag

die gewählte Schätzungsmethode nicht als rechtswidrig darzutun. Nach ständiger

Rechtsprechung setzt die Anwendung der Vergleichsmethode zwar das Vorliegen

tauglicher Vergleichspreise voraus. An diese Grundvoraussetzung dürfen jedoch

nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden (BGE 122 I 168 E. 3 S. 173 ff.;

BGE 114 Ib 286 E. 7 S. 295 f.; RB 1976 Nr. 116). Was

eine bestimmte Vielzahl von Kaufsinteressen­ten auf dem freien Markt für das

enteignete Grundstück bezahlt hätte, lässt sich am Zuverlässigsten aufgrund der

tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln.

Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preis­zuschläge oder ‑abzüge

Rechnung getragen werden. Sind nur wenige vereinzelte Vergleichspreise bekannt,

müssen diese besonders sorgfältig untersucht werden und können zur Entschädigungsbestimmung

nur verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht unübliche Verhältnisse

zu Grunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind,

dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von

Methoden beschränken, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf nicht durchwegs

geltenden Rentabilitäts­über­legungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst

durch kleine Erhöhungen oder Re­duktionen der Ausgangswerte weit gehend

verändert werden kann. Entgegen der Auffassung des Rekurrenten ist bei

den hier streitbetroffenen Teilenteignungen die Vergleichsmethode nicht schon

deswegen als unzulässig zu betrachten, weil die den Abtretungsflächen

zukommende Ausnützung auf die Restgrundstücke übertragen werden kann (BGE 122

I 168 E. 4b S. 177). Vielmehr ist diesem Umstand – wie allfälligen

anderen Vorteilen für die Restgrundstücke – durch einen entsprechenden

Einschlag auf dem nach der Vergleichsmethode ermittelten Baulandpreis Rechnung

zu tragen.

3.3

Der

Rekurrent macht unter Berufung auf Kaspar Fierz (Der Schweizer Immobilienwert,

5.

A., Zürich etc. 2005) und Martina Fierz (Der Verkehrswert von Liegenschaften

aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001) geltend, der Wert der betroffenen

Liegenschaften vor und nach dem Eingriff sei aufgrund des künftigen Nutzens

(Mietertrag bei den Mehrfamilienhäusern und konsumtiver Nutzen bei den

Einfamilienhäusern) zu schätzen. Nach Auffassung der genannten Autoren ist im

Zusammenhang mit Bewertungen zwischen den Begriffen "Preis" und "Wert"

zu unterscheiden. Der Wert sei das Ergebnis einer individuellen Einschätzung

des Nutzens, den der Kauf eines Gutes dem Käufer in Zukunft vermittle, also

eine individuelle, variierende Grösse, der Preis hingegen das Ergebnis eines

Anpassungsprozesses, in dem sich die Wertvorstellungen von Anbieter und

Abnehmer ausglichen. Die in der Gerichtspraxis verwendete Definition des

Verkehrswertes (als des Preises, der bei einer Veräusserung des Objektes am

Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter normalen Umständen zu erzielen

gewesen wäre) sollte modifiziert werden: Bei verschiedenen Fallkonstellationen,

insbesondere wenn sich für das zu bewertende Objekt ein Preis nicht bestimmen

lasse, sei an dessen Stelle auf den "Wert" (als einem vom Preis zu

unterscheidenden Bewertungsansatz) abzustellen. Weil einzig die so genannte

Vergleichsmethode der Bestimmung des Preises diene und diese nur selten zur

Anwendung komme bzw. kommen dürfe, entspreche der Verkehrswert in der Regel

nicht einem Preis, sondern einem Wert, der nach verschiedenen anderen Methoden

(Barwert-, Ertragswert- und Substanzwertmethode, Lageklassenmethode sowie

Rückwärtsrechnung) ermittelt werden müsse (vgl. Kaspar Fierz, S. 52 ff.,

195.

ff. und 243 ff.; Martina Fierz, S. 65 ff., 81 ff.,

117.

ff. und 156 f.).

Mit diesen rechtlichen und ökonomischen Lehrmeinungen

braucht sich das Verwaltungsgericht im vorliegenden Fall nicht näher

auseinander zu setzen, denn der Rekurrent nimmt auf sie unter der Annahme

Bezug, dass im vorliegenden Fall die Vergleichsmethode zu Unrecht angewendet

worden sei. Das trifft nach dem Gesagten nicht zu. Immerhin kann angemerkt

werden, dass der Rekurrent die von ihm zitierten Grundsätze auf den vorliegenden

Sachverhalt, in dem es in erster Linie um die sachgerechte Ermittlung der durch

die Abtretung von Teilflächen bewirkten Werteinbussen geht, in

widersprüchlicher Weise anwendet: Offenbar in Anlehnung an die Additionsmethode

will er einerseits den Nutzen der Abtretungsflächen und anderseits die

Nutzeneinbusse bei den Restgrundstücken gesondert ermittelt haben. Dabei

verneint er bezüglich der Letzteren eine Nutzeneinbusse und damit eine

Wertverminderung, weshalb einzig die abgetretenen Landstreifen zu entschädigen

seien. Bei der Ermittlung des Nutzwertes dieser Abtretungsflächen trägt er aber

wiederum dem Erholungswert Rechnung, was im Widerspruch zu seiner Annahme

steht, die Restgrundstücke hätten keine Nutzeneinbusse erlitten.

3.4

Demnach

ist das Vorgehen der Schätzungskommission in methodischer Hinsicht, das heisst

insoweit nicht zu beanstanden, als sie den Baulandpreis nach der Vergleichsmethode

geschätzt und den so gewonnenen Wert mit Einschlägen herabgesetzt hat.

Die von ihr ermittelten Baulandwerte von Fr. 890.-/m2,

Fr. 775.-/m2 und Fr. 600.-/m2 werden vom

Rekurrenten – abgesehen vom nach dem Gesagten unbegründeten Einwand, die

Vergleichsmethode sei hier überhaupt nicht anzuwenden – nicht infrage gestellt.

Die Schätzungskommission hat diese Werte um zwei Drittel

reduziert. Sie ging dabei davon aus, dass das Vorgartenland nicht hätte überbaut

werden können und daher vor allem als Garten und Umschwung – und zwar für

Grundstücke mit offener Überbauung unmittelbar am Chämtnerbach – gedient habe

und dass dieser Erholungswert als "Grünfläche" selbst mit der

Abtretung nicht gänzlich verloren gehe, weshalb der Wert des Abtretungslandes

nicht dem Baulandwert gleichgestellt werden könne, was von vornherein einen Einschlag

rechtfertige. Ferner berücksichtigte sie, dass die Abtretung des Vorgartenlands

die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke nicht beeinträchtige,

sondern durch die Übertragung der Ausnützung sogar erhöhe, was einen

zusätzlichen Einschlag rechtfertige. Schliesslich veranschlagte sie, dass mit

dem (die Abtretung erforderlich machenden) Sanierungsprojekt der

Hochwasserschutz verbessert werden, was die abtretungspflichtigen

Grundeigentümer von entsprechenden eigenen Vorkehren entlaste (Schätzungsentscheid

E. 8a-c).

Diese Schätzung hält sich – jedenfalls im Ergebnis – im

Rahmen des der Schätzungskommission zustehenden weiten Ermessenspielraums, in

den das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht nicht einzugreifen

hat. Das gilt um so mehr, als die Bedeutung einzelner Faktoren, welche die

Vorinstanz zur Reduktion des Baulandpreises (im Sinne einer Verminderung der

Gesamtwerteinbusse) verwendet hat, zu relativieren ist: Was die bauliche

Ausnützung der betroffenen Grundstücke anbelangt, ist fraglich, ob die Ausnützungsübertragung

überhaupt als zusätzlicher Korrekturfaktor – im Sinn einer die Gesamtwerteinbusse

mindernden Vorteilsanrechnung nach § 12 AbtrG – zu

berücksichtigen ist (zur Zulässigkeit und Wirkung der Ausnützungsübertragung

vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,

Zürich 2003, S. 11-10 Ziff. 11.1.1.4). Denn in der früheren Rechtsprechung

(dazu vorn E. 3.1) ist eine Minderwertigkeit von Vorgartenland vorab dort

angenommen worden, wo dieses die Ausnützung des Restgrundstückes nicht

beeinflusste (vgl. etwa RB 1986 Nr. 117 E. c). Dies trifft aber

hier gerade nicht zu, gehört doch die Abtretungsfläche nach § 259 PBG (in

der Fassung vom 1. September 1999) zur für die Ausnützung massgebenden

Grundfläche. So gesehen rechtfertigt die Übertragung der Ausnützung selbst bei

Annahme einer Neuüberbauung wohl einen Einschlag auf dem vollen Baulandwert,

nicht aber einen zusätzlichen Einschlag auf dem bereits reduzierten Baulandwert

(vgl. RB 1972 Nr. 102). Soweit aber vom Fortbestand der bestehenden

Bauten und damit von der unveränderten Fortführung der bisherigen Nutzung

auszugehen ist, rechtfertig sich ein Einschlag auf dem vollen Baulandwert aus diesem

Grund, nicht aber ein zusätzlicher Einschlag wegen Übertragung der Ausnützung.

