Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2024.00001

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VR.2024.00001

Urteil

der 3. Kammer

vom 23. Januar 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiber Silvio Forster.

In Sachen

1. Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 01,

bestehend

aus Rekurrierende 1.1.1−1.19.2,

2. Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 02,

bestehend

aus Rekurrierende 2.1−2.15.2,

3. Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 03,

bestehend

aus Rekurrierende 3.1.1−3.17,

alle vertreten durch RA A,

Rekurrierende,

gegen

Kanton Zürich,

vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt,

dieses vertreten durch das Immobilienamt,

RA B,

Rekursgegner,

betreffend formelle

Teilenteignung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Regierungsrat setzte am 8. April 2020 das

Projekt für die Strassenraumgestaltung mit flankierenden Massnahmen N1/N20

sowie die weiteren damit verbundenen Massnahmen an der 614

Däniker-/Regensdorferstrasse, Dällikon, fest. Zuvor war das Projekt öffentlich

aufgelegt und den betroffenen Grundeigentümern die hierzu erforderliche

Landenteignung angezeigt worden. Mehrere Projekteinsprachen wurden mit dem

Festsetzungsbeschluss rechtskräftig erledigt. Sodann wurde das Immobilienamt

der Baudirektion beauftragt, das für die Ausführung des Vorhabens erforderliche

Land zu erwerben, falls nötig auf dem Weg der Expropriation

(Dispositivziffer VIII).

Erwägungen

II.

Nachdem sich die Parteien hinsichtlich der Vergütung für

das abzutretende Land nicht einigen konnten und der Kanton Zürich zudem die

geforderte Entschädigung von je Fr. 15'000.- für die zu fällenden 19 Bäume

abgelehnt hatte, ersuchte das Immobilienamt am 1. Oktober 2021 um

Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies das Statthalteramt des

Bezirks Dielsdorf die Akten am 4. Oktober 2021 an die Schätzungskommission I.

Am 23. Februar 2023 fand die Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt.

Nachdem die Kommission das Verhandlungsprotokoll den Parteien am 21. April

2023.

zugestellt hatte, liessen die Stockwerkeigentümer mit Eingabe vom 28. April

2023.

um verschiedene Korrekturen bzw. Ergänzungen ersuchen.

Am 12. März 2024 hiess die Schätzungskommission I

die Klage des Kantons Zürich teilweise gut. Dieser wurde verpflichtet, den

Beklagten eine Entschädigung von Fr. 933.33/m2 für die

Abtretung von ca. 1 m2 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, ca.

9.

m2 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 und ca. 23 m2

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 (alle Gemeinde Dällikon) zu bezahlen

(Dispositivziffer 1). Für die zu fällenden Bäume auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 wurde keine Entschädigung zugesprochen (Dispositivziffer 2).

Die Kosten des Schätzungsverfahrens wurden dem Kläger auferlegt (Dispositivziffer 3).

III.

Gegen den am 28. März 2024 zugestellten

Schätzungsentscheid meldeten die im Rubrum aufgeführten Stockwerkeigentümer am

16.

April 2024 Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem der

Abteilungspräsident Frist zur Begründung angesetzt hatte, liessen dieselben am

7.

Mai 2024 – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – folgende

Anträge stellen:

"1. Es

sei Disp.-Ziff. 2 des Entscheids der Schätzungskommission … vom 12. März

2024.

aufzuheben und die Sache an die Schätzungskommission … zur Fällung eines

neuen Entscheids zurückzuweisen;

2.

Eventualiter

sei Disp.-Ziff. 2 des Entscheids der Schätzungskommission … aufzuheben und

folgende Entschädigungen auszurichten:

2.1

Es sei

der Rekursgegner zu verpflichten, der Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 03

für die auf ihrem Grundstück acht zu fällenden Bäume CHF 120'000.- (CHF 15'000.-

pro Baum) zu bezahlen;

2.2

Es sei

der Rekursgegner zu verpflichten, der Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 02

für die auf ihrem Grundstück fünf zu fällenden Bäume CHF 75'000.- (CHF 15'000.-

pro Baum) zu bezahlen;

2.3

Es sei

der Rekursgegner zu verpflichten, der Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 01

für die auf ihrem Grundstück sechs zu fällenden Bäume CHF 90'000.- (CHF 15'000.-

pro Baum) zu bezahlen;

3.

…"

Namens des Kantons Zürich beantragte das Immobilienamt am

29.

Mai 2024 Abweisung des Rekurses und verlangte ebenfalls eine

Parteientschädigung. In ihrer Vernehmlassung vom 30. Mai 2024 schloss die

Schätzungskommission auf Abweisung des Rechtsmittels, soweit darauf einzutreten

sei. Mit Replik vom 20. Juni 2024, Duplik vom 3. Juli 2024 sowie

Triplik vom 15. August 2024 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Daraufhin erklärte das Immobilienamt am 21. August 2024 den Verzicht auf

eine weitere Stellungnahme.

Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zuständig.

Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das

Rechtsmittel einzutreten.

1.2

Im Streit

liegt einzig die Frage, ob für die insgesamt 19 zu fällenden Bäume vom

Enteigner eine Entschädigung zu leisten ist oder nicht. Die

Schätzungskommission hat das entsprechende Begehren der Rekurrierenden

abgewiesen (Dispositivziffer 2). Diese halten daran fest, wobei entweder –

nach Rückweisung der Sache – die Schätzungskommission eine solche Vergütung

festzusetzen habe oder – eventuell – das Verwaltungsgericht dies zu tun habe.

Die von der Schätzungskommission festgesetzte Entschädigung für das

abzutretende Land von Fr. 933.33/m2 (Dispositivziffer 1)

ist unangefochten geblieben.

2.

Gegen Entscheide der

Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs

zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten

behandelt das Verwaltungsgericht nach den Bestimmungen über die Beschwerde (§ 46 Abs. 2 AbtrG). Gemäss § 50 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)

überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf

Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier

nicht greifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den

Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen Schätzungsverfahrens

lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruht,

insbesondere ob die von der Kommission gewählte Schätzungsmethode mit der

gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klären, ob bezüglich der

streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung wesentlichen Umstände

berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen die Angemessenheit des

Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; VGr,

12.

April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar 2015,

VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32–86 N. 10 m. w. H.; Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und

Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A., Zürich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128

und 3642). Die in dieser Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener

bei der Überprüfung von Expertengutachten (VGr, 4. September 2014,

VB.2013.00722–00724+00728, E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009,

VR.2008.00003, E. 1.2).

3.

3.1

Von der

(Teil-)Enteignung betroffen sind die drei Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und

03.

Die auf diesen Parzellen stehenden Bäume bilden kraft des in Art. 667 Abs. 2

des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)

verankerten Akzessionsprinzips Bestandteil derselben (BGE 129 III 331 E. 2.1

und 127 III 73 E. 4b). Nach unwidersprochener Darstellung der

Rekurrierenden sind die Bäume in der Absicht bleibender Verbindung dem Boden

eingefügt worden, weshalb keine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht (Heinz

Rey/Lorenz Strebel, Basler Kommentar ZGB II, 7. A., Basel 2023, Art. 667

N. 13). Gegenstand der Enteignung bilden nach dem Gesagten nicht die

Bäume, sondern die um die gefällten Bäume verminderten Grundstücke.

3.2

Gemäss Art. 26

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller

Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1

AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.

Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am

Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr,

23.

Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die

Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung

und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich

dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001+00002, E. 5.2; VGr,

12.

April 2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung

des Verkehrswerts von Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu.

Dementsprechend beschäftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur

intensiv mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel et al., Schweizerisches

Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 96 ff.; Felix

Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 220

N. 121 ff.).

Rechtsprechung und herrschende Schätzungslehre stimmen

darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im

Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären Unterscheidung zwischen

überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht weitgehend Einigkeit, dass bei

letzteren die Vergleichsmethode (statistische Methode) im Vordergrund steht

(BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die

Immobilienbewertung, Bern 2009, S. 170). Dabei wird der Verkehrswert

anhand der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften

ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte

ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen sind

jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lässt sich selbst

aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen.

Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, Grösse, Erschliessungsgrad

und Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu vergleichenden Grundstücken ist mit

Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 E. 3a;

BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn überhaupt keine

Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen ausschliesslich Methoden angewendet

werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs

geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst

durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig

verändert werden kann; dazu zählen insbesondere die Lageklassenmethode oder die

Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).

Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die

Ermittlung der Entschädigung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen

Dispositiv

(BGE 129 II 420 E. 3.1.1). Demnach wird der Verkehrswert des Grundstücks

vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des Restgrundstücks nach dem Eingriff

verglichen. In erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche

Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der

formellen Enteignung einer Teilfläche eignet sie sich insbesondere dann, wenn

über die Verkehrswertentschädigung hinaus ein mittelbarer Schaden (eine

weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1;

Canonica, S. 381).

4.

4.1 Mit Bezug

auf die Frage, ob für die zu fällenden Bäume eine Entschädigung geschuldet sei,

erwog die Schätzungskommission, dies hänge davon ab, ob die Bäume Bestandteil

der öffentlichen Strasse bildeten oder nicht. Falls dies zutreffe, dürften sie

entschädigungslos beseitigt werden. § 3 des Strassengesetzes vom 27. September

1981 (StrG; LS 722.1) definiere die Bestandteile einer Strasse; dazu

gehörten nach dessen lit. h auch Bepflanzungen. Die streitbetroffenen

Bäume seien im Jahr 1997 als Teil der Einbettung der Strasse und der

Lärmschutzwand in das Ortsbild erstellt worden und dienten vorab als optische

Eingliederung. Der damals massgebende § 14 lit. a der

Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 (StrAV; LS 700.4) habe

für Bäume einen Mindestabstand von 4 m ab Strassengrenze verlangt, was

hier nicht zutreffe. Demgegenüber hätten Bäume als Bestandteil einer Strasse

keine Abstandsvorschriften einhalten müssen. Nach dem Gesagten entfalle hier

eine Entschädigungspflicht.

4.2 Zur

Begründung ihres Rechtsmittels bringen die Rekurrierenden vor, dass die Bäume

nicht auf den Strassenparzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 des Kantons Zürich,

sondern auf den privaten Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 ständen. Der

Zweck von § 3 lit. h StrG bestehe darin, dass Strassenpflanzen die

Strassenführung markierten, die Benützer und Anlieger vor Blendung schützten,

Staubimmissionen verminderten und für eine bessere Einordnung der Anlage in die

Umgebung sorgten. Daher kämen für diese andere Regeln zum Zug als für Pflanzen

auf Privatgrundstücken. Vorliegend seien die fraglichen Bäume allein zur

Kaschierung der Lärmschutzwand auf den genannten privaten Grundstücken

gepflanzt worden. Im Übrigen hielten sie den erforderlichen Strassenabstand

ein, der nach dem hier massgebenden § 14 Abs. 2 StrAV nur 2 m ab

Strassengrenze betrage. Schliesslich habe der Rekursgegner die von den

Rekurrierenden gepflanzten Bäume nie als Bestandteil der Strasse betrachtet.

Somit habe die Schätzungskommission einen Entschädigungsanspruch zu Unrecht

verneint, weshalb die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen

sei. Eventuell habe das Verwaltungsgericht diese Vergütung selbst festzusetzen,

und zwar in der angemessenen Höhe von Fr. 15'000.- je Baum. In der Replik

führen die Rekurrierenden aus, dass das Strassengesetz für Bäume im

Privateigentum von vornherein nicht anwendbar sei. Nach dem klaren Wortlaut des

Beseitigungs- und Mehrwertrevers gemäss der strassenpolizeilichen Bewilligung

vom 24. August 2000 seien die streitbetroffenen Bäume von diesem nicht

erfasst.

4.3 Demgegenüber

hält der Rekursgegner an der Auffassung fest, dass die Bäume zur Strasse

gehörten und eine Entschädigung für deren Beseitigung deswegen nicht geschuldet

sei. Die Baubewilligung für die betroffenen Grundstücke an der

Hagenwiesenstrasse im Jahr 1997 habe zwecks Einhaltung der massgebenden

Immissionsgrenzwerte die Erstellung einer – innerhalb der Baulinie liegenden –

Lärmschutzwand erfordert. Durch die Pflanzung von Bäumen in strassenseitig

angeordneten Nischen sei diese ortsbildverträglich ausgestaltet worden.

Angesichts dieser Rechtslage könnten die Grundeigentümer über die

Lärmschutzwand und die Bäume nicht frei verfügen. Praxisgemäss zählten solche

Anlagen, von denen es im Kanton Zürich zahlreiche gebe, mitsamt allfälligen

Baumbepflanzungen zum Strassenkörper. Weil der Ausbau der Regensdorferstrasse

schon im Zeitpunkt der Baubewilligung geplant gewesen sei, habe die

strassenpolizeiliche Bewilligung vom 24. August 2000 einen Beseitigungs-

und Minderwertrevers enthalten. Auch wenn dieser missverständlich formuliert

sei, ergebe sich nach dessen Sinn und Zweck, dass hier keine Entschädigung

geleistet werden müsse. Im Übrigen spiele das sachenrechtliche Eigentum für die

Qualifikation als Strassenbestandteil ebenso wenig eine Rolle wie der von den

Grundeigentümern bestrittene Unterhalt der Anlage. Wie die Rekurrierenden

richtig annähmen, sei ihnen mit dem Projektfestsetzungsbeschluss durch die

Zusicherung einer Neubepflanzung mit Büschen und Sträuchern ein gleichwertiger

Ersatz in Aussicht gestellt worden. Gleichwertigkeit liege deswegen vor, weil

die Grundstücke durch die Entfernung der Bäume keinen (mittelbaren) Schaden

aufgrund einer schlechteren Mikrolage erlitten hätten. Wie schon im

Schätzungsverfahren festgehalten, biete der Kanton Zürich den Eigentümern von

Kat.-Nr. 01 eine Ersatzbepflanzung in Alleebaumqualität oder eine

entsprechende Entschädigung von Fr. 22'004.- an.

5.

5.1 Nach dem

in E. 3.1 Gesagten ist nicht der Wert der Bäume, sondern der aufgrund von

deren Beseitigung verursachte Wertverlust der betroffenen Grundstücke

massgebend. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass der Kanton Zürich bereits im

Projektfestsetzungsbeschluss vom 8. April 2020 für die zu fällenden Bäume

den Grundeigentümern eine Neubepflanzung in Aussicht gestellt hat. Diese Zusage

hat der Rekursgegner in der Rekursantwort wie auch in der Duplik bekräftigt.

Für die Beantwortung der Frage, ob die Neubepflanzung zu einem Wertverlust

führe, ist vorliegend einzig die Differenzmethode sachgerecht. Demgegenüber

erscheinen die weiteren neben der Vergleichsmethode von der Schätzungslehre

entwickelten Methoden (hedonische Bewertung, Kennwertmethode, Ertrags- und

Barwertmethode, Lageklassenmethode, DCF-Methode [Zweifel et al., § 10 N. 97])

vorliegend nicht zielführend (vgl. auch VGr, 14. September 2022, VR.2022.00001

E. 5.2.2). Für die Bewertung der betroffenen Stockwerkeinheiten sind neben

der Grösse und Qualität der Bausubstanz insbesondere die Fläche der Grundstücke

sowie deren Makro- und Mikrolage von Bedeutung. Hinsichtlich der letzteren

gewährleistet die Lärmschutzwand entlang der Regensdorferstrasse die Einhaltung

der gesetzlich vorgeschriebenen Immissionsgrenzwerte. Dass die Lärmschutzwand

aus Gründen der befriedigenden Einordnung der Überbauung mit einer Bepflanzung

teilweise verdeckt wird, spielt hingegen für die Bewertung der hinterliegenden

Grundstücke kaum eine Rolle. Noch weniger kommt es auf die Gattung der Bäume an.

Ob die mächtigen Bäume auf der Südseite der Wohnsiedlung angesichts des von

ihnen ausgehenden Schattenwurfs, der im Winter die Besonnung beeinträchtigt,

die Wohnqualität verbessern, erscheint daher zumindest als fraglich. Aus diesem

Grund ist mit der Schätzungskommission ein entschädigungspflichtiger

Wertverlust zu verneinen.

5.2 Im

Hinblick auf einen möglichen Fortgang des Verfahrens erscheint es angezeigt,

auf die zwischen den Parteien umstrittene Frage einzugehen, ob die Bäume als

Bestandteil der Strasse zu würdigen seien oder nicht. Wie sich dem

baurechtlichen Entscheid des Gemeinderats Dällikon vom 18. März 1997

entnehmen lässt, war die Erstellung einer 270 m langen Lärmschutzwand auf

der Nordseite der Regensdorferstrasse notwendig, damit auf dem hinterliegenden

Gebiet Hagenwiesen die massgebenden Immissionsgrenzwerte der

Empfindlichkeitsstufe II eingehalten werden konnten. Weil die Anlage

aufgrund ihrer erheblichen Ausdehnung das Ortsbild beeinträchtigte, verlangte

die Behörde, dass die Wand auf der ganzen Länge in 10 m bzw. 12 m

lange Versätze gegliedert werde. Die strassenseitig angeordneten Nischen mit

Baumpaaren brächen die Monotonie der Wand und sorgten zusammen mit den sich

abwechselnden Elementen von Rankpflanzen und den Akzentelementen für

zusätzliche Belebung. Dank einer solchen Gestaltung erweise sich die Anlage als

mit dem Ortsbild verträglich. In der Folge erteilte der Gemeinde Dällikon am

26. September 2000 die Bewilligung für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern.

Zuvor hatte die Baudirektion am 24. August 2000 die strassenpolizeiliche

Bewilligung mit folgendem Revers erteilt:

"Der jeweilige Eigentümer

ist verpflichtet, die im Bauliniengebiet der Regensdorferstrasse S-1

befindlichen Nebenbauten hinter der Lärmschutzwand auf eigene Kosten und ohne

Entschädigung seitens des Staates oder der Gemeinde zu beseitigen bzw. anzupassen,

wenn der Ausbau (Bau) der Regensdorferstrasse S-1 dies erfordert. Der

Minderwert, den die Gebäulichkeiten und der Betrieb auf dem Grundstück

erleiden, wenn die innerhalb der Baulinie liegenden Nebenbauten beseitigt oder

angepasst werden müssen, wird nicht entschädigt."

Dieser Revers ist im Zusammenhang mit §§ 99 ff.

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)

auszulegen. Nach § 99 Abs. 1 PBG dürfen innerhalb der Baulinien

grundsätzlich nur Bauten erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht

widersprechen. Vorspringende Gebäudeteile müssen gemäss § 100 Abs. 2 PBG entschädigungslos beseitigt werden, sobald die Ausführung des Werks oder

der Anlage, wofür die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert. Für

private Bauvorhaben innerhalb der Baulinien ist ein Beseitigungsrevers

regelmässig erforderlich (Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph

Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil

2024, S. 1283). Wenn gemäss dem zweiten Satz des Revers der im Fall der

Beseitigung von Nebenbauten eintretende Minderwert des Grundstücks – der nach

dem in E. 5.1 Gesagten hier nicht eintritt – keine Vergütung nach sich

zieht, so gilt dies auch für die Bestandteile des Grundstücks wie Nebenbauten

und Pflanzen. Dementsprechend kann der unklar formulierte Revers – mit dem

Rekursgegner – nur so verstanden werden, dass nicht nur Nebenbauten hinter der

Lärmschutzwand, sondern auch die vor dieser gepflanzten Bäume im Fall eines

Strassenausbaus entschädigungslos zu beseitigen wären.

5.3 Ob die

betreffenden Bäume auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 der

Rekurrierenden überdies aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise kraft § 3 lit. h StrG zur Strasse gehören oder nicht, kann unter diesen Umständen

offenbleiben.

5.4 Aufgrund

dieser Erwägungen muss den Rekurrierenden eine Entschädigung für die

Beseitigung der Bäume versagt bleiben. Für die beantragte Rückweisung der Sache

an die Schätzungskommission zur Neuentscheidung besteht daher kein Anlass.

Ebenso wird das Eventualbegehren um Festsetzung einer Entschädigung durch das

Verwaltungsgericht hinfällig.

6.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Kosten den unterliegenden Rekurrierenden aufzuerlegen, und

zwar im Verhältnis der von ihnen verfochtenen Entschädigungen. Die drei

Stockwerkeigentümergemeinschaften werden damit wie folgt kostenpflichtig: Kat.-Nr. 01

zu 30 %, Kat.-Nr. 02 zu 25 % und Kat.-Nr. 03 zu 45 %.

Für das auf die drei Gemeinschaften entfallende Betreffnis haften alle

Mitglieder solidarisch (§ 70 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG).

Den unterliegenden Rekurrierenden bleibt eine

Parteientschädigung von vornherein versagt. Indessen sind die Voraussetzungen

von § 17 Abs. 2 VRG für die Zusprechung einer solchen Vergütung auch

mit Bezug auf den Rekursgegner nicht erfüllt. Denn angesichts des liquiden

Sachverhalts und der eng begrenzten Streitfrage ist ihm kein grösserer Aufwand

erwachsen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Der

Rekurs wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.--; Zustellkosten,

Fr. 10'220.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den drei Stockwerkeigentümergemeinschaften wie folgt

auferlegt, unter solidarischer Haftung von deren Mitgliedern für das

entsprechende Betreffnis: Kat.-Nr. 01

zu 30 %, Kat.-Nr. 02 zu 25 % und Kat.-Nr. 03 zu 45 %.

4. Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) die Schätzungskommission I.