VR.2013.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2013.00001

28. Januar 2015Deutsch40 min

(URT.2015.16943)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Stadt Zürich, vertreten durch RA A,

Erwägungen

II. B AG (vormals: C AG), vertreten durch RA D,

Rekurrentinnen,

gegen

I. B AG (vormals: C AG), vertreten durch RA D,

II. Stadt Zürich, vertreten durch RA A,

Rekursgegnerinnen,

formelle

Enteignung,

hat

sich ergeben:

A. Am

27.

Juni 2007 setzte der Stadtrat von Zürich das Projekt

"Flankierende Massnahmen N4/N20 Westumfahrung" fest. Der geplante

Ausbau des Verkehrsknotens Seebahnstrasse/Hohlstrasse soll es ermöglichen, die

bisher nur in einer Richtung befahrbare Seebahnstrasse für den Gegenverkehr zu

öffnen, ohne damit die Funktionsfähigkeit des Verkehrsknotens zu

beeinträchtigen. Entsprechend wurde die Seebahnstrasse inzwischen mit einer zusätzlichen

Fahrspur für den Gegenverkehr versehen und damit die Weststrasse vom

Durchgangsverkehr weitgehend befreit. Damit auch Lastwagen mit Anhänger das

Einbiegen von der Hohl- in die Seebahnstrasse ohne Beanspruchung der

Gegenfahrbahn schaffen, muss die Liegenschaft Seebahnstrasse 03/Hohlstrasse 04,

Kat.-Nr. 01, der B AG weichen. Dies ist ausdrücklich Teil des

festgesetzten Strassenprojekts. Letztinstanzlich wies das Bundesgericht mit

Urteil vom 30. August 2010 die Beschwerde der B AG gegen die von

Regierungsrat (mit Entscheid vom 1. Oktober 2008) und Verwaltungsgericht

(mit Urteil vom 4. Juni 2009; Verfahren VB.2008.00540) abgewiesenen

Rechtsmittel gegen das Strassenprojekt ab. Da sich die Stadt Zürich und die B AG

über die Entschädigung für den Abbruch der streitbetroffenen Liegenschaft nicht

einigen konnten, verlangte die Stadt Zürich am 6. Oktober 2010 beim

Statthalteramt des Bezirks Zürich die Anordnung des Schätzungsverfahrens. Das

Statthalteramt überwies die Sache der Schätzungskommission 1. Kreis des

Kantons Zürich (im Folgenden Schätzungskommission I).

B. Bezüglich

der von der Stadt Zürich verlangten vorzeitigen Besitzeinweisung fand am

14.

Dezember 2010 ein Augenschein statt; an einem weiteren Lokaltermin vom

18.

Januar 2011 konnte auch das Haus von innen besichtigt werden. Am

23.

Februar 2011 erteilte die Schätzungskommission I der klagenden

Stadt Zürich die vorzeitige Besitzeinweisung auf den Zeitpunkt des Eingangs

einer von ihr zu leistenden Kaution von Fr. 4,5 Mio. Mit Entscheid vom

8.

Februar 2012 hiess der Regierungsrat einen dagegen gerichteten Rekurs

der B AG gut und verweigerte der Stadt Zürich damit die vorzeitige

Besitzeinweisung.

C. Zum

Wert der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 äussern sich zwei Gutachten der B AG:

Das Schätzungsgutachten F vom 23. Mai 2006 kam auf einen Verkehrswert von

Fr. 3,4 Mio., das Schätzungsgutachten G vom 16. November 2010

auf einen solchen von Fr. 4,6 Mio. Demgegenüber wollte die Stadt

Zürich die von ihr zu leistende Entschädigung gestützt auf eine amtsinterne

Bewertung vom 12. November 2010 auf höchstens Fr. 3,11 Mio.

festgelegt haben und forderte die B AG bis rund Fr. 7 Mio. Neben

den unterschiedlichen Auffassungen über die Entschädigung und die

Schadensbestandteile erhob die B AG weitere Rügen, nämlich dass die

Protokollführerin der Schätzungskommission I nicht rechtsgültig bestellt

worden sei, das Verfahren den Anforderungen an ein solches gemäss Art. 6

Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention vom 4. November 1950

(EMRK) nicht genüge, dass nur die für das Strassenprojekt unbedingt benötigten

56.

m2 und nicht das ganze Grundstück samt Haus enteignet werden

dürften und dass der Einfluss der aktuellen Verkehrszahlen auf das Projekt

unberücksichtigt geblieben sei.

D. Am

29.

August 2011 stellte die B AG beim Stadtrat von Zürich ein Revisionsgesuch

und beantragte, dessen Entscheid vom 27. Juni 2007 sei aufzuheben und die

Sache zur neuen Prüfung des Strassenbauprojekts an das Tiefbauamt

zurückzuweisen, möglichst unter Verzicht auf Enteignung und Abbruch des

Gebäudes Seebahnstrasse 03/Hohlstrasse 04. Entsprechend sei das

Verfahren vor der Schätzungskommission I zu sistieren. Den Hintergrund

bildete im Wesentlichen die Frage, ob über einen Ausbau der SBB-Brücke Hohlstrasse

über dem Bahneinschnitt parallel zur Seebahnstrasse zusätzlicher Raum für den

Verkehr geschaffen werden könnte, damit die Liegenschaft der B AG erhalten

bliebe. Der Stadtrat von Zürich wies das Revisionsgesuch am 5. Oktober

2011.

ab. Einen Rekurs der B AG verwarf der Regierungsrat am

23.

Januar 2013. Eine Beschwerde an das Verwaltungsgericht blieb am

6.

März 2014 (VB.2013.00160) ebenso erfolglos wie schliesslich am

14.

Oktober 2014 eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

an das Bundesgericht (1C_231/2014).

E. Die

Schätzungskommission I fällte ihren Entscheid am 4. Dezember 2012.

Nach Beurteilung verschiedener Streitpunkte (vorne C.) legte sie die

Entschädigung für die Abtretung der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 (473 m2

samt Gebäude Vers.-Nr. 02) auf Fr. 5'424'000.- fest. Die Kosten des

Verfahrens auferlegte sie der klagenden Stadt Zürich. Die B AG erhielt

keine Parteientschädigung zugesprochen.

II.

A. Dagegen

erklärte die Stadt Zürich am 16. Januar 2013 Rekurs beim

Verwaltungsgericht (VR.2013.00001), den sie mit Eingabe vom 22. März 2013

begründete. Sie beantragte, Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids

sei aufzuheben und sie zu verpflichten, der B AG für die Abtretung der

streitbetroffenen Liegenschaft eine Entschädigung von Fr. 4'136'000.- zu

bezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B AG.

Dem hielt die B AG in der Rekursantwort vom

14.

Oktober 2013 entgegen, auf den Rekurs der Stadt Zürich sei nicht

einzutreten, es sei eine öffentliche, Art. 6 Abs. 1 EMRK genügende

Verhandlung durchzuführen, die Stadt Zürich habe die Trägerschaft der flankierenden

Massnahmen der Westumfahrung Zürich zu nennen bzw. genau zu bezeichnen und die

gesamte Korrespondenz mit dieser einzureichen sowie sämtliche von dieser erlassenen

Verfügungen oder Vereinbarungen zu edieren. In der Begründung stellte sie

verschiedene weitere Editionsbegehren. Es folgten Replik und Duplik. Darin

beanstandete die B AG zusätzlich den unzureichend kommunizierten Rücktritt

eines Mitglieds der Schätzungskommission I.

B. Die B AG

erhob ihrerseits Rekurs gegen den Entscheid der Schätzungskommission I

(VR.2013.00002) und stellte in der Rekursbegründung vom 26. Juni 2013 folgende

Anträge: (1.) Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und auf die Klage

sei nicht einzutreten, evtl. sei diese abzuweisen; (2.) Subeventualiter

sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Stadt Zürich zu

verpflichten, der B AG für die Enteignung von 56 m2 Land

eine Entschädigung von Fr. 223'451.20 und für das abzubrechende Gebäude

eine solche von Fr. 3'297'010.- zu bezahlen, zuzüglich eine Wertsteigerung

von 0,5 % pro Monat für beide Beträge ab 4. Dezember 2012, zusätzlich

20.

% Unfreiwilligkeitsentschädigung darauf, ferner Fr. 10'000.- pro

Jahr seit Oktober 2006 für den verunmöglichten Abschluss eines Bier- und

Mineralwasserlieferungsvertrags sowie Fr. 3'640.- für gewährte Mietzinsreduktionen

seit Februar 2010, zuzüglich die anfallenden Grundstückgewinnsteuern und ordentlichen

Steuern des massgebenden Veranlagungsjahres; (3.) Subsubeventualiter sei

der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die von der Stadt Zürich zu

leistende Entschädigung von Fr. 5'443'366.- mit den unter Antrag 2

erwähnten zusätzlichen Leistungen zuzusprechen; (4.) Es sei eine

öffentliche, Art. 6 Abs. 1 EMRK genügende Verhandlung durchzuführen.

Daneben stellte die B AG weitere Editionsbegehren und beanstandete das vorinstanzliche

Verfahren, so etwa, der Spruchkörper der Vorinstanz sei nicht korrekt besetzt

gewesen, und die Protokollführerin der Schätzungskommission I sei nicht

rechtskonform ernannt worden.

In der Rekursantwort vom 22. August 2013 beantragte

die Stadt Zürich Abweisung des gegnerischen Rekurses. Auf die Replik der B AG

vom 14. Januar 2014 erklärte die Stadt Zürich den Verzicht auf weitere

Ausführungen.

Mit Verfügung vom 27. Februar 2013 vereinigte der

Abteilungspräsident des Verwaltungsgerichts die beiden Verfahren VR.2013.00001

und VR.2013.00002.

Die Schätzungskommission I hatte am 15. Juli

2013.

in beiden Verfahren Verzicht auf eine Vernehmlassung erklärt.

Auf die Erwägungen der Schätzungskommission I und

die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden

Urteilsgründen zurückgekommen.

C. Mit

Verfügung vom 6. November 2014 setzte das Verwaltungsgericht die

öffentliche Verhandlung auf den 28. Januar 2015 fest und lud die Parteien

zu dieser vor.

Mit Eingabe vom 11. Dezember 2014 stellte die B AG

ein Ausstandsgesuch gegen Verwaltungsrichter K. Das Verwaltungsgericht teilte

ihr daraufhin mit Schreiben vom 6. Januar 2015 mit, dass K aus

gesundheitlichen Gründen ohnehin nicht in der Lage sei, an der öffentlichen

Verhandlung und am weiteren Verfahren teilzunehmen, weswegen es das Ausstandsgesuch

als gegenstandslos erachte.

Mit Eingabe vom 9. Januar 2015 ersuchte die B AG

um Verschiebung der öffentlichen Verhandlung, da diese nicht rechtsgenügend

publiziert gewesen sei. Hierauf teilte das Verwaltungsgericht der B AG mit,

dass die Publikation korrekt erfolgt sei, kein Anlass bestehe, die Verhandlung

zu verschieben und diese wie vorgesehen stattfinden werde.

Am 15. Januar 2015 ersuchte die B AG um Fällung

eines förmlichen Entscheids hinsichtlich des Ausstandsbegehrens und der

Besetzung des Spruchkörpers für die öffentliche Verhandlung und beantragte

erneut deren Verschiebung. Mit Schreiben vom 16. Januar 2015 führte das

Verwaltungsgericht aus, dass auf den Erlass einer förmlichen Verfügung verzichtet

werden könne, gab der B AG (erneut) den Spruchkörper bekannt und hielt am

Termin der Verhandlung fest.

Mit Eingabe vom 19. Januar 2015 beantragte die B AG,

die Verhandlung sei zu verschieben und stattdessen eine Referentenaudienz

durchzuführen. Das Verwaltungsgericht hielt mit Schreiben vom 19. Januar

2015.

wiederum am festgesetzten Termin fest.

D. Am heutigen

Datum fand die öffentliche Verhandlung am Verwaltungsgericht statt, anlässlich

welcher die B AG erneut um Fällung eines förmlichen (Vorab-)Entscheids hinsichtlich

des Ausstandsbegehrens ersuchte. Sämtliche Verfahrensschritte, an denen K beteiligt

gewesen sei, seien zu wiederholen. Eventualiter sei die Verhandlung abzubrechen

und, nach rechtsgenügender Publikation unter anderem im Amtsblatt des Kantons

Zürich, neu anzusetzen. Das Verwaltungsgericht hat die Ablehnung dieser Anträge

im Rahmen der öffentlichen Verhandlung mitgeteilt und die Parteien angehört.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom

30.

November 1879 (AbtrG) für die Beurteilung von Rekursen gegen

Entscheide der Schätzungskommissionen zuständig.

1.2

Die

Rekurrentin II bestreitet in verschiedener Hinsicht die Legitimation der

Rekurrentin I.

1.2.1

Zunächst bringt die Rekurrentin II vor, die Rekurrentin I habe

kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids,

weil eine allfällige Expropriationsentschädigung ohnehin nicht von ihr zu tragen

wäre. In diesem Zusammenhang beantragt sie, die Trägerschaft der flankierenden

Massnahmen Westumfahrung Zürich (wohl Bund/ASTRA und Kanton Zürich/Bau- und

Volkswirtschaftsdirektion) sei zu nennen bzw. genau zu bezeichnen und sämtliche

mit dieser Trägerschaft erfolgte Korrespondenz, Vereinbarungen und allenfalls

erlassenen Verfügungen seien einzuholen.

Die Rekurrentin II verkennt, dass die Rekurrentin I

nach Art. 46 Abs. 1 AbtrG bereits von Gesetzes wegen zum Rekurs

legitimiert ist (vgl. Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht

des Kantons Zürich, 4. A., Zürich etc. 2012, Rz. 3641). Die Legitimation

der Rekurrentin I ergibt sich zudem auch aus § 21 Abs. 2

lit. a VRG, da sie mit 16 % an den Kosten des Projekts beteiligt ist,

der angefochtene Schätzungsentscheid somit Auswirkungen auf ihre

vermögensrechtlichen Interessen hat und sie insofern wie eine Privatperson

betroffen ist (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 21 N. 103). Die Rekurrentin II bestreitet

die finanzielle Beteiligung der Rekurrentin I nicht, hält aber an ihrem

Editionsbegehren fest. Die Einholung der entsprechenden Dokumente vermag jedoch

an der Tatsache, dass die Rekurrentin I zum Rekurs legitimiert ist, von

vornherein nichts zu ändern. Sie ist daher nicht notwendig und das Editionsbegehren

dementsprechend abzuweisen.

1.2.2

Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse erblickt die Rekurrentin II weiter

darin, dass es die Rekurrentin I unterlassen habe, weitere

Abtretungspflichtige wie die gegenwärtigen Mieter, insbesondere den Mieter H

der Liegenschaft Kat.-Nr. 01, ins Recht zu fassen. In analoger Anwendung

von Art. 261 Abs. 1 und 2 des Obligationenrechts vom 30. März

1911.

(OR) gingen mit dem Eigentum an der Sache auch bestehende Mietverträge auf

den Enteigner über. Daraus leitet die Rekurrentin II ab, dass mindestens

während der Gültigkeitsdauer der Mietverträge die Liegenschaft gar nicht

abgebrochen werden dürfe, weil die Enteignerin die erwähnten Verträge zu wahren

habe. Die Rekurrentin I ist demgegenüber der Ansicht, die Enteignung lasse

die obligatorischen Rechte an der enteigneten Sache untergehen.

Während nach § 57 AbtrG mit dem Übergang des

Eigentums auf den Exproprianten infolge Abtretung alle dinglichen Rechte dritter Personen am Abtretungsgegenstand

erlöschen, enthält das Abtretungsgesetz keine ausdrückliche Regelung über das

Schicksal obligatorischer Rechte an der enteigneten Sache, wozu die

Mietverträge zu zählen sind. Daraus ergibt sich jedoch kein Übergang der

Mietverträge auf den Enteigner. Durch die Enteignung entsteht ein neues

Eigentum des Enteigners. Der Rechtserwerb erfolgt originär, ohne dass eine

Rechtsnachfolge in das zuvor bestehende Eigentum des Enteigneten stattfinden

würde (Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht,

Band IV, Das Sachenrecht, 1. Abteilung Das Eigentum, 2. Teilband

Grundeigentum I, Bern 1964, Art. 666 N. 27). Der Übergang der

Mietverhältnisse auf den Enteigner würde somit eine entsprechende gesetzliche

Grundlage erfordern. Art. 261 OR regelt den Wechsel des Eigentümers an der

Mietsache bei deren Veräusserung. Während in diesen Fällen das Mietverhältnis

mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergeht, bleiben nach

Art. 261 Abs. 4 OR die Bestimmungen über die Enteignung vorbehalten.

Entgegen der Ansicht der Rekurrentin II besteht im Verhältnis von

Art. 261 OR zu § 57 AbtrG keine Unklarheit: Vielmehr schliesst der

Vorbehalt des eidgenössischen und kantonalen Enteignungsrechts in Art. 261

Abs. 4 OR in Enteignungsfällen die Anwendung von Art. 261 Abs. 1

und 2 OR sowie von Art. 261a OR grundsätzlich aus (Peter Higi, Kommentar

zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die

Miete, 3. A., Zürich 1994, Art. 261–261a, N. 19). Damit entfällt

eine Übernahme bestehender Mietverträge durch den Enteigner. Der Mieter wäre

durch diesen allenfalls zu entschädigen (Higi, a. a. O.),

was aber vorliegend nicht zu beurteilen ist (vgl. E. 1.4). Entsprechend

erübrigt es sich, die von der Rekurrentin II angegebenen Personen als Zeugen

einzuvernehmen. Im Übrigen ist auf die ausführlichen und zutreffenden

Erwägungen zu dieser Frage im angefochtenen Entscheid zu verweisen, auf welche

die Rekurrentin II nicht eingeht. Demzufolge stellt der nicht erfolgte

Einbezug der Mieter in das Enteignungsverfahren das Rechtsschutzinteresse der

Rekurrentin I nicht infrage.

1.2.3

Die Rekurrentin II macht ferner geltend, ihr Grundstück befinde sich

in einer sogenannten Quartiererhaltungszone Q gemäss Art. 1 der Bau-

und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). Zusammen mit

den unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden des benachbarten Gebäudes I bildeten

die Liegenschaften die Quartiererhaltungszone Q5d. Eingriffe in

Quartiererhaltungszonen seien indessen nur unter erschwerten baurechtlichen

Voraussetzungen zulässig; insbesondere sei der Abbruch einer Liegenschaft in

dieser Zone nach Art. 42 Abs. 2 BZO bewilligungspflichtig. Eine

Abbruchbewilligung liege aber nicht vor und sei auch nicht erhältlich. Mit dem

Abbruch ihrer Liegenschaft würde zudem das Gebäude I als Schutzobjekt stark

beeinträchtigt.

Wie die Rekurrentin I zu

Recht festhält, trifft diese Behauptung der Rekurrentin II nicht zu.

Sowohl § 309 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) als auch Art. 42 Abs. 2 BZO verlangen

eine baurechtliche Bewilligung einzig für den Abbruch von Gebäuden in Kernzonen.

Zudem schliesst nach § 309 Abs. 2 PBG die Festsetzung und Genehmigung

von Projekten für Verkehrsanlagen die baurechtliche Bewilligung mit ein,

weshalb der für die Erstellung der Massnahmen zur Westumfahrung vorausgesetzte

Abbruch der infrage stehenden Liegenschaft mitbewilligt ist. Schliesslich ist

nicht einzusehen und wird von der Rekurrentin II auch nicht dargetan,

inwiefern die offene Hofrandbebauung (vgl. www.stadt-zürich.ch) im Gebäude I durch

den Abbruch der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 tangiert würde; diese verdeckt

vielmehr gerade den offenen Hofraum.

Entgegen der Ansicht der

Rekurrentin II wird damit das Rechtsschutzinteresse der Rekurrentin I

durch ihr Vorbringen nicht tangiert. Im Übrigen ist dieses auch insoweit unbehelflich,

als es sich gegen das Strassenprojekt an sich richtet, gehört dieses doch nicht

(mehr) zum Streitgegenstand (vgl. E. 1.4).

1.3

Die

Rekurrentin II bemängelt weiter, dass die Rekurserhebung durch die

Rekurrentin I bedingt und damit unzulässig gewesen sei, was die Rekurrentin I

bestreitet. Hintergrund des Vorwurfs der Rekurrentin II ist die Mitteilung

der Rekurrentin I an die Rekurrentin II vom 16. Januar 2013,

wonach sie ihren Rekurs zurückziehe, falls die Rekurrentin II dies

ihrerseits tue.

Grundsätzlich unzulässig

ist eine bedingte Rekurs- und Beschwerdeerhebung (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 54 N. 1, in Verbindung mit

Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23

N. 10). Die klare Äusserung des Anfechtungswillens setzt voraus, dass das

Rechtsmittel vorbehaltlos erhoben wird. Es ist nicht statthaft, wenn das

Rechtsmittel bloss vorsorglich für den Fall eingereicht wird, dass auch die Gegenpartei

Rekurs erhebt. Dies entspricht der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 134 III 332

E. 2.5), die am Grundsatz der Bedingungsfeindlichkeit von Prozesshandlungen

regelmässig festhält und Ausnahmen nur bei Vorliegen eines ausgewiesenen

praktischen Bedürfnisses bejaht hat. Dabei ist nicht zu verkennen, dass die

Erhebung einer Beschwerde unter der Bedingung, dass auch die Gegenpartei eine

Beschwerde erhebt, als Druckmittel verwendet werden kann, die Gegenpartei von

einer Beschwerde abzuhalten. Auch ist es für eine Partei zumutbar, dass sie

ihren unbedingten Anfechtungswillen erklärt, allenfalls verbunden mit dem

Vorbehalt, ihre Beschwerde unter selbst gestellten Bedingungen wieder

zurückzuziehen.

Sowohl die Rekursanmeldung der Rekurrentin I an das

Gericht als auch ihre Rekursbegründung erfolgten vorbehaltlos, ohne irgendwelche

Bedingungen. Sie legte aber gegenüber der Rekurrentin II offen, dass sie

ihren Rekurs zurückziehe, sollte diese ihrerseits auf einen Rekurs verzichten.

Damit liegt eine unbedingte Rekurserhebung vor mit dem zulässigen Vorbehalt,

den Rekurs unter selbst gestellten Bedingungen wieder zurückzuziehen, wie dies

aus der Eingabe der Rekurrentin I ersichtlich wird.

Somit ist auf die Rekurse einzutreten.

1.4

Streitgegenstand bilden die von der Schätzungskommission I festgesetzte

Entschädigungshöhe sowie der Abtretungsumfang, worauf

im Folgenden einzugehen sein wird. Im angefochtenen Entscheid der

Schätzungskommission I vom 4. Dezember 2012 wurde die Klägerin und

Rekurrentin I verpflichtet, der Beklagten und Rekurrentin II für die

Abtretung der gesamten Liegenschaft Kat.-Nr. 01 in Zürich-Aussersihl,

Hohlstrasse 04/Seebahnstrasse 03, eine Entschädigung von Fr. 5'424'000.-

zu bezahlen. Materiell im Streit liegt im Wesentlichen, ob dieser Preis

gerechtfertigt, zu hoch (Standpunkt der Rekurrentin I) oder zu tief ist

(Standpunkt der Rekurrentin II).

