VR.2012.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2012.00003

7. Februar 2013Deutsch23 min

(URT.2013.14978)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 6. Juni 2002 setzte die Baudirektion des

Kantons Zürich das Projekt für die Erstellung eines Rad-/Gehwegs auf der

östlichen Seite der im regionalen Verkehrsplan enthaltenen B-Strasse, Teilstück

C-Strasse bis D-Strasse, in der Gemeinde E fest. In der Folge wurde der

Rad-/Gehweg teilweise umgesetzt, nicht aber beim Grundstück Kat.-Nr. 01,

das im Eigentum von A steht, da mit ihm keine gütliche Einigung zustande kam.

Im Juni 2008 erfolgte ein separates

Planauflageverfahren nach § 16 in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des

Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrG). Zudem wurde A eine

persönliche Anzeige bezüglich der von ihm verlangten Abtretungsfläche von rund

120 m2, wofür Fr. 340.- pro m2 geboten würden,

und des Trottoirbeitrags über Fr. 7'076.- zugestellt. Mit Einsprache vom

14. Juli 2008 setzte sich A gegen den Beitrag von Fr. 7'076.-, die

Landabtretung und das Projekt selber zur Wehr, da der Rad-/Gehweg auf der

gegenüberliegenden Seite realisiert werden könne. Mit Verfügung vom

23. November 2009 wies die Baudirektion die Einsprache ab, soweit sie

darauf eintrat. Zudem lud sie das Immobilienamt, Abteilung Landerwerb, dazu

ein, den Landerwerb nach den §§ 18 ff. StrG durchzuführen, mit der

Ermächtigung, das für die Ausführung des Projekts erforderliche Land nötigenfalls

auf dem Weg der Expropriation zu erwerben, Anstösserbeiträge zu erheben, allfällige

Vergleiche zu treffen oder auf gütlicher Basis Verträge abzuschliessen.

Ein gegen die Verfügung der Baudirektion vom

23. November 2009 beim Regierungsrat erhobener Rekurs As wurde mit

Beschluss vom 15. Dezember 2010 abgewiesen.

Ebenso wurde die gegen den Regierungsratsbeschluss

beim Verwaltungsgericht eingereichte Beschwerde von A mit Entscheid vom

21. April 2011 abgewiesen.

Am 26. September 2011 wies das Bundesgericht eine

gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts erhobene Beschwerde As ab.

Nachdem eine am 2. November 2011 gemäss § 29 des

Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879 (Abtretungsgesetz/AbtrG) durchgeführte Einigungsverhandlung

erfolglos verlaufen war, ersuchte die Baudirektion namens des Staates das

Statthalteramt des Bezirks H um Anordnung eines Schätzungsverfahrens gemäss den

§§ 18 und 21 StrG in Verbindung mit § 39 AbtrG. Dieses überwies die

Akten mit Verfügung vom 20. März 2012 der Schätzungskommission des Kantons

Zürich.

Erwägungen

II.

Am 29. Juni 2012 wurde beim

streitbetroffenen Grundstück von der Schätzungskommission die Schätzungsverhandlung,

verbunden mit einem Augenschein, durchgeführt, welcher A fernblieb. Vorgängig

hatte er der Schätzungskommission ein Schreiben vom 14. Juni 2012 zukommen

lassen, wonach er das eingeleitete Verfahren weiterhin als unzweckmässig bzw.

unzulässig erachte. Eine Abtretung müsse nur erfolgen, wenn zum Beispiel das

Einräumen von Rechten nicht ausreiche. Der Staat beantragte an der Verhandlung,

es sei für die Landabtretung im Umfang von ca. 120 m2 auf

Kat.-Nr. 01 ein Landpreis von Fr. 405.-/m2 festzusetzen

und es sei A zu verpflichten, dem Staat Trottoirbeiträge im Umfang von

Fr. 8'625.- zu bezahlen. Auf das Schreiben As vom 14. Juni 2012 bzw.

den Antrag auf Erstellung eines Servituts sei nicht einzutreten bzw. er sei

eventualiter abzuweisen.

Die Schätzungskommission hiess am

29.

