Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2020.00002

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VR.2020.00002

Urteil

der Kammer

vom 17. Juni 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin

Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin

Cyrielle Söllner Tropeano.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Rekurrierende,

gegen

Stadtrat D,

vertreten durch das Tiefbauamt, dieses vertreten durch RA E,

Rekursgegner,

betreffend formelle

Teilenteignung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A.

Am 20. September 2012 beschloss der Stadtrat D die Sanierung

der F-Strasse. Davon betroffen war das Grundstück Kat.-Nr. 01 in D, damals

im Eigentum der Eheleute G und H, von welchem 51 m2 Land

abgetreten werden sollte. Das Projekt wurde, gestützt auf § 13 des

Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrG), vom 9. November bis

10. Dezember 2012 öffentlich aufgelegt. Nachdem die eingegangenen

Einwendungen verarbeitet worden waren, wurde das Projekt mit Beschluss vom

28. März 2013 nach § 16 f. StrG ab 19. April 2013 für

30 Tage öffentlich aufgelegt. Im selben Beschluss wurde angeordnet, dass

Einsprachen gegen die Enteignung sowie Entschädigungsbegehren innert der

Auflagefrist eingereicht werden müssen. Unterlasse ein Grundeigentümer diese

Einsprachen, werde gemäss § 23 des Gesetzes betreffend die Abtretung von

Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG) angenommen, er sei mit der ihm

zugemuteten Abtretung einverstanden und anerkenne mit Bezug auf seine eigenen

Ansprüche zum Voraus die Richtigkeit des Entscheides der Schätzungskommission.

B. Mit

Schreiben vom 16. Mai 2013 erhoben die Grundeigentümer G und H Einsprache

gegen das Strassenprojekt. Im Fall einer Enteignung forderten sie eine

Ausnützungsübertragung. Am 11. Juli 2013 fand eine Einspracheverhandlung

mit den Ehegatten G und H statt. Der Einsprache wurde insoweit

entsprochen, als ihnen die Ausnützungsübertragung gewährt wurde. Die

Entschädigung wurde von ursprünglich vorgesehenen Fr. 25.-/m2

auf Fr. 100.-/m2 festgesetzt. Dies wurde in einer Aktennotiz

festgehalten, welche von I im Namen der Stadt D am 17. Juli 2013 und von

den Ehegatten G und H am 20. Juli 2013 unterzeichnet wurde.

Der Stadtrat D genehmigte das Strassenprojekt

am 31. Oktober 2013. Dieses wurde anschliessend realisiert.

C. Infolge

Erbgangs vom 19. Juni 2018 wurde die Erbengemeinschaft G, bestehend aus A

und B, Gesamteigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in D. Am

28. April 2020 reichte ihr Rechtsvertreter dem Statthalteramt des Bezirks

J zuhanden der zuständigen Schätzungskommission eine Rechtsschrift mit

folgenden Anträgen ein:

"1. Die

abzutretenden und bereits durch die Öffentlichkeit genutzten 51 m2

Bauland, Teil des Grundstücks 01, seien mit Fr. 2'020.-/m2, für

die 51 m2 mit Fr. 103'020.- zu entschädigen.

2. Dieser

Betrag sei seit Sommer 2018, Inbetriebnahme der F-Strasse, zu 5 % zu

verzinsen (Verzugszins).

3. Unter Kosten und

Entschädigungsfolge."

A und B liessen im Wesentlichen ausführen, das ganze

Rechtsgeschäft bedürfe noch einer öffentlichen Beurkundung. Vor dem Vollzug

durch das Notariat könne nicht von einer Einigung gesprochen werden, und es

bestehe keine Verbindlichkeit bezüglich des Rechtsübergangs am fraglichen

Grundstückstreifen. Unter Verweis auf ein Marktwertgutachten vom 6. Juli

2017, das von einem Landwert von Fr. 2'020.-/m2 ausgeht,

hielten sie fest, sie seien mit der offerierten Entschädigung von

Fr. 5'100.- (51 m2 à Fr. 100.-) nicht einverstanden.

Die Höhe der Entschädigung sei weder Gegenstand der Einsprachepunkte noch der

Einspracheverhandlung gewesen. Der Passus "Landerwerb mit

Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag)" sei durch den parteiischen

Protokollführer nachträglich noch hineingeschoben werden. Zudem fehle es an einer

Begründung für die Höhe der Entschädigung und an einer Rechtsmittelbelehrung.

Das Tiefbauamt hielt in seiner Stellungnahme vom

11. Mai 2020 fest, die Entschädigung für den Landerwerb sei anlässlich der

Einspracheverhandlung mit G und H besprochen worden, und sie seien mit dem

Angebot von Fr. 100.-/m2 einverstanden gewesen. Mit Schreiben

vom 17. Juli 2013 sei ihnen die entsprechende Aktennotiz zur

Unterzeichnung zugestellt worden, die sie am 20. Juli 2013 unterzeichnet

retourniert hätten. Weder dagegen noch gegen den ihnen zugestellten Beschluss

vom 31. Oktober 2013 hätten die Ehegatten Rechtsmittel ergriffen. Da man

sich geeinigt habe, bestehe kein Anlass für ein Verfahren vor der

Schätzungskommission.

D. Die

Schätzungskommission III trat mit Entscheid vom 4. Juni 2020 nicht

auf die Klage ein und auferlegte die Kosten des Schätzungsverfahrens dem

Tiefbauamt. Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen sprach sie keine zu. Die

Schätzungskommission III gelangte zum Schluss, dass es zu einer gütlichen

Verständigung zwischen den Parteien gekommen sei und diese in genügender

schriftlicher Form festgehalten worden sei, weshalb die Voraussetzungen für die

Einleitung eines Verfahrens vor der Schätzungskommission gestützt auf § 32

i. V. m. § 29 AbtrG nicht

vorlägen.

Erwägungen

II.

Mit Eingabe vom 6. Juli 2020 liessen A und B Rekurs

gegen den Nichteintretensentscheid der Schätzungskommission III vom

4.

Juni 2020 anmelden und beantragen, dieser Nichteintretensentscheid sei

aufzuheben und das ordentliche Schätzungsverfahren sei durchzuführen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolge.

Mit Verfügung vom 9. Juli 2020 setzte das

Verwaltungsgericht A und B eine Frist von 20 Tagen, von der Zustellung der

Verfügung an gerechnet, an, um dem Verwaltungsgericht einen schriftlich

begründeten Rekurs einzureichen. Mit Eingabe vom 25. August 2020 liessen A

und B einen schriftlich begründeten Rekurs einreichen und folgende Anträge

stellen:

"1. Der

Nichteintretensentscheid der Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten,

Kreis III, sei aufzuheben, und es soll das ordentliche Schätzungsverfahren

durchgeführt werden.

2.

Unter

Kosten- und Entschädigungsfolge."

Zuhanden

der Schätzungskommission stellten sie folgende Anträge:

"1. Die

abzutretenden und bereits durch die Öffentlichkeit genutzten 51 m2

Bauland, Teil des Grundstücks 01, seien mit Fr. 2'020.-/m2,

für die 51 m2 mit Fr. 103'020.- zu entschädigen.

2.

Dieser

Betrag sei seit Sommer 2018, Inbetriebnahme der F-Strasse, zu 5 % zu

verzinsen (Verzugszins).

3.

Unter Kosten und

Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer."

Eventualiter beantragten sie dem Verwaltungsgericht, die

Schätzung selbst vorzunehmen und direkt über diese Anträge zu entscheiden.

Das Statthalteramt des Bezirks J reichte am

18.

September 2020 die ihm von der Schätzungskommission III übermittelten

Akten ein. Der Stadtrat D schloss in seiner Rekursantwort vom

29.

September 2020 auf Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Mit Eingabe vom

25.

Oktober 2020 reichte der Rechtsvertreter eine Vollmacht von A nach. B

sei für die Unterzeichnung der Vollmacht nicht erreichbar.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gegen

Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der

Rekurs an das Verwaltungsgericht zulässig. Das gilt selbst für den Fall, dass sich

bei der Prüfung der (gerade Streitgegenstand bildenden) Frage nach dem den

Parteien offenstehenden Rechtsweg herausstellen sollte, dass die

Voraussetzungen für die Einleitung eines Verfahrens vor der

Schätzungskommission gestützt auf § 32 i. V. m.

§ 29 AbtrG nicht vorliegen; denn indem die Schätzungskommission ihre

Zuständigkeit verneint hat, liegt jedenfalls bezüglich der Frage nach dem in

dieser Streitsache offenstehenden Rechtsweg eine letztinstanzliche Anordnung im

Sinn von § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) vor.

1.2

Der

Streitgegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens betrifft zunächst die

Frage, ob die Schätzungskommission III zu Recht keinen materiellen

Entscheid gefällt hat. Allerdings ist das Verwaltungsgericht grundsätzlich auch

dann befugt, einen Sachentscheid zu fällen, wenn sich das zu behandelnde

Rechtsmittel gegen einen Nichteintretensentscheid richtet. Entsprechend sind

materielle Anträge bei der Anfechtung eines Nichteintretensentscheids bzw. im

Rechtsmittelverfahren gegen eine erstinstanzliche Nichteintretensverfügung

statthaft (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00543, E. 1.2; VGr, 22. August

2019, VB.2019.00127, E. 1.3; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 64 N. 7). Der Antrag der Rekurrierenden

auf Anordnung einer materiellen Rechtsfolge ist damit grundsätzlich zulässig.

1.3

Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs

einzutreten.

2.

2.1

Die

Vorinstanz verneinte ihre Zuständigkeit, weil es zwischen den (damaligen) Parteien

zu einer gütlichen Vereinbarung gekommen sei und somit die Voraussetzungen für

die Einleitung eines Verfahrens vor der Schätzungskommission gestützt auf

§ 32 i. V. m. § 29 AbtrG nicht

vorlägen. Über Streitigkeiten aus einer Vereinbarung nach § 29 AbtrG

entscheide erstinstanzlich jene Instanz, vor welcher die Sache vor

Verfahrensabschluss hängig gewesen sei, das sei hier die Stadtverwaltung D,

Abteilung Tiefbau.

2.2

Die

Rekurrierenden bestreiten, dass es zu einer (gültigen) Einigung bezüglich der

Höhe der Entschädigung gekommen sei. Das ganze Rechtsgeschäft bedürfte noch

einer notariellen "Fertigung". Ohne ein solches notarielles Verfahren

bestehe keine Einigung bezüglich des Rechtsübergangs am fraglichen

Grundstücksstreifen. Bis dahin fehle der Rechtsgrund für die

Grundbucheintragung. Weiter rügen sie eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches

Gehör, da keine der involvierten Instanzen die Entschädigung mit

Fr. 100.-/m2 begründet habe. Auch im Protokoll werde die Höhe

der Entschädigung nicht begründet. Im Protokoll fehle ausserdem unter dem Punkt

"Landerwerb mit Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag)" die

Bemerkung: "Die Einsprecher haben die Erläuterungen verstanden und sind

mit dem Entscheid einverstanden. G und H". Dieser Passus sei

durch den parteiischen Protokollführer nachträglich hineingeschoben worden. In

der Sache machen die Rekurrierenden geltend, die Reduktion der Parzelle von

710.

m2 um 51 m2 wirke sich erheblich

wertvermindernd aus. Es sei daher von einer Wertverminderung im entsprechenden

Grössenverhältnis auszugehen (Gesamtmarktwert von Fr. 1'435'000.- für

710.

m2 = Fr. 2'020.-/m2, für 51 m2

= Fr. 103'020.-).

2.3

Der

Rekursgegner macht geltend, ursprünglich sei in seinem Beschluss vom

28.

März 2013 für die Abtretung von Bauland mit Ausnützungsübertragung

eine Entschädigung von Fr. 25.-/m2 vorgesehen gewesen. Es sei G

und H anlässlich der Einspracheverhandlung vom 11. Juli 2013 offengelegt

worden, dass im Rahmen der Einigungsverhandlung mit einer anderen

Grundstückeigentümerin die Baulandentschädigung bei gleichzeitiger

Ausnützungsübertragung auf Fr. 100.-/m2 erhöht worden sei und

man ihnen dieselbe Entschädigung ausrichten werde. Sie seien damit

einverstanden gewesen. Die Aktennotiz, worin dies festgehalten worden sei, sei

ihnen mit Schreiben vom 17. Juli 2013 zugestellt und sie seien eingeladen

worden, ein Exemplar der Aktennotiz zum Zeichen ihres Einverständnisses zu

retournieren. Dies hätten G und H in der Folge auch gemacht. Der Rekursgegner

habe mit Beschluss vom 31. Oktober 2013 das Strassenprojekt genehmigt und

den Kredit bewilligt. Im Beschluss, der G und H zugestellt worden sei, werde

ausdrücklich festgehalten, dass für das Bauland eine Entschädigung von

Fr. 100.-/m2 mit gleichzeitiger Ausnützungsübertragung

ausgerichtet werde. Weder nach Zustellung der Aktennotiz noch nach Zustellung

des Beschlusses hätten G und H Einwendungen gegen die Einigung oder die Höhe

der Entschädigung erhoben. Sie hätten auch kein Rechtsmittel gegen den

Beschluss vom 31. Oktober 2013 ergriffen.

3.

3.1

Umstritten

ist vorliegend, ob eine gültige Einigung i. S. v.

§ 29 AbtrG zwischen den Grundstückseigentümern – damals G und H, heute die

Rekurrierenden – und dem Rekursgegner bezüglich der Höhe der Entschädigung

zustande gekommen ist. Zu prüfen ist, ob diesbezüglich eine Einigung formgültig

zustande gekommen ist.

3.2

Gemäss

§ 15 Abs. 2 StrG werden Projekte für Gemeindestrassen vom Gemeindevorstand

festgesetzt. Innert der 30-tägigen Frist der öffentlichen Planauflage kann

gegen das Projekt Einsprache erhoben werden (§ 16 und § 17

Abs. 1 Satz 1 StrG). Mit der Bekanntmachung der Auflage kann unter

persönlicher Anzeige angeordnet werden, dass Einsprachen gegen die Enteignung

sowie Entschädigungsbegehren, Bestreitungen von Beitragsforderungen und

Begehren um Durchführung von Anpassungsarbeiten innert der Auflagefrist

eingereicht werden müssen (§ 17 Abs. 2 StrG; sog. kombiniertes

Dispositiv

Verfahren). Über Einsprachen wird mit der Festsetzung des Projekts entschieden;

dieser Entscheid ist nach den Vorschriften über die Verwaltungsrechtspflege

weiterziehbar. Wer es unterlassen hat, Einsprache zu erheben, kann den

Entscheid nicht anfechten (§ 17 Abs. 4 StrG). Mit dem kombinierten

Verfahren wird erreicht, dass "(...) ein Vorhaben mit der Rechtskraft der

Projektfestsetzung derart genau feststeht, dass es ungeachtet allenfalls noch

bestehender finanzieller Streitpunkte (...) in Angriff genommen werden

kann" (VGr, 24. Mai 2006, VB.2005.00567, E. 2.1). Anders als

beim getrennten Verfahren entfällt mit anderen Worten das enteignungsrechtliche

Planauflageverfahren nach §§ 22 ff. AbtrG (vgl. Raphael Martin Stoll/Manuel

Rebsamen, Die formelle Enteignung nach zürcherischem Strassengesetz – eine

verfahrensrechtliche Annäherung, PBG 2012/1 S. 5 ff.,

S. 10 f.).

Das für den Strassenbau benötigte Land und sonstige Rechte

werden entweder freihändig, im Landumlegungsverfahren oder durch Enteignung

erworben (§ 18 StrG). Ist eine Enteignung notwendig, so erfolgt diese nach

der kantonalen Enteignungsgesetzgebung, sofern das Strassengesetz keine abweichenden

Bestimmungen enthält (§ 21 StrG). Der Enteigner muss versuchen, vor dem

Entscheid über die Einsprachen und Begehren mit den Betroffenen eine gütliche

Einigung über die umstrittenen Fragen und über die Entschädigung zu treffen

(§ 29 AbtrG). Dieser sogenannte Enteignungsvertrag ist ein

verwaltungsrechtlicher Vertrag (BGE 129 II 420 E. 3.2.1; BGE 114 Ib 142 E. 3b/bb;

Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich,

5. A., Zürich 2019, N 3636). Dabei handelt es sich im Grunde genommen

um einen Vergleichsvertrag (Frank Klein, Die Rechtsfolgen des fehlerhaften

verwaltungsrechtlichen Vertrags, Diss. Zürich 2003, S. 32; Daniela

Thurnherr, Verfahrensgrundrechte und Verwaltungshandeln – Die

verfassungsrechtlichen Mindestgarantien prozeduraler Gerechtigkeit unter den

Bedingungen der Diversität administrativer Handlungsmodalitäten, Zürich 2013, N. 618).

3.3 Nach

Art. 657 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) und Art. 216

Abs. 1 des Obligationenrechts (OR) bedürfen Verträge auf Übertragung von

Grundeigentum zu ihrer Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung. Diese

zivilrechtliche Formvorschrift ist nicht anwendbar auf Enteignungsverträge, die

öffentlich-rechtlicher Natur sind und den besonderen Normen des eidgenössischen

oder kantonalen Enteignungsrechts unterstehen, d. h. die nach formgerechter Einleitung des

Enteignungsverfahrens abgeschlossen werden. Für derartige im Rahmen eines Enteignungsverfahrens

getroffene Vereinbarungen wird regelmässig nur die einfache Schriftform

verlangt (BGE 102 Ia 553 E. 4a m. w. H.;

Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern

2016, S. 605). Dementsprechend sieht § 243 des Einführungsgesetzes

zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911 (EG ZGB) für den

Kanton Zürich vor, dass die schriftliche Form für den Vertrag genügt, der

zwischen dem Enteigner und dem Enteigneten nach erfolgter Planauflage über die

Abtretung oder Belastung von Grundeigentum abgeschlossen wird. Die formgerechte

Verfahrenseinleitung übernimmt in einem gewissen Sinn die Funktion der

öffentlichen Beurkundung; sie schliesst die Gefahr einer Überrumpelung des

Grundeigentümers praktisch aus (vgl. Botschaft des Bundesrats vom 2l. Juni

1926 an die Bundesversammlung zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die

Enteignung, BBl 1926 II 1 ff., S. 62). Denn die Planauflage und die

persönliche Benachrichtigung mit gleichzeitigem Hinweis auf das Einspracherecht

gibt dem Grundeigentümer Anlass und Gelegenheit, sich darüber schlüssig zu

werden, ob und zu welchen Bedingungen er allenfalls sein Grundeigentum dem

Enteigner freiwillig abtreten will. Die Präzision und Klarheit des Vertrages

ist durch die Mitwirkung des Enteigners, der in der Regel über fachkundiges

Personal mit der notwendigen Erfahrung verfügt, gewährleistet (zum Ganzen: BGE

102 Ia 553 E. 4c).

3.4 In Bezug

auf den Inhalt des Enteignungsvertrags steht die Möglichkeit der vertraglichen

Festlegung der Enteignungsentschädigung im Vordergrund. Ein Enteignungsvertrag

kann sich aber auch auf Bestand oder Umfang der Abtretungspflicht beziehen, sei

es im Sinn einer selbständigen Abmachung oder als Teil einer die Entschädigungsfrage

mitumfassenden Gesamtregelung (Ulrich Thalmann, Der Vertrag im Enteignungsverfahren,

Diss. Zürich 1970, S 88 ff.; Robert Hauser, Das Expropriationsverfahren

nach zürcherischem und eidgenössischem Recht, Diss. Zürich 1946, S. 85; BGE

99 Ib 273 E. 1). Die Einigung über die Abtretungspflicht kann sich darin

erschöpfen, dass der Enteignete auf eine Einsprache gegen die Enteignung

verzichtet oder eine bereits erhobene Einsprache zurückzieht; es ist aber auch

möglich, dass in Abweichung von den aufgelegten Plänen eine Reduktion oder

Ausdehnung der Enteignung vereinbart wird.

4.

4.1 Wie die

Vorinstanz zutreffend und unbestritten festgestellt hat, wurde das

Strassenbauprojekt gemäss § 16 f. StrG öffentlich aufgelegt. Die

Auflage wurde publiziert sowie den (damals) betroffenen Eigentümern, G und H,

mit Schreiben vom 18. April 2013 persönlich angezeigt und ihnen eine

Entschädigung von Fr. 25.-/m2 angeboten. Sie erhoben

fristgerecht am 16. Mai 2013 Einsprache, in welcher sie u. a. beantragten, dass sie

das Land mit Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag) abtreten wollten, sollte

es zur Enteignung kommen. Die Vorinstanz hielt daher fest, dass G und H gegen

den ihnen angebotenen Entschädigungsbetrag überhaupt keine Einsprache erhoben

hätten. Die Rekurrierenden bestreiten dies nicht, im Gegenteil vertreten auch

sie die Auffassung, dass G und H diesbezüglich nie eine Einsprache erhoben

hätten. Die Vorinstanz kam deshalb unter Verweis auf einen Entscheid des

Verwaltungsgerichts (VGr, 30. September 2004, VB.2004.00076, E. 4.2) zum

Schluss, das Recht, die Entschädigungshöhe später geltend zu machen, sei eigentlich

schon verwirkt.

4.2 Dessen

ungeachtet fand am 11. Juli 2013 eine Einspracheverhandlung mit den

Ehegatten G und H statt, anlässlich welcher die Entschädigungshöhe –

entgegen der Auffassung der Rekurrierenden – offensichtlich ein Thema gewesen

sein musste. Anders lässt sich die Erhöhung der Entschädigungshöhe auf

Fr. 100.-/m2 gegenüber der im Schreiben vom 18. April 2013

angebotenen Entschädigung von Fr. 25.-/m2 nicht erklären. Dass dieser

Passus "Landerwerb mit Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag)"

nachträglich vom parteiischen Protokollführer in die Aktennotiz eingefügt

worden sein soll, wie die Rekurrierenden unterstellen, scheint daher

unwahrscheinlich und unglaubwürdig. Zum einen hätten G und H diesfalls die

Aktennotiz wohl kaum unterzeichnet zurückgeschickt und zum anderen hätten sie

den Beschluss des Stadtrats vom 31. Oktober 2013, wo diese Einigung über

die Entschädigungshöhe ausdrücklich festgehalten wurde, angefochten bzw.

anfechten müssen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass diese

Aktennotiz tatsächlich den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien,

auf den für die Auslegung verwaltungsrechtlicher Verträge wie bei einem

privatrechtlichen Vertrag in erster Linie abzustellen ist (Art. 18

Abs. 1 OR), wiedergibt. Dass der Rekursgegner und G und H anlässlich der

Einspracheverhandlung dahingehend übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben

haben, dass sie 51 m2 Land mit gleichzeitiger

Ausnützungsübertragung gegen eine Entschädigung an den Rekursgegner abtreten,

wird nicht in Abrede gestellt. Insoweit besteht unbestrittenermassen ein

natürlicher Konsens. Dieser natürliche Konsens erstreckt sich auch auf die

Entschädigungshöhe von Fr. 100.-/m2, da die Aktennotiz

diesbezüglich wie erwähnt glaubwürdig erscheint. Der von den Rekurrierenden ins

Feld geführte Umstand, dass beim Punkt "Landerwerb mit

Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag)" der Passus "Die

Einsprecher haben die Erläuterungen verstanden und sind mit dem Entscheid

einverstanden" fehlt, spricht nicht gegen einen Konsens und insbesondere

nicht für einen Dissens. Vielmehr erscheint nachvollziehbar, wie der

Rekursgegner ausführt, dass dieser Zusatz nur dort angeführt worden sei, wo der

Einsprache von G und H nicht entsprochen worden sei. Beim Landerwerb mit Ausnützungsübertragung

wurde indes der Einsprache entsprochen und die Entschädigung gegenüber der im

Schreiben vom 18. April 2013 angebotenen Entschädigung von Fr. 25.-/m2

auf Fr. 100.-/m2 erhöht, weshalb sich dieser Passus erübrigte,

zumal gerade wegen der Gutheissung der Einsprache bzw. des Konsenses davon

auszugehen ist, dass es seitens des Rekursgegners keiner Erläuterungen bedurfte,

die G und H hätten verstehen müssen und mit denen sie hätten einverstanden sein

müssen. Des Weiteren liegt darin, dass die Entschädigungshöhe von Fr. 100.-/m2

nicht begründet wird, keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Denn, wie

erwähnt, handelt es sich bei der vorliegenden Einigung um einen

verwaltungsrechtlichen Vertrag, der nicht wie eine Verfügung i. S. v. § 10 VRG zu begründen ist (zu den

Formvorschriften sogleich E. 3.5).

4.3 Entgegen der

Auffassung der Rekurrierenden bedarf das vorliegende Rechtsgeschäft keiner

notariellen "Fertigung". Denn es handelt sich um eine Einigung über

die Entschädigung, die zwischen dem Enteigner und dem Enteigneten nach (unbestrittenermassen

formgerechter) Einleitung des Planauflage- bzw. Enteignungsverfahrens zustande

kam. Somit liegt nicht eine privatrechtliche Vereinbarung, sondern ein dem

öffentlichen Recht unterstehender sog. Enteignungsvertrag vor, der zu seiner

Verbindlichkeit gemäss § 243 EG ZGB lediglich der Schriftform bedarf (vgl.

E. 3.2). Die von G und H sowie dem Rekursgegner unterzeichnete Aktennotiz

vermag die Anforderungen an die Schriftform zu erfüllen (vgl. Art. 13 OR).

Für den Grundbucheintrag genügen der Abschluss dieser Einigung und der Nachweis

der Auszahlung der Entschädigung (§ 56 AbtrG i. V. m. Art. 656 Abs. 2 ZGB; Art. 65 Abs. 1

lit. c der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011). Daran vermag

auch die Weigerung der Rekurrierenden, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben,

nichts zu ändern.

4.4 Somit kann

festgehalten werden, dass sich G und H und der Rekursgegner formgültig

dahingehend geeinigt haben, dass G und H 51 m2 Land mit

gleichzeitiger Ausnützungsübertragung gegen eine Entschädigung von Fr. 100.-/m2

an den Rekursgegner abtreten. Demzufolge hat die Vorinstanz zu Recht ihre

Zuständigkeit verneint und ist auf die Klage nicht eingetreten, weil die

Voraussetzungen für die Einleitung eines Verfahrens vor der

Schätzungskommission gestützt auf § 32 i. V. m.

§ 29 AbtrG nicht vorliegen. Dies gälte selbst für den Fall, dass die

Einigung – insbesondere angesichts der doch erheblichen Diskrepanz zwischen der

vereinbarten Entschädigungshöhe von Fr. 100.-/m2 und dem von

der Rekurrierenden mittels Gutachten geforderten Entschädigung von

Fr. 2'020.-/m2 – bezüglich der Entschädigungshöhe infrage

gestellt werden sollte. Allerdings ging die Rekurrentin 1 im Schreiben vom

28. Juni 2019 an die Rekursgegnerin offenkundig davon aus, dass die

Wertminderung des verbliebenen Grundstücks auch die abzutretende Ausnützung

umfasse. Das ist mit der vorgenommenen Ausnützungsübertragung indessen nicht

der Fall. Der Ausnützungstransfer bedeutet, dass die Ausnützung des zur

Verfügung stehenden Baulandes verbessert wird, ohne dass die zonengemässe

Baudichte insgesamt überschritten wird (Antonio Frigerio, Die Abtretung der

(öffentlich-rechtlichen) Baumöglichkeiten, S. 3, in: Jürg Morger [Hrsg.],

Die Verdichtung des bebauten Umfelds und ihr Einfluss auf Immobiliengeschäfte,

Zürich 2019). Ausnützungsmässig ist das verbleibende Grundstück der Rekurrenten

mit der Ausnützungsübertragung demnach gegenüber dem Zustand vor der

Abtretung wieder gleichgestellt, was sich zweifellos wertmässig auswirkt und

die erwähnte Diskrepanz zwischen der vereinbarten und der geforderten Entschädigung

relativiert. Sollte darin dennoch ein Mangel erkannt werden, ist darauf

hinzuweisen, dass ein solcher (Willens-)Mangel den Vertrag und damit auch die

Einigung bezüglich der Entschädigungshöhe nicht ohne Weiteres ex tunc

dahinfallen liesse (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1356; VGr,

5. Dezember 2018, VB.2018.00368, E. 4.2; Tobias Jaag, Kommentar VRG,

§ 81 N. 14).

5.

5.1 Demzufolge

ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den

Rekurrierenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in

Verbindung mit § 65a Abs. 1 VRG). Mit Bezug auf die Höhe der

Gerichtsgebühr ist festzuhalten, dass die Rekurrierenden nicht nur die Prüfung

des vorinstanzlichen Nichteintretensentscheids verlangten, sondern eine

konkrete Entschädigungsforderung über Fr. 103'020.- stellten, was zulässig

ist (vorn E. 1.2). Damit kommt aber der Streitsache ein bezifferbarer Streitwert

zu, der für die Bemessung der Gerichtsgebühr massgebend ist. Den Rekurrierenden

ist entsprechend ihrem überwiegenden Unterliegen keine Parteientschädigung

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

5.2

5.2.1

Der Rekursgegner beantragt ebenfalls die Zusprechung einer

Parteientschädigung. Im Verfahren vor Verwaltungsgericht kann die unterliegende

Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe

ihres Gegners verpflichtet werden. Eine solche Entschädigung ist namentlich

dann geschuldet, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte

und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug

eines Rechtsbeistandes rechtfertigte (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

5.2.2

Gemeinwesen besitzen in der Regel keinen Anspruch auf Parteientschädigung,

denn die Bearbeitung und Beantwortung von Rechtsmitteln wird zu ihren

angestammten amtlichen Aufgaben bzw. zur üblichen Amtstätigkeit gezählt, und

der dafür gebotene Behördenaufwand übersteigt vielfach jenen nicht wesentlich,

der im vorangehenden, nichtstreitigen Verfahren ohnehin erbracht werden musste.

Eine Parteientschädigung zugunsten des Gemeinwesens aufgrund von § 17 Abs. 2 lit. a VRG erscheint jedoch dann als gerechtfertigt, wenn die

Erhebung oder Beantwortung des Rechtsmittels mit einem ausserordentlichen

Aufwand verbunden war (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00668, E. 6).

5.2.3

Der im vorliegenden Fall zu leistende Aufwand erscheint nicht als

aussergewöhnlich. Die Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zu den üblichen

Aufgaben der Rekursgegnerin; es musste denn auch keine Rechtsvertretung

beigezogen werden. Weiter erweist sich der Rekurs nicht als offensichtlich

unbegründet im Sinn von § 17 Abs. 2 lit. b VRG, sodass auch

nicht aus diesem Grund eine Parteientschädigung zugesprochen werden kann.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Der

Rekurs wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 6'070.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Rekurrierenden auferlegt, unter solidarischer Haftung

eines jeden für den gesamten Betrag.

4. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …