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Entscheid

VR.2009.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2009.00003

17. Dezember 2009Deutsch18 min

(URT.2009.11976)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Das dem

Kanton Zürich gehörende, am Burghölzlihügel liegende Grundstück Kat.-Nr. 01

(neu Kat.-Nrn. 02 und 03) mit einer Fläche von ca. 49'000 m² in der Weinegg

lag nach der Bau- und Zonenordnung 1963 der Stadt Zürich (BZO 1963) in den

Wohnzonen D und E.

B. Am 21.

März 1978 legte die Direktion der öffentlichen Bauten im fraglichen Gebiet eine

Planungszone fest. 1980 reichte die Stadtzürcher Vereinigung für Heimatschutz

eine Volksinitiative zur Rettung des Burghölzlihügels ein, welche eine umfassende

Freihaltezone forderte. Der Stadtrat von Zürich lehnte diese Volksinitiative

ab, konnte dem Gemeinderat jedoch aus Zeitgründen keinen Gegenvorschlag dazu

unterbreiten. Der Gemeinderat Zürich lehnte die Volksinitiative am 24. August

1983 ebenfalls ab, wies jedoch entsprechend einem inzwischen erarbeiteten Gegenvorschlag

unter anderem den westlichen Grundstücksteil im Umfange von ca. 26'700 m2

der Freihaltezone zu und beliess den östlichen Grundstücksteil in der Wohnzone.

Nach Inkrafttreten dieser Festlegung am 16. März 1988 stellte das

Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 18. Dezember 1997 fest, dass diese

Zonenzuweisung mit Ausnahme einer direkt an der Weineggstrasse gelegenen

Teilfläche von ca. 1'000 m2 keine materielle Enteignung bewirkt habe

(VK.1995.00029).

C. Im

Zusammenhang mit der Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung beantragte der

Stadtrat von Zürich, den östlichen Teil des Grundstücks in der Bauzone zu

belassen. Entgegen diesem Antrag wies der Gemeinderat am 23. Oktober 1991

jedoch auch diesen Grundstücksteil mit ca. 22'300 m2 sowie die weitere

Parzelle Kat.-Nr. 04 der Freihaltezone zu. Die Stimmberechtigten der Stadt

Zürich nahmen die BZO-Vorlage in der Gemeindeabstimmung vom 17. Mai 1992

an. Im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens wurde die fragliche Zonenzuweisung

letztinstanzlich vom Bundesgericht am 29. Mai 1998 in einem reduzierten Umfang

von ca. 14'965.3 m2 (mittlerer Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01,

neu Kat.-Nr. 03) bestätigt. Den ganz im Osten des Grundstücks liegenden

Teil (ca. 7'300 m2) und die Parzelle Kat.-Nr. 04 jedoch sollte

die Stadt Zürich einer Bauzone zuweisen.

Nach ihrer Genehmigung trat die Freihaltezone auf den 18.

Dezember 1999 in Kraft.

II.

Am 26. Oktober 1998 meldete der Kanton Zürich eine

Entschädigungsforderung aus materieller Enteignung über Fr. 22'447'950.-

(14'965.3 m2 à Fr. 1’500.-)

nebst Zins an. Auf Ersuchen der Stadt Zürich überwies das Statthalter­amt des

Bezirks Zürich die Akten am 15. März 2006 an die Schätzungskommission I

zur Durchführung des Schätzungsverfahrens.

Im Schätzungsverfahren beantragte die Stadt Zürich als

Klägerin die Feststellung, dass sie dem Kanton Zürich aus der Zuweisung von

knapp 15'000 m2 der Parzelle

Kat.-Nr. 01 (heute 03) zur Freihaltezone keine Entschädigung wegen

materieller Enteignung schulde. Der Kanton Zürich als Beklagter verlangte in

der Klageantwort die Feststellung, dass die nämliche Zonenzuweisung eine

materielle Enteignung darstelle. Die Schätzungskommission I beschränkte das

Verfahren auf die Grundsatzfrage der Entschädigungspflicht und stellte mit

Entscheid vom 19. Mai 2009 fest, dass die Zuweisung des fraglichen Grundstücksteils

eine materielle Enteignung bewirkt habe (Disp.-Ziff. 1). Die Kosten des

Schätzungsverfahrens wurden der Klägerin auferlegt, dem Beklagten wurde keine

Parteientschädigung zugesprochen (Disp.-Ziff. 2).

III.

Gegen den Schätzungsentscheid erhob die Stadt Zürich am 3.

Juli 2009 Rekurs und beantragte in ihrer Rekursbegründung vom 3. September

2009 die Aufhebung des Entscheids sowie die Feststellung, dass sie dem Kanton

Zürich keine Entschädigung wegen materieller Enteignung schulde. Der Kanton

Zürich beantwortete den Rekurs am 19. Oktober 2009 und beantragte dessen

Abweisung.

Die Kammer zieht in

Erwägungen

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom

30.

November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG) zuständig.

1.2

Der

angefochtene Entscheid ist kein das Schätzungsverfahren erledigender Endentscheid,

sondern ein antizipierter und nicht vollstreckbarer Feststellungsentscheid über

das Vorliegen einer materiellen Enteignung. Ein solcher Vorentscheid ist

grundsätzlich zulässig und kann gemäss § 48 Abs. 3 VRG weitergezogen

werden, wenn dadurch sofort ein Endentscheid herbeigeführt und ein erhebliches

Beweisverfahren erspart werden kann (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1999, § 19

N. 53 und § 43 N. 14). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt,

da durch eine gegenteilige Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfrage direkt ein

Endentscheid herbeigeführt werden kann.

1.3

Das

Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss den §§ 50 ff.

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungs­rechts­pflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41 N. 38 ff.;

RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).

2.

Nach Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom

18.

April 1999 (BV) und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom

22.

Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen für die

von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrän­kungen, die ähnlich einer Enteignung

wirken, volle Entschädigung. Eine materielle Enteignung in diesem Sinne liegt

nach der Rechtsprechung vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein

voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer

eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende

Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise

einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Eigentümer so

betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit als unzumutbar

erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür

keine Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer

künftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden

Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher

Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stücks ist in der

Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (BGE 131 II 728

E. 2, 125 II 431 E. 3a je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der

materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar

zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5 N. 123 ff.;

Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern

2008, S. 594 ff.).

Von einer materiellen Enteignung kann im Licht der

verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsätzlich nur dann

gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die

einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt,

welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss.

Eine solche verfassungsmässige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde über

einen Nutzungsplan im Sinne des RPG verfügte, der die Bauzonen entsprechend Art. 15

RPG in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt und

jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich für die Überbauung eignet und

weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und

erschlossen wird. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche Grundstück

von einer Auszonung betroffen worden, welche in der Regel als materielle

Enteignung zu würdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer

verfassungs­ und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner

Zone für private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen

Praxis eine Nichteinzonung vor, die in der Regel als Inhaltsbestimmung des

Grundeigentums entschädigungslos hinzunehmen ist (BGE 131 II 728 E. 2.1,

123.

II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4, 121 II 417 E. 3; Riva,

Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5

N. 139 ff.; Hänni, S. 596 ff.). Verdeutlichend dazu hat das

Bundesgericht überdies festgehalten, dass eine Nutzungsordnung, welche eine aus

der Zeit vor Inkrafttreten des RPG stammende BZO ablöst, generell und unbesehen

von der tatsächlichen Umsetzung raumplanerischer Grundsätze in der früheren

Ordnung, keine Auszonung bewirken kann. Damit soll verhindert werden, dass sich

die Planungsbehörden bei der erstmaligen Umsetzung der verfassungsrechtlichen

und raumplanungsgesetzlichen Grundsätze eher von entschädigungs- statt von

raumordnungsrechtlichen Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 131 II 728

E. 2.3, 123 II 481 E. 6b S. 488, 122 II 326 E. 5c).

3.

3.1

Massgeblicher

Zeitpunkt für die Beurteilung der Entschädigungspflicht und damit auch für das

Vorliegen einer materiellen Enteignung und die Bemessung der Entschädigung ist

der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung, hier der

18.

Dezember 1999.

3.2

Mit Erlass

der BZO 1992 hat die Rekurrentin ihre vor Inkrafttreten des RPG festgesetzte

BZO 1963 erstmals an die Anforderungen des RPG angepasst. Die mit der

BZO-Revision 1992 erfolgte Zuweisung von Grundstücken zur Freihaltezone stellt

daher nach gefestigter Praxis eine Nichteinzonung dar (vgl. BGE 132 II 218

E. 2.1 betr. Kürberghang, bestätigt in BGr, 22. Juni 2009 Morgental,1C_­70/2008

unter www.bger.ch). Davon ging im vorliegenden Fall in Übereinstimmung mit den

Parteien auch die Schätzungskommission aus.

3.3

Umstritten

ist jedoch, ob hier die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Entschädigung

einer Nichteinzonung vorliegen. Massgebend hierfür können nach der Rechtsprechung

verschiedene Umstände sein, die gesamthaft zu würdigen sind. Eine

Nichteinzonung trifft einen Eigentümer etwa dann enteignungsähnlich, wenn er

überbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem

gewässerschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird,

und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche

Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ

erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des

Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte

eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn

sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet befindet

(BGE 132 II 218 E. 2.2 und 2.3, 125 II 431 E. 4a je mit

Hinweisen).

4.

4.1

Der

Begriff des weitgehend überbauten Gebiets im Sinn von Art. 15 lit. a

und Art. 36 Abs. 3 RPG ist eng zu verstehen. Er umfasst im

Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken. Ob

ein Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet liegt, beurteilt sich

gebietsbezogen, parzellenübergreifend anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur.

Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute

Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe

Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie

umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen

Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der

bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme

in die Bauzone infrage kommt (BGE 132 II 218 E. 4.1 und 4.2).

4.2

Die

Schätzungskommission lehnte das Bestehen einer Baulücke im weitgehend überbauten

Gebiet ab. Bereits das Ausmass des betroffenen Grundstücksteils von 15'000 m2

lasse kaum auf eine solche schliessen. Zudem werde die Fläche nicht

entscheidend durch die Häuserzeile an der Weinegg- bzw. Kartaus-Strasse

geprägt, sondern gehe nahtlos in die 1983 ausgeschiedene Freihaltezonenfläche

von 26'700 m2 über und bilde mit dieser ein Ganzes.

Dieser Beurteilung kann sich das Verwaltungsgericht

anschliessen. Die betroffene Fläche von 1.5 ha schliesst nicht nur an die

bereits 1983 ausgeschiedene Freihaltezone von rund 2.7 ha an, sondern bildet

insgesamt Teil des mehrere ha umfassenden Burghölzlihügels, der mit dem

Botanischen Garten und den Tennisplätzen im Westen sowie den offenen

Landwirtschafts- und den Waldflächen im Süden und Südosten eine landschaftliche

Einheit bildet. Diese Zugehörigkeit zur westlichen Freihaltezonenfläche hat das

Bundesgericht bereits in seinem Entscheid 1P.258/1997 festgestellt, und sich dabei

auch eingehend mit der Bedeutung des Burghölzlihügels befasst, den es als

markanten, grünen Rundhöcker mit einer wichtigen Stellung im weiten Panorama

qualifizierte. Daran hat sich bis heute nichts geändert.

Entgegen dem Dafürhalten des Rekursgegners kann aus dem

Umstand, dass die fragliche Fläche im Norden und Osten an die Wohnzone angrenzt,

nicht auf ihre Zugehörigkeit zum weitgehend überbauten Gebiet geschlossen

werden. Auch aus topografischen Gründen drängt es sich nicht auf, die hier

strittige Fläche anders zu qualifizieren als die der bereits 1983 ausgeschiedenen

Freihaltezone. Dass das fragliche Areal leicht gegen Norden und Osten abfällt,

hat das Bundesgericht in seinem Entscheid bereits gewürdigt und diesem Umstand

für die funktionelle Zugehörigkeit keine entscheidende Bedeutung zugemessen.

Demnach sind die Voraussetzungen an eine Baulücke weder in quantitativer noch

in qualitativer Hinsicht erfüllt.

4.3

Mit Bezug

auf die am Stichtag gegebene Erschliessungssituation besteht grundsätzlich

Einigkeit darüber, dass der fragliche Grundstücksteil von einem

gewässerschutzkonformen GKP erfasst ist und ein Kanalisationsanschluss sowie

die weitere Erschliessung mit Elektrizität und Wasser ohne besondere

Schwierigkeiten möglich gewesen wäre. Umstritten ist hingegen die

strassenmässige Erschliessung. Nach den Erwägungen der Schätzungskommission

soll das Grundstück groberschlossen sein. Auch eine Feinerschliessung wäre sehr

wahrscheinlich aus eigener Kraft realisierbar gewesen, da bis auf ein einziges

Grundstück alle vom Ausbau des Weineggweges und des Buchenweges betroffenen

Grundstücke dem Rekursgegner gehört hätten. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24

RPG wäre für den Strassenausbau nicht nötig gewesen, da die Strassenprojektfestsetzung

die baurechtliche Bewilligung einschliesse.

Mit der gegebenen Erschliessungssituation des westlichen

Teils des Grundstücks Kat.-Nr. 01 sowie der weiteren damals der

Freihaltezone zugewiesenen Grundstücke am Burghölzlihügel hat sich das

Verwaltungsgericht bereits in seinem Entscheid vom 18. Dezember 1997 befasst.

Bezüglich Quartierplanbedürftigkeit erwog es, dass gute Gründe dafür sprächen,

dass sich die noch notwendige Feinerschliessung des Gebiets angesichts der wenigen

und mit grossen Flächen beteiligten Grundeigentümer und des hohen Landpreisniveaus

auf vertraglichem Weg hätte bewerkstelligen lassen. Die Frage wurde indessen

nicht abschliessend beantwortet, da auch der gegenteilige Schluss eine

materielle Enteignung nicht ausschliessen würde (S. 35 f.).

Aus einer 2005 im Hinblick auf den Verkauf bzw. die

Überbauung zweier Parzellen erstellten Untersuchung über die verkehrstechnische

Erschliessung der Quartierzelle Weinegg geht hervor, dass für eine

normaliengerechte Erschliessung des gesamten Quartiers verschiedene Quartierstrassen

auszubauen wären. Für die Erschliessung der vorliegend strittigen Fläche, wo

sich 70 bis 75 Wohneinheiten hätten realisieren lassen, wäre insbesondere ein

Ausbau des Buchenweges zwischen der Kartaus-Strasse und der August

Forel-Strasse notwendig gewesen. Ob der Rekursgegner diesen Ausbau ohne Weiteres

aus eigener Kraft hätte verwirklichen können, ist allerdings trotz der

bestehenden Eigentumsverhältnisse fraglich. Dieses Strassenstück liegt nämlich

ausserhalb der Bauzonen, sodass der Ausbau bzw. die hierfür nötigen

Festsetzungen, sei es im Quartierplanverfahren oder im Verfahren nach

Strassengesetz, jedenfalls eine vertiefte Auseinandersetzung mit raumplanerischen

Fragen erfordert hätten. Der Umstand, dass hiefür keine förmliche Bewilligung

nach Art. 24 RPG notwendig gewesen wäre, ändert daran nichts. Auch aus dem

Bestehen von Baulinien aus dem Jahr 1920 kann nicht ohne weiteres auf einen

zulässigen Strassenausbau geschlossen werden, da Verkehrsbaulinien verschiedene

Zwecke verfolgen und gerade bei langjährigem Bestand nicht ein künftiges

Projekt determinieren können (vgl. VGr, 18. Dezember 2003, VB.2003.00220,

E. 3; 30. September 2004, VB.20004.00076, E. 4.2 und 5.1; 3.

März 2005, VB.2004.00489 E. 2.1, alle unter www.vgrzh.ch).

Unter diesen Umständen kann jedenfalls nicht gesagt

werden, der notwendige Strassenausbau bilde nur gerade die erste Etappe im

Baubewilligungsverfahren, für das die gleiche Behörde zuständig ist (BGr in Pra

2006.

Nr. 4 E. 2.5).

4.4

Im Rahmen

des Vertrauensschutzes ist davon auszugehen, dass der Rekursgegner für die

Erschliessung seines Grundstücks bisher keine Aufwendungen getätigt hat. Diesen

Umstand erachtete die Schätzungskommission jedoch angesichts der Besonderheiten

der Vorgeschichte als nicht entscheidend. Sie erwog, bereits die ablehnende

Haltung des Stadtrates gegenüber der Volksinitiative zur Rettung des

Burghölzlihügels als auch der Gemeinderatsbeschluss vom 24. August 1983 habe

Vertrauen in die Überbaubarkeit des östlichen Grundstückteils begründet,

welches zusätzlich durch die BZO-Vorlage der städtischen Planungsbehörden

bekräftigt worden sei. Eine Einzonung des fraglichen Grundstückteils hätte den

Zielen des RPG nicht widersprochen bzw. sei ein solcher Widerspruch für den

Rekursgegner nicht absehbar gewesen.

Die von der Schätzungskommission herangezogenen Umstände

bestehen aus verschiedenen vor Inkrafttreten der BZO 1992 vorgenommenen

behördlichen Äusserungen oder Schritten betreffend Änderung der BZO im Bereich

des Burghölzlihügels. Diese einzelnen Vorgänge zeigen vor allem, wie sehr in

diesem Bereich politisch um die Abgrenzung zwischen Wohnzone und Freihaltezone

gerungen wurde. Für sich allein genommen bilden solche Anstrengungen im Verlauf

der Planungsrevision aber kaum eine taugliche Vertrauensgrundlage. Würden derartige

Schritte im Rahmen der Entschädigung einer Nichteinzonung nämlich bereits als

vertrauensbildend anerkannt, so würde damit letztlich die vom Bundesgericht als

massgebend erachtete Unterscheidung zwischen Auszonung und Nicht-einzonung

unterlaufen. Vor der erstmaligen und umfassenden Umsetzung der raumplanungsrechtlichen

Grundsätze in einer RPG-konformen BZO gab es in den Gemeinden verschiedentlich

Bestrebungen, einzelne Festlegungen oder Bereiche ihrer Ordnung unter bestimmten

Kriterien des RPG zu überprüfen. Dennoch lehnte es das Bundesgericht bisher

stets ab, aus solchen partiellen oder sektoriellen Anpassungen eine

schutzwürdige Eigentümerposition abzuleiten (BGE 122 II 326 E. 5b, vgl.

auch BGr, 22. Juni 2009,1C_70/2008 E. 4.3 mit Hinweisen).

Ob die Einzonung des fraglichen Grundstücksteils den

massgeblichen Grundsätzen des RPG widersprochen hätte, wie dies die Rekurrentin

geltend macht, kann hier offenbleiben. Aus dem Bundesgerichtsentscheid vom 29.

Mai 1998 lässt sich solches jedenfalls nicht direkt ableiten, denn die

bundesgerichtliche Würdigung der landschaftlichen und naturschützerischen

Bedeutung des Burghölzlihügels sollte lediglich den Rahmen der vom Regierungsrat

missachteten Gemeindeautonomie abstecken (Erw. 5). Im Übrigen gilt es ohnehin

zu unterscheiden zwischen dem raumplanungsrechtlichen Einzonungsgebot, welches

sich im Anfechtungsverfahren gegen die Zonenzuweisung durchsetzen lässt, und

dem entschädigungsrechtlichen Einzonungsgebot, welches lediglich dazu führen

kann, dass eine Nichteinzonung ausnahmsweise als materielle Enteignung entschädigt

werden muss. Das aus dem Vertrauensschutz abgeleitete entschädigungsrechtliche

Einzonungsgebot kann jedenfalls nicht losgelöst vom Verhalten der sich auf den

Vertrauensschutz berufenden Partei beurteilt werden. Hat diese wie hier trotz angeblichen

Vertrauens auf eine spätere Einzonung keinerlei Dispositionen für ihr

Grundstück getroffen, so ist nicht ersichtlich, weshalb sie einen grösseren

Schutz verdient als diejenige Partei, die in vergleichbarer Weise auf eine

altrechtliche Zonenplanung vertraut. Insofern darf der Vertrauensschutz seinerseits

nicht zur Verletzung der Anforderungen der Rechtsgleichheit führen.

Entgegen dem Dafürhalten des Rekursgegners liegt

vorliegend keine mit dem Fall Kürberghang (BGE 132 II 218) vergleichbare

Ausgangslage vor. Die Rechtsprechung hat bis anhin verschiedentlich als

vertrauensbildend berücksichtigt, dass in einem bestimmten Gebiet bereits eine

Landumlegung durchgeführt oder ein Quartierplan festgesetzt worden war. Diese

Instrumente der Feinerschliessung werden jedoch regelmässig im Interesse der Eigentümer

der betroffenen Grundstücke und auf deren Kosten in Angriff genommen (vgl. § 177

des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 7. September

1975.

[Planungs- und Baugesetz, PBG]). Ein bereits bestehender oder auch ein

weit fortgeschrittener Quartierplan ist daher in aller Regel Ausdruck einer

letztlich vom Grundeigentümer zu tragenden Erschliessungsanstrengung, so auch

im Fall Kürberghang. Soweit sich der Rekursgegner hier jedoch auf die Haltung

der Rekurrentin im Rahmen der Zonenplanänderung beruft, steht diese Haltung in

keinem Zusammenhang mit tatsächlichen Anstrengungen im Hinblick auf eine

Erschliessung oder Überbauung des Areals. Auch in dem vom Rekursgegner zum

Vergleich herangezogenen Fall Niederlenz (BGE 125 II 431) leitete das

Bundesgericht den Vertrauensschutztatbestand keineswegs nur aus der Haltung der

Gemeindeversammlung zur Zonenplanvorlage ab, sondern erachtete letztlich die

gestützt darauf getroffene Vermögensdisposition des Grundeigentümers als ausschlaggebend.

4.5

Zusammenfassend

ist festzustellen, dass die fragliche Grundstücksfläche nicht im weitgehend

überbauten Gebiet liegt, dass für die vollständige Erschliessung der Fläche ein

nicht ganz unproblematischer Strassenausbau notwendig gewesen wäre und auch

weder die kontroversen Planungsbestrebungen vor der erstmaligen Umsetzung einer

RPG-konformen Nutzungsplanung noch eigene Anstrengungen des Rekursgegners eine

Einzonung geboten haben. Es bestehen daher keine hinreichenden Gründe, diese

Nichteinzonung ausnahmsweise als materielle Enteignung zu qualifizieren. Dies

führt zur Gutheissung des Rekurses und Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 des

angefochtenen Entscheids.

5.

Die Rekursgutheissung macht keine Korrektur der

vorinstanzlichen Kostenauflage notwendig, denn die Kosten des Schätzungsverfahrens

hat nach § 63 Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel der

Expropriant zu tragen. Einem Ansprecher aus materieller Enteignung dürfen nach

der Praxis des Verwaltungsgerichts die erstinstanzlichen Kosten nur dann

auferlegt werden, wenn er das Verfahren leichtfertig verursacht hat (RB 1993

Nr. 65; Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 31). Dies ist vorliegend

nicht der Fall.

6.

Die Gerichtsgebühr ist entsprechend dem Streitwert von

rund Fr. 22'000'000.- festzusetzen. Die Kosten des Rekursverfahrens sind

vollumfänglich dem Rekursgegner aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm damit nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG). Die Rekurrentin ihrerseits hat keine solche verlangt.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Der

Rekurs wird gutgeheissen. Demgemäss wird in Aufhebung von Disp.-Ziffer 1 des

Entscheids der Schätzungskommission vom 19. Mai 2009 festgestellt, dass die

Zuweisung des östlichen Grundstücksteils von alt Kat.-Nr. 01 (neu 03) im

Ausmass von 14'965.3 m2 in Zürich zur Freihaltezone gemäss Urnenabstimmung vom 17. Mai 1992

keine materielle Enteignung des Rekursgegners bewirkt hat.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 50'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 50'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Rekursgegner auferlegt.

4.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

5.

Mitteilung

an…