VR.2011.00004

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2011.00004

8. Dezember 2011Deutsch34 min

(URT.2011.13805)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Stiftung A ist Eigentümerin des 7017 m2

grossen Grundstücks Kat.-Nr. 01 in Zürich, auf welchem sich ein 1979 erbautes

Schulhaus, die Villa E und eine unterirdische Parkgarage befinden. Gemäss der

Bau- und Zonenordnung 1963 der Stadt Zürich (BZO 1963) befand sich das

Grundstück in der Zone B, das Bauten mit vier Vollgeschossen erlaubte. Im

Zusammenhang mit dem Schulhausbau waren die früheren Grundstücke alt-Kat.-Nrn. 02

und 03 zum infrage stehenden Grundstück Kat.-Nr. 01 zusammengelegt worden.

Am 16. September 1985 traten für das Grundstück

die Bauvorschriften für die Kernzone F gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 23. Mai

1984 in Kraft. Gestützt darauf wurde der östliche Teil des Grundstücks Kat.-Nr.

01 mit einer Fläche von ca. 3'877 m2 der Kernzone F mit zwei

Baubereichen zugewiesen: Der eine Baubereich mit Profilerhaltung umfasste die Villa

E an der G-Strasse, der andere mit der Bezeichnung 4/200 am Südwestende lässt

ein viergeschossiges Gebäude mit einer Gebäudegrundfläche von 200 m2

zu. Die hier massgebenden Vorschriften wurden in die vom Grossen Gemeinderat am

23. Oktober 1991 beschlossene und vom Volk am 17. Mai 1992

angenommene Bau- und Zonenordnung (BZO 1992) bzw. die am 24. November 1999

vom Grossen Gemeinderat verabschiedete Revisionsvorlage (BZO 1999) überführt.

Die früheren Bauvorschriften für die Kernzone F wurden daher formell

aufgehoben.

Der westliche Teil des Grundstücks von ca.

3'140 m2 mit dem Schulhaus lag gemäss BZO 1992 in der Zone W4 und

wurde mit der BZO 1999 der Quartiererhaltungszone mit einem Wohnanteil 0

zugewiesen.

Am 12. Juli 1990 kam zwischen der Stiftung A und

der Stadt Zürich ein verwaltungsrechtlicher Vertrag betreffend Denkmalschutz,

Umbau und Renovation der Villa E zustande. Dabei verpflichtete sich die Stadt,

an die durch denkmalpflegerische Auflagen entstehenden Mehrkosten für die

Erhaltung und Instandstellung der geschützten Teile einen einmaligen

Pauschalbeitrag von Fr. 400'000.- zu bezahlen. Die Geltendmachung eines

allfälligen Entschädigungsanspruchs zufolge materieller Enteignung wegen des

mit der Kernzone F angeordneten partiellen Bauverbots blieb vorbehalten.

Erwägungen

II.

Die Stiftung A verlangte am 26. Juli 1995 zwecks

Vermeidung der Verwirkung von der Stadt Zürich für die nicht ausgeschiedenen

Baubereiche auf dem östlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (Art. 27

BZO) eine Entschädigung wegen materieller Enteignung in Höhe von Fr. 8'775'000.-

bis Fr. 14'152'500.-, zuzüglich Zins. Am 29. Juni 2004 bezifferte die

Stiftung A die Entschädigungsforderung neu mit Fr. 5'630'000.-. Nachdem

eine Einigungsverhandlung vom 14. März 2005 gescheitert war und die Stiftung

A zwecks Vergleichsfindung den Ausbau der Tiefgarage erfolglos geprüft hatte,

ersuchte sie am 7. August 2009 um Einleitung des Schätzungsverfahrens.

Die Stadt Zürich stellte am 7. Dezember 2009

gestützt auf § 39 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten

vom 30. November 1879 (AbtrG) beim Statthalteramt des Bezirks Zürich das

Begehren um Anordnung des Schätzungsverfahrens. Das Statthalteramt überwies die

Akten am 9. Dezember 2009 an die Schätzungskommission des 1. Kreises des

Kantons Zürich.

III.

Am 12. Januar 2010 ging bei der

Schätzungskommission I fristgemäss die Klageschrift der Stadt Zürich ein, unter

anderem mit den Anträgen, es sei festzustellen, dass der Stiftung A keine

Entschädigung wegen materieller Enteignung geschuldet sei, eventualiter sei die

Stadt zu verpflichten, eine Entschädigung von höchstens Fr. 5'198'700.- zu

bezahlen, zuzüglich Zins seit dem 26. Juli 1995. Unter Heranziehung des

Schätzungsprotokolls und -berichts der Schätzungskommission der Stadt Zürich

vom 2. Dezember 2009 sei von einem Ausnützungsverlust von ca. 26 %

bzw. einem Wertverlust von 19,5 %, entsprechend Fr. 5'198'700.-, auszugehen.

Bezogen auf das gesamte Grundstück liege daher kein genügend intensiver

Eingriff vor, welcher eine Entschädigung rechtfertige.

Mit Klageantwort vom 14. April 2010 beantragte

die Stiftung A die Feststellung des Vorliegens einer materiellen Enteignung. Die

Stadt Zürich sei zu verpflichten, eine Entschädigung von mindestens Fr. 10'893'190.-

zu bezahlen, zuzüglich Zins seit dem 26. Juli 1995. Auch wenn der

streitbetroffene Parzellenteil einer Bauzone zugewiesen worden sei, komme die

gleichzeitige Anordnung eines Nichtbaubereichs einer Nichteinzonung gleich. Das

Grundstück liege im weitgehend überbauten Gebiet, das nicht zum historischen

Ortskern der Stadt gehöre, weshalb auch nicht mit der Anordnung eines Nichtbaubereichs

habe gerechnet werden müssen. Nach der Rechtsprechung sei daher eine materielle

Enteignung zu bejahen, ohne dass die Tragweite der verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten

geprüft werden müsste. Ausserdem sei die von der Stadt vorgenommene Gesamtbetrachtung

der beiden Grundstücksparzellen abzulehnen, seien doch der östliche und

westliche Parzellenteil je selbstständig, was sich aus der unterschiedlichen

Einzonung und Erschliessungssituation ergebe. Wirtschaftlich gesehen bildeten

der Bau und Betrieb der Schulhausanlage auf dem westlichen Grundstücksteil

ohnehin keine kommerzielle Grundstücksnutzung, weshalb sich damit auch nicht

eine bestimmungsgemässe und wirtschaftlich gute Nutzung rechtfertigen lasse.

Der Nutzungsverlust liege im Ostteil bei etwa 66 % (Vergleich eines Zusatzbaus

von 2'722 m2 nach früherer Bauzone mit einem neu erlaubten im Umfang

von 950 m2, vgl. Schätzung S. 17), was eine materielle

Enteignung darstelle. Ausgehend von einem Nichtbaubereich von 3'311 m2

bzw. von 85 % im östlichen Teil (3'877 m2 ./. 366 m2

Villa E ./. 200 m2 ausgeschiedener Baubereich) und einer

Entschädigung von Fr. 3'290.- pro Quadratmeter ergebe sich die geforderte

Entschädigungssumme.

In der Replikschrift vom 19. Mai 2010 präzisierte

die Stadt Zürich ihren rechtlichen Standpunkt, indem sie das Vorliegen einer

Nichteinzonung verneinte. Zu beurteilen sei nur eine Einschränkung der

baulichen Nutzung innerhalb der Bauzone. Zudem habe die Stiftung A durchaus mit

der Unterschutzstellung eines entsprechenden Umschwungs der Villa E rechnen

müssen. Auch würde die Bauverbotsfläche in der Kernzone rein rechnerisch

betrachtet zwar 3'311 m2 umfassen. Die nutzungsmässig relevante

Bauverbotsfläche betrage aber nur knapp 1'500 m2, müssten doch der

minimal notwendige Umschwung sowie die im Baulinienbereich liegende Fläche

abgezogen werden. Selbst bei dieser Betrachtungsweise sei daher von einem

geringeren Minderwert auszugehen.

Die Stiftung A hielt in der Duplikschrift vom 28. Juni

2010.

an ihren bisherigen Standpunkten vollumfänglich fest.

Am 26. August 2010 nahm die Schätzungskommission

einen Augenschein vor, zu welchem die Parteien eingeladen waren.

In der Folge prüfte die Schätzungskommission, ob es

sich bei der fraglichen Umzonung um eine entschädigungspflichtige Auszonung

handle, und stellte mit Entscheid vom 23. November 2010 fest, dass die

Stadt Zürich der Stiftung A wegen der Zuweisung eines Teils des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 zur Kernzone F keine Entschädigung zufolge materieller Enteignung

schulde. Die Kosten des Schätzungsverfahrens wurden der Stadt Zürich auferlegt

und der Stiftung A wurde keine Parteientschädigung zugesprochen. Die Schätzungskommission

erwog im Wesentlichen, dass der östliche und westliche Grundstücksteil

einheitlich zu betrachten seien. Der sich aufgrund der Umzonung ergebende

Verlust an Geschossfläche liege bei 1'822 m2 bzw. 26 %, was den

massgebenden Ausnützungsverlust definiere. Die Voraussetzungen für eine

materielle Enteignung seien somit nicht gegeben. Die Schätzungskommission

lehnte es ab, den verbleibenden Ausnützungswert mit dem Verkehrswert des ganzen

Grundstücks in Relation zu setzen.

IV.

Die Stiftung A ersuchte das

Verwaltungsgericht fristgemäss am 2. August 2011 um Eröffnung des

Rekursverfahrens gegen den Entscheid der Schätzungskommission vom 23. November

2010.

Mit Präsidialverfügung vom 2. August 2011 wurde Frist zur Einreichung

eines begründeten Rekurses angesetzt. Am 5. September 2011 ging innert

Frist die Rekursschrift der Stiftung A ein mit den Anträgen, es sei der

Entscheid der Schätzungskommission vom 23. November 2010 aufzuheben und es

sei festzustellen, dass die Ausscheidung eines Nichtbaubereichs auf Kat.-Nr. 01

im Halte von ca. 3'311 m2 – eventualiter im Halte von ca. 2'893 m2

– in Zürich im Rahmen der Festsetzung "F" eine materielle Enteignung

darstelle. Demgemäss sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen und

diese anzuweisen, über die Entschädigungsforderung im Betrag von mindestens

Fr. 10'893'190.-, zuzüglich Zins seit dem 26. Juli 1995, zu urteilen,

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Stadt Zürich. Mit

Rekursantwort vom 10. September 2011 beantragte die Stadt Zürich, es sei

in Bestätigung des Entscheids der kantonalen Schätzungskommission vom 23. November 2010

festzustellen, dass der Stiftung A aus der Zuweisung eines Teils des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 in Zürich keine Entschädigung wegen materieller

Enteignung geschuldet sei. Der Rekurs sei daher unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten der Stiftung A abzuweisen. Am 6. Oktober 2011 ging der

schriftliche Verzicht der Vorinstanz auf Vernehmlassung, am 26. Oktober

2011.

eine freigestellte Rekursreplik und am 8. November 2011 eine freigestellte

Duplikschrift ein. Die Stiftung A verzichtete am 17. November 2011 auf

eine weitere Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

Abs. 1 AbtrG zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

1.2

Das

Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss den §§ 50 ff.

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41 N. 40; RB 2001

Nr. 25, 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

2.

2.1

Die

Rekurrentin beanstandet, dass die Vorinstanz den Parteien weder vor dem angefochtenen

Entscheid ein Protokoll über den Augenschein vom 26. August 2010

zugestellt noch die Ergebnisse desselben im angefochtenen Entscheid

festgehalten habe.

2.2

Der

Augenschein ist die Besichtigung einer Streitsache an Ort und Stelle durch die

entscheidende Behörde, in der Regel in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten.

Er ermöglicht der Behörde die unmittelbare Wahrnehmung von Tatsachen. Über die

wesentlichen Ergebnisse ist ein Protokoll zu erstellen, welches den

Verfahrensbeteiligten nach den Grundsätzen des rechtlichen Gehörs jederzeit zur

Einsichtnahme offenzuhalten ist (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 41, 49).

2.3

In den

Akten der Schätzungskommission befindet sich ein nachträglich

erstelltes, nicht unterzeichnetes und jedenfalls so nicht formgültiges

"Protokoll" vom 6. September 2010 betreffend den Augenschein vom

26.

August 2010. Es ist nicht ersichtlich, dass die Parteien von der

Vorinstanz darüber in Kenntnis gesetzt worden wären bzw. vor Fällung des

Entscheids Einsicht in die Akten genommen hätten. Die Rüge der Rekurrentin

erfolgt daher grundsätzlich zu Recht. Im angefochtenen Entscheid, welcher von

der Protokollführerin mit unterzeichnet ist, sind aber Datum, Ort und die am

Augenschein teilnehmenden Personen aufgeführt, was wenigstens einem

Kurzprotokoll ohne weitere Sachverhaltsabklärungen – analog einer blossen Besichtigung

– entspricht (zur "blossen Besichtigung" vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 7

N. 51). Unter diesen Umständen kann aus prozessökonomischen Gründen auf

eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Behebung des Mangels

verzichtet werden, zumal die Parteivertreter am Augenschein teilgenommen haben

und eine Rückweisung, die in diesem Zusammenhang nicht beantragt wurde, einen

formalistischen Leerlauf bedeuten würde. Im Übrigen müsste der allfällige

Verfahrensmangel ohnehin als geheilt erachtet werden, da es der

Beschwerdeführerin offenstand, im Rahmen des Rekursverfahrens Einblick in das

besagte Protokoll zu nehmen, und weil keine Anzeichen dafür ersichtlich sind,

dass die Schätzungskommission den Anspruch auf rechtliches Gehör im Zusammenhang

mit Augenscheinprotokollen systematisch missachtet (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.3.2

und BGE 126 II 111 E. 6b/aa).

2.4

Die Akten

geben hinreichend Auskunft über die massgebenden Umstände des streitbetroffenen

Gebiets. Daher kann im vorliegenden Verfahren auf die Durchführung eines Augenscheins

verzichtet werden.

3.

3.1

Nach Art. 26

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 5 Abs. 2

des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) schuldet

das Gemeinwesen für Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen,

volle Entschädigung.

3.2

Gemäss der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zurückzuführende

Eigentumsbeschränkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem Eigentümer der

bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt

oder besonders schwer eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem

Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so

kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder

einzelne Eigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der

Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht

vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden

Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache nur zu

berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich

mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer

Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit einer Überbauung zu

verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125 II 431 E. 3a, je mit Hinweisen;

Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S 164 ff.;

derselbe in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar RPG, Zürich etc.

2010, Art. 5 N. 123 ff.; Bernhard Waldmann/Peter Hänni,

Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 5 N. 33 ff.; Peter

Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008,

S. 591 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 238 ff.).

3.3

Vom Entzug

einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands

einer materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsmässigen Ordnung des

Bodenrechts grundsätzlich von vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im

Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen

soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen

auf dem fraglichen Grundstück einschloss. Eine solche verfassungsmässige

Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügte, der

die Bauzonen in zweckmässiger Weise und unter Beachtung der Grundsatzbestimmung

von Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Nur unter

dieser Voraussetzung ist das fragliche Grundstück von einer Auszonung

betroffen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu würdigen

ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und

gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone für private

Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung

vor, und zwar auch dann, wenn die infrage stehende Fläche nach dem früheren,

der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden durfte

(BGE 122 II 326 E. 4c; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.;. derselbe

in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 142 f.; Hänni, S. 595 ff.;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 239 ff.).

3.4

Eine

Nichteinzonung ist in der Regel als Inhaltsbestimmung des Grundeigentums entschädigungslos

hinzunehmen. Nur ausnahmsweise kann eine Nichteinzonung den Grundeigentümer

enteignungsähnlich treffen, etwa dann, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes

Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt

erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Landes

schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der

Regel kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte

des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen

hätte eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein,

wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet befindet.

Aufgrund solcher Umstände lässt sich annehmen, der Eigentümer habe am

massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft

realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen dürfen. Dabei geht es vor allem

um Baulücken, das heisst einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das

überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine

relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von

der sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum

geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und

von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur

die Aufnahme in die Bauzone infrage kommt (BGE 132 II 218 E. 2.2/2.3/4.2.1

und BGE 131 II 728 E. 2.1, je mit Hinweisen; Waldmann/Hänni, Art. 5

N. 58 ff.; Hänni S. 597 f.; Riva, Kommentar RPG, Art. 5

N. 146−160; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 241, je mit weiteren Hinweisen).

3.5

Werden bei

der erstmaligen Festsetzung der Nutzungsplanung im weitgehend überbauten Gebiet

liegende nicht überbaute Grundstücke nach den Grundsätzen des RPG beispielsweise

einer Kernzone mit weitgehendem Bauverbot zugewiesen, sodass eine Überbauung

der Parzelle ausgeschlossen wird, beurteilt sich die Frage der materiellen

Enteignung ebenfalls nach den Grundsätzen einer Nichteinzonung (BGE 121 II 417

E. 3b und 3e [Landgut Mariafeld in Feldmeilen]).

3.6

In Fällen,

in denen es lediglich um die Verminderung der baulichen Nutzung geht,

liegt ein entschädigungspflichtiger Entzug wesentlicher Eigentumsbefugnisse nur

vor, wenn die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und

gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft nicht mehr zulässt. Die

Entschädigungspflicht beurteilt sich nach den erwähnten allgemeinen Kriterien

zur materiellen Enteignung. Massgebend sind vor allem die Intensität des

Eingriffs und der Umfang des vom Betroffenen geforderten Sonderopfers. Im

Allgemeinen erreichen aber Beschränkungen der Nutzungsmasse durch Abzonung

nicht die Intensität eines enteignungsähnlichen Eingriffs (VGr, 26. Mai

2011, VR.2011.00001 E. 4.1).

3.7

Das

Bundesgericht hat beispielsweise weder in der Auszonung eines Viertels einer Parzelle

(BGE 112 Ib 496 E. 3a) noch in der Belegung eines Drittels mit einem

Bauverbot einen enteignungsähnlichen Tatbestand erblickt. Am 21. November

1984.

hat es in einem Fall, in dem die Ausnützung von 0,25 auf 0,07 (also um fast

drei Viertel) herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint

(ZBl 86/1985, S. 211 ff.). Auch in BGE 97 I 632, wo eine Reduktion

des baulichen Nutzungsmasses auf einen Drittel und eine geschätzte

Wertverminderung von 20 % eingetreten war, erblickte es keine materielle

Enteignung. Die den Eigentümern verbleibenden Eigentumsbefugnisse erschienen

dem Bundesgericht immer noch als ausreichend (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipfli,

S. 242). Das Bundesgericht präzisierte später, das Urteil sei nicht so zu

verstehen, dass im Sinne einer allgemeinen Richtlinie oder gar eines absoluten

Grenzwerts bestimmt worden wäre, der Ansatz von 20 % Wertverminderung sei

entscheidend für die Frage, ob eine materielle Enteignung vorliege oder nicht

(BGE 111 Ib 257 E. 4a). Vielmehr hat es in konstanter Praxis abgelehnt,

eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen Verminderung des

Verkehrswerts zu bejahen. Es lässt sich sogar feststellen, dass das Gericht in

aller Regel in seinen Urteilserwägungen auf die Frage der eingetretenen Werteinbusse

überhaupt nicht eingeht (vgl. VGr, 20. August 2009, VR.2008.00001,

E. 4.2 [ehemalige Spinnerei Jakobstal] mit Hinweis auf Riva, Hauptfragen,

S. 274 f.; siehe auch Waldmann/Hänni, Art. 5 N. 63; Alfred

Kuttler, Materielle Enteignung aus Sicht des Bundesgerichts, ZBl 88/1987,

S. 185 ff., 197).

Dies ändert aber nichts daran, dass die Schwere eines

Eingriffs wenn möglich gestützt auf andere Faktoren quantifiziert werden soll,

etwa durch Festlegung eines sich auf die unüberbaubar gewordene Fläche oder den

Ausnützungsverlust beziehenden Prozentsatzes (vgl. RB 1997 Nr. 117–119 [Freihaltezone

Burghölzli]). Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang präzisiert, die

Anknüpfung an den dem Grundeigentümer verbleibenden wirtschaftlichen Nutzen

führe zu weniger klaren Ergebnissen; überdies verleite sie zu einer

ergebnisorientierten und damit untauglichen Argumentation, indem der Betroffene

unter Hinweis auf immer noch "beachtliche" Bewerbungsmöglichkeiten

entschädigungslos bleibe. Anknüpfend an die bundesgerichtliche Rechtsprechung,

welche den Entzug der Baulandqualität im Umfang von gut einem Drittel noch

nicht als enteignungsgleichen Eingriff würdige, erachtete Verwaltungsgericht

sodann die für die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche

Eingriffsintensität bei einem Baulandverlust von 40 % in der Regel als

erreicht. Den Besonderheiten des Einzelfalls sei in der Weise Rechnung zu tragen,

dass ein Eingriff innerhalb einer Bandbreite von 35 % bis 45 % aufgrund der

konkreten Verhältnisse so oder anders zu qualifizieren sei.

4.

4.1

In der

Stadt Zürich wurde 1992/99 erstmals eine RPG-konforme Planung geschaffen (BGE

132.

II 218 E. 2.1 mit Hinweisen, unter anderem auf BGr, 4. November

2003,1A.72/2003 [Bürglihügel], auszugsweise in ZBl 106/2005 S. 661 sowie

VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005, E. 5 [Bürglihügel]; RB 1997

Nr. 119; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 240).

4.2

Der

östliche Teil des Grundstücks Kat.-Nr. RI 5083 der Rekurrentin wurde bereits am

16.

September 1985, dem hier massgebenden Stichtag, rechtskräftig der Kernzone

F zugewiesen, demnach noch vor der Anpassung der damaligen BZO an das

Raumplanungsgesetz. Somit beurteilt sich eine allfällige Entschädigungspflicht

gemäss den bei einer Nichteinzonung geltenden Grundsätzen (vorn E. 3.5).

Dass die massgebenden Vorschriften betreffend die Kernzone F später in die BZO

1992/1999 überführt wurden, spielt dabei keine Rolle (vgl. BGE 132 II 728

E. 2.3 mit Hinweisen), muss doch bei der Prüfung, ob eine vor

Inkrafttreten des RPG erlassene Nutzungsplanung bereits den Anforderungen des

RPG genügte, die Nutzungsplanung als Ganzes beurteilt werden. Eine sektorielle

Betrachtungsweise ist ausgeschlossen (BGE 121 II 417 E. 3d; RB 1997

Nr. 119).

5.

5.1

Die

partielle Zuweisung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in die Kernzone F unterteilt

den östlichen Teil des Grundstücks in zwei Baubereiche, jenen mit

Profilerhaltung betreffend die Villa E und jenen mit der Bezeichnung 4/200 am

Südwestende des Grundstücks, wonach ein viergeschossiges Gebäude mit einer

Gebäudegrundfläche von 200 m2 zugelassen ist (vgl. Schätzung,

S. 10 f.). Fraglich ist daher, inwieweit zufolge des Nichtbaubereichs

auf dem Ostteil vom Vorliegen einer Baulücke und damit von einem

entschädigungsrechtlichen Einzonungsgebot auszugehen ist (vgl. E. 3.4), wie

dies die Rekurrentin geltend macht.

5.2

Die Grenze der Kernzone F verläuft am südöstlichen Ende über die G-Strasse

durch das streitbetroffene Grundstück entlang der ursprünglichen Parzellengrenze

alt-Kat.-Nrn. 02 und 03 und umfasst in jenem Bereich die Villa E sowie die

danebenliegende Villa H (Erben I) mit entsprechendem Umschwung. Der Einbezug

dieses südöstlichen Gebiets in die Kernzone F gehört trotz Übergreifens über

die G-Strasse mit Bildung einer halbinselförmigen Appendix zu einem

einheitlichen Ganzen bzw. bildet Teil des die Kernzone definierenden, prägenden

Charakters, unter anderem mit parkartigen Gartenanlagen mit seltenem

Baumbestand, ausgedehnten Grünflächen und Einzelbauten barocken Ursprungs. Daher

kann in Bezug auf den Nichtbaubereich auf dem streitbetroffenen Grundstück

nicht davon ausgegangen werden, dieser hätte sinnvollerweise in die Bauzone

aufgenommen werden müssen. Daran ändern auch die südlich/südöstlich

angrenzenden Nachbargebäude nichts, zumal gerade in jenem Bereich auf dem

Grundstück der Rekurrentin ein Baubereich (4/200) ausgeschieden ist. Eine

allfällige Entschädigung wegen materieller Enteignung lässt sich somit nicht

zufolge Vorliegens einer Baulücke im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

herleiten (BGE 132 II 218 E. 4.2.1, vgl. auch BGr, 16. April 2002,

1A.159/2001, in ZBl 103/2002 S. 658 E. 2.1; BGr, 11. November

1997,1A.200/1997, in ZBl 100/1999 S. 33, E. 4a−c, 4e). Auch

ist das Argument der Rekurrentin, es sei für sie nicht vorhersehbar gewesen,

dass der östliche Grundstücksteil von einem planerischen Bauverbot betroffen

würde, nicht stichhaltig. So hatte der Stadtrat schon weit im Vorfeld der

Anpassung der BZO an das RPG festgehalten, in gewissen innerstädtischen

Bereichen sei vor allem eine bessere Durchgrünung anzustreben (vgl. BGE 132 II

218.

E. 6.5 mit Hinweis auf Weisungen des Zürcher Stadtrats vom 17. November

1982.

und 10. März 1985). Allein angesichts des speziellen Charakters des

östlichen Teils der streitbetroffenen Parzelle (mit Villa und Park) sowie der

soeben dargelegten Lage insgesamt konnte keineswegs mit der Zuweisung des

ganzen östlichen Teils der Parzelle Kat.-Nr. 01 zum Baubereich gerechnet werden.

5.3

Im Folgenden ist daher zu prüfen, ob die Verminderung der baulichen

Nutzung weiterhin eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der

Liegenschaft zulässt oder ob von einer enteignungsähnlichen Situation, analog

einer entschädigungspflichtigen Nichteinzonung, ausgegangen werden muss. Wie in

Erwägung 3.7 ausgeführt, ist in diesem Zusammenhang die Schwere des Eingriffs

zu quantifizieren, da es nicht angeht, unter dem pauschalen Hinweis auf immer

noch "beachtliche" wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten eine

Entschädigung von vornherein zu verneinen. Die Parteien sind sich sowohl über

die der Beurteilung zugrunde zu legenden Anknüpfungspunkte als auch die daraus

zu ziehenden Schlussfolgerungen uneinig.

6.

Vorab stellt sich die Frage, ob die Quantifizierung des durch

die Zuweisung des östlichen Teils des streitbetroffenen Grundstücks in die Kernzone

F bewirkten Eingriffs bezogen auf die gesamte Parzelle oder nur den Ostteil zu

erfolgen hat.

6.1

Die

Schätzungskommission ging von einer einheitlichen Betrachtung aus. Sie begründete

dies unter anderem damit, dass die beiden 1979 zusammengelegten Grundstücke

nicht je ein losgelöstes Eigenleben führen würden. So werde das Foyer der Villa

E von den Schülern des auf dem westlichen Teil gelegenen Schulhauses genutzt.

6.2

Die

Rekurrentin macht geltend, die Schätzungskommission habe den Sachverhalt unvollständig

und unrichtig festgestellt, indem sie einen – wenn auch lockeren – Zusammenhang

zwischen den beiden Grundstückteilen angenommen habe. Beim Schülerfoyer in der Villa

E, das von allen Kantonsschülern der Umgebung genutzt werden könne, handle es

sich um eine jederzeit aufhebbare Mietnutzung. Die Schule D auf dem westlichen

Grundstücksteil sei auf den Betrieb des Schülerfoyers nicht angewiesen. Zu

Unrecht habe die Vorinstanz auch die Baurechtsdienstbarkeit mit der Stiftung J

in Bezug auf den ganzen westlichen Grundstücksteil ausgeblendet, womit

zivilrechtlich ein separates Grundstück entstanden sei (Art. 655 Abs. 2

Ziff. 2 Zivilgesetzbuch [ZGB]), was schon am Stichtag so gewesen sei. Der

Baurechtszins von Fr. 25'000.-, den die Rekurrentin dafür erhalte, sei

symbolischer Natur. Sie vermöge daraus praktisch keinen wirtschaftlichen Nutzen

zu ziehen. Ebenfalls zu Unrecht habe die Vorinstanz sodann die

unterschiedlichen Erschliessungsverhältnisse der beiden Grundstücksteile ausser

Acht gelassen. Der östliche Teil sei zusätzlich von der K-Strasse her

erschlossen, falle von der G-Strasse gegen die K-Strasse ab und sei beim Bauverbotsteil

gegen die K-Strasse hin erheblich viel breiter als im Westteil. Die beiden

Parzellenteile würden insgesamt planerisch wie auch von den zivilrechtlichen

Verhältnissen her ein Eigenleben führen. Sodann diene der im Ostbereich

gelegene Gartenteil weder der Schule noch sei er öffentlich.

6.3

Die

Rekursgegnerin stellt sich dagegen auf den Standpunkt, die Schätzungskommission

habe zu Recht die infrage stehende Parzelle gesamthaft in die Beurteilung

einbezogen. Sie weist auch darauf hin, die Rekurrentin habe ein Baugesuch für

die Erweiterung des Schulhauses, mit welchem sie zusätzliche Geschossflächen

von gut 1'900 m2 gewinnen wolle, eingereicht. Das Bauprojekt setze

Ausnahmebewilligungen voraus, welche zu geben die Rekursgegnerin gewillt sei.

Es sei umso stossender, wenn die Rekurrentin nur die Berücksichtigung des

Kernzonenbereichs verlange. Die angestrebte Vergrösserung des Schulhauses sei

auch im Rahmen des Nutzungsverlusts zu berücksichtigen.

Die Rekurrentin führt aus, die anvisierte

Schulhauserweiterung sei unbeachtlich, seien doch allein die Verhältnisse am

Stichtag massgebend.

6.4

Grundsätzlich

ist bei einer Begrenzung der Nutzung auf die ganze Parzelle und nicht nur einen

Teil derselben abzustellen (vgl. Riva, Hauptfragen, S. 268 f.,

derselbe in RPG-Kommentar, Art. 5 N. 167, 180; Hänni, S. 599, RB

1997.

Nr. 117 [Burghölzli]; VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005,

E. 3d [Bürglihügel]; vgl. auch BGr, 25. Oktober 2004,1A.19/2004

E. 2.3.1−2.3.4, E. 3.2.2, auszugsweise in ZBl 101/2000 S. 41

[Tiergärtli]). Dabei ist ein gewisser Zusammenhang mit dem von der

Eigentumsbeschränkung betroffenen Grundbesitz erforderlich (RB 1997 Nr. 117).

Vorliegend ist mit der Schätzungskommission zumindest eine

lockere Beziehung zwischen dem östlichen und westlichen Teil des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 klar zu bejahen. Diese Beziehung ergibt sich nicht nur aufgrund der

Eigentumsverhältnisse hinsichtlich des in dieser Form seit 1979 bestehenden

Grundstücks. Die Zusammenlegung der Grundstücke alt-Kat.-Nrn. 02 und 03 war

auch eine Bedingung für die Erteilung der baupolizeilichen Bewilligung für die

auf dem westlichen Teil stehende Schulhausanlage. Somit wurde mit Zusammenlegung

der Grundstücke eine Parzelle mit neuem Charakter geschaffen. Aber auch aus dem

Situationsplan und den Fotografien in der Schätzung ist ein lockerer

Zusammenhang des östlichen und westlichen Grundstückteils unverkennbar.

Entsprechend ist für die Beurteilung der durch die teilweise Einzonung in die Kernzone

F bewirkten Eingriffsintensität auf die gesamte Fläche des streitbetroffenen

Grundstücks und nicht nur auf den östlichen Teil abzustellen. Dies gilt

unabhängig von der effektiv ausgeübten Nutzung der Liegenschaft durch die

Rekurrentin, weshalb der bestehende baurechtliche Vertrag und die jederzeit

aufhebbare mietrechtliche Nutzung der Villa E als Schülerfoyer für Kantonsschüler

aus der Umgebung nicht weiter zu gewichten sind. Ebenso wenig rechtfertigt der

Umstand, dass das Grundstück in zwei verschiedene Zonen fällt und der östliche

Teil zusätzlich von der K-Strasse her erschlossen sei, eine separate Betrachtung

des westlichen und östlichen Grundstückteils (so schon BGr, 14. Dezember

1983, ZBl 85/1984 S. 366). Jedenfalls liegen entgegen den Ausführungen der

Rekurrentin keine Umstände vor, welche ausnahmsweise eine isolierte Betrachtung

des östlichen Parzellenteils – beispielsweise weil eine Baute wegen der

Grundstücksform nur gerade auf dem Nichtbaubereich hätte realisiert werden

können (BGE 89 I 381 E. 2) – rechtfertigen würden.

Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Eingriffsintensität

bezogen auf das gesamte Grundstück überprüft. Es ist aber auch korrekt, dass

die heute geplante Schulhauserweiterung nicht weiter in die Beurteilung

miteinbezogen wurde, bilden doch allein die am Stichtag (dem 16. September

1985) massgebenden Verhältnisse die Beurteilungsgrundlage (vgl. Hänni, S. 616 f.)

7.

Ein weiterer Streitpunkt ist, ob für die Prüfung der

Eingriffsintensität auf den Ausnützungsverlust oder das Flächenausmass des

Bauverbots, das heisst den Baulandverlust, abzustellen sei. Die Frage der

eingetretenen Werteinbusse ist im vorliegenden Verfahren dagegen nicht weiter

zu berücksichtigen (E. 3.7), wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat.

7.1

Die

Rekurrentin beanstandet, die Schätzungskommission habe es unterlassen die massgebliche

Teilfläche zu bestimmen, die vom Bauverbot gemäss den Kernzonenvorschriften

betroffen sei, obgleich sie in allgemeiner Weise auf die Rechtsprechung hingewiesen

habe, wonach die Eingriffsintensität am massgeblichen Verlust von Bauland gemessen

worden sei. Wie schon im Schätzungsverfahren ist sie der Meinung, es sei von

einem Baulandverlust von 3'311 m2 auszugehen, wovon eventualiter,

entsprechend dem Grenzabstandsbild der Villa E, höchstens 418 m2 abgezogen

werden könnten. Da im angefochtenen Entscheid die Feststellungen zur

Bauverbotsfläche und zur Bezugsgrösse fehlten, erstaune es nicht, dass auch die

Schlussfolgerung auf eine entsprechende Verhältniszahl fehle, was aber von

wesentlicher Bedeutung wäre. Der angefochtene Entscheid sei daher mangelhaft.

Selbst wenn die ganze Parzelle von ca. 7'017 m2 als Bezugsgrösse angenommen

würde, würde dies bei einem Baulandverlust von 3'311 m2 rund 47 %

und von 2'893 m2 rund 41 % ausmachen, was gemäss RB 1997 Nr. 118

als hinreichend intensiv für die Annahme einer materiellen Enteignung zu

betrachten sei.

7.2

Die

Rekursgegnerin stellt sich auf den Standpunkt, bei unüberbautem Bauland dränge

sich ein Vergleich der Baulandflächen vor und nach der Massnahme zwar auf. Bei

überbauten Parzellen, insbesondere bei zentrumsnahen Grundstücken, auf denen

keine Ausnützungsziffer liege, sondern andere primäre Bauvorschriften die

mögliche Ausnützung definierten, sei ein blosser Flächenvergleich aber wenig

aussagekräftig. Relevant sei nur eine Methode, die einen Bezug zum Ertragswert

des Grundstücks herstelle, was durch einen Vergleich der baulichen

Ausnützungsmöglichkeiten mit und ohne Baubeschränkung erreicht werde, wie ihn

die Schätzungskommission vorgenommen habe. Im Weiteren bestreitet die Rekursgegnerin

die Flächenangaben der Rekurrentin betreffend den Baulandverlust.

7.3

Für die

Beurteilung der Eingriffsintensität ist keineswegs immer auf den Baulandverlust

abzustellen, sondern es ist im Einzelfall zu prüfen, welche Bezugsgrössen die Intensität

des Eingriffs am plausibelsten aufzuzeigen vermögen. So hat das

Verwaltungsgericht am 20. August 2009 auf eine Nutzflächenberechnung

bezogen auf einzelne Gebäude abgestellt (VR.2008.00001, E. 6.3.7

[ehemalige Spinnerei Jakobstal]; vom Bundesgericht diesbezüglich geschützt,

BGr, 10. August 2010,1C_487/2009 E. 6). Die Berücksichtigung des

Baulandverlusts kann insbesondere bei nicht überbautem Land – mangels anderer

Anknüpfungspunkte – massgebender Indikator für die Beurteilung der Schwere des

Eingriffs und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Einbusse sein. Da aber

vorliegend die Parzelle bereits teilweise überbaut ist und auf dem in die Kernzone

F überführten Grundstücksteil ausserdem eine Zusatzbaute erlaubt ist, liegt es

auf der Hand, dass der Baulandverlust – im Gegensatz zur anrechenbaren Geschossfläche

– kein zuverlässiger Indikator hinsichtlich der Schwere des Eingriffs ist. Es

erweist sich daher als korrekt, wenn die Vorinstanz die bestehende anrechenbare

Geschossfläche des Grundstücks zuzüglich der unter der BZO 1963 noch möglichen

mit der Situation nach dem Stichtag verglichen und den entsprechenden

Ausnützungsverlust zum Massstab genommen hat. Es musste daher auch nicht der

durch die Überführung in die Kernzone F entstandene Baulandverlust

quadratmetermässig eruiert werden, weshalb die Rüge der ungenügenden bzw.

unvollständigen Feststellung des Sachverhalts nicht greift.

8.

Somit ist für die Quantifizierung der Eingriffsschwere der

durch die entsprechende Einzonung verursachte Verlust der anrechenbaren

Geschossfläche heranzuziehen.

8.1

Die

Vorinstanz bezifferte gestützt auf die Schätzung die bestehende Geschossfläche

des Grundstücks vor dem Stichtag mit rund 4'276 m2, bestehend aus

3'521 m2 für das Schulgebäude und 755 m2 für die Villa E.

Zusätzlich wären nach der BZO 63 noch 2'722 m2, nämlich vier

Vollgeschosse à 693 m2, möglich gewesen, was ein Total von

7'048 m2 ergebe. Nach dem Stichtag belaufe sich die

anrechenbare Geschossfläche auf die bestehenden 4'276 m2 zuzüglich

950.

m2 (4 x 200 m2 + 150 m2 für das

Dachgeschoss im Baubereich am Südwestende des östlichen Grundstückteils). Dies

führe zu einem Verlust von 1'822 m2 bzw. einem Ausnützungsverlust

von 26 % (4'276 m2 zuzüglich 950 m2 verglichen mit 7'048

m2).

8.2

Die

Rekurrentin macht geltend, die von der Vorinstanz herangezogene zusätzlich möglich

gewesene Geschossfläche von 2'722 m2 der Zusatzbaute gemäss BZO 1963

schöpfe die damaligen baulichen Nutzungsmöglichkeiten nicht aus. Da das

südöstliche Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 auch ihr gehöre, wäre daran

angrenzend zusätzlich eine Grundfläche von 48,8 m2 überbaubar

gewesen. Eine weitere Grundfläche von 26 m2 wäre im Nachbarbereich

der Villa E überbaubar gewesen, ebenso südöstlich daran angrenzend eine weitere

Fläche von ca. 6,3 m2. Dies ergebe somit weitere 81,1 m2

bzw. – zuzüglich dem Wert der Vorinstanz von 693 m2 – ein Total

von 774,1 m2. In Berücksichtigung der vier Geschosse wäre daher eine

Zusatzbaute mit einer Geschossfläche von 3'096 m2 (4 x 774,1 m2)

möglich gewesen, was einem Geschossflächenverlust von 2'146 m2 bzw.

55,7 % entspreche (3'096 m2 abzüglich 950 m2 der nunmehr

noch möglichen Zusatzbaute = 2'146 m2; diese Fläche im Verhältnis

zur gemäss BZO 1963 überbaubaren Fläche von 3'851 m2 [inklusive 755

m2 Villa E] = 55,7 %).

8.3

Die

Rekursgegnerin ist damit einverstanden, dass die Grundfläche des möglich gewesenen

Zusatzbaus mit 693 m2 + 49 m2 + 26 m2 = 768 m2

angerechnet werde (Zusatzflächen A und B). Die Zusatzfläche C wäre dagegen baulich

nicht möglich gewesen und sei nicht zu berücksichtigen. Die verloren gegangene

Geschossfläche betrage daher nicht 3'096 m2, sondern 3'072 m2

(Grundfläche des Zusatzbaus gemäss Schätzung 693 m2 zuzüglich 49 m2

und 26 m2 = 768 m2 x 4 Geschosse). Auch seien die

Schlussfolgerungen der Rekurrentin unzutreffend, betrachte sie doch wiederum

nur den östlichen Grundstücksteil. Die anrechenbare Geschossfläche hätte gemäss

BZO 1963 7'348 m2 betragen bzw. der Verlust der anrechenbaren

Geschossfläche 2'122 m2 (anstatt 1'822 m2). Dies

entspreche einem Ausnützungsverlust von knapp 28,9 %, welcher wieder auf ca. 22

% sinke, wenn die geplante Zusatzfläche des Schulgebäudes mit einberechnet

werde.

8.4

Wie

bereits dargelegt, ist der Verlust der anrechenbaren Geschossfläche bezogen auf

das gesamte Grundstück zu berechnen. Dabei ist die gemäss Schätzung nach

der BZO 1963 zusätzlich möglich gewesene Geschossfläche von 2'772 m2

um die von der Rekurrentin aufgeführten Bereiche A, B und C von insgesamt 324,4

m2 auf 3'096 m2 zu erhöhen. Die Rekursgegnerin ist denn

auch mit dem Einbezug der Bereiche A und B einverstanden (Grundflächen von 48,8

m2 bzw. 26 m2), nicht aber mit dem Bereich C, da er

baulich nicht möglich sei. Eine Baute mit dem von der Rekurrentin

eingezeichneten kleinen Spickel, welcher den Bereich C ausmacht, erscheint in

der Tat als schwer realisierbar, kann aber im Rahmen der vorliegenden

hypothetischen Fragestellung auch nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Somit

ist davon auszugehen, dass die gesamte anrechenbare Geschossfläche vor dem

Stichtag rund 7'372 m2 betrug (3'521 m2

Schulgebäude, 755 m2 Villa E, 2'772 m2 zuzüglich 324 m2

gemäss BZO 1963 möglich gewesene zusätzliche Geschossfläche). Nach dem

Stichtag betrug die anrechenbare Geschossfläche noch 5'226 m2

(3'521 m2 Schulgebäude, 755 m2 Villa E und die im

zweiten Baubereich des östlichen Grundstückbereichs mögliche Baute mit einer Geschossfläche

von 950 m2). Der Ausnützungsverlust beträgt demnach 29 %.

Von diesem Betrag wäre an sich noch ein Abzug vorzunehmen aufgrund der am

Stichtag im westlichen Grundstückteil bestehenden Erweiterungsmöglichkeiten. Anhand

der vorliegenden Akten lässt sich das damalige Ausnützungspotenzial allerdings nicht

zuverlässig eruieren. Die Frage kann vorliegend aber offenbleiben, denn der festgestellte

Ausnützungsverlust (29 %) beträgt auch ohne Abzug weniger als ein Drittel und liegt

somit grundsätzlich im Rahmen eines entschädigungslos hinzunehmenden Eingriffs

(vgl. E. 3.7). Gesamthaft betrachtet ist vorliegend eine wirtschaftlich

sinnvolle Nutzung weiterhin gegeben. Ergänzend ist festzuhalten, dass allgemein

solche Nutzungen als wirtschaftlich sinnvoll erachtet werden, die sich am

bisherigen Zustand orientieren; auf die Rendite, wie sie bei bestmöglicher

Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand möglich gewesen wäre,

kommt es nicht entscheidend an (VK.1993.0003, E. 5; Riva, Hauptfragen,

S. 284, derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 167).

9.

9.1

beurteilen bleibt der allfällige Tatbestand eines Sonderopfers. Dieser

unterscheidet sich vom Haupttatbestand der materiellen Enteignung darin, dass

einerseits eine geringere Eingriffsintensität genügt und andererseits – als zusätzliche

Voraussetzung – durch die Eigentumsbeschränkung ein einziger oder einzelne

Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit

unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn

hierfür keine Entschädigung geleistet würde. Auch in diesen Fällen ist jedoch

eine gewisse Eingriffsintensität erforderlich. Ein Eigentumseingriff ohne

erhebliche Nutzungseinbusse kann von vornherein kein unzumutbares Opfer

gegenüber der Allgemeinheit bedeuten (VGr, 26. Mai 2011, VR.2011.00001,

E. 5.1 [ehemalige Spinnerei Jakobstal] mit Hinweis auf BGE 131 II 728

E. 2, 123 II 481 E. 6a, 121 II 417 E. 4a sowie BGE 111 Ib 257

E. 4c).

9.2

Die

Rekurrentin verweist auf BGE 107 Ib 380, wonach das Vorliegen einer materiellen

Enteignung unter dem Titel des Sonderopfers bei einer Belegung einer Parzelle

zu drei Viertel mit einem Bauverbot ohne starken Ausnützungsverlust geprüft

worden sei. Weiter sei zu beachten, dass südlich der G-Strasse nur zwei

Liegenschaften in die Kernzone F einbezogen worden seien, nämlich die Villa E

und die daneben liegende Villa H. Beim letztgenannten Grundstück sei die

Unterschutzstellung samt Bauverbot auf dem Umschwung als materielle Enteignung

anerkannt und entschädigt worden (BGr, 6. November 1991,1A.15/1990).

Andere von der Kernzone erfasste Grundeigentümer hätten diese planerische

Massnahme erfolgreich angefochten. Die Gegenpartei habe keine Drittpersonen benannt,

die in vergleichbarer Weise von Bauverboten getroffen worden seien.

9.3

Die

Rekursgegnerin verneint das Vorliegen des Tatbestands eines Sonderopfers. Die

Entschädigung im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung der NachbarVilla H

habe mit der Kernzone F unmittelbar nichts zu tun, sei die Unterschutzstellung

doch bereits Jahre vor der Festsetzung der Kernzone, durch eine Verfügung der

kantonalen Baudirektion vom 25. Januar 1982, erfolgt. In der Folge seien

sich der Kanton und die Grundeigentümer einig gewesen, dass eine materielle

Enteignung vorliege. Die Gründe dafür liessen sich heute kaum mehr rekonstruieren.

Jedenfalls bilde dies vorliegend keinen Grund für die Zusprechung einer

Entschädigung. Im Übrigen ergebe sich aus dem Kernzonenplan, dass das

Grundstück der Rekurrentin keineswegs in einzigartiger Weise betroffen oder

eingeschränkt worden sei. Im Zusammenhang mit der Kernzone F seien keine anderweitigen

Entschädigungen wegen materieller Enteignung zugesprochen worden.

9.4

Der

Hinweis der Rekurrentin auf BGE 107 Ib 380 taugt vorliegend nicht als Grundlage

für die Annahme eines Sonderopfertatbestands. Zum einen ging es in jenem Entscheid

um einen einzelnen vom Eingriff in spezieller Weise betroffenen Eigentümer, zum

andern hielt das Bundesgericht die untere Instanz dazu an, die aufgrund der topografischen

und geologischen Verhältnisse überhaupt noch mögliche Bebauung samt

aufzuwendender Baukosten näher zu überprüfen. Die dort zu beurteilenden

Verhältnisse sind daher nicht mit den vorliegenden vergleichbar. Dasselbe gilt

im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung der Villa H, wofür eine

Entschädigung entrichtet wurde. Die Rekursgegnerin weist zu Recht darauf hin,

die unter dem Titel "Denkmalschutz" erfolgte Unterschutzstellung der Villa

H samt Umschwung sei schon Jahre vor der Festsetzung der Kernzone F erfolgt,

und als Parteien hätten sich der Staat Zürich und die betreffenden Eigentümer gegenübergestanden

(vgl. BGr 1A.15/1990). Die Entschädigung erfolgte somit unter anderen Gesichtspunkten,

welche hier nicht weiter zu berücksichtigen sind. An dieser Stelle ist festzuhalten,

dass die Rekurrentin vor Vorinstanz ausdrücklich auf den Beizug der Akten des

Schätzungsverfahrens in Sachen Staat Zürich gegen die Erben I (Villa H) verzichtet

hat. Nicht ersichtlich ist sodann, weshalb die spätere Inkraftsetzung der Kernzone

F in Bezug auf jene Grundstückeigentümer, welche gegen die Festlegung der Kernzone

F staatsrechtliche Beschwerde erhoben hatten, einen Sonderopfertatbestand der

Rekurrentin begründen soll. Zwar hat das Bundesgericht jene staatsrechtliche

Beschwerde teilweise gutgeheissen, da es an der erforderlichen gesetzlichen

Grundlage für die Kernzonenfestsetzung gefehlt habe. Das Bundesgericht hielt

aber gleichzeitig fest, mittlerweile habe der Gesetzgeber den Mangel beseitigt

(BGr, 6. Januar 1991,1P.652/1989/1P.677/1989, E. 3g). Die Kernzone F

ist daher im Ergebnis für alle betroffenen Grundstückeigentümer gleichermassen

verbindlich geworden. Klar ersichtlich ist sodann, dass eine Vielzahl von

Grundstücken mit grossem Umschwung zur Kernzone F gehören (vgl.

Pläne im Bericht des Büros für Denkmalpflege der Stadt Zürich vom März 1984),

was nach Auskunft der Rekursgegnerin keine Entschädigungen nach sich gezogen

hat. Von einer stossenden Rechtsungleichheit, welche zu entschädigen wäre, kann

daher bezüglich der Zuweisung des östlichen Teils der streitbetroffenen Parzelle

in die Kernzone F nicht ausgegangen werden.

10.

Aufgrund der gemachten Ausführungen ergibt

sich somit, dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist.

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der

Rekurrentin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG). Hingegen ist sie gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG zur Entrichtung

einer solchen an die Rekursgegnerin zu verpflichten. Im Verfahren betreffend

materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens vergleichbar mit jener

einer Privatperson, die finanzielle Ansprüche abwehren will, was für die

Zusprechung einer Parteientschädigung spricht (VGr, 20. August 2009, VR.2008.0001,

E. 10; Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 21).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Der

Rekurs wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 50'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 50'140.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekursverfahrens werden der Rekurrentin auferlegt.

4.

Die

Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin eine Parteientschädigung von

Fr. 6'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…