VR.2007.00004

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2007.00004

8. Mai 2008Deutsch20 min

(URT.2008.10660)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 12. Juni

1963 (aBauO) befanden sich die Grundstücke Kat.Nrn. 01 (im Halte von 3'661 m2),

02 (712 m2) und 03 (265 m2) mit Ausnahme des zur Wohnzone

E gehörenden südlichen Bereichs des erstgenannten in der Wohnzone D. Mit der

vom Gemeinderat am 23. Oktober 1991 beschlossenen und vom Volk am 17. Mai

1992 angenommenen Bau- und Zonenordnung 1992 (BZO 1992) wurden die beiden

letztgenannten Parzellen vollständig und von Kat.Nr. 01 rund die Hälfte der

Freihaltezone zugewiesen. Am 10. September 1997 bestätigte der Regierungsrat

im Rahmen einer so genannten Teilgenehmigung jene in der Urnenabstimmung vom 17. Mai

1992 angenommenen Freihaltezonen, die aufgrund bereits abgeschlossener

Rechtsmittelverfahren genehmigungsfähig waren, unter anderem auch die streitbetroffenen.

Mit Präsidialverfügung vom 6. Oktober 1997 setzte der Stadtrat von Zürich

die genehmigten Freihaltezonen auf den Tag nach der öffentlichen Bekanntmachung,

d.h. auf den 11. Oktober 1997, in Kraft.

Erwägungen

II.

Am 4. November 2002 machte B als ehemaliger

Grundeigentümer – der sich diese Berechtigung beim nachfolgenden Verkauf

vorbehalten hatte – eine Entschädigungsforderung aus materieller Enteignung

geltend. Eine am 26. März 2004 durchgeführte Einigungsverhandlung verlief

ergebnislos. Daraufhin ersuchte die Stadt Zürich das Statthalteramt des Bezirks

Zürich um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Das Statthalteramt überwies die

Akten am 16. Juni 2005 der Schätzungskommission I.

Die Kommission führte am 23. August 2005 eine

Schätzungsverhandlung durch, an der die Parteien die Klagebegründung und

Klageantwort vortrugen; anschliessend fand ein Augenschein statt. Das Verfahren

wurde schriftlich fortgesetzt; eine Ergänzung der Klageantwort ging am 30. September

2005.

ein; die Replik und Duplik wurden am 30. November 2005 bzw. am 31. Januar

2006.

eingereicht.

Am 14. Juni 2007 entschied die Schätzungskommission I

wie folgt:

"1. Es wird festgestellt, dass die Zuweisung

des Grundstückteils im Ausmass von ca. 1'755 m2 von Kat.Nr. 01 und

die Zuweisung der Grundstücke Kat.Nr. 02 im Halte von ca. 712 m2 und

von Kat.Nr. 03 im Ausmass von ca. 265 m2 bei der L-Strasse in Zürich

zur Freihaltezone … eine materielle Enteignung bewirkt hat.

2.

Das genaue Nachmass der entschädigungspflichtigen Flächen bleibt

vorbehalten.

3.

Die Kosten des Schätzungsverfahrens werden in Anwendung von § 63

AbtrG (Abtretungsgesetz vom 30. November 1879/8. Juni 1997

[Abtretungsgesetz; AbtrG]) der Klägerin auferlegt. Dem Beklagten wird keine

Parteientschädigung zugesprochen."

Aus den Erwägungen des Schätzungsentscheids ist

festzuhalten: Nach der bundesgerichtlichen Praxis sei der Erlass der BZO 1992

als Nichteinzonung zu würdigen. Eine solche müsse der Grundeigentümer in der

Regel entschädigungslos hinnehmen, wenn nicht besondere Umstände ausnahmsweise

eine Entschädigung rechtfertigten. Der westliche, an die L-Strasse stossende

Teil des Grundstücks Kat.Nr. 01 von rund 1'183 m2 sei mit der BZO

1992.

der Kernzone zugewiesen worden; in jenem am Stichtag noch überbauten

Bereich stehe heute eine Brandruine. Der unüberbaute östliche Teil, welcher der

Freihaltezone zugeschlagen worden sei, umfasse etwa 2'478 m2. Daran

fügten sich weiter östlich die beiden ebenfalls unüberbauten Parzellen Kat.Nrn.

02.

und 03 an. Die drei genannten Grundstücke der Beklagten würden nördlich

durch einen Fussweg begrenzt, an den sich am Stichtag teilweise schon überbaute

Liegenschaften anfügten. Südlich angrenzend an den in der Kernzone gelegenen

Teil von Kat.Nr. 01 schliesse sich an der L-Strasse das am Stichtag überbaute

Grundstück Kat.Nr. 04 an. Ebenfalls südlich von Kat.Nrn. 02 und 03 bzw. des in

der Freihaltezone liegenden Bereichs von Kat.Nr. 01 werde die Freihaltezone im

ansteigenden Gelände des Gebiets M fortgesetzt, wobei das dortige Grundstück

Kat.Nr. 05 schon am Stichtag überbaut gewesen sei. Insgesamt seien die

streitbetroffenen Parzellen damals im Westen und Norden und teilweise auch im

Süden von überbauten Grundstücken eingeschlossen, gegen Osten sei die nähere

Umgebung noch unüberbaut gewesen. Wie der Augenschein gezeigt habe, verlaufe im

südlichen Bereich von Kat.Nr. 01 sowie weiter östlich auf Kat.Nrn. 06 und 05

eine Geländekante, die ein Bord bilde. Angesichts dieser topografischen

Trennung komme den betroffenen Grundstücken eigenständige Bedeutung zu. Daher

sei die vorbestandene Freihaltezone des Gebiets M bei der Beurteilung der

Frage, ob eine Baulücke vorliege, nicht zu berücksichtigen. Die von der

Freihaltezone betroffene und am Stichtag unüberbaute Fläche betrage (nur) rund

5'000 m2, was in quantitativer Hinsicht für eine Baulücke spreche.

Qualitativ weise dieses Gebiet keine besondere landschaftliche Qualität auf und

könne nicht als Trenngürtel zwischen der Kernzone und dem weiter östlich

gelegenen Neubaubereich aufgefasst werden. Unter den gegebenen Umständen liege

eine eigentliche Baulücke vor, die ausnahmsweise eine Entschädigung

rechtfertige. Dies gelte umso mehr, als die fraglichen Parzellen am Stichtag im

Perimeter des Quartierplans „Gebiet N“ gelegen hätten, der in den 1970er-Jahren

eingeleitet, 1996 festgesetzt worden sei und dessen baulicher Vollzug nach

Angaben der Klägerin bis ins Jahr 2005 gedauert habe. Mithin handle es sich bei

der Zuweisung eines Teils des Grundstücks Kat.Nr. 01 sowie der Parzellen

Kat.Nrn. 02 und 03 zur Freihaltezone um eine entschädigungspflichtige Nichteinzonung.

Vom erstgenannten Grundstück sei jedoch nicht der gesamte in der Freihaltezone

liegende Bereich, sondern nur jener, auf rund 1'755 m2 zu

veranschlagende Teil zu entschädigen, der bei einer sachgerechten Grenzziehung

einer Bauzone hätte zugewiesen werden müssen.

III.

Gegen den am 28. Juni 2007 zugestellten

Schätzungsentscheid meldete die Stadt Zürich am 17. Juli 2007 beim

Verwaltungsgericht Rekurs an. Mit Rechtsschrift vom 27. August 2007 liess

sie beantragen:

"Der angefochtene

Entscheid … sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Rekurrentin dem

Rekursgegner aus der Zuweisung eines Teils des Grundstücks Kat.Nr. 01 sowie der

Grundstücke Kat.Nrn. 02 und 03 an der L-Strasse 07 in Zürich zur Freihaltezone

durch die BZO 1992 … keine Entschädigung wegen materieller Enteignung schuldet.

…"

Mit Rekursantwort vom 9. Oktober 2007 liess B

Abweisung des Rekurses beantragen. Ausserdem verlangte er eine Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

Abs. 1 AbtrG zuständig.

1.2

Das

Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss dem

Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG), d.h. nach §§ 50

ff. VRG (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41 N. 38 ff.;

RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).

2.

Auf Antrag beider Parteien

und der gängigen Praxis entsprechend hat die Schätzungskommission ihren Entscheid

auf die Grundsatzfrage beschränkt, ob der Tatbestand einer materiellen

Enteignung erfüllt sei oder nicht und hat die Bemessung einer allfällig geschuldeten

Entschädigung einem zweiten Rechtsgang vorbehalten. Somit bezieht sich auch das

Rekursverfahren vor Verwaltungsgericht allein auf diese Grundsatzfrage. Das von

der Schätzungskommission ermittelte Flächenmass des entschädigungspflichtigen

Anteils des Grundstücks Kat.Nr. 01 von 1’755 m2 (vgl. Disp.-Ziff. 1

des angefochtenen Entscheids) wird von der Rekurrentin bestritten. Dieses

Flächenmass braucht jedoch hier nicht näher untersucht zu werden, da es beim Entscheid

darüber, ob eine materielle Enteignung vorliegt, nicht entscheidwesentlich ist

und im Übrigen die Schätzungskommission ausdrücklich das genaue Nachmass der

entschädigungspflichtigen Flächen vorbehalten hat (vgl. Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen

Entscheids).

Gegen den

Schätzungsentscheid hat allein die Stadt Zürich Rekurs erhoben. Der weitgehend

erfolgreiche Rekursgegner hat sich damit abgefunden, dass die Schätzungskommission

I bezüglich eines Teilbereichs von Kat.Nr. 01 eine materielle Enteignung

verneint und ihm eine Parteientschädigung verweigert hat.

3.

3.1

Das

Verwaltungsgericht stellte die Rekursantwort am 26. Oktober 2007 der

Rekurrentin zur Kenntnisnahme zu. Nachdem diese hierauf nicht reagiert hat und

weil die genannte Rechtsschrift keine entscheidwesentlichen neuen Tatsachen

oder Rechtsgründe enthält, kann von einem weiteren Schriftenwechsel abgesehen

werden.

3.2

Nach § 60

Abs. 1 VRG erhebt das Verwaltungsgericht die zur Klärung des Sachverhalts

erforderlichen Beweise von Amtes wegen. Auf die Abnahme eines Beweismittels

kann indessen verzichtet werden, wenn der für den Entscheid massgebliche

Sachverhalt aufgrund der Akten feststeht oder wenn zum Beweis verstellte

Tatsachen nicht rechtserheblich sind (RB 1995 Nr. 12 E. 1 = BEZ 1995 Nr. 32,

mit Verweisungen). Für die Beurteilung der streitigen Entschädigungspflicht ist

der Sachverhalt durch die vorliegenden Akten und die Feststellungen der Schätzungskommission

I am Augenschein vom 23. August 2005 hinreichend erstellt, weshalb sich

weitere Untersuchungshandlungen erübrigen. Ebenso wenig sind weitere Akten

beizuziehen. Tatsachen, die sich nach dem Stichtag realisiert haben – wie etwa

die seither eingetretene bauliche Entwicklung –, sind grundsätzlich nicht zu

beachten. Eine gewisse Bedeutung kommt ihnen höchstens insofern zu, als sie Rückschlüsse

auf Sachumstände erlauben, die schon vor dem Stichtag bestanden haben.

4.

4.1

Laut Art. 26

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sowie nach Art. 5

Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung

(RPG) schuldet das Gemeinwesen für die von ihm erlassenen Eigentumsbeschränkungen,

die ähnlich einer Enteignung wirken, volle Entschädigung. Eine materielle

Enteignung in diesem Sinn liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn dem

Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums

untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem

Eigentum fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff

weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein

einziger oder einzelne Eigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber

der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht

vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden

Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache nur zu

berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich

mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer

Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu

verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125 II 431 E. 3a, je mit Hinweisen; Enrico Riva,

Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.;

derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5

N. 123 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,

4.

A., Bern 2002, S. 597 ff.).

Von einer materiellen

Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts

grundsätzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der

Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische

Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück

einschloss. Eine solche verfassungsmässige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde

über einen Nutzungsplan verfügte, der die Bauzonen entsprechend Art. 15

RPG in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt und

jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich für die Überbauung eignet und

weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und

erschlossen wird. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche Grundstück

von einer Auszonung betroffen worden, welche in der Regel als materielle

Enteignung zu würdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer

verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner

Zone für private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen

Praxis eine Nichteinzonung vor, die in der Regel als Inhaltsbestimmung des Grundeigentums

entschädigungslos hinzunehmen ist (BGE 131 II 728 E. 2.1, 123 II 481 E. 6b, 122

II 326 E. 4; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5

N. 139 ff.; Hänni, S. 601 ff.). Verdeutlichend dazu hat das Bundesgericht

überdies festgehalten, dass eine Nutzungsordnung, welche eine aus der Zeit vor

Inkrafttreten des RPG stammende BZO ablöst, generell und unbesehen von der tatsächlichen

Umsetzung raumplanerischer Grundsätze in der früheren Ordnung keine Auszonung

bewirken kann. Damit soll verhindert werden, dass sich die Planungsbehörden bei

der erstmaligen Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen

Grundsätze eher von entschädigungs- statt von raumplanungsrechtlichen Gesichtspunkten

leiten lassen (BGE 131 II 728 E. 2.3, 123 II 481 E. 6b S. 488, 122 II 326

E. 5c).

4.2

Massgeblicher

Zeitpunkt für die Beurteilung der Entschädigungspflicht und damit auch für das

Vorliegen einer materiellen Enteignung ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der

fraglichen Zonierung, hier also der 11. Oktober 1997.

4.3

Trifft ein

Bauverbot nur einen Teil einer oder mehrerer Parzellen desselben Eigentümers,

so ist für die Beurteilung der Eingriffsintensität (vgl. zu diesem Kriterium

Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 164 ff.) auf die gesamte Fläche

abzustellen, soweit ein gewisser Zusammenhang des von der Eigentumsbeschränkung

betroffenen Grundbesitzes besteht (RB 1997 Nr. 117). Dabei wird nach der Praxis

des Verwaltungsgerichts die für die Annahme einer materiellen Enteignung

erforderliche Eingriffsintensität bei einem Baulandverlust von 40 % in der

Regel erreicht. Den Besonderheiten des Einzelfalles ist in der Weise Rechnung

zu tragen, dass ein Eingriff innerhalb einer Bandbreite von 35 % bis 45 %

aufgrund der konkreten Verhältnisse so oder anders zu qualifizieren ist

(RB 1997 Nr. 118). Vorliegend kommen die Grundstücke Kat.Nrn. 02 und 03 vollumfänglich

in die Freihaltezone zu liegen, und auch bei Kat.Nr. 01 im Halte von 3661 m2

sind nach Darstellung der Rekurrentin knapp 2/3 der Freihaltezone zugewiesen

worden.

5.

Wie das Bundesgericht neuestens in BGE 132 II 218 E. 2.1

(vgl. auch RB 1997 Nr. 119; VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005, www.vgrzh.ch,

bestätigt durch BGr, 4. November 2003,1A.72/2003 E. 5 in ZBl 106/2005 S.

661.

und unter www.bger.ch) festgestellt hat, ist die Nutzungsplanung der Stadt

Zürich erst mit der Bau- und Zonenordnung 1992 den Anforderungen des

Raumplanungsgesetzes angepasst worden. Bei der Zuweisung der streitbetroffenen

Grundstücke in die Freihaltezone handelt es sich daher um eine Nichteinzonung

im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Diese von der Schätzungskommission

I zu Recht getroffene Würdigung wird von den Parteien anerkannt.

6.

Nichteinzonungen treffen den

Eigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er

überbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtlichen

generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für die

Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet

hat, wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können

weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass

ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont werden müssen. Ein

Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück

im weitgehend überbauten Gebiet befindet (BGE 132 II 218 E. 2.2, 125

II 431 E. 4a mit Hinweisen). Diese Fallgruppen bilden zwar in sich keine

geschlossenen Tatbestände, lassen aber ein nach den verschiedenen Kriterien

getrenntes Prüfungsprogramm zu, wobei die einzelnen Faktoren letztlich in einer

Gesamtsicht zu gewichten sind (BGE 132 II 218 E. 2.3.4 mit

Hinweisen).

6.1

Die

Dispositiv

Schätzungskommission I hat erkannt, dass die der Freihaltezone zugewiesene Fläche

in dem von ihr als entschädigungspflichtig gewürdigten Umfang als Baulücke zu

gelten habe. Unter Baulücken sind einzelne

unüberbaute Parzellen zu verstehen, die unmittelbar an das überbaute Land

angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe

Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden

Überbauung geprägt, das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich

gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung

stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in

Frage kommt (BGE 132 II 218 E. 4.2.1, 121 II 417 E. 5a

S. 424). Im Gegensatz dazu sind grössere unüberbaute Flächen im

Siedlungsgebiet, die etwa der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der

Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen oder der Schaffung von Freizeitbereichen

dienen, nicht dem weitgehend überbauten Gebiet zuzurechnen, da solche Flächen

nicht von der sie umgebenden Überbauung geprägt sind, sondern eine

eigenständige Funktion aufweisen (BGE 132 II 218 E. 4.4.4 und BGr, 4. November

2003,1A. 72/2003 E. 4.4.1, in ZBl 106/2005 S. 661 und unter

www.bger.ch).

6.2 Die

Rekurrentin widerspricht der Auffassung der Schätzungskommission, wonach die

streitbetroffenen Parzellen in einer kleinen, rund 5'000 m2

umfassenden Geländekammer lägen, die vom übrigen der Freihaltezone zugewiesenen

Gebiet M topografisch getrennt sei und aufgrund aller massgebenden Umstände als

Baulücke zu gelten habe. Zwar treffe die Feststellung der Vorinstanz zu, dass im

südlichen Bereich von Kat.Nr. 01 ein Bord verlaufe. Indessen könne daraus

nicht der Schluss gezogen werden, diese Geländekante mit einem maximalen

Höhenunterschied von 4 m auf einer Distanz von 15 m bilde einen eigentlichen

Bruch der im Übrigen nicht ganz gleichmässig von Süden her abfallenden Fläche

des Gebiets M. Unzutreffend sei ferner die Feststellung der Schätzungskommission,

dass die Überbauung unterhalb der Geländekante von Süden her betrachtet nicht

erkennbar sei. Der Einblick vom oberen in den unteren Bereich des Gebiets M

werde nicht durch die Topografie, sondern durch die dortigen Bäume und Büsche

erschwert. Eine allfällige Überbauung des unteren Teils wäre – wegen der

dadurch bedingten Verminderung der Bestockung – gut erkennbar. Unter diesen

Umständen könne von einer topografischen Trennung zwischen dem Gebiet M und der

streitbetroffenen Fläche keine Rede sein; vielmehr bildeten sie eine Einheit.

Ebenso wenig überzeuge die Argumentation der Schätzungskommission, dass die

Bebauung auf Kat.Nr. 05 einen Unterbruch zum Gebiet M schaffe. Vielmehr trenne

die Freihaltezone die Kernzone entlang der L-Strasse von der Bauzone entlang des

Gebiets N. Gemäss § 61 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975/1. September 1991 (PBG) dürften auch Flächen ohne besondere

Qualitäten der Freihaltezone zugewiesen werden, wenn sie der Trennung und

Gliederung der Bauzonen dienten. Das aus dem Jahr 1925 stammende Chalet auf

Kat.Nr. 05 sei bis zum Stichtag eine Einzelbaute in grüner Umgebung geblieben

und habe keine siedlungsfördernde oder -prägende Wirkung gehabt; auch der

kleine, eingeschossige Schopf im Westen der Parzelle trete optisch kaum in Erscheinung.

Für den Rekursgegner bestätigt die von ihm ins Recht

gereichte Fotodokumentation die Feststellung der Schätzungskommission, wonach

zwischen dem Gebiet M und den streitbetroffenen Flächen eine Trennlinie

verlaufe. Für einen Zusammenhang zwischen den nicht eingezonten Grundstücken

und dem übrigen Gebiet M gebe es keine stichhaltigen Gründe. Somit seien die

von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Kriterien für eine

Baulücke erfüllt.

6.3 Im Bereich

der Grundstücke Kat.Nrn. 01, 02 und 03 verläuft die Kernzonengrenze nahe bei

den bestehenden Gebäuden des alten Dorfkerns von P; weiter südöstlich wölbt

sich die Wohnzone mit der Überbauung des Gebiets N aus. Zwischen diesen Quartieren

stösst die Freihaltezone in das Siedlungsgebiet vor. Es fragt sich, ob bei der

Beurteilung der Frage nach dem Vorliegen einer Baulücke allein dieser Vorsprung

zu berücksichtigen sei oder aber die weiter westlich und südwestlich liegenden

Freihaltezonenflächen dazugerechnet werden müssten. Die Schätzungskommission

hat zutreffend festgehalten, dass im Bereich der Zonengrenze eine Geländekante

die Grundstücke Kat.Nrn. 01, 06 und 05 durchquert. Schon dieser Umstand

hätte planerisch die Verschiebung der Zonengrenze bis zur Kante gerechtfertigt.

Hinzu kommt, dass das vorbestandene Wohnhaus auf Kat.Nr. 05 samt Nebengebäude

die Zugehörigkeit der streitbetroffenen Fläche zum Siedlungsbereich verstärkt.

Geländeverlauf und Siedlungsbild sprechen somit dafür, die Auswölbung als solche

und nicht als Teil der sich nach Südosten in Richtung Uetliberg fortsetzenden

Freihaltezone zu würdigen. In quantitativer Hinsicht liegt der rund 5'000 m2

umfassende Vorsprung noch im Rahmen dessen, was die bundesgerichtliche

Rechtsprechung als Baulücke betrachtet (BGE 132 II 218 E. 4.2). Qualitativ hebt

die von der Stadt Zürich vorgenommene Auswölbung der Freihaltezone die Kernzone

P vom Uetliberg her betrachtet hervor; ferner wird die Trennung dieser Kernzone

mit ihrem dörflichen Gepräge von der südöstlichen Siedlung „Gebiet N“ betont.

Jedoch lässt sich nicht sagen, dass dem Grünbereich deswegen eine eigenständige

Bedeutung zukomme. Schliesslich beruft sich die Rekurrentin zu Unrecht auf das

Urteil VR.2004.00002 vom 23. Juni 2005, womit das Verwaltungsgericht bezüglich

der Nichteinzonung eines Grundstücks in Zürich-Affoltern das Vorliegen einer Baulücke

verneint hat (www.vgrzh.ch; insoweit mit BGE 132 II 218 bestätigt). Denn der

jenem Entscheid zugrunde liegende Sachverhalt unterscheidet sich wesentlich von

dem hier zu beurteilenden. Während der vorliegend streitbetroffene Geländeabschnitt

lediglich rund 5'000 m2 bzw. 0,5 ha umfasst, ging es im Fall

Affoltern um eine Fläche von weit mehr als das nach höchstrichterlicher Praxis

für eine Baulücke sprechende Richtmass von 1 ha. Planerisch liess sich die

Ausscheidung einer Freihaltezone in Unteraffoltern zur Auflockerung und

Unterteilung eines grösseren heterogenen Siedlungsgebiets zumindest vertreten,

während für die bescheidene keilförmige Ausdehnung der Freihaltezone in den

ehemaligen Dorfkern von P wie gesagt keine stichhaltigen Gründe ersichtlich

sind. Insgesamt hält die Würdigung der Schätzungskommission, wonach die

streitbetroffenen Grundstücke Teil einer Baulücke bildeten, der dem

Verwaltungsgericht obliegenden Rechtskontrolle stand (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998

Nr. 23).

Hinsichtlich der Erschliessungsverhältnisse und weiterer

für die Beurteilung eines Einzonungsgebots massgebender Umstände hat die

Schätzungskommission keine näheren Erwägungen angestellt, weil sie eine

Entschädigungspflicht bereits aus dem Vorliegen einer Baulücke abgeleitet hat.

7.1 Die

Rekurrentin vertritt die Auffassung, dass vorliegend keine besonderen Umstände

ein Einzonungsgebot begründet hätten. Die fraglichen Grundstücke seien am Stichtag

nicht baureif gewesen, sondern hätten erst noch erschlossen werden müssen.

Einzig der überbaubare Bereich von Kat.Nr. 01 sei in den vom Stadtrat Zürich am

21. August 1996 festgesetzten und vom Regierungsrat am 18. Dezember

1996 genehmigten Quartierplan Nr. 08 "Gebiet N" einbezogen gewesen.

Ob das betroffene Land in einem gewässerschutzrechtskonformen GKP gelegen habe,

sei ungewiss; für die Erschliessung und Überbauung habe der Grundeigentümer

keine Aufwendungen erbracht.

Dem hält der

Rekursgegner im Wesentlichen entgegen, dass er Kat.Nrn. 02 und 03 jederzeit

über Kat.Nr. 01 hätte erschliessen können.

7.2 Der

Umstand, dass der tieferliegende Teil des Gebiets M nach der aBauO 1963 in der

Wohnzone D gelegen hatte und die rückwärtig der streitbetroffenen Grundstücke

befindliche Parzelle Kat.Nr. 05 mit einem Einfamilienhaus überbaut war, spricht

dafür, dass der fragliche Bereich am Stichtag vom GKP erfasst war. Wäre die

Bauzone in der BZO 1992 nicht verkleinert worden, hätte der Quartierplan Nr. 08

"Gebiet N" offensichtlich auf den rückwärtigen Bereich von Kat.Nr. 01

wie auch auf die Grundstücke Kat.Nrn. 02 und 03 ausgedehnt werden müssen. Dass

der Feinerschliessung innert nützlicher Frist tatsächliche oder rechtliche

Hindernisse entgegengestanden wären, ergibt sich weder aus den Parteivorbringen

noch aus den Akten.

Zusammenfassend ist

eine materielle Enteignung mit Bezug auf die streitbetroffenen Flächen zu

bejahen. Dies führt zur Abweisung des Rekurses.

Bei diesem Ausgang

des Verfahrens wird die Rekurrentin kostenpflichtig und hat den obsiegenden

Rekursgegner im angemessenen Betrag von Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

zu entschädigen.

Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission, der

das Vorliegen einer materiellen Enteignung bejaht, schliesst das Verfahren

betreffend Entschädigung aus materieller Enteignung nicht ab. Dementsprechend

stellten nach bisherigem Recht Grundsatzentscheide betreffend die Bejahung

materieller Enteignung anfechtbare Teilentscheide dar (Basler Kommentar zum

Bundesgerichtsgesetz, Art. 91 N. 4). Es ist davon auszugehen, dass

dies auch unter dem neuen Bundesgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (BGG)

gilt, so dass gegen diesen Entscheid Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben werden kann.

Demgemäss entscheidet

die Kammer:

1. Der Rekurs

wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'060.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.

4. Die

Rekurrentin wird verpflichtet, dem Rekursgegner

binnen dreissig Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung

von Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …