Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2022.00001

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VR.2022.00001

Urteil

der 3. Kammer

vom 14. September 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiberin

Eva Heierle.

In Sachen

Kanton Zürich, vertreten durch das Immobilienamt, RA A,

Rekurrent,

gegen

B,

vertreten durch Dr. iur. C,

Rekursgegner,

betreffend formelle

Teilenteignung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Regierungsrat setzte am 29. Juni 2016 das

Projekt für den Autobahnzubringer A4 in den Gemeinden Obfelden und Ottenbach

fest. Zuvor waren das Projekt öffentlich aufgelegt und den betroffenen

Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt worden.

Danach hatte u. a. B

von seinem Hausgrundstück Kat.-Nr. 01, D-Strasse 01, Ottenbach, 87 m2

Vorgartenland abzutreten, wofür ihm eine Entschädigung von Fr. 8.95/m2

angeboten wurde; für die vorübergehende Beanspruchung von weiteren 283 m2

wurde ihm eine Vergütung von Fr. 55.-/Are und Jahr offeriert.

Am 10. November 2014 hatte neben anderen Betroffenen

auch B Projekteinsprache erhoben. Diese wurde mit dem Festsetzungsbeschluss

rechtskräftig erledigt. Hinsichtlich der geltend gemachten

enteignungsrechtlichen Ansprüche wurden die Einsprechenden auf das

Enteignungsverfahren verwiesen.

Erwägungen

II.

Nachdem eine Einigungsverhandlung mit B am 18. Juni

2018.

ergebnislos verlaufen war, beantragte der Kanton Zürich dem Statthalteramt

des Bezirks Affoltern die Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin

überwies dieses die Akten am 5. Oktober 2018 an die Schätzungskommission II.

Am 28. Februar 2019 fand die

Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt. Auf Antrag des Kantons Zürich

wurde das Verfahren mit Verfügung vom 3. Juli 2019 sistiert, bis im verwaltungsgerichtlichen

Verfahren VR.2019.00003 ein rechtskräftiges Urteil vorliege. Nachdem das

Verwaltungsgericht in jener Sache am 23. Januar 2020 entschieden hatte,

wurde das Verfahren fortgesetzt.

Am 23. September 2021 hiess die

Schätzungskommission II die Klage teilweise gut und setzte die

Entschädigung für das zu enteignende Land auf (74 m2 x Fr. 230.-/m2

=) Fr. 17'020.- zuzüglich 5 % Zins ab Baubeginn (1. April 2016)

fest. Die Entschädigung für die vorübergehend beanspruchten 106 m2 wurde auf Fr. 1'594.45 zuzüglich 5 % Zins ab

Mitte der Projektausführung (1. Mai 2018) festgelegt. Die Kosten des

Schätzungsverfahrens wurden dem Kanton Zürich auferlegt.

III.

Gegen den am 7. März 2022 zugestellten

Schätzungsentscheid meldete der Kanton Zürich am 23. März 2022 Rekurs beim

Verwaltungsgericht an. Nachdem das Gericht Frist zur Begründung angesetzt

hatte, beantragte das Immobilienamt namens des Kantons am 20. April 2022,

dass dieser in Aufhebung von Dispositiv-Ziffern I und II des Schätzungsentscheids

zu verpflichten sei, dem Rekursgegner für die Abtretung von 74 m2

eine Entschädigung von Fr. 92.-/m2 und für die vorübergehende

Beanspruchung von 106 m2 eine Entschädigung von Fr. 199.-,

je zuzüglich 5 % Zins ab Baubeginn bis zur Auszahlung zu entrichten.

In seiner Rekursantwort vom 11. Mai

2022.

liess B betreffend die Höhe der Entschädigung Abweisung des Rekurses

beantragen; der Beginn des Zinsenlaufs sei jedoch zu korrigieren. Mit Eingaben

vom 30. Mai 2022 und 9. Juni 2022 hielten die Parteien an ihren

Anträgen fest. Der Rekurrent erklärte daraufhin am 15. Juni 2022 den

Verzicht auf eine weitere Stellungnahme.

Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids

und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden

Urteilsgründen zurückzukommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(AbtrG [LS 781], in der Fassung vom 8. Juni 1997) zuständig.

Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs

einzutreten.

1.2

Streitgegenstand

des Rekursverfahrens bildet die Höhe der Entschädigung, die der Rekurrent dem

Rekursgegner für die Enteignung von 74 m2 Land sowie für die

vorübergehende Beanspruchung von 106 m2 des Grundstücks Kat.-Nr. 01

in Ottenbach zu entrichten hat.

Die betreffende Fläche liegt gemäss kommunaler Bau- und

Zonenordnung in der Landwirtschaftszone sowie im Perimeter des Gestaltungsplans

Rickenbach. Das genannte Grundstück ist mit einem Wohnhaus samt Ökonomieteil

und einem ausgebauten Nebengebäude überstellt; ferner befinden sich zwei

Fahrzeugunterstände und zwei gedeckte Brennholzlager auf der Parzelle. Die

Abtretungsfläche liegt zu rund einem Drittel im Ein-/Ausfahrtsbereich der

Liegenschaft und zu rund zwei Dritteln hinter einem Fahrzeugunterstand und

einer Sichtschutzhecke.

Weil die Frage nach der Entschädigung für die Enteignung

von Vorgartenland in der Landwirtschaftszone, insbesondere die hierfür

massgebende Bewertungsmethode von grundsätzlicher Bedeutung ist und sich im

Licht der folgenden Erwägungen eine Verdeutlichung der hierzu im Entscheid

VR.2019.00003 vom 23. Januar 2020 angestellten Überlegungen aufdrängt,

rechtfertigt es sich gemäss § 38b Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2), die Entscheidung ungeachtet

des unter Fr. 20'000.- liegenden Streitwerts der Kammer zu übertragen.

2.

Gegen Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen

Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend

nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 VRG

überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf

Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier

nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den

Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen

Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender

Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewählte

Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu

klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung

wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen

die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ

1998.

Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar

2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10 mit weiteren Hinweisen;

Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A.,

Zürich etc. 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise

eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von

Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722–00725+00728, E. 11.3.1 f.;

VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).

3.

3.1

Gemäss Art. 26

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller

Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1

AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.

Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am

Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr,

23.

Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die

Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung

und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich

dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001+00002, E. 5.2; VGr, 12. April

2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des

Verkehrswerts von Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu.

Dementsprechend beschäftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur

intensiv mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel et al.,

Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 96 ff.;

Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021,

§ 220 N. 121 ff.).

3.2

Rechtsprechung

und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart

unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der

primären Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken

besteht weitgehend Einigkeit, dass bei Letzteren die Vergleichsmethode (statistische

Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4;

Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Dabei wird der

Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare

Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise in genügender Zahl für

Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen

sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lässt sich

selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau

schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, Grösse,

Erschliessungsgrad und Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu vergleichenden

Grundstücken ist mit Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur

wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen ausschliesslich

Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute

nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen

das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der

Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann; dazu zählen insbesondere die

Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).

3.3

Die

Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn

es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes Vorgartenland handelt,

das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder

Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden kann.

Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das

abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks

ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen

könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten hinzu, dass sich auch

der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein betrachtet vor dem

Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung der Entschädigung

für die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert für das

Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil

zu verlegen, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der

abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge Rechnung getragen wird. Die

Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft,

indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus

tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird.

Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland

nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem

zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel

Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann

selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach

pflichtgemässem Ermessen festzulegen (VGr, 14. November 2019,

VR.2019.00001+00002, E. 3.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.2

mit Hinweisen).

3.3.1

So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei

Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht überbaubar war,

der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das

Restgrundstück bereits überbaut war (VGr, 25. November 2010,

VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und

Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als

zulässig, da der Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die

Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die

betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und

Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren

Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009, E. 3; VGr,

20.

Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).

3.3.2

Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der

Entschädigung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen (BGE 129 II 420 E. 3.1.1

Dispositiv

S. 425). Demnach wird der Verkehrswert des Grundstücks vor der Enteignung

mit dem Verkehrswert des Restgrundstücks nach dem Eingriff verglichen. In

erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche

Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der

formellen Enteignung einer Teilfläche eignet sie sich insbesondere dann, wenn

über die Verkehrswertentschädigung hinaus ein mittelbarer Schaden (eine weitergehende

Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1; Canonica, S. 381).

4.

4.1 Die

Schätzungskommission kam zusammengefasst zum Schluss, dass nach dem Leit-entscheid

VR.2019.00003 des Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2020 hier auf die

Preise für Wohnbauland abzustellen sei. Dabei berücksichtige die Rechtsprechung

den Median der Transaktionspreise innerhalb der letzten fünf Jahre seit dem

Stichtag. Mangels tatsächlich abgewickelter Handänderungen dürfe hier auf die

Modellpreise des Statistischen Amts des Kantons Zürich zurückgegriffen werden,

die allerdings auch Daten von anderen Gemeinden einbezögen. Für die Gemeinde

Ottenbach resultiere – wie näher dargelegt wurde – ein Medianwert von (rund) Fr. 920.-/m2.

Die Gebäude auf dem betroffenen Grundstück Kat.-Nr. 01 genössen

Bestandesschutz, könnten jedoch nur im Rahmen von Art. 24c des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) erneuert,

geändert, erweitert oder wiederaufgebaut werden. Aus dem Gestaltungsplan

Rickenbach ergäben sich keine weitergehenden baulichen Möglichkeiten. Weil die

enteigneten Flächen im Abstandsbereich der D-Strasse lägen, gelte es nach

gefestigter Rechtsprechung zu prüfen, ob die Entschädigung um einen sogenannten

Vorgartenabzug zu kürzen sei. Die Voraussetzungen für einen solchen Abzug seien

vorliegend erfüllt, denn das Strassenprojekt schmälere die bauliche Nutzung des

Grundstücks nicht. Gleich wie im erwähnten Präjudiz VR.2019.00003 des Verwaltungsgerichts

rechtfertige sich ein Abzug von 75 %, sodass ein Ansatz von Fr. 230.-/m2

und somit eine Enteignungsentschädigung von (74 m2 x Fr. 230.-/m2

=) Fr. 17'020.- resultiere. Dieser Betrag sei ab 1. April 2016 mit 5 %

zu verzinsen. Für die vorübergehende Nutzung einer Fläche von 107 m2

(recte: 106 m2) vom 1. April 2016 bis zum 30. Mai

2020 sei nach Massgabe des praxisgemäss anwendbaren jeweiligen hypothekarischen

Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen und des erwähnten Quadratmeterpreises

von Fr. 230.-/m2 eine zusätzliche Entschädigung von Fr. 1'594.45

geschuldet.

4.2 Der

Rekurrent stellt sich zur Begründung seines Rechtsmittels vorab auf den

Standpunkt, dass die Berücksichtigung von Preisen für Wohnbauland methodisch

wie immobilienökonomisch falsch sei. Vielmehr erweise sich die Differenzmethode

als sachgerecht. Die Abtretung eines Streifens von 74 m2 des

2'850 m2 umfassenden Grundstücks mache nur rund 2,6 % aus

und beeinträchtige dessen Nutzung in keiner Weise. Wenn aber die

Schätzungskommission entsprechend dem verwaltungsgerichtlichen Präjudiz die

Preise für Wohnbauland heranziehe, so müsse ein deutlich höherer Abzug als von

75 % vorgenommen werden. In jenem Rechtsstreit habe die

Schätzungskommission allerdings den Abzug auf 80 % festgesetzt und habe

sich das Verwaltungsgericht hierzu gar nicht geäussert, weil es die Sache zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen habe. Dabei habe das Gericht

beanstandet, dass die Schätzungskommission die eingeschränkten baulichen

Möglichkeiten in der Landwirtschaftszone ausser Acht gelassen habe. Vorliegend

hätte die abgetretene Fläche im Strassenabstandsbereich weder als Parkplatz

noch sonst wie genutzt werden können. Sodann komme ihr keine Funktion zum

Schutz der Privatsphäre zu; ebenso wenig habe sie als Garten gedient. Weil der

enteignete Landstreifen im Wesentlichen für die Erstellung eines Radwegs

verwendet werde, sei schliesslich nicht mit zusätzlichem Lärm zu rechnen. Unter

diesen Umständen rechtfertige sich ein Abzug von 90 %, was zu einer

Abtretungsentschädigung von Fr. 92.-/m2 führe. Was die

vorübergehende Landbeanspruchung betreffe, sei diese laut Bauleitung vom 11. Januar

2021 bis 23. August 2021 im Umfang von 106 m2 erfolgt.

Daraus ergebe sich gemäss der von der Schätzungskommission angewendeten Formel

eine Vergütung von Fr. 199.-.

4.3 Der

Rekursgegner verweist in seiner Rekursantwort im Wesentlichen auf die

Erwägungen des Schätzungsentscheids. Der von der Vorinstanz vorgenommene

Vorgartenabzug dürfe keineswegs erhöht werden; der Umschwung eines Gebäudes

habe stets einen individuellen Wert. Als Baubeginn werde der 11. Januar

2021 anerkannt, was zur entsprechenden Korrektur des Zinsenlaufs führe.

5.

5.1 Wie in E. 1.2

skizziert, betrifft die Enteignung einen Streifen von 74 m2 Land

einer überwiegend zu Wohn- und ferner zu gewerblichen Zwecken genutzten

Liegenschaft mit einer Fläche von 2'850 m2. Die Abtretungsfläche

macht somit 2,6% des Grundstücks aus und stösst westlich an die D-Strasse an,

eine Staatsstrasse, die Ottenbach mit dem Ortsteil Oberlunnern der Gemeinde

Obfelden verbindet und weiter südlich nach Maschwanden führt. Sie liegt zu rund

einem Drittel im Ein-/Ausfahrtsbereich der Liegenschaft und zu rund zwei

Dritteln hinter einem Fahrzeugunterstand und einer Sichtschutzhecke. Das

Grundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich gemäss kommunaler Bau- und

Zonenordnung in der Landwirtschaftszone sowie im Perimeter des Gestaltungsplans

Rickenbach.

5.2

5.2.1

Hinsichtlich der Bewertungsmethodik hat die Schätzungskommission zutreffend

festgehalten, dass die Rechtsprechung zum Enteignungsrecht (immer noch) die

Vergleichs­(wert)methode (auch statistische Methode genannt) bevorzugt. Diese

setzt allerdings voraus, dass sich das Schätzungsobjekt überhaupt mit anderen

Grundstücken vergleichen lässt, was bei überbauten Liegenschaften aufgrund der

zahlreichen unterschiedlichen Eigenschaften oft schwerfällt (Zweifel et al., § 10

N. 98, auch zum Folgenden). Die Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer

favorisiert bei komplexen Objekten eine pluralistische Bewertung, wonach

mehrere Methoden gleichrangig oder zumindest subsidiär angewendet werden

(Richner et al., § 220 N. 141).

Bestehen schon bei

überbauten Grundstücken in einer Bauzone erhebliche Bedenken zur Tauglichkeit

der Vergleichsmethode, so gilt dies noch verstärkt für ausserhalb der Bauzonen

gelegene Objekte. Dabei gilt es zu beachten, dass ein solches Grundstück neben

der Landwirtschaftszone auch einer Schutzzone gemäss Art. 17 Abs. 1

RPG zugeordnet sein kann oder als Wald im Sinn von Art. 2 des Waldgesetzes

vom 4. Oktober 1991 (SR 921.0) gilt. Denn zonenwidrige Bauten und

Anlagen ausserhalb der Bauzonen sind zwar in ihrem Bestand grundsätzlich

geschützt, dürfen jedoch nur nach Massgabe von Art. 24c Abs. 2 RPG

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden.

Betrifft die formelle Teilenteignung – wie hier – einen kleinen Landstreifen

eines grossen Grundstücks, so liegt ein ausgesprochen individueller Sachverhalt

vor, der sich kaum je mit zumindest ähnlich gelagerten Fällen vergleichen

lässt. Neben der Makro- und Mikrolage der Liegenschaft müssten die

Beschaffenheit der bestehenden Gebäude, der baulichen Umgebung sowie des

Umschwungs mitberücksichtigt werden. Wenn nämlich eine Änderung von bestehenden

Gebäuden innerhalb eines ökonomisch relevanten Zeithorizonts zur Diskussion

steht, kommt einer Abtretung von Umschwung in aller Regel grössere Bedeutung

zu, als wenn dies nicht zutrifft. Was die Gebäulichkeiten betrifft, hat deren

Wert und deren Ertrag auch Auswirkungen auf den Wert des Umschwungs. So wäre beispielsweise

die Abtretung eines Landstreifens bei einem ehemaligen, bevorzugt situierten

Bauernhaus, das zwischenzeitlich in ein gehobenes Einfamilienhaus umgewandelt

worden ist, anders zu gewichten als bei einem in die Jahre gekommenen

Wochenendhäuschen an peripherer Lage. Mit Bezug auf den Umschwung fragt sich,

ob die betreffende Fläche in irgendeiner Weise (intensiv oder extensiv) genutzt

werden kann oder ob ihr die Funktion als Sichtschutz oder dergleichen zukommt.

Schliesslich gilt es zu beachten, dass die Handänderung an einer kleinen Fläche

regelmässig einen sogenannten Arrondierungskauf darstellt, bei dem der Preis

kaum je durch die Marktverhältnisse als vielmehr durch die Interessen der

beteiligten Parteien bestimmt wird. Ist etwa der Erwerber zur Schaffung einer

rechtsgenügenden Zufahrt zu seinem Grundstück auf einen Landstreifen

angewiesen, wird er geneigt sein, einen objektiv gesehen übersetzten Preis zu

bezahlen.

5.2.2

Wie der Rekurrent zutreffend vorbringt, ist vorliegend nicht ersichtlich,

welchen praktischen Nutzen der enteignete Landstreifen von 74 m2

dem Rekursgegner gebracht hat bzw. welchen Nachteil er durch dessen Verlust

erleidet. Von den verschiedenen Bewertungsmethoden, die von der Schätzungslehre

entwickelt worden sind, erscheint vorliegend einzig die Differenzmethode als

sachgerecht. Wie die Schätzungskommission zutreffend festgehalten hat, wird

diese von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als tauglich anerkannt (BGE 142 II 136 E. 7.7). Demgegenüber erscheinen die neben der Vergleichsmethode

weiteren von der Schätzungslehre entwickelten Methoden (hedonische Bewertung,

Kennwertmethode, Ertrags- und Barwertmethode, Lageklassenmethode, DCF-Methode

[Zweifel et al., § 10 N. 97]) vorliegend nicht zielführend.

Weil sich die Schätzungskommission

bei der Bemessung der Entschädigung vom Präjudiz VR.2019.00003 vom 23. Januar

2020 hat leiten lassen, hat sie den Preis von Wohnbauland ermittelt und keine

weiteren Überlegungen zur Wertdifferenz im Zug der Enteignung angestellt. Nach dem

Gesagten kommt der enteigneten Fläche von 74 m2 wegen eines

zumindest weitestgehend fehlenden Nutzens höchstens ein sehr geringer Wert zu.

Dessen genauere Ermittlung kann – soweit dies überhaupt zuverlässig möglich ist

– aus den nachfolgend darzulegenden verfahrensrechtlichen Gründen (nachfolgend E. 5.3.1)

jedoch offenbleiben.

5.2.3

Anzumerken bleibt, dass sich das Verwaltungsgericht mit der im vorliegenden

Fall für massgeblich erklärten Anwendung der Differenzmethode nicht in

Widerspruch zu den in E. 5.2 des Entscheids VR.2019.00003 vom 23. Januar

2020 angestellten Überlegungen setzt. Indessen ist präzisierend festzuhalten,

dass die dort angestellten Überlegungen nur in jenen Fällen greifen, bei denen

der enteigneten Fläche tatsächlich eine Funktion zukommt, die einen Vergleich

mit dem Wert von Bauland rechtfertigt. Dies gilt insbesondere dann, wenn das

Land zum näheren Hausumschwung gehört, in besonderer Weise genutzt wird oder

dem Schutz der Privatsphäre dient. Dies alles trifft hier wie gesagt nicht zu.

5.3

5.3.1

Mit Bezug auf die im vorliegenden Fall zuzusprechende Entschädigung ist in

verfahrensrechtlicher Hinsicht das Verbot der reformatio in peius vel melius zu

beachten. Danach ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, über die Anträge des

rekurrierenden Kantons Zürich hinauszugehen und den Schätzungsentscheid in

weiterem Ausmass zuungunsten des Enteigneten zu ändern (VGr, 23. Januar

2020, VR.2019.00003, E. 5.3; VGr, 14. November 2019,

VR.2019.00001+00002, E. 4.3.5; Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10).

5.3.2

Die vom Rekurrenten beantragte Entschädigung für die Abtretung von 74 m2

Land von Fr. 92.-/m2 (= Fr. 6'808.-) liegt nach dem

Gesagten offensichtlich klar über dem Landwert, der sich aufgrund der

Differenzmethode ergäbe. Ein zusätzlich zu vergütender mittelbarer Schaden oder

ein Minderwert der Restliegenschaft ist nicht ersichtlich und wird vom

Rekursgegner denn auch nicht substanziiert geltend gemacht. Die Verzinsung

dieses Betrags zu 5 % ab Baubeginn am 11. Januar 2021 bis zur

Auszahlung ist unangefochten geblieben und erweist sich als richtig. Der Rekurs

ist daher insoweit gutzuheissen.

5.4 In

gleicher Weise ist das Verböserungsverbot bzw. der Grundsatz der Bindung an die

Rechtsbegehren der rechtsmittelführenden Partei auch mit Bezug auf die

Vergütung für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m2 Land

zu beachten. Der Rekursgegner vermag sodann nicht darzutun, inwiefern ihm durch

die während gut sieben Monaten dauernden Bauarbeiten eine über die bloss

faktische Unannehmlichkeit hinausgehende wirtschaftliche Einbusse erwachsen

ist. Unter diesen Umständen besteht kein Anlass, ihm eine höhere Vergütung als

die vom Rekurrenten beantragten Fr. 199.- zuzusprechen.

6.

Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses und

Aufhebung von Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des angefochtenen

Entscheids. Demgemäss hat der Kanton Zürich dem Rekursgegner für die Enteignung

von 74 m2 Land (Nachmass vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 6'808.-

zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung zu

leisten sowie für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m2

Land (Nachmass vorbehalten) eine solche von Fr. 199.- zuzüglich Zins zu 5 %

seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung.

7.

Die Gutheissung des Rekurses bewirkt keine Änderung der

vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die Kosten des Schätzungsverfahrens laut § 63

Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel vom Enteigner getragen werden.

Von diesem Grundsatz abzuweichen besteht hier kein Anlass. Demgegenüber sind

die Kosten des Rekursverfahrens dem unterliegenden Enteigneten zu überbinden (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ferner muss diesem die von ihm

beantragte Parteientschädigung versagt bleiben.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Der

Rekurs wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Entscheids der

Schätzungskommission II vom 23. September 2021 werden aufgehoben und der

Kanton Zürich wird verpflichtet, dem Rekursgegner folgende Entschädigungen zu

bezahlen:

a)

für die Abtretung von 74 m2 Land (Nachmass vorbehalten) Fr. 6'808.-

zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung;

b)

für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m2 Land (Nachmass

vorbehalten) Fr. 199.- zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis

zur Auszahlung.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 195.-- Zustellkosten,

Fr. 2'195.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Rekursgegner auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist binnen

30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Schätzungskommission II;

c) den Regierungsrat.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:

Versandt: