VR.2017.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2017.00001

12. April 2018Deutsch19 min

(URT.2018.19782)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Der Regierungsrat

setzte am 28. September 2016 das Projekt für die Erstellung eines neuen

Kreisels bei den Knoten H-/I-Strasse und H-/Umfahrungsstrasse sowie weitere

bauliche Massnahmen an der H- und I-Strasse im Ortsteil J, K, fest. Das

Vorhaben soll die aufgrund der starken Verkehrsbelastung beeinträchtigte

Verkehrssicherheit verbessern. Vorgängig waren das Projekt öffentlich aufgelegt

und den betroffenen Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung

mitgeteilt worden. Danach hatten die Erben des D, nämlich E und F, eine Fläche

von rund 68 m² abzutreten, wofür ihnen eine Entschädigung von

Fr. 734.-/m² mit dem Hinweis "Fr. 1'100.-/m² abzüglich 1/3 für

Vorgartenland im Strassenabstandsbereich laut Bundesgericht" angeboten

wurde.

B. Mit

Einsprache vom 14. Juli 2015 hatten die Erben D Projekteinsprache

erhoben, die auch das Begehren um eine Minderwertentschädigung von Fr. 50'000.-

enthielt. Nachdem sie die Projekteinsprache zurückgezogen und einer vorzeitigen

Besitzeinweisung zugestimmt hatten, ersuchte der Kanton Zürich am 22. Juni

2017 um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies das

Statthalteramt L die Akten der Schätzungskommission III.

C. Am

17. August 2017 fand die Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt.

Dabei widersetzten sich die Erben D einem Einschlag für Vorgartenland und

verlangten eine Entschädigung von Fr. 1'100.-/m² samt einer Minderwertentschädigung

von Fr. 50'000.-.

Die Schätzungskommission III hiess die Klage am

gleichen Tag teilweise gut und verpflichtete den Kanton Zürich, den Erben D

eine Entschädigung von Fr. 1'100.-/m² für 68 m² zu bezahlen. Eine

weitere Vergütung wurde nicht zugesprochen.

Erwägungen

II.

Gegen den am 31. Oktober 2017 versandten Entscheid meldete

der Kanton Zürich am 20. November 2017 Rekurs beim Verwaltungsgericht an.

Nachdem der Abteilungspräsident hierzu Frist angesetzt hatte, beantragte das

Immobilienamt der Baudirektion namens des Kantons Zürich am 11. Dezember

2017:

"1. Es sei Dispositiv-Ziffer 1 des

Entscheids der Schätzungskommission […] III vom 17. August 2017

aufzuheben;

2.

es sei die Rekurrentin zu verpflichten, der

Rekursgegnerschaft eine Abtretungsentschädigung i.H.v. CHF 734.00/m² für

die Landabtretung im Umfang von ca. 59 m² auf Kat.-Nr. 01 […] zu

bezahlen;

3.

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu

Lasten der Rekursgegnerschaft."

Mit Rekursantwort vom 22. Januar 2018 liessen die Erben D

Abweisung des Rekurses beantragen. Zudem verlangten sie eine

Parteientschädigung. Mit Replik vom 2. Februar 2018 sowie Duplik vom

19.

Februar 2018 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zuständig. Weil auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

1.2

Über abtretungsrechtliche Rekurse entscheidet das

Verwaltungsgericht laut § 46 Abs. 2 Halbsatz 2 AbtrG nach den

Bestimmungen über die Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind somit die

§§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG).

Gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a

und b sowie Abs. 2 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen

Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter

Vorbehalt hier nicht relevanter Ausnahmen verwehrt (§ 50 Abs. 2 VRG).

Im Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck

des vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung

auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhte, insbesondere, ob die von der

Kommission gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar

sei. Ferner ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle

für die Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu

überprüfen ist hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheids (VGr,

7.

Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.1 [im Ergebnis vom

Bundesgericht am 27. August 2013 bestätigt,1C_339/2013], mit Hinweis auf

VGr, 10. September 1998, VR.98.00002/3, auszugsweise in RB 1998 Nr. 44

= BEZ 1998 Nr. 23; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

2014.

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10; Tobias

Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich,

4.

A., Zürich usw. 2012, Rz. 2128 und 3642).

1.3

Streitgegenstand

im vorliegenden Rekursverfahren bildet einzig noch die Frage, zu welchem Ansatz

das abgetretene Land zu vergüten ist. Eine von den betroffenen Eigentümern

zusätzlich geltend gemachte Minderwertentschädigung hat die Vorinstanz ebenso

verneint wie einen Unfreiwilligkeitszuschlag. Die Rekursgegnerschaft hat den

Schätzungsentscheid insoweit akzeptiert. Die enteignete Fläche beträgt nicht

ca. 68 m², wie die Schätzungskommission III angenommen hat, sondern

gemäss einer Vereinbarung zwischen den Parteien über Anpassungsarbeiten vom

12.

Februar 2016 bloss ca. 59 m². Dabei handelt es sich um einen rund

30.

m langen und 2 m breiten Streifen des 2'175 m2

grossen Grundstücks Kat.-Nr. 01, das mit zwei Wohnhäusern und zwei

Nebengebäuden überbaut ist. Während die Rekursgegnerschaft mit der

Schätzungskommission III einen Wert von Fr. 1'100.-/m² für angemessen

erachtet, verficht der Rekurrent eine um einen Drittel auf Fr. 734.-/m²

verminderte Entschädigung.

2.

2.1

Gemäss

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 und

§ 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile

gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist für die

Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die

Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das

Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr,

7.

Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.2, mit Hinweis auf VGr,

25.

November 2010, VR.2010.00003, E. 2.3, mit weiteren Hinweisen, unter

anderem auf BGE 113 Ib 39 E. 2a). Hinsichtlich der

Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht

eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich dazu VGr, 28. Januar

2015, VR.2013.00001/2, E. 5.2).

2.2

Die

Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten,

wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um so genanntes Vorgartenland

handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines

Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden

kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann,

wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des

Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum

einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten

hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein

betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung

der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den

Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu

ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen

Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw.

Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig

mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der

Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für

vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende

Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis

gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag

reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom

zu entschädigenden Verkehrswert kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr

ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen

(VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.3 mit Hinweisen,

insbesondere auf VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.4; VGr, 7. April

2006, VR.2005.00003/4, E. 3.1, auszugsweise in RB 2006 Nr. 118,

E. 3.1 und BEZ 2006 Nr. 35, sowie auf BGE 122 I 168 E. 4c).

2.3

erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei Drittel

als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht hätte überbaut werden

können, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war, die

baulichen Nutzungsmöglichkeiten der abtretungspflichtigen Grundstücke nicht

beeinträchtigt wurden und mit der Abtretung eine Verbesserung des

Hochwasserschutzes verbunden war (VGr, 7. April 2006, VR.2005.0003/4,

E. 3.4, ebenso VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.6).

In einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag

auf den Baulandwert um drei Viertel als zulässig, da der Verlust der

Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks noch

auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre

zuvor mit einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer

von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009,

1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).

2.4

Allerdings unterscheidet das Bundesgericht im Zusammenhang

mit dem allfälligen Abzug bei Vorgartenland zwischen bereits überbauten und

noch nicht überbauten Liegenschaften (BGr, 27. August 2013,1C_339/2013,

E. 2.4, mit Hinweis auf BGr, 29. Juni 2000,1P.743/1999,

E. 4c/aa). Dabei hat es offengelassen, ob der Begriff

"Vorgartenland" bei unüberbauten Grundstücken überhaupt zur Anwendung

gelangen kann (vgl. BGE 122 I 168 E. 4b, worauf der Entscheid 1P.743/1999,

E. 4c/aa, unter anderem ausdrücklich hinweist). So oder so ist gemäss den

erwähnten Entscheiden in solchen Fällen zu prüfen, ob das Restgrundstück durch

die Abtretung einen Minderwert erfahren hat und dem Enteigneten weitere zu

entschädigende Nachteile entstanden sind. Das Bundesgericht führte weiter aus,

bei noch nicht überbautem Bauland, dessen gesamte bauliche Ausnützung durch

eine Teilenteignung nicht reduziert werde, könne das Mass des Abzuges vom zu

entschädigenden Verkehrswert selten genau bestimmt werden; vielmehr sei das

Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen in Anbetracht der

konkreten Verhältnisse festzulegen. Dabei könnten die Lage, die Beschaffenheit

und ähnliche die Wohnqualität betreffende Überlegungen berücksichtigt werden.

Bei Grundstücken, die sich mit Ein- oder Zweifamilienhäusern und Villen etc.

überbauen liessen, spiele die Umgebungsgestaltung eine erhöhte Rolle und sei

die typische Käuferschaft eher bereit, zusammen mit der Restparzelle auch für

das so genannte Vorgartenland einen höheren Preis bzw. den vollen Baulandwert

zu bezahlen. Mit Blick auf die gesamte Ausnützung unterscheide der Baulandmarkt

schliesslich in solchen Verhältnissen kaum zwischen innerhalb und ausserhalb

der Baulinie gelegenem Bauland, sondern gehe von einem einheitlichen

Quadratmeter-Preis aus (so ausdrücklich in BGr, 29. Juni 2000,1P.743/1999,

E. 4c/aa mit zahlreichen Hinweisen; zum Ganzen auch René A. Rhinow/Beat Krähenmann,

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, 6. A.,

Basel/Frankfurt a. M. 1990,

Nr. 128 V a, mit weiteren Hinweisen; Carmen Walker Späh,

Vorgartenland im Abtretungsverfahren, in PBG aktuell, Zürcher Zeitschrift für

öffentliches Baurecht, PBG 2013/1 S. 5 Ziff. III).

3.

3.1

Die

Schätzungskommission III erwog, dass das Grundstück Kat.-Nr. 01

gemäss Bau- und Zonenordnung K vom 22. Juni 2007 (BZO) in der

Kernzone I liege. Dort sei nach Art. 5 Abs. 4 BZO das Bauen auf

oder das Näherbauen an die Strassengrenze gestattet, wenn dadurch das Strassen-

und Ortsbild eine Verbesserung erfahre sowie die Verkehrssicherheit und die

Wohnhygiene nicht beeinträchtigt würden. Beim Wohnhaus I-Strasse 02 auf

Kat.-Nr. 01 handle es sich um ein Schutzobjekt (Schutzziel blau). Laut

Art. 9 Abs. 2 BZO dürften die in den Detailplänen blau bezeichneten

Bauten nur unter Beibehaltung von Lage, Grundfläche, wesentlichen

Fassadenelementen und Dach umgebaut oder erneuert werden; Schutzmassnahmen für

einzelne Bauteile blieben vorbehalten. Unter diesen Umständen handle es sich

bei der abgetretenen Fläche nicht um Vorgartenland im eigentlichen Sinn,

sondern um vollwertiges Bau- bzw. Nutzland. Der betroffene Landstreifen sei

bislang als privater Vorplatz, als Abstellfläche sowie zur Ein- und Ausfahrt

genutzt worden. Zudem habe er Raum zugunsten der Privatsphäre und Wohnhygiene

gegenüber der I-Strasse gewährt. Weil die Teilenteignung somit zu einer

materiellen wie immateriellen Nutzungsbeschränkung führe, rechtfertige sich

kein Einschlag auf dem vollen Landwert.

3.2

Dem hält

der Kanton Zürich in seiner Rekursbegründung entgegen, dass vorliegend weder

das Bauen oder Näherbauen an die Strassengrenze infrage gekommen wäre noch eine

minderwertrelevante Nutzungseinschränkung vorliege. Für die Reduktion des

Strassenabstands fehlten die Voraussetzungen von Art. 5 Abs. 4 BZO.

Sodann würde ein Neubau den von der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni

1983.

verlangten Mindestabstand von 2,5 m gegenüber einer Staatsstrasse

unterschreiten. Weil Art. 9 Abs. 2 BZO für blau bezeichnete Bauten u. a. die Beibehaltung der

Grundfläche verlange, könne die Liegenschaft I-Strasse 02 weder in

Richtung der Staatsstrasse erweitert, geschweige denn abgebrochen und im Abtretungsflächenperimeter

neu aufgebaut werden. Unter diesen Umständen handle es sich bei der

streitbetroffenen Fläche um Vorgartenland. Sodann treffe es nicht zu, dass das

Restgrundstück aufgrund des Verlusts an Privatsphäre und der Beeinträchtigung

der Wohnhygiene einen Minderwert erleide. Ein solcher setze nämlich einen

adäquaten Kausalzusammenhang zwischen dem Werk und der Enteignung voraus. Weil

das Hausgrundstück unmittelbar an die Strasse grenze, handle es sich beim

Vorgarten nicht um einen Schutzschild, dessen Wegfall das Restgrundstück

entwerte. In der Replik hält der Rekurrent an seinem Standpunkt fest.

Die Rekursgegnerschaft

verteidigt den Schätzungsentscheid damit, dass es sich bei der Abtretungsfläche

nicht um Vorgartenland handle. Denn entlang der I-Strasse fehlten Baulinien,

und das Bauen oder Näherbauen an die Strassengrenze sei kraft Art. 5

Abs. 4 BZO unter Vorbehalten gestattet. Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung komme der Umgebung von Grundstücken, die mit Ein- oder

Zweifamilienhäusern überbaut werden könnten, erhöhte Bedeutung zu, was sich auf

dem Markt mit einem Zuschlag bis zum vollen Baulandwert niederschlage. Mit dem

Ausbau der I-Strasse werde zudem die inventarisierte Umgebung beseitigt, was

den Wert der Restparzelle erheblich schmälere. Unter diesen Umständen habe die

Vorinstanz die Entschädigung zu Recht dem Baulandwert gleichgesetzt. Die

Behauptung des Rekurrenten, wonach die Verkehrssicherheitsverordnung für Bauten

einen Abstand von 2,5 m vom Fahrbahnrand vorschreibe, treffe nicht zu.

Sodann hätte es Art. 9 Abs. 2 BZO den Grundeigentümern nicht

verwehrt, vor dem Wohnhaus I-Strasse 02 ein Nebengebäude für den Verkauf

von landwirtschaftlichen Produkten aufzustellen und zu betreiben. Ergänzend

wird in der Duplik ausgeführt, dass mit dem Trottoirbau der Vorplatz vor der

Scheune fast vollständig verloren gehe sowie die Ein- und Ausfahrt erschwert

würden. Weil die erweiterte Strasse fast an das Gebäude grenze und das Dach auf

die Strassenfläche rage, könnten Leitern oder Gerüste für den Unterhalt des

Gebäudes künftig nicht mehr auf dem eigenen Vorplatz abgestellt werden, sondern

müsse der öffentliche Grund beansprucht werden, was eine Bewilligung erfordere

und eine Gebührenzahlung nach sich ziehe.

4.

4.1

Die

Parteien ziehen den von der fachkundigen Schätzungskommission III

ermittelten Landwert der Abtretungsfläche von Fr. 1'100.-/m² nicht in

Zweifel. Für das Verwaltungsgericht besteht kein Anlass, diesen Wert zu

hinterfragen. Anzumerken ist, dass der Ansatz von Fr. 1'100.-/m² genau dem

vom Statistischen Amt des Kantons Zürich für die Gemeinde K im Jahr 2016

ermittelten Medianwert für Bauland entspricht (www.web.statistik.zh.ch →

Bodenpreise). Wie gesagt, dreht sich der Streit einzig darum, ob der Rekurrent

der Rekursgegnerschaft den vollen Verkehrswert zu vergüten hat oder ob die

enteignete Fläche als Vorgartenland zu betrachten und deswegen eine Reduktion

vorzunehmen ist.

4.2

Das

Grundstück Kat.-Nr. 01 der Rekursgegnerschaft an der I-Strasse in J misst

2'175 m² und ist mit den Wohnhäusern I-Strasse 02 (Vers.-Nr. 03;

blau bezeichnete Baute gemäss BZO) sowie I-Strasse 02a (Vers.-Nr. 06;

grau bezeichnete Baute gemäss BZO) überbaut; im hinterliegenden Teil der

Parzelle befinden sich das Nebengebäude Vers.-Nr. 05 sowie eine weitere

Kleinbaute. Die für den Strassenausbau bzw. für die Verbreiterung des Trottoirs

benötigte Abtretungsfläche von 59 m² erstreckt sich entlang der westlichen

Grenze von Kat.-Nr. 01 bzw. entlang der I-Strasse rund 30 m auf einer

Tiefe von rund 2 m. Dadurch kommt die südwestliche Ecke des Wohnhauses I-Strasse 02

fast an die Strassengrenze zu liegen.

4.3

Wie die

dem Protokoll der Schätzungsverhandlung vom 17. August 2017 beiliegende

Fotografie zeigt, handelt es sich bei der Abtretungsfläche um den Teil eines

befestigten Vorplatzes. Eine gestalterische Qualität kann der geteerten Fläche

nicht zuerkannt werden; daran ändern auch zwei dort platzierte Topfpflanzen

nichts. Ebenso wenig lässt sich die langgezogene, schmale Fläche selbstständig

nutzen. Sollte sich die Rekursgegnerschaft überhaupt noch landwirtschaftlich

betätigen, was nicht aktenkundig ist, könnte ein allfälliger Verkaufsstand

nördlich oder südlich des Wohnhauses I-Strasse 02 aufgestellt werden. Die

Funktion als schon zuvor eher knappe Verkehrsfläche bei der Zu- und Wegfahrt

erfüllt der Landstreifen auch nach dessen Enteignung und der künftigen

Verwendung als Trottoir. Dasselbe gilt bei einer allfälligen Inanspruchnahme

des Strassenraums für den Gebäudeunterhalt. Weil dieser Fall selten eintreffen

dürfte und das Trottoir wohl nur kurzfristig überstellt wird, erscheint die

Befürchtung der Rekursgegnerschaft – auch vor dem Hintergrund dieses Verfahrens

– als unbegründet, dass sie hierfür nach Massgabe von § 231 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) eine Bewilligung benötigen

würde und zudem noch eine Entschädigung leisten müsste.

4.4

Zu prüfen

bleibt die Bedeutung der Abtretungsfläche für das Restgrundstück. Dabei steht

die Frage im Vordergrund, ob der Landverlust die bauliche Nutzung

beeinträchtige.

4.4.1

Für das in der Kernzone I liegende Grundstück Kat.-Nr. 01 erlaubt

Art. 5 Abs. 4 BZO einen reduzierten Strassenabstand. Danach ist das

Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenze gestattet, wenn dadurch das

Strassen- und Ortsbild verbessert sowie die Verkehrssicherheit und die

Wohnhygiene nicht beeinträchtigt werden. Diese Regelung tritt entsprechend

§ 265 Abs. 1 PBG sowie § 49 PBG an die Stelle des

kantonalrechtlich normierten Strassenabstands von 6 m (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 825). Angesichts der Grundstücksform und der bestehenden

Überbauung fällt ein strassenseitiger Neubau auf Kat.-Nr. 01 von

vornherein ausser Betracht. Ebenso erscheint ein solcher im rückwärtigen

östlichen Grundstücksteil neben dem Einfamilienhaus I-Strasse 02a und den

beiden Nebengebäuden praktisch als ausgeschlossen.

4.4.2

Eine allfällige Erweiterung des letztgenannten Objekts als "grau

bezeichnete Baute" gemäss Art. 9 Abs. 4 BZO wird durch die

Abtretung der 59 m² nicht beeinträchtigt und erscheint möglich. Anders

verhält es sich beim der Strasse zugewandten Bauernhaus I-Strasse 02, das

im Kernzonenplan als "blau bezeichnete Baute" nach Art. 9

Abs. 2 BZO markiert ist. Eine solche darf nur unter Beibehaltung von Lage,

Grundfläche, wesentlichen Fassadenelementen und Dach umgebaut oder erneuert

werden, wobei Schutzmassnahmen für einzelne Bauteile vorbehalten bleiben. Es

erscheint mehr als fraglich, ob im Fall einer Gebäudeerweiterung die

kumulativen Voraussetzungen für einen reduzierten Strassenabstand nach

Art. 5 Abs. 4 BZO erfüllt wären. Insbesondere ist nicht zu erkennen,

dass und in welcher Weise eine Vergrösserung des Bauernhauses das Strassen- und

Ortsbild verbessern könnte. Ebenso erscheint die Zufahrt über die I-Strasse als

Staatsstrasse auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 als kritisch. Denn kraft

§§ 240 f. PBG hätte die Verkehrserschliessung grundsätzlich rückwärtig zu

erfolgen, was vorliegend angesichts der dort verlaufenden Zonengrenze – östlich

von dieser erstreckt sich eine Reservezone – jedoch ausgeschlossen wäre. Im

Weiteren erlaubt Art. 9 Abs. 2 BZO bei den "blau bezeichneten

Bauten" zwar einen Umbau und eine Erneuerung, nicht aber eine Erweiterung.

4.4.3

Weil schon heute freie Sicht vom Wohnhaus I-Strasse 02 auf die stark

befahrene Durchgangsstrasse besteht, bedeutet die Verbreiterung des

Strassenraums schliesslich keinen wahrnehmbaren Verlust an Privatsphäre. Ebenso

wenig führt das Bauvorhaben zu nennenswerten Mehrimmissionen an der

strassenseitigen Hausfassade. Selbst wenn dies zutreffen sollte, wäre dieser

Nachteil nicht durch eine zusätzliche Entschädigung für das enteignete Land

abzugelten, sondern ergäbe sich unter den entsprechenden umweltrechtlichen

Voraussetzungen allenfalls ein Anspruch auf Lärmschutzmassnahmen.

4.4.4

Nach dem Gesagten führt die Abtretung von 59 m² nicht zu einem

Minderwert des Restgrundstücks Kat.-Nr. 01, der gemäss § 13

Abs. 2 lit. a AbtrG vergütet werden müsste.

4.5

Wie der

Rekurrent zutreffend ausführt, handelt es sich beim streitbetroffenen

Landstreifen seiner Beschaffenheit nach um Vorgartenland. Zwar trifft es zu,

dass dessen bauliche Nutzung nicht – wie im Regelfall – durch eine Baulinie

oder den allgemeinen kantonalrechtlichen Strassenabstand von 6 m gemäss

§ 265 Abs. 1 PBG eingeschränkt ist. Deren Funktion übernehmen jedoch

die genannten Kernzonenvorschriften von Art. 5 Abs. 4 BZO und

Art. 9 Abs. 2 BZO, die eine bauliche Erweiterung oder gar einen

Neubau ebenso ausschliessen.

4.6

Unter

diesen Umständen gelten die abgetretenen 59 m² als minderwertiges Land,

das zu einem reduzierten Ansatz zu entschädigen ist. Weil es dem

Verwaltungsgericht verwehrt ist, über die Anträge des Rekurrenten hinauszugehen

und den Schätzungsentscheid zuungunsten der Rekursgegnerschaft zu ändern

(Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10), kann aus diesem

prozessualen Grund dahingestellt bleiben, ob ein höherer Einschlag als ein

Drittel auf dem Baulandwert gerechtfertigt sein könnte. Die vom Rekurrenten

beantragte Verminderung der Entschädigung um einen Drittel von

Fr. 1'100.-/m² auf Fr. 734.-/m² ist in der Praxis häufig anzutreffen

(vgl. z. B. VGr,

7.

Februar 2013, VR.2012.00003, vom Bundesgericht bestätigt mit Entscheid

1C_339/2013 vom 27. August 2013) und erscheint auch hier vertretbar, wirkt

sich jedenfalls keineswegs zum Nachteil der Rekursgegnerschaft aus.

4.7

Diese

Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses und Aufhebung von

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids. Demgemäss hat der

Rekurrent der Rekursgegnerschaft für die Abtretung von 59 m² Land von

Kat.-Nr. 01 (Nachmass vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 734.-/m²

zu bezahlen.

Die Gutheissung des

Rekurses bewirkt keine Änderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die

Kosten des Schätzungsverfahrens laut § 63 Abs. 1 erster Satzteil

AbtrG in der Regel vom Enteigner getragen werden. Von diesem Grundsatz

abzuweichen besteht hier kein Anlass. Demgegenüber sind die Kosten des

Rekursverfahrens der unterliegenden Rekursgegnerschaft zu überbinden (§ 70

in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG).

Dieser muss eine Parteientschädigung

von vornherein versagt bleiben. Indessen sind die Voraussetzungen von § 17

Abs. 2 VRG für die Zusprechung einer solchen Vergütung auch mit Bezug auf

den Rekurrenten nicht erfüllt. Denn angesichts des liquiden Sachverhalts und

der eng begrenzten Streitfrage ist ihm kein grösserer Aufwand erwachsen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Der

Rekurs wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids der

Schätzungskommission III vom 17. August 2017 wird aufgehoben und der

Rekurrent verpflichtet, der Rekursgegnerschaft für die Abtretung von 59 m²

Land (Nachmass vorbehalten) von Kat.-Nr. 01, J (K), eine Entschädigung von

Fr. 734.-/m² zu bezahlen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'200.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 160.-- Zustellkosten,

Fr. 2'360.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Rekursgegnern 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt,

unter solidarischer Haftung eines jeden für den gesamten Betrag.

4. Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an

…