Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2021.00002

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VR.2021.00002 (I)

VR.2021.00003 (II)

Urteil

der 3. Kammer

vom 10. November 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiber

Yannick Weber.

In Sachen

Kanton Zürich,

vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt,

dieses vertreten durch das Immobilienamt,

RA A,

Rekurrent

(I)

und

Rekursgegner (II),

gegen

B, vertreten durch RA C,

Rekursgegnerin

(I)

und

Rekurrentin (II),

betreffend

formelle Teilenteignung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Regierungsrat setzte am 29. Juni 2016 das

Projekt für den Autobahnzubringer A4 in den Gemeinden Obfelden und Ottenbach

fest. Zuvor war das Projekt öffentlich aufgelegt und den betroffenen

Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt worden. Danach

hatte u. a. D von seinen

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der E-Strasse in Obfelden 1'005 m2

bzw. 251 m2 Vorgartenland abzutreten, wofür ihm eine

Entschädigung von Fr. 466.-/m2 angeboten wurde; für die

vorübergehende Beanspruchung von weiteren 333 m2 bzw. 234 m2

wurde ihm eine Vergütung von Fr. 20.-/m2 und Jahr offeriert.

Am 20. November 2014 hatten neben anderen

Betroffenen auch die Erben des zwischenzeitlich verstorbenen D

Projekteinsprache erhoben. Diese wurde mit dem Festsetzungsbeschluss

rechtskräftig erledigt. Hinsichtlich der geltend gemachten

enteignungsrechtlichen Ansprüche wurden die Einsprechenden auf das

Enteignungsverfahren verwiesen.

Erwägungen

II.

Nachdem eine Einigungsverhandlung mit den Erben des D am 2. August

2018.

ergebnislos verlaufen war, beantragte der Kanton Zürich dem Statthalteramt

des Bezirks Affoltern die Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin

überwies dieses die Akten am 5. Oktober 2018 an die Schätzungskommission

II.

Nach einem ersten Schriftenwechsel fand am 19. Dezember

2019.

die Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt. In der Folge nahm die

Schätzungskommission II weitere Untersuchungshandlungen vor, wozu die Parteien

Stellung nehmen konnten. Im Rahmen der Erbteilung ging das Eigentum an den

betroffenen Grundstücken auf B über.

Am 25. August 2021 hiess die

Schätzungskommission II die Klage teilweise gut und setzte die Entschädigung

für das zu enteignende Land ausserhalb des Strassenabstandsbereichs auf (293 m2

x Fr. 1'100.-/m2 =) Fr. 322'300.- und für das Land

innerhalb dieses Bereichs auf (963 m2 x Fr. 880.-/m2

=) Fr. 847'440.-, insgesamt Fr. 1'169'740.- fest (Dispositivziffer

1), alles unter Vorbehalt des Nachmasses (Dispositivziffer 2). Die

Entschädigung für die vorübergehend beanspruchten 333 m2 von

Kat.-Nr. 01 sowie von 234 m2 von Kat.-Nr. 02 wurde auf Fr. 38.50/m2

und Jahr festgelegt (Dispositivziffer 3). Die Anträge der Enteigneten auf

Entschädigung von Baukosten für die Garage, Wertersatz für die gefällten Bäume

und die aufgehobenen Abstellplätze wurden als durch Rückzug erledigt

abgeschrieben (Dispositivziffer 4). Die Kosten des Schätzungsverfahrens wurden

dem Kanton Zürich auferlegt (Dispositivziffer 5).

Laut Erwägung 4 des Schätzungsentscheids,

der sich allerdings nicht im Entscheid-Dispositiv niederschlug, wurde der

Kanton Zürich ausserdem verpflichtet, der Enteigneten zusätzlich einen

mittelbaren Schaden von Fr. 160'000.- zu vergüten.

III.

A.

Gegen den am 16. September 2021 zugestellten

Schätzungsentscheid meldete der Kanton Zürich am 6. Oktober 2021 Rekurs

beim Verwaltungsgericht an (VR.2021.00002). Nachdem das Gericht Frist zur

Begründung angesetzt hatte, beantragte das Immobilienamt namens des Kantons

Zürich am 27. Oktober 2021:

"1. Es seien die

Dispositiv-Ziffern I und III des Entscheids der Schätzungskommission II vom 25. August

2021.

aufzuheben.

2.

Es sei der Rekurrent zu

verpflichten, der Rekursgegnerin für die formelle Teilenteignung die folgende

Entschädigung zu bezahlen:

Fr. 1'100.-/m2

für ca. 293 m2 ausserhalb des Strassenabstandsbereichs

Fr. 880.-/m2 für ca. 729 m2

innerhalb des Strassenabstandsbereichs

Fr. 275.-/m2 für ca. 234 m2

im Strassenbereich.

3.

Es sei der Rekurrent zu

verpflichten, der Rekursgegnerin für die vorübergehende Landbeanspruchung im

Umfang von ca. 333 m2 von Kat.-Nr. 01 und von ca. 234 m2

von Kat.-Nr. 02 eine Entschädigung von Fr. 35.75/m2 und Jahr zu

bezahlen.

4.

Es sei das Dispositiv des

Entscheids der Schätzungskommission II vom 25. August 2021 in dem Sinne zu

ergänzen, als festzustellen sei, dass der Rekurrent keine Entschädigung für

einen mittelbaren Schaden zu bezahlen hat.

5.

Eventualiter sei das Dispositiv des

Entscheids der Schätzungskommission II vom 25. August 2021 in dem Sinne zu

ergänzen, als der Rekurrent zu verpflichten sei, der Rekursgegnerin für den

mittelbaren Schaden eine Entschädigung von Fr. 160'000.- zu bezahlen.

…"

Mit Rekursantwort vom 14. Dezember 2021

liess B – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung des Rekurses

beantragen. Mit Replik vom 11. Januar 2022 und Duplik vom 10. März

2022.

hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

B.

Am 7. Oktober 2021 liess auch B Rekurs beim Verwaltungsgericht

anmelden (VR.2021.00003) und nach gerichtlicher Fristansetzung am 1. November

2021.

folgende Anträge stellen:

"1.a) Der Rekurrentin sei für die

formelle Enteignung von 1'005 m2 des Grundstückes Kat.-Nr. 01

und von 251 m2 des Grundstückes Kat.-Nr. 02 … angemessen,

mindestens jedoch mit insgesamt Fr. 1'300.-/m2 zu entschädigen;

demgemäss sei Dispositiv Ziffer 1 des Entscheides der Schätzungskommission

II insoweit aufzuheben, als der Rekurrentin eine geringere Enteignungsentschädigung

zugesprochen worden ist.

b) Der Rekurrentin sei für den Minderwert

bzw. den mittelbaren Schaden, den die verbleibenden Grundstückteile der

Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 erleiden, angemessen zu entschädigen; demgemäss

sei der angefochtene Entscheid insoweit aufzuheben, als der Rekurrentin für den

Minderwert bzw. den mittelbaren Schaden der verbleibenden Grundstücksteile

keine Entschädigung zugesprochen worden ist.

2.

Es sei zur Frage der zu leistenden

Entschädigung (Landwert und Minderwert bzw. mittelbarer Schaden der

verbleibenden Grundstücksteile, insbesondere aufgrund der nur noch provisorisch

für die heutigen Nutzungen verbleibenden verkehrsmässigen Erschliessung) ein

Gutachten einzuholen.

[…]

4.

Es sei

der Rekurrentin eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.

…"

Am 24. November 2021 beantragte der

Kanton Zürich unter Hinweis auf die eigene Rekursbegründung Abweisung des

Rechtsmittels der Gegenpartei. Mit Verfügung vom 15. Dezember 2021

vereinigte der Abteilungspräsident die beiden Verfahren.

Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids

und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden

Urteilsgründen zurückzukommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Rekurse nach § 46

des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zuständig.

Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Rechtsmittel einzutreten.

1.2

Streitgegenstand

der Rekursverfahren bildet zunächst die Höhe der Entschädigung, die der

Rekurrent I der Rekursgegnerin I für die Enteignung von 1'005 m2

bzw. 251 m2 der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 in Obfelden zu

entrichten hat, sodann für die vorübergehende Beanspruchung von 333 m2

bzw. 234 m2 der genannten Parzellen. Ferner ist die Frage zu

beantworten, ob und wenn ja in welchem Umfang der Rekurrent I der Enteigneten

einen Minderwert sowie einen mittelbaren Schaden zu vergüten habe.

Die betreffende Fläche liegt gemäss kommunaler Bau- und

Zonenordnung (BZO) in der Zone W1. Die südöstlich der Verzweigung F-/E-Strasse

gelegene Parzelle Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 4'208 m2 ist

mit einem Ökonomiegebäude überstellt; östlich grenzt das mit einem

Einfamilienhaus überbaute Grundstück Kat.-Nr. 02 im Halte von 852 m2

an. Die Abtretungsfläche von insgesamt 1'256 m2 liegt zu 234 m2

im Strassenbereich, zu 729 m2 im Strassenabstandsbereich und zu

293.

m2 ausserhalb desselben. Art. 19 Abs. 1 BZO

statuiert in der Wohnzone W1 eine Überbauungsziffer von 26 %, für

Flachdachbauten eine solche von 31 %.

2.

Gegen Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen

Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend

nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)

überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf

Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier

nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den

Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen

Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender

Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewählte

Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu

klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung

wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen

die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ

1998.

Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr,

28.

Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32–86 N.10

m. w. H.; Tobias Jaag/Markus

Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A.,

Zürich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise

eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von

Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722–00724+00728,

E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).

3.

3.1

Gemäss Art. 26

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller

Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1

AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.

Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am

Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr,

23.

Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die

Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung

und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich

dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001/2, E. 5.2; VGr, 12. April

2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des

Verkehrswerts von Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu.

Dementsprechend beschäftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur intensiv

mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel/Silvia Hunziker/Olivier

Margraf/Stefan Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich

2021, § 10 N 96 ff.; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Tobias

F. Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Bern 2021, § 220

N 121 ff. StG).

3.2

Rechtsprechung

und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart

unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären

Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht

weitgehend Einigkeit, dass bei Letzteren die Vergleichsmethode (statistische

Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4;

Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Dabei wird der

Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare

Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise in genügender Zahl für

Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen

sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lässt sich

selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau

schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, Grösse, unterschiedlicher

Erschliessungsgrad und unterschiedliche Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu

vergleichenden Grundstücken ist mit Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu

tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017,

E. 3.4). Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen

ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen

abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen

beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder

Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann; dazu zählen

insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).

3.3

Die

Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn

es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes Vorgartenland handelt,

das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder

Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden kann.

Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das

abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks

ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen

könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten hinzu, dass sich auch

der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein betrachtet vor dem

Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung der Entschädigung

für die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert für das

Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil

zu verlegen, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der

abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge Rechnung getragen wird. Die

Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft,

indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus

tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird.

Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland

nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem

zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel

Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann

selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach

pflichtgemässem Ermessen festzulegen (VGr, 14. November 2019,

VR.2019.00001 + 00002, E. 3.2; 12. April 2018, VR.2017.00001,

E. 2.2 mit Hinweisen).

3.3.1

So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei

Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht überbaubar war,

der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das

Restgrundstück bereits überbaut war (VGr, 25. November 2010,

VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall würdigten Bundes- und

Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als

zulässig, da der Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die

Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die

betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und

Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren

Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009; VGr,

20.

Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).

3.3.2

Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der

Entschädigung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen (BGE 129 II 420

Dispositiv

E. 3.1.1 S. 425). Demnach wird der Verkehrswert des Grundstücks vor

der Enteignung mit dem Verkehrswert des Restgrundstücks nach dem Eingriff

verglichen. In erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche

Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der

formellen Enteignung einer Teilfläche eignet sie sich insbesondere dann, wenn

über die Verkehrswertentschädigung hinaus ein mittelbarer Schaden

(weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1;

Canonica, S. 381).

3.4 Bei den Schätzungskommissionen,

die kraft § 34 AbtrG vom Verwaltungsgericht auf die Dauer von drei Jahren

gewählt werden, handelt es sich um Fachgerichte, deren Hauptaufgabe darin

besteht, über finanzielle Ansprüche im Zusammenhang mit dem

Enteignungsverfahren zu entscheiden (Jürg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar

VRG, § 19b N.91). Entgegen dem Antrag der Enteigneten ist daher ein

Gutachten eines Schätzungsexperten entbehrlich. Hinzu kommt, dass die

nachfolgend zu erörternden Aspekte, die den Landwert beeinflussen, vorab Fragen

betreffen, deren Beantwortung Kenntnisse des Enteignungs- sowie des

Raumplanungs- und Baurechts erfordert und nicht des Marktes. Ebenso wenig

bedarf es im Licht von E. 5.5 nachfolgend einer Expertise zur Ermittlung

von Erschliessungskosten.

4.

4.1 Hinsichtlich

des Verkehrswerts der enteigneten Flächen erwog die Schätzungskommission II,

dass die Grundstücke trotz partieller Überbauung wie unüberbautes Land zu

bewerten und als wirtschaftliche Einheit zu betrachten seien. Dabei stehe die

Vergleichsmethode im Vordergrund. Hier sei ein im Jahr 2014 erzielter Preis von

Fr. 1'071.-/m2 am aussagekräftigsten. Aus den anderen

Vergleichspreisen lasse sich nicht ableiten, ob in Obfelden bis zum Stichtag

(dem 25. August 2021) ein Wertanstieg zu verzeichnen sei oder nicht. Nach

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürften auch die vom Statistischen Amt

ermittelten Durchschnittspreise herangezogen werden. Der Median aller

Freihandverkäufe in Obfelden von unbebautem Land der Wohn- und Mischzone

belaufe sich für das Jahr 2017 auf Fr. 1'058.-/m2; neuere

Preise seien aufgrund der geringen Anzahl von Transaktionen nicht verfügbar.

Weil die beiden Methoden fast zum gleichen Resultat führten, erscheine eine

Schätzung des Landwerts auf Fr. 1'100.-/m2 plausibel.

Demgegenüber seien die von der Enteigneten ins Recht gelegten

Schätzungsberichte als blosse Parteibehauptungen nicht massgeblich. Soweit die

abzutretende Fläche im Strassen- oder Strassenabstandsbereich liege, handle es

sich um sogenanntes Vorgartenland, für das ein Abzug vorzunehmen sei. Bei

unüberbauten Flächen richte sich der Wert vorab nach dem Einfluss auf die

Überbaubarkeit des Grundstücks bzw. auf die durch die Enteignung verursachte

Reduktion der Ausnützung. Vorliegend werde die mögliche bauliche Nutzung des

Areals durch eine Überbauungsziffer festgelegt. Die Abtretungsfläche von

insgesamt 1'256 m2 mache rund einen Viertel der Gesamtfläche

von 5'060 m2 aus und vermindere die Nutzungsmöglichkeiten

dementsprechend. Als angemessen erscheine ein Abzug für den Minderwert von

einem Fünftel für das Strassen- wie auch das Strassenabstandsland, was für 963 m2

zu einer Entschädigung von Fr. 880.-/m2 führe. Die ausserhalb

des Strassenabstandsbereichs befindlichen 293 m2 seien voll, d. h. mit Fr. 1'100.-/m2

zu vergüten.

4.2 Zur

Begründung seines Rekurses bringt der Kanton Zürich vor, dass er zwar die

Anwendung der Vergleichsmethode für nicht sachgerecht halte, gleichwohl aber

den von der Schätzungskommission II ermittelten Verkehrswert von Fr. 1'100.-/m2

akzeptiere. Hinsichtlich des Vorgartenabzugs habe die Vorinstanz bei der

Bewertung der Fläche im Strassenbereich zu Unrecht auf die heutigen

Eigentumsverhältnisse abgestellt. Vielmehr komme es darauf an, ob die Abtretung

dieser Fläche einen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks oder dessen

Überbaubarkeit habe. Die abzutretende Strassenfläche bilde seit Jahrzehnten

Bestandteil der E-Strasse, einer im kantonalen Verkehrsrichtplan aufgenommenen

Hauptverkehrsstrasse. Die Grundeigentümerin (bzw. ihr Rechtsvorgänger) habe die

Benützung der Strassenfläche während Jahrzehnten geduldet und damit der

formlosen Widmung zum Gemeingebrauch zugestimmt. Daher zähle diese nicht zur

massgebenden Ausnützung, weshalb praxisgemäss auf dem Baulandwert ein Einschlag

von drei Vierteln vorzunehmen sei.

4.3 Die

Enteignete hält dem in der Rekursantwort VR.2021.00002 sowie in der

Rekursbegründung VR.2021.00003 entgegen, dass die Schätzungskommission II die

beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 nicht als wirtschaftliche Einheit hätte betrachten,

sondern separat beurteilen müssen. Weder die bisherige verkehrsmässige

Erschliessung noch die Nachbarschaft begründe eine solche Einheit. Sodann sei

Kat.-Nr. 02 zu Unrecht aus Praktikabilitätsgründen als unüberbaut bewertet

worden. Für die Bestimmung des Verkehrswerts sei vorliegend nicht die

Vergleichsmethode, sondern die Residualwertmethode heranzuziehen, die heute in

der Immobilienwirtschaft den Vorzug geniesse. Ein bei der G AG in Auftrag

gegebenes Gutachten, das auf dieser Methode beruhe, schätze den Landwert für

Kat.-Nr. 02 auf Fr. 1'500.-/m2 und für Kat.-Nr. 01 auf Fr. 1'550.-/m2.

Die Schätzungskommission II sehe als einen einzigen Vergleichspreis, der die

Wohnzone W2E betreffe, einen im Jahr 2017 erzielten Landwert von Fr. 1'375.55/m2.

Daher fehle es an einer genügenden Grundlage, um auf den Medianwert des Jahres

2017 oder auf einen Modellpreis für 2020 zu schliessen. Falls das Gericht nicht

eine Expertise einhole, müsste jedenfalls auf den einzigen Vergleichspreis

abgestellt werden. Ein Vorgartenabzug für die beiden Grundstücke lasse sich

nicht halten. Denn Kat.-Nr. 02 könne nach der Enteignung nicht mehr vernünftig

überbaut werden. Unter dem Regime der Überbauungsziffer sei jeder Quadratmeter

vollwertig; zudem dienten Vorgärten der Wohnhygiene und der Verkehrssicherheit.

Wenn der "Vorgartentheorie" zu folgen wäre, müsste nach erfolgter

Abtretung eine Entschädigung für das neu entstehende Vorgartenland geleistet

werden. Auch für die bisher als Teil der E-Strasse genutzte Abtretungsfläche stehe

ihr eine Entschädigung zu, denn der Gemeingebrauch bedeute keine

zivilrechtliche Ersitzung. Massgebend sei nicht die Nutzung als Strassenfläche,

sondern der Umstand, dass die betroffenen Grundstücksteile hätten gegen

Entschädigung enteignet oder aber der Grundeigentümerin zurückgegeben werden

müssen.

4.4

4.4.1

Die beiden von der Enteignung betroffenen benachbarten Grundstücke

Kat.-Nrn. 01 und 02 im Eigentum von B stellen eine wirtschaftliche Einheit dar

und sind daher als Gesamtheit zu betrachten, wie die Schätzungskommission

zutreffend ausgeführt hat. Laut § 228 Abs. 2 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) dürfen durch die

Unterteilung von Grundstücken keine den Bauvorschriften widersprechenden

Verhältnisse geschaffen werden. Umgekehrt stehen der Vereinigung von zwei

Parzellen zu einer einzigen hier keine rechtlichen Hindernisse entgegen. Weil

dadurch allfällige Grenzabstände entfallen, ist dies für den Eigentümer

regelmässig mit dem Vorteil einer grösseren Flexibilität bei der Projektierung

verbunden.

Die beiden Gebäude, ein Ökonomiegebäude auf Kat.-Nr. 01

und ein Einfamilienhaus auf Kat.-Nr. 02, werden von der Enteignung nicht

betroffen. Diese betrifft nur die Landstreifen entlang der E-Strasse. Die

Enteignete stimmt der Schätzungskommission II zu, dass die erstgenannte

Parzelle als unüberbaut zu würdigen ist; demgegenüber hätte die Vorinstanz das

Hausgrundstück als überbaut qualifizieren müssen. Diesem Einwand ist zwar

grundsätzlich stattzugeben. Hingegen verkennt eine solche Argumentation, dass

unüberbautes Land wegen der grösseren Freiheit bezüglich der baulichen Nutzung,

ferner wegen der Abbruchkosten für den Altbau und der mit grösserem Aufwand

verbunden Neuüberbauung, regelmässig höher als überbautes bewertet wird. So

trägt beispielsweise die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über

die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab

Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB 21.1) dem Umstand der

Überbauung mit einem Einschlag von 10 % auf dem Landwert Rechnung (Rz. 23).

Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich aus Gründen der Verfahrensökonomie,

zugunsten der Enteigneten mit der Vorinstanz auf die Bewertung von unbebautem

Land abzustellen.

4.4.2

Wie das Verwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung zur formellen

Enteignung als auch im Steuerrecht wiederholt festgehalten hat, stellt die

Bewertung eines Grundstücks eine Einheit dar. Das Verwaltungsgericht hat daher

nur zu prüfen, ob die Bewertung als Ganzes vertretbar ist; hingegen braucht es

sich – unter Vorbehalt grober Irrtümer – mit Einwänden gegen einzelne Faktoren

einer Schätzung grundsätzlich nicht zu befassen (VGr, 28. Januar 2015,

VR.2013.00001, E. 5.3; VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018,

E. 3.2.2; RB 2001 Nr. 111 [Leitsatz] = ZStP 2003, 179; so auch Max

Imboden/René Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 6. A., Basel/Frankfurt

a. M. 1986, Band II:

Besonderer Teil, Nr. 128 B IIId; René Rhinow/Beat Krähenmann,

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt a. M. 1990, Nr. 128 B IIId;

Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band I,

Art. 19 N 13 ff.).

4.4.3

Wie in E. 3.2 festgehalten, bevorzugt die Rechtsprechung zum Enteignungsrecht

(immer noch) die Vergleichs(wert)methode (auch statistische Methode genannt;

vgl. dazu Imboden/Rhinow/Krähenmann und Rhinow/Krähenmann, je Nr. 128 B

IVd, sowie Hess/Weibel, Art. 19 N 80). Dieses Vorgehen hat das

Verwaltungsgericht unlängst ausdrücklich bestätigt (VGr, 23. Januar 2020,

VR.2019.00003, E. 5). Daran ändert nichts, dass das Gericht in einem

neuesten Entscheid vom 14. September 2022 (VR.2022.00001) deswegen auf die

Differenzmethode abgestellt hat, weil es für die Bewertung einer sehr kleinen

Fläche von 74 m2 die Vergleichsmethode für nicht sachgerecht

befunden hat (E. 5.2, insb. E. 5.2.3). Jedenfalls ist der Enteigneten zu

widersprechen, wenn sie die Residualwertmethode (auch als Rückwärtsrechnung

bezeichnet) angewendet haben will. Selbst wenn dieselbe von gewerblichen

Investoren favorisiert werden sollte, qualifiziert die ständige Rechtsprechung

sie jedenfalls als primäre Methode für unzuverlässig (VGr, 23. Januar

2020, VR.2019.00003, E. 3.2). Anzumerken bleibt, dass auf die von der Enteigneten

bei G AG in Auftrag gegebene "Landwertermittlung Obfelden" als

blosse Parteibehauptung von vornherein nicht abgestellt werden kann (VGr, 30. September

2020, SB.2019.00046, E. 4.4.2.1 mit Hinweisen). Im Übrigen werden die

beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 in den genannten Expertisen – nach dem

vorne in E. 4.4.1 Gesagten – zu Unrecht separat bewertet.

4.4.4

Nach eingehender Prüfung von Vergleichshandänderungen aus den Jahren 2014–2019

in Obfelden sowie in der Nachbargemeinde Affoltern a. A. hat die Schätzungskommission II lediglich

einen im Februar 2014 erzielten Preis von Fr. 1'071.-/m2 als

vergleichstauglich gewürdigt. Dieser betraf ein unüberbautes Grundstück von

7'115 m2 in der Zone W1 im H-Gebiet in Obfelden. Diesen Wert

hat die Kommission mit vom Statistischen Amt des Kantons Zürich erhobenen

Transaktionen bis zum Jahr 2020 verglichen und ist zum Schluss gekommen, dass

diese den genannten Vergleichspreis stützten. Wie die Vorinstanz unter Hinweis

auf den Bundesgerichtsentscheid 1C_339/2013 vom 27. August 2013, E. 2.4,

zutreffend ausgeführt hat, lässt sich dieses Vorgehen methodisch nicht

beanstanden. Die vom Statistischen Amt erhobenen Daten (www.statistik.zh.ch;

Preise für Wohnbauland, Gemeinde Obfelden) zeigen, dass die Mittelwerte in der

Gemeinde Obfelden seit 2014 vergleichsweise moderat angestiegen sind. Diese

Werte liegen bis zum Jahr 2021 nur wenig über Fr. 1'000.-/m2;

einzig bei bevorzugten Lagen (75 %-Quantil) werden Preise von rund Fr. 1'500.-/m2

erzielt. Weil die beiden Abtretungsobjekte Kat.-Nrn. 01 und 02 wegen ihrer Lage

an der E-Strasse stärkeren Lärmimmissionen ausgesetzt sind als die mehrere

Bautiefen hinterliegende H-Strasse, was sich steuerlich in der tieferen

Lageklasse 2 (gegenüber der Lageklasse 1 im Bereich der Letzteren)

niederschlägt, kommt die Berücksichtigung dieser Vergleichshandänderung der

Enteigneten noch entgegen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Umstände,

dass eine – unter Renditeaspekten anzustrebende – Neuüberbauung der Grundstücke

Kat.-Nrn. 01 und 02 den Abbruch der bestehenden Bauten erfordert und deren

Gesamtfläche deutlich unter jener der Vergleichshandänderung liegt. Nach dem

Gesagten lässt sich die Schätzung der Vorinstanz von Fr. 1'100.-/m2

für 293 m2 Land ausserhalb des Strassenabstandsbereichs nicht

beanstanden.

4.4.5

Für die Fläche von 729 m2 im Strassenabstandsbereich nimmt

die Schätzungskommission einen (Vorgarten-)Abzug von einem Fünftel vor und

kommt so auf eine Entschädigung von Fr. 880.-/m2. Während sich

der Kanton Zürich damit einverstanden erklärt, bestreitet die Enteignete die

Zulässigkeit eines Einschlags.

Massgebend für die Beantwortung der Frage, ob die

Abtretungsentschädigung um einen Vorgartenabzug zu kürzen sei, wirkt sich der

Umstand aus, ob die betroffene Fläche für die Ausnützung des Grundstücks

berücksichtigt wird oder nicht. Während bei überbauten Grundstücken eine

weitergehende bauliche Nutzung des Vorgartens auch an anderen rechtlichen

Hindernissen, insbesondere der Verkehrssicherheit, scheitern kann (so in VGr,

14. November 2019, VR.2019.00001, E. 4.3.1), besteht bei unüberbauten

Grundstücken, als solche die Abtretungsobjekte Kat.-Nrn. 01 und 02 nach dem in

E. 4.4.1 Gesagten zu qualifizieren sind, regelmässig die Möglichkeit, die

Baumasse im rückwärtigen Bereich zu konzentrieren. Art. 19 Abs. 1 BZO

definiert die für Hauptgebäude in der Zone W1 erlaubte bauliche Dichte mittels

einer Überbauungsziffer von 26 % bzw. von 31 % für Flachdachbauten. Die

Überbauungsziffer gibt das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen

Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September

2015, Abs. 2]; nachfolgend aPBG). Massgebliche Grundfläche ist die von der

Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder

Grundstücksteile der Bauzone (§ 259 Abs. 1 aPBG). Die E-Strasse ist

nicht an die ausnützbare Fläche anzurechnen (VGr, 21. November 2012,

VB.2012.00570, E. 5.3.1; siehe sogleich [E. 4.4.6]). Nach dem

Gesagten liegt die Fläche von 729 m2 im Strassenabstandsbereich

ausserhalb der zur Groberschliessung zählenden E-Strasse und zählt somit zur

anrechenbaren Grundstücksfläche. Somit wird diese Fläche für die zulässige

bauliche Dichte mitberücksichtigt. Weil sich darin in erster Linie der Wert des

Landes verkörpert, rechtfertigt sich entgegen der Auffassung der

Schätzungskommission kein Einschlag. Daher steht der Enteigneten für diese

Grundstücksteile von 729 m2 ebenfalls eine Vergütung von Fr. 1'100.-/m2

zu.

4.4.6

Die gleiche Vergütung von Fr. 880.-/m2 hat die

Schätzungskommission für die Fläche von 234 m2 im

Strassenbereich zugesprochen. Der Kanton Zürich will die Entschädigung auf

einen Fünftel des vollen Baulandwerts bzw. Fr. 275.-/m2

reduziert haben; demgegenüber bestreitet die Enteignete die Zulässigkeit einer

Kürzung.

Auch wenn diese Fläche sachenrechtlich Bestandteil der

Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 bildet, handelt es sich funktionell um einen

Teil der E-Strasse. Diese ist im regionalen Richtplan Knonaueramt (Verkehr) vom

15. November 2017 (RRB Nr. 1061/2017) verzeichnet und gilt somit nach

§ 24 lit. a PBG als Staatsstrasse. Entsprechend fällt eine Anrechnung

als ausnützbare Fläche im Sinn von § 259 Abs. 1 aPBG ausser Betracht

(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 925; vgl. neurechtlich auch § 259 Abs. 2 PBG). In welcher Weise dieser Streifen für die Enteignete

anderweitig von Nutzen war oder künftig sein könnte, lässt sich nicht erkennen

und wurde von ihr auch nicht behauptet. Vielmehr handelt es sich hierbei um

nacktes Eigentum ohne wirtschaftlichen Wert. Dessen Entzug löst daher keine

Entschädigungspflicht des Kantons aus (vgl. Imboden/Rhinow, Nr. 128 B IVf;

Hess/Weibel, Art. 19 N 124). Es verhält sich insoweit ähnlich, wie wenn

eine bisherige Privatstrasse im Zug eines Quartierplanverfahrens

entschädigungslos in das Eigentum der Gemeinde übergeht. Dass der Rekurrent I

geneigt ist, für den Strassenbereich einen Fünftel des Baulandwerts zu

vergüten, tut nach dem wie erwähnt massgebenden Grundsatz der Einheit der

Entschädigung nichts zur Sache. Im Übrigen scheint der Rekurrent I bei seinem

Zugeständnis den Entscheid VR.2008.00003, E. 3.4, des Verwaltungsgerichts

vom 20. Mai 2009 (vgl. vorne E. 3.3.1) zu missverstehen, denn die

dort für zulässig erklärte Reduktion des Landwerts um drei Viertel betraf nicht

Land im Strassenbereich, sondern im Strassenabstandsbereich.

Selbst wenn der These des Kantons, wonach eine Duldung der

Strassenbenützung durch die Grundeigentümerschaft das Gemeinwesen zur (formlosen)

Widmung der betreffenden Flächen zum Gemeingebrauch berechtigte (oben E. 4.2),

nicht gefolgt werden könnte (kritisch bezüglich einer Erlangung staatlicher Verfügungsmacht

auf der prekären Grundlage blossen Duldens durch den privaten Eigentümer André

W. Moser, Der öffentliche Grund und seine Benützung, Bern 2011, S. 39–41

mit Hinweisen), hülfe dies der Rekurrentin II nicht weiter. Die Beanspruchung

für den Strassenbau benötigten Landes wird im Rahmen des jeweiligen

Projektfestsetzungsverfahrens festgelegt, an welches ein allfälliges Enteignungs(schätzungs)verfahren

unmittelbar anknüpft (vgl. §§ 15 ff. und 18 ff. des

Strassengesetzes vom 27. September 1981 [StrG, LS 722.1]). Mithin

wären entsprechende Entschädigungsbegehren in jenem (früheren) Projektierungsverfahren

anzumelden gewesen, welches zur Landbeanspruchung im bisherigen Umfang führte.

Mit Blick darauf, dass der Kanton von einer jahrzehntelangen Duldung ausgeht,

erscheint eine Geltendmachung entsprechender Ansprüche zum gegenwärtigen

Zeitpunkt nicht mehr möglich.

4.4.7

Nach dem Gesagten ergibt sich, dass der Enteigneten für die definitive

Abtretung folgende Entschädigungen zuzusprechen sind:

-

Fr. 1'100.-/m2 für ca. 293 m2 ausserhalb

des Strassenabstandsbereichs;

-

Fr. 1'100.-/m2 für ca. 729 m2 innerhalb

des Strassenabstandsbereichs;

-

Fr. 0.-/m2 für ca. 234 m2 im

Strassenbereich; total Fr. 1'124'200.-.

5.

5.1 Neben der

Entschädigung für das abgetretene Land liegt die Frage im Streit, ob der Kanton

Zürich der Enteigneten gestützt auf § 13 Abs. 2 AbtrG einen

Minderwert der ihr verbleibenden Fläche und einen mittelbaren Schaden zu

vergüten habe. Weil bei der Abtretung von Grundeigentum stets die Auswirkung

der Enteignung auf die dem Betroffenen verbleibende Parzelle

mitzuberücksichtigen ist (Imboden/Rhinow, Nr. 128 B IIId 2; Hess/Weibel, Art. 19

N 183 ff.), fragt es sich, ob ein solcher Minderwert hier vorliegt. Diese

Frage ist jedoch ohne Weiteres zu verneinen: Weder hat die Schätzungskommission

einen solchen in Betracht gezogen noch macht die Rekurrentin II tatsächlich

einen solchen substanziiert geltend. Vielmehr zielt ihre Rekursbegründung auf

die Zusprechung einer Vergütung für mittelbaren Schaden. Dabei geht es nicht um

eine allfällige Wertverminderung der von der (Teil-)Enteignung unberührten

Restgrundstücke, sondern um die von der Grundeigentümerin und der Vorinstanz

angenommenen Mehrkosten der Erschliessung aufgrund der Abtretung. Falls diese

tatsächlich vorliegen (von Hess/Weibel, Art. 19 N 195 ff. als

Inkonvenienzen bezeichnet), handelt es sich unbestrittenermassen um einen

mittelbaren Schaden im Sinn des Gesetzes.

5.2 Mit Bezug

auf das Vorliegen eines mittelbaren Schadens erwog die Schätzungskommission,

dass sich die Erschliessung der beiden betroffenen Grundstücke mit der

Realisation des Strassenprojekts deutlich verschlechtere. Ob die Baubehörde

gestützt auf § 240 Abs. 3 PBG bei der Überbauung der beiden

betroffenen Grundstücke eine rückwärtige Erschliessung oder eine

Zusammenfassung von mehreren Ausfahrten verlange, sei ungewiss. Im Unterschied

zur strengeren früheren Praxis würden heute direkte Erschliessungen auf

Kantonsstrassen "notorischerweise" weiterhin bewilligt. Weil eine

rückwärtige oder seitliche Erschliessung vorliegend schwer zu realisieren sei

und Drittgrundstücke einbezogen werden müssten, erscheine im Fall der

Neuüberbauung eine zusammengefasste direkte Zufahrt auf die E-Strasse

"ohne weiteres" als bewilligungsfähig. Diese Möglichkeit verliere die

Enteignete durch die Absenkung der E-Strasse. Die dadurch erforderliche neue

Erschliessung verursache zusätzliche Aufwendungen, die als mittelbarer Schaden

zu ersetzen seien. Vorliegend kämen vier Erschliessungsvarianten infrage, deren

Kosten zwischen Fr. 160'000.- und Fr. 430'000.- geschätzt würden. Die

als am wahrscheinlichsten zu würdigende Lösung komme auf mutmasslich Fr. 240'000.-

zu stehen. Vermindere man diesen Betrag um die Aufwendungen von geschätzten Fr. 80'000.-

für die direkte Erschliessung, ergebe sich ein mittelbarer Schaden von Fr. 160'000.-.

5.3 Der

Rekurrent I verneint einen solchen Schaden. Denn entgegen der Auffassung der

Vorinstanz fehle für die beiden betroffenen Grundstücke ein Rechtsanspruch auf

eine direkte Erschliessung über die Staatsstrasse. Somit werde der

Rekursgegnerin I kein Recht entzogen, das entschädigt werden müsste. Die

überbauten Grundstücke nördlich der E-Strasse würden rückwärtig erschlossen. Ob

eine direkte Erschliessung überhaupt zulässig wäre, müsste – allenfalls durch

Einholung eines Amtsberichts des Tiefbauamts – näher geklärt werden. Sollte das

Gericht eine Verschlechterung der Erschliessung annehmen, wäre die

Entschädigung hierfür auf höchstens Fr. 160'000.- festzulegen.

5.4 Die

Enteignete erblickt einen mittelbaren Schaden zunächst darin, dass Kat.-Nr. 02

nach der Abtretung nicht mehr und Kat.-Nr. 01 schlechter überbaut werden

könnten. Die von der Schätzungskommission für die Verschlechterung der

Erschliessung zugesprochene Entschädigung von Fr. 160'000.- sei deutlich

zu tief. Entgegen der Annahme der Vorinstanz komme nur Variante B mit einer

Zufahrt über das Grundstück Kat.-Nr. 03 infrage; deren Kosten würden auf Fr. 905'000.-

geschätzt. Zunächst müsse ein verbindlicher Vorentscheid über die

verkehrsmässige Erschliessung eingeholt werden; daraufhin liessen sich die

damit verbundenen Kosten mittels eines Expertengutachtens prognostizieren.

5.5

5.5.1

Wie bei den anderen Bestandteilen der Entschädigung setzt der

Schadenersatzanspruch einen Kausalzusammenhang zwischen dem Rechtsverlust und

dem Schaden, der dem Enteigneten aus der Enteignung erwächst, voraus

(Hess/Weibel, Art. 19 N 197, auch zum Folgenden). Dabei kann es sich nicht

um einen noch ungewissen, in unbestimmter Zukunft möglicherweise eintretenden

Schaden handeln, wie Art. 19 lit. c des Bundesgesetzes vom

20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG; SR 711) mit der Formulierung

"Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der

Enteignung vor­aussehen lassen" verdeutlicht. Vielmehr wird für den zu

ersetzenden Schaden ein erhöhter Grad an Wahrscheinlichkeit für dessen Eintritt

verlangt. Ferner darf vom Enteigneten verlangt werden, dass er zur

Schadenminderung beitrage.

5.5.2

Vorliegend ist mit der Vorinstanz und den Parteien davon auszugehen, dass

das Grundstück Kat.-Nr. 01 – nach dem Abbruch des bestehenden Ökonomiegebäudes

– in näherer oder weiterer Zukunft überbaut wird; allenfalls wird im Interesse

einer vorteilhafteren Lösung das Einfamilienhaus E-Strasse 04 auf Kat.-Nr.

02 ebenfalls abgebrochen. Die als Gesamtheit vergleichsweise gut geformten

Parzellen erlauben eine zweckmässige Überbauung; in Anbetracht der Gesamtfläche

von (4'208 m2 + 852 m2 =) 5'060 m2

gilt dies auch nach der Abtretung von (1'005 m2 + 251 m2

=) 1'256 m2; die verbleibende Fläche von 3'804 m2

ermöglicht bei der in der Zone W1 geltenden Überbauungsziffer von (mindestens)

26 % eine überbaute Fläche von rund 989 m2.

5.5.3

Bei der E-Strasse handelt es sich um einen Autobahnzubringer und eine

Staatsstrasse, jedoch ohne grossen Durchgangsverkehr. Laut § 240 Abs. 3 PBG haben Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen

nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu

erfolgen. Nähere Anforderungen an die Verkehrssicherheit statuiert die

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019. Wie der Wortlaut von § 240 Abs. 3 PBG nahelegt, sind die beiden Erschliessungsvarianten als

gleichwertig zu betrachten (VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184,

E. 4.2). Dabei steht der rechtsanwendenden Behörde ein erheblicher

Beurteilungsspielraum zu. Nach neuerer Praxis wird in jedem Einzelfall anhand

der konkreten Verhältnisse beurteilt, ob eine direkte Erschliessung auf die

Staatsstrasse verantwortet werden kann oder nicht. Dabei sind vor allem

Gesichtspunkte wie der Überbauungsgrad, die bestehenden Ausfahrten, die

erlaubte Geschwindigkeit, die Sichtweiten, die Verkehrssicherheit sowie der

Schwierigkeitsgrad einer rückwärtigen Erschliessung zu gewichten (VGr, 28. November

2013, VB.2013.00253, E. 3.3.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 886).

Ein Rechtsanspruch auf eine direkte Erschliessung über die Staatsstrasse

besteht nicht, womit der Rekurrentin II kein (vorbestehendes oder künftig entstehendes)

Recht entzogen und keine insoweite Entschädigungspflicht ausgelöst wird.

5.5.4

Im Übrigen geht die Feststellung der Schätzungskommission, dass direkte

Erschliessungen auf Staatsstrassen "notorischerweise" weiterhin

bewilligt würden, zwar zu weit; indessen ist ihr beizupflichten, dass im

vorliegenden Fall eine solche mutmasslich bewilligungsfähig gewesen wäre. Denn

abgesehen von der vorliegend für die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und 02

aufgrund der bestehenden Überbauung der Nachbarparzellen, der

Eigentümerverhältnisse und des hohen Landverbrauchs schwierig zu realisierenden

rückwärtigen Erschliessung erscheint der direkte Zugang einer Neuüberbauung auf

die E-Strasse aufgrund des übersichtlichen Strassenverlaufs und des zu

erwartenden mässigen Verkehrsaufkommens als vertretbar. Allerdings kann dieser

Schluss nicht schon aus der Bewilligung vom 22./29. September 2020 für den

Um- und Ausbau des Dachgeschosses im Wohnhaus E-Strasse 04 der

Rekursgegnerin I gezogen werden, weil es dort nur um ein vergleichsweise

geringfügiges Projekt ging, das mutmasslich wenig zusätzlichen Verkehr erzeugt.

Dass sich an diesen Erschliessungsverhältnissen aufgrund der Abtretung eine

wesentliche Änderung ergeben sollte, ist entgegen der Auffassung der Schätzungskommission

nicht zu erkennen. Denn die Verbreiterung und bauliche Veränderung der E-Strasse

im Bereich der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 schliesst einen direkten Zugang

auf die E-Strasse nach wie vor nicht aus. Die im Rahmen einer Neuüberbauung

dieser Parzellen zu schaffende Erschliessungslösung lässt sich nämlich durchaus

so konzipieren, dass sie – allenfalls verbunden mit besonderen baulichen oder

funktionellen Verkehrsanordnungen – den Anforderungen der

Verkehrserschliessungsverordnung genügt.

Nach dem Gesagten fehlt es am erforderlichen

Kausalzusammenhang zwischen der Enteignung und einem damit verbundenen

mittelbaren Schaden durch zusätzliche Erschliessungskosten. Der Rekurs

VR.2021.00002 ist daher insoweit gutzuheissen und die Zusprechung einer

Entschädigung von Fr. 160'000.- an die Enteignete aufzuheben.

6.

6.1 Was die

Entschädigung für die vorübergehende Beanspruchung von insgesamt 567 m2

anbelangt, orientiert sich die zürcherische Rechtsprechung laut dem

Schätzungsentscheid an der für die Erteilung des Hammerschlagrechts bei

Beanspruchung eines Nachbargrundstücks zugesprochenen Entschädigung. Dabei sei

neben dem Landwert von Fr. 1'100.-/m2 der um 2 % erhöhte

Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, also (1.25 % + 2 %

=) 3.25 % massgebend, mithin eine Entschädigung von Fr. 38.50/m2

und Jahr.

6.2 Der

Rekurrent macht geltend, dass der Schätzungskommission ein Rechenfehler

unterlaufen sei. Denn in Anwendung der erwähnten Formel ergebe sich eine

Vergütung von (3.25 % x Fr. 1'100.-/m2 =) Fr. 35.75/m2

und Jahr.

6.3 Nach

Auffassung der Enteigneten ist der Rechenfehler der Vorinstanz nicht zu beachten.

Massgebend sei allein, ob die für die Landbeanspruchung festgesetzte

Entschädigung insgesamt angemessen sei. Dies treffe hier zu.

6.4

6.4.1

Die Erwägungen der Schätzungskommission entsprechen der gefestigten Praxis

und werden von der Enteigneten denn auch nicht infrage gestellt (zur analogen

Berechnung der Vergütung bei der vorübergehenden Inanspruchnahme von

Drittgrundstücken durch Private [Hammerschlagsrecht] gemäss § 229 Abs. 2 PBG vgl. VGr, 26. August 2021, VB.2020.00726 + 00731). Die beiden

Berechnungsfaktoren (Zinssatz und Landwert) erweisen sich ebenfalls als

zutreffend.

6.4.2

Entgegen der Auffassung der Enteigneten kann es unter diesen Umständen

nicht darauf ankommen, ob unter besonderen, hier jedoch nicht ersichtlichen

Umständen eine höhere Vergütung angemessen wäre. Vielmehr ist der

Schätzungskommission offensichtlich ein gewöhnlicher Multiplikationsfehler

unterlaufen, der vom Verwaltungsgericht zu korrigieren ist. Die Vergütung für

die vorübergehende Beanspruchung von 567 m2 ist daher auf Fr. 35.75/m2

und Jahr festzulegen.

7.

Diese Erwägungen führen zur

partiellen Gutheissung des Rekurses VR.2021.00002 und zur Aufhebung von

Dispositiv-Ziffern 1 und 3 des angefochtenen Entscheids sowie der verse­hentlich

nicht im Dispositiv festgehaltenen Zusprechung der Entschädigung für einen

mittelbaren Schaden. Demgemäss hat der Kanton Zürich der Rekursgegnerin I für

die Abtretung von 1'256 m2 Land (gemäss der Zusammenstellung in

E. 4.4.7; Nachmass vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 1'124'200.-

zu bezahlen. Weil dieser Betrag über dem Antrag des Rekurrenten I von Fr. 1'028'170.-

liegt, stellt sich die Frage nach der Berücksichtigung des Verböserungsgebots

(vgl. hierzu Verwaltungsgericht, 23. Januar 2020, VR.2019.00003,

E. 5.3, 14. November 2019, VR.2019.00001 + 00002, E. 4.3.5;

Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 32-86 N.10) nicht. Eine

zusätzliche Entschädigung für einen mittelbaren Schaden steht der Rekursgegnerin

I nicht zu. Für die vorübergehende Beanspruchung von 567 m2 hat

der Kanton Zürich der Rekursgegnerin I eine Vergütung von Fr. 35.75/m2

und Jahr zu leisten.

8.

Die weitgehende Gutheissung

des Rekurses VR.2021.00002 und Abweisung des Rekurses VR.2021.00003 bewirkt

keine Änderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die Kosten des

Schätzungsverfahrens laut § 63 Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der

Regel vom Enteigner getragen werden. Von diesem Grundsatz abzuweichen besteht

hier kein Anlass. Die Kosten des Rekursverfahrens sind zu 1/4 dem Rekurrenten I

und zu 3/4 der Rekurrentin II zu überbinden (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ferner muss dieser die von ihr beantragte Parteientschädigung

versagt bleiben (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Der

Rekurs VR.2021.00002 wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffern 1 und 3

des Entscheids der Schätzungskommission II vom 25. August 2021 werden

aufgehoben. Der Kanton Zürich wird verpflichtet, B für die Abtretung von 1'256 m2 Land (Nachmass

vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 1'124'200.- und für die vorübergehende Beanspruchung von 567 m2 eine

Entschädigung von Fr. 35.75/m2 und Jahr zu bezahlen.

Eine Entschädigung für mittelbaren

Schaden wird nicht zugesprochen.

2. Der

Rekurs VR.2021.00003 wird abgewiesen.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 8'270.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden zu 1/4 dem Kanton Zürich und zu 3/4 B auferlegt.

5. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Schätzungskommission II.