Juni 2012 die Klage des Staates gut und verpflichtete diesen, A eine

Abtretungsentschädigung von Fr. 405.-/m2 für die Landabtretung

im Umfang von 120 m2 (Kat.-Nr. 01) zu bezahlen, insgesamt

Fr. 48'600.-. A wurde verpflichtet, dem Staat Trottoirbeiträge im Umfang

von Fr. 8'625.- zu bezahlen. Die Kosten des Schätzungsverfahrens wurden

dem Staat auferlegt. Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen wurden keine

zugesprochen. Auf den allfälligen Antrag gemäss Schreiben von A vom

14.

Juni 2012 trat die Schätzungskommission nicht ein.

III.

Gegen den Entscheid der Schätzungskommission

vom 29. Juni 2012 meldete A am 22. August 2012 Rekurs beim Verwaltungsgericht

an. Nach entsprechender Aufforderung gemäss Präsidialverfügung vom

28.

August 2012 reichte er am 18. September 2012 eine begründete

Rekursschrift ins Recht mit den Anträgen, es sei der Entscheid der Schätzungskommission

vom 29. Juni 2012 aufzuheben und die Sache an den Bezirksrat zu überweisen,

eventualiter sei die Sache an die Schätzungskommission zurückzuweisen,

subeventualiter sei die Entschädigung für den abzutretenden Landanteil auf

Fr. 1'000.-/m2 festzusetzen, eine Unfreiwilligkeitsentschädigung

zuzusprechen und auf die Erhebung eines Trottoirbeitrags sei zu verzichten,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Staates. Der Staat

beantragte am 10. Oktober 2012 die Abweisung des Rekurses und die

Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten von A. Die Schätzungskommission nahm mit

Schreiben vom 8. Oktober 2012 Stellung zur Rekursschrift. Dazu nahm A

wiederum Stellung mit Schreiben vom 26. Oktober 2012.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden

Rekurses nach § 46 AbtrG in Verbindung mit den §§ 21 und 62

lit. d und e StrG zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. Der Streitwert liegt über Fr. 20'000.-,

weshalb die Kammer zum Entscheid berufen ist (§ 38 Abs. 1 und

§ 38b Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 [VRG]).

2.

Nachdem der Rekurrent die Aufhebung des vorinstanzlichen

Entscheids und die Überweisung der Sache an den Bezirksrat beantragt, ist

vorerst die verfahrensrechtliche Situation zu erörtern.

2.1

Der

Rekurrent geht davon aus, im Verfahren betreffend die Festsetzung des Strassenprojekts

sei über die Enteignung noch nicht rechtskräftig entschieden worden. Deswegen

sei es auch nicht nötig gewesen, in jenem Verfahren weitergehende Ausführungen

zur Enteignung zu machen. Davon sei auch die Baudirektion ausgegangen, habe sie

doch im Einspracheentscheid festgehalten, dass die enteignungsrechtlichen

Begehren im anschliessenden Enteignungsverfahren zu behandeln seien. Es sei

somit treuwidrig, wenn sich die Baudirektion nun auf den Standpunkt stelle, ein

solches Enteignungsverfahren sei infolge verspäteter Vorbringen nicht

durchzuführen. Die Errichtung einer Dienstbarkeit anstelle der infrage

stehenden Enteignung erwähnt er nicht mehr ausdrücklich.

Der Rekursgegner verweist dagegen auf die in Rechtskraft

erwachsene Festsetzung des Strassenprojekts, womit das Enteignungsrecht erteilt

worden sei. Die Einsprache vom 14. Juli 2008 enthalte keinerlei Hinweis

darauf, dass der Rekurrent anstelle der üblichen Enteignung lediglich die

Einräumung einer Dienstbarkeit beantrage. Sofern der Rekurrent im

Schätzungsverfahren neu überhaupt einen solchen Antrag gestellt haben sollte,

so wäre er verspätet erfolgt.

Die Vorinstanz hat offengelassen, ob der Rekurrent einen

Antrag auf Errichtung eines Servituts anstelle der formellen Enteignung

gestellt habe, da ein solcher zufolge des rechtskräftigen Projektentscheids

ohnehin verspätet wäre. Selbst wenn ein entsprechender Antrag als

enteignungsrechtliches und nicht projektbezogenes Begehren verstanden werden

wollte, führte dies zu keinem anderen Ergebnis, seien doch

enteignungsrechtliche Begehren im kombinierten Verfahren, wie es hier

vorgelegen habe, innert der 30-tägigen Auflagefrist einzureichen (§ 17

Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 lit. b StrG). Zudem wäre die

Errichtung eines Servituts aus Praktikabilitätsgründen, Haftungsfragen und Fragen

der Zwangsvollstreckung (Doppelaufruf) abzuweisen. Auf das Begehren bezüglich

Errichtung einer Dienstbarkeit sei somit nicht einzutreten.

2.2

Durch das

vorangegangene sogenannte kombinierte Projektverfahren nach § 17

Abs. 2 Satz 2 StrG ist der Eingriff in den Grundstücksteil des

Rekurrenten bezüglich Perimeter (Fläche und Lage) sowie abzutretendem

Eigentum (§ 18 in Verbindung mit § 1 StrG) rechtskräftig

bestimmt. Schon nach dem Wortlaut sowie Sinn und Zweck der genannten

Gesetzesbestimmungen ergibt sich unmissverständlich, dass Staatsstrassen nicht

im Privateigentum verbleiben können und daher die Errichtung einer

Dienstbarkeit entfällt (vgl. auch die entsprechende Regelung bezüglich

Erschliessungsanlagen im Quartierplanverfahren gemäss § 171 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da es vorliegend um

eine Staatsstrasse geht, ist zudem das Enteignungsrecht von Gesetzes

wegen erteilt worden (§ 15 Abs. 1 Satz 3 StrG).

Dementsprechend war auch die Ausschreibung im Amtsblatt des Kantons Zürich vom

13.

Juni 2008 verfasst: es wurde auf die Auflage des Ausführungsprojekts

und des Landerwerbsplans gemäss § 16 in Verbindung mit § 17

Abs. 2 StrG hingewiesen und ausdrücklich festgehalten, innerhalb der

Auflagefrist von 30 Tagen müssten auch Einsprachen gegen die Enteignung

sowie Entschädigungsbegehren, Bestreitungen von Beitragsforderungen und

Begehren um Durchführung von Anpassungsarbeiten eingereicht werden. Unterlasse

ein Grundeigentümer diese Einsprachen, werde gemäss § 23 AbtrG angenommen,

er sei mit der ihm zugemuteten Abtretung bzw. der gestellten Beitragsforderung

einverstanden und anerkenne mit Bezug auf seine eigenen Ansprüche zum Voraus

die Richtigkeit des Entscheides der Schätzungskommission. Im Weiteren erhielt

der Rekurrent eine persönliche Anzeige. Dem rechtskundigen Rekurrenten mussten

daher Inhalt und Rechtsfolgen der Ausschreibung klar sein. Dass dem so war,

zeigt sich auch darin, dass er sich in seiner Einsprache vom

14.

Juli 2008 nicht nur gegen das Projekt wehrte, sondern auch gegen

die in Aussicht genommene Entschädigung, sofern es zu einer Enteignung kommen

sollte, sowie die vorgesehene Trottoirbeitragsleistung.

Da das Strassenprojekt den Umfang der Landabtretung im

ausgeführten Sinn rechtskräftig definiert hat und das Enteignungsrecht von

Gesetzes wegen erteilt worden ist, entfällt nun ein Administrativverfahren für

die Erteilung des Enteignungsrechts nach § 21 AbtrG und somit ein

Verfahren beim Bezirksrat (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

§ 19 N. 114 f., 125 ff.). Zu Recht ist daher das Schätzungsverfahren

für die Festsetzung der Entschädigung bzw. der Beiträge nach den

§§ 32 ff. AbtrG durchgeführt worden, und es kann auf die

diesbezüglich zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden

(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Das

Begehren des Rekurrenten auf Überweisung der Sache an den Bezirksrat ist daher

abzuweisen.

Vorliegend abzuhandeln sind daher allein die Festsetzung der

Entschädigung für die Landabtretung sowie der Trottoirbeitrag.

3.

3.1

Über

abtretungsrechtliche Rekurse entscheidet das Verwaltungsgericht laut § 46

Abs. 2 Halbsatz 2 AbtrG nach den Bestimmungen über die

Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind somit die §§ 49 ff. VRG.

Gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a und b sowie

Abs. 2 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid

auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier

nicht relevanter Ausnahmen verwehrt (vgl. § 50 Abs. 2 VRG). Im

Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des

vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf

zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere, ob die von der Kommission

gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei. Ferner

ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die

Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist

hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheids (VGr, 10. September

1998, VR.98.00002/3, auszugsweise in RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998

Nr. 23; Kölz/Bosshart/Röhl, § 41 N. 40; Tobias Jaag/Markus

Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 4. A., Zürich

2012, Rz. 2128).

3.2

Gemäss

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und

§ 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller

Vermögensnachteile gefordert werden. Nach § 13 Abs. 1 Satz 1

AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.

Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am

Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr,

25.

November 2010, VR.2010.00003, E. 2.3, mit Hinweis auf VGr,

5.

September 1991, SR.91/0024, auszugsweise in RB 1991 Nr. 47; BGE

113.

Ib 39, E. 2a).

3.3

Die

Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten,

wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes Vorgartenland

handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines

Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder nur beschränkt überbaut werden kann

(VR.2010.00003, E. 2.4 mit Hinweis auf VGr, 20. Mai 2009,

VR.2008.00003, E. 3.1.2). Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts

insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil

des Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt

kaum einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten

hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein

betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung

der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den

Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu

ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen

Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge

Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der

Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert

des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare

Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor,

das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis

gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag

reduziert (VGr, 7. April 2006, VR.2005.00003/4, E. 3.1, auszugsweise

in RB 2006 Nr. 118, E. 3.1 und BEZ 2006 Nr. 35). Das Mass des

unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden

Verkehrswert kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der

Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen (BGE 122 I 168,

E. 4c).

3.4

erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei

Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht hätte überbaut

werden können, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war,

die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der abtretungspflichtigen Grundstücke nicht

beeinträchtigt wurden und mit der Abtretung eine Verbesserung des

Hochwasserschutzes verbunden war (VR.2005.00003/4, E. 3.4, ebenso

VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und

Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als

zulässig, da der Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die

Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die

betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und

Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren

Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009,1C_361/2009; VGr,

20.

Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).

4.

4.1

Die

Schätzungskommission hielt vorliegend fest, die abzutretende Fläche liege im

Strassenabstandsbereich gemäss § 265 PBG und befinde sich somit im

Bauverbotsbereich. Sie gelte als sogenanntes Vorgartenland. Ein Grundstückteil,

der abgetrennt werden könne, ohne die bauliche Ausnützung zu beeinflussen, sei

ein minderwertiger Flächenabschnitt. Der Wert des Abtretungslandes könne sich

nach seinem Nutzwert bestimmen. Hier erweise sich, ausgehend von einem anhand

der Angaben des statistischen Amts des Kantons Zürich ermittelten Medianwert

für Bauland in der Gemeinde E für die Jahre 2006 bis 2010 von Fr. 607.-

pro m2, ein Einschlag von einem Drittel als gerechtfertigt, was eine

Entschädigung von Fr. 405.- pro m2 ergebe. Ein

Unfreiwilligkeitszuschlag sei nicht zu gewähren.

4.2

Der

Rekurrent macht geltend, indem die Vorinstanz lediglich auf statistische Werte

bzw. den Medianwert abgestellt habe, sei sie ihrer Aufgabe in keiner Weise

nachgekommen. Vielmehr müsse der Verkehrswert individuell, unter Umständen

unter Beizug eines Sachverständigen, nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen

geschätzt werden. Dabei werde die Vergleichsmethode deutlich favorisiert. Im

nahegelegenen Dorfzentrum von E hätten in jüngerer Zeit verschiedene

Überbauungen mit Handänderungen stattgefunden. Es wäre daher für die

Schätzungskommission ein Leichtes gewesen, sich ein Bild über den Verkehrswert

des streitbetroffenen Grundstücks zu machen. Ausserdem könne angesichts der

wenigen stattgefundenen Handänderungen in der Periode 2006 bis 2010 keine

statistische Aussage gemacht werden. Zudem werde nicht zwischen den Dörfern E

und F unterschieden. Die Vorinstanz begründe auch nicht, weshalb sie auf den –

ohnehin untauglichen – Medianwert abstelle und nicht beispielsweise den Quantil

75.

%. Aber auch die sich auf veraltete Hinweise stützenden Ausführungen

bezüglich des Vorgartenlands würden an der Rechtslage vorbeizielen. Der Wert

eines jeden Vermögensobjekts bemesse sich nach Kaspar Fierz (vgl. derselbe,

Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 6. A., Zürich 2011)

nach dem Nutzen, den es in Zukunft spende. Ob der konkrete Quadratmeter nicht

überbaut werden könne, weil er in einer Bauverbotszone liege, ändere nichts

daran, dass er eine Ausnützung habe, die für eine bauliche Nutzung brauchbar

sei. Vorliegend könne das streitbetroffene Grundstück im Umfang von ca.

120.

m2 weniger baulich ausgenutzt werden. Ohne genauere

Kenntnis der örtlichen Verhältnisse werde der Verkehrswert daher auf

Fr. 1'000.- pro m2 geschätzt. Hinzu komme ein

Unfreiwilligkeitszuschlag, weil die Abtretung zwangsweise zustande komme.

4.3

Der

Rekursgegner hält demgegenüber fest, die vom Rekurrenten verlangte Vergleichsmethode

sei nichts anderes als eine (einfache) statistische Methode, bei welcher

Echttransaktionen von unbebautem Bauland für die Schätzung des Verkehrswerts

der Abtretungsfläche herangezogen würden. Die Schätzungskommission habe

ausserdem ihr Ergebnis auf die anlässlich des Augenscheins konkret gewonnenen

Erkenntnisse gestützt. Auch der Vorgartenabzug sei rechtens und wäre gemäss der

Meinung von Fierz, wonach ausgehend vom vollen Baulandpreis eine Abzinsung über

die Anzahl Jahre bis zum mutmasslichen Abbruch zu erfolgen habe, wohl höher als

ein Drittel. Vorliegend sei der vorgenommene Abzug von einem Drittel sicherlich

nicht zu hoch, handle es sich doch beim abzutretenden Landstreifen um einen

abfallenden, stark überwachsenen Flächenabschnitt entlang der B-Strasse,

welchem vorab eine Pufferfunktion zur Strasse und keine Erholungsfunktion

zukomme.

4.4

Das

Abstellen der Schätzungskommission auf die gemäss den Angaben des statistischen

Amts für unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf Gemeindegebiet erzielten

Quadratmeterpreise über die Jahre 2006 bis 2010, basierend auf immerhin

44.

Verkäufen, ist hier nicht zu beanstanden. Dabei brauchte auch nicht

zwischen den Dorfteilen E und F unterteilt zu werden, liegen doch beide

Dorfteile in derselben Gemeinde und somit in der gleichen Gegend. Insbesondere

hat die Vorinstanz auch einen Augenschein, dem der Rekurrent unentschuldigt

ferngeblieben ist, durchgeführt und vor Ort die konkrete Situation und damit

die Vergleichbarkeit mit den statistischen Angaben überprüft (vgl. BGE 134 II

49, E. 16.4; 138 II 77, E. 7.3). Im Weiteren erweist sich angesichts

der Lage des streitbetroffenen Grundstücks an der B-Strasse am Rand des Dorfteils

E die Heranziehung des Medianwerts (Wert, der von der Hälfte der Verkäufe

unter- bzw. überschritten wird) als gerechtfertigt (vgl. BGE 134 II 152,

E. 11.3). Der rechtskundige Rekurrent unterlässt es denn auch zu

substanziieren, inwieweit die von Kaspar Fierz vorgeschlagene Schätzungsmethode,

welche vom Wert bzw. Nutzen, den das (überbaute) Objekt in Zukunft spende,

ausgeht, zu einem anderen Ergebnis führen sollte, sind doch bei dieser Methode

unter anderem die Bau- sowie Renovationskosten und vom Gebäudealter abhängige

Abzinsungen zu berücksichtigen (Fierz, S. 390 f.; zur Lehrmeinung Fierz

vgl. auch VR.2005.00003/4, E. 3.3, wobei sich das Verwaltungsgericht bei

jener Konstellation – ähnlich wie hier – damit nicht näher auseinanderzusetzen

brauchte). Ebenso wenig wird vorliegend seitens des Rekurrenten substanziiert,

weshalb ein Quadratmeterpreis von Fr. 1'000.- gerechtfertigt sein soll.

Gestützt auf die gemachten Ausführungen erweist sich somit

der von der Schätzungskommission angenommene Landpreis für Bauland von

Fr. 607.-/m2 (das heisst ohne Einschlag, worauf sogleich

einzugehen ist) als korrekt ermittelt.

4.5

Angesichts

des Umstands, dass das abzutretende Land im Bauverbotsbereich entlang der

B-Strasse liegt, ist zudem eine Minderwertigkeit im Sinn der in E. 3.3

dargelegten Praxis, an welcher festzuhalten ist, grundsätzlich ausgewiesen. Im

Rahmen der ihm obliegenden blossen Rechtskontrolle hat das Verwaltungsgericht

zu prüfen, ob der von der Schätzungskommission vorgenommene Einschlag von einem

Drittel übermässig gross ist. Dies ist indessen nicht der Fall. Vielmehr liegt

eine Herabsetzung auf zwei Drittel des Baulandwerts, das heisst von

Fr. 607.-/m2 auf Fr. 405.-/m2, angesichts der

topografischen Situation und der erwähnten Rechtsprechung (vorn E. 3.4) im

Rahmen der üblichen Bandbreite. Nichts anderes ergibt sich auch bei

Berücksichtigung des vom Beschwerdeführer angeführten, aber nicht weiter

substanziierten Ausnützungsverlusts, der somit keine Auswirkungen auf den

Einschlag zeitigt.

Aufgrund der gemachten Ausführungen erübrigt sich der

Beizug eines Sachverständigen bzw. eine Rückweisung an die Vorinstanz zu

weiteren Abklärungen. Es ist noch auf den vom Rekurrenten verlangten

Unfreiwilligkeitszuschlag einzugehen.

4.6

§ 13

Abs. 1 AbtrG will die Entschädigung für das abzutretende Recht nach dessen

Verkehrswert bestimmt haben (Satz 1), wobei für die Unfreiwilligkeit

noch ein Zuschlag von höchstens zwanzig Prozent dieses Wertes gemacht werden

kann (Satz 2). Da jede Zwangsabtretung unfreiwillig ist, kann ein solcher

Zuschlag aber nur in Ausnahmefällen eingreifen. Dementsprechend muss dafür nach

der Praxis eine besondere Beeinträchtigung in den persönlichen Verhältnissen

vorliegen, wie sie etwa dann gegeben ist, wenn ein Abtretungspflichtiger zum

Verlassen einer langjährigen Heimstätte gezwungen wird (VGr, 8. November

1988, VK 88/0007 [nicht im Internet, auszugsweise in RB 1988 Nr. 92], mit

Hinweis auf RB 1961 Nr. 128, 1986 Nr. 118; vgl. auch RB 1967

Nrn. 83 und 84, 1973 Nr. 79; insbesondere aber BGE 127 I 185

E. 5a mit Hinweisen).

Eine solche besondere Beeinträchtigung der persönlichen

Verhältnisse des Rekurrenten liegt in diesem Fall aber nicht vor und wird von

ihm auch nicht dargelegt. Damit entfällt klarerweise ein Anspruch auf einen

Unfreiwilligkeitszuschlag.

4.7

Zusammenfassend

ergibt sich somit, dass die von der Schätzungskommission festgelegte

Abtretungsentschädigung von insgesamt Fr. 48'600.- rechtens ist.

Zu prüfen bleibt, inwieweit der Rekurrent Trottoirbeiträge zu

entrichten hat.

5.

5.1

Nach

§ 62 lit. d Abschnitt 1 StrG haben die Eigentümer der an Strassen und

Plätze anstossenden Liegenschaften, die in bebauten oder in baulicher

Entwicklung befindlichen Gebieten liegen, an die Kosten der erstmaligen Erstellung

eines Trottoirs angemessene Beiträge zu leisten. Wie der Strassenbeitrag ist

der Trottoirbeitrag Ausgleich für besondere grundwertvermehrende Vorteile aus

der öffentlichen Verkehrsanlage. Bei Trottoirbauten ist freilich im Allgemeinen

zu vermuten, dass für die Strassenanstösser solche Sondervorteile entstehen.

Ausgeschlossen werden Beiträge durch § 62 lit. d Abschnitt 4 StrG an

Trottoirbauten, die vorwiegend mit Rücksicht auf den durchgehenden Verkehr

erfolgen, ausser für Liegenschaften, bei denen die veränderten

Verkehrsverhältnisse die Wertvermehrung bewirken. Beitragsbegründend sind

Sondervorteile ferner nur dann, wenn sie nicht durch Nachteile des Trottoirbaus

aufgewogen werden. Angemessen im Sinn von § 62 lit. d Abschnitt 1

StrG ist ein Trottoirbeitrag, der zur Wertvermehrung der Anstösserliegenschaft

dank den Sondervorteilen des Trottoirbaus in richtiger Beziehung steht. Grundsätzlich

darf im Rahmen von § 62 lit. d Abschnitt 2 StrG, wonach sich die

Summe der Anstösserbeiträge auf die Hälfte der vollen Kosten mit Einschluss des

Landerwerbs, jedoch nach Abzug allfälliger Bundes- und Staatsbeiträge,

beschränken muss, der volle Ausgleich der Wertvermehrung verlangt werden. Die

Beschränkung des Vorteilsausgleichs auf die halben Kosten gemäss § 62

lit. d Abschnitt 2 StrG berücksichtigt, dass diese auch im allgemeinen

Interesse am Trottoirbau aufgewendet werden (VGr, 3. Dezember 2009,

VR.2009.00005, E. 2.1, mit Hinweisen). Gemäss § 62 lit. d

Abschnitt 5 Satz 1 StrG regelt sodann der Regierungsrat durch Verordnung

die Beiträge für Trottoire, welche der Staat anlegt oder an welche er den

Gemeinden Beiträge leistet; danach sind die von den Grundeigentümern zu leistenden

Anstösserbeiträge an die Kosten der erstmaligen Erstellung von Trottoiren an

Staatsstrassen in bebauten oder in baulicher Entwicklung befindlichen Gebieten

auf 25 % der gesamten Kosten einschliesslich Landerwerb festgesetzt

(Fn. 12, RRB Nr. 4356/1982).

Ob ein Strassen- oder Trottoirbau einen

beitragsbegründenden Sondervorteil darstellt, hängt entscheidend davon ab, ob

das Grundstück ohne den Strassen- bzw. Trottoirbau hinreichend erschlossen im

Sinn von § 237 PBG wäre (VR.2009.00005, E. 2.2 mit Hinweis auf RB

1992.

Nr. 90).

Im Entscheid VB.2009.00005 hielt das Verwaltungsgericht

sodann fest, die Pflicht der Grundeigentümer zur Leistung von Trottoirbeiträgen

werde in § 62 lit. d StrG nur in den Grundzügen geregelt.

Art. 19 Abs. 2 Satz 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979

über die Raumplanung (RPG) sei als blosse Rahmenbestimmung bei der Erhebung von

Mehrwertbeiträgen nicht unmittelbar anwendbar, ebenso wenig Art. 6 des

Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes des Bundes vom 4. Oktober 1974

(WEG) und die vom Bundesrat gestützt auf Art. 6 Abs. 3 WEG am 30.

November 1981 erlassene und mittlerweile revidierte Verordnung zum Wohnbau- und

Eigentumsförderungsgesetz (VWEG). Das WEG verfolge ohnehin andere Ziele als das

RPG (VR.2009.00005, E. 2.2). Insbesondere spreche sich § 62

lit. d StrG nicht näher dazu aus, wann ein Grundstück als

"anstossend" zu würdigen sei, was die Beitragspflicht erst auslöse.

Nach dem Sinn und Zweck der Norm müsse es sich um einen vertikalen (direkten)

Anstoss handeln, weil erst dadurch der direkte und gefahrlose Zugang von der

Strasse zum Grundstück ermöglicht werde. Ein seitlicher Anstoss käme etwa bei

zusammenhängenden, grossen Arealen in Betracht, wo mehrere Bautiefen bestehen

und nicht sämtliche Grundstücke über einen direkten Strassenanstoss verfügten.

Weiter wurde festgehalten, die knappe Ordnung der Grundeigentümerbeiträge in

§ 62 StrG sei im Wesentlichen aus dem vorangehenden Erlass vom

20.

August 1893 übernommen worden und erscheine offenkundig als

revisionsbedürftig. Es obliege aber dem Gesetzgeber und nicht dem Richter, eine

dem heutigen Bundesrecht entsprechende und zeitgemässe Normierung des

Beitragsrechts zu statuieren. Namentlich seien der Kreis der

Beitragspflichtigen, der Gegenstand der Abgabe und die Kriterien zur Bemessung

der Beiträge, wie Bautiefe, Anstosslänge und Ausnützungsfaktor in einem Gesetz

im formellen Sinn zu umschreiben, sodass die Festsetzung im Einzelfall zuverlässig

erfolgen könne (VR.2009.00005, E. 3.2).

5.2

Der

Rekurrent bestreitet, dass sein Grundstück vom künftigen Trottoir profitieren

werde, sei es doch völlig anders orientiert. Gerade durch den Bau des Trottoirs

werde ein Zugang zur B-Strasse noch weiter erschwert, weshalb auf die Erhebung

eines Trottoirbeitrags zu verzichten sei.

Die Vorinstanz und der Rekursgegner sehen demgegenüber im

Trottoirbau zufolge der gestiegenen Fussgängersicherheit und komfortablen

Erreichbarkeit von Bushaltestellen sowie des Zentrums von E einen Wertzuwachs

für das streitbetroffene Grundstück. Nicht von Belang sei, dass die Bewohner

der Liegenschaft den Fussweg vom G-Weg zur B-Strasse zu nehmen hätten, um auf

das Trottoir zu gelangen. Gemäss einschlägiger Rechtsprechung spiele es keine

Rolle, ob das neu erstellte Trottoir von den angrenzenden Liegenschaften aus

direkt oder nur indirekt über die den Grundstücksgrenzen entlangführenden

Zugänge erreicht werden könne. Ausschlaggebend sei vielmehr, dass die

Trottoirbaute Bestandteil der massgebenden und bis anhin ungenügenden

Erschliessungssituation bilde. Somit sei die Überwälzung von 16 % der

Trottoirkosten (zwei Drittel gemäss § 62 lit. d Abschnitt 3 StrG und

davon noch ein Viertel gemäss RRB, ohne Radweg) auf den Rekurrenten gerechtfertigt.

5.3

Es besteht

kein Anlass, von der im genannten Entscheid VR.2009.00005, E. 3.2, G-Weg

erschlossen und grenzt zwar direkt an die B-Strasse an. Das Grundstück des Beschwerdeführers

liegt indessen einiges unter dem Niveau der B-Strasse. Darüber hinaus sieht das

konkrete Bauprojekt eine Natursteinmauer entlang des gesamten Grundstücks und

damit keinen direkten Zugang zum Troittoir, sondern nur einen Zugang über den

seitlich führenden Treppenweg dazu via G-Weg vor. Somit profitiert der

Rekurrent vom Trottoirbau nicht mehr als andere Grundstückeigentümer in

dahinterliegenden Bautiefen. Demnach können von ihm mangels genügender

gesetzlicher Grundlagen auch keine Trottoirbeiträge verlangt werden, und es ist

diesbezüglich die Beschwerde gutzuheissen. In diesem Umfang ist der

vorinstanzliche Entscheid aufzuheben.

6.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten dem

Rekurrenten zu 9/10 und dem Rekursgegner zu 1/10 aufzuerlegen. Mangels

überwiegenden Obsiegens steht dem Rekurrenten keine Parteientschädigung zu.

Soweit der Rekursgegner eine Parteientschädigung beantragt, ist festzuhalten,

dass Gemeinwesen in der Regel keinen Anspruch auf Parteientschädigung haben,

gehört doch die Beantwortung von Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen Aufgaben

(vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19). Die Beantwortung der hier sich

stellenden Fragen fällt zweifelsohne darunter, weshalb dem ohnehin nicht völlig

obsiegenden Rekursgegner ebenfalls keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Soweit

der Rekurrent verpflichtet wurde, Trottoirbeiträge zu bezahlen, wird der Rekurs

teilweise gutgeheissen, und es wird in diesem Umfang Dispositiv-Ziffer 1

des Entscheids der Schätzungskommission vom 29. Juni 2012 aufgehoben. Im

Übrigen wird der Rekurs abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 6'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu 9/10 dem Rekurrenten und zu 1/10 dem Rekursgegner

auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…