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Entscheid

VR.2008.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2008.00003

20. Mai 2009Deutsch22 min

(URT.2009.11435)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die A AG ist Eigentümerin des an der Verzweigung E-/F-Strasse

gelegenen Grundstücks Kat.Nr. 01 im Halte von 1'932 m2. Gemäss der

von der Baudirektion am 9. Mai 1995 ersatzweise erlassen Bau- und

Zonenordnung lag die Parzelle in der Zone Z7 (mit einem Wohnanteil von 40 %);

durch die Revision der Nutzungsplanung vom 7. Juni 2000 (BZO; in Kraft

seit 21. April 2001) kam sie in die Quartiererhaltungszone I 6a (mit einem

Wohnanteil von 33 %) zu liegen. Das Grundstück liegt – nach Angaben der Stadt

Zürich – zu rund 39 % innerhalb der vom Regierungsrat im Jahr 1952 entlang der E-

und der F-Strasse festgesetzten Baulinien.

Am 9. Februar 1999 erteilte die Bausektion der Stadt

Zürich der A AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den

Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem streitbetroffenen Grundstück. In

lit. z/ee der Erwägungen hielt die Behörde fest:

"Die Zugänge zum

Restaurant und zum Hausdurchgang, zwei Flügelmauern, die Durchfahrt zum Hof und

zum Autolift sowie die Vorgartengestaltung kommen in den Baulinienbereich der E-Strasse,

das gepflästerte Gartenrestaurant sowie die Vorgartengestaltung in jenen der F-Strasse

zu liegen. Diese untergeordnete Beeinträchtigung des Baulinienbereichs kann

unter Anmerkung eines Anpassungs- bzw. Beseitigungsreverses hingenommen werden

(§§ 99, 100 Abs. 3 PBG [Planungs- und Baugesetz vom 7. September

1975]).“

Dementsprechend lautet Dispositiv-Ziffer II/B/2 des

Beschlusses:

"Die jeweilige

Eigentümerschaft der Parzelle Kat.Nr. … ist verpflichtet, bei einem allfälligen

Ausbau der E- und/oder der F-Strasse die im Baulinienbereich erstellten, mit

Bauentscheid Nr. 151/99 bewilligten Zugänge zum Restaurant und zum Hausdurchgang,

zwei Flügelmauern, die Zufahrt zum Hofgebiet mit Autolift, das gepflästerte

'Gartenrestaurant' sowie die Vorgartengestaltung auf eigene Kosten und ohne

Anspruch auf Minderwertsentschädigung zu beseitigen bzw. den veränderten Verhältnissen

anzupassen (§ 100 Abs. 3 PBG)."

Der Stadtrat Zürich setzte am 29. Oktober 2003 ein

Strassenbauprojekt mit Landerwerb an der E-Strasse fest. Das Vorhaben umfasste

die Verschiebung der Haltestelle "G", eine Neugestaltung der

Strassenräume sowie die Anpassung der Tram- und Buslinienführung. Ein von der A

AG hiergegen erhobenes Rechtsmittel wurde letztinstanzlich durch das

Verwaltungsgericht am 3. März 2005 abgewiesen (VB.2004.00489). Im Zusammenhang

mit dem Strassenbauprojekt verlangte die Stadt Zürich von der A AG die Abtretung

von ca. 460 m2 Land. Nachdem Einigungsverhandlungen über die Höhe

der Abtretungsentschädigung, eine Minderwertsentschädigung für das

Restgrundstück und die Kostentragung bei einem allfälligen Konkurs des

Restaurants gescheitert waren, ersuchte der Stadtrat das Statthalteramt Zürich

am 30. Januar 2006 um Anordnung des Schätzungsverfahrens.

Erwägungen

II.

Im Schätzungsverfahren beantragte die Stadt Zürich als

Klägerin, die Entschädigung für die Landabtretung auf Fr. 1'110'000.-,

also rund Fr. 2'413.-/m2, festzusetzen; allfällige weitere

Forderungen der Grundeigentümerin seien abzuweisen. Demgegenüber verlangte

diese eine Vergütung von Fr. 3'680'000.- bzw. von Fr. 8'000.-/m2

sowie den Ersatz für allfällige Mietzinsausfälle im Zusammenhang mit dem

Projekt. Nach einem doppelten Schriftenwechsel – auf eine Augenscheinverhandlung

hatten die Parteien verzichtet – entschied die Schätzungskommission I am 16. Juni

2008.

wie folgt: Die Stadt Zürich wurde verpflichtet, der A AG für die Abtretung

von 460 m2 ab Kat.Nr. 01 eine Entschädigung von Fr. 2'000.-/m2,

insgesamt Fr. 920'000.-, zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 1), dies unter Vorbehalt

des Nachmasses (Dispositiv-Ziffer 2). Das Begehren um Entschädigung für

allfällige Mietzinsausfälle wurde abgewiesen (Dispositiv-Ziffer 3) und die

Kosten des Schätzungsverfahrens wurden der Stadt Zürich auferlegt (Dispositiv-Ziffer

4).

III.

Am 23. Juli 2008 meldete die A AG beim Verwaltungsgericht

Rekurs gegen den Schätzungsentscheid vom 16. Juni 2008 an. Auf

Präsidialverfügung vom 29. Juli 2008 reichte sie am 5. September 2008

eine begründete Rekursschrift ein, worin sie beantragte, die Stadt Zürich sei

zu verpflichten, ihr eine Abtretungsentschädigung von "minimal" Fr. 1'840'000.-

(entsprechend Fr. 4'000.-/m2) zu bezahlen. Ausserdem verlangte

sie eine Parteientschädigung. Die Rekursantwort der Stadt Zürich vom 31. Oktober

2008.

lautet – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – auf Abweisung des

Rekurses.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zuständig. Weil auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

1.2

Obwohl mit

Rekurs bezeichnet, richtet sich das Verfahren weitgehend nach den Bestimmungen

über die Beschwerde an das Verwaltungsgericht (§§ 48 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 in der Fassung vom 8. Juni 1997, VRG). Gemäss § 50

Abs. 1 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid

auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier

nicht relevanter Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den

Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen

Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender

Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewählte

Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei; ferner ist zu

klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung

wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen

die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ

1998.

Nr. 23; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41

N. 40; Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 3.

A., Zürich usw. 2005, Rz. 2128 und 3642).

Die

in dieser Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der

Überprüfung von Expertengutachten. Wird im Rechtsmittelverfahren von einem

Sachverständigen ein Gutachten über den Verkehrswert eines Grundstücks

eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien Beweiswürdigung durch

die erkennende Behörde (vgl. Martin Zweifel, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht

I/2, Basel usw. 2000, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden).

Angesichts der Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezifische

Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich diese bei der Beweiswürdigung

auf die Prüfung beschränkt, ob die Expertise vollständig, klar, gehörig begründet,

frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen

beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche

Unbefangenheit gehabt hat (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3

Nr. 1; RB 1985 Nr. 47; vgl. schon BGr, 3. Dezember 1943,

ASA 12 [1943/44] 386 ff. E. 3; BGE 110 Ib 52 E. 2).

Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das Verwaltungsgericht

gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue Schätzung vornehmen

oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972,

ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über einen

weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 2003 Nr. 88; RB 1976

Nr. 54; RB 1985 Nr. 47).

1.3

Streitgegenstand

im vorliegenden Rekursverfahren bildet nur noch die Frage, zu welchem Ansatz

das abgetretene Land zu vergüten sei. Die von der Rekurrentin im vorinstanzlichen

Verfahren noch verfochtene und von der Schätzungskommission abgelehnte Entschädigung

für den allfälligen Ausfall von Mietzinsen wird nicht mehr aufrechterhalten.

2.

2.1

Gemäss Art. 26

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11

AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller

Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1

AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.

Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am

Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB

1991.

Nr. 47 mit Verweisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a).

2.2

Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und

Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (RB 2006

Nr. 118 = BEZ 2006 Nr. 35; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 71 ff.;

Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern

2008, S. 633 f.; Max Imboden/René Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, Basel/Frankfurt a.M., 1986/1990, Band II: Besonderer

Teil, Nr. 128 B IV). Ausserhalb des Enteignungsrechts ist der Verkehrswert

von Grundstücken in zahlreichen Rechtsgebieten von Bedeutung (vgl. hierzu

Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht,

Zürich 2001, S. 5 ff.). Erhebliche Bedeutung kommt dem Verkehrswert etwa

aufgrund von § 220 des (zürcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni

1997.

als Ersatzwert bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer zu (Felix

Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten

Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 220 N. 94 ff.). In der

schweizerischen Lehre der Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende

Verfahren zum Zug: die Vergleichs(wert)methode, die Lageklassenmethode, die

Rückwärtsrechnung, die Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode), die

dynamische Ertragswertmethode, die Kennwertmethode und die hedonische Methode

(Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, § 220 N. 137; hierzu auch Donato

Scognamiglio, Methoden der Immobilienbewertung, Zürich 2002; hinsichtlich ausländischer

Bewertungsansätze vgl. The Royal Institution of Chartered Surveyors [RICS],

Chapter Switzerland, Swiss Valuation Standards [SVS], Best Practice of Real

Estate Valuation in Switzerland, Zürich 2007). Die Rechtsprechung wie auch ein

Teil der Schätzungslehre (Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten

und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizeri­scher Verband der

Immobilienwirtschaft, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von

Immobilien, Chur 2005, S. 50 [zit. Schätzerhandbuch]; Francesco Canonica,

Schätzerlehrgang Grundwissen, Bern 2000, S. 125) bezeichnen die Vergleichsmethode

als Hauptmethode, während den übrigen Verfahren nur eine ergänzende Funktion

zukomme (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 138; so BGE 131 II 458

E. 5.1 S. 465 f. zur Lageklassenmethode). Allerdings herrscht die

Auffassung vor, dass – bei sachgerechter Handhabung und angemessener Schätzung

– grundsätzlich alle Bewertungsmethoden zum gleichen Resultat führen. In der

Rechtsprechung wird in jüngerer Zeit vermehrt die Auffassung vertreten, dass

die Heranziehung weiterer Bewertungsarten neben der Vergleichsmethode sinnvoll

sei (BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82) bzw. sich sogar aufdränge (VGr, 31. Januar

2001, ZStP 2001, 217 E. 2c S. 219). Im wegleitenden Entscheid BGE 134

II 49 (Opfikon) betreffend die Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen

infolge Fluglärms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten Überflug hat das

Bundesgericht – vorab aus Gründen der Praktikabilität aufgrund der Vielzahl zu

beurteilender Entschädigungsbegehren – die hedonische Methode für zweckmässig befunden

(E. 16 S. 80 ff.).

Rechtsprechung und herrschende

Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche

Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären

Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht

weitgehend Einigkeit, dass sich bei letzteren vorab die Vergleichsmethode

eignet (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150; Schätzerhandbuch, S. 97 ff.;

Canonica, S. 125). Bei überbauten Grundstücken kommt die Vergleichsmethode

hingegen kaum zur Anwendung, weil die spezifischen Eigenschaften jeder

Liegenschaft einen Vergleich erschweren. Hier wird gewöhnlich nach der

Nutzungsart unterschieden: Während bei Wohnbauten die Realwertmethode – welche

den Verkehrswert im Wesentlichen aus der Summe von Land- und Gebäudewert

ermittelt – dominiert, steht bei gewerblich genutzten Immobilien eine auf dem

Ertragswert beruhende Bewertungsmethode im Vordergrund (VGr, 26. September

2001, ZStP 2003, 179; Schätzerhandbuch, S. 61 ff.; Canonica, S. 83).

Dementsprechend kommt bei Objekten, die teilweise Wohn- und teilweise

gewerblichen Zwecken dienen, ein aus Real- und Ertragswert gewonnener Mischwert

zur Anwendung, wobei die beiden Faktoren je nach Bedeutung der einen oder

anderen Nutzung unterschiedlich gewichtet werden.

3.

3.1

Vorliegend

im Streit liegt eine Teilenteignung, nämlich von rund 460 m2 sog.

Vorgartenland eines 1'932 m2 grossen Grundstücks, das mit einem im

Jahr 2001 erstellten Wohn- und Geschäftshaus überbaut ist.

3.1.1

§§ 11 ff. AbtrG sprechen sich nicht dazu aus, wie die Entschädigung im

Fall einer Teilenteignung zu ermitteln ist. Im Anwendungsbereich des

Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930 berechnet sich diesfalls

der Schaden nach Art. 19 wie folgt: Zunächst wird der Verkehrswert des

entzogenen Grundstückteils ermittelt – soweit ein Marktwert hierfür überhaupt

besteht –, anschliessend bestimmt man den Minderwert, der dem Restgrundstück

durch den Entzug des abzutretenden Teils erwächst. Schliesslich sind die

subjektiven Nachteile, die der Enteignete durch die Abtretung erleidet, durch

eine Inkonvenienzentschädigung auszugleichen (Hänni, S. 646;

Imboden/Rhinow/Krähenmann, Nr. 128 B V, je auch zum Folgenden). Weil

dieses Vorgehen mit praktischen Schwierigkeiten verbunden ist, wird der Schaden

gewöhnlich nach der sog. Differenzmethode ermittelt. Danach wird der

Verkehrswert des Grundstücks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des

Restgrundstücks nach dem Eingriff verglichen (RB 2006 Nr. 118 = BEZ 2006

Nr. 35; BGE 129 II 420 E. 3.1 S. 425).

3.1.2

Im letztgenannten Fall hat sich das Verwaltungsgericht ausführlich zur

Bewertung von sog. Vorgartenland ausgesprochen. Darunter ist jene Teilfläche

eines Grundstücks zu verstehen, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines

Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht bzw. nur unter bestimmten,

eingeschränkten Voraussetzungen überbaut werden kann (VGr, 18. Dezember

1971.

= ZBl 73/1972, 364; RB 1962 Nr. 133 = ZBl 64/1963, 114; Hess/Weibel, Art. 19

N. 106 f; vgl. auch Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.

A., Zürich 2006, S. 12–20 ff.). In solchen Fällen, wo meistens nur ein

geringfügiger Teil des Gesamtgrundstücks abgetreten wird, kommt häufig eine

dritte Methode zum Zug, indem ein Quadratmeter-Durchschnittswert für das

Gesamtgrundstück vor der Enteignung ermittelt und auf den abzutretenden Teil

verlegt wird, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der

abzutretenden Fläche durch Abzüge oder Zuschläge Rechnung getragen wird (RB

1986.

Nr. 117, RB 1961 Nr. 125). Eine solche Durchschnittsberechnung

ist, anders als die Differenzmethode, auf die Ermittlung des Verkehrswerts der

Abtretungsfläche nach § 13 Abs. 1 AbtrG ausgerichtet, welcher alsdann

der gesamten Werteinbusse gleichgesetzt wird. Das zürcherische

Verwaltungsgericht hat in langjähriger gefestigter Rechtsprechung eine solche

Durchschnittsberechnung als zulässig erachtet und dabei differenzierte

Grundsätze zur Frage entwickelt, ob und inwieweit sogenanntem Vorgartenland ein

geringerer Wert als der Baulandwert beizumessen sei (RB 2006 Nr. 118 = BEZ

2006.

Nr. 35 mit Verweisungen, auch zum Folgenden). Die

Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft,

indem – zumindest in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen

Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke

abgeleitet wird; liegen jedoch im einzelnen Fall zureichende Gründe im Sinn der

erwähnten Praxis vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten

Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch

einen Einschlag herabgesetzt. Anzumerken ist, dass dieses Vorgehen in der Literatur

neuerdings grundsätzlich in Frage gestellt wird (Kaspar Fierz, Der Schweizer

Immobilienwert, 5. A., Zürich 2005, S. 391 ff., insbes. S. 393 Fn.

1).

3.2

Die

Schätzungskommission erwog, dass die Rekurrentin mit der Baubewilligung vom 9. Februar

1999.

einen Revers hingenommen habe, wonach sie im Fall einer Strassenerweiterung

im Baulinienbereich die dort vorgenommenen baulichen Vorrichtungen zu beseitigen

habe. Damit werde eine Minderwertentschädigung für den Wegfall der Vorgartennutzung

ausgeschlossen. Weil die Rekursgegnerin keine Ertragsausfälle vergüten müsse,

falle eine Schätzung der Enteignungsentschädigung auf der Grundlage des

Ertragswerts ausser Betracht. Bezüglich der Verkehrswertschätzung nach der

Vergleichsmethode seien sich die Parteien einig, dass der Baulandwert des

streitbetroffenen Grundstücks auf Fr. 8'000.-/m2 zu

veranschlagen sei. Der Verlust von 460 m2 Vorgartenland schränke die

Ausnützung bzw. die Überbaubarkeit des Grundstücks nicht ein. Angesichts ihrer

Lage komme der Abtretungsfläche kein Erholungswert zu. Weil das Land

minderwertig, allerdings nicht geradezu wertlos sei, rechtfertige sich eine

Herabsetzung des Baulandwerts um drei Viertel bzw. auf Fr. 2'000.-/m2;

die von der Rekursgegnerin geschuldete Entschädigung betrage somit Fr. 920'000.-.

Die Rekurrentin vertritt im Hauptstandpunkt die

Auffassung, dass die Schätzungskommission den Baulandwert von Fr. 8'000.-/m2

übermässig gekürzt habe; angemessen wäre ein Einschlag um höchstens die Hälfte

auf Fr. 4'000.-/m2 gewesen. Daraus resultiere eine Entschädigung

von mindestens Fr. 1'840'000.-. Im Eventualstandpunkt hält die Enteignete

dafür, dass der fragliche Vorgartenbereich auch anders als vom Revers erfasst

hätte genutzt werden können. Im Vordergrund habe die Möglichkeit gestanden,

dort in der Form eines Gartenrestaurants weitere Gäste zu bewirten, wo gemäss

einer Expertise von H AG vom 19. Mai 2006 rund 200 Sitzplätze hätten

geschaffen werden können. Wenn diese Zahl – aufgrund der zu beachtenden bau-

und gesundheitspolizeilichen Vorschriften – auf 160 vermindert werde, ergebe

sich gestützt auf das Gutachten ein Ertragswert von (460 m2 x

Fr. 4'076.-/m2 = rund) Fr. 1'875'000.-. Hinzu komme ein

kapitalisierter Ertrag von knapp Fr. 124'000.- für die Vermietung von

Werbeflächen.

Die Rekursgegnerin schliesst sich den Erwägungen der

Schätzungskommission an. Zum einen seien die gegen eine Kürzung des

Baulandwerts um drei Viertel vorgetragenen Argumente nicht stichhaltig, zum

anderen würde eine Bewertung zum Ertragswert bei sachgerechter Handhabung der

einzelnen Schätzungsfaktoren zu einer noch geringeren Entschädigung führen.

3.3

Als

Rechtsfrage zu klären sind vorab die rechtlichen Grundlagen der Schätzung.

3.3.1

Die Schätzungskommission hat zutreffend auf die Rechtswirkungen von Baulinien

gemäss §§ 99 ff. PBG hingewiesen. Laut § 99 Abs. 1 PBG dürfen

innerhalb von Baulinien grundsätzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden,

die deren Zweck nicht widersprechen. Die Funktion der – vorliegend

festgesetzten – Verkehrsbaulinie besteht einerseits in der Freihaltung von Land

für den notwendigen Strassenraum und in der Gewährleistung der Verkehrssicherheit,

anderseits in der Schaffung und Erhaltung von unüberbauten Streifen (sog.

Vorgärten), womit einheitliche Häuserfluchten angestrebt werden (Fritzsche/

Bösch, S. 12–21). Im Einklang mit dieser Rechtslage hat die Bausektion der

Stadt Zürich die am 9. Februar 1999 erteilte Bewilligung für einen Neubau

auf Kat.Nr. 01 mit einem Beseitigungs- und Mehrwertrevers verknüpft, den die

Rekurrentin offenbar hingenommen hat und dessen Rechtmässigkeit von ihr nicht

bestritten wird. Beim Revers handelt es sich um eine Nebenbestimmung im Sinn

von § 321 Abs. 1 PBG, womit ein untergeordneter gegenwärtiger oder

zukünftiger Mangel eines Bauvorhabens beseitigt wird. Im Unterschied zu

Bedingung und Auflage entfaltet der Revers primär die Wirkung zukunftsorientierter

öffentlichrechtlicher Eigentumsbeschränkungen (Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., Zürich 1999, N. 532;

eingehend: David Fries, Reverse in der zürcherischen Baurechtspraxis, Band I,

Zürich 1990, S. 37 ff.). Der vorliegend in Ziffer I der Prozessgeschichte

wiedergegebene Revers schloss eine Entschädigung der Grundeigentümerin für

bauliche Massnahmen innerhalb der Baulinien aus.

Der Sinn des Revers liegt darin, dem Bauherrn – im Sinn

einer gegenüber der (partiellen) Bauverweigerung milderen Massnahme – eine

vorläufige Nutzung eines Grundstückbereichs zu gestatten, wobei diese

eingeschränkte Befugnis ihrerseits mit der Eigentumsgarantie und dem Grundsatz

der Verhältnismässigkeit vereinbar sein muss (Fries, S. 231 ff.). Indessen

kann der Grundeigentümer, der von dieser vorläufigen Nutzung Gebrauch macht,

keine Entschädigung beanspruchen, wenn das Gemeinwesen die Nutzung durch Inanspruchnahme

des vom Revers betroffenen Grundstückteils zerstört. Nach dem Sinn und Zweck

des Instituts des Revers bezieht sich die Entschädigungslosigkeit nicht allein

auf bauliche Massnahmen, sondern auch auf Nutzungen (vgl. Fries, S. 105).

Grundsätzlich ist bei der Bewertung eines (Teil-)Grundstücks eine allfällige

zukünftige bessere Nutzung zu berücksichtigen (BGE 114 Ib 321 E. 3

S. 324, 113 Ib 39 E. 4b S. 45, RB 2003 Nr. 109; VGr, 31. Januar

2001, ZStP 2001 S. 217 E. 5; Hänni, S. 633), doch gilt dies nur

insoweit, als diese nicht durch Gesetz oder – wie hier – durch Verfügung

ausgeschlossen ist.

Der Schätzungskommission ist daher beizupflichten, wenn

sie die auf der Abtretungsfläche ausgeübte Nutzung nicht berücksichtigt und den

Ertragswert ausser Acht gelassen hat.

3.3.2

Selbst unter der Annahme, dass die – im Vordergrund stehende – Nutzung der

Abtretungsfläche als Gartenwirtschaft vom Revers nicht erfasst wäre, ergäbe

sich – wie die Rekursgegnerin insoweit zutreffend einwendet – kaum eine höhere

Entschädigung als auf dem Boden der – nachfolgend in E. 3.4 zu würdigenden

– Vergleichsmethode. Zunächst ist festzuhalten, dass auf den von der

Rekurrentin ins Recht gelegten "Bericht" von H AG vom 19. Mai

2006.

formell schon deswegen nicht abgestellt werden kann, weil es sich hierbei

um ein – im Hinblick auf den vorliegenden Rechtsstreit erstelltes – Parteigutachten

handelt. Einem solchen kommt wegen der vertraglichen

Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte Aussagekraft

einer Parteibehauptung zu (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148

E. 4b; Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 23; Richard Frank/Hans Sträuli/Georg

Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich

1997, vor § 171 ff. N. 4). Das Verwaltungsgericht braucht sich daher

mit dessen Schlussfolgerungen nicht näher auseinanderzusetzen. Materiell

ist immerhin anzumerken, dass die vom Autor als "Kurzgutachten mit engen

zeitlichen Vorgaben" erstellte Schätzung summarisch gehalten ist und

wesentliche Schätzungsfaktoren kaum plausibilisiert werden. Abgesehen von der

Annahme möglicher Sitzplätze, welche die Rekurrentin selbst für unrealistisch

befunden und daher vermindert hat, lässt sich namentlich die Schätzung des

potenziellen Umsatzes auf Fr. 75.- je Sitzplatz und Betriebstag nicht

nachvollziehen. Die vom Verfasser angeführten "Bewertungen von 50

Restaurants in den Stadtkreisen 1, 4, 5 und 6 von Zürich" werden weder

näher substanziiert noch belegt; ebenso wenig nimmt die Expertise Bezug auf

Erhebungen, welche diese Zahl als realistisch erscheinen liessen. Schliesslich

sind die von der Rekursgegnerin im Schätzungsverfahren geäusserten Bedenken an

dem von der Rekurrentin verfochtenen Kapitalisierungssatz von 5.50 % berechtigt

(vgl. Schätzerhandbuch, S. 270, sowie BGE 113 Ib 39 E. 4b S. 45

f. [betreffend einen Gasthof]), zumal sich bei der Ermittlung des Verkehrswerts

auf der Grundlage des Ertrags schon geringfügige Unterschiede beim

Kapitalisierungssatz erheblich auswirken.

3.3.3

Anderen Nutzweisen braucht das Verwaltungsgericht nicht nachzugehen. Die Vermietung

von Werbefläche auf Kat.Nr. 01 wirft selbst nach der Schätzung der Rekurrentin

mit Fr. 6'800.- im Jahr einen vergleichsweise unbedeutenden Ertrag ab.

Weitere Möglichkeiten – wie die im Schätzungsverfahren noch verfochtene

Verwendung des Vorgartenlands als Parkierungsfläche – werden vor

Verwaltungsgericht nicht mehr genannt. Tatsächlich wäre eine solche Bewerbung

kritisch auf ihre rechtliche und wirtschaftliche Realisierbarkeit zu

hinterfragen (vgl. Werner Dubach, Die Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit

und der werkbedingten Vor- und Nachteile bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung

nach Bundesrecht, ZBl 79/1978, S. 1 ff., S. 5).

3.4

Im Rahmen

der ihm obliegenden blossen Rechtskontrolle besteht für das Verwaltungsgericht

kein Anlass, den von der Schätzungskommission und den Parteien übereinstimmend

auf Fr. 8'000.-/m2 festgelegten Landwert zu hinterfragen. Zu prüfen

bleibt einzig, ob die Vorinstanz mit der Herabsetzung dieses Ansatzes auf einen

Viertel bzw. auf Fr. 2'000.-/m2 einen übermässig grossen Einschlag

vorgenommen habe.

In baurechtlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die

Abtretung des Vorgartens nicht zur Einschränkung der künftig realisierbaren

baulichen Dichte geführt hat. Denn die Bestimmungen von Art. 24f–24i BZO

über die Quartiererhaltungszone I, welcher das Grundstück Kat.Nr. 01 zugeteilt

ist, statuieren keine Ausnützungsziffer, sondern definieren den zulässigen

Gebäudekubus nach Massgabe von primären Bauvorschriften. Selbst wenn die Abtretung

zu einem Ausnützungsverlust geführt hätte, würde sich dieser angesichts der Bestandesgarantie

gemäss § 357 Abs. 1 PBG erst auf ein künftiges Gebäude auswirken.

Weil das streitbetroffene Grundstück im Jahr 2001 neu überbaut worden und dem

Wohn-/Geschäftshaus eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten zuzuerkennen

ist, würde sich diesfalls die Frage stellen, ob eine – wegen der Ungewissheit

der künftigen Rechtslage heute ungewisse – spätere Einschränkung der

Überbauungsmöglichkeit überhaupt noch innerhalb des schätzungsrelevanten

ökonomischen Horizonts liegt (vgl. hierzu Kaspar Fierz, S. 60 ff.).

Mit der Schätzungskommission ist davon auszugehen, dass

der enteignete Landstreifen im Verzweigungsbereich von E- und F-Strasse weder

gestalterische Bedeutung noch Erholungsfunktion hatte. Immerhin kam der

enteigneten Fläche eine gewisse Pufferfunktion gegenüber dem angrenzenden

Strassenraum zu, die von der Schätzungskommission denn auch hinreichend berücksichtigt

worden ist. Insgesamt ist die Bedeutung des enteigneten Vorgartenlandes mit

Bezug auf das Restgrundstück jedoch als gering einzustufen. Die Vorinstanz hat

diesen Umständen durch die Reduktion des Landwertes um drei Viertel genügend

Rechnung getragen. Der vorinstanzlich festgesetzte Entschädigungsbetrag erweist

sich demnach als rechtmässig. Der Rekurs ist somit abzuweisen.

4.

Die Gerichtskosten sind der unterliegenden Rekurrentin

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), der bei

diesem Verfahrensausgang von vornherein keine Parteientschädigung zusteht. Weil

der obsiegenden Rekursgegnerin vor Verwaltungsgericht kein erheblicher

zusätzlicher Aufwand gegenüber dem Schätzungsverfahren erwachsen ist und der Rekurs

nicht als offensichtlich unbegründet bezeichnet werden kann, muss ihr eine

solche Vergütung nach § 17 Abs. 2 VRG ebenfalls versagt bleiben.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Der Rekurs

wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 19'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 19'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…