Sodann ist fraglich, ob als Vorteil im Sinn von § 12 AbtrG auch der

Umstand angerechnet werden darf, dass die abtretungspflichtigen Grundeigentümer

durch den verbesserten Hochwasserschutz von diesbezüglichen eigenen Vorkehren

entlastet werden. Eine derartige Vorteilsanrechnung setzt nämlich voraus, dass

keine entsprechenden Mehrwertsbeiträge erhoben werden können (RB 1964 Nr. 116),

was hier nicht feststeht. Bezüglich beider Faktoren erübrigen sich indessen

weitere Abklärungen, weil die diesbezüglichen Erwägungen der

Schätzungskommission zu einem höheren Einschlag und damit zu einer geringeren

Entschädigung geführt haben, weshalb der Rekurrent aus ihnen nichts zu seinen

Gunsten ableiten kann.

Die Schätzungskommission hat sodann bezüglich aller

streitbetroffenen Grundstücke einzeln geprüft, ob besondere Gründe für ein

Abweichen von den ermittelten Ansätzen vorlägen, was sie bezüglich der heute

noch streitigen Entschädigungen verneinte (E. 9a-q des Entscheids vom 29. Juni

2005, E. 8c des Entscheids vom 30. August 2005). Mit diesen Ausführungen

setzt sich der Rekurrent nicht auseinander. Schon deswegen besteht für das

Verwaltungsgericht kein Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Es ist auch

nicht zu beanstanden, wenn die Schätzungskommission im Ergebnis keine weitere

Differenzierungen nach Renditeobjekten (Rekursgegner 1, 2, 5, 10, 14, 15, 20,

22), Einfamilienhäuser (Rekursgegner 3, 4, 6, 8, 11, 18, 21) und unüberbauten

Parzellen (12 und 16) vorgenommen hat.

3.5

Nichts zu

seinen Gunsten kann der Rekurrent daraus ableiten, dass verschiedene andere

Abtretungspflichtige seinem Angebot auf Entschädigung zu Fr. 25.-/m2

zugestimmt haben. Derartige im Rahmen des Abtretungsverfahrens geschlossene

Vereinbarungen können von vornherein keine Grundlage bei der Anwendung der

Vergleichsmethode bilden; sie dürfen den im freien Handel erzielten Preisen,

die bei dieser Schätzungsmethode massgebend sind, nicht gleichgesetzt werden.

4.

Demnach sind die Rekurse abzuweisen. Die Gerichtsgebühr

ist auf Fr. 16'000.- festzusetzen (Streitwert von Fr. 564'198.- als

Differenz zwischen der von der Schätzungskommission ermittelten

Entschädigungssumme von Fr. 633'248.- und der vom Rekurrenten beantragten

Entschädigungssumme von Fr. 25.-/m2

x 2'762 m2 = Fr. 69'050.-).

Die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Rekurrenten aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), dem bei diesem Verfahrensausgang

von vornherein keine Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 VRG

zusteht. Die Rekursgegnerin 12 hat in ihrer Vernehmlassung keine

Parteienschädigung verlangt. Dem Rekursgegner 16, der ein diesbezügliches Begehren

gestellt hat, ist ebenfalls keine Prozessentschädigung zuzusprechen, da die von

ihm selber abgefasste Vernehmlassung nicht mit einem erheblichen Aufwand

verbunden war (RB 1989 Nr. 2). Hingegen ist der anwaltlich

vertretenen Rekursgegnerin 22 eine Parteientschädigung zuzusprechen; bei deren

Bemessung ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Abfassung der eingereichten

Rekursantwort nur mit einem geringfügigen Aufwand verbunden war.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Rekurse

werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 16'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 540.-- Zustellungskosten,

Fr. 16'540.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.

4.

Der Rekurrent

wird verpflichtet, der Rekursgegnerin 22 binnen 30 Tagen nach Rechtskraft

dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) zu bezahlen.

5.

Mitteilung an …