Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2024.00002

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VR.2024.00002

Urteil

der 3. Kammer

vom 27. März 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin

Silvia Hunziker, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

In Sachen

Genossenschaft A,

vertreten durch RA B,

Rekurrentin,

gegen

Stadt

Zürich,

Rekursgegnerin,

betreffend

materielle Enteignung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Genossenschaft A war von Januar 1955 bis Mai

2019 Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21,

8050 Zürich. Die Liegenschaft mit einer Fläche von 1'009 m2 ist

Teil der Hofrandbebauung Schulstrasse 34 (1915 erstellt), Schulstrasse 36/38/40

und Querstrasse 16 (alle 1928 erstellt). Sie besteht aus einem Wohnhaus

mit Laden und einem Geschäftsgebäude. Letzteres ersetzte 1957 die Markthalle

von 1931 (daher als "Markthalle" bezeichnet). Ein sog.

"Pavillon" verbindet die Markthalle äusserlich mit dem Wohnhaus. Am

12. April 2016 verlangte die Grundeigentümerin die Prüfung der

Schutzwürdigkeit der Liegenschaft im Sinn von § 213 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1). Daraufhin stellte

der Stadtrat Zürich die Liegenschaft mit Beschluss vom 4. April 2018 in

weitem Umfang unter Schutz, was in der Folge unangefochten blieb. Gemäss Bau-

und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 30. November 2016 (BZO 2016)

befindet sich das Grundstück in der Quartiererhaltungszone I (QI5b), in

der grundsätzlich Bauten mit fünf Vollgeschossen bei einer Gebäudehöhe von 18 m

zulässig sind. Zudem liegt die Parzelle in einem Hochhausgebiet III mit

einer Gesamthöhe von maximal 40 m.

Vor der Unterschutzstellung hatte die städtische Schätzungskommission

im Februar 2018 die ökonomischen Auswirkungen dieses Eingriffs geprüft und war

zum Schluss gekommen, dass damit eine Werteinbusse von (18.5 Mio. Fr. ./.

15 Mio. Fr. =) 3.5 Mio. Fr. bzw. (rund) 19 % verbunden sei.

Demgegenüber ermittelte eine von der Grundeigentümerin beigezogene Gutachterin

im Juli 2018 eine Wertminderung von (21.5 Mio. Fr. ./. 13.26 Mio. Fr.

=) 8.24 Mio. Fr. bzw. (rund) 38 %.

Am 10. Mai 2019 veräusserte die Genossenschaft A

das Grundstück für Fr. 16'516'000.- an die Stiftung G.

Erwägungen

II.

Zuvor hatte die Genossenschaft A am 6. Mai 2019

bei der Stadt Zürich ein Begehren auf Leistung einer Entschädigung aus

materieller Enteignung von Fr. 8'240'000.- zuzüglich Zins gestellt. Eine

Einigungsverhandlung zwischen den Parteien verlief am 8. November 2019

erfolglos. Daraufhin ersuchte die Stadt Zürich am 16. April 2020 das

Statthalteramt des Bezirks Zürich um Anordnung des Schätzungsverfahrens. Dieses

überwies die Akten am 28. April 2020 an die Schätzungskommission I.

Die Schätzungskommission I führte einen doppelten

Schriftenwechsel und am 28. August 2023 einen Augenschein durch. Während

sich die Stadt Zürich auf den Standpunkt stellte, dass der früheren

Grundeigentümerin kein Entschädigungsanspruch zustehe, erachtete diese den

Tatbestand der materiellen Enteignung als erfüllt und bezifferte die geforderte

Vergütung auf Fr. 9'342'000.- (zuzüglich Zinsen).

Mit Entscheid vom 9. Juli 2024 erkannte die

Schätzungskommission I, dass die mit Beschluss des Stadtrats vom 4. April

2018.

erfolgte Unterschutzstellung des Grundstücks Kat.-Nr. OE4866 keine

materielle Enteignung bewirkt habe (Dispositivziffer 1). Auf die

beantragte Einholung eines Amtsberichts zur Entschädigungspraxis der Stadt

Zürich in den letzten zwei Jahrzehnten wurde verzichtet

(Dispositivziffer 2). Die Kosten des Schätzungsverfahrens von Fr. 17'853.15

wurden der Stadt Zürich auferlegt (Dispositivziffer 3); die Genossenschaft A

erhielt keine Parteientschädigung zugesprochen (Dispositivziffer 4).

III.

Gegen den am 23. Juli 2024 zugestellten

Schätzungsentscheid meldete die Genossenschaft A am 9. August 2024

Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem das Gericht Frist zur Begründung

angesetzt hatte, liess sie am 4. September 2024 Folgendes beantragen:

"a. materiell

1.

Dispositivziffern 1, 2

und 4 des Entscheids der kantonalen Schätzungskommission I vom 9. Juli

2024.

seien aufzuheben.

2.

Es sei festzustellen, dass

die mit Beschluss des Stadtrats vom 4. April 2018 erfolgte

Unterschutzstellung des Gebäudekomplexes Vers.-Nr. 2354, Grundstück Kat.-Nr. OE4866,

Nansenstrasse 21, 8050 Zürich, eine materielle Enteignung bewirkt hat und

die Rekursgegnerin der Rekurrentin eine volle Entschädigung aus materieller

Enteignung schuldet.

3.

a. Die Rekursgegnerin sei

zu verpflichten, der Rekurrentin eine Entschädigung aus materieller Enteignung

aufgrund der Unterschutzstellung des Gebäudekomplexes Vers.-Nr. 2354,

Grundstück Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21, 8050 Zürich, in der

Höhe von mindestens CHF 9'342'000.00 zu bezahlen, zzgl. Zins gemäss § 183bis

Abs. 3 EG ZGB [Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom

2.

April 1911¸ LS 230] auf diesem Betrag seit dem 6. Mai 2019

bis zur Leistung der Entschädigung.

b. Eventualiter sei die

Rekursgegnerin zu verpflichten, der Rekurrentin eine von der Rekursinstanz

festzusetzende volle Entschädigung aus materieller Enteignung aufgrund der

Unterschutzstellung des Gebäudekomplexes Vers.-Nr. 2354, Grundstück Kat.-Nr. OE4866,

Nansenstrasse 21, 8050 Zürich, zu bezahlen, zzgl. Zins gemäss § 183bis

Abs. 3 EG ZGB auf diesem Betrag seit dem 6. Mai 2019 bis zur Leistung

der Entschädigung.

c. Subeventualiter sei das

Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese anzuweisen, eine volle

Entschädigung aus materieller Enteignung aufgrund der Unterschutzstellung des

Gebäudekomplexes Vers.-Nr. 2354, Grundstück Kat.-Nr. OE4866,

Nansenstrasse 21, 8050 Zürich, festzusetzen und die Rekursgegnerin zu

verpflichten, der Rekurrentin diese Entschädigung innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des Entscheids der Vorinstanz zu bezahlen, zzgl. Zins gemäss § 183bis

Abs. 3 EG ZGB auf diesem Betrag seit dem 6. Mai 2019 bis zur Leistung

der Entschädigung.

b. prozessual

4.

a. Die Rekursgegnerin sei

anzuweisen, einen Amtsbericht über ihre Entschädigungspraxis der letzten zwei

Jahrzehnte in Fällen materieller Enteignung zu erstatten; dieser Amtsbericht

hat diese Entschädigungsfälle in tatsächlicher Hinsicht so darzulegen, dass ein

Vergleich mit der Situation bei der Liegenschaft Vers.-Nr. 2354,

Grundstück Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21, 8050 Zürich,

möglich ist; die Rekursgegnerin ist zu verpflichten, Auskunft darüber zu geben,

ob die Entschädigung freiwillig oder nach Durchführung eines Verfahrens und ob

sie unter dem Titel materieller Enteignung oder aufgrund des Sonderopfertatbestandes

geleistet wurde.

b. Dieser Amtsbericht sei

der Rekurrentin unter Ansetzung einer angemessenen Frist zur Stellungnahme zu

eröffnen.

5.

a. Für den Fall, dass das

Gericht die Nutzungs- und Vermietungserschwernisse aufgrund der

Unterschutzstellung der Liegenschaft Vers.-Nr. 2354, Grundstück Kat.-Nr. OE4866,

Nansenstrasse 21, 8050 Zürich, als aufgrund der Akten und der

Vorbringen der Rekurrentin nicht erstellt erachtet, sei ein Augenschein auf

Lokal durchzuführen unter Teilnahme der Parteien und Beizug eines für die

Beurteilung dieser Fragen befähigten Gutachters, der für den Fall, dass der

Augenschein das Gericht nicht von den Nutzungs- und Vermietungserschwernissen

überzeugt mit der Begutachtung der Nutzbarkeit und Vermietbarkeit der

Liegenschaft Nansenstrasse zu mandatieren ist.

b. Es sei der Rekurrentin

die Möglichkeit einzuräumen, sich zur Wahl des Gutachters zu äussern und zu

einem allfälligen Gutachten innert angemessener Frist Stellung nehmen zu

können.

6.

Für den Fall, dass das

Vorliegen einer entschädigungspflichtigen materiellen Enteignung bejaht wird,

sei festzustellen, dass die Rekurrentin einen noch nicht geltend gemachten

Anspruch auf Entschädigung für die nutzlos gewordenen Planungskosten hat.

7.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen auch für das Verfahren vor der kantonalen

Schätzungskommission I zu Lasten der Rekursgegnerin".

Die

Schätzungskommission I schloss am 9. September 2024 auf Abweisung des

Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Mit Rekursantwort vom 27. September

2024.

liess die Stadt Zürich die Abweisung des Rekurses beantragen. Mit Replik

vom 25. November 2024, Duplik vom 10. Dezember 2024 und

Vernehmlassung zur Duplik vom 13. Januar 2025 hielten die Parteien an

ihren Anträgen fest. Hinsichtlich letzterer verzichtete die Stadt Zürich am

24.

Januar 2025 auf Stellungnahme.

Auf die Erwägungen des

Schätzungsentscheids und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den

nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für

die Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des

Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879

(in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zuständig.

2.

Der Kaufvertrag zwischen

der Genossenschaft A und der Stiftung G vom 10. Mai 2019

enthielt unter Ziffer IV.7. "Denkmalschutz" folgende

Vereinbarung:

"Die Käuferschaft hat

Kenntnis davon, dass Teile der Liegenschaft Nansenstrasse 21, 8050 Zürich,

insbesondere die Fassade sowie die Kubatur, unter Schutz gestellt sind. Der

Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich, Amt für Städtebau, Beschluss

Nr. 264 vom 4. April 2018 ist der Käuferschaft bekannt.

Die Käuferschaft hat keinerlei

Ansprüche gegenüber der Verkäuferschaft im Zusammenhang mit der

Unterschutzstellung bzw. dem Denkmalschutz dieser Kaufobjekte."

In Anbetracht dieser

Regelung hat die Schätzungskommission I zutreffend erwogen, was von der

Rekursgegnerin nicht mehr bestritten wird, dass ein allfälliger

Entschädigungsanspruch aus materieller Enteignung mit der Handänderung nicht

auf die Käuferin übergegangen, sondern bei der Verkäuferin verblieben ist.

3.

3.1

Die

Rekurrentin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Ein solcher dient

der Feststellung des für die Entscheidung wesentlichen Sachverhalts und

erübrigt sich, wenn dieser aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 7 N. 79). Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb auf die

Durchführung eines Augenscheins zu verzichten ist. Im Übrigen darf sich das

Verwaltungsgericht auf die von der Schätzungskommission I anlässlich ihres

Lokaltermins vom 28. August 2023 gewonnen Erkenntnisse stützen (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).

3.2

Wie sich

aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist das Verfahren spruchreif. Bei den

Schätzungskommissionen, die kraft § 34 AbtrG vom Verwaltungsgericht auf

die Dauer von drei Jahren gewählt werden, handelt es sich um Fachgerichte,

deren Hauptaufgabe darin besteht, über finanzielle Ansprüche im Zusammenhang

mit dem Enteignungsverfahren zu entscheiden (Jürg Bosshart/Martin Bertschi,

Kommentar VRG, § 19b N. 91). Entgegen dem Antrag der Rekurrentin

musste weder die Schätzungskommission einen Sachverständigen zur Klärung von

"Vermietbarkeitseinschränkungen" beiziehen noch hat dies das

Verwaltungsgericht zu tun (vgl. VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002, E. 2.2

mit Verweisung). Für die Beurteilung der mit der Schutzverfügung verbundenen

Beeinträchtigung der Nutzung des Grundstücks Kat.-Nr. OE4866 braucht das

Verwaltungsgericht auch keine Auskunftspersonen zu befragen.

3.3

Ein

Sonderopfer ist in der Rechtsprechung kaum von praktischer Bedeutung (Enrico

Riva in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.],

Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016 [zit. Praxiskommentar RPG],

Art. 5 N. 166 f.). Bei den sehr seltenen Fällen, wo das

Gemeinwesen – von sich aus oder aufgrund eines Rechtsmittelverfahrens – eine

Entschädigung geleistet hat, spielen die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls

eine entscheidende Rolle. Aus diesem Grund ist nicht ersichtlich, was die

Rekurrentin aus einer Dokumentation solcher Sachverhalte in der Stadt Zürich –

soweit diese überhaupt vorhanden ist und aus Gründen das Datenschutzes

zugänglich gemacht werden dürfte – ableiten kann. Jedenfalls zeigt das vorliegende

Rekursverfahren, dass die Voraussetzungen für einen denkbaren Anspruch auf

Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. dazu VGr, 21. Dezember 2023,

VB.2023.00243, E. 3.2.5 mit Hinweis auf BGE 146 I 105 E. 5.3.1)

offensichtlich nicht erfüllt sind. Der Antrag auf Beizug eines Amtsberichts

über die Entschädigungspraxis der Stadt Zürich aufgrund einer materiellen

Enteignung ist daher abzuweisen.

3.4

Wie die

nachfolgenden Erwägungen zur Sache zeigen, liegen die Verhältnisse hier –

anders als beispielsweise im Entscheid VR.2022.00002 vom 14. März 2024,

bei dem die Unterschutzstellung nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts

zu einer wirtschaftlichen Einbusse von rund 45 % geführt hat (E. 6.8)

– so klar, dass sich eine vertiefte Untersuchung der ökonomischen Folgen der

streitbetroffenen Anordnung erübrigt.

Der Prozess erweist sich daher als spruchreif.

4.

Mit Bezug auf das

Grundstück Kat.-Nr. OE4866 der Rekurrentin bestimmt die Verfügung vom 4. April

2018.

Folgendes:

"2. Das Grundbuchamt Oerlikon-Zürich wird eingeladen, nach

Eintritt der Rechtskraft dieses Beschlusses folgende öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken:

'Das Gebäude Vers.-Nr. 2354 auf dem Grundstück Kat.-Nr. OE4866

an der Nansenstrasse 21 in Zürich-Oerlikon ist ein Schutzobjekt i.S.v. § 203 Abs. 1 lit. c PBG.

Geschützt sind die folgenden Teile der Liegenschaft:

Ladengebäude (1957):

Aussen: Die ornamentale Hauptfassade mit den Vitrinen am

Marktplatz, das Bronzerelief. Die Hoffassade mit den bestehenden Öffnungen. Ein

Flachdach. Eine Aufstockung ist ausgeschlossen.

Die Fenster im 2. OG der Hoffassade. Zusätzliche

Fassadenöffnungen zur Hofseite sowie Öffnungen in der Fassadenschicht hinter

der Rasterfassade aus Beton gegen den Marktplatz hin sind in Absprache mit der

Denkmalpflege möglich. Eine energetische Ertüchtigung der Fenster zum Hof im 2. OG

ist möglich.

Innen: Die tragende Gebäudekonstruktion. Das Treppenhaus mit

seiner Verglasung gegen den Hof.

Einzelne Riffelgläser können im 1. OG durch glatte

Glasbausteine ersetzt werden.

Wohnhaus mit Laden (1928):

Aussen: Die Fassaden mit den bestehenden Öffnungen. Die

Fenster- und Türgewände. Das Dach.

Innen: Die tragende Gebäudekonstruktion. Die Treppe. Das

Treppengeländer. Die bauzeitlichen Fliesenböden. Die bauzeitlichen Parkett- und

Riemenböden. Die Tür- und Fenstergewände aus Holz. Die bauzeitlichen

Zimmertüren. Die Wand- und Deckentäfer.

Annexbaute zwischen Ladengebäude und Wohnhaus mit Laden:

Aussen: Die Kubatur.

Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen und es darf weder

durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und

kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden.

Das Schutzobjekt ist ordnungsgemäss zu unterhalten. Die

geschützten Teile sind im Original zu erhalten; wo ein Ersatz von geschützten

Teilen, namentlich von Verschleissschichten an Böden und Wänden, unumgänglich

ist, sind wiederum die Materialien gemäss Originalzustand zu verwenden. Sind

Materialien im Originalzustand nicht mehr mit zumutbarem Aufwand erhältlich,

wird im Einvernehmen mit der Denkmalpflege bestmöglicher Ersatz verwendet.

Die oberirdische Volumenvergrösserung des Gebäudes Vers.-Nr. 2354

ist ausgeschlossen.'"

5.

Das Verfahren richtet sich

nach den Bestimmungen über die Beschwerde (§ 46 Abs. 2 AbtrG). Gemäss

§ 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG; LS 175.2) überprüft

das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin;

die Kontrolle der Angemessenheit einer Anordnung ist ihm unter Vorbehalt hier

nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt (Abs. 2). Im Rechtsmittelverfahren

gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen

Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender

Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewählte

Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu

klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung

wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen

die Angemessenheit des Schätzungsentscheids (VGr, 10. November 2022,

VR.2021.00002, E. 2 mit Hinweisen; Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen

zu §§ 32–86 N. 10; Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und

Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A., Zürich/Basel/Genf 2019,

Rz. 2128 und 3642).

6.

Laut Art. 26

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes

vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) schuldet das

Gemeinwesen für die von ihm erlassenen Eigentumsbeschränkungen, die einer

Enteignung gleichkommen, volle Entschädigung.

6.1

Gemäss der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zurückzuführende

Eigentumsbeschränkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem Eigentümer der

bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder

besonders schwer eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem

Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so

kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder

einzelne Eigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit

als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre,

wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer). In beiden

Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache nur zu

berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich

mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer

Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel eine in tatsächlicher und

rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung zu verstehen (BGE 149 II 368 E. 3.2; 131 II 728 E. 2; 125 II 431 E. 3a, je mit

Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990,

S. 164 ff. [zit. Riva, Hauptfragen]; derselbe in: Praxiskommentar

RPG, Art. 5 N. 162 ff. und 176 ff.; Peter Hänni, Planungs-,

Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 663 ff.

und 676 ff.).

6.2

Bei

Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen Nutzung

und nicht deren vollständige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesgericht

einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen

nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle

und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft verunmöglicht (BGE 117 Ib

262.

E. 2a; 112 Ib 263 E. 4; 111 Ib 257 E. 4a; BGr, 8. April

2015, 1C_725/2013, E. 3.5; RB 1993 Nr. 64; RB 1991

Nr. 80; ZBl 98/1997, S. 179 ff., auch zum Folgenden; Josua

Raster/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs-

und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 390).

Als wirtschaftlich sinnvoll werden dabei allgemein solche Nutzungen erachtet,

die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei

bestmöglicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand möglich

gewesen wäre, kommt es nicht an (Riva, Hauptfragen, S. 284; Thomas

Pfisterer, Entwicklung und Perspektiven der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988, S. 469 ff., insbesondere

S. 479 f.).

Sodann hat es das Bundesgericht in konstanter Praxis

abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen

Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lässt sich sogar feststellen,

dass das Gericht in aller Regel in seinen Urteilserwägungen auf die Frage der

eingetretenen Werteinbusse überhaupt nicht eingeht (Riva, Hauptfragen, S. 274 f.

mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen Fällen hat es sich immerhin mit

der Reduktion der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten auseinandergesetzt. So

hat es in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl 85/1984, S. 366

E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein Teilbauverbot für nicht mehr

als einen Drittel eines Grundstücks stelle keine materielle Enteignung dar, und

am 21. November 1984 (ZBl 86/1985, S. 211 ff.) hat es in einem

Fall, in dem die Ausnützung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel)

herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint. Das

Verwaltungsgericht hat seinerseits in Anlehnung an die bundesgerichtliche

Rechtsprechung einen Baulandverlust von 40 % im Sinn einer Richtlinie als

hinreichend intensiv gewürdigt, um den Tatbestand der materiellen Enteignung

erfüllen zu können (RB 1997 Nr. 118, auch zum Folgenden). Es hat

indes betont, dass dabei den Besonderheiten des Einzelfalls in der Weise

Rechnung zu tragen ist, als der Eingriff in das Eigentumsrecht innerhalb einer

Bandbreite des Baulandverlusts von 35 % bis 45 % aufgrund der

konkreten Verhältnisse so oder anders zu qualifizieren ist. Eine Umzonung von

Dispositiv

weniger als 35 % der massgebenden Fläche kann demnach nur unter

aussergewöhnlichen Umständen einen enteignungsähnlichen Eingriff bewirken;

umgekehrt braucht der Grundeigentümer den Entzug von mehr als 45 % der

massgebenden Fläche nur in wohlbegründeten Sonderfällen entschädigungslos

hinzunehmen. Der Mittelwert von 40 % ist mithin nicht als Regel, sondern

als Richtlinie aufzufassen. Die "Pufferzone" (von 35 % bis

45 %) dient der sachgerechten Erfassung des Einzelfalls (vgl. VGr,

14. März 2024, VR.2022.00002, E. 4.2).

6.3 Massgeblicher

Zeitpunkt für die Beurteilung der Entschädigungspflicht (Vorliegen einer

materiellen Enteignung) und die Bemessung der Entschädigung (vgl. zum Ganzen

auch BGr, 8. April 2015, 1C_725/2013, E. 3.5 Abs. 2) ist

unbestrittenermassen der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Unterschutzstellung

vom 4. April 2018, mithin Anfang Mai 2018.

7.

7.1 Die

Schätzungskommission erwog unter Hinweis auf die bundesgerichtliche

Rechtsprechung, dass Denkmalschutzmassnahmen so lange keine materielle

Enteignung bewirkten, als dem Eigentümer eine bestimmungsgemässe,

wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung seiner Liegenschaft erhalten bleibe.

Wie bei partiellen Bauverboten sei die Intensität von Eigentumsbeschränkungen

bezüglich des gesamten Grundstücks zu prüfen. Als wirtschaftlich sinnvoll

würden allgemein solche Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand

orientierten. Welche Rendite eine Nutzung abzuwerfen habe, um als sinnvoll zu

gelten, stehe nicht fest. Als gesichert dürfe immerhin gelten, dass der zu

erzielende Ertrag ausreichen müsse, um den Unterhalt und die notwendigen

Investitionen für Erneuerungen zu finanzieren. In der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung habe sich bis heute kein prozentualer Richtwert durchgesetzt.

Beim Verkauf des Grundstücks am 10. Mai 2019 an die Stiftung G habe

die Rekurrentin einen Erlös von Fr. 16'516'000.- erzielt, der den

Marktwert nach der Unterschutzstellung abbilde. Während die stadtzürcherische

Schätzungskommission den Marktwert ohne Schutzverfügung am 7. Juni 2019

auf Fr. 20'400'000.- beziffert habe, liege die Bewertung durch den

Immobilienberater H vom 26. September 2019 bei Fr. 25'800'000.-.

Die letztgenannte Schätzung für diesen äusserst attraktiven Standort im Zentrum

von Oerlikon erweise sich als realistischer. Somit führe die

Unterschutzstellung zu einem Minderwert von 36 %. Entgegen der Auffassung

der Rekurrentin sei die Liegenschaft vor der Unterschutzstellung rentabel

gewesen. Die Bewertung durch den Immobilienberater H weise per Stichtag

für die vollvermietete Liegenschaft einen jährlichen Soll-Mietertrag von Fr. 673'000.-

aus, was bei einer Nutzfläche von rund 2'500 m2 einem Ertrag

von rund Fr. 268.-/m2 entspreche. Während die Büro- und

Verkaufsräume hohe Mietzinsen erzeugt hätten, lägen jene der sieben –

vermutlich sanierungsbedürftigen – Wohnungen im tiefen Segment. Gemessen am

Verkaufspreis von Fr. 16'516'000.- belaufe sich die Bruttorendite auf rund

4 %, auf der Grundlage der Bilanzierung mit Fr. 18'120'000.- durch

die Stiftung G auf 3,7 %, was als klar rentable Anlage mit

branchenüblichem Ertrag zu würdigen sei. Im Fall einer ungenügenden Rendite

hätte die Rekurrentin wohl schon früher einen Verkauf oder eine Umnutzung

angestrebt. Auch der Umstand, dass mit der Stiftung G eine weitere

professionelle Investorin die Liegenschaft – im Wissen um die Schutzmassnahmen

– gekauft habe, spreche für eine rentable Anlage. Unter diesen Umständen müsse

das Szenario eines Abbruchs und nachfolgenden Neubaus mit Wohnungen nicht

geprüft werden. Weil die Grundeigentümerin mit Denkmalschutzmassnahmen für den

Gebäudekomplex habe rechnen müssen, fehle es auch an der Voraussehbarkeit für

eine künftige bessere Nutzung. Schliesslich sei der Rekurrentin deswegen kein

Sonderopfer zugemutet worden, weil die Schutzverfügung alle Gebäude der

Hofrandbebauung betroffen habe. Auch die Liegenschaften an der Schulstrasse 36,

38 und 40 sowie an der Querstrasse 16 seien im Innen- und Aussenbereich

umfassend geschützt worden.

7.2 Zur

Begründung ihres Rechtsmittels übt die Rekurrentin in grundsätzlicher Hinsicht

Kritik an der bundesgerichtlichen Praxis zur materiellen Enteignung,

insbesondere auch im Zusammenhang mit Massnahmen des Denkmalschutzes.

Methodisch sachgerecht für die Beurteilung des Minderwerts sei es, der

Unabhängigkeit der drei Gebäude Rechnung zu tragen, statt auf das Grundstück

als Ganzes abzustellen. Mit dem Vertrag vom 10. Mai 2019 habe die

Rekurrentin die Liegenschaft Nansenstrasse 21 als Teil eines Pakets von

zwölf Objekten verkauft, weshalb keine Handänderung "im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr" vorliege. Nach dem Untersuchungsgrundsatz hätte die

Schätzungskommission den Einzelverkehrswert ermitteln müssen. Von 194 angefragten

potenziellen Investoren hätten nur drei ein Angebot unterbreitet, was den

"offensichtlichen Makel der Liegenschaft" aufzeige. Die Schätzung

durch den Immobilienberater H von 2019 weise für das Szenario Neubau einen

Verkehrswert von Fr. 25'800'000.- aus; somit belaufe sich der sich im

Kaufpreis von Fr. 16'516'000.- ausgewiesene Minderwert wegen der

Schutzverfügung auf rund Fr. 9'300'000.- bzw. 36 %. Wie der

Immobilienberater H in der Verifikation vom 3. November 2023

eingeräumt habe, sei die erste Schätzung aufgrund falscher Annahmen zu

korrigieren. Danach liege die Einbusse wesentlich höher. Sodann habe die

Schätzungskommission zu Unrecht auf eine Bewertung der Liegenschaft im

Jahresbericht der Stiftung G von 2019 abgestellt, ohne die im

Jahresbericht von 2023 vorgenommene Wertminderung zu berücksichtigen. Nach

Auflösung des Vertrags durch die J AG für die Markthalle per Ende Oktober

2018 sei diese praktisch unvermietbar gewesen. Unter Berücksichtigung des

Aufwands habe sich am Stichtag bei Vollvermietung für die Gesamtliegenschaft

ein jährlicher Verlust von Fr. 10'000.- und für die Markthalle allein ein

solcher von Fr. 87'000.- ergeben. Auch der Stiftung G sei es im

Folgenden nicht gelungen, die Markthalle wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen. Je

nach Berechnung führe die Schutzverfügung zu einem Ausnützungsverlust zwischen

42,5 % und 59,5 %. Während alle übrigen Liegenschaften der von der

Schutzverfügung erfassten Hofrandbebauung die Regelbauordnung weitgehend

ausschöpften, werde die Liegenschaft Nansenstrasse 21 insbesondere im

Bereich der Markthalle weit unter dem zonenrechtlich Möglichen

"eingefroren". Daher liege ein Sonderopfer vor. Weshalb die

Schätzungskommission als Fachgericht trotz Zugänglichkeit aller Informationen

für eine korrekte Liegenschaftenrechnung die Bewertung nicht selbst

vorgenommen, sondern sich damit begnügt habe, auf die Berechnung des

Immobilienberaters H abzustellen, welche diese später berichtigt habe,

bleibe unerfindlich. Der von ihr als realistisch erachtete Wertverlust von 36 %

für die Liegenschaft insgesamt bzw. von 61 % für die Markthalle allein

stelle ein klares Indiz für einen schweren Eingriff dar. Zwar treffe der

Hinweis auf die sehr gute Lage für Büronutzungen und Verkauf zu, doch habe der

Strukturwandel im Retailsegment nach 2010 die Nachfrage nach Verkaufsflächen in

Obergeschossen schwinden lassen. Auch für ein Restaurant in Obergeschossen und

in der gegebenen Dimension bestehe in Oerlikon keine Nachfrage. Die

Liegenschaft sei zwar am 4. April 2018 vollvermietet gewesen und habe

einen Mietertrag von Fr. 671'000.-/Jahr abgeworfen; indessen sei damit nur

eine ungenügende Rendite erzielt worden. Weder der über ein Jahr nach dem

Stichtag erzielte "theoretische Kaufpreis" noch ein späterer

Quartalsbericht der Stiftung G zum Bilanzwert erlaubten einen Rückschluss

auf eine bestimmungsgemässe und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung. Im Weiteren

sei die Annahme abwegig, die Rekurrentin hätte jedenfalls nach der

Inventarisierung wissen müssen, dass die drohenden Schutzmassnahmen eine

bessere Nutzung in naher Zukunft ausgeschlossen hätten. Schliesslich zielten

die Ausführungen der Schätzungskommission zum Sonderopfer am Standpunkt der

Rekurrentin vorbei, dass die Markthalle im Vergleich mit der übrigen

Hofrandbebauung übermässig betroffen sei.

7.3 Die

Rekursgegnerin erwidert, dass auch nach dem Erlass der Schutzverfügung für das

Gesamtgrundstück Kat.-Nr. OE4866 eine bestimmungsgemässe und

wirtschaftlich gute Nutzung möglich bleibe. Die Ausführungen der Rekurrentin

zur angeblichen Unvermietbarkeit überzeugten ebenso wenig wie die vom Immobilienberater H

nachträglich vorgenommene "Verifikation" ihrer Schätzung. Der 2019

erzielte Kaufpreis entspreche durchaus dem Marktpreis und stelle einen Beleg

für die fortdauernde rentable Nutzung dar. Dieser Schluss werde durch die

Bilanzbewertungen der Stiftung G erhärtet. Weil am Stichtag mit einer

Gastro- und Verkaufsnutzung eine rentable Bewirtschaftung möglich gewesen sei,

spiele es enteignungsrechtlich keine Rolle, inwieweit mit einer Wohn- und

Büronutzung ein höherer Ertrag hätte erzielt werden können. Unter diesen

Umständen liege nach der Praxis des Bundesgerichts keine materielle Enteignung

vor, und zwar unabhängig vom damit verbundenen Ausnützungs- und Wertverlust.

Selbst wenn letzterer massgebend wäre, bliebe das Ergebnis dasselbe. Entgegen

der Auffassung der Schätzungskommission, die auf eine nicht überzeugende

Schätzung des Immobilienberaters H abstelle, belaufe sich der aufgrund der

Unterschutzstellung eingetretene Wertverlust nur auf 11 % und nicht auf 36 %.

Der Ausnützungsverlust sei vorliegend nicht massgebend, denn das Bundesgericht

mute dem Grundeigentümer einen solchen bis zu 75 % zu, solange eine

rentable Nutzung weiterhin möglich bleibe. Im Übrigen komme es auf den

Ausnützungsverlust an, den das bestehende Grundstück erleide, und nicht auf die

mit einem Neubau erzielbare Ausnützung. Selbst wenn auf letztere abgestellt

würde, dürften nur die ökonomisch und baurechtlich realistischen Optionen

berücksichtigt werden. Der Tatbestand eines Sonderopfers sei schon deswegen

nicht erfüllt, weil alle Gebäude der betreffenden Hofrandbebauung unter Schutz

gestellt worden seien. Ferner sei der Rekurrentin keine in naher Zukunft sehr

wahrscheinlich realisierbare Nutzung entzogen worden und fehle es an einer

schweren Eigentumsbeschränkung.

8.

8.1 Den in E. 6

skizzierten Leitlinien der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das

Verwaltungsgericht in ständiger Praxis gefolgt (zuletzt in VGr, 14. März

2024, VR.2022.00002, E. 4.1 und 4.2). Es ist nicht Sache dieses Gerichts,

die höchstrichterliche Rechtsprechung zu ignorieren oder von dieser

abzuweichen. Soweit die Rekurrentin beanstandet, dass das Gemeinwesen für

deutlich geringere Aufwertungen durch Aufzonungen eine Mehrwertabgabe erhebe,

ist dem entgegenzuhalten, dass im Kanton Zürich das Mehrwertausgleichsgesetz

vom 28. Oktober 2018 (MAG; LS 700.9) erst am 1. Januar 2021 und

damit nach dem vorliegend massgebenden Stichtag im Mai 2018 in Kraft getreten

ist. Hinzu kommt, dass durch Planungsmassnahmen verursachte Wertveränderungen

von Grundstücken Steuerfolgen – insbesondere bei der Grundstückgewinnsteuer –

nach sich ziehen, die Planungsgewinne wie auch Planungsverluste abschwächen. Im

Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass derartige Einbussen bei juristischen Personen

zu Abschreibungen führen, die den steuerbaren Gewinn mindern; allfällige

Verluste in einer Steuerperiode können mit Gewinnen aus nachfolgenden Perioden

verrechnet werden.

8.2 Nach dem

Gesagten ist vorab zu prüfen, ob die Schutzverfügung vom 4. April 2018

gemäss dem in E. 4 aufgeführten Umfang eine bestimmungsgemässe,

wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft

Nansenstrasse 21, Zürich, ausschliesst.

8.2.1

Wie die Schätzungskommission zutreffend erkannt hat, bildet das Grundstück

Kat.-Nr. OE4866 insgesamt als sachenrechtliche Einheit die Bezugsgrösse

für die Beurteilung der Frage, ob eine Eigentumsbeschränkung eine materielle

Enteignung darstelle oder nicht. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin ist

daher nicht eine separate Betrachtung der drei Teile Wohnhaus, Pavillon und

Markthalle vorzunehmen. Dies ist auch deswegen sachgerecht, weil die Überbauung

wirtschaftlich ebenfalls eine Einheit bildet. Anzumerken ist, dass das

Verwaltungsgericht bei der Beurteilung einer formellen Teilenteignung auch zwei

benachbarte Grundstücke desselben Eigentümers bezüglich der Bewertung als

Gesamtheit betrachtet hat (VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002, E. 4.4.1).

Im gleichen Entscheid hat das Verwaltungsgericht seine

ständige Rechtsprechung bekräftigt, dass die Bewertung eines Grundstücks eine

Einheit darstellt. Das Gericht hat daher nur zu prüfen, ob die Bewertung als

Ganzes vertretbar ist; hingegen braucht es sich – unter Vorbehalt grober

Irrtümer – mit Einwänden gegen einzelne Faktoren einer Schätzung grundsätzlich

nicht zu befassen (E. 4.4.2 mit Hinweisen auf Rechtsprechung und Lehre).

8.2.2

Ob eine bestimmungsgemässe Nutzung nach einer Denkmalschutzmassnahme

weiterhin möglich bleibt, hängt davon ab, ob diese aufgrund von Lage,

Beschaffenheit und bisheriger Verwendung weiterhin als geeignet erscheint. Zu

prüfen sind Art und Mass der möglichen Verwendungen für das Grundstück und die

vorhandenen Gebäulichkeiten sowie der Umstand, wie weit die Nutzung trotz des

Eingriffs geändert und verbessert werden kann (BGE 111 Ib 457 E. 4a;

Riva, Praxiskommentar RPG, Art. 5 N. 210).

Vorliegend kann das in der Quartiererhaltungszone I

(QI5b) gelegene Grundstück Kat.-Nr. OE4866 weiterhin zonenkonform und

damit bestimmungsgemäss genutzt werden. Dies gilt insbesondere für die

Verwendung der Markthalle als Räumlichkeit für den Verkauf oder einen

Restaurantbetrieb.

8.2.3

Im Weiteren gilt es zu prüfen, ob diese Nutzung als wirtschaftlich gut

qualifiziert werden kann oder nicht.

8.2.3.1

Mit dieser Frage hat sich zunächst die städtische Schätzungskommission

befasst. In ihrem Bewertungsgutachten vom 19. Juni 2019 ist sie zum

Schluss gekommen, dass sich der Marktwert des Grundstücks ohne

Unterschutzstellung auf Fr. 20'400'000.- und mit einer solchen auf Fr. 15'400'000.-

belaufe, sodass die Werteinbusse rund 25 % ausmache. Auch wenn der

Schätzung zugutezuhalten ist, dass sie auf einer gründlichen Ermittlung des

Sachverhalts beruht und eine sorgfältige Begründung enthält, ist ihr Beweiswert

insofern zu relativieren, als sie von einem Gremium der Rekursgegnerin als

Partei dieses Verfahrens verfasst worden ist (vgl. Plüss, § 7 N. 148).

Dasselbe gilt grundsätzlich auch für den im Auftrag der

Rekurrentin vom Immobilienberater H erstellten

"Bewertungsbericht" vom 26. September 2019, der den Marktwert

der Liegenschaft ohne Unterschutzstellung auf Fr. 25'800'000.- schätzt.

Grundsätzlich kommt solchen von einer Partei veranlassten Privatgutachten wegen

der fehlenden Neutralität nicht derselbe Rang zu wie beispielsweise einem

amtlichen Gutachten. Immerhin hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass selbst

einem Privatgutachten nicht mit dem blossen Hinweis, dass es von einer Partei

stammt, jeglicher Beweiswert abgesprochen werden kann (VGr, 14. März 2024,

VR.2022.00002, E. 6.3.4; 13. Juli 2023, VB.2020.00705–00708, E. 9.4.2;

BGE 137 II 266 E. 3.2 und 3.4). Weil auch dieser Bericht von einer

ausgewiesenen Expertin nach den Regeln der Immobilienbewertung verfasst worden

ist, durfte die ebenfalls sachkundige Schätzungskommission darauf abstellen.

Entgegen der Auffassung der Rekurrentin war die Vorinstanz nicht gehalten, eine

neue Bewertung vorzunehmen, nachdem sie aufgrund eigener Prüfung die Schätzung des

Immobilienberaters H für richtig befunden hat.

Demgegenüber überzeugt die vom Immobilienberater H

auf Veranlassung der Rekurrentin am 3. November 2023 verfasste

"Verifikation der Bewertung vom 1.7.2018 anhand heute vorliegender

Informationen" nicht. Es liegt nahe, dass die Rekurrentin mit dieser neuen

Schätzung nach dem doppelten Schriftenwechsel und dem Augenschein vor der

Schätzungskommission versucht hat, das Ergebnis zu ihren Gunsten zu

beeinflussen. Der von einem anderen Sachbearbeiter als bei den

Bewertungsberichten vom 1. Juli 2018 und 26. September 2019 verfasste

Nachtrag stützt sich in wesentlichem Umfang auf Entwicklungen im

Immobilienmarkt, die nach dem hier massgebenden Stichtag im Mai 2018

eingetreten und damit unbeachtlich sind. Argumente, welche die frühere

Schätzung zu erschüttern vermöchten, werden hingegen nicht substanziiert vorgebracht.

8.2.3.2

Dass es sich bei der Stiftung G, die der beruflichen Vorsorge dient

und die kollektive Anlage und Verwaltung der ihr anvertrauten Vorsorgegelder in

"zukunftsweisende und gewinnbringende Immobilien und

Entwicklungsprojekte" investiert, um eine professionell und erfolgreich wirtschaftende

Institution handelt, bestreitet die Rekurrentin zu Recht nicht. Es erscheint

durchaus plausibel, dass nicht nur die Rekurrentin als Verkäuferin, sondern

auch die Stiftung G als Investorin an einer "Paketlösung"

interessiert war, die den Verkauf von mehreren Grundstücken umfasste. Weshalb

die Stiftung G deswegen für die Liegenschaft Nansenstrasse 21 zu

einem überhöhten Erwerbspreis hätte Hand bieten sollen, ist jedoch

unerfindlich. Selbst wenn sie an sog. "Filetstücken" aus dem von der

Rekurrentin angebotenen Paket besonders interessiert gewesen sein sollte, hätte

es keinen Sinn gemacht, für die einzelnen Grundstücke vom Verkehrswert

abweichende Preise zu vereinbaren. Vielmehr wäre ein solches Vorgehen mit

rechtlichen Risiken verbunden gewesen und hätte auch steuerlich keinen Vorteil

versprochen. Somit ist mit der Schätzungskommission I davon auszugehen,

dass der von der Stiftung G am 10. Mai 2019 – also rund ein Jahr nach

dem Stichtag – bezahlte Preis von Fr. 16'516'000.- angemessen war und dem

Verkehrswert der Liegenschaft nach erfolgter Unterschutzstellung entsprach.

8.2.3.3

Im Bericht der Stiftung G für das 2. Quartal 2019 wird für die

Liegenschaft Nansenstrasse 21 ein Verkehrswert von Fr. 18'120'000.-

aufgeführt. Zwar kommt dieser Zahl nur beschränkte Bedeutung zu, weil sie nicht

näher begründet wird. Immerhin ist davon auszugehen, dass sich dieser Wert auf

interne Geschäftsunterlagen stützt und insoweit als ausgewiesen gelten darf.

Anzumerken ist, dass namentlich institutionelle Anleger solche grösseren

Objekte regelmässig mit Hilfe der Barwertmethode oder DCF-Methode schätzen.

Danach entspricht der Wert eines Vermögensbestandteils der Gesamtheit der

Nutzungsleistungen, die der Bestandteil vom Bewertungszeitpunkt an ohne weitere

Gegenleistungen spenden kann (Felix Richner et al. [Hrsg.], Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 220 N. 146).

Demgegenüber ist nicht ersichtlich, dass eine andere Schätzungsmethode (vgl.

dazu Richner et al., § 120 N. 137 ff.) zielführend sein könnte.

Insbesondere gilt dies für die im Enteignungsrecht vorherrschende

Vergleichsmethode; denn diese eignet sich am ehesten für die Bewertung von

unbebautem Land in einer Bauzone, nicht aber für überbaute Grundstücke und noch

weniger für Denkmalschutzobjekte.

8.2.3.4

Die Schwierigkeit der Bewertung im vorliegenden Fall hängt namentlich damit

zusammen, dass sich mehrere Schätzungsfaktoren – immer bezogen auf den Stichtag

– einer zuverlässigen Bestimmung entziehen. So sind verschiedene ökonomische

Faktoren in stetem Wandel begriffen, wie z. B. das Angebot und die Nachfrage nach

Büroräumen, Lagerfläche, Wohnräumen und verschiedene Nutzungen durch die

öffentliche Hand. Der Rekurrentin ist zwar beizupflichten, dass gewisse

Angebote im Verkaufsbereich aufgrund von geändertem Kundenverhalten – wie etwa

dem stark wachsendem Anteil von online getätigten Geschäften – in den letzten

Jahren an Attraktivität eingebüsst haben. Dem ist allerdings entgegenzuhalten,

dass der wirtschaftliche Erfolg eben zu einem wesentlichen Teil davon abhängt,

wie ein Unternehmen diese Veränderungen erkennt und daraufhin sinnvoll

reagiert. So gesehen vermag der pauschale Einwand der Rekurrentin, dass gewisse

Räume nach dem Stichtag kaum mehr hätten vermietet werden können, nicht zu

überzeugen. Hinsichtlich der Gastronomie im Besonderen mag es zutreffen, dass

Räumlichkeiten in Obergeschossen als weniger attraktiv erscheinen als solche in

Erdgeschossen und allzu grosse Betriebe weniger gefragt sind als kleinere;

indessen widerspricht die allgemeine Erfahrung der nicht näher begründeten

Behauptung der Rekurrentin, dass an einer ausgesprochen attraktiven und bestens

erschlossenen Lage wie dem Zentrum von Oerlikon Gaststätten nicht rentabel

geführt werden könnten. Das Gesagte dürfte auch für die Markthalle gelten: Es

gibt zahlreiche Beispiele, in denen es einem Unternehmer gelingt, solche

Gebäude, deren Einzigartigkeit wesentlich zu ihrer Attraktivität beiträgt,

kommerziell sinnvoll zu nutzen.

8.2.3.5

Es war weder Sache der Schätzungskommission noch ist es Aufgabe des

Verwaltungsgerichts, die mit grosser Wahrscheinlichkeit mögliche wirtschaftlich

sinnvolle und gute Nutzung der Liegenschaft Nansenstrasse 21 näher zu

erforschen und zu begründen. Dies ist vielmehr Aufgabe der Rekurrentin als

Grundeigentümerin (vgl. hierzu VGr, 13. Juli 2017, VR.2016.00001, E. 6.3;

im zweiten Rechtsgang bestätigt durch VGr, 24. Oktober 2024,

VR.2023.00002, E. 5.3). Mithin muss es damit sein Bewenden haben, dass die

Stiftung G durch die Bezahlung des Kaufpreises und die zeitnahe Bewertung

der Liegenschaft im Geschäftsbericht für das 2. Quartal 2019 weiterhin

intakte Ertragsaussichten angenommen hat.

8.2.4

Als (Zwischen-)Ergebnis ist somit festzuhalten, dass auch nach der

Unterschutzstellung der Liegenschaft Nansenstrasse 21, Zürich, eine

bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt.

Insoweit liegt daher keine materielle Enteignung vor.

8.3 Im

Hinblick auf eine mögliche Fortsetzung des Rechtsstreits erscheint es

angezeigt, den Enteignungstatbestand auch unter dem Blickwinkel der

Eingriffsintensität zu prüfen. Im neuesten Entscheid VR.2022.00002 vom 14. März

2024, der die Unterschutzstellung eines Villengrundstücks zum Gegenstand hatte,

kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass bei Fortdauer einer wirtschaftlich

sinnvollen Nutzung eine Werteinbusse von 44,6 % das für eine materielle

Enteignung erforderliche Ausmass (noch) nicht erreiche (E. 6.8).

8.3.1

Im genannten Entscheid stellte das Verwaltungsgericht klar, dass nicht der

mit einer Eigentumsbeschränkung verbundene Ausnützungs-, sondern der

Wertverlust das massgebende Kriterium bildet. Denn die in der Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts thematisierte Reduktion der Ausnützung ist auf Aus- und

Abzonungen zugeschnitten, und zwar bei unüberbauten Grundstücken (VGr, 8. Dezember

2011, VR.2011.0004, E. 3.7 und 7.3; RB 1997 Nr. 118). In solchen

Fällen lässt sich die mit einer Planungsmassnahme verbundene Minderausnützung

mit einiger Genauigkeit ermitteln. Demgegenüber beschlagen Einschränkungen

aufgrund des Denkmalschutzes regelmässig überbaute Liegenschaften, häufig in

Ortskernen. Dort erscheint es schon aus gestalterischen und allenfalls weiteren

rechtlichen Gründen regelmässig ausgeschlossen und zudem häufig auch nicht

wirtschaftlich sinnvoll, die maximal zulässige Ausnützung auszuschöpfen.

8.3.2

Wie vorne in E. 8.2.3.2 festgehalten, beläuft sich der Wert des

Grundstücks Kat.-Nr. OE4866 nach der Unterschutzstellung (insgesamt) auf

Fr. 16'516'000.-, wie die Schätzungskommission zutreffend erwogen hat.

Wenn die Vorinstanz bezüglich des Werts ohne Unterschutzstellung in

vertretbarer Weise auf die Schätzung über Fr. 25'800'000.- des

Immobilienberaters H vom 26. September 2019 abgestellt hat (vorne E. 8.2.3.1),

ergibt sich eine Werteinbusse von rund 36 %. Diese liegt nach dem in E. 8.3

zitierten Präjudiz deutlich unter der Schwelle für eine materielle Enteignung.

8.4 Zu prüfen

bleibt nach dem in E. 6.1 Gesagten, ob der Rekurrentin mit der

Schutzverfügung vom 4. April 2018 ein entschädigungspflichtiges

Sonderopfer zugemutet wird.

8.4.1

Der Tatbestand des Sonderopfers setzt neben einer Beschränkung von gewisser

Schwere voraus, dass höchstens wenige Grundeigentümer von einer solchen

betroffen werden. Zudem muss am Stichtag die hohe Wahrscheinlichkeit bestanden

haben, dass sich eine bessere Nutzung in naher Zukunft ohne den betreffenden

Eingriff hätte verwirklichen lassen (BGE 131 II 728 E. 2).

8.4.2

Die Schätzungskommission hat ein Sonderopfer mit der Begründung verneint,

dass die streitbetroffene Schutzverfügung sämtliche Gebäude der Hofrandbebauung

wie auch die Liegenschaften Schulstrasse 36, 38 und 40 sowie Querstrasse 16

erfasse.

Die Rekurrentin wendet dagegen ein, dass die Markthalle

als einziges Gebäude der Hofrandüberbauung übermässig betroffen werde und daher

mit Bezug auf diese ein Sonderopfer vorliege.

8.4.3

Es kann nach den in E. 8.3 angestellten Erwägungen zur

Eingriffsintensität offenbleiben, ob mit der Schutzverfügung eine

Beeinträchtigung "von gewisser Schwere" vorliegt oder nicht. Ebenso

wenig braucht sich das Verwaltungsgericht damit auseinanderzusetzen, ob der Umstand,

dass das Grundstück Kat.-Nr. OE4866 seit 1998 inventarisiert war, die

Realisierung einer besseren Nutzung in naher Zukunft verhindert hätte oder

nicht. Entscheidend fällt ins Gewicht, dass die Schutzverfügung vom 4. April

2018 nicht nur die Parzelle der Rekurrentin, sondern auch die im

Schätzungsentscheid genannten Liegenschaften erfasst. Wie in E. 8.2.1

ausgeführt, bildet das Gesamtgrundstück die Bezugsgrösse für die Beurteilung

einer materiellen Enteignung und nicht einzelne Teile desselben. Mithin spielt

es entgegen der Auffassung der Rekurrentin keine Rolle, dass die Nutzung der

Markthalle stärker eingeschränkt wird als jene von Wohnhaus und Pavillon.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung des Rekurses.

9.

Bei diesem Prozessausgang

sind die Gerichtskosten der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und muss ihr eine Parteientschädigung versagt bleiben (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Der

Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 50'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 50'270.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) die Schätzungskommission I.