VR.2013.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2013.00003

7. November 2013Deutsch20 min

(URT.2013.15739)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Knoten F sowie der bergseitige Bereich der G-Strasse

(Autobahnzubringer) in E waren in zum Teil sehr schlechtem Zustand. Zur Abhilfe

wurde ein (im Frühling 2012 abgeschlossenes) neues Kreiselprojekt erstellt.

Dieses erforderte eine Verschiebung der Bushaltestelle der auf der G-Strasse

verkehrenden Buslinie um etwa 50 m bergwärts direkt vor die Liegenschaft H-Strasse

01/02/03, die wie die benachbarten Liegenschaften H-Strasse 04–05 zur G-Strasse

hin orientiert ist. Die erwähnten Liegenschaften wurden von der Vereinigung A

im Baurecht an die Bewohner – teilweise im Stockwerkeigentum (so etwa H-Strasse

01–03) – abgegeben. Das Kreiselprojekt erforderte (neben anderen) die formelle

Enteignung von 845 m2 Flächen im Grundeigentum der Vereinigung

A für die Erstellung der Busbucht (insgesamt 209 m2) und des

der G-Strasse entlangführenden, höhenmässig abgesetzten Fusswegs ab dem Kreisel

bis zur H-Strasse. Das Projekt wurde am … im Amtsblatt des Kantons Zürich

veröffentlicht. Als voraussichtliche Landentschädigung waren Fr. 600.-/m2

vorgesehen (Fr. 900.- abzüglich 1/3 für Vorgartenland).

Mit Eingabe vom 3. März 2010 beantragte die Vereinigung

A bei der Gemeindekanzlei E, dass die Enteignung für insgesamt 845 m2

Land auf den betroffenen Kat.-Nummern mit Fr. 900.-/m2 zu

entschädigen sei. Gegen das Projekt als solches erhob sie keine Einwände. Am

26. März 2010 erhoben C und D, wohnhaft an der H-Strasse 03, Einsprache

gegen das Projekt, insbesondere gegen die Verlegung der Bushaltestelle vor ihre

Liegenschaft. Sie verlangten im Wesentlichen eine Verbesserung der

Lärmsituation sowie eine Entschädigung für den Minderwert ihrer im Baurecht

gehaltenen Liegenschaft in der Grössenordnung von Fr. 100'000.-. Über die

projektbedingten Einschränkungen ihrer Liegenschaft vermochten sich die

Eheleute C und D mit dem Kanton Zürich zu einigen, weshalb eine allfällige

Projekteinsprache hinfällig wurde. Keine Einigung wurde bezüglich des geltend

gemachten Minderwerts der Liegenschaft erzielt. Dieser sollte wie auch der zu

entschädigende Landwert durch die Schätzungskommission festgelegt werden. Neben

den zwei erwähnten meldeten keine weiteren vom Kreiselprojekt Betroffenen Ansprüche

an.

Mit Schreiben vom 3. Mai 2011 liess der Kanton

Zürich als Kläger dem Statthalteramt E die Dossiers der Vereinigung A (Beklagte

2) und von C (Beklagte 1) als Eigentümerin der Stockwerkeinheit I zur

Einleitung des Schätzungsverfahrens zukommen. Gleichzeitig beantragte er, die

Forderung Cs sei abzuweisen und der Betrag für die Entschädigung des

enteigneten Landes sei auf Fr. 600.-/m2 festzusetzen. Nach

durchgeführtem Schriftenwechsel setzte die zuständige Schätzungskommission II

auf den 9. November 2011 eine mündliche Schätzungsverhandlung mit

Augenschein vor Ort an. Dabei ergab sich jedoch keine Annäherung der

Standpunkte. In der Folge unternahm die Schätzungskommission II weitere

Abklärungen zur Bestimmung des Landwerts.

Mit Entscheid vom 5. Februar 2013 legte die

Schätzungskommission II den Landwert für die Enteignung auf Fr. 845.-/m2

fest (Fr. 1'270.-/m2 abzüglich 1/3 für Vorgartenland). Weiter

verneinte sie die Zusprechung einer Entschädigung wegen Entzugs der nachbarschaftlichen

Abwehrrechte gegenüber C. Bezüglich des geltend gemachten Minderwerts ihrer

Liegenschaft kam die Schätzungskommission II dagegen zum Schluss, dass der vom

Kanton Zürich als Entschädigung zu leistende Betrag von Fr. 845.-/m2

den Nutzungsberechtigten zu 2/3 (Fr. 563.35/m2) und der

Grundeigentümerin Vereinigung A zu 1/3 (Fr. 281.65/m2) zukomme.

C, die durch die Enteignung im Vergleich mit den übrigen beiden

Stockwerkeigentümern in der von ihr bewohnten Liegenschaft als besonders

betroffen erachtet wurde, sollte 40 % der den Nutzungsberechtigten der

Parzelle zukommenden Entschädigung erhalten, demnach Fr. 225.35/m2

(40 % von Fr. 563.35). Gemäss dem Dispositiv des Entscheids der

Schätzungskommission II erhielt C somit eine Entschädigung von insgesamt Fr. 22'760.35.

Die Vereinigung A als Grundeigentümerin der baurechtsbelasteten Grundstücke

erhielt gesamthaft eine Entschädigung von 1/3, nämlich Fr. 237'994.25

zugesprochen (845 m2 mal Fr. 281.65/m2).

Erwägungen

II.

Gegen den Entscheid der Schätzungskommission II vom 5. Februar

2013.

meldete die Vereinigung A am 4. März 2013 Rekurs am

Verwaltungsgericht an. In der Rekursbegründung verlangte sie, die Enteignung

von 2 m2 auf Kat.-Nr. 06 sei mit dem Betrag von Fr. 1'270.-/m2

zu entschädigen. Für die restlichen 843 m2 auf den

baurechtsbelasteten Grundstücken Kat.-Nrn. 07 (D), 08, 09, 10, 11, 12, 13,

14.

und 15 anerkannte sie eine Entschädigung von Fr. 845.-/m2,

die aber vollständig ihr allein zu leisten sei, somit Fr. 712'335.-

(843 m2 mal Fr. 845.-/m2) nebst Zins zu 5 %

seit 9. Mai 2011, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Gegenpartei. C als Mitbeteiligte liess sich dazu am 3. Mai 2013 vernehmen

und beantragte die Abweisung des Rekurses, wobei sie sich mit der ihr zugesprochenen

Entschädigung einverstanden erklärte. Der Kanton Zürich anerkannte in der

Rekursantwort vom 3. Mai 2013 die verlangte Entschädigung für 2 m2

auf Kat.-Nr. 06; im Übrigen beantragte er die Abweisung des Rekurses unter

Kostenfolgen zulasten der Vereinigung A. Die Schätzungskommission verzichtete

auf Vernehmlassung. In der Rekursreplik hielt die Vereinigung A an ihrem

Standpunkt fest, wozu sich der Kanton Zürich nicht mehr äusserte. C hielt in

der Eingabe vom 18. August 2013 an ihrem Standpunkt fest, wozu sich die Vereinigung

A am 12. September 2013 nochmals äusserte.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 46 Abs. 1

des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) für die Beurteilung

von Rekursen gegen Entscheide der Schätzungskommissionen zuständig. Da auch die übrigen Voraussetzungen zur Behandlung des

Rekurses erfüllt sind, ist auf diesen einzutreten.

2.

Vorerst stellt sich die Frage nach dem Streitgegenstand

des Rekursverfahrens.

2.1

Die

Beklagte 2 und heutige Rekurrentin verlangt die Entschädigung von 2 m2

Land auf Kat.-Nr. 06 zum Landwert von Fr. 1'270.-/m2, weil

es sich dabei um vollwertiges, unüberbautes und nicht mit einem Baurecht belastetes

Bauland handle. Die Mitbeteiligte äusserte sich dazu nicht. Der Rekursgegner

anerkannte den Anspruch vollumfänglich. Der Rekurrentin steht somit für

2.

m2 auf Kat.-Nr. 06 eine Entschädigung von insgesamt Fr. 2'540.-

zu. Infolge der vorbehaltlosen Anerkennung dieses Anspruchs ist das Verfahren

diesbezüglich als gegenstandslos geworden abzuschreiben.

2.2

Was die

Entschädigung der Restfläche von 843 m2 anbelangt, anerkennen

die Parteien den vollen Baulandpreis von Fr. 1'270.- pro m2

bzw. Fr. 845.-/m2 nach Abzug des Vorgarteneinschlags von 1/3.

Davon ist nachfolgend auszugehen.

2.3

Die

Vorinstanz sprach der Mitbeteiligten für das zu enteignende Land "im Halte

von 101 m2 " eine Entschädigung von insgesamt Fr. 22'760.35

zu (101 m2 zu Fr. 563.35, davon 40 %; vgl. vorn I.

D). Gemäss dem Landerwerbsplan vom 2. November 2010 ist die Parzelle der

Mitbeteiligten Kat.-Nr. 07 jedoch von einer Enteignung von 209 m2

betroffen. Die Vorinstanz verwechselte offenkundig die Parzelle Kat.-Nr. 07

mit Kat.-Nr. 13. Immerhin wies die Rekurrentin in der Rekursbegründung vom

17.

April 2013 darauf hin, dass bei der Berechnung offensichtlich nicht

die richtige Parzelle zugrunde gelegt worden sei. In der Vernehmlassung vom 3. Mai

2013.

erklärte sich die Mitbeteiligte dennoch mit dem Entscheid der

Schätzungskommission vom 5. Februar 2013 einverstanden, auch wenn die

Forderung von Fr. 100'000.- massiv reduziert worden sei. Damit anerkannte

die Mitbeteiligte die Entschädigung von Fr. 22'760.35, auch wenn diese auf

einer nicht korrekten Quadratmeterzahl von enteigneter Fläche auf Kat.-Nr. 07

beruht. Es fragt sich, ob sie sich darauf behaften lassen muss.

Nach § 70 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 und § 60

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ermittelt das

Verwaltungsgericht den rechtserheblichen Sachverhalt von Amtes wegen. Die

(Justiz-)Behörde muss vom Bestehen einer Tatsache überzeugt sein. Das

Verwaltungsgericht ist nicht an die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz

gebunden, und es kann auch ohne ausdrückliche Rüge zusätzliche Sachverhaltsabklärungen

vornehmen, wenn die Akten darauf hindeuten, dass der Sachverhalt unrichtig ermittelt

wurde (VGr, 17. Januar 2001, VB.2000.00357 E. 5a; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 7 f.). Umso eher muss es

möglich sein, einen offensichtlichen Fehler im Sachverhalt zu korrigieren.

Zudem wendet das Verwaltungsgericht das Recht von Amtes wegen an (§ 70 in

Verbindung mit § 7 Abs. 4 VRG). Es würde dem Grundsatz der vollen Entschädigung

von Enteignungen gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

(BV) widersprechen, wenn die Abtretung von 209 m2 mit

einem Wert entschädigt würde, der lediglich einer abgetretenen Fläche von

101.

m2 entspricht. Demnach muss sich die Mitbeteiligte nicht

auf der Entschädigung von Fr. 22'760.35 behaften lassen.

2.4

Die

Vorinstanz hielt dafür, dass die Liegenschaft der Mitbeteiligten durch die

Enteignung eine klare zusätzliche Werteinbusse erleide. So sei der

Strassenabstand im Bereich ihrer Liegenschaft besonders klein, und die dem

Schallschutz dienende Mauer entlang der G-Strasse wahre nur wenig Abstand zur

Liegenschaft. Ferner werde das Einliegerzimmer im Parterre der Liegenschaft auf

Höhe der Garagen förmlich "eingelocht". In dieser Wertverminderung

des der Mitbeteiligten verbleibenden Vermögensstücks liege ein – neben der

durch den Baurechtszins abzugeltenden Verkleinerung des Grundstücks –

mittelbarer Schaden. Im Widerspruch dazu hielt sie fest, die Entschädigung von

gerundet Fr. 845.-/m2 sei die "maximale

Entschädigung", welche die Rekurrentin und die Mitbeteiligte gesamthaft

pro Quadratmeter beanspruchen könnten. Der erwähnte mittelbare Schaden wurde

denn auch weder beziffert noch spezifiziert. Der Rekursgegner hält zutreffend

fest, dass die Vorinstanz damit einen mittelbaren Schaden nicht zugesprochen

habe. Die zusätzliche Werteinbusse, welche die Mitbeteiligte erlitten haben

soll, sollte somit allein mit der vorgenommenen Aufteilung der

Entschädigungszahlungen kompensiert werden. Zudem verneinte die Vorinstanz

einen Anspruch der Mitbeteiligten auf Entschädigung wegen übermässiger

Immissionen durch den Ausbau der G-Strasse, die Verlegung der Bushaltestelle

und wegen Entzugs der nachbarschaftlichen Abwehrrechte. Nachdem die

Mitbeteiligte selber nicht Rekurs erhoben hat, bleibt es dabei. Eine

Erweiterung des Streitgegenstands erfolgt dadurch nicht.

2.5

Strittig

bleibt vorliegend die allfällige Aufteilung der Enteignungsentschädigung zwischen

Grundeigentümerin und Bauberechtigten, welche die Vorinstanz mit 1/3 zu 2/3 zugunsten

aller Bauberechtigten festgelegt hatte. Während sie in Dispositiv-Ziffer 1

ihres Entscheids demgegenüber lediglich eine Bauberechtigte (die

Mitbeteiligte) berücksichtigte, sprach sie der Rekurrentin den gesamten

1/3-Betrag der Entschädigung für 845 m2 zu, total Fr. 237'994.25.

Davon fallen 2 m2 zum Preis von je Fr. 1'270.-/m2

weg (vorn E. 2.1), weshalb sich die zu entschädigende Fläche auf 843 m2

reduziert, wofür sich ein Betrag von Fr. 237'430.95 [843 m2 x Fr. 281.65/m2]

ergibt. Die Rekurrentin hat im Rekursverfahren den Antrag gestellt, es sei ihr

die volle Entschädigung von Fr. 845.-/m2 für die gesamte

enteignete Fläche von 843 m2 zuzusprechen. Hingegen haben weder

die Mitbeteiligte noch der Rekursgegner Rekurs erhoben. Damit ist der der

Rekurrentin zugesprochene Drittel der Gesamtentschädigung (Fr. 237'430.95)

gemäss vorstehender Berechnung nicht angefochten worden. Weniger als dieser

Betrag darf ihr daher nicht zugesprochen werden, jedoch allenfalls mehr (§ 63

Abs. 2 VRG).

3.

3.1

Zu prüfen ist

die Höhe des Streitwerts. Für die infrage stehenden 843 m2 anerkennt

die Rekurrentin eine Entschädigung von Fr. 845.-/m2, was einen

Betrag von Fr. 712'335.- ergibt. Gemäss Dispositiv-Ziffer 2 des

angefochtenen Entscheides erhielt sie insgesamt jedoch lediglich Fr. 237'994.25

zugesprochen (845 m2 x Fr. 281.65/m2).

Mit der vom Rekursgegner für 2 m2 auf Kat.-Nr. 06 anerkannten

Entschädigung von Fr. 2'540 (anstelle von Fr. 563.30: 2 x 281.65/m2)

erhöht sich die zugesprochene Entschädigung um den Betrag von Fr. 1'976.70

(Fr. 2'540.- ./. Fr. 563.30) auf Fr. 239'970.95.

Gemäss Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids erhielt die

Mitbeteiligte Fr. 22'760.35 zugesprochen. Dieser Anspruch wird von der

Rekurrentin bestritten.

3.2

Der

Streitwert besteht vorliegend somit in der Differenz der verlangten

Entschädigung von Fr. 712'335.- gegenüber dem von der Vorinstanz

zugesprochenen Betrag von Fr. 239'970.95 und beläuft sich damit auf Fr. 472'364.05.

4.

4.1

Die mehreren vom Kreiselprojekt betroffenen Grundstücke sind von der

Landenteignung wie folgt betroffen:

Kat.-Nr. 07

(D) ca. 209 m2

Kat.-Nr. 08 ca. 79 m2

Kat.-Nr. 09 ca. 73 m2

Kat.-Nr. 10 ca. 70 m2

Kat.-Nr. 11 ca. 72 m2

Kat.-Nr. 12 ca. 147 m2

Kat.-Nr. 13 ca. 101 m2

Kat.-Nr. 14 ca. 65 m2

Kat.-Nr. 15 ca. 27 m2

Total m2: ca.

843.

4.2

Die

Vorinstanz stützte sich bei ihrem Vorgehen auf den Grundsatz der vollen Entschädigung

nach Art. 26 Abs. 1 und 2 BV und auf § 11 AbtrG. Nach Art. 26

Abs. 1 und 2 BV ist das Eigentum gewährleistet. Enteignungen und

Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt,

was bei der formellen Enteignung, wo das Eigentumsrecht vom Enteigneten auf das

enteignende Gemeinwesen übergeht, Rechtmässigkeitsvoraussetzung darstelle

(Klaus A.Vallender, in: Die schweizerische Bundesverfassung, Kommentar,

2.

A., Zürich/St. Gallen 2008, Art. 26 N. 54, 57). Inhaltlich

dasselbe ist § 11 AbtrG zu entnehmen.

4.3

Wie

erwähnt, hat die Vorinstanz – auch wenn dies aus dem Dispositiv ihres Entscheides

so nicht hervorgeht – den Anteil der Rekurrentin an den

Enteignungsentschädigungen generell auf 1/3, denjenigen der Bauberechtigten auf

2/3 festgelegt. Damit hat sie in dieser Frage einen Teilentscheid getroffen,

der eine vollstreckungsfähige Teilerledigung des Verfahrens bewirkt (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 19 N. 53). Gemäss § 19a

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

richtet sich die Anfechtbarkeit von Teilentscheiden sinngemäss nach den Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG).

Nach Art. 91 BGG liegt ein anfechtbarer Teilentscheid vor, wenn nur ein

Teil der gestellten Begehren behandelt wird, sofern diese unabhängig von den

anderen Begehren beurteilt werden können (lit. a) oder wenn das Verfahren

nur für einen Teil der Streitgenossinnen und Streitgenossen abgeschlossen wird

(lit. b). Der Teilentscheid als Variante des Endentscheids setzt voraus,

dass in sachlicher oder personeller Hinsicht verschiedene, unabhängig zu

beurteilende Rechtsbegehren vorliegen (BGE 138 V 106 E. 1.1).

Unabhängigkeit bedeutet einerseits, dass die Begehren je einzeln auch

Gegenstand eines eigenen Prozesses hätten bilden können, anderseits, dass ein

Teil des gesamten Prozessgegenstands abschliessend beurteilt wird, sodass keine

Gefahr besteht, dass der Entscheid über den verbliebenen Prozessgegenstand in

Widerspruch zum bereits rechtskräftig ausgefällten Teilentscheid gerät (BGE 135

III 2012, E. 1.2.2 f.).

4.4

Ausgangspunkt

für die Aufteilung der Enteignungsentschädigung zu 2/3 an die Bauberechtigten

und zu 1/3 an die Rekurrentin war die Situation der Mitbeteiligten, welche die

Vorinstanz als von der Enteignung am stärksten betroffen erachtete (vgl. vorn

E. 2.4). Damit traf sie zu Unrecht einen Teilentscheid, indem sie die

Entschädigung für die volle Abtretungsfläche der Landeigentümerin (845 m2)

festlegte, aber nur für einen kleinen Teil der Abtretungsfläche der

Baurechtsinhaber (recte 209 m2). Dabei ist nicht ausgeschlossen,

dass je nach Situation bzw. vertraglicher Ausgestaltung der einzelnen

Baurechtsverträge ein anderer Aufteilungsschlüssel für die Enteignungsentschädigung

zur Anwendung gelangen könnte als der von der Vorinstanz für Grundeigentümerin

und alle Bauberechtigten festgelegte. Schon aus diesem Grund ist der

vorinstanzliche Entscheid aufzuheben.

5.

5.1

Wird

Land enteignet, auf dem (wie vorliegend) ein im Grundbuch eingetragenes

Baurecht lastet, so sind enteignungsrechtlich in der Regel zwei

Grundstückeigentümer zu entschädigen, nämlich der Boden- und der Baurechtseigentümer.

Der Grundeigentümer hat in der Regel Anspruch auf den Barwert der für die

Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinse sowie auf den diskontierten Wert

des ihm nach Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung stehenden Grundstücks,

wobei einer allenfalls dem Bauberechtigten für die Bauten zu leistenden

Entschädigung angemessen Rechnung zu tragen ist (BGE 112 Ib 514 E. 4a

S. 521). Die Vorinstanz berief sich in rechtlicher Hinsicht für die von ihr vorgenommene Aufteilung der Enteignungsentschädigung auf

Grundeigentümerin und Bauberechtigte auf eine in der Literatur geäusserte

Meinung (Rudolf Merker, Der Grundsatz der "vollen Entschädigung" im

Enteignungsrecht, Diss. Zürich 1975, S. 156–159). Darin erläutert der

Autor, dass bei der Enteignung eines baurechtsbelasteten Grundstücks dem Eigentümer

der unter Berücksichtigung der Last ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft

ersetzt werde. Der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Last (Baurecht) und

der objektive Wert des Baurechts seien komplementär, d. h. ihre

Summe sei gleich dem Gesamtwert der überbauten Liegenschaft. Die Berechnung des

Werts des Baurechts erfolge unter Berücksichtigung von dessen Laufzeit und je

nachdem danach, ob die bestehenden Gebäude nach Ablauf der Baurechtszeit

abgebrochen würden, entschädigungslos an den Baurechtsgeber heimfielen, eine

zahlenmässig fixierte Heimfallsentschädigung, eine bloss

"angemessene" Entschädigung oder der Baurechtszins als indexgebunden

vereinbart wurden. Für alle diese Fälle werden Wege zur Berechnung des Werts

des Baurechts aufgezeigt (Merker, a. a. O.,

S. 157 ff.).

5.2

Der Rekursgegner nahm mit Bezug auf die Liegenschaft der Mitbeteiligten

eine entsprechende Berechnung vor: Ausgehend vom Ablauf des Baurechts im Jahr

2066.

sei der auf die Grundeigentümerin dannzumal entfallende Schaden auf den

heutigen Zeitpunkt abzuzinsen. Bei einem marktkonformen Diskontsatz von 2,25 %

(gegenwärtig gültiger Referenzzinssatz) ergebe sich bei einem noch 50 Jahre

dauernden Baurecht ein Faktor von 0,329. Das bedeute: Ein Schaden bzw. ein

Minderwert von 100 Franken, der erst in 50 Jahren entstehe, habe heute

einen Gegenwert von rund Fr. 33.-. Demgegenüber habe für die verbleibende

Baurechtsdauer von noch gut 50 Jahren der Baurechtsnehmer den Schaden zu

tragen. Ihn treffe somit der während der ersten 50 Jahre entstehende

Schaden; dies seien die zum Schaden der Grundeigentümerin komplementären Fr. 67.-.

Entsprechend sei die Aufteilung der Landentschädigung von 1/3 zu 2/3 zugunsten

der Bauberechtigten immobilienökonomisch korrekt.

5.3

Die Rekurrentin hielt dem entgegen, die Ausführungen zu den

Schadensberechnungen nähmen keinen Bezug zu den (baurechts-)vertraglichen

Gegebenheiten. Damit wird die Berechnung des Rekursgegners und die Bestätigung

der Aufteilung von 1/3 zu 2/3 zugunsten der Bauberechtigten materiell jedoch

nicht substanziiert bestritten. Die Rekurrentin hält diese Aufteilung

allerdings für willkürlich. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt

Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid

offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem

Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass

verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das

Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die

Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung

ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137

I 1 E. 2.4 S. 5; BGr, 18. Dezember 2012,8C_529/2012, E. 3).

5.4

Gemäss dem im Recht liegenden Vertrag auf Übertragung eines Teils von

Rechten und Pflichten aus einem Baurechtsvertrag vom 24. Oktober 1967

richtet sich vorliegend die Entschädigung für den Heimfall entweder nach dem

Verkaufserlös der Liegenschaft, wenn das Bauwerk mit einer Neubegründung des

Baurechts für 40 Jahre verkauft wird. Oder ohne solche Neubegründung und

Veräusserung wird die Entschädigung mittels Einigung der Parteien des

Baurechtsvertrags festgelegt. Die Vorinstanz berechnete den Wert des Baurechts

der Mitbeteiligten jedoch weder unter Berücksichtigung der konkreten Heimfalls-Regelung

noch nach den in der erwähnten Dissertation vorgezeichneten Vorgaben. Sie nahm

vielmehr die konkreten Auswirkungen des Kreiselprojekts einzig auf die

Liegenschaft der am stärksten beeinträchtigten Mitbeteiligten zum Anlass, die

Entschädigung "angemessen" im Verhältnis 2/3 zu 1/3 zugunsten aller

Bauberechtigten aufzuteilen. Dieses Vorgehen mag den Anschein der

Willkür zu erwecken. Allerdings lässt sich mangels Vorliegen der

Baurechtsverträge für alle übrigen Bauberechtigten nicht klären, ob bei diesen

von derselben Dauer des Baurechts auszugehen und dieselbe Regelung für den

Heimfall enthalten ist. Ob das von der Vorinstanz festgelegte

Aufteilungsverhältnis im Ergebnis haltbar ist oder nicht, wird sich daher erst

aufgrund der Neuberechnung anhand der erwähnten Kriterien zeigen (vorn E. 5.1).

Von einem unhaltbaren Ergebnis kann daher einstweilen nicht die Rede sein.

6.

6.1

Demnach ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die

Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie für die einzelnen betroffenen Parzellen

prüfe, ob und in welchem Verhältnis die Enteignungsentschädigung aufzuteilen

sei. Dabei sind die übrigen Bauberechtigten in das Verfahren miteinzubeziehen.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Rekursgegner

anerkannte, den übrigen Baurechtsnehmern die ihnen zustehende Entschädigung für

die Schmälerung ihrer Baurechtsgrundstücke auszuzahlen, auch ohne dass sie

enteignungsrechtliche Einsprachen erhoben oder Entschädigungsforderungen

angemeldet hätten.

6.2

Wie der Rekursgegner zu Recht ausführt, waren die übrigen

Bauberechtigten (neben der Mitbeteiligten) im öffentlich aufgelegten

Landerwerbsplan vom 1. November 2010 bei jedem Grundstück namentlich

aufgeführt. Zudem wurde das Strassenprojekt gemäss § 16 des

Strassengesetzes vom 27. September 1981 ausgesteckt, öffentlich aufgelegt

und mit dem Hinweis "F bis H-Strasse, Kreisel" publiziert, weshalb

die Baurechtsnehmer die ihnen zustehenden Rechte (Einsprachen, Forderungen; § 14

AbtrG) hätten wahrnehmen können. Dennoch gingen bis heute mit Ausnahme der

Entschädigungsforderung der Mitbeteiligten keine weiteren Forderungen ein.

Damit haben die übrigen Bauberechtigten ihre Ansprüche auf Entschädigung jedoch

nicht verwirkt: Unterlässt ein Grundeigentümer – hier ein Bauberechtigter – die

Anmeldung von Entschädigungsforderungen und anderen Rechtsansprüchen bei der

Gemeindekanzlei, wird nach § 23 Abs. 6 AbtrG angenommen, er sei mit

der ihm zugemuteten Abtretung beziehungsweise der gestellten Beitragsforderung

einverstanden und anerkenne mit Bezug auf seine eigenen Ansprüche zum Voraus

die Richtigkeit des Entscheides der Schätzungskommission. Die Vorinstanz wird

in Bezug auf sämtliche betroffenen Parzellen zu prüfen haben, in welchem

Verhältnis die Entschädigung zwischen dem jeweiligen Land- und Baurechtseigentümer

aufzuteilen ist. Dabei sind einerseits Lehre und Literatur zu beachten (vorn

E. 5.1), anderseits der Umstand, dass der Betrag, welcher der Rekurrentin

zugesprochen wird, insgesamt nicht weniger als Fr. 239'970.- betragen darf

(vorn E. 2.5).

6.3

Demgegenüber beansprucht die Rekurrentin die gesamte

Enteignungsentschädigung für sich. Denkbar ist eine Änderung des ihr

zugesprochenen Anteils ab 1/3 grundsätzlich bis zum vollen Betrag. Die

Rekurrentin stützt sich insbesondere darauf, dass zwischen ihr und sämtlichen

Bauberechtigten die vertraglich vereinbarte Regelung bestehe, wonach ihr die

gesamte Enteignungsentschädigung für das Land zustehe. Sie stützt sich dabei

auf folgenden Passus im Baurechtsvertrag:

"Sollte die Liegenschaft

(das Land) ganz oder teilweise enteignet werden, entsteht hieraus kein

irgendwie gearteter Anspruch des jeweiligen Bauberechtigten gegenüber dem

jeweiligen Grundeigentümer. Die Enteignungsentschädigung für das Land fällt an

den jeweiligen Grundeigentümer. Beim Bau oder Ausbau öffentlicher Strassen hat

der jeweilige Grundeigentümer die auf das mit diesem Baurecht belastete Land

entfallenden Mehrwerts- und/oder Trottoirbeiträge zu bezahlen."

Wie es sich damit verhält, ist indessen nicht

im vorliegenden Verfahren zu prüfen, betrifft diese Klausel doch das

privatrechtliche Verhältnis zwischen der Baurechtsgeberin und den

Baurechtsnehmern.

7.

7.1

Demnach

ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zu

neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen zurückzuweisen. Diese wird die

übrigen Bauberechtigten unter den genannten Voraussetzungen (vorn E. 6.2)

in das Verfahren mit einzubeziehen und im Einzelnen anhand der bestehenden

Baurechtsverträge über die Höhe der Enteignungsentschädigung zu befinden haben.

Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der Rekurrentin

und dem Rekursgegner je hälftig zu auferlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Mitbeteiligte hat zwar erst im

Rekursverfahren die ihr zugesprochene Enteignungsentschädigung anerkannt. Da

dieser Betrag im Vergleich zum Gesamtstreitwert (vorn E. 3.2) eher gering

erscheint, fällt er für die Kostenfrage nicht ins Gewicht. Angesichts des

fehlenden überwiegenden Obsiegens einer Partei ist keine Parteientschädigung

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

7.2

Der

vorliegende Entscheid ist ein Zwischenentscheid und nur unter den eingeschränkten

Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG (nicht wiedergutzumachender

Nachteil, lit. a; oder Zeit- und Kostenersparnis durch Herbeiführen eines

sofortigen Endentscheids, lit. b) anfechtbar.

Demgemäss beschliesst die

Kammer:

Mit Bezug

auf die vom Rekursgegner anerkannte Entschädigung von 2 m2 auf

Kat.-Nr. 06 wird das Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrieben;

und erkennt:

1.

teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des

Entscheids der Schätzungskommission II vom 5. Februar 2013 aufgehoben. Die

Sache wird im Sinn der Erwägungen zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz

zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 300.-- Zustellkosten,

Fr. 7'300.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Rekurrentin und dem Rekursgegner je zur Hälfte auferlegt.

4.

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:…