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Entscheid

VR.2005.00005

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2005.00005

15. Juni 2006Deutsch21 min

(URT.2006.9346)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die A AG ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01

in Wetzikon. Gemäss dem 1986 festgesetzten kommunalen Zonenplan lag das

Grundstück in der Industriezone A, in welcher Industriebauten mit einer

Baumassenziffer von 8 m3/m2 und einer Gebäudehöhe von

20 m bei Schrägdächern bzw. 22 m bei Flachdächern errichtet werden

durften (vgl. Art. 8 Bau- und Zonenordnung [BZO] 1986). Gemäss dem

kantonalen Richtplan vom 31. Januar 1995 liegt das fragliche Grundstück am

Rande des Siedlungsgebiets von Wetzikon.

Am 7. Juli 1997 setzte die Gemeindeversammlung

Wetzikon einen neuen Siedlungs- und Landschaftsplan fest (vom Regierungsrat

genehmigt am 27. Mai 1998). Dieser sieht im betroffenen Gebiet "L"

ein Erholungsgebiet B/D für Parkanlagen bzw. Familiengärten vor. Gestützt auf

den revidierten Richtplan setzte die Gemeindeversammlung am 23. März 1998

den neuen Zonenplan fest, vom Regierungsrat genehmigt am 2. September

1998. Das Grundstück der A AG wurde mit Ausnahme eines schmalen Streifens an

der südlichen Grundstücksgrenze der Erholungszone EA/B

(Familiengärten/Spielplatz) zugewiesen, in welcher nur noch Gebäude und Anlagen

zulässig sind, die dem Betrieb von Familiengärten und Spielplätzen dienen. Die

Umzonung trat am 18. September 1998 in Rechtskraft.

Erwägungen

II.

Am 9. Mai 2001 richtete die A AG ein

Entschädigungsbegehren wegen materieller Enteignung an die Gemeinde Wetzikon.

Weil sich die Parteien über eine Entschädigung nicht einigen konnten, ersuchte

die Gemeinde Wetzikon das Statthalteramt Hinwil um die Einleitung des

Schätzungsverfahrens. Das Statthalteramt überwies die Akten am 16. Juli

2001.

der Schätzungskommission III zur Durchführung des Schätzungsverfahrens.

Die Kommission führte einen doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen

Augenschein vor und entschied am 20. Juni 2003, der A AG werde wegen der

Zuweisung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 zu einer Erholungszone EA/B keine

Entschädigung aus materieller Enteignung zugesprochen.

III.

Die A AG meldete gegen diesen Entscheid am 15. Juli

2003.

beim Verwaltungsgericht Rekurs an und reichte am 1. September 2003

die begründete Rekursschrift ein. Sie stellte den Antrag, es sei der

angefochtene Entscheid aufzuheben und die Rekursgegnerin zu verpflichten, der

Rekurrentin einen Betrag von mindestens Fr. 3'000'000.- zu bezahlen, eventuell

sei die Angelegenheit zwecks Bestimmung des Verkehrswertes des von der Auszonung

betroffenen Teils des rekurrentischen Grundstücks Kat.-Nr. 01 an die Vorinstanz

zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Gemeinde Wetzikon

beantragte die Abweisung des Hauptantrages, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Eventualiter beantragte sie für den Fall, dass das

Vorliegen einer materiellen Enteignung bejaht würde, die Rückweisung des

Verfahrens an die Vorinstanz zur Festsetzung der Entschädigung. Das Gericht

wies den Rekurs am 19. August 2004 ab.

IV.

Mit Urteil vom 24. Oktober 2005 hiess das

Bundesgericht eine von der A AG erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde

teilweise gut, hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf und wies die Sache

zum Neuentscheid an das Gericht zurück.

V.

Am 9. März 2006 führte das Gericht in Anwesenheit

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Nachdem das Bundesgericht die Verwaltungsgerichtsbeschwerde

gutgeheissen und den verwaltungsgerichtlichen Rekursentscheid vom 19. August

2004.

aufgehoben hat, ist das Verfahren wieder aufzunehmen. Das

Verwaltungsgericht ist dabei in seiner neuen Entscheidung an die rechtliche

Begründung des Bundesgerichtsurteils gebunden (vgl. Art. 114 Abs. 2

i.V.m. Art. 132 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943

sowie BGE 117 V 237 E. 2).

2.

2.1

In

Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht hat auch das Bundesgericht in seinem

Entscheid vom 24. Oktober 2005 (1A.263/2004) die Auffassung vertreten,

dass im vorliegenden Fall von einer Auszonung und nicht von einer Nichteinzonung

auszugehen sei. Die Frage der Entschädigung wegen materieller Enteignung

beurteilt sich daher danach, ob die Berechtigung zum Bauen in naher Zukunft

mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft hätte realisiert werden

können. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, ist nach bundesgerichtlicher Praxis

in Würdigung aller rechtlichen und tatsächlichen Umstände zu entscheiden, wobei

in erster Linie auf die rechtliche Ausgangslage abzustellen ist (BGE 122

II 455 E. 4c, 112 Ib 388 E. 3).

Hinsichtlich der Frage, was unter "naher Zukunft"

zu verstehen sei, verweist das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 24. Oktober

2005.

auf die Fristen, mit denen die Planung zu rechnen hat. Der

Planungshorizont für Bauzonen betrage 15 Jahre; nach Ablauf dieser Frist sei

der Nutzungsplan grundsätzlich zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen. Im

vorliegenden Fall seien am Stichtag bereits 12 Jahre seit In-Kraft-Treten des

alten Zonenplans verstrichen gewesen. Zudem hätten sich die rechtlichen Verhältnisse

wesentlich verändert. Durch die am 6. Dezember 1987 angenommene Initiative

"Zum Schutz der Moore" und die zu ihrer Ausführung erlassenen

Bestimmungen auf Gesetzes- und Verordnungsstufe seien die Moorgebiete und die

Moorlandschaft des Pfäffikersees unter besonderen Schutz gestellt worden;

überdies habe die PBG-Revision von 1991 neue Verdichtungsmöglichkeiten

eingeführt und damit die Kapazität der Bauzonen erheblich vergrössert. Die Eigentümer

eingezonter, aber weder überbauter noch erschlossener Grundstücke am Siedlungsrand,

in unmittelbarer Nähe zur Moorlandschaft am Pfäffikersee, hätten unter diesen

Umständen damit rechnen müssen, dass ihre Parzellen bei der nächsten

Nutzungsplanrevision aus der Bauzone entlassen werden würden. Es erscheine

daher als gerechtfertigt, die Prüfung auf die Frage zu beschränken, ob die Rekurrentin

die Parzelle am Stichtag hätte überbauen können. Massgebend seien dabei alle

rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, welche die künftige

Nutzungsmöglichkeit beeinflussen könnten (vgl. BGr, 24. Oktober 2005,

1A.263/2004, S. 7 f.).

2.2

Nach

Auffassung des Bundesgerichts konnte die Überbauung des streitbetroffenen

Grundstücks einen Quartierplan, mit dessen Aufstellung und Vollzug angesichts

der geänderten Zonierung bereits am Stichtag nicht mehr gerechnet werden

konnte, zum vornherein nicht negativ präjudizieren. Die Überbaubarkeit des

Grundstücks könne daher nicht unter Berufung auf den Quartierplanbann

verneint werden. Auch die fehlende planungsrechtliche Baureife der

Parzelle während der Hängigkeit der Ortsplanungsrevision dürfe nicht berücksichtigt

werden.

Schliesslich könne davon ausgegangen werden, dass die am

Stichtag für eine Überbauung des streitbetroffenen Grundstücks erforderliche kantonale

Bewilligung der Baudirektion gemäss der Verordnung zum Schutze des

Pfäffikersees vom 2. Dezember 1948 (SchutzV 48) erteilt worden wäre.

Dafür spreche die Tatsache, dass die Parzelle knapp ein Jahr später aus dem

Perimeter der revidierten Schutzverordnung vom 27. Mai 1999 (SchutzV 99)

entlassen worden sei. Unklar ist, ob diese Meinungsäusserung des Bundesgerichts

auch für die gestützt auf die bundesrechtlichen Moorschutzverordnungen (Verordnung

zum Schutz der Hoch- und Übergangsmoore von nationaler Bedeutung vom 21. Januar

1991.

[Hochmoorverordnung], der Flachmoore von nationaler Bedeutung vom 7. September

1994.

[Flachmoorverordnung] sowie der Moorlandschaften von besonderer Schönheit

und von nationaler Bedeutung vom 1. Mai 1996 [Moorlandschaftsverordnung])

erforderlichen Feststellungsverfügungen zu gelten hat. Der detaillierte

Perimeterverlauf für den bundesrechtlichen Moorschutz war am Stichtag noch

nicht festgelegt und stand demzufolge auch im Bereich des streitbetroffenen

Grundstücks noch nicht fest. In diesem Fall sehen die Verordnungen des Bundes

vor, dass die zuständige kantonale Behörde (ebenfalls die Baudirektion) auf

Antrag eine Feststellungsverfügung über den Verlauf des Perimeters im Bereich

eines einzelnen Grundstücks zu erlassen hat. Das Bundesgericht vertritt wohl

auch diesbezüglich die Auffassung, dass der Kanton das streitbetroffene

Grundstück bei Erlass einer Feststellungsverfügung am Stichtag nicht in den

Perimeter einbezogen hätte, sodass auch diesbezüglich nichts der Überbaubarkeit

der streitbetroffenen Parzelle entgegengestanden hätte. Dafür spricht der

Umstand, dass der Perimeter der SchutzV 99, mit welcher der Verlauf des

Perimeters der drei bundesrechtlichen Moorschutzverordnungen verbindlich

festgelegt werden sollte, das rekurrentische Grundstück nicht mehr erfasste.

2.3

Auch das

Bundesgericht geht schliesslich davon aus, dass das rekurrentische Grundstück

zwar an die Wasser- und Abwasserversorgung angeschlossen, jedoch noch nicht mit

Elektrizität versorgt war, und schliesslich auch noch umstritten sei, ob die

Parzelle über eine rechtsgenügende Zufahrt verfügte. Da der Gemeinde kein

Vorwurf gemacht werden könne, sie sei ihrer Erschliessungspflicht nicht

nachgekommen und habe die Erschliessung des streitbetroffenen Grundstücks damit

in pflichtwidriger Weise verzögert, könne diese sich auf die fehlende

Erschliessung der Parzelle berufen. Es bleibe somit zu prüfen, ob die Rekurrentin

die Erschliessung des Grundstücks am Stichtag aus eigener Kraft hätte realisieren

können. Es sei indessen nicht Aufgabe des Bundesgerichts, die überwiegend

kantonalrechtlichen Erschliessungsfragen zu beurteilen, bevor das kantonale

Verwaltungsgericht sich dazu geäussert habe.

3.

3.1

Zu prüfen

bleibt im vorliegenden Verfahren nach dem Gesagten somit die Frage, ob die Rekurrentin

am Stichtag in der Lage war, das Grundstück hinsichtlich der Versorgung mit

Strom sowie der Zufahrtsverhältnisse in rechtlicher und tatsächlicher

Hinsicht aus eigener Kraft zu erschliessen. Für den Fall, dass diese Frage

zu bejahen wäre, müsste auch die objektive Realisierungswahrscheinlichkeit

einer solchen Überbauung beurteilt werden, unter Berücksichtigung der damaligen

Nachfrage nach Industrieland am Siedlungsrand von Wetzikon (vgl. BGr,

1A.263/2004, S. 7). Ergibt sich, dass eine Überbauung der streitbetroffenen

Parzelle am Stichtag bereits an der Realisierbarkeit der Erschliessung aus

eigener Kraft gescheitert wäre, so erübrigt sich die Beurteilung dieser Frage.

3.2

Was die

Realisierung einer ausreichenden Stromversorgung anbelangt, so beruft

sich die Rekurrentin vorab auf eine Erklärung der Eigentümerin des

Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 02 bzw. 03 (im Folgenden: Nachbargrundstück)

vom 17. Januar 2002. Darin erklärt die D AG, dass sie die Zustimmung zum

Anschluss der streitbetroffenen Parzelle an ihre eigene Trafostation erteilt

hätte. Diese Erklärung, welche rund vier Jahre nach dem Stichtag abgegeben

wurde, vermag nicht zu belegen, dass die Zustimmung am Stichtag erhältlich

gewesen wäre. Dass am Stichtag bereits eine konkrete Zustimmung vorgelegen

hätte, wird nicht geltend gemacht. Damit erübrigt sich auch die beantragte Einvernahme

von Herrn E als Zeugen bzw. als Auskunftsperson oder die Einholung einer

schriftlichen Auskunft bei der D AG. Diese könnte lediglich bestätigen, dass

die D AG rückblickend bereit gewesen wäre, der Rekurrentin Anschluss an die

Trafostation auf ihrem Grundstück zu gewähren. Auch diese Erklärung vermöchte

eine bereits vorhandene Zustimmung am Stichtag nicht zu ersetzen. Hinzu kommt,

dass die Trafostation auf dem Nachbargrundstück nicht etwa dieser gehört, sondern

im Eigentum der Gemeinde ist, wie sich anlässlich des Augenscheins des Gerichts

am 9. März 2006 herausstellte (vgl. Augenscheinprotokoll, S. 7 f.).

Über einen Anschluss des rekurrentischen Grundstücks hätte daher ohnehin nur

die Gemeinde und nicht der benachbarte Grundeigentümer entscheiden können.

Umgekehrt kann unter diesen Umständen wohl davon ausgegangen werden, dass die

Gemeinde dem Anschluss des streitbetroffenen Grundstücks grundsätzlich

zugestimmt hätte, wobei nicht dargetan wurde, dass die Kapazität der

Trafostation für die Stromversorgung einer zusätzlichen Industriebaute auf dem

Grundstück der Rekurrentin ausgereicht hätte. Diesbezüglich konnte auch der am

Augenschein des Gerichts teilnehmende Leiter des Bauamtes keine Angaben machen.

Zutreffend ist schliesslich die Auffassung der

Rekurrentin, dass das kantonale Energiegesetz vom 19. Juni 1983 die

Möglichkeit, ein Grundstück mit einem eigenen kleinen Kraftwerk mit Strom zu

versorgen, nicht ausschliesst. Es wäre daher grundsätzlich möglich gewesen,

dass die Rekurrentin die Stromversorgung ihrer Parzelle mit einem eigenen Kraftwerk

hätte bewerkstelligen können. Ob ein solches auf ökonomisch sinnvolle Weise

realisierbar und öffentlichrechtlich bewilligungsfähig gewesen wäre, ist

allerdings unklar und kann mangels Vorliegen eines konkreten Bauvorhabens auch

im Nachhinein nicht beurteilt werden.

Zusammenfassend war die Stromversorgung der

streitbetroffenen Parzelle am Stichtag noch nicht gesichert. Unter Vorbehalt

der Kapazität der bestehenden Trafostation kann hingegen wohl davon ausgegangen

werden, dass die Rekurrentin diesbezüglich eine Lösung mit der Gemeinde

gefunden hätte und daher in der Lage gewesen wäre, die Stromversorgung zu realisieren.

4.

4.1

Anders

verhält es sich demgegenüber hinsichtlich einer den gesetzlichen Anforderungen

genügenden strassenmässigen Erschliessung. Gemäss § 236 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) muss ein

Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich

sein. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine

der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt

für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1

PBG). Dabei hat die Erschliessungsanlage den gesetzlichen Anforderungen bei

vollständiger Nutzung des erfassten Grundstücks zu genügen (RB 1998 Nr. 100).

In rechtlicher Hinsicht muss der Bauherr über ein dauerndes und für die

vorgesehene Bewerbung ausreichendes Benützungsrecht an einer Zufahrt verfügen

(vgl. RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1). Dabei wird in der Regel

ein ins Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht vorausgesetzt.

4.2

Das

streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 weist heute – wie bereits am

Stichtag – eine grundstücksinterne Zufahrt ab der Motorenstrasse über das

Nachbargrundstück auf. Diese Zufahrtsstrasse erschliesst die in der

Industriezone verbliebene geteerte Fläche auf dem rekurrentischen Grundstück,

welche als Kehrplatz für Lastwagen und als Parkplatz genutzt wird. Die

Rekursgegnerin macht geltend, dass die bestehende Zufahrt für eine den

gesetzlichen Anforderungen genügende Erschliessung eines Neubauvorhabens auf

dem rekurrentischen Grundstück nicht infrage gekommen wäre, weil die auf dem

Nachbargrundstück bestehenden Bauten den Strassen- und Wegabstand gemäss § 265

PBG nicht einhalten könnten. Solange es sich nur um eine grundstücksinterne

Zufahrt gehandelt habe, sei dies unproblematisch gewesen. Sobald die Zufahrt

aber einem Drittgrundstück als gesetzliche Erschliessung diene, gelte sie als

öffentlich, was zur Folge habe, dass sämtliche Bauten den gemäss § 265 PBG

erforderlichen Strassenabstand einzuhalten hätten. Eine Erschliessung, welche

zur Baurechtswidrigkeit sämtlicher Gebäude auf einem Grundstück führe, sei in

höchstem Masse unzweckmässig. Ausserdem stünden einer Erschliessung über die

Motorenstrasse und die bestehende Zufahrt verkehrssicherheitspolizeiliche Gründe

entgegen. Die Ausfahrt in die Motorenstrasse an der besagten Stelle unmittelbar

beim Bahnübergang sei nicht bewilligungsfähig. Bei geschlossener Barriere

ergebe sich überdies ein grosser Rückstau des Verkehrs auf der Motorenstrasse,

was die Einfahrt erschwere. Zusätzlicher, im Bereich des Bahndamms in die

Motorenstrasse einmündender Verkehr müsse daher unbedingt vermieden werden.

4.3

Wie der

Augenschein gezeigt hat, führt die heute und bereits am Stichtag bestehende

Zufahrt von der Motorenstrasse an die südöstliche Ecke der Parzelle Kat.-Nr. 02

bzw. 03 und von da an zwischen dem Hauptbetriebsgebäude und einem kleineren

Nebengebäude hindurch zur geteerten Abstellfläche auf dem streitbetroffenen

Grundstück. Die Zufahrtsstrasse wird im Bereich der bestehenden

Gewerbegebäulichkeiten auf dem Nachbargrundstück durch eine Zulieferrampe an

der Ostfassade des grossen Industriegebäudes einerseits sowie die Fassade der

kleinen Baute anderseits begrenzt. Sie weist im Bereich der beiden

Gewerbebauten eine Breite von gut 6 m auf. Ein Trottoir ist nicht

vorhanden.

4.4

Das

streitbetroffene Grundstück mit einer Fläche von rund 14'000 m2 hätte

vor der Auszonung mit einer Industrie- oder Gewerbebaute überstellt werden

können. Die Anforderungen an deren Erschliessung wären bei Vorliegen eines

konkreten Bauvorhabens einzelfallgerecht festzulegen gewesen und zwar in der

Weise, dass sie bei vollständiger Nutzung des Grundstücks den Anforderungen von

§ 237 Abs. 1 und 2 PBG zu genügen vermocht hätten (vgl. § 10 der

regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZGN]). Ohne

einer solchen einzelfallgerechten Festlegung der Erschliessungsanforderungen

vorgreifen zu wollen, kann gesagt werden, dass eine Fahrbahnbreite von 6 m

wohl als ausreichend zu beurteilen gewesen wäre (vgl. die in den Technischen

Anforderungen im Anhang der Zugangsnormalien genannten Ausbaugrössen). Nicht

mehr oder nur noch knapp möglich gewesen wäre im Bereich der beiden bestehenden

Gebäude hingegen die Erstellung eines Trottoirs für Fussgänger mit einer

minimal erforderlichen Breite von 2 m. Immerhin hätten Alternativen für

eine Fussgängererschliessung an anderer Stelle geprüft werden können.

Gegen die bestehende Zufahrt als eine den gesetzlichen

Anforderungen genügende strassenmässige Erschliessung für eine Industrie- oder

Gewerbebaute spricht daher nicht primär die Fahrbahnbreite, sondern vielmehr

der Umstand, dass die Zufahrt durch zwei bestehende Gewerbebauten auf dem

Nachbargrundstück begrenzt wird. Die sich an der Ostfassade der grossen

Industriebaute befindliche Rampe dient heute wie bereits am Stichtag als Zubringerrampe

für Werkstatt und Produktion. Nach Aussagen des Vertreters der Grundeigentümerin

fahren Stapler an die Rampe zum Ausladen der Ware, welche danach durch die zwei

grossen Tore ins Gebäudeinnere transportiert wird (vgl. Augenscheinprotokoll,

S. 6). Wie der Augenschein gezeigt hat, können Stapler und Lastwagen im

Bereich der Zubringerrampe nicht kreuzen, oder anders gesagt steht fest, dass

Lastwagen nicht passieren können, solange an der Rampe Ware entladen wird. Als

einzige strassenmässige Erschliessung für eine neue Industrie- oder

Gewerbebaute erscheint die bestehende Zufahrt unter diesen Umständen als nicht

bewilligungsfähig. Eine Verbreiterung der Zufahrt fällt aufgrund der

bestehenden Gebäude ausser Betracht. Ob eine Verlegung der Zubringerrampe

baulich möglich und für den betroffenen Gewerbebetrieb betrieblich und

finanziell zumutbar gewesen wäre, ist unklar.

4.5

Was die

rechtliche Sicherung der Zufahrt anbelangt, so beruft sich die Rekurrentin auf

eine obligatorische Vereinbarung mit der Eigentümerin des Nachbargrundstücks,

worin festgehalten wird, dass für die Erschliessung der rekurrentischen

Parzelle ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht auf einer zum Teil noch zu

erstellenden Zufahrtsstrasse über das Nachbargrundstück von und nach der Motorenstrasse

nötig sei. Da der genaue Verlauf und die Breite der Strasse noch nicht klar

seien, könne noch keine definitive Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen

werden. Die Parteien vereinbarten deshalb, die Dienstbarkeit in einem späteren

Zeitpunkt, nachdem diese Unklarheiten beseitigt seien, unentgeltlich als

Grunddienstbarkeit einzutragen.

Es ist unbestritten, dass die Rekurrentin am Stichtag über

kein im Grundbuch eingetragenes, unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht über das

Nachbargrundstück und insbesondere über keine dinglich gesicherte Berechtigung

an der bestehenden Zufahrt verfügte. In der obligatorischen Vereinbarung, auf

welche sich die Rekurrentin beruft, erklärte die Eigentümerin des

Nachbargrundstücks ihre grundsätzliche Bereitschaft, der Rekurrentin ein Fuss-

und Fahrwegrecht über ihre Parzelle einzuräumen. Dieser Vereinbarung lag

indessen noch keine Einigung über den konkreten Verlauf einer Zufahrt zu Grunde.

Die Beseitigung "dieser Unklarheiten" war ausdrücklich auf einen

späteren Zeitpunkt verschoben worden. Die Rekurrentin konnte daher am Stichtag

weder ein dinglich gesichertes noch ein obligatorisches Benützungsrecht an

einer konkreten Zufahrt vorweisen und verfügte daher über keine rechtlich

gesicherte strassenmässige Erschliessung.

4.6

Inhaltliche

oder formale Mängel eines Bauvorhabens können mittels Statuierung von

Nebenbestimmungen in der Baubewilligung geheilt werden. Dies ist jedoch nur

dann zulässig, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die Mängel ohne

besondere Schwierigkeiten behoben werden können (§ 321 Abs. 1 PBG).

Andernfalls läge eine unzulässige „Baubewilligung auf Vorrat“ vor. Ob ein

Mangel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden kann, entscheidet sich

nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten. Insbesondere

muss das Gewicht eines Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Ob

die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung erfüllt sind, ist eine

Rechtsfrage (BEZ 2006 Nr. 6).

So ist auch die Heilung eines Erschliessungsmangels

mittels Statuierung von Nebenbestimmungen grundsätzlich zulässig. Dies gilt

insbesondere auch deshalb, weil die Rechtsprechung es nicht ausschliesst, dass

auch Mängel, welche der Bauherr nicht aus eigener Kraft, sondern nur durch

Mitwirkung eines Dritten beheben kann, mittels Nebenbestimmung geheilt werden

können (vgl. VGr, 5. Mai 2004, VB.2003.00050, E. 3.2, www.vgrzh.ch). So

könnte in der Baubewilligung etwa die Verbreiterung einer Zufahrtsstrasse sowie

ein Nachweis, dass die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung

der Zufahrt gewährleistet ist, verlangt werden.

4.7

Wie der

Augenschein gezeigt hat, war aufgrund der örtlichen und baulichen Verhältnisse

am Stichtag wie auch heute nicht zu erkennen, wie eine den gesetzlichen Anforderungen

genügende Zufahrt für die rekurrentische Parzelle über das Nachbargrundstück zu

realisieren gewesen wäre. Insbesondere bestand zwischen den beiden benachbarten

Grundeigentümerinnen noch keine Einigung hinsichtlich einer konkreten

Strassenführung, wenn gleich einzuräumen ist, dass beide Parteien wohl

übereinstimmend von einer Realisierung der Erschliessung über die bestehende

Zufahrt ausgegangen waren. Dass eine entsprechende Einigung zwischen den

Parteien ohne grössere Verhandlungen zu Stande gekommen wäre, erscheint nicht

wahrscheinlich. Zu berücksichtigen ist nämlich in Übereinstimmung mit der Rekursgegnerin,

dass die Zufahrtsstrasse als öffentlich im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG

zu qualifizieren wäre und zwar unabhängig von den Eigentumsverhältnissen (vgl. BEZ 1989

Nr. 28). Da die bestehenden Gebäulichkeiten auf dem Nachbargrundstück den

gemäss § 265 Abs. 1 PBG erforderlichen Strassenabstand

unbestrittenermassen nicht einhalten könnten, müssten sie als baurechtswidrig

beurteilt werden. Aus diesem Umstand ergäben sich erhebliche Einschränkungen

bei der Vornahme baulicher Änderungen bzw. Erweiterungen, was für die

Grundeigentümerin einen bedeutenden Nachteil darstellen würde, dessen sie sich

wohl im Rahmen einer Diskussion über die Einräumung eines Fuss- und

Fahrwegrechts zu Gunsten der Rekurrentin bewusst geworden wäre. Dass am

Stichtag eine realisierbare Alternative für eine andere Strassenführung über

das Grundstück Kat.-Nr. 02 bzw. 03 beständen hätte, ist nicht ersichtlich.

Aufgrund der bestehenden Bauten wäre wohl nur eine Zufahrt entlang der

Ostgrenze der Parzelle im Bereich des bestehenden Bahngeleiseanschlusses infrage

gekommen. Laut Angaben des Vertreters der Grundeigentümerin am Augenschein

wurde der Bahnanschluss am Stichtag benutzt und wird es auch heute noch.

Ausserdem wäre der Abbruch einiger technischer Anlagen erforderlich gewesen.

Dass die Eigentümerin freiwillig auf ihren Bahnanschluss verzichtet hätte,

erscheint wenig plausibel.

Es kann unter diesen Umständen nicht davon ausgegangen

werden, dass eine Einigung zwischen den beiden benachbarten Grundeigentümerinnen

am Stichtag ohne weiteres möglich gewesen wäre; vielmehr wäre wohl mit

umfangreichen Verhandlungen zu rechnen gewesen. Davon, dass sich der

Erschliessungsmangel am Stichtag ohne besondere Schwierigkeiten im Sinne von § 321

Abs. 1 PBG hätte beheben lassen, kann daher nicht ausgegangen werden.

Vielmehr wäre eine unter diesen Umständen erteilte Baubewilligung als

unzulässige Baubewilligung "auf Vorrat" zu beurteilen gewesen.

4.8

Schliesslich

ist nicht von der Hand zu weisen, dass die verkehrssicherheitspolizeilichen

Verhältnisse bei der Einfahrt in die Motorenstrasse heikel sind. Die Einfahrt

in die übergeordnete Strasse erfolgt in der Tat unmittelbar beim Bahnübergang.

Die Motorenstrasse ist stark befahren, sodass von nicht unerheblichem Rückstau

der Fahrzeuge bei geschlossener Barriere auszugehen ist. Zahlreiche weitere

Einfahrten in die Motorenstrasse in diesem Bereich würden die Verhältnisse

zweifelsohne zusätzlich erschweren. Ob eine Verweigerung der Baubewilligung am

Stichtag allein gestützt auf die verkehrssicherheitspolizeilichen Verhältnisse

im Bereich der Einfahrt in die Motorenstrasse als rechtmässig zu beurteilen gewesen

wäre, kann angesichts der geschilderten rechtlichen und faktischen Mängel der

Erschliessung über das Grundstück Kat.-Nr. 02 bzw. 03 offen bleiben.

4.9

Zusammenfassend

ergibt sich somit, dass die Rekurrentin eine den gesetzlichen Anforderungen

genügende strassenmässige Erschliessung ihrer Parzelle nicht aus eigener Kraft

hätte realisieren können. Daraus folgt deshalb, dass das streitbetroffene

Grundstück Kat.-Nr. 01 am Stichtag nicht in naher Zukunft mit hoher

Wahrscheinlichkeit überbaubar gewesen wäre. Der Tatbestand der materiellen

Enteignung ist somit nicht erfüllt.

5.

5.1

Der

angefochtene Entscheid ist daher in Abweisung des Rekurses zu bestätigen. Damit

sind der Rekurrentin sowohl die im zweiten Rechtsgang erwachsenen Gerichtskosten

als auch die Kosten des vorhergegangenen Rekursverfahrens aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 [VRG]).

In Fällen wie dem vorliegenden, in denen ein Streitwert

bezifferbar ist, bestimmt sich die Gerichtsgebühr in erster Linie nach § 3

der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997 (GebV

VGr, LS 175.252). Gemäss dieser Bestimmung beträgt die Gerichtsgebühr bei einem

Streitwert bis Fr. 1'000'000.- in der Regel Fr. 20'000.-; liegt der

Streitwert höher als Fr. 1'000'000.-, kann die Gerichtsgebühr auf einen

Betrag von bis zu Fr. 50'000.- festgesetzt werden. Vorliegend beträgt der

Streitwert Fr. 3'000'000.-. Die Gerichtsgebühr ist somit innerhalb des

Rahmens von Fr. 20'000.- bis Fr. 50'000.- festzulegen, wobei insbesondere

der Zeitaufwand des Gerichts, die Schwierigkeit des Falles und das tatsächliche

Streitinteresse zu berücksichtigen sind (§ 2 GebV VGr). Unter Berücksichtigung

des zweiten Rechtsgangs sowie des Augenscheins des Gerichts erscheint eine

Gebühr von Fr. 28'000.- als angemessen und rechtmässig.

5.2

Eine

Parteientschädigung steht der unterliegenden Rekurrentin zum vornherein nicht

zu. Hingegen ist sie gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG zur Zahlung einer

angemessenen Parteientschädigung an die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin zu

verpflichten, für welche die Mitwirkung im Rekursverfahren mit einem

erheblichen Prozessaufwand verbunden war. Zudem hat die Rekursgegnerin im

vorliegenden Verfahren nicht in erster Linie hoheitliche Interessen verfochten.

In Verfahren betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens

vergleichbar mit jener einer Privatperson, die finanzielle Ansprüche an sie

abwehren will. Dieser Gesichtspunkt spricht für die Zusprechung einer

Parteientschädigung (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17

N. 21). Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 5'000.- (inkl.

Mehrwertsteuer).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Der Rekurs

wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 28'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 28'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten

werden der Rekurrentin auferlegt.

4.

Die

Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin binnen dreissig Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde

beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung an …