Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2019.00003

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VR.2019.00003

Urteil

der

3. Kammer

vom

23. Januar 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Cornelia Moser.

In Sachen

Kanton Zürich,

vertreten durch Baudirektion Kanton Zürich, dieses

vertreten durch das Immobilienamt, RA MLaw A sowie B,

Rekurrent,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

2. E,

3. F,

alle vertreten durch RA G,

Rekursgegnerschaft,

betreffend

Formelle Teilenteignung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Im Zusammenhang mit dem Projekt für die

Fahrbahnverbreiterung und Erstellung einer Mittelinsel an der H-Strasse in I

wurde von den Grundstücken Kat. Nr. 01 (C und D) 51 m2, Kat. Nr. 02

(heute: E) 46 m2 und Kat. Nr. 03 (F) 90 m2

beansprucht bei einer Landentschädigung von Fr. 50.-/m2. Mit

amtlicher Publikation vom 23. August 2013 bis am 23. September 2013

wurde das Projekt öffentlich aufgelegt. Gleichzeitig erfolgte am 23. August

2013 eine persönliche Anzeige an C, D, E sowie F.

C und D erhoben am 14. September 2013 gegen das

Projekt sowie gegen die Enteignung Einsprache und stellten gleichzeitig

Entschädigungsbegehren für die mit dem Strassenbauprojekt verbundene

Landabtretung. Ebenso erhoben E sowie F jeweils am 18. September 2013 Einsprache

gegen das Projekt und die Enteignung und stellten ein Entschädigungsbegehren

für die mit dem Strassenbauprojekt verbundene Landabtretung. Sowohl E sowie

auch F zogen später ihre Einsprachen zurück.

Am 13. Dezember 2013 fand eine Einigungsverhandlung

statt, an welcher keine einvernehmliche Lösung gefunden wurde. Daraufhin setzte

der Regierungsrat mit Beschluss vom 8. Juli 2015 das Projekt für die

Sanierung und den Ausbau der Fahrbahn, die Erstellung eines Gehwegs und

Radstreifens, die Erstellung einer Fussgängerüberquerung mit Schutzinsel sowie

den Neubau einer Fussgängerverbindung an der H-Strasse, Gemeinde I und Stadt K

fest. Gleichzeitig nahm er unter anderem von den Vereinbarungen über die

vorzeitige Besitzeseinweisung mit F und E Vormerk, und schrieb die Einsprache

von D und C als gegenstandslos geworden ab. Sodann beauftragte er die

Baudirektion unter anderem, den Landerwerb durchzuführen und das für die

Ausführung des Projekts erforderliche Land nötigenfalls auf dem Weg der

Expropriation zu erwerben.

Erwägungen

II.

Mit Gesuch vom 15. Dezember 2016 an das

Statthalteramt des Bezirks I beantragte der Kanton Zürich die Einleitung des

Schätzungsverfahrens. Mit Verfügung vom 19. Dezember 2016 überwies das

Statthalteramt des Bezirks I das Begehren an die kantonale Schätzungskommission

II. Die Schätzungsverhandlung mit anschliessendem Augenschein fand unter

Anwesenheit der Parteien sowie der Schätzungskommission am 22. Mai 2017

statt.

Die Schätzungskommission Kreis II setzte mit Entscheid vom

27.

Februar 2019 in teilweiser Gutheissung die Entschädigung für das zu

enteignende Land jeweils auf Fr. 200.-/m2 (Fr. 10'200.-

bei C und D, Fr. 9'200.- bei E, Fr. 18'000.- bei F), zuzüglich Zins zu 5 %

seit 14. Juni 2016, fest und auferlegte die Kosten des

Schätzungsverfahrens dem Kanton Zürich.

III.

A. Am

1.

April 2019 meldete der Kanton Zürich Rekurs gegen den Entscheid der

Schätzungskommission an, woraufhin dem Kanton Zürich mit Präsidialverfügung vom

3.

April 2019 Frist zur Begründung des Rekurses angesetzt wurde. In der

Rekursschrift vom 9. Mai 2019 beantragte der Kanton Zürich, der Entscheid

der Schätzungskommission sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten

der Rekursgegnerschaft aufzuheben und die Entschädigung auf jeweils

Fr. 50.-/m2, zuzüglich Zins seit 14. Juni 2016, festzusetzen.

B. C, D, E

und F, alle vertreten durch Rechtsanwalt G, liessen mit Rekursantwort vom

17.

Juni 2019 die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen beantragen. Der Kanton Zürich reichte am 28. Juni

2019.

eine Replik ein, woraufhin sich C, D, E und F am 9. August 2019

erneut vernehmen liessen. Nachdem der Kanton Zürich am 26. August 2019

eine Triplik eingereicht hatte, liessen sich die Parteien nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(AbtrG) zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

1.2

Streitgegenstand

bildet die von der Schätzungskommission II festgesetzte

Entschädigungshöhe. Im angefochtenen Entscheid wurde der Rekurrent

verpflichtet, den Rekursgegnern 1.1 und 1.2 eine Entschädigung von

Fr. 10'200.-, der Rekursgegnerin 2 eine Entschädigung von Fr. 9'200

und der Rekursgegnerin 3 eine Entschädigung von Fr. 18'000.-, jeweils

zuzüglich Zins zu 5 % seit 14. Juni 2016, zu bezahlen. Diese

Entschädigung berechnet sich aufgrund eines Quadratmeterpreises von

Fr. 200.-. Im Streit liegt, ob dieser Betrag gerechtfertigt bzw. zu hoch

ist. Der Rekurrent vertritt – wie bereits auch im Verfahren vor der

Schätzungskommission – die Ansicht, dass ein Preis von Fr. 50.-/m2

gerechtfertigt sei. Die Rekursgegner haben den Schätzungsentscheid akzeptiert.

Vor der Schätzungskommission verlangten sie noch eine Entschädigung von

Fr. 510.-/m2. Der Streitwert entspricht der Differenz zwischen

den beim Verwaltungsgericht gestellten Begehren und dem von der Vorinstanz

zugesprochenen Betrag (sogenanntes Gravamensystem; VGr,

VB.2013.00685/VB.2013.00707 vom 5. März 2014 E. 1.3), weshalb bei

einer Differenz von Fr. 150.-/m2 und einer enteigneten Fläche

von insgesamt 187m2 von einem Streitwert von Fr. 28'050.-

auszugehen ist.

2.

Gegen Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach

§ 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in

vermögensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht

jedoch weitgehend nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Gemäss § 50

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) überprüft das Verwaltungsgericht den

angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist

ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im

Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des

vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf

zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission

gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner

ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die

Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist

hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44

= BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2;

VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi,

Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 32–86 N. 10 m. w. H.;

Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich,

5.

A., Zürich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser

Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von

Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722–00725+00728,

E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).

3.

3.1

Gemäss

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 und

§ 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller

Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1

AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.

Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am

Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.2, mit

Hinweis auf VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.3, mit

weiteren Hinweisen, unter anderem auf BGE 113 Ib 39 E. 2a).

Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum

Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich dazu VGr,

28.

Januar 2015, VR.2013.00001/2, E. 5.2; VGr, 12. April 2018,

VR.2017.00001, E. 2.1).

3.2

Rechtsprechung

und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart

unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der

primären Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken

besteht weitgehend Einigkeit, dass bei letzteren die Vergleichsmethode

(statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018,

1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009,

S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten

Preise für vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise

in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen.

An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In

der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das

allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche

Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu

vergleichenden Grundstücken ist mit Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu

tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017,

E. 3.4). Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen

ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen

abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen

beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder

Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann, dazu zählen

insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).

3.3

Die

Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten,

wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um so genanntes Vorgartenland

handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines

Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden

kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann,

wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des

Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum

einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten

hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein

betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung

der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den

Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu

ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen

Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw.

Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig

mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der

Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für

vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende

Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis

gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag

reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom

zu entschädigenden Verkehrswert kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr

ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen

(VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.2 mit Hinweisen).

3.3.1

So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei

Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht überbaubar war,

der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das

Restgrundstück bereits überbaut war (VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003,

E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht

einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als zulässig, da der

Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die Ausnützung des

Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war

erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das

eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr,

14.

Dezember 2009, 1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003,

E. 3.4).

3.3.2

Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der

Dispositiv

Entschädigung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen. Demnach wird

der Verkehrswert des Grundstücks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des

Restgrundstücks nach dem Eingriff verglichen. In erster Linie ist die

Differenzmethode allerdings auf rechtliche Teilenteignungen und auf materielle

Enteignungen zugeschnitten. Bei der formellen Enteignung einer Teilfläche

eignet sie sich v. a.

dann, wenn über die Verkehrswertentschädigung hinaus ein mittelbarer Schaden

(weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1;

Canonica, S. 381).

4.

4.1 Im

angefochtenen Entscheid erwog die Vorinstanz, dass gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung Käufer für überbaute Grundstücke ausserhalb der Bauzone einen

Bodenpreis zu bezahlen bereit seien, der demjenigen für unbebautes

Industrieland entspräche. Unter Berücksichtigung der Verkäufe von unbebautem

Industrie- und Gewerbeland in der Gemeinde und im Bezirk I der letzten zehn

Jahre sei für die Anwendung der Vergleichsmethode und die Ermittlung eines

allgemeinen Preisniveaus zu wenig Datenmaterial vorhanden, insgesamt nämlich

nur elf Vergleichswerte. Infolgedessen sei auf ein Schätzungsgutachten aus

einem anderen Entscheid zu Quadratmeterpreisen von Industrieland in I

abzustellen, wonach die Quadratmeterpreise mittels Ertragswertmethode ermittelt

wurden und mittels Lageklassenmethode verifiziert würden. Dies führe zu einem

Verkehrswert für Industrieland von Fr. 1'000.- pro m2. Da sich

die von der Abtretung betroffene Fläche im Abstandsbereich entlang der H-Strasse

befinde, sei ein sogenannter Abzug für Vorgartenland zu berücksichtigen. Da die

zu enteignende Fläche jeweils nur einen sehr kleinen Prozentteil der

Grundstücksfläche ausmache und durch die Abtretung die Nutzung der Grundstücke

nicht verändert werde, sei ein Vorgartenabzug von 80 % gerechtfertigt.

Zusammengefasst ergebe sich eine Entschädigung von Fr. 200.- pro m2.

4.2 Der

Rekurrent beruft sich zur Begründung seines Rekurses auf die sogenannte

"Hof­areal-Praxis", die bei abzutretenden Landstreifen in der

bebauten, aber nicht der Landwirtschaft dienenden Landwirtschaftszone

angewendet werde. Die Transaktionspreise dafür orientierten sich an denjenigen

in der Erholungszone, weshalb eine Entschädigung von Fr. 50.- pro m2

beantragt werde. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz treffe es nicht zu, dass

sich die bundesrechtliche Rechtsprechung bei bebauten Grundstücken in der

Landwirtschaftszone an Industriebaulandpreisen orientiere. Vielmehr würden

gemäss Bundesgericht Preise bezahlt, die nahe an den Preisen für Bauland

liegen, was sodann aber nur bei Vollenteignungen zutreffend sei und nicht wie

vorliegend bei Teilenteignungen von für die Nutzung irrelevanter Landstreifen.

Eine Bewertung anhand von Preisen für Industrieland in Kombination mit einem

Vorgartenabzug könne nicht zum Tragen kommen. Vielmehr seien aufgrund der

fehlenden eigentlichen Funktion der enteigneten Fläche die Preise tiefer

anzusetzen. Der beantragte Quadratmeterpreis von Fr. 50.- sei angesichts

der Schätzung durch die J AG, wonach die Abtretungsfläche einen Wert von

Fr. 25.-/m2 aufweise, sogar grosszügig bemessen. Ergänzend sei

festzuhalten, dass die Grundstücke der Rekursgegnerschaft durch die

Neuerstellung des Trottoirs gar eine Aufwertung erfahren hätten, für welche der

Rekurrent zugunsten der Rekursgegnerschaft auf die Erhebung von

Trottoirbeiträgen verzichtet hatte. Dasselbe gelte für die auf Staatskosten

erstellte Natursteinmauer und die Entsorgung der invasiven Neophyten auf dem

Grundstück der Rekursgegnerin 3.

4.3 Die

Rekursgegnerschaft räumt ein, dass sich die Bewertung nach Industriebauland

tatsächlich nicht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entnehmen liesse, aber

nach der Rechtsprechung überbauten Grundstücken ausserhalb der Bauzone ein

Vielfaches des Werts von Landwirtschaftsland zukomme. Die Vorinstanz habe die

Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke korrekt berücksichtigt und auch

begründet, welche Methode angewandt werde, diese habe angesichts der fehlenden

Vergleichspreise ihr Ermessen pflichtgemäss und mit präziser Begründung

ausgeübt. Beruhe der Übersetzungsfehler der Vorinstanz darauf, von

Industrieland anstelle von Bauland ausgegangen zu sein, so sei anzumerken, dass

Bauland bekanntermassen erheblich mehr wert sei als Industriebauland. Es treffe

nicht zu, dass es sich bei der enteigneten Fläche um Grundstückstreifen handle,

deren Wert sich gegen Null bewege. Diese Grundstückstreifen hätten Erholungs-

und Privatsphärencharakter und trügen zur Lärmverminderung bei. Durch die

Enteignung und Erstellung des Trottoirs habe sich der Strassenabstand zudem

weiter ins Grundstück hinein verschoben.

5.

5.1 Zwischen

den Parteien ist unbestritten, dass es sich um Grundstücke in der

Landwirtschaftszone handelt, welche der Wohnnutzung dienen und nicht dem

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB)

unterstehen, weshalb der Entschädigungspreis über dem Preis für

Landwirtschaftsland liegen kann. Diese Grundstücke der Rekursgegnerschaft sind

Gegenstand einer Teilenteignung im Strassenabstandsbereich, weshalb davon

ausgegangen werden kann, dass der Preis pro Quadratmeter unter demjenigen des

übrigen Grundstücks liegt (oben, E. 3.3). Angesichts dessen kam die

Vorinstanz zum Schluss, dass dieses wie Vorgartenland zu entschädigen ist.

Dieser Frage ist vorab nachzugehen, da sich erst aus ihr ableitet, nach welcher

Methode die Enteignungsentschädigung zu berechnen ist (oben.

E. 3.3 ff.).

5.1.1

Entsprechend der hauptsächlichen Nutzung der Grundstücke als Einfamilienhäuser

ist nach der Rechtsprechung davon auszugehen, dass bei solchen Grundstücken die

Umgebungsgestaltung eine erhöhte Rolle spielt, weil unter anderem dieses Land

den Abstand zur Strasse sicherstellt (so ausdrücklich in BGr, 29. Juni

2000, 1P.743/1999, E. 4c/aa mit zahlreichen Hinweisen; zum Ganzen auch

René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung,

Ergänzungsband, 6. A., Basel/Frankfurt a. M. 1990, Nr. 128 V a, mit

weiteren Hinweisen; Carmen Walker Späh, Vorgartenland im Abtretungsverfahren,

in PBG aktuell, Zürcher Zeitschrift für öffentliches Baurecht, PBG 2013/1

S. 5 Ziff. III; Peter Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

Winterthur 1966, S. 71). Dem Vorgarten für sich alleine kommt aufgrund

seiner Unüberbaubarkeit aber ein eingeschränkter Wert zu (Wiederkehr,

S. 73 f.; Rhinow/Krähenmann, Nr. 128 V a). Die Entfernung

zwischen den jeweiligen Wohngebäuden und der Strasse war vor der

Fahrbahnverbreiterung und Erstellung eines Trottoirs relativ gross (rund 20 m,

an der schmalsten Stelle 12,5 m). Diese Entfernung wurde durch das

Strassenprojekt um ca. 1,5 bis 2,5 m verringert. Da der enteignete

Landstreifen im Wesentlichen für die Erstellung eines Trottoirs verwendet und

die Fahrbahn nur sehr geringfügig näher an die Gebäude der Rekursgegner

geschoben wurde, resultierte durch die Enteignung keine wesentliche

Lärmzunahme. Indes kann vorliegend den Abstandsflächen eine Funktion zum Schutz

der Privatsphäre und der Erholung nicht abgesprochen werden. Darüber hinaus

spielt für die Bewertung des Vorgartenlands in der Regel auch der Einfluss auf

die Ausnützungsziffer eine Rolle (BGr, 27. August 2013, 1C_339/2012,

E. 2.4; BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009, E. 3). Vorliegend

ist indes unbestritten, dass sich die Erweiterungsmöglichkeiten der bestehenden

Bauten nach den Regeln des Bestandesschutzes gemäss Art. 24c des

Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) und

Art. 42 Abs. 3 lit. b der Raumplanungsverordnung vom

28. Juni 2000 (RPV) richten und somit unabhängig von Ausnützungsziffern

und vom Ausmass des Umschwungs sind. Auch wenn man, wie es der Rekurrent

geltend macht, davon ausgeht, dass sich das Gartenleben in allen drei

Liegenschaften ausschliesslich auf der von der Staatsstrasse abgewandten Seite

abspielen sollte, steht dies der Qualifikation als Vorgartenland bzw. der

Anwendung der vorerwähnten Grundsätze nicht entgegen, vielmehr ist dies für

Vorgartenland durchaus typisch.

5.1.2

Der Rekurrent ist – unter anderem gestützt auf das von ihm eingereichte

Gutachten – der Ansicht, dass es sich bei der enteigneten Fläche um eine

Teilenteignung von für die Nutzung irrelevanten Landstreifen handle, welche vom

Markt nicht nachgefragt würden und auch keine wertrelevanten Gartenflächen

darstellten. Es komme kein Vorgartenlandabzug in Frage, sondern das Land sei

grundsätzlich wie Landwirtschaftsland zu entschädigen, weshalb die beantragte

Entschädigung von Fr. 50.-/m2, welche sich an

Transaktionspreisen für Grundstücksflächen in der Erholungszone orientiere,

über der im Gutachten errechneten Entschädigung von Fr. 25.-/m2

liege und damit grosszügig festgesetzt sei.

Dem vom Rekurrenten

eingereichten Gutachten der J AG vom 8. Mai 2019 kommt die

Aussagekraft einer Parteibehauptung zu, welche der freien Beweiswürdigung

unterliegt; das Gericht ist nicht an die darin enthaltenen Aussagen gebunden

(VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.3.2 mit weiteren Hinweisen;

vgl. sodann BGE 141 IV 369 E. 6.2; § 7 Abs. 4 Satz 1 VRG).

5.1.3

Bei der Enteignung von Vorgartenland wird die Entschädigung in der Regel anhand

der Durchschnittsberechnung festgelegt. Der Rekurrent beruft sich dahingegen

auf die Differenzberechnung, allerdings ohne eine entsprechende Berechnung zu

liefern. Vielmehr beschränkt er sich darauf, doch einen Quadratmeterpreis

anzuwenden und zwar derjenigen von Grundstücken in der Erholungszone. Damit

werden aber der Verkehrswert und der – hier gar nicht relevante – mittelbare

Schaden vermischt (vgl. RB 2006 Nr. 118, E. 3.1). Wie oben ausgeführt

(E. 3.3.2) ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung die

Differenzmethode bei formellen Teilenteignungen insbesondere in Konstellationen

anwendbar, bei welchen das Restgrundstück durch die Enteignung einen Minderwert

erleidet, der über die Entschädigung für die abgetretene Landfläche hinausgeht,

was indes vorliegend von der Vorinstanz nicht angenommen und von keiner Partei

geltend gemacht wurde. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom

Rekurrenten zitierten Immobilienschätzungslehre, die wie folgt zu verstehen

ist: selbst wenn der Verkehrswert der Restparzelle unverändert bleibt, erhalten

der Umschwung sowie das Vorland durch die Abtrennung einen Eigenwert, welcher

wie selbständig handelbare Kleinflächen zu entschädigen ist (Canonica,

S. 374).

5.1.4

Demnach handelt es sich vorliegend bei den enteigneten Flächen um

Vorgartenland und ist das Vorgehen der Schätzungskommission in methodischer

Hinsicht, das heisst insoweit nicht zu beanstanden, als sie zuerst den

durchschnittlichen Verkehrswert je Quadratmeter geschätzt und den so gewonnenen

Wert als im Abstandsbereich liegendes Vorgartenland mit Einschlägen

herabgesetzt hat (Durchschnittsberechnung). Für eine Festsetzung nach Massgabe

der vom Rekurrenten behaupteten, indes nicht nachgewiesenen eigenen "Hofareal-Praxis",

die ungeachtet der vorstehenden Grundsätze für Abtretungen kleiner Landstreifen

auf bebauten Grundstücken in der Landwirtschaftszone generell eine

Entschädigung zum Wert von Land in der Erholungszone vorsehe, bleibt somit im

vorliegenden Fall kein Raum.

5.2 Die bei

Vorgartenland anzuwendende Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der

Vergleichsmethode verknüpft, indem – zumindest in einem ersten Schritt – der

Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für

vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird (statistische Methode). In einem

zweiten Schritt wäre zu prüfen, welcher Anteil für Vorgartenland davon

abzuziehen wäre.

Die enteigneten Flächen sind

zwar der Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) zuzuordnen, allerdings ist bei

der Bestimmung des Verkehrswerts nicht starr auf die Zonierung abzustellen,

sondern hauptsächlich auf die (erwartete) Nutzung der Flächen. Die enteigneten

Flächen sind jeweils Teil eines Grundstücks, das zwar ausserhalb der Bauzone

liegt, aber der Wohnnutzung dient. Solche Wohnbauten werden, auch wenn sie

nicht dem Zweck der Landwirtschaftszone entsprechen, in ihrem Bestand

grundsätzlich geschützt (Bestandesgarantie, Art. 24c Abs. 1 RPG).

Darüber hinaus profitieren sie in der Regel von der Unüberbaubarkeit der

umliegenden Grundstücke. Insofern ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung

davon auszugehen, dass der Verkehrswert wohl ein Vielfaches des

landwirtschaftlichen Marktwertes beträgt und mit dem Marktwert von Grundstücken

in der Bauzone vergleichbar ist oder diesem immerhin nahe kommt (vgl. BGE 119

Ib 366, E. 3c; BGr, 1. November 2012, 1C_435/2012, E. 4.2). Auch

wenn das Grundstück an sich überbaut wäre, ist bei Teilenteignungen unbebauter

Grundstücksteile für Strassenprojekte in der Regel ein Vergleich mit unbebauten

Parzellen oder Abbruchobjekten zu ziehen, um den (Bau-)Landwert zu ermitteln

(Walker Späh, S. 9). Somit wären Vergleichspreise für unbebautes

Landwirtschaftsland, welches aber der Wohnnutzung dient, beizuziehen. Es

erscheint naheliegend, dass solche Preise (bzw. solches Landwirtschaftsland)

nicht existieren. Allein deswegen lässt sich die statistische Methode

allerdings nicht verwerfen. Wie sich aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

ergibt, müssen nämlich nicht zwingend Handänderungspreise für Grundstücke mit

der selben Zonierung herbeigezogen werden, sondern es ist vorab auf die Nutzung

und auf Objekte ähnlicher Beschaffenheit abzustellen (BGE 122 I 168

E. 3b/bb; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4). Es

rechtfertigt sich deshalb, auf Preise, die für unbebautes Wohnbauland erzielt

würden, abzustellen und gleichzeitig die eingeschränkten Möglichkeiten, die die

zonenfremde Nutzung mit Bestandesschutz mit sich bringt, sowie die Dauer, für

welche die zonenfremde Nutzung weiter aufrecht erhalten kann, mit

Preiszuschlägen oder -abzügen zu berücksichtigen (oben, E. 3.2; vgl. Heinz

Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986,

Art. 19 N. 105). Nur wenn die statistische Methode zu keinem

eindeutigen Resultat führt, sind weitere Berechnungsmethoden anzuwenden. Um den

Verkehrswert anhand von Industriebaulandpreisen festzulegen, wie es die

Vorinstanz tat, besteht aber nur schon mangels vergleichbarer Nutzung kein

Raum. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus dem von der Vorinstanz

angeführten Bundesgerichtsentscheid BGE 119 Ib 336 E. 3.

5.3 Die

Schätzungskommission erwog, dass gemäss statistischem Amt des Kantons Zürich in

der Gemeinde I für unbebautes Industrie- und Gewerbeland der

Durchschnittsverkaufspreis der letzten zehn Jahre bei Fr. 841.-/m2

liege, aufgrund des spärlichen Datenmaterials aber die Ertragswertmethode

anzuwenden und das Ergebnis mit der Lageklassenmethode zu verifizieren sei. Sie

errechnete unter Zuhilfenahme der Berechnung aus dem Verfahren SchKII 4/2018,

wo es um ein Grundstück in der selben Gemeinde und an der selben Strasse ging,

einen Verkehrswert von Fr. 1'000.-/m2). Vorliegend ist mit

Blick auf die Daten des statistischen Amtes des Kantons Zürich davon

auszugehen, dass Vergleichspreise für unbebautes Wohnbauland über den Preisen

für Industriebauland liegen dürften (vgl. statistik.zh.ch > Daten >

Immobilien & Raum > Immobilienmarkt & -preise, besucht am

6. November 2019), weshalb sich die Frage stellt, ob die von der

Vorinstanz festgelegte Entschädigung aufgrund des Verbots der reformatio in

peius zulasten des Beschwerdeführers ohnehin nicht mehr zu überprüfen wäre.

Allerdings lässt sich den Erwägungen der Schätzungskommission zwar entnehmen,

dass sie die unverbaubare Seesicht der Grundstücke, die Unbebaubarkeit der

umgebenden Grundstücke und auch die Lage an der Kantonsstrasse berücksichtigt

hatte, aber nicht, ob sie wie oben aufgeführt, insbesondere die durch die

Landwirtschaftszone bedingte Nutzungseinschränkung angemessen berücksichtigt

hat. Damit erscheint es nicht ausgeschlossen, dass sich dadurch der errechnete

Quadratmeterpreis von Fr. 1'000.- bzw. von Fr. 200.- noch verringern

könnte.

Weil das Verwaltungsgericht

eine umstrittene Enteignungsentschädigung nach dem in E. 2 Gesagten nicht

auf Angemessenheit überprüft, sondern lediglich Rechtskontrolle übt, und dies

wie gesagt nur mit Bezug auf das Gesamtergebnis, folgt daraus, dass die

Änderung einer Entschädigung durch das Verwaltungsgericht selbst kaum je in

Betracht kommt. Zwar sieht § 63 Abs. 1 VRG vor, dass das Verwaltungsgericht

selbst entscheidet, wenn es die angefochtene Anordnung aufhebt. Indessen

erscheint es sachgerecht, dass die Sache gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG

zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird, wenn das Gutachten

eines Sachverständigen bzw. vorliegend der Entscheid der Schätzungskommission

zum Wert eines Grundstücks nicht zu überzeugen vermag (vgl. VGr,

28. Januar 2016, VR.2013.00001/2, E. 5.4). Insofern ist die Sache zur

Neubeurteilung im Sinn dieser Erwägungen an die Schätzungskommission zurückzuweisen.

Es erübrigt sich, die Höhe des von der Vorinstanz vorgenommenen Abzugs für

Vorgartenland zu überprüfen, solange die Verkehrswertberechnung des

Quadratmeter-Durchschnittspreises noch offen ist.

6.

6.1 Der

Rekurrent macht geltend, dass die Grundstücke der Rekursgegner seit der

Strassensanierung eine Wertsteigerung erfahren hätten. Insbesondere sei die

Einfahrt in die H-Strasse sicherer geworden und die Liegenschaften auch für

Fussgänger erschlossen, wofür er ohne weiteres Trottoirbeiträge hätte erheben

können, aber zugunsten der Rekursgegnerschaft darauf verzichtet habe. Die

Grundstücke der Rekursgegner 1 und 3 profitierten dann von einer neu erstellten

Natursteinmauer und die Rekursgegnerin 3 zudem von der Entfernung der

invasiven Neophyten auf ihrem Grundstück. Zur Begründung dieser Vorbringen

legte der Rekurrent die Rechnung für die Erstellung der Natursteinmauer und für

die Entfernung der Neophyten zu den Akten.

6.2 Nach

§ 12 AbtrG werden Werterhöhungen und Vorteile, und zwar auch solche, die

durch die Befreiung von besonderen Lasten entstehen, welche durch die

Enteignung auf dem verbleibenden Teil der Liegenschaft erwachsen, bei der

Bestimmung der Entschädigung in billige Berücksichtigung gezogen. Die

Berücksichtigung erfordert demnach eine Ermessensausübung.

6.2.1

Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung sind Werterhöhungen, die aus

dem Strassenbau resultieren und Gegenstand einer Beitragspflicht sein können,

einzig nach den Sondervorschriften von § 62 des Strassengesetzes vom

27. September 1981 (StrG) und somit im Rahmen der Beitragspflicht zu

berücksichtigen. Werden die Trottoirbeiträge nicht geltend gemacht, besteht

kein Raum für eine Berücksichtigung im Rahmen der Enteignungsentschädigung

(vgl. RB 1964 Nr. 116). Insofern kann auch nicht geltend gemacht werden,

dass den Enteigneten durch den Verzicht auf die Erhebung der Trottoirbeiträge

ein Vorteil entstanden sei, welcher bei der Enteignungsentschädigung

berücksichtigt werden müsste.

6.2.2

Weiter stellt sich die Frage, inwiefern § 12 AbtrG überhaupt Anwendung

findet, wenn die Enteignungsentschädigung nach dem Verkehrswert bestimmt wird.

Im Bundesrecht finden sich vergleichbare Bestimmungen: so regelt Art. 20

Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930

(EntG) die durch die Enteignung erfolgte Befreiung von besonderen Lasten. Diese

Bestimmung regelt jedoch nur den Verkehrswert der enteigneten Flächen.

Sofern die Restparzelle von der Enteignung besonderer Lasten profitiert und so

einen Wertzuwachs hat, ist dieser aber gemäss Art. 22 EntG abzugelten und

damit nur, wenn eine den Verkehrswert übersteigende Minderwertentschädigung

anfällt (Art. 22 Abs. 1 EntG; Hess/Weibel, Art. 20 N. 6

sowie Art. 16 N. 11). Diese Regelung im Bundesrecht, die dazu führen

kann, dass beim Enteigneten unter Umständen eine Bereicherung eintreten kann,

schliesst nicht aus, dass die Kantone eine abweichende Regelung vorsehen

(Hess/Weibel, Art. 16 N. 11). Wie Art. 22 Abs. 1 EntG ist

auch die Zürcher Bestimmung zu verstehen: Eine Vorteilsanrechnung soll nur bei

der Berechnung der Enteignungsentschädigung nach der subjektiven Methode,

mithin wenn ein den Verkehrswert übersteigender Minderwert resultiert, möglich

sein (RB 1964 Nr. 116). Dies ergibt sich auch aus dem Wortlaut von § 12 AbtrG,

welcher auf die nichtenteignete Restparzelle Bezug nimmt.

6.2.3

Insofern findet § 12 AbtrG ausserhalb der subjektiven Methode keine

Anwendung und es besteht, wenn der Verkehrswert die Enteignungsentschädigung

bestimmt, kein Ermessensspielraum für eine Berücksichtigung von Werterhöhungen

und Vorteilen. Auch besondere Lasten, von welchen der Enteignete befreit wurde,

führen in diesen Fällen nicht zu einer Anrechnung an die Entschädigung.

7.

7.1 Demnach

ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz

zurückzuweisen, damit sie für die enteigneten Flächen die Höhe der

Enteignungsentschädigung im Sinn der Erwägungen neu berechnet.

7.2 Die

Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die

Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz

reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014,

2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen; Marco Donatsch, Kommentar VRG,

§ 64 N. 5). Die Kosten sind deshalb der Rekursgegnerschaft unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; § 14 VRG). Dem

nicht anwaltlich vertretenen Rekurrenten steht keine Parteientschädigung zu, da

das Verfahren keinen besonderen Aufwand erforderte (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Rekursgegnerschaft steht eine solche mangels

überwiegenden Obsiegens ebenfalls nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

8.

Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist

Folgendes zu erläutern: Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind

als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) zu qualifizieren (BGE 138 I 143

E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Sie sind daher vor Bundesgericht nur

direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken

können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. In

teilweiser Gutheissung des Rekurses werden die Dispositiv-Ziffern 1, 2 und

3 des Entscheids der Schätzungskommission II vom 27. Februar 2019

aufgehoben und die Sache zu neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen an die

Schätzungskommission II zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'300.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 3'480.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Rekursgegnern 1.1 und 1.2 zu je einem 1/6,

der Rekursgegnerin 2 und der Rekursgegnerin 3 zu je 1/3

auferlegt, je unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4. Es

werden keinen Parteientschädigungen gesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …