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Entscheid

VR.2007.00009

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2007.00009

6. Dezember 2007Deutsch27 min

(URT.2007.10366)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Das dem Kanton Zürich gehörende unüberbaute Grundstück

Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 16'478.8 m² lag nach der Bau- und

Zonenordnung 1963 der Stadt Zürich (BZO 1963) mit ca. 12'682 m² in

der Freihaltezone und mit ca. 3'797 m² in der Wohnzone D. In der

Gemeindeabstimmung vom 17. Mai 1992 wurde diese Bau- und Zonenordnung revidiert

(BZO 1992), so dass von der bisherigen Wohnzonenfläche Teilflächen von ca. 3'060 m²

und ca. 141.8 m² zur Freihaltezone geschlagen wurden, während eine Fläche

von ca. 595 m² der neuen Bauzone W2 zugeteilt wurde. Nach Genehmigung

der neuen Freihaltezonen durch den Regierungsrat traten diese Festlegungen am

11. Oktober 1997 in Kraft.

Erwägungen

II.

Am 5. Mai 1998 meldete der Kanton Zürich eine

Entschädigungsforderung aus materieller Enteignung über Fr. 3'278'000.-

(4'400 m² à Fr. 745.-) nebst Zins an. Da sich die Parteien über eine

Entschädigung nicht einigen konnten, ersuchte die Stadt Zürich das Statthalter­amt

des Bezirks Zürich am 24. Juli 2003 um Einleitung des Schätzungsverfahrens.

Das Statthalteramt überwies die Akten am 4. August 2003 an die

Schätzungskommission I zur Durchführung des Schätzungsverfahrens.

Im Schätzungsverfahren verlangte die Stadt Zürich als

Klägerin die Feststellung, dass keine materielle Enteignung vorliege. Weiter

stellte sie verschiedene Eventualanträge mit Bezug auf die Entschädigungshöhe,

den Zins und das Zugrecht. Der Kanton Zürich als Beklagter verlangte in der

Klageantwort eine Entschädigung aus materieller Enteignung von

Fr. 3'361'890.- nebst Zins ab 5. Mai 1998; er anerkannte das

Zugrecht, machte das Heimschlagsrecht und das Ausdehnungsrecht geltend und

verlangte für das ganze abzutretende Grundstück Fr. 4'810'540.-. Die Stadt

Zürich anerkannte darauf in der Replik das Heimschlagsrecht für die der

Freihaltezone zugewiesenen Flächen und beantragte dafür eine Entschädigung von

Fr. 992.- für ca. 141.8 m² (Fr. 7.-/m²) und Fr. 28'500.-

für ca. 2'850 m² (Fr. 10.-/m²), je zuzüglich Zins ab

11.

November 2003. Im weiteren Umfang lehnte sie das Heimschlags- und das

Ausdehnungsrecht ab, eventuell seien die Entschädigungen dafür auf

Fr. 299'250.- für ca. 595 m² (Fr. 450.-/m²) und ca. 210 m²

(Fr. 150.-/m²) sowie Fr. 88'774.- für ca. 12'682 m²

(Fr. 7.-/m²) festzusetzen, je zuzüglich Zins ab 11. November 2003.

Mit Entscheid vom 18. August 2005 stellte die

Schätzungskommission fest, dass die Zuweisung der beiden Teilflächen von ca.

3'060 m² und ca. 141.8 m² zur Freihaltezone keine materielle

Entscheidung bewirkt hätten (Disp.-Ziff. 1). Weiter anerkannte sie das Heimschlagsrecht

des Kantons Zürich für Teilflächen von ca. 3'060 m² plus ca. 141.8 m²

sowie für die der W2-Zone zugewiesene Teilfläche von ca. 595 m²

(Disp.-Ziff. 2 und 3), verweigerte ein solches hingegen für die der Freihaltezone

zugewiesene Teilfläche von ca. 12'682 m² (Disp.-Ziff. 4). Für

die heimgeschlagenen Flächen sollten unter Vorbehalt des genauen Nachmasses für

ca. 2'850 m² Fr. 85'500.- (Fr. 30.-/m²), für ca. 210 m²

Fr. 31'500.- (Fr. 150.-/m²), für ca. 141.8 m² Fr. 2'127.-

(Fr. 15.-/m²) und für ca. 595 m² Fr. 654'500.-

(Fr. 1'100.-/m²) entrichtet werden (Disp.-Ziff. 5 bis 9), wobei diese

Entschädigung ab 11. November 2003 zum jeweiligen Zinsfuss der Zürcher

Kantonalbank für bestehende 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften zu

verzinsen waren (Disp.-Ziff. 10). Die Kosten des Schätzungsverfahrens

wurden der Klägerin auferlegt, eine Parteientschädigung wurde nicht zugesprochen

(Disp.-Ziff. 11).

III.

Gegen den Schätzungsentscheid erhob der Kanton Zürich am

21.

Juli 2006 Rekurs und beantragte in seiner Rekursbegründung vom

4.

September 2006 im Hauptantrag die Feststellung einer materiellen

Enteignung sowie eine Entschädigung über insgesamt Fr. 4'392'869.60 (Fr. 1'372.-/m²)

zuzüglich Zins ab 5. Mai 1998. Für den Fall, dass diese Anträge abgewiesen

würden, beantragte er Heimschlagsentschädigungen von Fr. 142'500.- für ca.

2'850 m² (Fr. 50.-/m²), Fr. 7'090.- für ca. 141.8 m²

(Fr. 50.-/m²) und Fr. 714'000.- für ca. 595 m²

(Fr. 1'372.-/m²), je zuzüglich Zins ab 11. November 2003. Zum

Verfahren selber beantragte der Rekurrent, es sei ein zweiter Schriftenwechsel

durchzuführen, die Kosten seien der Rekursgegnerin aufzuerlegen und dem

Rekurrenten sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.

Die Stadt Zürich beantragte mit Rekursantwort vom

4.

Oktober 2006 die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolgen zu Lasten

des Rekurrenten. Die Schätzungskommission verzichtete am 6. Oktober 2006

auf eine Vernehmlassung.

Mit Entscheid vom 7. Dezember 2006 wies das

Verwaltungsgericht den Rekurs ab (VR.2006.0002), ohne dem Rekurrenten zuvor

ausdrücklich Gelegenheit zur Stellungnahme zur Rekursantwort gegeben zu haben.

Eine hiergegen erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Kantons Zürich hiess

das Bundesgericht am 14. August 2007 wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs

gut und wies die Sache zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht. Im

wiederaufgenommenen Verfahren wurde dem Rekurrenten Frist zur Stellungnahme zur

Rekursantwort angesetzt, worauf dieser sich mit Replik vom 31. Oktober 2007

äusserte. Darin reduzierte er sein Entschädigungsbegehren von ursprünglich Fr. 4'392'869.60

auf Fr. 3'521'980.- (Fr. 1'110.-/m²) und im Eventualbegehren bezüglich

einer Fläche von ca. 595 m² von bisher Fr. 714'000.- auf Fr. 654'500.-

(Fr. 1'100.-/m²). Zudem beantragte er die Durchführung eines Augenscheins.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom

30.

November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG) zuständig.

1.2

Das

Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss den

§§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungs­rechts­pflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41

N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23;

RB 2001 Nr. 25).

1.3

In seiner

Replik beantragt der Rekurrent, es sei ein Augenschein durchzuführen. Für das

Verwaltungsgericht besteht kein Anlass für eine derartige Beweiserhebung. Ob

sich die betroffenen Grundstücksteile im weitgehend überbauten Gebiet befinden

und ob sie genügend erschlossen sind, lässt sich anhand der Schätzungsakten und

der im Rekursverfahren eingelegten Fotografien beurteilen.

2.

Nach Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom

18.

April 1999 (BV) und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom

22.

Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen für die

von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrän­kungen, die ähnlich einer Enteignung

wirken, volle Entschädigung. Eine materielle Enteignung in diesem Sinne liegt

nach der Rechtsprechung vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein

voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer

eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende

Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise

einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Eigentümer so

betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene

und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine

Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen

besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt

anzunehmen war, sie lasse sich mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft

verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stücks ist in der Regel die

Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125

II 431 E. 3a je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen

Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum

Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5

N. 123 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,

4.

A., Bern 2002, S. 597 ff.).

Von einer materiellen Enteignung kann im Licht der

verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsätzlich nur dann gesprochen

werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer

Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche

die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss. Eine

solche verfassungsmässige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde über einen

Nutzungsplan im Sinne des RPG verfügte, der die Bauzonen entsprechend

Art. 15 RPG in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen

trennt und jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich für die Überbauung

eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren

benötigt und erschlossen wird. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche

Grundstück von einer Auszonung betroffen worden, welche in der Regel als

materielle Enteignung zu würdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen

Festsetzung einer verfassungs‑und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine

Liegenschaft keiner Zone für private Bauten zugewiesen, so liegt nach der

bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung vor, die in der Regel als

Inhaltsbestimmung des Grundeigentums entschädigungslos hinzunehmen ist

(BGE 131 II 728 E. 2.1, 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4,

121.

II 417 E. 3; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in:

Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.; Hänni, S. 601 ff.).

Verdeutlichend dazu hat das Bundesgericht überdies festgehalten, dass eine

Nutzungsordnung, welche eine aus der Zeit vor Inkrafttreten des RPG stammende

BZO ablöst, generell und unbesehen von der tatsächlichen Umsetzung

raumplanerischer Grundsätze in der früheren Ordnung, keine Auszonung bewirken

kann. Damit soll verhindert werden, dass sich die Planungsbehörden bei der

erstmaligen Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen

Grundsätze eher von entschädigungs- statt von raumordnungsrechtlichen

Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 131 II 728 E. 2.3, 123 II 481

E. 6b S. 488, 122 II 326 E. 5c).

Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der

Entschädigungspflicht und damit auch für das Vorliegen einer materiellen

Enteignung und die Bemessung der Entschädigung ist der Zeitpunkt des

Inkrafttretens der fraglichen Zonierung, hier also der 11. Oktober 1997.

3.

3.1

Mit Erlass

der BZO 1992 hat die Rekursgegnerin ihre vor Inkrafttreten des RPG festgesetzte

BZO 1963 erstmals an die Anforderungen des RPG angepasst. Die mit der

BZO-Revision 1992 erfolgte Zuweisung von Grundstücken zur Freihaltezone stellt

daher nach gefestigter Praxis eine Nichteinzonung dar (vgl. BGE 132 II 218

E. 2.1 betr. Kürberghang; vgl. auch bereits RB 1997 Nr. 119

betr. Burghölzlihügel; VGr, 23. Januar 2003 betr. Bürglihügel,

VR.2002.00005, www.vgrzh.ch, bestätigt durch BGr, 4. November 2003,1A.72/2003

E. 5 in: ZBl 106/2005 S. 661 und unter www.bger.ch).

Was der Rekurrent dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Nach

der vorstehend dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt es bei der

erstmaligen Schaffung einer RPG-konformen Nutzungsordnung nicht darauf an, ob

die frühere Ordnung einzelne raumplanerische Grundsätze bereits beachtete oder

nicht. Ebenso wenig kann es eine Rolle spielen, ob eine altrechtliche Bauzone

infolge Verzugs des Plangebers durch das weitgehend überbaute Gebiet als vorläufige

Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG abgelöst wurde. Die

übergangsrechtliche Beschränkung der Bauzone auf das weitgehend überbaute

Gebiet entband die Rekursgegnerin nicht vom Erlass einer umfassenden

Nutzungsplanung, welche alle massgeblichen Gesichtspunkte einzubeziehen hatte.

Bei dieser Aufgabe musste sie sich möglichst frei und ohne Furcht vor entschädigungsrechtlichen

Ansprüchen an raumplanerischen Kriterien orientieren können. Der Umstand, dass

dabei allenfalls auch weitgehend überbautes Gebiet erstmals einer Nichtbauzone

zugewiesen wurde, ist daher ausschliesslich im Rahmen der ausnahmsweisen

Entschädigung einer Nichteinzonung zu berücksichtigen (vgl. bereits

BGE 121 II 417 E. 3e). Im Übrigen ist zu bemerken, dass die Rechtsprechung

den Begriff des überbauten Gebietes sowohl bei der Anwendung von Art. 36

Abs. 3 RPG als auch von Art. 15 lit. a RPG stets gleichermassen

eng verstanden hat (BGE 132 II 218 E. 4.1, 121 II 417 E. 5a, 119

Ib 124 E. 4b und 119 Ib 138 E. 5b).

Demgemäss ist die Schätzungskommission zutreffend vom

Vorliegen einer Nichteinzonung ausgegangen.

4.

Nichteinzonungen treffen den Eigentümer nur ausnahmsweise

enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes

Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtlichen generellen

Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und

Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese

Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere

Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück

unter Umständen hätte eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner

zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten

Gebiet befindet (BGE 132 II 218 E. 2.2, 125 II 431 E. 4a mit

Hinweisen). Diese Fallgruppen bilden zwar in sich keine geschlossenen

Tatbestände, lassen aber ein nach den verschiedenen Kriterien getrenntes

Prüfungsprogramm zu, wobei die einzelnen Faktoren letztlich in einer

Gesamtsicht zu gewichten sind (BGE 132 II 218 E. 2.3.4 mit

Hinweisen).

4.1

Der

Rekurrent macht in erster Linie geltend, die fraglichen Grundstücksteile

bildeten Baulücken im weitgehend überbauten Gebiet. Unter Baulücken sind

einzelne unüberbaute Parzellen zu verstehen, die unmittelbar an das überbaute

Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe

Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie

umgebenden Überbauung geprägt, das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen

Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der

bestehenden Überbauung stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme

in die Bauzone in Frage kommt (BGE 132 II 218 E. 4.2.1, 121 II 417

E. 5a S. 424). Im Gegensatz dazu sind grössere unüberbaute Flächen im

Siedlungsgebiet, die etwa der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der

Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen oder der Schaffung von

Freizeitbereichen dienen, nicht dem weitgehend überbauten Gebiet zuzurechnen,

da solche Flächen nicht von der sie umgebenden Überbauung geprägt sind, sondern

eine eigenständige Funktion aufweisen (BGE 132 II 218 E. 4.4.4 und

BGr, 4. November 2003,1A. 72/2003 E. 4.4.1, in ZBl 106/2005

S. 661 und unter www.bger.ch).

4.2

Im

vorliegenden Fall besteht bei der Beurteilung der Zugehörigkeit zum weitgehend

überbauten Gebiet vorerst kein Anlass, zwischen den beiden Teilflächen von ca.

3'060 m² westlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 und des Spickels über

ca. 141.8 m² östlich davon zu unterscheiden. Die beiden Flächen

unterscheiden sich mit Bezug auf Lage und Zugehörigkeit zur südlichen

Überbauung nicht wesentlich voneinander.

Die beiden Flächen befinden

sich nicht innerhalb eines geschlossenen Siedlungsbereichs, sondern an dessen

Rand. Das praktisch vollständig überbaute Wohngebiet liegt südlich der

Morgentalstrasse, während auf deren Nordseite ein grossflächiges

Freihaltegebiet anschliesst mit dem Friedhof Manegg einerseits und dem

südwestlich daran grenzenden, Richtung Sihltal abfallenden Hang andererseits.

Dieses Freihaltegebiet bildet insgesamt Teil des im Westen der Stadt Zürich

gelegenen Erholungsraums entlang der Zimmerberg/Üetlibergkette. Angesichts

dieser Lage sind die beiden Flächen (zusammen betrachtet) weder unter

quantitativen noch unter qualitativen Gesichtspunkten als Baulücke zu würdigen

bzw. dem weitgehend überbauten Gebiet zuzurechnen. Die gegebene Überbauungssituation

verdiente bei der anstehenden nutzungsplanerischen Abgrenzung zwischen Bau- und

Nichtbauzone erhöhte Aufmerksamkeit; sie gebot nicht zwingend eine Einzonung

der beiden Flächen, sondern stellte es der Rekursgegnerin frei, diese den Zwecken

der daran anschliessenden Freihaltezonen unterzuordnen. Die eher

kleinmassstäblichen Reiheneinfamilienhäuser südlich der Morgentalstrasse

vermögen das gegenüberliegende Land nördlich der Morgentalstrasse auch nicht

derart zu prägen, dass dies die Einzonung einer Bautiefe entlang der Strasse

erfordert hätte. Daran ändert auch das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

realisierte Altersheim nichts. Dieser Bau erscheint bereits in seiner äusseren

Erscheinung nicht als zum angrenzenden Wohnquartier gehörig und bildet auf der

Nordseite der Morgentalstrasse eine singuläre Baute, die allseitig vom

streitbetroffenen Grundstück umgeben wird. Das Altersheim vermag daher die

umliegende Freihaltefläche weder im gesamten Zusammenhang noch im näheren

Umgebungsbereich weiter zu determinieren. Ebenso wenig kann der im

Einmündungsbereich des Dunkelhölzliwegs in die Morgentalstrasse liegende

unterirdische Sperrmuffenschacht als in irgendeiner Weise massgebend für die

Siedlungszugehörigkeit der strittigen Flächen angesehen werden. Die Morgentalstrasse

samt dem am westlichen Ende der strittigen Fläche anschliessenden Kehrplatz eignet

sich daher durchaus als Linie zur Begrenzung der Bauzone, auch wenn bei der

neuen Linienführung der bestehende Altersheimbau umfahren werden musste.

Die Schätzungskommission ist daher zu Recht zum Schluss

gelangt, die fraglichen Flächen hätten am Stichtag nicht im weitgehend

überbauten Gebiet gelegen.

4.3

Die

streitbetroffenen Teilflächen waren am Stichtag durch die Morgentalstrasse mit

den darin verlaufenden Leitungen vollständig erschlossen und lagen innerhalb

des vom Regierungsrat am 7. Juli 1993 genehmigten Generellen Kanalisationsprojekts

(GKP) der Stadt Zürich. Da die altrechtliche Bauzone auf der Nordseite der

Morgentalstrasse nur gerade eine Bautiefe erfasste, wären zur Realisierung

einer Überbauung keine weiteren Erschliessungsmassnahmen mehr notwendig

gewesen. Auch ein Quartierplan war nicht mehr nötig, nachdem ein solcher für

das Wohngebiet südlich der Morgentalstrasse ohne Einbezug der fraglichen

Flächen nordseits bereits festgesetzt worden war. Unter diesem Gesichtspunkt

ist daher weiter zu prüfen, ob der Rekurrent für diese Erschliessung bereits

erhebliche Kosten aufgewendet hat und er gestützt darauf auf eine Einzonung vertrauen

durfte.

4.3.1

Die Rekursgegnerin erstellte die Morgentalstrasse (geplant als

Rauchwiesenstrasse) samt Kanalisation im öffentlichen Verfahren und erhob dafür

1947.

von den damaligen Eigentümern der heutigen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03

Mehrwert-, Trottoir- und Dolenbeiträge von Fr. 39'635.- für die relevante

altrechtliche Bauzonenfläche von ca. 5'933 m², d.h. knapp

Fr. 6.68/m². Der Rekurrent erwarb 1948 mehrere Grundstücke, darunter auch

die streitbetroffenen mit einer Gesamtfläche von total 24'078.4 m² zu

einem Preis von Fr. 23.-/m².

Die Schätzungskommission bewertete diese Aufwendung nicht

als erheblich. Es lasse sich heute nicht mehr eruieren, welchen Wert die

Vertragsparteien damals dem Bauland und welchen dem Landwirtschaftsland

zumassen. Die bezahlten Erschliessungsbeiträge seien aber durch Verkauf des

Grundstücks Kat.-Nr. 02 bzw. Realisierung des Altersheims sowie durch den

Verbleib von ca. 595 m² in der Bauzone für einen Flächenanteil von 46 %

verwertet worden und daher nur im Umfang von Fr. 21'400.- nutzlos geworden

seien. Dies entspreche bezogen auf 5'933 m² rund Fr. 3.60/m² und

mache bezogen auf den Kaufpreis von Fr. 23.- rund 15.5 % aus. Da sich dieser

Anteil am Kaufpreis für die Erschliessung nicht nur auf die Bauflächen, sondern

auf die gesamte Grundstücksfläche beziehe, könne bei diesen 15.5 % nicht von

erheblichen nutzlos gewordenen Erschliessungsaufwendungen gesprochen werden.

Dies umso weniger, als dieser Aufwand rund 50 Jahre vor dem Stichtag erfolgt

sei und der Beklagte seit dem Erwerb keine weiteren Investitionen in eine

Überbauung getätigt habe.

Der Rekurrent ist der Meinung, diese Beiträge lägen

bezogen auf den Kaufpreis im üblichen Rahmen und seien daher erheblich.

Demgegenüber erachtet die Rekursgegnerin die Aufwendungen quantitativ nicht als

erheblich. Sie seien auch aus zeitlichen Gründen nicht mehr

entschädigungsbegründend, weshalb ein darauf gestützter Einzonungsanspruch als

verjährt anzusehen sei.

4.3.2

In der Rechtsprechung existieren kaum Entscheide zur Frage, welche Investitionen

im Hinblick auf eine künftige Überbauung unter dem Gesichtspunkt des

enteignungsrechtlichen Einzonungsgebots als erheblich gelten können. In einem

Fall aus Stäfa hat das Verwaltungsgericht Investitionen aus den Jahren 1969 und

1972.

von ca. Fr. 14'000.- für ein 2'300 m² grosses Grundstück als

massgeblich erachtet, wobei die Aufwendungen zwischen 13 bis 16 Jahre vor der

neuen Zonenordnung und 17 bis 20 Jahre vor deren Inkrafttreten erfolgt waren

(VK.1993.00017). Das Bundesgericht hob diesen Entscheid wegen Mängeln des GKP

und Fehlen eines Quartierplanes auf, ohne sich zur Erheblichkeit der Investitionen

zu äussern (BGE 122 II 455). Im Entscheid betreffend Bürglihügel

erachteten sowohl das Verwaltungsgericht als auch das Bundesgericht Erschliessungsinvestitionen,

welche rund 100 Jahre früher getätigt worden waren, als nicht mehr massgebend

(VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005, www.vgrzh.ch; BGr, 4. November

2003,1A. 72/2003 E. 5, in: ZBl 106/2005 S. 661 und unter www.bger.ch).

In einem Fall betreffend die Gemeinde Niederlenz bejahte das Bundesgericht die

Erheblichkeit von Erschliessungsinvestitionen, welche rund 25 % des Kaufpreises

ausmachten, mehr als 10 Jahre vor dem Stichtag bezahlt wurden, aber tatsächlich

bis relativ kurz vor dem Stichtag dem Erschliessungsbau dienten (BGE 125

II 431 E. 5b).

4.3.3

Im vorliegenden Fall ist vorab zu klären, in welchem Verhältnis die für

eine allfällige Überbauung aufgewendeten Investitionen zum Grundstückswert

stehen. Die dazu angestellten Berechnungen der Vorinstanz sind nicht

überzeugend. Auch wenn zu berücksichtigen ist, dass die erhobenen Beiträge dank

dem Verbleib eines Teils der altrechtlich eingezonten Flächen in der Bauzone

verwertet werden konnten bzw. können, bleibt es für die betroffenen nicht eingezonten

Teilflächen dabei, dass ein Anteil von Fr. 6.68/m² für deren Erschliessung

bezahlt worden ist. Auch kann entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid nicht

gesagt werden, die Beiträge seien für die Erschliessung der gesamten Grundstücksfläche

bezahlt worden, denn die (betragsmässig am meisten ins Gewicht fallenden) Mehrwertsbeiträge

wurden klar nur für die Bauzonenfläche und die Trottoir- und Dolenbeiträge und

einzig für die Anstosslänge an der Morgentalstrasse erhoben. Der Wert der nicht

eingezonten Teilflächen dürfte damals allerdings einiges über dem bezahlten

Mischpreis von Fr. 23.-/m² für eine Gesamtfläche von 24'078.40 m² gelegen

haben. Selbst wenn hier mit der Rekursgegnerin ein Preis von ca.

Fr. 37.-/m² angenommen würde, resultierte daraus ein

Erschliessungskostenanteil von 18 % am Gesamtwert. Dieser Anteil liegt

innerhalb eines durchaus üblichen Rahmens und kann für sich allein betrachtet

und entgegen der Beurteilung der Vorinstanz nicht als unerheblich bezeichnet

werden.

4.3.4

Damit kommt der zeitlichen Komponente entscheidendes Gewicht zu. Es fragt

sich, für welche maximale Dauer eine an sich erhebliche Überbauungsinvestition

unter enteignungsrechtlichen Gesichtspunkten eine schutzwürdige

Vertrauensposition des Grundeigentümers auf Einzonung dieses Landes

aufrechterhalten kann. Als Ausgangspunkt für eine Antwort ist vorerst zu

beachten, dass alle öffentlichrechtlichen Ansprüche unabhängig davon, ob sie

von Privaten oder vom Gemeinwesen erhoben werden, der Verjährung unterliegen.

Zur Bestimmung der massgebenden Verjährungsfrist ist bei Fehlen einer gesetzlichen

Bestimmung auf eine öffentlichrechtliche Regelung für verwandte Sachverhalte abzustellen.

Falls eine solche fehlt, kann das Gericht privatrechtliche Bestimmungen analog

anwenden oder eine eigene Regelung aufstellen (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006,

Rz. 778 f. und 790 mit Hinweisen). Vorliegend geht es nun zwar nicht

um den Einzonungsanspruch als solchen und auch nicht um die Verjährung der

Enteignungsentschädigung, sondern um den zunehmenden Verfall einer

Vertrauensposition im zeitlichen Ablauf. Es muss aber auch hier gelten, dass

ein Privater nicht beliebig lange darauf vertrauen darf, dass ihm eine einmal

zugesicherte Bauchance auf unbestimmte Zeit erhalten bleibt, obwohl er selber

während längerer Zeit keine eigenen Anstrengungen für eine Überbauung seines

Grundstückes mehr unternimmt. Als Richtschnur für die zeitliche Komponente

drängt sich von der Natur der Sache her der ungefähre Planungshorizont der

Richt- und Nutzungsplanung auf. Auch die vor Einführung des RPG erlassenen

Zonenpläne beruhten auf Erwartungen betreffend die bauliche Entwicklung innerhalb

eines absehbaren Zeitrahmens und schützten die Privaten nicht auf alle Zeiten

vor Änderungen zu ihrem Nachteil. Unter dem kantonalen Baugesetz für

Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April 1893 des Kantons

Zürich sollte bei einer Zoneneinteilung zwar nicht ohne Not von einer einmal

getroffenen Zonenordnung abgewichen werden, jedoch durften dabei verfehlte

Dispositionen durchaus ausser Acht gelassen und Fehlentwicklungen gehemmt

werden (vgl. Hans Egger, Einführung in das zürcherische Baurecht, 1970,

S. 108). Wenn sich nun ein Grundeigentümer trotz einer bereits erfolgten

beträchtlichen Erschliessungsinvestition über mehr als 20 bis 25 Jahre nicht

weiter um eine Überbauung seines erschlossenen Grundstücks bemühte, so konnte

er nach Ablauf dieser Zeit nicht mehr darauf vertrauen, dass sein Grundstück

auch nach Inkrafttreten des RPG einer Bauzone zugewiesen bleibt. Es musste dem

Plangeber in diesen Fällen offen stehen, den innerhalb des Planungshorizontes

erwarteten Baulandbedarf dort zu decken, wo auch tatsächlich eine Bereitschaft

der Grundeigentümer zur Überbauung vorhanden ist, ohne dass er dafür entschädigungspflichtig

wird.

Im vorliegenden Fall lagen zwischen der Erhebung von

Erschliessungsbeiträgen und dem Stichtag rund 50 Jahre, zwischen dem Erwerb des

Grundstücks durch den Rekurrenten und der Zonenplanrevision selber rund 44

Jahre. In dieser Zeit wurde zwar ein Teil des Grundstückes abparzelliert,

verkauft und für die Realisierung eines Altersheim genutzt, für die

streitbetroffenen Flächen aber bekundete der Rekurrent in keiner Weise eine

Überbauungsabsicht. Unter diesen Umständen durfte er nicht länger darauf

vertrauen, dass die im Rahmen des Kaufpreises übernommenen

Erschliessungsbeiträge durch eine Einzonung geschützt bleiben würden.

4.4

Auch aus

den weiteren Umständen lässt sich nichts für eine erhöhte Vertrauensposition

des Rekurrenten ableiten. Weder die am 10. März 1985 erfolgte Ablehnung

der städtischen Vorlage auf Zuweisung von insgesamt rund 308 ha Land der öffentlichen

Hand zur Freihaltezone, noch der Umstand, dass die BZO 1992 eine kleine Fläche

von ca. 595 m² Land zur allfälligen Erweiterung des Altersheims in der

Bauzone beliess, konnten den Rekurrenten in seiner Hoffnung auf eine Einzonung

bestärken. Diese Umstände haben bei ihm denn auch nicht zu erneuten

Investitionen im Hinblick auf eine Überbauung der fraglichen Flächen geführt.

4.5

Gesamthaft

betrachtet bietet der vorliegende Fall keine hinreichenden Besonderheiten,

welche eine ausnahmsweise Entschädigung der Nichteinzonung rechtfertigen

könnten. Weder die spezifische Lage der betroffenen Flächen im gesamten

Siedlungsgebiet noch das Verhalten der Rekursgegnerin beim Bau der

Morgentalstrasse oder nachfolgend bei der notwendigen Anpassung der

altrechtlichen Zonenordnung an die Erfordernisse des RPG konnten im Rekurrenten

die berechtigte Erwartung auf einen Einzonung begründen bzw. perpetuieren. Die

Schätzungskommission hat daher zu Recht das Vorliegen einer materiellen Enteignung

verneint.

5.

Der Umfang des Heimschlagsrechtes für die einzelnen

Teilflächen von ca. 595 m² W2-Land, sowie von ca. 3'060 m² Freihaltezonenland

westlich und ca. 141.8 m² Freihaltezonenland östlich des Grundstücks

Kat.-Nr. 02 bei der Einmündung des Dunkelhölzliwegs in die

Morgentalstrassen gemäss den Disp.-Ziff. 2 und 3 des angefochtenen Entscheides

ist im vorliegenden Verfahren nicht angefochten. Umstritten ist jedoch die

Heimschlagsentschädigung, welche im Folgenden für die einzelnen Teilflächen

gesondert zu ermitteln ist.

5.1

Den Wert

der heimgeschlagenen Fläche von ca. 595 m² Land innerhalb der W2-Zone bemass

die Schätzungskommission auf Fr. 1'100.-/m². Der Rekurrent machte im Rekursverfahren

hinsichtlich dieser Fläche vorerst einen Entschädigungsanspruch von

Fr. 1'372.-/m² geltend, reduzierte diesen aber in ihrer Replik auf Fr.

1'100.-/m², total Fr. 654'500.-. Damit anerkennt er den

Schätzungsentscheid in diesem Punkt, was einem Teilrückzug des Rekurses

entspricht.

5.2

Hinsichtlich

der ca. 3'060 m² westlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 ermittelte die

Schätzungskommission grundsätzlich einen Verkehrswert für Freihaltezonenland

von Fr. 30.-/m² (Disp.-Ziff. 5), bewertete aber den westlich an die

Bauzone angrenzenden Bereich im Ausmass von ca. 210 m² (entsprechend einer

Breite von 6 m und einer Anstosslänge von 35 m) wegen seiner Nutzbarkeit als

Gebäudeumschwung mit Fr. 150.-/m² (Disp.-Ziff. 6). Die Entschädigung

für diese Teilfläche von ca. 210 m² ist im Rekursverfahren für den Fall,

dass das Gericht das Vorliegen einer materiellen Enteignung verneint, nicht

angefochten. Gegen die Schätzung von Fr. 30.-/m² jedoch wendet der Rekurrent

ein, es bestehe kein Anlass, von den Restlandwerten am Burghölzlihügel über

Fr. 50.-/m² abzuweichen. Die etwas bessere Lage am Burghölzlihügel werde

durch die 10 Jahre früher erfolgte Enteignung wettgemacht. Auch bei den

laufenden Enteignungen für die Stadtbahn würden für Nichtbauland

(Landwirtschaftszone, Reservezone, Freihaltezone oder Nichtbaubereiche in einem

Gestaltungsplan) generell Fr. 50.-/m² bezahlt.

Die Einwände des Rekurrenten vermögen die Richtigkeit der

Schätzung nicht in Frage zu stellen. Ein Vergleich zwischen den am

Burghölzlihügel berücksichtigten Restlandwerten und den vorliegend geschätzten

Landpreisen erscheint nicht angebracht, da am Burghölzlihügel der Restlandwert

von Baulücken zwischen den überbauten Grundstücken zu schätzen war, was zu

einem grossen Teil gebäudenahen Umschwung betraf, der vorliegend bereits

separat zu Fr. 150.-/m² abgegolten wird. Was der Rekurrent in seiner

Replik dazu vorträgt, trifft nicht zu. Das Verwaltungsgericht hatte in jenem

Fall (VK.1995.00029) eine materielle Enteignung nur bezüglich der in der Replik

blau gekennzeichneten Flächen (Bild 9) bejaht. Nur in diesem Zusammenhang

musste daher bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung überhaupt ein Restlandwert

für Freihaltezonenland in Abzug gebracht werden; für eine Entschädigung der im

Plan des Rekurrenten grün umrandeten Bereiche bestand nach dem Entscheid des

Verwaltungsgerichts hingegen kein Anlass. Dass diese Flächen dennoch zum Preis

von Fr. 50.-/m² verkauft worden wären, tut der Rekurrent mit der Berufung auf

einen Restlandwert auch nicht dar. Zudem ist die Lage am Burghölzlihügel auch

nach Einschätzung des Rekurrenten besser als an der Morgentalstrasse, und es

ist fraglich, ob sich dieser Unterschied durch die Wertsteigerung auf

Freihaltezonenland zwischen dem 16. März 1988 und dem 11. Oktober

1997.

ausgleichen lässt.

Untauglich ist auch ein Vergleich mit den Preisen, welche

für gewisse Landabtretungen an die Glattalbahn bezahlt wurden. Der Rekurrent

selber räumt ein, dass der Preis von Fr. 50.-/m² für ganz unterschiedliche

Flächen wie Landwirtschaftszone, Reservezone, Freihaltezone oder

Nichtbaubereiche in einem Gestaltungsplan bezahlt wurde. Bereits daraus lässt

sich schliessen, dass ein nicht vergleichstauglicher Mischpreis vorliegen muss.

Die Rekursgegnerin hat sodann in ihrer Rekursantwort unwidersprochen dargelegt,

dass der dort vereinbarte Preis von Fr. 50.-/m² grundsätzlich Bauland betraf,

für deren Abtretung die Eigentümer teilweise bereits mittels

Ausnützungstransfers innerhalb des Quartierplans Oberhauserriet entschädigt

wurden.

5.3

Dem

östlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 gelegenen Spickel von ca.

141.8

m² bei der Einmündung des Dunkelhölzliweges mass die

Schätzungskommission aufgrund seiner Lage, Form und Grösse nur einen

reduzierten Freihaltezonenwert von Fr. 15.-/m² zu. Der Rekurrent bringt

dagegen vor, die Schätzungskommission stelle damit unzulässigerweise auf die

alte Vorgartenpraxis ab, wonach das Land vor der Baulinie geringer entschädigt

worden sei, da es bei der Berechnung des Vergleichsprojektes nicht habe

einbezogen werden dürfen. Nach § 259 PBG dürfe dieses Land nun aber

ausgenützt werden und sei daher zum vollen Wert zu entschädigen. Auch spiele es

keine Rolle, dass der Landspickel wegen der Abstandsvorschriften nicht hätte

selbständig überbaut werden können, denn die Ausnützung hätte auf das

Nachbargrundstück übertragen werden können. Zudem sei der Landspickel auch

bereits teilweise mit einer unterirdischen Sperrmuffenstation überbaut.

Die Ausführungen des Rekurrenten sind nicht

nachvollziehbar. Die von ihm erwähnte alte Vorgartenpraxis betraf grundsätzlich

den Wert von Bauland und nicht von Freihaltezonenland; sie hat im Entscheid der

Schätzungskommission keine erkennbare Rolle gespielt. Insofern sind auch

Überlegungen zur Überbaubarkeit und Ausnützungsübertragung bei der hier anstehenden

Bewertung von Freihaltezonenland nicht weiter von Interesse. Indessen lässt es

sich durchaus fragen, ob die Nähe zum bestehenden Altersheim den Landspickel

nicht gleichermassen wie die ca. 210 m² westlich des Altersheims zum

höherwertigen Umschwung macht. Die Frage ist jedoch zu verneinen. Das

rechteckige Landstück im Westen könnte bei Bedarf als Gartenland bzw. Umschwung

für einen Erweiterungsbau des Altersheims auf den zu diesem Zweck eingezonten

ca. 595 m² Land dienen. Dies hat trotz der sehr beschränkten

Nutzungsmöglichkeiten ausserhalb der Bauzone, auf die der Rekurrent in seiner

Replik hinweist, zu gelten. Im Osten des Altersheims jedoch besteht wegen der

Verjüngung des Grundstücks selber keine vergleichbare Erweiterungsmöglichkeit,

die einen sinnvollen Einbezug des Spickels als Gebäudeumschwung zuliesse. Demnach

bleibt für diesen Landspickel letztlich nur die Nutzbarkeit als normales Freihaltezonenland,

wobei diese Nutzung eben durch Lage, Form und Grösse beeinträchtigt ist. Im

Übrigen ist es entgegen der Ansicht der Rekurrenten keineswegs absurd, wenn

Freihaltezonenland je nach Lage und Nutzbarkeit dieses Landes differenziert

geschätzt wird. Bei dieser Differenzierung geht es freilich nicht um die Frage,

ob das Land eine gut überbaubare Form aufweist, sondern darum, welchen Nutzwert

es als Freihaltezonenland im Zusammenhang mit einer bestehenden oder möglichen

Überbauung aufweist. Die Schätzung erweist sich damit auch in diesem Punkt als

rechtens.

6.

Demgemäss ist der Rekurs abzuweisen. Die Gerichtsgebühr

ist entsprechend dem im Rekursverfahren verbleibenden Streitwert von rund

Fr. 3'600'000 festzusetzen; die Kosten des Rekursverfahrens sind vollumfänglich

dem Rekurrenten aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihm damit nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die

Rekursgegnerin ihrerseits hat keine solche verlangt.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Der Rekurs

wird abgewiesen, soweit er nicht infolge Rückzugs erledigt abgeschrieben wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 40'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 40'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.

4.

Dem

Rekurrenten wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.

82.

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …