VR.2016.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2016.00001

13. Juli 2017Deutsch31 min

(URT.2017.19091)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die A AG ist seit 1. Juli 2014 alleinige Eigentümerin

der durch Parzellierung neu geschaffenen Grundstücke Kat.-Nr. 01 im Halte

von ca. 16'520 m² und Kat.-Nr. 02 mit ca. 14'328 m². Zuvor hatte

sie zur eigentumsberechtigten Erbengemeinschaft gehört. Der Gemeinderat der Stadt P

hatte am 8. Juli 1996 beschlossen, diese Flächen von der

Freihaltezone F (Richtplanfestlegung Besonderes Erholungsgebiet für

Sportplatz/Freibad) in die Besondere Erholungszone EC III

(Familiengartenareal) umzuzonen. Nach Erledigung von Rechtsmittelverfahren, die

der Grundeigentümer hiergegen angestrengt hatte, wurde diese Planung von der

Baudirektion am 11. August 1999 genehmigt.

Erwägungen

II.

Am 21. Dezember 2006 machte die A AG beim

Stadtrat P Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung geltend.

Nachdem die Einigungsverhandlung vom 12. September 2007 gescheitert war,

ersuchte die Stadt P das Statthalteramt P am 3. Oktober 2007 um

Anordnung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies das Statthalteramt die

Akten am 23. September 2008 der Schätzungskommission I.

Die Schätzungskommission führte einen doppelten

Schriftenwechsel und am 17. März 2010 einen Augenschein durch. Während

sich die Stadt P auf den Standpunkt stellte, dass der Grundeigentümerin

kein Entschädigungsanspruch zustehe, erachtete diese den Tatbestand der

materiellen Enteignung als erfüllt und bezifferte die geforderte Vergütung auf

Fr. 316.-/m². Am 27. August 2010 reichte die A AG eine

Wirtschaftlichkeitsrechnung betreffend Nutzung des Areals als Sportanlage ein,

wozu die Stadt P am 26. Oktober 2010 Stellung nahm.

Mit Entscheid vom 30. Januar 2015 (versandt am

28.

Oktober 2016) stellte die Schätzungskommission I fest, dass die Stadt P

der A AG aufgrund der Umzonung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 von

der Freihaltezone Typ C (Sport) in eine Besondere Erholungszone EC

(Familiengartenareal) im R/S-Gebiet, P, keine Entschädigung aus materieller

Enteignung schulde.

III.

Dagegen liess die A AG am 16. November 2016

Rekurs beim Verwaltungsgericht erheben. In ihrer Rekursbegründung vom 6. Januar

2017.

stellte sie folgende Anträge:

"1. Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen

Schätzungsentscheids sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die

Rekursgegnerin der Rekurrentin aus der Umzonung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01

(ca. 16'520 m²) und 02 (ca. 14'328 m²) von der Freihaltezone Typ C

(Sport) in eine Besondere Erholungszone EC (Familiengartenareal) im R/S-Gebiet

in P, also für total 30'848 m² eine Entschädigung aus materieller

Enteignung schuldet.

2.

Die Rekursgegnerin sei zur Zahlung einer

Enteignungsentschädigung aus materieller Enteignung von Fr. 142.-/m² nebst

Zins (Zinsfuss der D-Bank für bestehende 1. Hypotheken) ab 21.12.2007 an

die Rekurrentin zu verpflichten.

3.

Die Kosten des Verfahrens seien der Rekursgegnerin

aufzuerlegen.

4.

Der Rekurrentin sei eine angemessene Parteientschädigung

zuzusprechen."

In ihrer Vernehmlassung vom 14. Februar 2017 verzichtete

die Schätzungskommission I auf Ausführungen zur Sache.

Die Stadt P liess mit Rekursantwort vom 16. Februar

2017.

beantragen:

"1. Es sei auf

Antrag 1 der Rekurrentin nicht einzutreten, eventuell sei er abzuweisen; demgemäss

sei Dispositiv Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids der Kantonalen

Schätzungskommission zu bestätigen;

2.

auf Antrag 2 der Rekurrentin

sei nicht einzutreten;

3.

in prozessualer Hinsicht

wird die Sistierung des Verfahrens bis 30. September 2017 beantragt.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin."

Die A AG hielt in der Replik vom 8. März 2017 an

ihren Anträgen fest und lehnte eine Sistierung des Verfahrens ab. Desgleichen

beharrte die Stadt P mit Duplik vom 3. April 2017 auf ihren Anträgen,

ebenso am Sistierungsantrag, neu bis 31. Dezember 2017. Daraufhin reichte

die A AG am 22. Mai 2017 eine Triplik ein, in der sie die bisher

gestellten Anträge bekräftigte.

Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die Parteivorbringen

wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom

30.

November 1879 (Abtretungsgesetz [AbtrG]) zuständig. Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

1.2

Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die

Beschwerde gemäss den §§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10;

VGr, 26. Mai 2011, VR.2011.00001, E. 1.2; RB 2001 Nr. 25, 1998

Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

2.

2.1

Die

Rekursgegnerin beantragt eine Sistierung des Rekursverfahrens bis Ende 2017,

weil dann die ersten Ergebnisse im Planungsprozess für den Sport- und

Erholungspark S-Gebiet vorlägen. In der Duplik hält sie einschränkend fest,

dass die Einstellung des Prozesses allerdings nur für den Fall Sinn mache, dass

das Verwaltungsgericht den Tatbestand einer materiellen Enteignung bejahe. Die

Rekurrentin widersetzt sich einer Sistierung.

2.2

Da die

Sistierung eines Verfahrens grundsätzlich im Widerspruch zum

Beschleunigungsgebot bzw. zum Anspruch auf Beurteilung innert angemessener

Frist steht (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

[BV]), soll sie nur ausnahmsweise und aus triftigen Gründen erfolgen

(Martin Bertschi/Kaspar Plüss, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 4–31

N. 38 ff.).

Vorliegend besteht kein Anlass zur Sistierung, weil sich

das Rekursverfahren im Licht der folgenden Erwägungen als spruchreif erweist

und ein materieller Endentscheid ergeht. Sodann spricht der Umstand, dass seit

der Anmeldung des Entschädigungsanspruchs durch die Rekurrentin am 21. Dezember

2006.

schon über zehn Jahre verstrichen sind, für eine beförderliche Erledigung

des Rekursverfahrens.

3.

3.1

Die

Rekurrentin führt aus, dass sie gegenüber der Schätzungskommission zweimal die

lange Verfahrensdauer gerügt und eine Rechtsverzögerungsbeschwerde angedroht

habe. Eine Erledigungsdauer für das Schätzungsverfahren von knapp acht Jahren

sei übermässig lang. Weil dies auch in anderen Fällen vorgekommen sei, seien

aufsichtsrechtliche Massnahmen durch das Verwaltungsgericht dringend geboten.

3.2

Während

des Schätzungsverfahrens hat die Rekurrentin eine Rechtsverzögerungsbeschwerde

nur angedroht, nicht aber erhoben. Auch die Rekursschrift enthält keinen

entsprechenden Antrag, sondern lediglich in der Begründung eine Rüge an die Adresse

der Schätzungskommission I. Nachdem diese das Geschäft mit Entscheid vom

30.

Januar 2015 erledigt hat und heute der Endentscheid des

Verwaltungsgerichts ergeht, besteht kein schutzwürdiges Interesse der

Rekurrentin an einer förmlichen Beurteilung der Rechtsverzögerungsrüge. Ebenso

wenig kommen nach Abschluss des Verfahrens aufsichtsrechtliche Massnahmen in

Betracht. Gleichwohl rechtfertigen es die Umstände des vorliegenden Falls, die

Grundsätze einer beförderlichen Verfahrenserledigung in Erinnerung zu rufen.

3.3

Die Parteien haben im Verfahren vor Gerichts- und

Verwaltungsbehörden Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist

(Art. 29 Abs. 1 BV sowie § 4a VRG). Das Verbot der Rechtsverzögerung

wird verletzt, wenn eine Gerichts- oder Verwaltungsbehörde untätig bleibt oder

das gebotene Handeln über Gebühr hinauszögert, obwohl sie zur Vornahme verpflichtet

wäre. Die angemessene Prozessdauer bestimmt sich zunächst anhand der im

Einzelfall anwendbaren Verfahrensordnung (VGr, 17. Oktober 2012,

VB.2012.00483, E. 3.4.3 m. w. H.). Bestehen keine gesetzlichen Behandlungsfristen, sind

zur Bestimmung der Angemessenheit der Verfahrensdauer die konkreten Umstände

des Einzelfalls zu berücksichtigen. Dabei ist dem Umfang und der Schwierigkeit

des Falles, der Wichtigkeit der Angelegenheit für die Betroffenen und dem

Verhalten der Parteien und der Behörde angemessen Rechnung zu tragen (BGE 135 I

265.

E. 4.4; BGE 130 I 312 E. 5.2; VGr, 4. September 2013,

VB.2012.00786, E. 2.2). Eine Verletzung des Anspruchs auf Beurteilung

innert angemessener Frist kann insbesondere darin liegen, dass die

Rechtsmittelinstanz während längerer Zeit überhaupt keine Verfahrenshandlungen

vornimmt (BGr, 18. Oktober 2004,1A.169/2004, E. 2.2). Keine Rolle

spielt, auf welche Gründe – beispielsweise auf ein Fehlverhalten der Behörde

oder auf andere Umstände – die Rechtsverzögerung zurückzuführen ist;

entscheidend ist ausschliesslich, dass die Behörde nicht fristgerecht handelt

(BGr, 19. März 2015,2C_647/2014, E. 2.2).

3.4

Nachdem

der doppelte Schriftenwechsel vor der Schätzungskommission I ein gutes

Jahr in Anspruch genommen hatte, fand kurz nach dessen Abschluss am 17. März

2010.

ein Augenschein samt Schätzungsverhandlung statt. In der Folge untersuchte

die Kommission den Sachverhalt näher. Nachdem die Stadt P sich am

26.

Oktober 2010 zu einer Wirtschaftlichkeitsrechnung der Rekurrentin

geäussert hatte, blieb die Kommission untätig. Mit Eingabe vom 24. September

2014.

rügte die Rekurrentin diesen Umstand und drohte mit einer Rechtsverzögerungsbeschwerde.

Der am 30. Januar 2015 gefällte Entscheid wurde den Parteien am 31. Oktober

2016.

zugestellt. In Anbetracht des Umstands, dass weder der streitbetroffene

Sachverhalt noch die sich stellenden Rechtsfragen besonders kompliziert waren,

sind sowohl der Zeitraum zwischen dem Abschluss der Sachverhaltsermittlungen

und dem Entscheid von über 4 Jahren als auch die für die Urteilsredaktion

zusätzlich benötigten 1 ¾ Jahre offensichtlich viel zu lang.

4.

Laut Art. 26 Abs. 2 BV

sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979

über die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen für die von ihm erlassenen

Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, volle Entschädigung.

4.1

Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf

Planungen zurückzuführende Eigentumsbeschränkung dann einer Enteignung gleich,

wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch

einer Sache untersagt oder besonders schwer eingeschränkt wird, weil ihm eine

wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der

Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen,

falls ein einziger oder einzelne Eigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer

gegenüber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der

Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung

geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren

Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt

anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft

verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel eine

in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung zu

verstehen (BGE 131 II 728 E. 2; BGE 125 II 431 E. 3a, je mit

Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990,

S. 164 ff. [zit. Riva, Hauptfragen]; derselbe in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander

Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Art. 5

N. 162 ff. und 176 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 609 ff.).

4.2

Vom Entzug einer

wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands der

materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsmässigen Ordnung des

Bodenrechts grundsätzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der

Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine

raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem

fraglichen Grundstück einschloss. Eine solche verfassungsmässige Grundordnung

liegt vor, wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügt, der die Bauzonen in

zweckmässiger Weise und unter Beachtung der Grundsatzbestimmung von

Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Nur unter

dieser Voraussetzung ist das fragliche Grundstück von einer Auszonung betroffen

worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu würdigen ist. Wird

dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und

gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone für private

Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung

vor, und zwar auch dann, wenn die infrage stehende Fläche nach dem früheren,

der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden durfte

(BGE 123 II 481 E. 6b; BGE 122 II 326 E. 4c; Riva, Hauptfragen,

S. 177 ff.; derselbe in: Praxiskommentar RPG, Art. 5 N. 177

ff.; Hänni, S. 614 ff.).

Der Begriff der Auszonung – auch Rückzonung genannt –

setzt voraus, dass ein Grundstück aus einer Bauzone in die Landwirtschafts-

oder Rebbauzone, in die Schutzzone, Grünzone oder in eine Zone mit noch nicht

festgelegter Nutzung umgeteilt wird (Hänni, S. 613). Im vorliegenden Fall

befanden sich die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 vor ihrer Umzonung in

die Besondere Erholungszone EC III (Familiengartenareal) nicht in einer

Bauzone, sondern in der Freihaltezone F. Weil dort jedoch gewisse, der

sportlichen Betätigung dienende Bauten erstellt werden konnten, erscheint es

sachgerecht, diese Umzonung analog den für eine Auszonung geltenden Grundsätzen

zu würdigen.

4.3

Grundstücke,

deren Nutzung in bestimmter Weise untersagt, verunmöglicht oder in gewichtiger

Weise erschwert wird, müssen im massgebenden Zeitpunkt für die infrage stehende

Nutzung geeignet gewesen sein. Es muss sich entweder um eine rechtens

bestehende, tatsächlich praktizierte oder um eine in naher Zukunft sehr

wahrscheinliche Nutzung handeln (BGE 125 II 431 E. 3a; Hänni, S. 626,

auch zum Folgenden). Grundsätzlich fallen alle rechtlichen und tatsächlichen

Gegebenheiten in Betracht, welche die Bauchance beeinflussen. Das sind die im

massgebenden Zeitpunkt geltenden eidgenössischen, kantonalen und kommunalen

Vorschriften, der Stand der kommunalen und kantonalen Planung, die Grundstücks-

und Erschliessungsverhältnisse und die bauliche Entwicklung in der Umgebung

(BGE 114 Ib 100 E. 2). In erster Linie ist auf die rechtlichen

Gegebenheiten abzustellen; dabei kommt dem Bundesrecht der Vorrang zu. Die

Annahme, ein Grundstück werde sehr wahrscheinlich in naher Zukunft überbaut,

wird schon rechtlich meistens ausgeschlossen, wenn die Überbauung eine

Rechtsänderung erfordert, wie etwa durch Erlass oder Änderung eines Zonen-,

Erschliessungs-, Überbauungs- oder Gestaltungsplans (BGE 112 Ib 388 E. 3

S. 390; Hänni, S. 627). In zweiter Linie ist zu prüfen, ob

tatsächliche Faktoren dafür sprechen, dass ein Grundstück mit hoher

Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft überbaut worden wäre (Hänni, S. 629

ff.). Schliesslich bedarf es einer Überbauungsabsicht des Eigentümers. Dabei

kommt es darauf an, ob er den festen Willen nach aussen kundgetan hat, von der

besseren Nutzungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. An diesem Erfordernis fehlt

es, wenn er eine gegenwärtige Nutzung fortzuführen gedenkt, die sich mit dem

behaupteten künftigen Gebrauch nicht verträgt (BGE 101 Ia 224 E. 4c

S. 228; Hänni, S. 632).

4.4

Massgeblicher

Zeitpunkt für die Beurteilung der

Entschädigungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung) und die

Bemessung der Entschädigung ist unbestrittenermassen der Zeitpunkt des

Inkrafttretens der fraglichen Zonierung (Riva in: Praxiskommentar RPG, Art. 5

N. 228). Dies ist hier der 28. August 1999, der auf die Publikation

des Genehmigungsentscheids der Baudirektion vom 11. August 1999 folgende

Tag.

5.

5.1

Zur

Begründung ihres Entscheids erwog die Schätzungskommission, dass die

Grundeigentümerin zum Nachweis einer besseren Nutzung ohne die Umzonung vier

Varianten von Sportanlagen präsentiert habe. Allerdings sei schon deren

Bewilligungsfähigkeit fraglich; eine nähere Prüfung erübrige sich jedoch

deswegen, weil diese Betriebe ohnehin nicht wirtschaftlich wären. Die

Eigentümerin gehe in ihrer Tragbarkeitsrechnung von 8–10 Nutzungsmonaten

jährlich, einer minimalen täglichen Öffnungszeit von 9–10 Stunden, einem

Auslastungsgrad von 70–80 % und einem zusätzlichen Gastronomiebetrieb aus.

Die Variante A (Tennis) rechne bei 24 Plätzen mit einem Auslastungsgrad

von 75 %, 8 Nutzungsmonaten pro Jahr à 10 Stunden pro Tag und

einem Umsatz von Fr. 15.- pro Platz und Stunde und komme so auf einen

Jahresertrag von Fr. 123'000.-. Dem sei entgegenzuhalten, dass die

Tennissaison für Aussenplätze erfahrungsgemäss nur sechs Monate betrage, die

Auslastung zu Beginn und am Ende einer Saison vermindert und tagsüber nicht

alle Plätze belegt seien. Weil auch die bestehenden Angebote in der näheren

Umgebung berücksichtigt werden müssten, belaufe sich der Auslastungsgrad auf

maximal 25 % und der jährliche Ertrag auf höchstens Fr. 40'000.-. Bei

der Variante B (Tennis/Minigolf) gelte hinsichtlich der Tennisplätze das

Gesagte. Mit Bezug auf die Minigolfanlage schätze die Eigentümerin den

Auslastungsgrad auf 70 %, bei 8 Betriebsmonaten pro Jahr à

10.

Stunden pro Tag und einem Eintrittspreis pro Person von Fr. 6.-

den Umsatz auf Fr. 180.-/Stunde bzw. Fr. 212'000.- pro Jahr. Auch

diese Annahmen seien offensichtlich zu optimistisch: Minigolfanlagen würden nur

bei günstiger Witterung aufgesucht, und dies vorzugsweise am Abend, an

schulfreien Nachmittagen sowie am Wochenende. Für Kinder und Jugendliche

betrage der Eintrittspreis üblicherweise nur die Hälfte desjenigen für

Erwachsene. Der geschätzte Umsatz sei viel zu hoch, zumal auch hier die

Angebote in der näheren Umgebung in Rechnung gestellt werden müssten.

Realistischer sei bei einem Auslastungsgrad von maximal 15 % ein

Jahresertrag von Fr. 45'000.-, was zusammen mit dem Tennisbetrieb

insgesamt Fr. 85'000.- ergebe. Ebenso seien bei der Variante C (Kartbahn

im Freien) die Hoffnungen der Eigentümerin (Auslastungsgrad 75 %,

8.

Betriebsmonate, 9 Stunden pro Tag, 14 gleichzeitig fahrende Karts)

unrealistisch. Unter der Annahme eines wahrscheinlicheren Auslastungsgrades von

maximal 20 % ergäbe sich ein jährlicher Ertrag von rund Fr. 75'000.-.

Dasselbe gelte mit Bezug auf die Variante D (Golf "Driving Range"),

welcher die Eigentümerin 15 Abschlagplätze, einen Auslastungsgrad von 80 %,

10.

Betriebsmonate pro Jahr und 600 abgeschlagene Bälle à Fr. -.20 und

somit einen Ertrag von Fr. 128'000.- zugrunde lege. Unter Berücksichtigung

einer verminderten Nachfrage bei ungünstiger Witterung erscheine ein

Auslastungsgrad von 40 % und somit ein Ertrag von Fr. 64'000.-

angemessen. Das zusätzlich vorgesehene Restaurant mit 100 Innen- und

150.

Aussensitzplätzen solle an 320 Tagen von 9 bis 23 Uhr geöffnet

sein und einen Jahresumsatz von Fr. 1'920'000.- generieren. Weil die Lage

für einen solchen Betrieb als eher unterdurchschnittlich zu würdigen sei und

Sportler nicht allzu viel konsumierten, lasse sich ein Umsatz von Fr. 60.-

pro Platz und Tag nicht erzielen. Unter Einbezug der Investitionen und

Abschreibungen könne ein solcher Betrieb bestenfalls kostendeckend geführt

werden. Allein die Berücksichtigung der von der Eigentümerin geltend gemachten

Verzinsung des Landwerts von Fr. 231'360.- pro Jahr zeige, dass keine der

genannten Projektvarianten wirtschaftlich sei; vielmehr sei bei jeder ein

erheblicher Verlust zu erwarten. Der Nutzung des Areals als Sportstätte sei die

Verwendung als Familiengartenland gegenüberzustellen. Auf den beiden Grundstücken

mit einer Fläche von 30'848 m² liessen sich – unter Annahme einer

mittleren Grösse von 240 m² – rund 105 Gärten realisieren. Ob sich ein

solcher Betrieb gewinnbringend führen lasse, könne offenbleiben; jedenfalls sei

er nicht weniger tragbar als eine der genannten Sportanlagen. Nach dem Gesagten

habe die Umzonung keine materielle Enteignung bewirkt.

5.2

Zur

Rekursbegründung macht die Rekurrentin geltend, dass die Umzonung eine nahe

Bauchance zerstört habe. Für die Realisierung einer Sportanlage auf dem

rechtsgenügend erschlossenen Areal hätte sie eine Baubewilligung erhalten. In

der neu geschaffenen Erholungszone EC III könnten nur Familiengärten mit Gartenhäuschen,

allenfalls noch ein zentrales Gebäude (WC, Versammlungsraum, Materialdepot)

realisiert werden. Aus einer solchen Nutzung resultiere mutmasslich eher ein

Verlust als ein Gewinn. Im vorinstanzlichen Verfahren habe sie beantragt, dass

die Schätzungskommission ein Sachverständigengutachten zur Rentabilität von

Sportanlagen einhole. Diese habe den Beweisantrag abgelehnt und stattdessen die

Rekurrentin aufgefordert, eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsrechnung zu

präsentieren, was sie am 27. August 2010 getan habe. Weil den Mitgliedern

der Schätzungskommission die erforderlichen Fachkenntnisse für die Beurteilung

der Erträge aus Sportanlagen fehlten, habe das Verwaltungsgericht ein

entsprechendes Gutachten einzuholen. Für die heutige Erholungszone EC III erscheine

ein Verkehrswert von Fr. 8.-/m² als realistisch. Bei den Freihaltezonen

Typ C führe die Vergleichsmethode nicht zu einem sinnvollen Ergebnis; vielmehr

sei der Verkehrswert aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsrechnung bzw. des

Ertragswerts zu ermitteln. Mit der Klageantwort im Schätzungsverfahren habe sie

verschiedene Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt und Ausführungen zu deren

Rentabilität gemacht. Diese Kostenschätzungen hätten auf einem Landpreis von

Fr. 250.-/m² beruht; weil der im Rekursverfahren geforderten Entschädigung

nur mehr ein solcher von Fr. 150.-/m² zugrunde liege, was zu einer

Verminderung des Landwerts von Fr. 7'712'000.- auf Fr. 4'627'200.-

und daher wesentlich tieferen Anlagekosten führe, sei dementsprechend ein

weniger strenger Massstab an die Wirtschaftlichkeit anzulegen. Entgegen der

Auffassung der Vorinstanz, welche die planungs- und baurechtliche

Bewilligungsfähigkeit der genannten Sportanlagen bezweifle, stehe deren

Zulässigkeit ausser Frage. Sodann nehme die Schätzungskommission zu Unrecht an,

dass die Sportanlagen weniger rentabel betrieben werden könnten, als die Rekurrentin

annehme. Den grössten Ertrag hätte eine Go-Kart-Bahn oder eine Driving Range

versprochen. Für beide Anlagen wäre in P ein Bedarf vorhanden gewesen.

Allenfalls müsste durch ein Gutachten ermittelt werden, bei welchem

Quadratmeterpreis noch ein Gewinn erzielt werden könnte. Selbst wenn sich ein

tieferer Wert als die verfochtenen Fr. 150.-/m² ergäbe, würde dieser

Betrag immer noch das Mehrfache des Werts von Land in der Erholungszone EC III

ausmachen.

Dem hält die Rekursgegnerin

in der Rekursantwort entgegen, es gehe nicht an, dass die Rekurrentin im Rekursverfahren ihrer Wirtschaftlichkeitsrechnung

einen tieferen Landwert zugrunde lege, als sie dies vor der Schätzungskommission

getan habe. Denn das Verwaltungsgericht könne über das Entschädigungsbegehren

nicht "erstmalig unter völlig anderen Voraussetzungen" entscheiden.

Das S-Gebiet sei im kantonalen Richtplan unter der Flurbezeichnung "J"

als Fruchtfolgefläche im Landwirtschaftsgebiet bezeichnet. Unter diesen

Umständen müsste für das Areal im Fall einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung

ein Ausgleich geschaffen werden. Gegenwärtig sei eine Bedarfsabklärung und

Planung für ein regionales Sport- und Erholungszentrum S-Gebiet im Gang. Ob auf

den streitbetroffenen Grundstücken derzeit noch ein Bedarf nach Familiengärten

bestehe, könne mangels einer entsprechenden Absicht der Rekurrentin offenbleiben. Jedenfalls offeriere die Rekursgegnerin

für das Land in der Zone EC III einen Kaufpreis von Fr. 40.-/m². Auch der

inzwischen von der Rekurrentin verfochtene tiefere Landwert von Fr. 150.-/m²

würde einen Ertrag bedingen, der sich mit einer der von ihr erwähnten

Sportanlagen nicht erzielen lasse. Diese Ausführungen bestätigt die

Rekursgegnerin in der Duplik.

In der Replik hält die Rekurrentin an ihren Anträgen und

der Begründung fest. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass sich die Rekursgegnerin

bereit erklärt habe, für das fragliche Land eine Entschädigung von Fr. 40.-/m²

zu bezahlen. Allerdings sei dieser Ansatz für Land in einer Freihaltezone Typ C

(Sportanlagen) zu tief. Am Stichtag der Umzonung des 28. August 1999 habe

noch keine Kompensationspflicht für Fruchtfolgeflächen bestanden. Ergänzend

führt sie in der Triplik aus, dass eine Enteignungsentschädigung schon dann

geschuldet sei, wenn die Eigentumsbeschränkung mehr als zehn Jahre dauere. Der

Rekurrentin könne nicht vorgeworfen werden, dass sie das Areal bis heute

landwirtschaftlich nutze. Denn zur Zeit des Landerwerbs im Jahr 1990 habe man

dort Fussballplätze vorgesehen. Nachdem der Verkauf an die Stadt P im Jahr

1992.

gescheitert sei, habe der Entwurf zu einer Revision der Nutzungsplanung im

November 1995 eine Bausperre bewirkt.

6.

6.1

Streitgegenstand

des Rekursverfahrens wie zuvor des Klageverfahrens vor der

Schätzungskommission I bildet allein die Frage, ob die Umzonung der beiden

Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 der Rekurrentin den Tatbestand einer

materiellen Enteignung erfüllt oder nicht. Dabei gilt es zu prüfen, ob die

Zonenplanänderung zu einem Minderwert der Grundstücke geführt habe. Dieser

besteht in der Differenz der Verkehrswerte, die das Grundstück ohne den

planerischen Eingriff und mit ihm aufweist (Riva, Praxiskommentar RPG,

Art. 5 N. 208). Nachdem die Umzonung am 28. August 1999 in

Rechtskraft erwachsen ist, spielt die Planungsgeschichte vorliegend keine

Rolle. Weder die früheren Änderungen der Nutzungsplanung noch die von der Rekursgegnerin

gegenwärtig geprüfte Umzonung des Areals haben einen Einfluss auf den

vorliegend allein zu beurteilenden Entschädigungsanspruch. Die entsprechenden

Ausführungen der Rekurrentin tun daher nichts zur Sache.

6.2

Im Rahmen

des gleichbleibenden Streitgegenstands steht es der Rekurrentin frei, vor

Verwaltungsgericht den Entschädigungsanspruch zu vermindern. Daran ändert auch

der Umstand nichts, dass die Berechnungsgrundlagen dadurch modifiziert werden.

Ebenso ist zulässig, dass die Rekursgegnerin mit der Rekursantwort die

Bereitschaft erklärt hat, das streitbetroffene Areal zu einem Preis von

Fr. 40.-/m² zu erwerben. Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich, für

die Grundstücke im Anschluss an deren Umzonung in die Erholungszone EC III

einen Landwert von Fr. 40.-/m² anzunehmen. Nachdem der Stadtrat P wenige

Jahre vor dem Stichtag geneigt war, das Areal zu einem sehr viel höheren Preis

zu erwerben, erscheint es sachgerecht, auch am Stichtag auf den genannten Wert

zu schliessen und keine teuerungsbedingte Korrektur vorzunehmen. Diese Annahme

kommt der Rekurrentin auch insoweit entgegen, als sie selbst den Landwert in der

Erholungszone EC III auf Fr. 8.-/m² veranschlagt.

6.3

Zu prüfen

bleibt, welchen Wert die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 ohne Umzonung am

Stichtag gehabt hätten. Dabei gilt es vorweg zu berücksichtigen, dass das

Bundesgericht den (horizontalen) Entzug oder die (vertikale) Verminderung der

Baulandqualität im Umfang von gut einem Drittel in der Regel noch nicht als

enteignungsgleichen Eingriff würdigt (Hänni, S. 617 ff.; vgl. auch RB

1997.

Nr. 118). Daraus folgt, dass in Anbetracht des eben auf Fr. 40.-/m²

bemessenen Landwerts nach der Umzonung der Tatbestand einer materiellen

Enteignung nur erfüllt sein kann, wenn im Fall der Beibehaltung der

Freihaltezone F ein Landwert von mindestens Fr. 60.-/m² hätte angenommen

werden müssen.

6.3.1

Laut Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG werden

Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, voll entschädigt.

Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist für die Bestimmung der

Entschädigung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den

Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das

Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr, 28. Januar

2015, VR.2013.00001, E. 5.1; RB 1991 Nr. 47, mit Verweisungen; BGE

113.

Ib 39 E. 2a). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben

Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis

entwickelt (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5.1, mit

zahlreichen Hinweisen). Erhebliche Bedeutung kommt dem Verkehrswert etwa

aufgrund von § 220 des (zürcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni

1997.

als Ersatzwert bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer zu (Felix

Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N. 94 ff.). In der schweizerischen

Lehre der Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende Verfahren

zum Zug: die Vergleichs(wert)methode, die Lageklassenmethode, die

Rückwärtsrechnung, die Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode), die

dynamische Ertragswertmethode, die Kennwertmethode und die hedonische Methode

(zur Definition und näheren Kennzeichnung vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 220 N. 137 ff.). Die Rechtsprechung wie auch ein Teil der

Schätzungslehre bezeichnen die Vergleichs(wert)methode als Hauptmethode,

während den übrigen Verfahren nur eine ergänzende Funktion zukomme (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

§ 220 N. 138; so BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465 f. zur

Lageklassenmethode). Allerdings herrscht die Auffassung vor, dass – bei

sachgerechter Handhabung und angemessener Schätzung – grundsätzlich alle

Bewertungsmethoden zum gleichen Resultat führen. In der Rechtsprechung wird in

jüngerer Zeit vermehrt die Auffassung vertreten, dass die Heranziehung weiterer

Bewertungsarten neben der Vergleichsmethode sinnvoll sei (BGE 128 II 74

E. 5c/bb S. 82) bzw. sich sogar aufdränge (VGr, 31. Januar 2001,

ZStP 2001, 217 E. 2c S. 219).

Rechtsprechung und herrschende Schätzungslehre stimmen

darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im

Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären Unterscheidung zwischen

überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht weitgehend Einigkeit, dass

sich bei letzteren vorab die Vergleichsmethode eignet (RB 1999 Nr. 158 =

ZStP 2000, 150). Bei überbauten Grundstücken kommt die Vergleichsmethode

hingegen kaum zur Anwendung, weil die spezifischen Eigenschaften jeder

Liegenschaft einen Vergleich erschweren. Hier wird gewöhnlich nach der

Nutzungsart unterschieden: Während bei Wohnbauten die Realwertmethode – welche

den Verkehrswert im Wesentlichen aus der Summe von Land- und Gebäudewert

ermittelt – dominiert, steht bei gewerblich genutzten Immobilien eine auf dem

Ertragswert beruhende Bewertungsmethode im Vordergrund (VGr, 26. September

2001, ZStP 2003, 179).

Die Schätzungskommission I ist im Ergebnis zutreffend

davon ausgegangen, dass sich die Vergleichswertmethode vorliegend nicht eigne.

Davon geht zu Recht auch die Rekurrentin selbst aus, zumal die von ihr

erwähnten Sportanlagen nach ihren eigenen Berechnungen unterschiedliche

Renditen zu generieren versprechen. Der Vorinstanz und den Parteien ist darin

beizupflichten, dass der Landwert am ehesten mit der Ertragswertmethode

geschätzt werden kann. Anzumerken ist, dass die selbst bei der Bewertung von

Bauland fragwürdige Rückwärtsrechnung – welche den Landwert anhand der

realisierbaren Bauten, der hierfür erforderlichen Baukosten und des so

geschaffenen Gesamtwerts ermittelt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220

N. 145) – im Licht der folgenden Ausführungen bei gewerblichen Objekten

und erst recht bei Sportanlagen als qualifiziert ungeeignet erscheint.

6.3.2

Eine Ertragswertschätzung

setzt sachnotwendig voraus, dass die Nutzung, welche den Ertrag generieren

soll, so genau wie möglich definiert ist. Während im Fall einer Wohnnutzung

zumindest bei Fehlen von objektspezifischen Besonderheiten die mutmasslich

erzielbare (Brutto- und Netto-)Rendite anhand von statistischen Werten

einigermassen zuverlässig bestimmt werden kann, ist dies bei der vorliegend infrage

kommenden, nicht genau spezifizierten Bewerbung als Sportanlage nicht möglich.

Es wäre Sache der Grundeigentümerin gewesen, ein derartiges Projekt zumindest

so detailliert darzulegen, dass die Beurteilung von dessen rechtlicher

Zulässigkeit und ökonomischer Zweckmässigkeit ohne weitere

Sachverhaltsermittlungen von Seiten der Schätzungskommission bzw. des

Verwaltungsgerichts möglich gewesen wäre. Hingegen ging es nicht an, dass die

Eigentümerin diesen Aufwand der Vorinstanz übertragen wollte, was diese denn

auch zu Recht abgelehnt hat. Somit ist auch der entsprechende Antrag in der

Rekursschrift, wonach das Verwaltungsgericht ein entsprechendes Gutachten

einzuholen habe, abzulehnen. Es ist nicht Sache der Gerichte, zur Beurteilung

eines geltend gemachten Anspruchs aus materieller Enteignung nach möglichst

rentablen Bewirtschaftungsformen zu forschen oder gar eigene Geschäftsideen zu

entwickeln. Vielmehr beschränkt sich die Aufgabe der Rechtsmittelbehörden

darauf, einen umfassend substanziierten Sachverhalt auf seine Richtigkeit zu überprüfen.

Auf das Vorliegen einer materiellen Enteignung wäre erst dann zu schliessen,

wenn – allenfalls nach Überprüfung durch eine betriebswirtschaftliche Expertise

– ein hohes Mass an Plausibilität für die erzielbaren Erträge bestehen

würde.

Vorliegend hat sich die Rekurrentin im Schätzungsverfahren

darauf beschränkt, vier Planskizzen samt zugehöriger (Anlage-)Kostenschätzung

einzureichen (Variante A: Tennis-Center; Variante B: Tennis/Volley- und

Basketballfelder; Variante C: Karting-Bahn; Variante D: Golf-Driving-Range).

Die von der Schätzungskommission verlangte Wirtschaftlichkeitsrechnung für die

genannten Sportanlagen hat sie nicht beigebracht, sondern sich lediglich auf

ein von Amtes wegen einzuholendes Gutachten berufen. Wie gesagt kann ein solches

Gutachten nur klären, ob ein Business-Plan für eine genau definierte

Sportanlage überzeugt oder nicht. Neben den – lediglich grob skizzierten und

nicht weiter substanziierten und plausibilisierten – Anlagekosten hätte die Rekurrentin

aufzeigen müssen, wie die Anlage im Einzelnen betrieben werden sollte und wie

Aufwand und Ertrag (unter Berücksichtigung von branchengerechten

Abschreibungen) angesichts der Marktverhältnisse realistisch und nachhaltig

geschätzt werden. Diesen Anforderungen genügt der von der Rekurrentin erstellte

"Bericht R/S-Gebiet in P" bei Weitem nicht. Abgesehen davon,

dass die Zahlen im Bericht in keiner Weise begründet werden, sind sie nach

zutreffender Würdigung durch die Vorinstanz – worauf nachfolgend einzugehen ist

– viel zu optimistisch. Der wesentlichste Mangel in dieser Aufstellung besteht

freilich darin, dass nur die Bruttoerträge geschätzt werden; eine Schätzung des

hierzu erforderlichen Aufwands fehlt überhaupt. Ob sich eine solche Anlage somit

kostendeckend betreiben lässt, erscheint daher mehr als fraglich. Noch

ungewisser ist, ob bei einer Nutzung als Sportanlage der Landwert die in

E. 6.3 zuvor genannte Schwelle von mindestens Fr. 60.-/m² erreichen

würde, bei der auf das Vorliegen einer materiellen Enteignung zu schliessen wäre.

6.3.3

Obwohl sich die Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit nach dem in

E. 4.3 Gesagten primär nach den rechtlichen Gegebenheiten richtet, hat

sich die Schätzungskommission I mit dieser Frage nicht befasst und stattdessen

nur die ökonomischen Aspekte geprüft. Weil eine bessere Nutzung im Licht der

nachfolgenden Ausführungen (E. 6.3.4 und 6.3.5) allerdings auch

wirtschaftlich nicht nachzuweisen ist, rechtfertigt es sich aus Gründen der

Prozessökonomie und Verfahrensbeschleunigung, auf eine vertiefte rechtliche

Beurteilung der Überbaubarkeit der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 am

Stichtag zu verzichten.

In Anbetracht einer Gesamtfläche des streitbetroffenen

Areals von über 30'000 m² unterliegt dessen Überbauung mit einer

Sportanlage mutmasslich der Planungspflicht und genügt eine einfache

Baubewilligung hierfür nicht (vgl. Thomas Widmer Dreifuss, Planung und

Realisierung von Sportanlagen, Zürich 2002, S. 125 ff.). Dabei steht ein

projektbezogener Gestaltungsplan im Sinn von §§ 83 ff. des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 im Vordergrund. In diesem wäre primär zu regeln

gewesen, welche Arten von sportlicher Nutzung in der Freihaltezone F überhaupt

zulässig gewesen wären. Aufgrund der Akten erscheint das Areal zwar als

groberschlossen; dass jedoch auch die Feinerschliessung bereits vorhanden war,

ist in Anbetracht der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung nicht anzunehmen.

Je nach Intensität und Frequenz des Besucherverkehrs, die mit einer bestimmten

Sportstätte mutmasslich verbunden gewesen wäre, hätten sich

verkehrspolizeiliche Massnahmen zum Schutz der nördlich anstossenden Wohnzone

W3 aufgedrängt. Sodann hätte deren Zuordnung zur Empfindlichkeitsstufe II

gemäss Art. 43 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 geeignete

Massnahmen erfordert, welche kraft Art. 11 des Bundesgesetzes über den

Umweltschutz (Umweltschutzgesetz) vom 7. Oktober 1983 Gewähr für die

Einhaltung der Immissionsgrenzwerte wie auch des Vorsorgeprinzips geboten

hätten. Ein Gestaltungsplan erscheint auch aus dem weiteren Grund als

unverlässlich, weil die Rekurrentin neben einer Sportanlage zudem noch die

Erstellung eines Gastronomiebetriebs mit 100 Innen- und 150 Aussensitzplätzen

zu realisieren beabsichtigte, der an 320 Tagen im Jahr von 9 bis 23 Uhr

hätte geöffnet sein sollen. Abgesehen davon, dass die Vereinbarkeit eines

Betriebs von solchen Dimensionen mit einer Freihaltezone als fraglich

erscheint, hätten sich weitere Fragen nach der Erschliessung und dem

Immissionsschutz gestellt. Gegenstand eines Gestaltungsplans wäre schliesslich

auch die Kompensation der mit einer Nutzung des Areals als Sportstätte verloren

gegangenen Fruchtfolgefläche gewesen. Auch wenn die Rekurrentin zutreffend

darauf hinweist, dass die Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000, welche

in Art. 26 ff. auf die Fruchtfolgeflächen Bezug nimmt, erst am 1. September

2000.

in Kraft getreten ist, war die Erhaltung des Kulturlandes schon am

Stichtag zu berücksichtigen (BGE 115 Ia 231 E. 4; Widmer Dreifuss,

S. 29).

6.3.4

Aus ökonomischer Sicht lässt sich allgemein sagen, dass grössere

Sportanlagen, wie sie vorliegend zur Diskussion stehen, kaum rentabel betrieben

werden können. Stadien lassen sich regelmässig nur in Verbindung mit anderen,

sog. Mantelnutzungen oder dank Zuschüssen der öffentlichen Hand realisieren.

Kleinere Betriebe mögen dann Aussicht auf Gewinn versprechen, wenn sie ein

bestimmtes Kundensegment ansprechen, die betreffende Sportart oder

Freizeitbeschäftigung im jeweiligen Zeitpunkt gefragt ist und die Anlage

professionell geführt wird. Die Rekurrentin vermag im Rekursverfahren

jedenfalls nicht das Gegenteil zu beweisen, zumal sie die Zahlen in ihrem

Bericht in keiner Weise begründet und damit die behauptete Rentabilität der von

ihr vorgebrachten Projekte nicht genügend substanziiert (vgl. vorne E. 6.3.2).

Vorliegend gilt es weiter zu berücksichtigen, dass von der Planung und

Realisierung einer Anlage bis zu einem allfällig rentablen Betrieb einige Jahre

verstreichen dürften, in denen nur Aufwand anfällt. Ob und wann die

Gewinnschwelle nachhaltig überschritten würde, bleibt ungewiss. Wie die

Schätzungskommission I schlüssig festgehalten hat, legt die Rekurrentin

allen vier präsentierten Varianten wie auch dem Restaurationsbetrieb viel zu

hohe Auslastungszahlen zugrunde.

6.3.5

Hinsichtlich der Variante "Tennis" ist tatsächlich nur von einer

halbjährlichen Saisondauer auszugehen; bei Niederschlag und grosser Hitze ist

die Nutzung erfahrungsgemäss gering und auch am Morgen eher bescheiden. Weil es

in P und in der näheren Umgebung verschiedene Tennisclubs gibt, wo ein

Mitglied wesentlich kostengünstiger spielen kann, und im Sportzentrum K in P

bereits eine Anlage für das Publikum existiert, besteht für eine weitere Anlage

mit 24 Plätzen wohl eine eher geringe Nachfrage.

Daran ändert sich kaum etwas, wenn zu den Tennisplätzen

noch eine Minigolfanlage hinzukommt. Auch Minigolf ist witterungsabhängig und

als Freizeitbeschäftigung ausserhalb der Arbeits- und Schulzeiten wenig

gefragt. Hinzu kommt, dass gepflegte Minigolfanlagen einen hohen

Unterhaltsaufwand erfordern, was sich gewinnmindernd auswirkt.

Bei einer Kartbahnanlage, deren

Bewilligungsfähigkeit unter dem Aspekt der Zonenkonformität wie der zulässigen

Immissionen mehr als fraglich erscheint, wirkt sich ebenfalls nachteilig aus,

dass sie als Aussenanlage der Unbill der Witterung ausgesetzt ist. Der Umstand,

dass es in der näheren Umgebung Indoor-Anlagen gibt (so z. B. im nahe gelegenen Q,

ferner in G, H und I), dürfte zudem die Nachfrage ungünstig beeinflussen.

Mit Bezug auf eine Driving Range ist anzumerken, dass eine

Anlage im Industriegebiet von P gegenüber den von der Rekurrentin selbst

genannten und weiteren Golfplätzen im näheren Einzugsgebiet den erheblichen

Standortnachteil einer landschaftlich banalen Lage gehabt hätte. Dieser Umstand

hätte sich aller Wahrscheinlichkeit nach umsatz- und ertragsmindernd

ausgewirkt. Auch bei dieser Nutzungsart geht die Rekurrentin mit einer

Öffnungszeit von 10 Monaten im Jahr und mindestens 10 Stunden am Tag

sowie 600 abgeschlagenen Bällen pro Stunde und einem monatlichen Umsatz von

Fr. 36'000.- von – weder durch Erfahrungszahlen noch sonst wie näher

begründeten – Annahmen aus, welche die Schätzungskommission zu Recht als

unrealistisch gewürdigt hat.

Die bei allen Nutzungsvarianten vorgesehene Erstellung

einer Gaststätte in den seitens der Rekurrentin genannten Dimensionen wäre nach

dem in E. 6.3.3 Gesagten nicht nur mit grossen rechtlichen Schwierigkeiten

verbunden, sondern auch wirtschaftlich kaum erfolgversprechend. Wie die

Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, lässt sich die Lage des Lokals an der

Peripherie von P zwischen Wohn- und Industriegebiet bestenfalls als

"eher unterdurchschnittlich" bezeichnen. In einer zumindest weit

überwiegend von Freizeitsportlern und Familien besuchten Anlage besteht keine

Nachfrage nach gehobener und damit ertragreicher Gastronomie, sondern eher nach

bescheidenen (Zwischen-)Verpflegungen. Entsprechend dem zu den Sportstätten

Gesagten ist saisonal-, witterungs- und tageszeitlich bedingt mit längeren

umsatzschwachen Perioden zu rechnen.

6.4

Zusammenfassend

ergibt sich, dass die streitbetroffene Umzonung der beiden Grundstücke

Kat.-Nrn. 01 und 02 von der Freihaltezone F in die Erholungszone EC III

nicht zu einer nachweisbaren und hinreichend wesentlichen Wertminderung geführt

hat. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses.

7.

Die Gerichtskosten sind

ausgangsgemäss der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein

nicht zu. Vielmehr ist sie gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG zur

Entrichtung einer solchen an die Rekursgegnerin zu verpflichten. Im Verfahren

betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens vergleichbar

mit jener einer Privatperson, die finanzielle Ansprüche abwehren will, was für

die Zusprechung einer Parteientschädigung spricht (VGr, 8. Dezember 2011,

VR.2011.0004, E. 10; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 55).

Als angemessen erscheint eine Vergütung von Fr. 6'000.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Der

Rekurs wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 50'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 320.-- Zustellkosten,

Fr. 50'320.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.

4.

Die

Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 6'000.- (inkl.

Fr. 480.- MWST) zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an

…