VR.2018.00002

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2018.00002

15. November 2018Deutsch10 min

(URT.2018.20345)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die A AG ist seit 1. Juli 2014 alleinige

Eigentümerin der durch Parzellierung neu geschaffenen Grundstücke

Kat.-Nr. 01 im Halte von ca. 16'520 m² und Kat.-Nr. 02 mit ca. 14'328 m².

Zuvor hatte sie zur eigentumsberechtigten Erbengemeinschaft gehört. Der

Gemeinderat der Stadt D hatte am 8. Juli 1996 beschlossen, diese Flächen

von der Freihaltezone F (Richtplanfestlegung Besonderes Erholungsgebiet für

Sportplatz/Freibad) in die Besondere Erholungszone EC III

(Familiengartenareal) umzuzonen. Nach Erledigung von Rechtsmittelverfahren, die

der Grundeigentümer hiergegen angestrengt hatte, wurde diese Planung von der

Baudirektion am 11. August 1999 genehmigt.

Erwägungen

II.

Am 21. Dezember 2006 machte die A AG beim

Stadtrat D Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung geltend. Nachdem

die Einigungsverhandlung vom 12. September 2007 gescheitert war, ersuchte

die Stadt D das Statthalteramt D am 3. Oktober 2007 um Anordnung des

Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies das Statthalteramt die Akten am

23.

September 2008 der Schätzungskommission I.

Die Schätzungskommission führte einen doppelten

Schriftenwechsel und am 17. März 2010 einen Augenschein durch. Während

sich die Stadt D auf den Standpunkt stellte, dass der Grundeigentümerin kein

Entschädigungsanspruch zustehe, erachtete diese den Tatbestand der materiellen

Enteignung als erfüllt und bezifferte die geforderte Vergütung auf

Fr. 316.-/m². Am 27. August 2010 reichte die A AG eine

Wirtschaftlichkeitsrechnung betreffend Nutzung des Areals als Sportanlage ein,

wozu die Stadt D am 26. Oktober 2010 Stellung nahm.

Mit Entscheid vom 30. Januar 2015 (versandt am

28.

Oktober 2016) stellte die Schätzungskommission I fest, dass die

Stadt D der A AG aufgrund der Umzonung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01

und 02 von der Freihaltezone Typ C (Sport) in eine Besondere

Erholungszone EC (Familiengartenareal) im Gebiet G, keine

Entschädigung aus materieller Enteignung schulde.

III.

Dagegen liess die A AG am 16. November 2016

Rekurs beim Verwaltungsgericht erheben und beantragte, Dispositivziffer 1

des angefochtenen Schätzungsentscheids sei aufzuheben und es sei festzustellen,

dass die Rekursgegnerin der Rekurrentin aus der Umzonung der Grundstücke

Kat.-Nrn. 01 und 02 eine Entschädigung aus materieller Enteignung schulde

(Antrag 1). Die Rekursgegnerin sei zur Zahlung einer Entschädigung aus

materieller Enteignung von Fr. 142.-/m² nebst Zins (Zinsfuss der ZKB für

bestehende 1. Hypotheken) ab 21. Dezember 2007 an die Rekurrentin zu

verpflichten (Antrag 2). Die Verfahrenskosten seien der Rekursgegnerin

aufzuerlegen und der Rekurrentin sei eine angemessene Parteientschädigung

zuzusprechen (Antrag 3 und 4).

In ihrer Vernehmlassung vom 14. Februar 2017

verzichtete die Schätzungskommission I auf Ausführungen zur Sache. Die

Stadt D beantragte mit Rekursantwort vom

16.

Februar 2017, auf den Antrag 1 der Rekurrentin sei nicht

einzutreten, eventualiter sei er abzuweisen. Auf den Antrag 2 der

Rekurrentin sei nicht einzutreten. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die

Sistierung des Verfahrens bis 30. September 2017. Alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin. Die A AG hielt in

der Replik vom 8. März 2017 an ihren Anträgen fest und lehnte eine

Sistierung des Verfahrens ab. Desgleichen beharrte die Stadt D mit Duplik vom

3.

April 2017 auf ihren Anträgen, ebenso am Sistierungsantrag, neu bis

31.

Dezember 2017. Daraufhin reichte die A AG am 22. Mai 2017

eine Triplik ein, in der sie die bisher gestellten Anträge bekräftigte.

Mit Urteil vom 13. Juli 2017 wies das

Verwaltungsgericht den Rekurs ab, setzte die Gerichtsgebühr auf

Fr. 50'000.- fest und auferlegte die Gerichtskosten der A AG. Diese

wurde ausserdem verpflichtet, der Stadt D eine Parteientschädigung von

Fr. 6'000.- (inkl. Fr. 480.- MWST) zu bezahlen.

IV.

Dagegen erhob die A AG am 13. September 2017 Beschwerde

an das Bundesgericht und beantragte im Wesentlichen die Aufhebung des Urteils des

Verwaltungsgerichts vom 13. Juli 2017 sowie die Zusprechung einer

bezifferten Entschädigung aus materieller Enteignung.

Mit Urteil vom 3. Oktober 2018 hiess das Bundesgericht

die Beschwerde der A AG gut, hob das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. Juli

2017.

auf und wies die Angelegenheit zur Neubeurteilung in der Sache an die

Schätzungskommission I des Kantons Zürich zurück. Zudem wies es die Sache

zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientschädigung des vorinstanzlichen

Verfahrens an das Verwaltungsgericht zurück.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Aufgrund

der bundesgerichtlichen Rückweisung ist das Verfahren VR.2016.00001 als Verfahren

VR.2018.00002 wiederaufzunehmen.

1.2

Im Anschluss

an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale Verfahren

in dem Zustand wiederaufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor dem Erlass

des aufgehobenen Entscheids befunden hat. Für die erneute Beurteilung durch die

kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des Bundesgerichts verbindlich (Ulrich

Meyer/Johanna Dormann, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz [BGG],

2.

A., 2011, Art. 107 N. 18.).

2.

2.1

Das

Bundesgericht erwog, der Rekurrentin sei mit der Umwidmung zum Familiengartenareal

nicht eine bestimmungsgemässe und gute Nutzbarkeit im Vergleich zu jener für

eine Sportanlage erhalten geblieben, sondern dem Grundsatz nach eine

wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen worden. Der fragliche Eingriff erweise

sich nicht als derart geringfügig, dass eine Entschädigungspflicht aus

materieller Enteignung von vornherein ausgeschlossen wäre. Die

Ertragswertmethode vermöge in der Art, wie sie die kantonalen Instanzen

verwendet hätten, dem Anspruch auf volle Entschädigung im konkreten Fall nicht

zu genügen. Eine Schätzung mit der Ertragswertmethode komme in Betracht, wenn

die dabei bewertete Grundstücksnutzung einen Ertrag abwerfe bzw. rentabel sei,

denn mit dieser Methode werde dem Grundsatz nach ein Verkehrswert aus einer

nachhaltig erzielbaren Rendite abgeleitet. Das angefochtene Urteil begründe

nicht schlüssig, was sich für den Verkehrswert des Bodens ergebe, wenn ein

solcher Ertrag nicht belegt sei. Jedenfalls sei nicht nachvollziehbar, weshalb

trotz angeblich fehlender Rentabilität der als Sportanlage zur Diskussion

gestellten Nutzung ein Verkehrswert von Fr. 40.-/m2 oder gar

bis zu Fr. 60.-/m2 gegeben sein soll. Zwar habe die Rekurrentin

im kantonalen Verfahren einer Verkehrswertschätzung mittels Erhebung

vergleichbarer Transaktionen ablehnend gegenüber gestanden. Dies habe die

kantonalen Instanzen aber nicht von einer vertieften Prüfung dieser

Schätzungsmethode entbunden. Das Verwaltungsgericht habe ohne Bezugnahme auf

konkrete Abklärungen erwogen, die Vergleichsmethode eigne sich vorliegend

nicht. Selbst wenn der Abnehmerkreis für Land zur Nutzung als Sportanlage oder

als Familiengartenareal beschränkt sei, lasse sich nicht von vornherein

ausschliessen, dass Grundstücke in Freihalte- bzw. Erholungszonen frei verkauft

würden. Vorliegend sei anzunehmen, dass der Preis für nicht landwirtschaftlich

gebundenes Land ausserhalb des Siedlungsgebiets erheblich durch die damit

verbundenen Nutzungsmöglichkeiten bestimmt werde. Im konkreten Fall erscheine

es plausibel, wenn die Rekurrentin geltend mache, die Nutzungsmöglichkeiten im

Hinblick auf eine Verwendung als Sportanlage seien weitreichender als bei einer

solchen für Familiengärten, und daraus einen höheren Verkehrswert ableite. Zu

klären bleibe indessen, wie sich diese Erwartung objektiv betrachtet preislich

auswirke. Es erscheine angezeigt, erfolgte Landverkäufe in Freihalte- oder

Erholungszonen in der Region aus dem massgeblichen Zeitraum heranzuziehen, die

im Hinblick auf die konkret zur Diskussion stehenden Nutzungen erfolgt seien.

Nach dem derzeitigen Erkenntnisstand lägen keine triftigen Gründe vor, die

gegen die Anwendbarkeit der Vergleichsmethode im vorliegenden Fall sprächen.

Die Sache sei deshalb zur Neubeurteilung an die zuständige Schätzungskommission

zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht werde die Kosten angesichts des

Verfahrensausgangs neu zu verlegen haben. Der Streitwert belaufe sich auf rund

4,3 Millionen Franken. Die umstrittene Gerichtsgebühr schöpfe den

Gebührenrahmen gemäss § 3 Abs. 1 der Gebührenverordnung des

Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) vollständig aus. Im

Hinblick auf die Gerichtsgebühren komme dem Äquivalenzprinzip bei grosser

Spannweite des Tarifrahmens eine erhöhte Bedeutung zur Wahrung vernünftiger

Grenzen bei der Gebührenbemessung zu. Die verwaltungsgerichtliche

Gebührenbemessung bewege sich kaum innerhalb dieser Grenzen. Es falle auch auf,

dass der nach § 65a Abs. 1 VRG höchstmögliche Gebührenbetrag

festgesetzt, der Rekursgegnerin aber bloss eine Parteientschädigung von

Fr. 6'000.- zugesprochen worden sei, was widersprüchlich erscheine.

Insgesamt werde bei einer Neuverlegung sicherzustellen sein, dass die

Gerichtsgebühr einen vernünftigen Rahmen wahre.

2.2

Gemäss den

bundesgerichtlichen Erwägungen hätte das Verwaltungsgericht den Entscheid der Schätzungskommission I

vom 30. Januar 2015 aufheben und die Sache zur Prüfung der

Vergleichsmethode an die Schätzungskommission I zurückweisen müssen. Die

Rückweisung wurde nunmehr vom Bundesgericht angeordnet. Die Rückweisung zur

erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Verlegung der

Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz

reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (VGr, 23. Oktober 2014,

VB.2014.00350, E. 7.1 mit Hinweis auf BGr, 28. April 2014,

2C_846/2013, E. 3.2 und Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 64 N. 5). Demnach hat

die Rekurrentin als obsiegend zu gelten und sind die Kosten des

Rekursverfahrens VR.2016.00001 nach § 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG der Rekursgegnerin aufzuerlegen. Entsprechend hat die

Rekursgegnerin der obsiegenden Rekurrentin eine Parteientschädigung für das

Rekursverfahren auszurichten.

2.3

Die

Gerichtsgebühr gemäss § 2 GebV VGr bemisst sich nach dem Zeitaufwand des

Gerichts, der Schwierigkeit des Falls und dem Streitwert oder dem tatsächlichen

Streitinteresse. In Verfahren mit bestimmbarem Streitwert beträgt sie nach

§ 3 Abs. 1 GebV VGr bei einem Streitwert von über 1 Million

Franken in der Regel Fr. 20'000.- bis Fr. 50'000.-. In besonders

aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr verdoppelt werden (§ 4 Abs. 1

GebV VGr). Dieser Gebührenrahmen wurde in verwaltungsgerichtlichen Verfahren

betreffend materielle Enteignung regelmässig ausgereizt, handelt es sich doch

in der Regel um komplexe Verfahren mit hohen Streitwerten. So setzte das

Verwaltungsgericht in Verfahren betreffend materielle Enteignung mit

Streitwerten von über 10 Millionen Franken die Gerichtsgebühr jeweils auf

Fr. 50'000.- fest (vgl. VGr, 17. Dezember 2009, VR.2009.00003; VGr,

8.

Februar 2012, VR.2010.00004; VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.00004).

In einem Verfahren betreffend materielle Enteignung mit einem Streitwert von 3,6 Millionen

Franken wurde die Gerichtsgebühr auf Fr. 40'000.- festgesetzt (VGr,

6.

Dezember 2007; VR.2007.00009); in einem solchen mit einem Streitwert

von Fr. 925'000.- auf Fr. 20'000.- (VGr, 29. Mai 2011,

VR.2011.00001). Vorliegend besteht ein Streitwert von rund 4,5 Millionen

Franken, weshalb eine Gerichtsgebühr von Fr. 30'000.- angemessen

erscheint. Soweit das Bundesgericht zumindest sinngemäss zum Ausdruck brachte,

dass die ausgesprochene Gerichtsgebühr nicht in einem vernünftigen Verhältnis

zum Aufwand des Verwaltungsgerichts stehe, wird dem mit der Senkung der

Gerichtsgebühr von Fr. 50'000.- auf Fr. 30'000.- Rechnung getragen. Damit

sind die Prinzipien von Kostendeckung und Äquivalenz eingehalten.

2.4

Die Höhe

der Parteientschädigung war vor Bundesgericht nicht umstritten. Eine

Parteientschädigung von Fr. 6'000.- erscheint für die anwaltlich

vertretene Rekurrentin angemessen, zumal die Parteientschädigung gemäss

§ 17 Abs. 1 VRG bloss angemessen sein muss und nicht sämtliche

erforderlichen Kosten umfasst, die einer Partei entstanden sind (Kaspar Plüss, Kommentar

VRG, § 17 N. 80 f.). Sodann steht die Höhe der

Parteientschädigung nicht im Widerspruch zur Gerichtsgebühr von Fr. 30'000.-.

3.

Die Kosten des

vorliegenden Verfahrens sind auf die Gerichtskasse zu nehmen; Parteientschädigungen

sind nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Das Verfahren VR.2016.00001 wird als Verfahren

VR.2018.00002 wiederaufgenommen.

2.

In Abänderung von

Dispositiv

Dispositivziffer 2 des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 13. Juli 2017

wird die Gerichtsgebühr auf Fr. 30'000.- festgesetzt, zuzüglich

Zustellkosten von Fr. 320.-, total Fr. 30'320.-.

In Abänderung von Dispositivziffer 3 des Urteils des

Verwaltungsgerichts vom 13. Juli 2017 werden die Gerichtskosten der

Rekursgegnerin auferlegt.

In Abänderung von Dispositivziffer 4 des Urteils des

Verwaltungsgerichts vom 13. Juli 2017 wird die Rekursgegnerin

verpflichtet, der Rekurrentin eine Parteientschädigung in Höhe von

Fr. 6'000.- inkl. Fr. 480.- Mehrwertsteuer, zu bezahlen; zahlbar

innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 560.-- Total der Kosten.

4. Die Gerichtskosten des Wiederaufnahmeverfahrens VR.2018.00002 werden auf die Gerichtskasse genommen.

5. Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7. Mitteilung an …