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Entscheid

VR.2008.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2008.00001

20. August 2009Deutsch36 min

(URT.2009.11675)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Staat Zürich,

vertreten durch die Baudirektion,

vertreten durch RA A,

Erwägungen

II. B,

vertreten durch

Firma C,

Rekurrenten,

gegen

I. B,

vertreten durch

Firma C,

II. Staat Zürich, vertreten durch die Baudirektion,

vertreten durch RA A,

Rekursgegner,

betreffend

Heimschlag,

hat sich ergeben:

I.

A. B erwarb am 26. Oktober 1982 verschiedene Grundstücke

im Bereich der ehemaligen Spinnerei Jakobstal auf dem Gebiet der Gemeinden

Bülach und Hochfelden von der D AG, welche ihren Spinnereibetrieb 1982

stillgelegt hatte. Darunter befand sich das in Bülach gelegene Grundstück mit

der heutigen Kat.-Nr. 01 (ursprünglich Teil des Grundstücks

Kat.-Nr. 02, vormals Kat.-Nr. 03) mit sechs Gebäuden (Assek.-Nrn. 04,

05, 06, 07, 08 und 09) und einer Grundstücksfläche von 18'363 m².

B. Am 23. April 1985 stellte die Baudirektion des Kantons

Zürich die sechs Gebäude der Fabrikanlage vorsorglich unter Schutz

(BD-Verfügung Nr. 10), nachdem die E AG angezeigt hatte, dass sie diese

abbrechen wolle. Am 26. März 1986 wurden die Gebäude Vers.-Nrn. 05,

04.

und 07 in näher bezeichnetem Umfang definitiv unter Denkmalschutz gestellt

(Schutzverfügung Nr. 11). Gegen diese Verfügung erhob B Rekurs beim Regierungsrat,

der das Verfahren am 18. März 1987 als durch Rückzug erledigt abschrieb.

Davor hatte die Baudirektion mit Verfügung vom 12. Januar 1987 die Unterschutzstellung

des Kohlemagazins (Assek.-Nr. 07) bereits aufgehoben, damit auf dem

Restgrundstück neben der Fabrikanlage ein Neubau realisiert werden könne. Der

Abbruch des Kohlemagazins sollte jedoch erst dann vollzogen werden dürfen, wenn

eine rechtskräftige Baubewilligung für den Neubau vorliege.

Am 25. Mai 1995 brannte der Dachstuhl des

Spinnereihauptgebäudes Assek.-Nr. 05 aus. Die Baudirektion teilte darauf

der E AG am 11. Dezember 1995 mit, dass die Schutzverfügung unter gewissen

Bedingungen wiedererwogen würde, da das Spinnereihauptgebäude durch Brand,

Wasserschaden und Vandalenakte seine Zeugeneigenschaft weitgehend eingebüsst

habe. B seinerseits verlangte am 20. März 1996 die Wiedererwägung und den

Verzicht auf Unterschutzstellung. Die Baudirektion hob ihre Schutzverfügung am

6.

März 2002 im Wesentlichen unter der Bedingung auf, dass die E AG die

Bauten abbreche, das Areal begrüne und die technischen Einrichtungen des

Kessel- und Maschinenhauses dem Technikgeschichtlichen Verein Zürcher Unterland

auf dessen Ersuchen hin unentgeltlich zum Ausbau überlasse. Diese Verfügung

focht B beim Regierungsrat an; das Rekursverfahren ist bis heute nicht entschieden.

C. Am 20. März 1996 erklärte B gestützt auf § 214

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den Heimschlag

bezüglich der Gebäude Assek.-Nrn. 05 (Spinnereihauptgebäude,

Kistenlageranbau, Battagegebäude und Schlossereianbau), Assek.-Nrn. 04

(Baumwollmagazin) und Assek.-Nr. 07 (Kohlemagazin) samt deren überbauter

Landfläche. Nach erfolgloser Einigungsverhandlung wurde das Schätzungsverfahren

auf Ersuchen der Baudirektion durch den Statthalter des Bezirks Bülach am

6.

April 2000 bei der Schätzungskommission I eingeleitet.

Die Baudirektion beantragte mit ihrer Klage, es sei

jegliche Forderung des Beklagten abzuweisen. B verlangte, es sei festzustellen,

dass die Schutzverfügung Nr. 11, eventuell bereits die vorsorgliche

Unterschutzstellung, eine materielle Enteignung bewirke, weshalb dem

Heimschlagsbegehren gegen eine Entschädigung von Fr. 48'209'562.20 zuzüglich

Zins zu 5 % ab 1. Juli 2003 stattzugeben sei. Falls dem

Heimschlagsbegehren nicht stattgegeben werden sollte, sei dem Beklagten eine Entschädigung

zufolge materieller Enteignung, eventuell zufolge überlanger Bausperre, von

mindestens Fr. 40'541'172.80 zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. Juli 2003

zuzusprechen.

Die Schätzungskommission I entschied nach Durchführung

eines doppelten Schriftenwechsels und zweier Augenscheine am 24. April

2008.

Sie stellte fest, dass die Unterschutzstellung des Gebäudeensembles

Jakobstal mit einer Fläche von ca. 26'277 m², heute Kat.-Nr. 02, durch den

Beschluss der Baudirektion vom 26. März 1986, Nr. 11, eine materielle

Enteignung bewirkt habe (Disp.-Ziff. 1) und B das Heimschlagsrecht für das

Grundstück Kat.-Nr. 02 im Ausmass von ca. 26'277 m² zustehe

(Disp.-Ziff. 2). Sie verpflichtete den Staat Zürich, B für das

heimgeschlagene Grundstück Kat.-Nr. 02 im Ausmass von ca. 26'277 m² eine

Entschädigung von Fr. 155.-/m² abzüglich Abbruchkosten von

Fr. 500'000.-, also total Fr. 3'572'935.- zu entrichten

(Disp.-Ziff. 3), Nachmass vorbehalten (Disp.-Ziff. 4) und zuzüglich

Zins ab 20. März 1996 zum jeweiligen Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für

bestehende 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften (Disp.-Ziff. 5). Die

Kosten des Verfahrens auferlegte sie der Klägerin; Prozessentschädigungen

wurden keine zugesprochen.

II.

Gegen diesen Entscheid meldeten der Staat Zürich am

11.

Juni 2008 und B am 12. Juni 2008 Rekurs beim Verwaltungsgericht

an. Nach vorübergehender Sistierung des Verfahrens erstatteten die Parteien

ihre Rekursbegründungen am 20. und 23. Januar 2009.

Der Staat Zürich beantragte, der angefochtene Entscheid

sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass keine materielle Enteignung

vorliege; eventuell sei nur die in der Bauzone gelegene Fläche als massgeblich

zu bezeichnen und der Kläger bei einem Heimfall zu verpflichten, die

Sanierungskosten sicherzustellen.

B beantragte, die Disp.-Ziffern 2, 3 und 5 des

angefochtenen Entscheids seien dahingehend abzuändern, dass die Entschädigung

für den Heimschlag auf Fr. 18'288'111.- festgesetzt und der Zins zu 4.35 %

bereits ab dem 1. Dezember 1992 vergütet werde, zudem sei

Disp.-Ziff. 4 aufzuheben. Unabhängig von der Heimschlagsentschädigung sei

ihm ergänzend eine Entschädigung zufolge materieller Enteignung

(einschliesslich Entschädigung für Sonderopfer und überlange Bausperre) zuzusprechen,

wenn die Schutzverfügung vom 26. März 1986 im hängigen

Rechtsmittelverfahren standhalte Fr. 34'956'683.- plus 5 % Zins, wenn sie

nicht standhalte Fr. 15'688'680.75 plus 5 % Zins.

Die Akten der Schätzungskommission I gingen am

24.

Februar 2009 beim Verwaltungsgericht ein, ohne dass sich die

Kommission zu den Rekursen vernehmen liess. In ihren Rekursantworten vom 11.

und 25. März 2009 ersuchten beide Parteien um Abweisung des gegnerischen

Rekurses.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 46 Abs. 1 des

Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) für die Beurteilung des

Rekurses zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die

Beschwerde gemäss §§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

1.2

Der Rekurrent II verlangt mit seinem Rekurs, dass das Verwaltungsgericht in

Ergänzung des Schätzungsentscheids neben einer Entschädigung für den Heimschlag

auch eine solche aus materieller Enteignung (einschliesslich Entschädigung für

Sonderopfer und überlange Bausperre) festsetze. Da sich der Rekurrent I gegen

diese Antragserweiterung nicht zur Wehr setzt und die gleichzeitige

Entscheidung über beide Entschädigungen angesichts der Regelung von §§ 41

bis 43 PBG prozessökonomisch ist, steht einem Eintreten auf diesen Antrag im

Rekursverfahren grundsätzlich nichts im Weg.

2.

2.1

Der Rekurrent I beantragt die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels.

Da die Parteien ihre Standpunkte bereits vor erster Instanz zweimal schriftlich

und zweimal mündlich darlegen und im vorliegenden Verfahren ebenfalls bereits

je zwei Rechtsschriften verfassen konnten, erübrigt sich die Durchführung eines

weiteren Schriftenwechsels (vgl. § 58 VRG).

2.2

Der Rekurrent II beantragt die Durchführung einer mündlichen

Schlussverhandlung mit den Parteien.

Nach § 59 Abs. 1 VRG kann das Verwaltungsgericht

von Amtes wegen oder auf Antrag der Parteien eine mündliche Verhandlung

anordnen. Diese kann neben der schriftlichen Vernehmlassung durchgeführt werden

oder auch an deren Stelle treten. Ein Rechtsanspruch auf die Durchführung einer

mündlichen Verhandlung besteht – unter Vorbehalt der sich aus Art. 6

Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) ergebenden

Anforderungen – nicht (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 59

N. 1). Im vorliegenden Fall ist die Sache spruchreif, und es besteht kein

Anlass zur Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Sinne von § 59

Abs. 1 VRG.

Da auch keine weiteren Beweiserhebungen notwendig sind,

besteht ebenso wenig Anlass zur Durchführung einer Schlussverhandlung im Sinne

von § 60 VRG.

Die vorliegende Streitsache um Heimschlagsrecht und

materielle Enteignung ist eine zivilrechtliche Streitigkeit im Sinn von

Art. 6 Abs. 1 EMRK. In derartigen Verfahren ist unter anderem die

Publikumsöffentlichkeit zu gewährleisten, was nur im Rahmen einer mündlichen

Verhandlung möglich ist. Da der Rekurrent II ausdrücklich nur eine

Schlussverhandlung mit den Parteien beantragt, darf angenommen werden, dass er

auf die Publikumsöffentlichkeit des Verfahrens und damit auf den sich daraus

mittelbar ergebenden Anspruch auf Durchführung einer öffentlichen

Schlussverhandlung verzichtet.

3.

Der Rekurrent II verlangte mit seinem Heimschlagsbegehren

vom 20. März 1996 den Heimschlag der unter Schutz gestellten Gebäude

"und deren überbaute Landfläche". Anlässlich des Augenscheins der

Schätzungskommission erweiterte er alsdann diesen Antrag und verlangte nunmehr

den Heimschlag für das ganze damalige Grundstück Kat.-Nr. 02 im Halte von

26’277 m². Dieses Grundstück lag nur in seinem nordwestlichen Teil, wo sich

auch die Fabrikanlage befindet, in der Industriezone, im südöstlichen Teil

jedoch in der Landwirtschaftszone. In seiner Klageantwort vom 23. Juni

2003.

ging der Rekurrent II entgegen dieser mündlichen Erklärung nur noch von

einer heimgeschlagenen Landfläche von 18'300 m² aus, was ungefähr der in der

Industriezone liegenden Fläche des Grundstücks Kat.-Nr. 02 entsprach. Die

Schätzungskommission stellte in ihrem Entscheid fest, die Unterschutzstellung

habe bezogen auf das gesamte ursprüngliche Grundstück Kat.-Nr. 02 eine materielle

Enteignung bewirkt und dem Rekurrenten II stehe dafür das Heimschlagsrecht zu.

Das Grundstück Kat.-Nr. 02 ist zwischenzeitlich vom

Rekurrenten II unterteilt worden in die Grundstücke Kat.-Nr. 01 (Industriezone)

mit 18'363 m² und Kat.-Nr. 12 (Landwirtschaftszone) mit 7'894 m². Beide

Parteien beziehen das zu beurteilende Heimschlagsbegehren zu Recht ausschliesslich

auf die in der Industriezone liegende Fläche des ehemaligen Grundstücks

Kat.-Nr. 02. Demnach kann der Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren auf

das heutige Grundstück Kat.-Nr. 01 im Halte von 18'363 m² begrenzt werden.

4.

4.1

Die Ausübung des Heimschlagsrechts setzt nach § 214 Abs. 1 PBG

voraus, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt hat

(vgl. Markus Rüssli, Die Heimschlagsrechte des zürcherischen Planungs- und

Baugesetzes, Zürich 1996, S. 88 ff.). Eine Eigentumsbeschränkung

kommt einer Enteignung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes

vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) gleich, wenn einem Eigentümer

der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums

untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem

Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Ein­griff

weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentums­beschränkung einer Enteig­nung

dann gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so

betroffen sind, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene

und es mit der Rechts­gleich­heit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine

Entschädigung geleistet würde. In bei­den Fällen ist die Möglichkeit einer

zukünftigen Nutzung nur zu berücksichtigen, wenn im mass­gebenden Zeitpunkt

anzu­nehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft

verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stücks ist in der Regel die

Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125

II 431 E. 3a je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen

Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum

Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5

N. 123 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 597 ff.).

4.2

Bei Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen

Nutzung und nicht deren vollständige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das

Bundesgericht einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen

Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe,

wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft

verunmöglicht (BGE 117 Ib 262 E. 2a; 112 Ib 263 E. 4; 111 Ib 257

E. 4a; RB 1993 Nr. 64, bestätigt durch BGr; RB 1991 Nr. 80; ZBl

98/1997, S. 179 ff., auch zum Folgenden). Als wirtschaftlich sinnvoll

werden dabei allgemein solche Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen

Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmöglicher Verwertung des

Eigentums unter dem alten Rechtszustand möglich gewesen wäre, kommt es nicht an

(Riva, a.a.O., S. 284; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspektiven der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988,

S. 469 ff., insbesondere S. 479 f.).

Sodann hat es das

Bundesgericht in konstanter Praxis abgelehnt, eine materielle Enteignung ab

einer bestimmten prozentualen Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es

lässt sich sogar feststellen, dass das Gericht in aller Regel in seinen Urteils­erwägungen

auf die Frage der eingetretenen Werteinbusse überhaupt nicht eingeht (Riva,

S. 274 f. mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen Fällen hat

es sich immerhin mit der Reduk­tion der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten

auseinandergesetzt. So hat es in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl

85/1984, S. 366 E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein

Teilbauverbot für nicht mehr als einen Drittel eines Grundstücks stelle keine

materielle Enteignung dar, und am 21. November 1984 (ZBl 86/1985,

S. 211 ff.) hat es in einem Fall, in dem die Ausnützung von 0,25 auf

0,07 (also um fast drei Viertel) herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung

ebenfalls verneint.

5.

5.1

Nach dem Entscheid der Schätzungskommission ist der für die Beurteilung des

Eingriffs massgebli­che Stichtag der 26. März 1986, das Verfügungsdatum

der definitiven Schutzmassnahme. Während der Rekurrent I ebenfalls spätestens

dieses Datum für massgeblich erachtet, hält der Rekurrent II bereits das Datum

der vorsorglichen Schutzverfügung, den 24. April 1985, für richtig.

Nach § 183bis

Abs. 3 Satz 1 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivil­gesetzbuch

vom 2. April 1911 sind in Übereinstimmung mit der Praxis des Bundesgerichts

(BGE 132 II 218 E. 2.4 mit Hinweisen; 112 Ib 105 E. 2c, 263

E. 2 und 388 E. 3, 111 Ib 81) für die Entschädigungspflicht und die

Bemessung der Entschädigung die Verhältnisse bei Inkrafttreten der

Eigentumsbeschränkung massgebend. Auch bei Schutzmassnahmen bildet erst

das Inkrafttreten der definitiven Massnahme den massgeblichen Zeitpunkt, allerdings

darf der Ausschluss der Entschädigungspflicht nicht zum Nachteil des

Betroffenen mit einer vorgängigen provisorischen Anordnung begründet werden

(Riva, a.a.O., S. 187 f., mit Hinweisen; BGE 110 Ib 29 E. 4a,

109.

Ib 13 E. 3). Demnach ist unabhängig davon, ob einem Rechtsmittel gegen

eine Unterschutzstellung die aufschiebende Wirkung zukam oder nicht, auf das

Datum des rechtskräftigen Abschlusses des dagegen gerichteten Rechtsmittelverfahrens

abzustellen (vgl. ZBl 2006 S. 41 E. 3.1; vgl. zum Ganzen auch ausführlich

RB 1998 Nr. 180).

Im vorliegenden Fall ist daher das Datum des

Abschreibungsbeschlusses des Regierungsrats vom 18. März 1987 massgebend.

5.2

Die Schätzungskommission bejahte in ihrem Entscheid das Vorliegen einer

materiellen Enteignung mit der Begründung, das vom Rekurrenten II am

23.

September 1992 nach mehreren Vorprojekten eingereichte Projekt F sei

vom Bau- und Werkausschuss der Stadt Bülach unter Vorbehalt der Genehmigung

durch die Baudirektion bewilligt worden. Eine Genehmigung sei jedoch trotz

mündlicher Zusicherung nie erfolgt, noch seien Auflagen oder Bedingungen

verfügt worden, bei deren Einhaltung eine Genehmigung erteilt worden wäre.

Dadurch, dass gemäss der Unterschutzstellungsverfügung bewilligungspflichtige

Vorhaben im Bereich der geschützten Gebäude hätten der kantonalen Denkmalpflege

angezeigt werden müssen, sei die bauliche Nutzung des Grundstücks von der

Genehmigung der Baudirektion abhängig gewesen. Das Ausbleiben der Genehmigung

habe eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der

betroffenen Liegenschaft vollständig verunmöglicht.

Damit leitet die Schätzungskommission das Vorliegen einer

materiellen Enteignung einerseits aus der Anzeigepflicht gemäss

Disp.-Ziff. I der Schutzverfügung vom 26. März 1986 und andererseits

aus dem Ausbleiben einer Genehmigung im Jahr 1992/1993 ab. Diese Beurteilung

ist nicht nachvollziehbar. Die Intensität des Schutzeingriffs ins Eigentum des

Rekurrenten II ist allein nach den Möglichkeiten und Einschränkungen gemäss der

Schutzverfügung selber und bezogen auf den massgebenden Stichtag zu beurteilen

und nicht aufgrund eines Jahre später gezeigten angeblich hindernden Verhaltens

einer Bewilligungs- oder Genehmigungsbehörde. Der Rekurrent II hätte seinen

Bauwillen im Jahr 1992 über eine anfechtbare Verfügung der Baudirektion und

mittels einer Anfechtung der Genehmigungsverweigerung in jedem Fall soweit

durchsetzen können, als dies mit dem Inhalt der Schutzverfügung und der weiteren

Baugesetzgebung vereinbar war. Aus dem – formell nicht abgeschlossenen –

Bewilligungsverfahren von 1992 lassen sich daher von vornherein keine

Rückschlüsse auf die Intensität des Schutzeingriffs ziehen. Die Schutzverfügung

selber beschränkte sodann die baulichen Möglichkeiten auf dem fraglichen

Grundstück ausschliesslich durch ihre materiellen Vorgaben und nicht etwa durch

die formelle Verpflichtung, bewilligungspflichtige Vorhaben der kantonalen

Denkmalpflege anzuzeigen. Diese Pflicht ergab sich im damaligen Zeitpunkt im

Übrigen bereits aus § 27 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz

und über kommunale Erholungsflächen vom 20. Juli 1977 (LS 702.11). Danach

hatte die örtliche Baubehörde der kantonalen Denkmalpflege

bewilligungspflichtige Vorhaben, welche förmlich geschützte oder

inventarisierte Ortsbild- oder Denkmalschutzobjekte von kantonaler und

regionaler Bedeutung berührten, anzuzeigen. Die Baudirektion hatte innert

längstens 30 Tagen zu entscheiden, wenn sie das Vorhaben ihrer Genehmigung

unterstellen wollte. In diesen Fällen erteilte die örtliche Baubehörde die

baurechtliche Bewilligung dann entsprechend unter dem Vorbehalt der Genehmigung

durch die Baudirektion. In dieser gesetzlichen Regelung und deren Anwendung

gegenüber dem Projekt des Rekurrenten II liegt kein entschädigungspflichtiger

Entzug wesentlicher Eigentumsbefugnisse.

Erweist sich demnach der angefochtene Schätzungsentscheid

sowohl mit Bezug auf den massgebenden Stichtag als auch bezüglich der Bejahung

einer materiellen Enteignung als rechtsfehlerhaft, so ist er aufzuheben. Auf

eine Rückweisung der Sache ist jedoch zu verzichten, da das Verwaltungsgericht

die sich in erster Linie stellenden Rechtsfragen im Folgenden selber beurteilen

kann (vgl. § 63 Abs. 1 VRG).

6.

6.1

Bei der Beurteilung der Intensität des Eingriffs gemäss der Schutzverfügung

vom 26. März 1986 ist vorab klarzustellen, dass das Gebäude des Kohlemagazins

(Assek.-Nr. 07) bereits am 12. Januar 1987 und damit vor dem

massgeblichen Stichtag wieder rechtskräftig aus dem Schutz entlassen worden

war. Dass gemäss Disp.-Ziff. II dieser Verfügung der Abbruch des

Kohlemagazins erst vollzogen werden durfte, wenn eine rechtskräftige

Neubaubewilligung vorliege, hat entgegen der Auffassung des Rekurrenten II

nicht zur Folge, dass die Unterschutzstellung dieser Baute bis heute anhält. Es

entspricht vielmehr gerade im Bereich empfindlicher Ortsbilder und

schutzwürdiger Bauten einer verbreiteten Praxis, den Abbruch von Gebäuden erst

dann zu bewilligen, wenn bereits die Erstellung eines Neubaus gesichert ist

(vgl. auch § 309 Abs. 1 lit. c PBG). Jedenfalls kann dieser

Vorbehalt mitnichten als selbständige Eigentumsbeschränkung verstanden werden,

die eine materielle Enteignung bewirkt. Bei der folgenden Betrachtung der

Auswirkungen der Schutzverfügung können daher die für das Kohlemagazin

ursprünglich angeordneten Massnahmen ausser Acht bleiben.

Bei der Frage, welche

Nutzungsmöglichkeiten dem Rekurrenten II trotz der verfügten Schutzmassnahmen

betreffend die Gebäude Assek.-Nrn. 04 und 05 samt Umgebung am Stichtag

blieben, ist sodann vorerst auszuklammern, dass diese Unterschutzstellung zwischenzeitlich

wieder aufgehoben worden ist. Erwiese sich nämlich, dass der Tatbestand einer

materiellen Enteignung selbst bei Fortdauern des Schutzes nicht erfüllt ist, so

kommt es auf den Ausgang des nach wie vor hängigen Rekursverfahrens gegen die

Aufhebungsverfügung vom 6. März 2002 nicht an.

6.2

Der Umgebungsschutz der Schutzverfügung vom 26. März 1986 beschränkte

sich auf den Bereich der Altbauten gemäss dem Situationsplan vom

31.

Oktober 1985. Demnach wurde der nordöstliche Teil des damaligen

Grundstücks Kat.-Nr. 02 zwischen der Spinnereistrasse und einer etwa

entlang den südwestlichen Fassaden der Gebäudeteile G, D3 und D2 verlaufenden

Linie unter Bauverbot gestellt. In diesem nach Angaben des Rekurrenten II 8'875

m² grossen Perimeter lagen neben den geschützten Gebäudeteilen A, B, C1, D1 bis

3, E, F, G und H auch drei abzubrechende Gebäude bzw. Gebäudeteile und sechs Bäume,

welche nach der Schutzverfügung zu erhalten und bei Absterben durch neue

gleichartige Exemplare zu ersetzen waren. Im südwestlichen Grundstücksteil, wo

sich auch das Kohlemagazin, ursprüngliches Schutzobjekt I, befindet, stand eine

Fläche von rund 9'488 m² für eine neue Überbauung zur Verfügung.

Ein Abzug von dieser

überbaubaren Fläche für das Kohlemagazin und die entsprechenden

Gebäudeabstände, wie dies der Rekurrent II bei seinen Flächenberechnungen tut,

ist nicht gerechtfertigt (vgl. E. 6.1 vorstehend). Der Rekurrent II macht

sodann geltend, es sei auch ein Abstandsband von 15 m zur Bauverbotszone nicht

überbaubar, da die Denkmalpflege im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG diesen

Mindestabstand verlange, damit die Schutzwirkung auch nach einer vollständigen

Überbauung zum Tragen kommen könne. Diese Einschätzung ist unrichtig. Die

Flächen, welche aus Gründen des Denkmalschutzes definitiv nicht überbaut werden

dürfen, sind im Katasterplan vom 31. Oktober 1985 abschliessend festgelegt.

Das bedeutet, dass grundsätzlich die ganze Teilfläche des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 mit rund 9'488 m² überbaut werden durfte. Die von § 238

Abs. 2 PBG verlangte besondere Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte durfte

sich daher zwar durchaus in der Situierung, Volumenverteilung und Gestaltung

von Neubauten auf diesem Grundstücksteil auswirken, nicht aber in einer

eigentlichen Reduktion der überbaubaren Fläche. Dass dabei auch Gebäudeabstände

zu den bestehenden Bauten gewahrt werden mussten und allenfalls auch eine

Konzentration des möglichen Bauvolumens gegen die Südwestgrenze hin erforderlich

war, ändert nichts an der Überbaubarkeit dieses Grundstücksteils.

Was der Rekurrent II dagegen vorbringt, überzeugt nicht.

Der von ihm noch vor der Unterschutzstellung im Jahr 1983 geplante Reitstall

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 13 scheiterte an der

Landwirtschaftszonenkonformität bzw. – im Falle einer Standortgebundenheit – an

den entgegenstehenden öffentlichen Interessen an einer räumlichen Trennung zwischen

Reitstall und Fabrikareal. Solche im Rahmen von Art. 24 Abs. 2 RPG

ausserhalb der Bauzonen zu beachtenden öffentlichen Interessen können nicht mit

der von § 238 Abs. 2 PBG verlangten Rücksichtnahme auf Objekte des

Denkmalschutzes innerhalb einer mit bestimmten Baumassen ausgeschiedenen

Industriezone verglichen werden.

Das Projekt F bedingte unter anderem den Abbruch des unter

Schutz gestellten Baumwollmagazins und den Ersatz des geschützten

Battagegebäudes, weshalb eine Bewilligung dafür die gleichzeitige Wiedererwägung

der Schutzverfügung erfordert hätte. Eine solche Wiedererwägung kam für die

Denkmalpflege offenbar durchaus in Betracht (vgl. 23.II.45.58), jedoch wurde

das am 22. April 1992 der Genehmigung unterstellte Projekt der

Baudirektion in der Folge gar nie förmlich zur Genehmigung unterbreitet. Selbst

wenn dies der Fall gewesen wäre, wofür der Rekurrent II im Schätzungsverfahren

die Befragung des ehemaligen Bauvorstands als Beweis offerierte, kommt es letztlich

nicht darauf an, aus welchem Grund das Verfahren nach der am 23. September

1992.

erteilten Baubewilligung nicht weitergeführt wurde. Aus dem informellen

Abbruch des Bewilligungsverfahrens kann nämlich gerade wegen der Missachtung

der rechtskräftigen Schutzverfügung jedenfalls nicht abgeleitet werden, ein die

Schutzverfügung beachtendes Überbauungsprojekt sei nicht möglich gewesen.

Daraus, dass ein projektiertes Lagergebäude 1987 wegen

mangelnder Einordnung von der Natur- und Heimatschutzkommission abgelehnt

wurde, kann der Rekurrent II ebenfalls nichts zu seinen Gunsten ableiten.

Dieses Lagergebäude wurde ohne Gliederung auf einer Grundfläche von 54 mal

106.50

m und in einer Höhe von 13 m über dem mittleren gewachsenen Terrain,

d.h. mit einem Volumen von 74'763 m³ geplant. Ausgehend von der überbaubaren

Grundfläche von 9'488 m² beanspruchte das Projekt demnach eine Baumassenziffer

von 7.9 m³/m². Zusammen mit den geschützten Bauvolumina von 35'470.8 m³

wäre ein Volumen von 110'233.8 m³ auch bezogen auf die gesamte Fläche des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 weit über das zulässige Mass von total 91'815 m³

entsprechend einer Baumassenziffer von 5.0 m³/m² hinausgegangen (a.a.O.

S. 1). Im Gutachten der Natur- und Heimatschutzkommission vom

29.

Juni 1987 wurde zutreffend darauf hingewiesen, dass an dieser Stelle

nur ein architektonisch sorgfältig und gut gestaltetes Gebäude möglich sei. Ob

durch Reduzierung des Bauvolumens, mit einer stärkeren Gliederung und

eventuellen Unterteilung eine tragbare Lösung erreicht werden könne, müsste

anhand von Projektvariantenskizzen und Modellen geprüft werden.

Demnach kann festgestellt werden, dass die

Unterschutzstellung samt Umgebungsschutz von vornherein nur eine Fläche von

8'875 m² betraf, während eine Fläche von 9'488 m², d.h. 51.7 % der gesamten

Grundstücksfläche von 18'363 m², weiterhin überbaubar blieb.

6.3

Es ist im Weiteren zu prüfen, welche Möglichkeiten dem Rekurrenten II am

Stichtag blieben, die unter Schutz gestellten Gebäude weiterhin wirtschaftlich

sinnvoll zu nutzen. Dabei ist einerseits von der vor der Unterschutzstellung

betriebenen Nutzung auszugehen. Sodann darf aber auch berücksichtigt werden,

inwieweit die nach der Schutzverfügung zulässigen baulichen Massnahmen

zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten eröffneten. Ohne Auswirkungen auf die

Beurteilung der Eingriffsintensität ist sodann der Umstand, dass die

geschützten Gebäude wie alle Bauten ordentlich unterhalten werden müssen, um

deren Nutzbarkeit auf Dauer aufrecht zu erhalten. Sollte der ordentliche

Gebäudeunterhalt allerdings in den Jahren vor der definitiven

Unterschutzstellung vernachlässigt worden sein, so lässt sich aus der Notwendigkeit,

diese Unterhaltsmassnahmen nunmehr nachholen zu müssen, grundsätzlich nichts

zur wirtschaftlich sinnvollen Gebäudenutzbarkeit ableiten.

6.3.1

Beim Schutzobjekt A, dem

Spinnereihauptgebäude, waren die Fassaden und das Dach zu erhalten. Der

Treppenhausanbau an der Ostfassade, der Dachaufbau auf der nördlichen

Dachfläche und die Wellblechverkleidungen an den Anbauten der Westseiten waren

abzubrechen. Zu rekonstruieren war demnach die ursprüngliche Fensterachse an

der Ostfassade, die durch den sekundären Treppenhausanbau zerstört war. Im

Inneren wurden

die Eisenstützen und Unterzugsbalken, der Dachstuhl und die Treppenhausanlage

in der Nordwestecke des Gebäudes unter Schutz gestellt.

Dass diese Massnahmen eine sinnvolle weitere Nutzung des

Gebäudes zu Gewerbezwecken verhindert haben sollen, ist nicht nachvollziehbar.

Die D AG hat ihren Spinnereibetrieb in diesem Gebäude offenbar noch bis 1982

führen können. Dass vorerst die im Gebäude noch vorhandenen Maschinen und

Einrichtungen hätten entfernt und entsorgt werden müssen, ist selbstverständlich,

spricht aber nicht gegen eine wirtschaftlich sinnvolle künftige Nutzung. Dieser

Aufwand wäre denn auch unabhängig von einer Unterschutzstellung zu erbringen

gewesen. Auch dass das Gebäude insgesamt hätte saniert werden müssen, um eine

neue Nutzung zu initiieren, liegt auf der Hand. Dem Rekurrenten II ist dabei

zwar zuzubilligen, dass die Zugänglichkeit des Gebäudes für eine intensive Lagernutzung

mittels Lastwagen mit Schwierigkeiten verbunden gewesen wäre, da die geschützten

Aussenfassaden keine grossen Zugänge aufwiesen. Jedoch wären andere Nutzungen,

insbesondere auch für Dienstleistungen, durchaus in Frage gekommen. Unbegründet

sind diesbezüglich die feuerpolizeilichen Bedenken des Rekurrenten II

betreffend die Eisenstützen, welche seiner Ansicht nach Nutzungen mit längerem

Aufenthalt von Personen ausgeschlossen hätten. Gerade die besonderen

Verhältnisse eines Denkmalschutzobjektes begründeten nach § 220

Abs. 1 lit. d PBG (in seiner damals geltenden Fassung vom 7. September

1975) Ausnahmen von primären Bauvorschriften. Auch was die notwendigen

Parkierungsflächen anbelangt, wäre mit dem Einbezug der voll überbaubaren

Teilfläche im Südwesten des Grundstücks eine Lösung ohne Weiteres denkbar

gewesen. Demnach kann von der vollen wirtschaftlichen Nutzbarkeit der 1987 im

Hauptgebäude vorhandenen Nutzfläche ausgegangen werden.

Nach den Plänen des Rekurrenten II sind dies insgesamt

4'648 m² in den drei Vollgeschossen und dem Dachgeschoss. Das darüber

liegende Giebelgeschoss mit einer Fläche von 1'227 m² kann jedoch wegen der

Dachschrägen nur zur Hälfte angerechnet werden. Dass der Warenlift dieses

Geschoss nicht bediente, spielt bei der Anrechnung der Fläche keine Rolle. Im

Spinnereihauptgebäude wäre demnach eine Fläche von 5'261.5 m² wirtschaftlich

sinnvoll nutzbar.

6.3.2

Beim südöstlich an das

Spinnereihauptgebäude angebaute Kistenlager, Objekt B, waren die Fassaden

inklusive aller formbestimmenden Baudetails zu erhalten; der Lagerschuppen auf

der Südseite und der Verbindungsgang zum Battagegebäude waren abzubrechen; im

Inneren wurden keine Schutzmassnahmen verfügt.

Bei dieser Ausgangslage wäre die gesamte Fläche des Anbaus

problemlos weiter nutzbar gewesen. Der Anbau ist direkt über eine Tür vom

Hauptgebäude aus zugänglich. Die bestehende Innenwand im Kistenlager stand

nicht unter Schutz und hätte geöffnet werden können. Es trifft daher entgegen

den Behauptungen des Rekurrenten II nicht zu, dass der westliche Gebäudeteil

nur über einen Korridor vom Battagegebäude her zu erreichen gewesen wäre. Die

Fläche beträgt nach den Angaben des Rekurrenten II 175 m²; für eine solche von

360.

m², wie dies der Rekurrent I behauptet, bestehen angesichts der Eingeschossigkeit

keine Anhaltspunkte.

6.3.3

Das Battagegebäude C1 im Innenbereich der

Fabrikanlage wurde ebenfalls nur mit seinen äusseren Bauteilen, Fassaden, inkl.

aller formbestimmenden Baudetails, unter Schutz gestellt. Abzubrechen waren

hier der Stockereianbau mit Staubturm (C2). Dementsprechend war die durch den

Abbruch wieder freigestellte Fassade mit ehemaliger Fensteranordnung analog

derjenigen an der Ostfassade zu rekonstruieren. Auch mit Bezug auf dieses

Gebäude ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Schutzmassnahmen eine künftige

sinnvolle Nutzung verunmöglicht haben sollte. Die nutzbare Fläche im

Erdgeschoss betrug nach den Angaben des Rekurrenten II 310 m², nach dem

Rekurrenten I sollen insgesamt 780 m² nutzbar sein. Angesichts der gegebenen

Gebäudehöhe von 6.10 m und der Dachhöhe von 3.10 m rechtfertigt es sich

hier, von zwei voll nutzbaren Geschossen auszugehen, was eine nutzbare Fläche

von 620 m² ergibt.

6.3.4

Beim Schutzobjekt Kessel- und

Maschinenhaus (D1 bis 3) waren nicht nur die Fassaden und das Dach zu erhalten

und die durch den Abbruch des Stockereianbaus mit Turm wieder frei gewordene Ostfassade

zu rekonstruieren, sondern es wurde der gesamte Maschinenpark und die

Dampfkesselanlage unter Schutz gestellt. Integral zu erhalten war sodann auch

der Hochkamin (E). Beim Turbinenhaus (F) war ebenfalls neben den äusseren Bauteilen

wie Fassaden und Dach auch die im Inneren stehende ältere Turbine von 1918 zu

erhalten. Diese drei Schutzobjekte konnten als Folge der Schutzmassnahmen auch

nach dem Eingeständnis des Rekurrenten I nicht mehr wirtschaftlich genutzt

werden.

6.3.5

Der Schlossereianbau G wurde wiederum nur

im äusseren Erscheinungsbild, d.h. Fassaden und Dach, geschützt, wobei die

Dachaufbauten abzubrechen waren. Im Inneren wurden keine Schutzmassnahmen

angeordnet. Auch hier besteht kein Anlass für die Annahme, dass nur ein Teil

der möglichen Nutzflächen hätte sinnvoll genutzt werden können. Dazu gehört

selbstverständlich auch die Ausnutzung des Dachgeschosses, auch wenn dieses

bisher keine regulären Treppenaufgänge aufwies. Die nutzbare Fläche in der

Schlosserei beträgt nach den Angaben des Rekurrenten II rund 450 m², hinzu

kommen die Nutzflächen in den beiden Dachgeschossen von 150 m² und 116 m²,

sodass sich hier ein Total von 716 m² ergibt.

6.3.6

Das 8.50 m hohe, mit einem Flachdach

versehene Baumwollmagazin H wurde nur mit Bezug auf die Aussenteile geschützt,

nicht jedoch im Inneren. Hier wäre zwar grundsätzlich von der Gebäudehöhe her

auch eine zweigeschossige Nutzung der Innengrundfläche von ca. 320 m² möglich,

der Rekurrent I geht selber aber nur von einer eingeschossigen Lagernutzung

aus, womit den Einschränkungen bezüglich Zugänglichkeit und fehlender

Belichtung genügend Rechnung getragen ist.

6.3.7

Zur Ermittlung der Nutzungseinbusse ist

im Folgenden eine Nutzflächenberechnung anzustellen. Dabei ist zu ermitteln,

welche oberirdischen Nutzflächen auf dem gesamten Areal zulässig wären,

inwieweit die in den Schutzobjekten vorhandenen bzw. möglichen Flächen sinnvoll

nutzbar sind und wieweit neue Nutzflächen auf dem überbaubaren Grundstücksteil

erstellt werden können. Entgegen den Berechnungen des Rekurrenten II kann bei

dieser Nutzflächenberechnung die Möglichkeit eines für die Baumassenziffer

nicht relevanten nutzbaren Untergeschosses (vgl. § 258 Abs. 1 PBG)

ausser Betracht gelassen werden, da auf dem überbaubaren Grundstücksteil von

9'488 m² ohne Einschränkung Untergeschosse realisiert und demnach nicht

realisierbare Untergeschosse im Bereich der Schutzobjekte voll kompensiert

werden können. Bezüglich der Geschosshöhe kann jedoch mit dem Rekurrenten II

von einer solchen von 3.7 m ausgegangen werden.

Die Parteien sind sich über das gegebene Ausmass der

geschützten Gebäudevolumina nicht einig. Während der Rekurrent I – gestützt auf

die Angaben der Gebäudeversicherung – ein solches von 34'812 m³ errechnet, geht

der Rekurrent II von 35'470.8 m³ aus. Die Zahlen weichen auch in den

einzelnen Positionen für die verschiedenen Gebäudebestandteile zum Teil

erheblich voneinander ab, ohne dass sie sich aus den Akten näher verifizieren

liessen. Immerhin fällt auf, dass die Gebäudeversicherung nicht allen

geschützten Bauteilen ein Volumen zugeordnet hat, so etwa nicht dem Hochkamin

sowie weiteren nicht näher bezeichneten Positionen, die am 17. April 2000

als wertlos oder teilweise zerstört aufgeführt sind. Demgegenüber beziehen sich

die Berechnungen des Rekurrenten II substanziiert auf die einzelnen geschützten

Bauteile und erscheinen mit ihren einzelnen Längenmassen auch plausibel. Es ist

daher im Folgenden bezüglich der geschützten Bauteile von den Baumassenzahlen

des Rekurrenten II auszugehen.

Zulässige

Nettonutzflächen

Gesamte

Grundstücksfläche (Industriezone) in m² 18'363

Baumassenziffer in m³/m² 5

Total zulässiges Bauvolumen in m³ 91'815

Mutmassliche Geschosshöhe in m 3.7

Total zulässige Bruttogeschossflächen in m² 24'814.9

./. 10 % Aussenwände in m² -2'481.5

Total zulässige oberirdische Nettonutzfläche 22'333.4

__________________________________________________________________

Nutzbare

oberirdische Geschossflächen

In

Schutzgebäuden

Hauptgebäude in m² 5'261.5

Kistenlager in m² 175

Battage in m² 620

Schlossereianbau in m² 716

Baumwollmagazin in m² 320

Total 7'092.5

In

Neubauten

Total zulässiges Bauvolumen in

m³ 91'815

Geschütztes Bauvolumen in m³ 35'470.8

Noch zulässiges Bauvolumen in m³ 56'344.2

mögliche Geschosshöhe in m 3.7

Total zulässige Bruttogeschossflächen in m² 15'228.2

./. 10 % Aussenwände -1'5822.8

mögliche neue oberirdische Nutzflächen in m² 13'705.4

__________________________________________________________________

Total nutzbare oberirdische

Geschossflächen in m² 20'797.9

__________________________________________________________________

Berechnung Nutzungsverlust

zulässige Nettonutzflächen

in m² 22'333.4

Total nutzbare oberirdische Geschossflächen in m² 20'797.9

Nutzungsverlust in m² und in % 1'535.5 6.8

6.4

Keinen massgeblichen Einfluss auf die Beurteilung der Eingriffsintensität

haben vorliegend die dem Rekurrenten II auferlegten Rekonstruktionspflichten

und die weiteren Schutzpflichten. Die verlangten Rekonstruktionen beschränken sich

im Wesentlichen auf eine Anpassung von Fassaden und Fenstern als Folge

notwendiger Abbrüche, dies beim Hauptgebäude, beim Battagegebäude und beim

Kessel- und Maschinenhaus. Die weiteren Schutzpflichten gehen ebenfalls nicht

wesentlich über das Mass an Unterhaltsarbeiten hinaus, das generell für den

Erhalt bestehender Bausubstanz aufzuwenden ist. Zudem wurden dem Rekurrenten II

bereits in der Schutzverfügung staatliche Beiträge für die Gebäudeunterhaltskosten

in Aussicht gestellt (vgl. auch § 217 PBG). Gemessen an den gesamthaft auf

dem Grundstück bestehenden baulichen Nutzungsmöglichkeiten erscheinen diese Einschränkungen

als eher marginal.

6.5

Für die streitbetroffene Fläche war mit der BZO vom 2. Dezember 1985

eine Industriezone festgesetzt worden, dies in lückenloser Fortschreibung einer

davor bestehenden Zonenzuweisung. Die Genehmigung der BZO erfolgte am

17.

September 1986, wobei verschiedene Festsetzungen infolge hängiger

Rekurse – nicht aber das streitbetroffene Areal – einstweilen von der

Genehmigung ausgenommen waren. Die Genehmigung der ausgenommenen Festlegungen

erfolgte am 17. Mai 1989 und damit erst nach dem massgebenden Stichtag.

Auch wenn demnach die Stadt Bülach am massgebenden Stichtag noch nicht über

eine gesamthaft den Anforderungen des RPG entsprechende BZO verfügte, kann daraus

nichts zulasten des Rekurrenten II abgleitet werden. Die von der Rechtsprechung

bei Enteignungsstreitigkeiten vorgenommene Unterscheidung zwischen Auszonung

und Nichteinzonung betrifft nach der bundesgerichtlichen Praxis ausschliesslich

Fälle, wo ein Grundstück einer Nichtbauzone zugewiesen wird (vgl. für viele BGE

131.

II 728 E. 2.1, 125 Ii 431 E. 3b und 122 II 326 E. 4c).

Ebenso wenig ist vorliegend von Belang, welche

Erschliessungsqualität das Fabrikgelände am Stichtag aufwies. Offenbar reichte

die bestehende Erschliessung zur Nutzung der vorhandenen Bauten. Für eine

Neuüberbauung im Südwesten des Areals wären unabhängig von der

Unterschutzstellung zusätzliche Erschliessungsmassnahmen notwendig gewesen. Auf

die Frage der materiellen Enteignung haben diese Umstände jedoch keinen

Einfluss (vgl. E. 4.2).

6.6

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Unterschutzstellung vom

26.

März 1986 zwar zu einem Nutzflächenverlust für den Rekurrenten II

führte, dass dieser jedoch weit unter 10 % ausmachte. Eine weitere

wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Fabrikareals blieb ihm demnach möglich;

auf eine allseits optimale Nutzung des Grundstücks hatte er ohnehin keinen

Anspruch.

7.

Der Tatbestand des Sonderopfers unterscheidet sich vom

Haupttatbestand der materiellen Enteignung darin, dass einerseits eine

geringere Eingriffsintensität genügt und andererseits – als zusätzliche

Voraussetzung – eine durch den Eingriff bewirkte rechtsungleiche Behandlung

vorliegen muss (Nicola Feuerstein, Das Sonderopfer bei Eigentumsbeschränkungen,

St. Gallen 1993, S. 153 ff.). Auch in diesen Fällen ist

jedoch vorab eine gewisse Eingriffsintensität erforderlich. In den

wenigen Fällen, in denen das Bundesgericht bisher ein Sonderopfer bejaht oder

zumindest für möglich gehalten hat, erreichte die Eigentumsbeschränkung jeweils

eine derart hohe Intensität, dass ohnehin eine materielle Enteignung im engeren

Sinn entweder ausdrücklich vorlag oder zumindest vermutet werden konnte (vgl.

die Auswertung der sechs Fälle in ZSR 1947, S. 408 ff., BGE 89 I 381, 101

Ib 27, 107 Ib 380, den unveröffentlichten Fall Hofstetter vom 16. März

1983.

und BGE 113 Ia 368 bei Feuerstein, a.a.O. S. 124 ff.). Ein

Eigentumseingriff ohne erhebliche Nutzungseinbusse kann von vornherein kein unzumutbares

Opfer gegenüber der Allgemeinheit bedeuten (vgl. BGE 111 Ib 257 E. 4c). Im

vorliegenden Fall hätte der Rekurrent II aus den unter Schutz gestellten

Fabrikgebäuden weiterhin Ertrag ziehen und die­sen durch Umbaumassnahmen und

eine Neuüberbauung im Südwesten noch ganz erheblich steigern können. Angesichts

des vorstehend errechneten Nutzflächenverlustes von weniger als 10 % liegt

daher auch für die Annahme eines Sonderopfers keine genügende Eingriffsintensität

vor.

Weiter ist im vorliegenden Fall die zweite Voraussetzung

des Sonderopfers, das heisst eine stossende Rechtsungleichheit gegenüber

anderen Grundeigentümern nicht erkennbar, denn die Fabrikanlage wurde nicht

etwa aus einer Reihe ähnlicher Anlagen exemplarisch für alle ausgewählt. Auch

mit Blick auf andere von Denkmalschutzmassnahmen betroffene Grundeigentümer

wurde der Rekurrent II nicht rechtsungleich behandelt. Er hätte wie andere

Eigentümer zwar gewisse Aufwendungen für Schutzvorkehrungen tätigen müssen,

jedoch geht das zürcherische Recht davon aus, dass solche Kosten, wenn sie in

qualifizierter Weise über das allgemein notwendige Mass an Unterhalt und Pflege

hinausgehen, vom anordnenden Gemeinwesen zu übernehmen sind (vgl. § 207

Abs. 2 PBG; Verordnung über Staatsbeiträge für den Natur- und Heimatschutz

und für kommunale Erholungsgebiete vom 15. Januar 1992, LS 701.3).

Liegt demnach keine materielle Enteignung vor, so besteht

auch kein Anspruch auf Heimschlag der fraglichen Gebäude samt der ihnen

zugeordneten Grundstücksfläche. Dementsprechend sind auch die

Entschädigungsbegehren des Rekurrenten II abzuweisen.

8.

8.1

Im Rekursantrag 2 des Rekurrenten II wird als Bestandteil der

Enteignungsentschädigung auch der Ersatz unnützer Planungskosten für das 1984

geplante Projekt G über Fr. 580'000.- und das 1992 ausgearbeitete Projekt

F über Fr. 5'555.651.- verlangt. Darin könnte trotz Fehlens eines

ausdrücklichen Eventualantrags ein vom Hauptanspruch unabhängiger Antrag auf

Entschädigung gesehen werden.

8.2

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts

hat ein Bauherr unter Umständen unabhängig von der Entschädigung aus

materieller Enteignung einen aus Vertrauensschutz und Eigentumsgarantie

abgeleiteten Anspruch auf Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten.

Voraussetzung dafür ist, dass ein bestimmtes Baugesuch Anlass zur Änderung der

Bauordnung gab, weil die Baubehörden die Ausführung des Vorhabens auf diese Weise verhindern wollten, und dass diese Absicht der

Baubehörden für den Grundeigentümer nicht voraussehbar war. Ersatz muss sodann

auch in denjenigen Fällen geleistet werden, in welchen dem Bauwilligen vor

Einreichen des Baugesuchs Zusicherungen auf den Fortbestand der geltenden

Bauvorschriften gegeben worden waren und dieser im Vertrauen darauf Projektierungskosten

aufgewendet hatte (BGE 119 Ib 229 E. 4b; 117 Ib 497 E. 7b; 108 Ib 352

E. 4b.aa; 102 Ia 243 E. 7).

Es ist fraglich, ob sich diese auf die

Änderung einer Bauordnung zugeschnittene Rechtsprechung ohne Weiteres auch auf

Fälle von Denkmalschutzmassnahmen übertragen lässt. Anders als bei Bau- und

Zonenordnungen, wo den Behörden insbesondere bei Nichteinzonungen, Um- oder

Abzonungen ein überaus grosser Planungsspielraum zusteht, sind Unterschutzstellungen

nur bei Vorliegen eng umschriebener Voraus­setzungen zulässig. Anlass für

Denkmalschutzmassnahmen bildet daher regelmässig nicht ein konkretes Bauprojekt,

dessen Verwirklichung verhindert werden soll, sondern höchstens die auf ein

Baugesuch hin einsetzenden Abklärungen betreffend Schutzwürdigkeit. Wie es sich

damit verhält, kann jedoch aus folgenden Gründen offen bleiben.

8.3

Im vorliegenden Fall kommt ein Ersatz für das 1992 ausgearbeitete Projekt

von vornherein nicht in Frage. In jenem Zeitpunkt war die Schutzverfügung

bereits rechtskräftig erlassen, und das Projekt hielt sich mit Bezug auf das

Baumwollmagazin und das Battagegebäude nicht einmal an die Schutzverfügung

(vgl. vorstehende E. 6.2).

Aber auch das vor der Schutzverfügung ausgearbeitete

Projekt hat der Rekurrent II auf eigenes Risiko hin erstellt und ohne die

gebotene Vorabklärung betreffend allfälliger Schutzwürdigkeit des

offensichtlich bemerkenswerten Gebäudeensembles. Aus dem Umstand, dass die

Anlage damals noch nicht im Inventar der Schutzobjekte von regionaler und

kantonaler Bedeutung aufgenommen war, konnte er kein besonderes Vertrauen auf einen

Schutzverzicht ableiten. Zur Vermeidung unnützer Planungskosten stellt das

zürcherische Recht den Grundeigentümern das Institut des Provokationsbegehrens

zur Verfügung (§ 213 PBG). Mit dem daraus folgenden Entscheid lässt sich

die bestehende Ungewissheit über die Schutzwürdigkeit eines Objektes definitiv

beseitigen. Wenn der Rekurrent II von dieser Möglichkeit während mehr als eines

Jahres (von der Auftragserteilung im März 1984 bis zum Abbruchgesuch am

1.

April 1985) keinen Gebrauch machte, so kann er sich den während dieser

Zeit unnötigerweise betriebenen Aufwand nicht entschädigen lassen. Zudem ist

aufgrund der Akten keineswegs nachgewiesen, dass sich die Bauherrschaft damals

wegen des vorsorglich verfügten Abbruchverbots und nicht aus anderen Gründen

für einen anderen Hauptsitz in der Schweiz und damit gegen die

Weiterbearbeitung des Projekts entschied. Schliesslich versäumt es der

Rekurrent II auch darzulegen, dass ihm seine Bemühungen nicht bereits von der

Bauherrschaft ersetzt wurden.

Der Rekurs des Rekurrenten II ist daher auch bezüglich

Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten abzuweisen.

9.

Trotz vollständigen Obsiegens des Rekurrenten I und

Unterliegens des Rekurrenten II kann es bei der von der Schätzungskommission

vorgesehenen Kostenauflage bleiben. Die Kosten des Schätzungsverfahrens trägt gemäss § 63 Abs. 1 AbtrG in der Regel der Expropriant.

Diese Regel gilt nach der Praxis selbst dann, wenn eine materielle Enteignung

verneint wird, es sei denn, der Ansprecher habe das Verfahren leichtfertig

verursacht (RB 1993 Nr. 65). Dies kann dem Rekurrenten II nicht

vorgeworfen werden.

10.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die

Kosten dem Rekurrenten II aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70

VRG). Eine Parteientschädigung steht dem unterliegenden Rekurrenten II von

vornherein nicht zu. Hingegen ist er gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG zur

Zahlung einer angemessenen Parteientschädigung an den anwaltlich vertretenen

Rekurrenten I zu verpflichten, für welche die Mitwirkung im Rekursverfahren mit

einem erheblichen Prozessaufwand verbunden war. Zudem hat der Rekurrent I im

vorliegenden Verfahren nicht in erster Linie hoheitliche Interessen verfochten.

In Verfahren betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens

vergleichbar mit jener einer Privatperson, die finanzielle Ansprüche an sie

abwehren will. Dieser Gesichtspunkt spricht für die Zusprechung einer

Parteientschädigung (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 21).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Der Rekurs

des Rekurrenten I wird gutgeheissen und der Rekurs des Rekurrenten II wird

abgewiesen. In Aufhebung der Disp.-Ziffern 1 bis 5 des Entscheids der Schätzungskommission

vom 24. April 2008 wird festgestellt, dass die Unterschutzstellung des

Gebäudeensembles Jakobstal gemäss der Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich

vom 26. März 1986 keine materielle Enteignung des Rekurrenten II bewirkt

hat. Demgemäss werden das Heimschlagsbegehren und die Entschädigungsforderungen

des Rekurrenten II abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 50'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 50'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Rekurrenten II auferlegt.

4.

Der Rekurrent

II wird verpflichtet, dem Rekurrenten I für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung

von Fr. 10'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…