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Entscheid

VR.2010.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2010.00003

25. November 2010Deutsch12 min

(URT.2010.12817)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 9. Juli 2008 setzte der Stadtrat E

im Quartier B in E ein Baupro­jekt fest, das inzwischen in Rechtskraft

erwachsen ist. Das Projekt umfasst unter anderem eine Verbreiterung der C-Strasse,

um die Durchfahrt der erweiterten Buslinie 01 zu er­möglichen. Zu diesem

Zweck ist die Abtretung eines 1,5 Meter breiten Landstreifens auf einer 50 Meter

langen Strecke entlang der C-Strasse erforderlich. Ein 59 m2 grosser

Teil der Abtretungsfläche betrifft das Grundstück Kat.-Nr. 02, das im Eigentum

von sie­ben Miteigentümern – darunter A – steht. Nach erfolglosen

Abtretungsverhand­lungen mit mehreren Grundeigentümern ersuchte die Stadt E das

Stadt­hal­ter­amt E am 4. Dezember 2009 um Durchführung eines

Schätzungsverfahrens und Festsetzung einer Landabtretungsentschädigung von

Fr. 125.- pro m2. Das Statt­hal­ter­amt überwies die Akten am

18. Dezember 2009 an die Schätzungskommission IV und lud die­se dazu

ein, ein Schätzungsverfahren durchzuführen.

Erwägungen

II.

Am 4. Mai 2010 führte die

Schätzungskommission einen Augenschein und eine Schätzungsverhandlung durch.

Mit Entscheid vom 16. Juni 2010 verpflichtete sie die Stadt E unter

anderem dazu, den sieben Miteigentümern des Grundstücks Kat.-Nr. 02 für die Abtretung

des 59 m2 grossen Landstreifens eine Entschädigung von Fr. 227.- pro m2 – total Fr. 13'393.-

– zu je einem Siebtel zu bezahlen (Disp.-Ziff. 2).

III.

Am 6. August 2010 erhob A gegen den

Entscheid der Schätzungskommission vom 16. Juni 2010 beim

Verwaltungsgericht Rekurs und beantragte die Festsetzung eines höheren Entschädigungsbetrags.

Ferner teilte er dem Gericht mit, dass er sich vom 10. August 2010 bis

Ende September 2010 in den Ferien befinde und bis dahin nicht auf Korrespondenz

reagieren könne.

Mit Verfügung vom 15. September 2010

setzte der Präsident der zuständigen Abteilung des Verwaltungsgerichts A eine

einmalige, nicht erstreckbare Frist von 20 Tagen an, um dem

Verwaltungsgericht einen schriftlichen und begründeten Rekurs gegen den angefochtenen

Entscheid einzureichen; für den Säumnisfall wurde angedroht, aufgrund der Akten

zu entscheiden.

Am 14. Oktober 2010 rief die Tochter As

beim Verwaltungsgericht an und beantragte eine Erstreckung der Frist zur Rekursbegründung.

Der zuständige Gerichtssekretär teilte ihr mit, die Frist zur Rekursbegründung

sei am 11. Oktober 2010 abgelaufen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zuständig.

1.2

Gemäss § 46

Abs. 1 AbtrG kann gegen Entscheide der Schätzungskommissionen innert 20

Tagen seit der Eröffnung von den Abtretungs- oder Beitragspflichtigen und vom Exproprianten

Rekurs beim Verwaltungsgericht angemeldet werden. Das Verwaltungsgericht setzt

eine Frist zur Einreichung der Rekursschrift an (§ 46 Abs. 2 Halbsatz

1.

AbtrG).

Im vorliegenden Fall hat der Rekurrent gegen den Entscheid

der Schätzungskommission vom 16. Juni 2010 zwar rechtzeitig – am 6. August

2010.

– Rekurs angemeldet. Er kam allerdings der Aufforderung des

Verwaltungsgerichts vom 15. September 2010, innert 20 Tagen ab

Zustellung der Verfügung – d.h. ab dem 20. September 2010 – eine Rekursbegründung

einzureichen, nicht nach, und stellte innerhalb dieses Zeitraums auch kein

Fristerstreckungsgesuch. Androhungsgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht

demnach aufgrund der Akten bzw. ohne Durchführung eines Schriftenwechsels.

1.3

Über abtretungsrechtliche

Rekurse entscheidet das Verwaltungsgericht laut § 46 Abs. 2 Halbsatz

2.

AbtrG nach den Bestimmungen über die Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind

somit §§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG). Gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1

lit. a und b sowie Abs. 2 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den

angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm

unter Vorbehalt hier nicht relevanter Ausnahmen verwehrt (vgl. § 50 Abs. 2

VRG). Im Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und

Zweck des vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung

auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission

gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei. Ferner

ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die

Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist

hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheids (RB 1998 Nr. 44

= BEZ 1998 Nr. 23; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41

N. 40).

1.4

Was den

Streitwert anbelangt, macht der Rekurrent geltend, er erwarte für die abzutretende

Fläche einen Mindestpreis von Fr. 600.- pro m2 statt von

Fr. 227.- pro m2. Sinngemäss beantragt er damit eine

Abtretungsentschädigung in der Höhe von Fr. 600.- * 59 / 7 = Fr. 5'057.15.

Demgegenüber beträgt die Abtretungsentschädigung, die die Vorinstanz dem Rekurrenten

zugesprochen hat, Fr. 227.- * 59 / 7 = Fr. 1'913.30.

Weiter führt der Rekurrent aus, dass sich die Durchfahrt der neuen Buslinie in

Hausnähe negativ auf den Verkauf oder die Vermietung seiner Liegenschaft

auswirke. Daraus resultiere ein Minderwert von mindestens Fr. 20'000.-,

weshalb er eine Entschädigung in dieser Höhe erwarte. Der Streitwert beläuft

sich somit auf – mindestens – Fr. 20'000.- + Fr. 5'057.15

– Fr. 1'913.30 = Fr. 23'143.85. Da der

Streitwert Fr. 20'000.- übersteigt, ist der Entscheid in Kammerbesetzung

zu fällen (§ 38 in Verbindung mit § 38b Abs. 1 lit. c VRG).

2.

2.1

Der

Rekurrent macht unter anderem geltend, die Schätzungskommission hätte auf den

Baulandwert von Fr. 682.40 pro m2 nicht eine Reduktion von zwei

Drittel vornehmen bzw. die Entschädigung auf Fr. 227.- pro m2

festsetzen dürfen. Bereits beim Erwerb der Liegenschaft im Jahr 1990 habe er

rund Fr. 450.- pro m2 bezahlt. Er erwarte für die abzutretende

Fläche einen Mindestpreis von Fr. 600.- pro m2; dieser Preis

sei vergleichbar mit ähnlichen Verkäufen aus aktueller Zeit in gleicher

Umgebung in E.

2.2

Die

Schätzungskommission hatte im hier massgebenden Abtretungsgebiet einen durchschnittlichen

(aufgezinsten) Quadratmeterpreis von Fr. 682.40 berechnet, indem sie eine

Handänderungsliste des Notariats D für die Jahre 2007–2009 heranzog und von den

tatsächlich getätigten vergleichbaren Verkaufsgeschäften jene für

erschlossenes, überbautes Land berücksichtigte. Diesen Durchschnittswert

reduzierte sie im Rahmen der Bemessung der Entschädigung um zwei Drittel auf

Fr. 227.- pro m2. Sie begründete dies damit, dass die Abtretung

einen minderwertigen Landstreifen von nur 1,5 Metern Breite betreffe, der weder

die Ausnützung noch die Überbaubarkeit der fraglichen Grundstücke beeinträchtige.

2.3

Gemäss Art. 26

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11

AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller

Vermögensnachteile gefordert werden. Nach § 13 Abs. 1 Satz 1

AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert

massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr am Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen

gewesen wäre (RB 1991 Nr. 47; BGE 113 Ib 39 E. 2a).

2.4

Die

Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten,

wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes „Vorgartenland“ handelt,

d.h. um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder

Abstandsbereichs nicht oder nur beschränkt überbaut werden kann (vgl. VGr, 20. Mai

2009, VR.2008.00003, E. 3.1.2). Problematisch ist die Berechnung des

Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen

geringen Teil des Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf

dem Markt kaum einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen

nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für

sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es deshalb zulässig, bei

der Bemessung der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den

Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu

ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen

Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw.

Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig

mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der

Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für

vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende

Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis

gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag

reduziert (RB 2006 N. 118 E. 3.1). Das Mass des unter dem Titel

"Vorgartenland" vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert

kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung

nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen (BGE 122 I 168 E. 4c).

2.5

In einem

konkreten Fall erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts

um zwei Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht

hätte überbaut werden können, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch

vorhanden war, die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der abtretungspflichtigen

Grundstücke nicht beeinträchtigt wurden und mit der Abtretung eine Verbesserung

des Hochwasserschutzes verbunden war (RB 2006 N. 118 E. 3.4). In

einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag

auf den Baulandwert um drei Viertel als zulässig. Entscheidend für die

erhebliche Reduktion war der Umstand, dass der Verlust der Abtretungsfläche

weder einen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen

Überbaubarkeit hatte; die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit

einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von

mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009,

1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).

2.6

Im

vorliegenden Fall ist mit der Schätzungskommission davon auszugehen, dass die

Abtretung des 1,5 Meter breiten Landstreifens weder die Ausnützung noch die

Überbaubarkeit des Grundstücks des Rekurrenten beeinträchtigt. Die Schätzungskommission

berücksichtigte zu Recht, dass sich die Abtretungsfläche im – nicht

überbaubaren – Baulinienbereich befindet und somit als minderwertige Teilfläche

einzustufen ist. Ferner durfte sie dem Umstand Rechnung tragen, dass das Restgrundstück

Kat.-Nr. 02 mit Liegenschaften überbaut ist, die auf absehbare Zeit bestehen

bleiben. Sie ging sodann zu Recht davon aus, dass sich die Parkplätze, die

aufgrund der Abtretung aufgehoben werden, im Baulinienbereich befinden und mit

einem Beseitigungsrevers belegt sind, was einer Entschädigung im Fall einer

Strassenverbreiterung entgegensteht (vgl. VGr, 25. Juni 2009,

VB.2009.00183, E. 4.4, www.vgrzh.ch). Schliesslich durfte sie auch ohne Weiteres

annehmen, dass die Abtretung des schmalen Landstreifens die Erholungsfunktion

der zum Grundstück Kat.-Nr. 02 gehörenden Gärten nicht beeinträchtigt. Vor dem

Hintergrund der Rechtsprechung und angesichts des grossen Ermessensspielraums,

der der Schätzungskommission bei der Bestimmung des Einschlags zukommt (vgl.

oben, E. 1.3, 2.4 und 2.5), ist nicht zu beanstanden, dass die

Schätzungskommission bei der Entschädigungsbemessung einen Einschlag auf den

Baulandwert um zwei Drittel vornahm. Der vorinstanzlich festgesetzte

Entschädigungsbetrag von Fr. 227.- pro m2 erweist sich somit

als rechtmässig.

3.

3.1

Der

Rekurrent macht weiter geltend, die Durchfahrt der Buslinie wirke sich negativ

auf den Verkauf bzw. die Vermietung seiner Liegenschaft an der C-Strasse 03

aus. Daraus resultiere ein Minderwert von mindestens Fr. 20'000.-.

3.2

Gemäss der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung können Nachbarn eine Entschädigung aus

formeller Enteignung wegen Entzugs nachbarrechtlicher Abwehrrechte verlangen,

wenn von einem im öffentlichen Interesse liegenden Werk unvermeidbare übermässige

Einwirkungen ausgehen. Die vom Strassenverkehr verursachten Immissionen gelten allerdings nur dann als übermässig, wenn

sie – kumulativ – für den Grundeigentümer nicht voraussehbar waren, ihn in

spezieller Weise treffen und ihm einen schweren Schaden verursachen (BGE 123 II

560.

E. 3a). Als Schwelle, jenseits der das Erfordernis der Spezialität bei

Strassenlärm erfüllt ist, gilt seit BGE

119.

Ib 348 E. 5b/cc der Immissionsgrenzwert für Lärm nach Anhang 3 zur Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember

1986.

(LSV).

3.3

Im

vorliegenden Fall ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass die Voraussetzungen

für die Zusprechung einer buslärmbedingten Enteignungsentschädigung nicht

erfüllt seien. Die Liegenschaft des Rekurrenten befindet sich in einer der Empfindlichkeitsstufe

II zugeordneten Nutzungszone, sodass der Immissionsgrenzwert für Strassenverkehrslärm

am Tag bei 60 dB (A) und in der Nacht bei 50 dB (A) liegt (Anhang 3 Ziff. 2

LSV). Gemäss einem Lärmgutachten des Eer Baudepartements vom 17. Januar

2008.

beträgt der massgebende Lärmbeurteilungspegel im Bereich C-Strasse

aufgrund der neuen Buslinie 48 dB (A). Da die Immissionsgrenzwerte durch die

Busdurchfahrten im Bereich der Liegenschaft des Rekurrenten somit weder am Tag

(6–22 Uhr) noch in der Nacht (22–6 Uhr) überschritten werden, ist das

Erfordernis der Spezialität nicht erfüllt. Eine enteignungsrechtliche Entschädigung

aufgrund von busdurchfahrtbedingten Beeinträchtigungen kommt unter diesen

Umständen nicht infrage.

4.

Zusammenfassend erweisen sich die Vorbringen des

Rekurrenten als unbegründet. Somit ist der Rekurs abzuweisen. Die

Gerichtskosten sind dem unterliegenden Rekurrenten aufzuerlegen (§ 65a in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Der Rekurs

wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'560.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.

4.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

5.

Mitteilung

an…