Wie in der Prozessgeschichte festgehalten, hat das

Bundesgericht die Beschwerde der Rekurrentin II gegen das Projekt

abgewiesen (Ziffer I.A/D.). Mithin sind projektbezogene Einwände der

Rekurrentin II rechtskräftig beurteilt. Auf den wiederholt geäusserten Einwand

der Rekurrentin II, das Strassenbauprojekt sei nicht mehr angemessen und

es fehle an einem schützenswerten öffentlichen Interesse, nachdem die

Rekurrentin I von viel zu hohen Verkehrszahlen ausgegangen sei, die sich nicht

verwirklicht hätten, und sie entsprechend das Projekt überdimensioniert habe,

ist daher nicht einzugehen. Dementsprechend erübrigt es sich auch, wie

beantragt die Untersuchungsergebnisse des Verkehrsaufkommens am Verkehrsknoten

Hohl-/Seebahnstrasse von 2010 bis Mitte 2013 einzuholen.

2.

Im Folgenden sind verschiedene prozessuale und

verfahrensleitende Anträge bzw. Vorbringen der Rekurrentin II zu prüfen:

2.1

Wie

erwähnt stellte die Rekurrentin II am 11. Dezember 2014 ein

Ausstandsgesuch gegen Verwaltungsrichter K, wobei dieser "für den weiteren

Verfahrensgang" in den Ausstand zu treten habe. Das Gericht teilte der

Rekurrentin II daraufhin mit, dass dieser aus gesundheitlichen Gründen

ohnehin nicht in der Lage sei, an der öffentlichen Verhandlung und am weiteren

Verfahren teilzunehmen, weswegen es das Ausstandsgesuch als

gegenstandslos erachte, woran festzuhalten ist (vorn

Ziffer II.C.). Anlässlich der öffentlichen Verhandlung hat

die Rekurrentin II nun aber zusätzlich beantragt,

sämtliche Verfahrensschritte, an denen K beteiligt gewesen sei, zu wiederholen, was aus folgenden Gründen abgelehnt wird:

2.1.1

Die Rekurrentin begründet das Austandsgesuch damit, dass K bereits im

Rahmen des Administrativverfahrens (VB.2008.00540), im Verfahren betreffend

Aktenedition/Fristabnahme (VR.2012.00001) und im Revisionsverfahren betreffend

das Strassenprojekt (VB.2013.00160) involviert gewesen und deshalb vorbefasst

sei. Zudem pflege er eine langjährige und freundschaftliche Duzbeziehung zum Vertreter

der Rekurrentin I.

2.1.2

Gemäss § 5a Abs. 1 lit. a VRG treten Personen, die eine

Anordnung zu treffen, dabei mitzuwirken oder sie vorzubereiten haben, in den

Ausstand, wenn sie in der Sache persönlich befangen erscheinen, insbesondere,

wenn sie in der Sache ein persönliches Interesse haben. Ausstandsgründe sind

unverzüglich nach deren Kenntnisnahme geltend zu machen, ansonsten der Anspruch

auf spätere Anrufung verwirkt ist (BGE 136 I 207 E. 3.4; Regina Kiener,

Kommentar VRG, § 5a N. 43). K erliess bereits die Präsidialverfügung

vom 17. Januar 2013, weswegen die Rekurrentin II seit Beginn des

vorliegenden Verfahrens Kenntnis von dessen (anfänglicher) Mitwirkung hatte. In

der Folge erliess K zudem zahlreiche weitere Verfügungen, zuletzt am

21.

Januar 2014. Unter diesen Umständen hätte sie das Ausstandsgesuch

früher vortragen müssen, und ihr Anspruch auf Geltendmachung ist nun – rund

zwei Jahre später – verwirkt. Angesichts des Streitgegenstands (siehe E. 1.4)

läge ohnehin keine Vorbefassung vor (Kiener, § 5a N. 25). Sodann ist

zwar nicht in Abrede zu stellen, dass K und der Vertreter der

Rekurrentin I aufgrund ihrer gemeinsamen Tätigkeit am Verwaltungsgericht

persönlich bekannt sind. Wie die Rekurrentin II jedoch selbst festhält,

endete diese bereits im Jahr 2005. Eine besondere Freundschaft besteht

jedenfalls nicht; eine Duzfreundschaft genügt für sich allein nicht für die

Annahme einer Befangenheit (Kiener, § 5a N. 19). Das Ausstandsgesuch

erwiese sich demnach als unbegründet.

2.2

Die

Rekurrentin II bemängelt sodann die Art und Weise der Publikation der

öffentlichen Verhandlung seitens des Verwaltungsgerichts. Der Termin hätte

früher und nicht nur auf der Homepage, sondern auch im Amtsblatt bekannt

gegeben und der Streitgegenstand dabei ausführlicher umschrieben werden müssen.

Hinsichtlich der Publikation einer öffentlichen Verhandlung gibt es indes keine

gesetzlichen Vorschriften. Im vorliegenden Fall entsprach sie der Praxis des

Verwaltungsgerichts, eine solche drei Wochen im Voraus und ausschliesslich auf

der eigenen Homepage ohne detaillierte Bekanntgabe des Streitgegenstands

anzukündigen. Seitens des Gerichts besteht keine Verpflichtung,

"aktiv" für eine möglichst hohe Teilnehmerzahl an der Verhandlung zu

sorgen. Die Öffentlichkeit ist bereits dann garantiert, wenn diese

Informationen über Zeit und Ort des Termins erhalten kann und der Ort für die

Öffentlichkeit leicht zugänglich ist (Jens Meyer-Ladewig, EMRK, Handkommentar,

3.

A., Baden-Baden 2011, Art. 6 N. 184). Diese Voraussetzungen

waren hier ohne Weiteres erfüllt. Ein Verfahrensmangel liegt deshalb nicht vor.

2.3

Die

Rekurrentin II macht ferner geltend, bei der Schätzungskommission handle

es sich um ein Spezialverwaltungsgericht erster Instanz, das eine öffentliche

mündliche Verhandlung entsprechend ihrem Antrag hätte durchführen sollen, was

unterblieben sei. Sie erkennt darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Die

Rekurrentin I ist dagegen der Ansicht, dass der Anspruch der

Rekurrentin II auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung erst vor

Verwaltungsgericht als erster Gerichtsinstanz bestehe.

Der Anspruch auf eine mündliche öffentliche Anhörung nach

Art. 6 Abs. 1 EMRK bezieht sich seinem Wortlaut entsprechend

ausschliesslich auf das gerichtliche Verfahren vor einem unabhängigen Gericht,

das auf Gesetz beruht (Meyer-Ladewig, Art. 6 N. 5, N. 67 ff.;

Jochen Frowein/Wolfgang Peukert, EMRK-Kommentar, 3. A., Kehl am Rhein

2009, Art. 6 N. 4 f., 56, 200 ff.; Christoph

Grabenwarter/Katharina Pabel, Europäische Menschenrechtskonvention, 5. A.,

München 2012, § 24 N. 27 ff.; BGE 138 I 154 E. 2.6; BGE 126 I

228.

E. 2a/bb). Nach überwiegender Auffassung ist die kantonale Schätzungskommission

in Abtretungsstreitigkeiten kein Gericht im Sinn von Art. 6 Abs. 1

EMRK. Vielmehr handelt es sich um eine Fachbehörde (RB 2001 Nr. 25,

E. 2a; Jürg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19b

N. 51; § 26b N. 40; § 52 N. 3; Vorbemerkungen zu

§§ 32–86 N. 10). Im Entscheid vom 6. März 2014 (VB.2013.00160)

erwog das Verwaltungsgericht zum schon damals erhobenen Vorwurf, der Regierungsrat

habe im dortigen Verfahren keine öffentliche mündliche Verhandlung

durchgeführt, die Bestimmung von Art. 6 Abs. 1 EMRK garantiere einzig

den gerichtlichen Rechtsschutz und minimale Verfahrensrechte innerhalb dieses

justiziellen Verfahrensabschnitts. Sie mache indessen keine verfahrensrechtlichen

Vorgaben für andere, etwa verwaltungsbehördliche Verfahrensabschnitte (a. a. O., E. 5). Entsprechend geht der

Vorwurf einer Verletzung von Art. 6 Abs. 1 EMRK im vorinstanzlichen

Verfahren ins Leere. Im Übrigen wäre der geltend gemachte, hier jedoch nicht

gegebene Verfahrensmangel mit der Durchführung der öffentlichen Verhandlung vor

Verwaltungsgericht ohnehin geheilt worden (Grabenwarter/Pabel, § 24

N. 93).

2.4

Einen

weiteren Verfahrensmangel erblickt die Rekurrentin II in der Zusammensetzung

des Spruchkörpers der Vorinstanz, weil im Rubrum insgesamt vier Mitglieder

genannt seien. Tatsächlich wird der Spruchkörper im angefochtenen Entscheid wie

folgt aufgeführt: "Vorsitzende L, Mitglied M/N, Mitglied O,

Protokollführerin P". Hintergrund für die etwas ungewöhnliche

"zweigeteilte" Mitwirkung eines Mitglieds ist, dass M nach seiner Rücktrittserklärung

am 13. Dezember 2011 vom Verwaltungsgericht aus seinen Pflichten entlassen

und seine Aufgabe im laufenden Verfahren von N übernommen wurde. Diese Darstellung

im Rubrum des angefochtenen Entscheids sorgte für grösstmögliche Transparenz,

wobei die Besetzung drei Mitglieder nicht überschreitet, da der Schrägstrich

(/) bedeutet, dass M oder N mitwirkten. Da der Schätzungsentscheid neben

anderem die Unterschrift aller mitwirkenden Mitglieder und des Protokollführers

enthält (§ 22 lit. k der Verordnung über das Verfahren der

Schätzungskommissionen in Abtretungsstreitigkeiten vom 24. November 1960),

war es für die Rekurrentin II ein Leichtes, zu erkennen, wer am angefochtenen

Entscheid beteiligt war, insbesondere dass nicht vier Mitglieder mitwirkten.

Daher kann nicht von einem unrichtig zusammengesetzten Spruchkörper ausgegangen

werden. Vielmehr war die Vorinstanz an den Verhandlungen und auch beim

Entscheid jederzeit mit den vorgeschriebenen drei Mitgliedern besetzt

(§§ 34 und 38 AbtrG). Ein Verfahrensfehler liegt somit nicht vor.

2.5

Die

Rekurrentin II beanstandet in diesem Zusammenhang, dass die im Amtsblatt

veröffentlichte Entlassung von M als Mitglied der Schätzungskommission I

nicht zu entnehmen gewesen sei. Das trifft zwar zu, wenngleich der Rücktritt

von M im Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 13. Dezember 2011 durchaus

enthalten war. Letzteres geht aus dem entsprechenden Vorbringen der

Rekurrentin I in der Rekursantwort vom 22. August 2013 hervor, das

auf einem Telefonat mit dem Generalsekretär des Verwaltungsgerichts beruht. Es

erübrigt sich daher, irgendwelche Aktennotizen über das Gespräch zwischen dem

Generalsekretär des Verwaltungsgerichts und dem Vertreter der Rekurrentin I

vom 17. Juli 2013 beizuziehen, wie dies die Rekurrentin II beantragt.

Zudem legt sie nicht dar, welcher Nachteil ihr aus der unvollständigen

Mitteilung im Amtsblatt erwachsen sei (vgl. dazu vorn E. 2.4.3); ausserdem

machte sie dies in ihrem eigenen Rekurs nicht zum Thema.

2.6

Die

Rekurrentin II bemängelt sodann, dass die Protokollführerin P von der

ordentlich besetzten Schätzungskommission I nie

rechtsverbindlich gewählt worden sei. Sie habe somit ohne jegliche Legitimation

gehandelt, was zur Aufhebung des Anfechtungsobjekts und Rückweisung der Sache

an die Vorinstanz führe. Die Rekurrentin I bestreitet dies und verweist

auf den Beschluss des Regierungsrats vom 8. Februar 2012, der sich einlässlich

zu dieser Frage äusserte.

Nach § 3 Abs. 1 der Verordnung über das

Verfahren der Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten vom

24.

November 1960 bezeichnet die Schätzungskommission einen Protokollführer.

Im Beschluss über die vorzeitige Besitzeinweisung vom 8. Februar 2012

äusserte sich der Regierungsrat einlässlich zur gleichen, von der Rekurrentin II

schon damals aufgeworfenen Frage. Im Wesentlichen führte er dazu aus, dass es

keines schriftlichen Bezeichnungsaktes für die Ernennung der Protokollführerin

bedürfe. Zudem sei P in den Rechenschaftsberichten 2009 und 2010 ausdrücklich

als Protokollführerin der Schätzungskommission Kreis 1 erwähnt. Damit sei

sie rechtsgültig als solche bestellt worden. Die Rekurrentin II wandte

sich nicht gegen den erwähnten Regierungsratsentscheid. Dessen Ausführungen,

auf die verwiesen werden kann, ist nichts beizufügen, umso weniger, als die

Rekurrentin II erst vor Verwaltungsgericht, nicht aber zuvor im Klageverfahren,

lediglich ihren bereits geltend gemachten Standpunkt wiederholt, ohne auf die

längst erfolgten Erklärungen dazu einzugehen.

2.7

Schliesslich

beantragte die Rekurrentin II die Durchführung einer Referentenaudienz.

Die Prozessleitung und damit auch der Entscheid, ob eine Referentenaudienz

anzuordnen ist, liegt in der Kompetenz des Gerichts (Donatsch, § 56

N. 7). Vorliegend wurde angesichts der unterschiedlichen Anträge davon

abgesehen.

3.

3.1

Die

Rekurrentin II macht geltend, die Rekurrentin I könne nur die Abtretung

der für den Strassenausbau benötigten 56 m2 Land verlangen,

nicht aber der gesamten Liegenschaft. Vor der Vorinstanz hatte die

Rekurrentin II ausgeführt, ein Teilabbruch des Gebäudes würde dafür

genügen.

Bereits im Hinblick auf die

Einigungsverhandlung nach § 29 AbtrG vom 13. Juli 2009 hatte die

Rekurrentin II schriftlich erklärt, sie sei an einer Teilabtretung nicht

interessiert. Erst in der Klageantwort vom 4. April 2011 kam sie darauf

zurück, worauf die Rekurrentin I den Enteignungsanspruch auf das gesamte Gebäude

in der Replik vom 5. Mai 2011 bestätigte. Sie stützte sich dabei auf den

Entscheid des Bundesgerichts vom 30. August 2010 betreffend das

Projektgenehmigungsverfahren, worin ein Begehren auf Teilabbruch nicht erwähnt wurde,

ebenso wenig im zugrunde liegenden Entscheid des Verwaltungsgerichts vom

4.

Juni 2009. In jenem Verfahren (VB.2008.00540) hatte die Beschwerdeführerin

vielmehr ausschliesslich Varianten präsentiert, die die streitbetroffene

Liegenschaft überhaupt nicht tangierten (E. 5.2, 5.3).

3.2

Zu Recht

hält die Rekurrentin I fest, dass die Rekurrentin II im

Schätzungsverfahren nicht mehr auf das Plangenehmigungsverfahren zurückkommen

und einen blossen Teilabbruch ihrer Liegenschaft verlangen könne. Die Vorinstanz

führt zutreffend aus, dass das Bundesgericht mit Urteil vom 30. August

2010.

der Rekurrentin I zwar nicht die gesamte Grundstücksfläche von

473.

m2 zusprach, jedoch zugleich die Verhältnismässigkeit des

Abbruchs der gesamten Liegenschaft feststellte. Den Erwägungen des Bundesgerichts

kann sodann nicht entnommen werden, dass sich die Enteignung im Umfang auf

56.

m2 zu beschränken hätte. Der Enteigner ist gemäss § 9

AbtrG berechtigt, die vollumfängliche Abtretung zu verlangen, wenn für die

Abtretung eines Rechts dem hierzu Verpflichteten wegen Verminderung des Werts

der ihm verbleibenden mit diesem Recht zusammenhängenden Vermögensstücke mehr

als ein Viertel des Werts der letzteren als Entschädigung ausgerichtet werden

müsste. Dies ist nach den Forderungen der Rekurrentin II der Fall. Entsprechend

ist nachfolgend die von ihr beantragte Enteignung von bloss 56 m² ohne Abbruch

der Liegenschaft nicht weiter zu prüfen.

4.

4.1

Gegen

Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der

Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen

Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch grundsätzlich

im Beschwerdeverfahren und damit weitgehend nach den Bestimmungen über die

Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 VRG überprüft das Verwaltungsgericht

den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle

ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im

Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des

vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf

zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission

gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei; ferner

ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die

Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist

hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44

= BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 3. Dezember 2009, VR.2009.00005, E. 1.2;

Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32–86, N. 10; Jaag/Rüssli, Rz. 3642).

Die in dieser

Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von

Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722–00725+00728,

E. 11.3.1und 11.3.2; 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2). Wird

im Rechtsmittelverfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten über den

Verkehrswert eines Grundstücks eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der

freien Beweiswürdigung durch die erkennende Behörde (vgl. Martin Zweifel,

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2, 2. A., Basel etc.

2008, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden; Felix

Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar Zürcher

Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N 219). Angesichts der

Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezifische Informationen zu liefern,

rechtfertigt es sich, dass sich diese bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränkt,

ob die Expertise vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und

Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie

ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit

gehabt hat (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1;

RB 1985 Nr. 47; vgl. schon BGr, 3. Dezember 1943, ASA 12

[1943/44] 386 ff. E. 3; BGE 110 Ib 52 E. 2). Vermag das Gutachten

nicht zu überzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestützt auf seine

Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue Schätzung vornehmen oder damit

einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973,

S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über einen weiten Beurteilungsspielraum

verfügt (RB 2003 Nr. 88; RB 1976 Nr. 54; RB 1985

Nr. 47).

4.2

Grundsätzlich

fällt eine Verböserung des Schätzungsentscheids zum Nachteil des Anfechtenden

ausser Betracht, wie das Verwaltungsgericht im genannten Leitentscheid

RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23 ausdrücklich festgehalten hat.

Vorliegend haben jedoch beide Parteien Rekurs erhoben, weshalb das

Verwaltungsgericht befugt ist, den Schätzungsentscheid im Umfang der

Parteianträge zu korrigieren.

5.

5.1

Gemäss

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und

§ 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller

Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1

AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.

Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am

Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB

1991.

Nr. 47, mit Verweisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a).

5.2

Hinsichtlich

der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum

Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (RB 2006 Nr. 118 =

BEZ 2006 Nr. 35; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des

Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 71 ff.; Peter Hänni,

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008,

S. 633 f.; Max Imboden/René Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, Basel/Frankfurt a. M., 1986/1990, Band II: Besonderer Teil,

Nr. 128 B IV). Ausserhalb des Enteignungsrechts ist der Verkehrswert von

Grundstücken in zahlreichen Rechtsgebieten von Bedeutung (vgl. hierzu Martina

Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001,

S. 5 ff.). Erhebliche Bedeutung kommt dem Verkehrswert etwa aufgrund

von § 220 des (zürcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 als

Ersatzwert bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer zu

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 94 ff.). In der

schweizerischen Lehre der Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen

folgende Verfahren zum Zug: die Vergleichs(wert)methode, die Lageklassenmethode,

die Rückwärtsrechnung, die Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode),

die dynamische Ertragswertmethode, die Kennwertmethode und die hedonische

Methode (zur Definition und näheren Kennzeichnung vgl.

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 137 ff.; zum Ganzen auch

Donato Scognamiglio, Immobilienbewertungsmethoden und Benchmarking, 4. A.,

Zürich 2008; hinsichtlich ausländischer Bewertungsansätze vgl. The Royal

Institution of Chartered Surveyors [RICS], Chapter Switzerland, Swiss Valuation

Standards [SVS], Best Practice of Real Estate Valuation in Switzerland, Zürich

2007). Die Rechtsprechung wie auch ein Teil der Schätzungslehre (Schweizerische

Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und Schweizerische

Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft, Das

Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. A., Aarau 2012, S. 42 ff.

[zit. Schätzerhandbuch]; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung,

St. Gallen 2009, S. 168) bezeichnen die Vergleichs(wert)methode als

Hauptmethode, während den übrigen Verfahren nur eine ergänzende Funktion

zukomme (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 138; so BGE 131 II 458

E. 5.1 S. 465 f. zur Lageklassenmethode). Allerdings herrscht

die Auffassung vor, dass – bei sachgerechter Handhabung und angemessener

Schätzung – grundsätzlich alle Bewertungsmethoden zum gleichen Resultat führen.

In der Rechtsprechung wird in jüngerer Zeit vermehrt die Auffassung vertreten,

dass die Heranziehung weiterer Bewertungsarten neben der Vergleichsmethode sinnvoll

sei (BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82) bzw. sich sogar aufdränge (VGr,

31.

Januar 2001, ZStP 2001, 217 E. 2c S. 219). Im wegleitenden

Entscheid BGE 134 II 49 (Opfikon) betreffend die Enteignung von nachbarrechtlichen

Abwehransprüchen infolge Fluglärms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten

Überflug hat das Bundesgericht – vorab aus Gründen der Praktikabilität aufgrund

der Vielzahl zu beurteilender Entschädigungsbegehren – die hedonische Methode

für zweckmässig befunden (E. 16 S. 80 ff.).

Rechtsprechung und herrschende Schätzungslehre stimmen

darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im

Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären Unterscheidung zwischen

überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht weitgehend Einigkeit, dass

sich bei letzteren vorab die Vergleichsmethode eignet (RB 1999 Nr. 158 =

ZStP 2000, 150; Schätzerhandbuch, S. 63; Canonica, S. 170). Bei

überbauten Grundstücken kommt die Vergleichsmethode hingegen kaum zur Anwendung,

weil die spezifischen Eigenschaften jeder Liegenschaft einen Vergleich

erschweren. Hier wird gewöhnlich nach der Nutzungsart unterschieden: Während

bei Wohnbauten die Realwertmethode – welche den Verkehrswert im Wesentlichen

aus der Summe von Land- und Gebäudewert ermittelt – dominiert, steht bei

gewerblich genutzten Immobilien eine auf dem Ertragswert beruhende Bewertungsmethode

im Vordergrund (VGr, 26. September 2001, ZStP 2003, 179; Schätzerhandbuch,

S. 95; Canonica, S. 183). Dementsprechend kommt bei Objekten, die

teilweise Wohn- und teilweise gewerblichen Zwecken dienen, ein aus Real- und

Ertragswert gewonnener Mischwert (BGr, 21. Oktober 2014, 2C_1049 + 1079 +

1080/2013 E. 5.3; Schätzerhandbuch, S. 42 f. und

S. 116 ff.; ablehnend Canonica, S. 314 f.) zur Anwendung,

wobei die beiden Faktoren je nach Bedeutung der einen oder anderen Nutzung

unterschiedlich gewichtet werden.

5.3

Die

Schätzung einer Liegenschaft stellt eine Einheit dar. Das Verwaltungsgericht

hat daher nur zu prüfen, ob die Bewertung eines Gebäudes bzw. eines

Gebäudekomplexes insgesamt vertretbar sei; hingegen braucht es sich – unter

Vorbehalt grober Irrtümer oder Rechenfehler – mit Einwänden gegen einzelne

Faktoren einer Schätzung grundsätzlich nicht zu befassen (VGr,

16.

November 2011, SB.2011.00018, E. 3.2.2; RB 2001 Nr. 111 [Leitsatz]

= ZStP 2003, 179).

5.4

Weil das

Verwaltungsgericht eine umstrittene Enteignungsentschädigung nach dem in

E. 4.1 Gesagten nicht auf Angemessenheit überprüft, sondern lediglich

Rechtskontrolle übt, und dies wie gesagt nur mit Bezug auf das Gesamtergebnis,

folgt daraus, dass die Änderung der Entschädigung durch das Verwaltungsgericht

selbst kaum je in Betracht kommt. Zwar sieht § 63 Abs. 1 VRG vor,

dass das Verwaltungsgericht selbst entscheidet, wenn es die angefochtene

Anordnung aufhebt. Indessen erscheint es sachgerecht, dass die Sache gestützt

auf § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückgewiesen wird, wenn das Gutachten eines Sachverständigen oder einer

Schätzungskommission zum Wert eines Grundstücks nicht zu überzeugen vermag. Ein

solches Vorgehen entspricht denn auch der ständigen Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010).

6.

Im Licht der genannten Grundsätze sind die insbesondere

von der Rekurrentin I gegen den Schätzungsentscheid erhobenen Einwände zu

prüfen. Anzumerken bleibt, dass auf die Expertisen, welche die Parteien vor der

Schätzungskommission I präsentiert haben, nicht weiter einzugehen ist.

Denn einem Parteigutachten kommt wegen der vertraglichen Beziehung zwischen

Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte Aussagekraft von Parteivorbringen

zu (VGr. 22. Januar 2014, SB.2013.00118, E. 2.2.3; 22. November

2000, ZStP 2001, S. 148 ff., E. 4b; Kaspar Plüss, Kommentar VRG,

7.

N. 148).

6.1

Stichtag

für die Bewertung des Enteignungsobjekts ist der Tag, an dem der Schätzungsentscheid

gefällt wird, vorliegend also der 4. Dezember 2012 (VGr, 31. Oktober

1974, ZBl 76/1975, 341 ff.; Jaag/Rüssli, Rz. 3620).

Weil die Entschädigung auf den Stichtag zu bemessen ist,

erweist sich das Begehren der Rekurrentin II um Zusprechung einer

Vergütung von 0,5 % pro Monat für eine entgangene Wertsteigerung ohne

Weiteres als unbegründet. Anzumerken bleibt, dass der vor der Vorinstanz noch

geltend gemachte und von dieser – mangels gesetzlicher Grundlage – zurückgewiesene

Antrag auf Verzinsung der Entschädigung mit 5 % vor Verwaltungsgericht

nicht mehr erneuert wird.

6.2

Wie der

Überblick über die Bewertungsmethoden in E. 4.2 zeigt, ist bei überbauten

Grundstücken die Mischwertmethode in der Schätzungspraxis anerkannt und wird

sie auch vom Bundesgericht herangezogen. Obschon einzuräumen ist, dass der

potenzielle Kaufinteressent bei einem gewerblich genutzten Objekt wie hier eher

eine ertragswertorientierte Methode heranzieht (Schätzerhandbuch, S. 131)

oder – für den noch wahrscheinlicheren Fall einer beabsichtigten Neuüberbauung

(Canonica, S. 211) – eine Rückwärtsrechnung vornimmt, hat die Schätzungskommission I daher auf die Mischwertmethode abstellen dürfen. Entgegen der Auffassung

der Rekurrentin I liegt darin keine Rechtsverletzung. Weil das Abtretungsobjekt

Kat.-Nr. 01 einerseits im Erdgeschoss als Restaurant genutzt und

anderseits in den Obergeschossen zur Wohnnutzung vermietet wird, erscheint es

auch angemessen, wenn die Schätzungskommission I den

Realwert einfach, den Ertragswert hingegen dreifach gewichtet hat (Schätzerhandbuch,

S. 125; vgl. auch Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der

Liegenschaftenschätzer, 4. A., Zürich 1997, S. 100).

6.3

Macht

der Realwert nach dem Gesagten hier lediglich einen Viertel des Verkehrswerts

aus, so fallen mögliche Korrekturen von vornherein weit weniger ins Gewicht als

beim Ertragswert. In Übereinstimmung mit den Grundsätzen der Fachliteratur hat

die Schätzungskommission I unter Berücksichtigung der sog. Lageklassenmethode

einen sog. relativen Landwert ermittelt, der sich in Abhängigkeit zum

Neubauwert definiert (Schätzerhandbuch, S. 73); diese Methode wird von der

Rechtsprechung nach wie vor für tauglich befunden (BGE 131 II 458 E. 5.1

S. 465 f.). Die Parteien haben den von der Vorinstanz ermittelten

Landwert denn auch ausdrücklich akzeptiert. Hinsichtlich des Gebäudewerts rügt

die Rekurrentin I mit durchaus nachvollziehbaren Argumenten, dass die

Schätzungskommission I ihrer Berechnung einen (rund 10 %) überhöhten

Neubauwert zugrunde gelegt und die Altersentwertung statt auf mindestens

32.

% lediglich auf 25,6 % veranschlagt habe. Dieser Einwand erscheint

angesichts des Baujahrs 1881 und der teilweise veralteten Gebäudeinfrastruktur

zwar als plausibel; indessen ist zu berücksichtigen, dass die Würdigung der

sachverständigen Schätzungskommission I auf einem Augenschein und

einer gründlichen Auseinandersetzung mit der streitbetroffenen Liegenschaft

beruht. Weil die Altersentwertung keine statistische Grösse darstellt, sondern

objektspezifisch zu bemessen ist, hält sich die Annahme der Vorinstanz durchaus

noch im Rahmen des ihr zustehenden Schätzungsermessens.

6.4

Bei der

Ermittlung des – hier dreifach gewichteten – Ertragswerts fällt der Kapitalisierungssatz

stark ins Gewicht; schon eine geringfügige Änderung des Divisors beeinflusst

den resultierenden Quotienten massiv. Insoweit kommt der Rüge der

Rekurrentin I, wonach die Vorinstanz auf einen zu tiefen

Kapitalisierungssatz abgestellt habe, erhebliche Bedeutung zu. In methodischer

Hinsicht wendet die Rekurrentin I zwar zu Recht ein, dass die Schätzungskommission I im Widerspruch zur Schätzungspraxis beim Satz für die Kapitalkosten

unmittelbar den Referenzzinssatz gemäss Verordnung über die Miete und Pacht von

Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 herangezogen habe. Sodann ist

der Rekurrentin I beizupflichten, dass die Berechnungsbeispiele in der

Schätzungsliteratur (vgl. Canonica, S. 98 ff.; Schätzerhandbuch,

S. 97 ff.; Naegeli/Wenger, S. 297) näher bei den vor ihr verfochtenen

Sätzen (6,25 % für Wohnen, 6,85 % für Gastgewerbe und 4 % für

Plakatwerbung) liegen, als die Schätzungskommission I angenommen

hat (4,65 % für die Wohnnutzung, 5,35 % für die Restaurantnutzung und

2,5 % für die Plakatwerbung. Wie im Zusammenhang mit der Altersentwertung

ist aber auch mit Bezug auf den Kapitalisierungssatz festzuhalten, dass die von

der Praxis entwickelten Sätze wohl brauchbare Faustregeln für den

Durchschnittsfall darstellen, aufgrund der von der Schätzungskommission I gründlich

ermittelten Verhältnisse des Einzelfalls

jedoch Abweichungen geboten sind. Im vorliegenden Fall erscheinen die von der

Vorinstanz angewandten Kapitalisierungssätze zwar als tief, liegen jedoch bei

der streitbetroffenen Liegenschaft Kat.-Nr. 01 ebenfalls noch im Rahmen

des Schätzungsermessens und stellen keine seitens des Verwaltungsgerichts zu

korrigierende Rechtsverletzung dar. Anzufügen bleibt, dass die Schätzungskommission I bei der Ermittlung des Ertrags grundsätzlich zu Recht auf die

tatsächlich erzielten Mietzinsen und nicht auf statistische Werte abgestellt

hat. Soweit der Ertragswert

durch die von der Rekurrentin II behaupteten, mit dem Strassenprojekt

zusammenhängenden Mietzinsreduktionen tatsächlich gesunken sein sollte, ergäbe

sich dadurch ein Ausgleich zum tiefen Kapitalisierungssatz.

7.

Die Rekurrentin II verlangt sodann, dass ihr

verschiedene, im Zusammenhang mit der Abtretung erlittene Schäden zu vergüten

seien. Nicht erneuert wird die vor der Vorinstanz geltend gemachte und von

dieser abgelehnte Forderung von Fr. 91'700.- für nicht mehr verwendetes

Zugehör. Ebenso beharrt sie nicht mehr auf einem Ersatz von Wiederbeschaffungskosten,

welche sie im Schätzungsverfahren in der Höhe von Fr. 517'500.- erfolglos

ersetzt haben wollte.

7.1

§ 13

Abs. 1 AbtrG will die Entschädigung für das abzutretende Recht nach dessen

Verkehrswert bestimmt haben (Satz 1), wobei für die Unfreiwilligkeit

noch ein Zuschlag von höchstens zwanzig Prozent dieses Wertes gemacht werden

kann (Satz 2). Da jede Zwangsabtretung unfreiwillig ist, kann ein solcher

Zuschlag aber nur in Ausnahmefällen zuerkannt werden. Dementsprechend muss

dafür nach der Praxis des Verwaltungsgerichts eine besondere Beeinträchtigung

in den persönlichen Verhältnissen vorliegen, wie sie etwa dann gegeben ist,

wenn ein Abtretungspflichtiger zum Verlassen einer langjährigen Heimstätte gezwungen

wird (VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 4.6; 8. November

1988, VK 88/0007 [nicht im Internet, in RB 1988 Nr. 92 nicht publizierte

Erwägung], mit Hinweis auf RB 1961 Nr. 128, 1986 Nr. 118; vgl. auch

RB 1967 Nrn. 83 und 84, 1973 Nr. 79).

Wie die Schätzungskommission I zutreffend erkannt

hat, ist die Enteignete als Aktiengesellschaft nicht in ihren persönlichen

Verhältnissen beeinträchtigt. Das Begehren um Zusprechung eines

Unfreiwilligkeitszuschlags ist daher abzuweisen.

7.2

Sodann

verlangt die Rekurrentin II eine Entschädigung von "mindestens

Fr. 10'000.-" pro Jahr seit Oktober 2006, weil ihr durch das hängige

Strassenprojekt der Abschluss eines Bier- und Mineralwasserliefervertrags verunmöglicht

worden sei. Die Schätzungskommission I hat dieses Begehren mit der

Begründung verworfen, dass ein allfälliger solcher Schaden nicht belegt sei.

Der frühere Eigentümer des Restaurants J habe im Jahr 1992 mit einer Brauerei

einen Liefervertrag auf sechs Jahre abgeschlossen. Ob er 1998 verlängert worden

sei, lasse sich den Akten nicht entnehmen. Der Mietvertrag zwischen der Rekurrentin II

und den Betreibern des Restaurants vom 18. Januar 2005 weise zwar auf

einen von der Vermieterin abgeschlossenen Bier- und Mineralwasserliefervertrag

hin, der von den Mietern zu erfüllen sei; indessen habe die Rekurrentin II

einen solchen Vertrag nicht präsentiert.

Vor Verwaltungsgericht macht die Rekurrentin II

geltend, dass sie nach dem Erwerb der Liegenschaft den im Jahr 2006 auslaufenden

Vertrag habe erneuern wollen. Wegen der Anzeige des vorliegenden

Strassenprojekts sei ein solcher Vertrag jedoch nicht mehr zustande gekommen.

Auch diese Behauptung wird von der Rekurrentin weder näher substanziiert noch

belegt. Im Übrigen ist es wenig wahrscheinlich, dass eine Brauerei auf den Abschluss

eines Bier- und Mineralwasserliefervertrags deswegen verzichtet hätte, weil der

Abnehmer aufgrund eines Strassenprojekts – möglicherweise – Jahre später den

Restaurationsbetrieb am fraglichen Standort aufgeben musste. Die behauptete

Gewinneinbusse ist daher nicht nachgewiesen. Anzufügen bleibt, dass entgangener

Gewinn des Enteigneten ohnehin nur ausnahmsweise zu ersetzen ist

(Imboden/Rhinow, Nr. 128 B VIc).

7.3

Ferner

will die Rekurrentin II Mietzinsausfälle ersetzt haben, die ihr durch das

Strassenprojekt erwachsen seien. Wegen der "Verbarrikadierung" des

Gebäudes ab Februar 2010 habe sie den Mietern des Restaurants und der Wirtewohnung

einen Mietzinsnachlass gewähren müssen, der bis Juni 2013 insgesamt Fr. …

und anschliessend Fr. … pro Monat betragen habe. Die Schätzungskommission I erwog hierzu, dass die Rekurrentin II sinngemäss eine Entschädigung

für die Enteignung von Nachbarrechten im Zusammenhang mit der Errichtung des

Verkehrsprovisoriums geltend mache. Nach der Rechtsprechung seien solche

Beeinträchtigungen grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen und würden erst

dann ersetzt, wenn die Einwirkungen ihrer Art, Stärke und Dauer nach aussergewöhnlich

seien und zu einer beträchtlichen Schädigung der Nachbarn führten. Diese

Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, denn die Mieten hätten gar

nicht ermässigt werden müssen.

Die Rekurrentin II tritt

den vorinstanzlichen Ausführungen nicht substanziiert entgegen. Wie die

Schätzungskommission I zutreffend festgestellt hat, hängt der beantragte

Ersatz von Mietzinsausfällen nicht unmittelbar mit der späteren Enteignung der

Liegenschaft zusammen; vielmehr geht es um eine Entschädigung für die

Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen. Diese sind nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur unter den von der Vorinstanz genannten

eingeschränkten Voraussetzungen zu vergüten (BGE 134 II 145 E. 5, 113 Ia

353.

E. 3; Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 2088). Der Vorinstanz ist beizupflichten,

dass die Rekurrentin die Mietzinsen aus freien Stücken gesenkt hat; dass ein

Gerichtsentscheid sie dazu verpflichtet hätte, macht sie nicht geltend.

7.4

Schliesslich

will die Rekurrentin II die im Zug der Enteignung anfallenden Steuern

ersetzt haben. Hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer ergibt sich aus

§ 216 Abs. 2 lit. b des (zürcherischen) Steuergesetzes vom

8.

Juni 1997, dass die Ausrichtung einer Enteignungsentschädigung eine

steuerbare Handänderung darstellt (vgl. dazu Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 216 N 37 ff.). Auch wenn die Enteignung im Unterschied zu

einer Handänderung in aller Regel gegen den Willen des Betroffenen erfolgt,

bedeutet dies nicht, dass der in Art. 26 Abs. 2 BV gewährte Anspruch

auf volle Entschädigung zur Rückerstattung der geleisteten Grundstückgewinnsteuer

führt (BGE 112 Ia 124 E. 3). Desgleichen hat die Rekurrentin II die

Enteignungsentschädigung als Veräusserung von Geschäftsvermögen gemäss

Art. 58 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes

über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 als (zusätzlichen)

Gewinn zu versteuern.

8.

Die Schätzungskommission I hat ihre Verfahrenskosten im Einklang mit § 63 Abs. 1 AbtrG

der Stadt Zürich als Enteignerin überbunden. Die Zusprechung von Parteientschädigungen

im Schätzungsverfahren ist im Abtretungsgesetz nicht vorgesehen (Plüss,

§ 17 N. 10). Zudem ist die Rekurrentin II vor der Vorinstanz in

überwiegendem Umfang unterlegen, weshalb ihr auch deswegen kein Anspruch auf

eine solche Vergütung zusteht.

Diese Erwägungen führen –

unter Abweisung beider Rekurse – zur Bestätigung des Schätzungsentscheids.

9.

Die Kosten des

Rekursverfahrens sind beiden Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13

Abs. 2 VRG). Bei der

Bemessung der Höhe der Gerichtsgebühr ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein

aufwendiges Verfahren handelte, in dem der Streitwert aufgrund der Anträge der

Parteien deutlich über Fr. 1 Mio. beträgt und sich schwierige

Rechtsfragen stellten. Die

Voraussetzungen für die Zusprechung von Parteientschädigungen sind nicht

erfüllt (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Rekurse werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 50'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 500.-- Zustellkosten,

Fr. 50'500.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden beiden Parteien je zur Hälfte auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …