Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2011.00001

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

3.

Abteilung

VR.2011.00001

Urteil

der 3. Kammer

vom 26. Mai 2011

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,

Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiber Markus Heer.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Rekurrierende,

gegen

Gemeinde D, diese vertreten durch RA E,

Rekursgegnerin,

betreffend materielle

Enteignung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A und B sind Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01

in F. Mit Beschluss vom 30. März/6. April 2009 stimmte die

Gemeindeversammlung von D einer Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung zu.

Neben anderen Gebieten wurde auch das Gebiet G, wo das Grundstück von A und B

liegt, von der bisherigen Zone W2/1,9 in die neue Zone W2/1,6 abgezont. Ein

dagegen von A und B bei der Baurekurskommission II erhobener Rekurs blieb erfolglos.

Erwägungen

II.

Am 18. Dezember 2009 stellten A und B beim

Gemeinderat D einen Antrag auf Entschädigung aus materieller Enteignung. Mit

Beschluss vom 23. Februar 2010 wies der Gemeinderat das

Entschädigungsbegehren ab und beantragte beim Statthalteramt des Bezirks H

die Einleitung des Schätzungsverfahrens. Das Einleitungsgesuch wurde am 5. März

2010.

der Schätzungskommission II überwiesen. Im Schätzungsverfahren beantragte

die Gemeinde D, es sei festzustellen, dass die Abzonung des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 in F keinen enteignungsähnlichen Tatbestand erfülle und dass

demnach keine Entschädigung geschuldet sei. A und B beantragten, es sei eine

entschädigungspflichtige materielle Enteignung festzustellen und ihnen eine

Entschädigung von Fr. 925'000.- zuzusprechen. Mit Entscheid vom 1. Dezember

2010.

stellte die Schätzungskommission II fest, dass die Gemeinde D keine

Entschädigung aus materieller Enteignung zu leisten habe.

III.

Dagegen erhoben A und B am 28. Januar 2011 Rekurs

beim Verwaltungsgericht. In ihrer Rekursbegründung vom 17. Februar 2011

beantragten sie die Aufhebung des Entscheids der Schätzungskommission II. Es

sei eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung festzustellen und ihnen

eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 925'000.- zuzusprechen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde D. Die Gemeinde D

beantragte in ihrer Rekursantwort vom 23. März 2011 die Bestätigung des

Entscheids der Schätzungskommission II. Es sei festzustellen, dass sie keine

Entschädigung aus materieller Enteignung zu leisten habe. Eventualiter sei das

Verfahren zur Durchführung einer konkreten Schätzung an die Vorinstanz zurückzuweisen;

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Am 4. April

2011.

nahmen A und B zur Rekursantwort Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(Abtretungsgesetz [AbtrG]) zuständig. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

1.2

Das

Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss den §§ 50 ff.

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41 N. 40; RB 2001

Nr. 25, 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

2.

Gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom

18.

April 1999 (BV) und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni

1979.

über die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen für

Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, volle Entschädigung.

3.

Die Rekurrierenden machen im Wesentlichen geltend, es liege

ein intensiver Eingriff in ihr Eigentumsrecht vor, da sie nicht mehr in der

Lage seien, das geplante Projekt umzusetzen. Der Baumassenverlust von 15,8 %

führe zu einem Wertverlust von ca. 40 % bzw. rund Fr. 925'000.-. Aufgrund

der Abzonung sei weder eine bestimmungsgemässe noch eine wirtschaftlich sinnvolle

Nutzung des Grundstücks mehr möglich. Daneben müssten nur Bewohner einiger

Gebiete Eingriffe in ihr Eigentum erdulden, während alle Bewohner der Region

von der Abzonung profitierten. Ein Gebiet sei sogar aufgezont worden. Insofern

liege ein zu entschädigendes Sonderopfer vor.

4.

4.1

Abzonungen

haben lediglich die Verminderung der baulichen Nutzung, nicht deren

vollständige Aufhebung zur Folge. Ein entschädigungspflichtiger Entzug von

wesentlichen Eigentumsbefugnissen liegt in derartigen Fällen nur vor, wenn die

Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung

der betroffenen Liegenschaft nicht mehr zulässt (Bernhard Waldmann/Peter Hänni,

RPG-Kommentar, Bern 2006, Art. 5 N. 63; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 479).

Insofern ist eine allfällige Entschädigungspflicht entgegen der Auffassung der

Rekurrierenden gleich zu beurteilen wie bei Denkmalschutzmassnahmen, die keine

vollständige Aufhebung der baulichen Nutzung zur Folge haben. Als wirtschaftlich

sinnvoll werden dabei allgemein solche Nutzungen erachtet, die sich am

bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmöglicher

Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand möglich gewesen wäre,

kommt es nicht an (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern

1990, S. 284). Auch lehnt es das Bundesgericht in konstanter Praxis ab,

eine materielle Entschädigung ab einer bestimmten prozentualen Verminderung des

Verkehrswerts zu bejahen (Waldmann/Hänni, Art. 5 N. 63; Riva,

S. 274 f.; Alfred Kuttler, Materielle Enteignung aus der Sicht des

Bundesgerichts, ZBl 88/1987, S. 185 ff., 197).

Im Allgemeinen erreichen Beschränkungen der Nutzungsmasse

durch Abzonung nicht die Intensität eines enteignungsähnlichen Eingriffs. So

nahm das Bundesgericht etwa bei der Abzonung auf einen Drittel des nach dem

bisherigen Bauzonenplan zulässigen Nutzungsmasses (BE 97 I 632 E. 6b), bei

der Einführung einer vorher inexistenten Ausnützungsziffer von 0,75 bzw. 0,99

(BGE 112 Ib 496 E. 3a) sowie bei einer Reduktion der Ausnützungsziffer von

0,25 auf 0,07 (BGr, 21. November 1984, in: ZBl, 86/1985, S. 211 ff.)

bzw. von 0,8 auf 0,6 (BGE 114 Ib 112 E. 6b) keine materielle Enteignung

an.

4.2

Das

Grundstück der Rekurrierenden ist mit einem Einfamilienhaus überstellt. Geplant

ist der Umbau der heutigen Liegenschaft in drei Terrassenwohnungen mit einer

Tiefgarage. Indem die Rekurrierenden die bei einer Baumassenziffer von 1,9

erzielbare Rendite derjenigen, die bei einer Baumassenziffer von 1,6 erreicht

werden kann, gegenüberstellen und daraus auf das Vorliegen eines

Enteignungstatbestands schliessen, verkennen sie, dass die Rendite, wie sie bei

bestmöglicher Verwertung des Eigentums möglich gewesen wäre, nicht Massstab für

das Vorliegen einer materiellen Enteignung bildet. Wie dargelegt, ist einzig

entscheidwesentlich, ob eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und

gute Nutzung der Liegenschaft weiterhin möglich ist. Dabei ist zu beachten,

dass das geplante Erstellen der drei Terrassenwohnungen weiterhin möglich ist.

Die tiefere Baumassenziffer führt unbestrittenermassen zu einem

Baumassenverlust von lediglich 15,8 % bzw. zu einem Nutzflächenverlust von

nur gerade 16 %. Darüber hinaus kann mit dem Erstellen der Terrassenwohnungen

gemäss eigener Darstellung der Rekurrierenden eine Rendite von immerhin noch

34,47 % erzielt werden. Damit ist eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle

und gute Nutzung der Liegenschaft ohne Weiteres auch bei einer Baumassenziffer

von 1,6 möglich.

5.

5.1

Der

Tatbestand des Sonderopfers unterscheidet sich vom Haupttatbestand der materiellen

Enteignung darin, dass einerseits eine geringere Eingriffsintensität genügt und

andererseits – als zusätzliche Voraussetzung – durch die Eigentumsbeschränkung

ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer

gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der

Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung

geleistet würde (BGE 131 II 728 E. 2, 123 II 481 E. 6a, 121 II 417

E. 4a). Auch in diesen Fällen ist jedoch eine gewisse Eingriffsintensität

erforderlich. Ein Eigentumseingriff ohne erhebliche Nutzungseinbusse kann von

vornherein kein unzumutbares Opfer gegenüber der Allgemeinheit bedeuten (BGE

111.

Ib 257 E. 4c).

5.2

Angesichts

der Nutzungseinbusse von 15,8 % der Baumasse bzw. 16 % der Nettonutzfläche

weist der Eigentumseingriff auch für die Annahme eines Sonderopfers keine genügende

Eingriffsintensität vor. Daneben mangelt es zudem an einer stossenden

rechtsungleichen Behandlung gegenüber anderen Grundeigentümern. Sonderopferentschädigungen

kommen nämlich am ehesten im Bereich des Denkmal- oder Landschaftsschutzes in Betracht,

da sich die Eigentümer regelmässig in einer singulären Situation befinden (Waldmann/Hänni,

Art. 5 N. 39). Die vorliegend im Rahmen der Ortsplanungsrevision vorgenommene

Abzonung von sechs Gebieten betrifft hingegen zahlreiche Eigentümer von

Grundstücken. Die Rekursgegnerin weist zudem zu Recht darauf hin, dass die

grosse Mehrheit der Grundstücke des Gebiets G ein bauliches Potenzial

aufwiesen, welches durch die Änderung der Baumassenziffer nicht mehr im ursprünglichen

Rahmen ausgeschöpft werden kann, was gerade eines der Ziele der Teilrevision

der kommunalen Nutzungsplanung war. Eine stossende Rechtsungleichheit, welche

zu entschädigen wäre, ist daher nicht ersichtlich. Die Rekurrierenden verkennen

denn auch das Institut des Sonderopfers, wenn sie dessen Vorliegen allein schon

deshalb bejahen wollen, weil sämtliche Bewohner der Region von der

Einschränkung des Wachstums profitieren würden, die Abzonung aber nur die

Grundeigentümer einzelner Gebiete treffe.

6.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Abzonung des

Grundstücks der Rekurrierenden keine materielle Enteignung zur Folge hat.

Demgemäss ist der Rekurs abzuweisen.

7.

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss den Rekurrierenden

je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag,

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG). Hingegen sind sie aufgrund der offensichtlichen Aussichtslosigkeit ihrer

Rechtsbegehren dazu zu verpflichten, der Rekursgegnerin eine angemessene Parteientschädigung

zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Der

Rekurs wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 20'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekursverfahrens werden den Rekurrierenden je zur Hälfte, unter solidarischer

Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag, auferlegt.

4.

Die

Rekurrierenden werden hälftig solidarisch verpflichtet, der Rekursgegnerin eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…