Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2024.00003

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VR.2024.00003

Urteil

der 3.

Kammer

vom 12. Juni 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz),

Verwaltungsrichter Franz

Kessler Coendet, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Silvio

Forster.

In Sachen

A GmbH,

vertreten durch RA B,

Rekurrentin,

gegen

Kanton Zürich,

vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt,

dieses vertreten durch das Immobilienamt,

RA C,

Rekursgegner,

betreffend formelle

Teilenteignung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Regierungsrat setzte am 9. September 2020 das

Projekt für die Velo- und Fussgängerverkehrsmassnahmen und die Instandsetzung

an der D-Strasse 01 und der E-Strasse 02 in der Gemeinde F sowie die weiteren

damit verbundenen Massnahmen fest. Zuvor war das Projekt öffentlich aufgelegt

und den betroffenen Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung

angezeigt worden. Mehrere Einsprachen wurden anlässlich der Einigungsverhandlung

einverständlich erledigt; die verbleibende Einsprache der G AG als Eigentümerin

des Grundstücks Kat.-Nr. 03 an der D-Strasse 04 wurde abgewiesen,

soweit sie nicht gegenstandslos geworden war. Sodann wurde das Immobilienamt

der Baudirektion beauftragt, das für die Ausführung des Vorhabens erforderliche

Land zu erwerben, falls nötig auf dem Weg der Expropriation.

Zuvor hatte die A GmbH am 26. Juni 2020 von der G AG

das Grundstück Kat.-Nr. 03 erworben. Eine von der neuen Eigentümerin gegen

die Projektfestsetzung erhobene Beschwerde wies letztinstanzlich das

Bundesgericht am 5. Februar 2024 ab (BGr, 1C_113/2023; VGr,

12. Januar 2023, VB.2020.00750).

Erwägungen

II.

Nachdem sich die Parteien

hinsichtlich der Vergütung für das abzutretenden Land nicht hatten einigen

können, ersuchte das Immobilienamt am 5. April 2024 um Einleitung des Schätzungsverfahrens.

Daraufhin überwies das Statthalteramt des Bezirks Winterthur die Akten am 11. April

2024.

an die Schätzungskommission IV. Am 20. August 2024 fand die

Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt.

Am 11. Oktober 2024 hiess die Schätzungskommission IV

die Klage des Kantons Zürich teilweise gut. Dieser wurde verpflichtet, den

Beklagten eine Entschädigung von Fr. 270.-/m2 für die Abtretung

von 54 m2 Land (Nachmass vorbehalten) zu bezahlen (Dispositivziffer 1).

Der Antrag auf Zusprechung eines Unfreiwilligkeitszuschlags von 20 % wurde

abgewiesen (Dispositivziffer 2). Parteientschädigungen wurden nicht

zugesprochen (Dispositivziffer 4). Die Verfahrenskosten, welche die

Kommission mit separater Verfügung vom gleichen Tag auf Fr. 7'846.10

festlegte, wurden den Parteien je zur Hälfte auferlegt (Dispositivziffer 5).

III.

Gegen den am 22. Oktober 2024 zugestellten

Schätzungsentscheid meldete die A GmbH am 11. November 2024 Rekurs

beim Verwaltungsgericht an. Nachdem der Abteilungspräsident Frist zur

Begründung angesetzt hatte, liess diese am 4. Dezember 2024 folgende

Anträge stellen:

"1. Der Rekursgegner sei in Aufhebung von

Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Schätzungsentscheids zu verpflichten, der

Rekurrentin für die Enteignung ab Kat.-Nr. 03 eine Landentschädigung in

Höhe von mindestens Fr. 920.00 pro m2, zuzüglich 5 % Zins

ab Baubeginn zu entrichten.

2.

Eventualiter sei die Sache zur ergänzenden

Untersuchung des Sachverhalts und zum Neuentscheid an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

3.

In Aufhebung von Disp.-Ziff. 5 des angefochtenen

Schätzungsentscheids seien die Kosten des Schätzungsverfahrens dem Rekursgegner

aufzuerlegen.

4.

Eventualiter seien die Kosten in Änderung

von Disp.-Ziff. 1 des Kostenbeschlusses auf maximal Fr. 3'300.00

festzusetzen.

5.

Es sei

ein Augenschein an Ort und Stelle durchzuführen.

6.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Rekursgegners."

In ihrer Vernehmlassung vom 19. Dezember 2024/7. Januar

2025.

schloss die Schätzungskommission IV auf Abweisung des Rechtsmittels.

Namens des Kantons Zürich beantragte das Immobilienamt der Baudirektion am 8. Januar

2025.

ebenfalls dessen Abweisung. Mit Replik vom 23. Januar 2025 und Duplik

vom 5. Februar 2025 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Daraufhin

erklärte die Rekurrentin am 24. Februar 2025 den Verzicht auf Triplik.

Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46

des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November

1879.

(in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zuständig.

Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das

Rechtsmittel einzutreten.

1.2

Verfahrensrechtlich

liegt die Frage im Streit, ob die Schätzungskommission der Rekurrentin das

rechtliche Gehör verweigert und den Sachverhalt ungenügend untersucht habe.

Materiell rügt die Rekurrentin eine fehlerhafte Festlegung der

Enteignungsentschädigung, ferner die Verweigerung der Zusprechung von Gutachtens-

und Anwaltskosten im Schätzungsverfahren. Schliesslich beanstandet sie die ihr

überbundenen hälftigen Kosten des Schätzungsverfahrens im Grundsatz wie auch

eventuell im Quantitativ. Hingegen hält sie vor Verwaltungsgericht nicht mehr

an der Zusprechung einer Unfreiwilligkeitsentschädigung fest.

2.

Gegen Entscheide der

Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs

zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten

behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend nach den Bestimmungen über

die Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) überprüft das Verwaltungsgericht den

angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist

ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im

Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des

vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf

zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission

gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner

ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die

Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist

hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44

= BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2;

VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32–86

N. 10 m. w. H.; Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und

Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A., Zürich/Basel/Genf 2019,

Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise eingeschränkte Kognition deckt

sich mit jener bei der Überprüfung von Expertengutachten (VGr,

4.

September 2014, VB.2013.00722-00724+00728, E. 11.3.1 und 11.3.2;

VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).

3.

Die Rekurrentin

beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Ein solcher dient der

Feststellung des für die Entscheidung wesentlichen Sachverhalts und erübrigt

sich, wenn dieser aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 7 N. 79). Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb

auf die Durchführung eines Augenscheins zu verzichten ist. Im Übrigen darf sich

das Verwaltungsgericht auf die von der Schätzungskommission IV anlässlich ihres

Lokaltermins vom 20. August 2024 gewonnenen Erkenntnisse stützen (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).

Im Licht der nachfolgenden Erwägungen erübrigen sich auch

anderweitige Untersuchungshandlungen. Der Fall erweist sich daher als

spruchreif.

4.

4.1

Gemäss

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101)

und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller

Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1

AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.

Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am

Stichtag – hier dem 11. Oktober 2024 (vgl. VGr, 28. Januar 2015,

VR.2013.00001, E. 6.1; Jaag/Rüssli, Rz. 3620) – für das

Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr, 23. Januar

2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum

Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich dazu VGr,

28.

Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5.2; VGr, 12. April 2018,

VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des Verkehrswerts von

Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu. Dementsprechend beschäftigen

sich die betreffende Judikatur und Literatur intensiv mit Bewertungsfragen

(statt vieler vgl. Martin Zweifel et al., Schweizerisches

Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 96 ff.; Felix

Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich

2021, § 220 N. 121 ff.).

4.2

Rechtsprechung

und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart

unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der

primären Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken

besteht weitgehend Einigkeit, dass bei letzteren die Vergleichsmethode

(statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018,

1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009,

S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten

Preise für vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise

in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen.

An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In

der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das

allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche

Lage, Grösse, unterschiedlicher Erschliessungsgrad und unterschiedliche

Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu vergleichenden Grundstücken ist mit

Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168

E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn

überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen ausschliesslich

Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute

nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen

das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der

Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann; dazu zählen insbesondere die

Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168

E. 3a).

4.3

4.3.1

Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 03 an der D-Strasse 04

in F mit einer Fläche von 7'200 m2 ist mit dem gewerblich

genutzten Gebäude Vers.-Nr. 05 überbaut. Der hinterliegende südliche Teil

der Parzelle liegt teilweise innerhalb der Waldabstandslinie. Die Abtretung von

rund 54 m2 auf der Nordseite des Grundstücks betrifft den

schmalen Landstreifen einer grösseren Grünfläche zwischen Parkplätzen und der D-Strasse.

Dieser Streifen liegt vor einer Baulinie.

4.3.2

Die Schätzungskommission erwog, dass es sich bei der abzutretenden Fläche

um unbebautes Land handle, das mit Ausnahme einer mittig platzierten Werbestele

nicht genutzt werde. Unter diesen Umständen habe die Ermittlung des Verkehrswerts

anhand der Vergleichs(wert)methode zu erfolgen.

Während der Rekursgegner ebenfalls die Vergleichsmethode

für sachgerecht hält, will die Rekurrentin die Rückwärtsrechnung angewendet

haben.

4.3.3

Für die Einstufung als überbautes oder unüberbautes Grundstück ist nach

ständiger Rechtsprechung nicht auf die enteignete Fläche, sondern auf die

Parzelle als Ganzes abzustellen. Im Fall einer Teilenteignung – wie auch hier –

ist die von der Abtretung betroffene Fläche fast immer unüberbaut und handelt

es sich regelmässig um einen Landstreifen entlang einer Strasse. Indessen hat

das Verwaltungsgericht im Entscheid VR.2021.00002 vom 10. November 2022

(vom Bundesgericht mit Urteil 1C_42/2023 vom 25. März 2024 bestätigt)

erwogen, dass unüberbautes Land wegen der grösseren Freiheit bezüglich der

baulichen Nutzung, ferner wegen der Abbruchkosten für den Altbau und der mit

grösserem Aufwand verbundenen Neuüberbauung, meistens höher als überbautes

bewertet werde. So trage beispielsweise die Weisung des Regierungsrates an die

Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der

Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (LS 631.32; ZStB 21.1)

dem Umstand der Überbauung mit einem Einschlag von 10 % auf dem Landwert

Rechnung (Rz. 23). Unter diesen Umständen rechtfertige es sich aus Gründen

der Verfahrensökonomie, zugunsten der Enteigneten auf die Bewertung von

unbebautem Land abzustellen (E. 4.4.1). Diese Überlegungen greifen auch im

vorliegenden Fall. Weil das Grundstück Kat.-Nr. 03 mit dem voluminösen

Gebäude Vers.-Nr. 05 überbaut und einer baulichen Erweiterung aufgrund der

in Art. 55 der Bauordnung der Gemeinde F vom 21. September 2017/7. Dezember

2020.

für die Gewerbezone III statuierten Grundmasse, der zu

respektierenden Grenz-, Gebäude- und Strassenabstände sowie der rückwärtig

verlaufenden Waldabstandslinie wesentliche Schranken gesetzt sind, fällt der

mit der Enteignung verbundene, vergleichsweise geringe Ausnützungsverlust von

(54 m2 x 8.0 m3/m2 =) 432 m3

offensichtlich weniger ins Gewicht, als dies bei einem unüberbauten Grundstück der

Fall wäre.

Hinsichtlich der von der Rekurrentin verfochtenen

Rückwärtsrechnung (auch als Residualwertmethode bezeichnet) gilt es anzumerken,

dass diese Methode mit erheblichen Unwägbarkeiten behaftet ist, weshalb sie

nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht primär, sondern nur

ergänzend berücksichtigt werden darf (VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002,

E. 6.5.2 mit Verweisungen). Für die Ermittlung des Verkehrswerts von

unüberbauten Grundstücken zieht die Rechtsprechung die

(Preis-)Vergleichsmethode, auch statistische Methode genannt, vor (BGr,

3.

Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Richner et al., § 220

N. 153; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170).

Im vorliegenden Fall steht der Abbruch der Gewerbebaute Vers.-Nr. 05 nicht

zur Diskussion, weshalb auch schätzungstechnisch kein Anlass besteht, eine

Rückwärtsrechnung vorzunehmen.

4.3.4

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1C_339/2013 vom 27. August

2013, E. 2.4) wie des Verwaltungsgerichts (VGr, 10. November 2022,

VR.2021.00002, E. 4.4.4; 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 4.4)

erachtet das Abstellen auf Werte, die sich aus zeitnahen Transaktionen ergeben,

die vom Statistischen Amt des Kantons Zürich erhoben worden sind, als zulässig.

Diese Praxis erscheint aus folgenden Gründen als sachgerecht: Zum einen

vermittelt eine grössere Anzahl von Handänderungen ein relativ zuverlässiges

Bild des Verkehrswerts; zum anderen wäre die Erhebung von möglichst ähnlich

gelagerten Verkäufen mit einem sehr hohen Aufwand verbunden, der dann

namentlich unverhältnismässig ist, wenn – wie hier – nur eine kleine Fläche im

Streit liegt.

Das Statistische Amt des Kantons Zürich hat für unbebautes

Gewerbe- und Industriebauland in der Raumplanungsregion Winterthur und Umgebung

für den Zeitraum 2018–2022 einen mittleren Preis (Median) von Fr. 400.-/m2

und für den Zeitraum 2019–2023 einen solchen von Fr. 374.-/m2

ermittelt. Stichtag ist der 11. Oktober 2024 (vorne E. 4.1); deshalb

ist der letztgenannte Wert aussagekräftiger als der erste. Die Lage von F kann

innerhalb der Planungsregion als durchschnittlich bezeichnet werden; zwar

grenzt die Gemeinde an die Stadt Winterthur, befindet sich indessen in

grösserer Entfernung vom Stadtzentrum und von den Nationalstrassen. Innerhalb

von F ist das streitbetroffene Grundstück an der D-Strasse als Durchgangsachse

und nahe beim Bahnhof H gut erschlossen. Unter Würdigung dieser Umstände

erscheint der von der Schätzungskommission angenommene Verkehrswert für das

abzutretende Land von Fr. 405.-/m2 als angemessen. Jedenfalls

liegt in dieser Schätzung keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht

korrigierend einzugreifen hätte.

4.3.5

Ergänzend zu den Erhebungen des Statistischen Amts des Kantons Zürich hat

die Schätzungskommission beim Grundbuchamt J nach Vergleichshandänderungen in

der Gewerbezone gefragt. Dabei hat sie laut ihren Ausführungen in E. 5.5.1

des angefochtenen Entscheids die Auskunft erhalten, dass im Jahr 2018 für ein

unmittelbar benachbartes Grundstück ein Preis von Fr. 306.30/m2

und 2019 ein solcher von Fr. 360.-/m2 bezahlt worden sei. Diese

Angaben werden in den Akten nicht belegt.

Die Rekurrentin macht geltend, dass ihr auch auf

ausdrückliches Begehren an der Schätzungsverhandlung vom 20. August 2024

keine Auskunft erteilt worden sei. Weil die angeblichen Angaben des Grundbuchamts

entscheidrelevant seien, habe die Vorinstanz zum einen das rechtliche Gehör und

zum anderen die Untersuchungspflicht verletzt.

Wie in E. 4.3.4 ausgeführt, stützt sich die Schätzung

des Landwerts in ungenügender Weise auf die Daten des Statistischen Amts. Der

von der Schätzungskommission beim Grundbuchamt eingeholten Auskunft und der

diesbezüglichen Erwägung im angefochtenen Entscheid kommt somit nur die

Bedeutung eines obiter dictum zu. Daran ändert nichts, dass diese Anfrage die

Vorinstanz im Vertrauen auf die Angemessenheit der statistischen Werte bestärkt

haben dürfte. Weil die "Verifizierung" entgegen der Auffassung der

Rekurrentin jedoch nicht entscheidwesentlich war, brauchte sie hierzu nicht angehört

zu werden. Ebenso wenig ist im Vorgehen der Schätzungskommission ein

Untersuchungsmangel zu erblicken. Freilich ist anzumerken, dass die betreffende

Anfrage hätte unterbleiben sollen: Entweder kommt die Schätzungskommission zum

Schluss, dass die statistischen Werte – wie hier – eine zuverlässige

Entscheidgrundlage abgeben, oder aber – wenn dies nicht zutreffen sollte – sie stellt

weitere Untersuchungshandlungen an, die gehörig protokolliert werden müssen und

zu denen sich die Parteien äussern können.

4.4

Sodann

liegt die Frage im Streit, ob die Schätzungskommission auf der

Landwertentschädigung von Fr. 405.-/m2 zu Recht einen Abzug für

Vorgartenland von einem Drittel (= Fr. 135.-/m2)

vorgenommen hat.

4.4.1

Als Vorgartenland gilt nach ständiger Rechtsprechung Land, das aufgrund

seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss

beschränkt überbaut werden kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts

insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil

des Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt

kaum einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht

selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich

allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach

der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der

Bemessung der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den

Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu

ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen

Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw.

Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig

mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der

Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für

vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende

Gründe vor, den Preis des abzutretenden Vorgartenlands nicht dem ermittelten

Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch

einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland

vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann selten präzis

bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem

Ermessen festzulegen (VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002, E. 3.3;

14.

November 2019, VR.2019.00001, E. 3.2; 12. April 2018,

VR.2017.00001, E. 2.2 mit Hinweisen).

4.4.2

Die Schätzungskommission ist unter Hinweis darauf, dass die enteignete

Teilfläche vollumfänglich vor der Baulinie liege, von Vorgartenland

ausgegangen. Weil mit der Abtretung ein minimaler Ausnützungsverlust verbunden

sei, rechtfertige sich ein Einschlag auf dem Verkehrswert von einem Drittel.

4.4.3

Während der Rekursgegner dieser Argumentation folgt, hält die Rekurrentin

dafür, dass mit der Abtretung ein Ausnützungsverlust von 432 m3

verbunden sei, weshalb sich ein Abzug verbiete.

4.4.4

Weil es sich beim streitbetroffenen Grundstück Kat.-Nr. 03 um ein

überbautes Grundstück handelt, beruft sich die Rekurrentin zu Unrecht auf den

Entscheid VR.2021.00002 vom 10. November 2022, wo das Verwaltungsgericht

in E. 4.4.5 bei einem als unüberbaut betrachteten Grundstück einen Abzug

für unzulässig befunden hat. Die Reduktion der Abtretungsentschädigung für

Vorgartenland nur bei überbauten, nicht aber bei unüberbauten Grundstücken ist

deswegen sachgerecht, weil der Grundeigentümer im Fall einer Neuüberbauung einen

ungleich grösseren Gestaltungsspielraum hat als bei einer bestehenden

Überbauung. Hinzu kommt, dass die Erstellung eines neuen Gebäudes regelmässig

mit wesentlich geringeren Kosten verbunden ist als die meistens mit inneren

Umgestaltungen verbundene Erweiterung einer bestehenden Baute. Dass mit der

Abtretung ein Ausnützungsverlust verbunden ist, ändert nichts an der

Qualifikation als Vorgartenland. Massgebend ist, dass der schmale Landstreifen

wegen seiner Lage vor der Baulinie höchstens nach Massgabe von § 99 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)

hätte baulich genutzt werden können. Weil die D-Strasse zum kantonalen

Strassennetz gehört, hätten überdies Gründe der Verkehrssicherheit kraft § 240 Abs. 1 PBG mutmasslich zu weiteren Einschränkungen geführt.

Nach dem Gesagten erweist

sich ein Einschlag für Vorgartenland als rechtens. Dessen Bemessung im Umfang

von einem Drittel lässt sich ebenfalls nicht beanstanden (vgl. hierzu BGer, 27. August

2013, 1C_339/2013, E. 2.4; VGr, 14. September 2022, VR.2022.00001, E. 3.3

mit Hinweisen; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.1.2; RB 2006

Nr. 118, E. 3.4 = BEZ 2006 Nr. 35). Im Entscheid VR.2010.00003,

E. 2.6, vom 25. November 2010 erachtete das Verwaltungsgericht sogar

einen Abzug von zwei Dritteln als zulässig. Anzumerken bleibt, dass die

Rekurrentin die Möglichkeit hätte, durch Erwerb von Ausnützung einer

benachbarten Parzelle die mit der Abtretung verbundene Einbusse zu kompensieren

(vgl. VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002, E. 6.6.2). Der Wert einer

Übertragungsfläche entspricht in der Praxis ungefähr jenem von Vorgartenland

(Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph Fritzsche et al.

[Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A, Wädenswil 2024, S. 1141).

4.5

Im Übrigen

wird die Entschädigungsbemessung der Schätzungskommission insbesondere auch

nicht durch die eingereichten beiden privaten Schätzungsgutachten ernsthaft in

Frage gestellt. Im Gutachten I vom 13. Mai 2024 wurde im Hinblick auf den

Landwert eine Ertragskapitalisierung für eine Nutzfläche von 123 m2

berechnet, die hypothetisch auf der Enteignungsfläche von 54 m2

möglich wäre. Dabei wurde ein jährlicher Mietertrag von Fr. 150.-/m2

eingesetzt. Im Schätzungsentscheid wurde dargelegt, dass ein möglicher

Mietertrag von Fr. 140.-/m2 pro Jahr realistischer sei

(E. 5.7.3). Es hilft der Rekurrentin insoweit nicht weiter, wenn sie

Mietinserate für Gewerbeflächen in der Umgebung vorgelegt hat, bei denen der

jährliche Mietertrag über Fr. 200.-/m2 liegen würde. Diese

Inserate betreffen lediglich Mietobjekte mit relativ kleinen Flächen. Die

Schätzungskommission hat auf die Notwendigkeit zur Differenzierung der

Ertragsannahmen im Hinblick auf verschiedene Raumtypen hingewiesen. Auch aus

dem älteren Privatgutachten von 2012 geht eine solche Differenzierung auf der

Basis der effektiven Mietzinsen bei der betroffenen Liegenschaft hervor. Wie

die Schätzungskommission festgestellt hat, variierten die Mieterträge bei jener

Aufstellung von Fr. 80.-/m2 bis Fr. 120.-/m2

pro Jahr, auf die in jenem Gutachten auch abgestellt wurde. Weiter hat die

Schätzungskommission an die Problematik des Leerstands von Gewerberäumen

erinnert, für die keine nähere Begründung erforderlich war. Entgegen der Rekurrentin

ist es unter diesen Umständen nicht erheblich – und brauchte von der

Schätzungskommission auch nicht thematisiert zu werden –, dass im

Privatgutachten von 2012 zusätzlich ein Medianwert von Fr. 220.-/m2

für Verkaufsflächen in der Gemeinde F aufgrund von Preiserhebungen durch ein

bekanntes Immobilienbewertungsunternehmen behauptet wurde. Insgesamt ist es

nicht zu beanstanden, wenn die Schätzungskommission die beiden Privatgutachten

nicht als stichhaltig bzw. nicht als repräsentativ für die betroffene

Verkehrswertschätzung angesehen hat.

4.6

Zusammengefasst

erweist sich der vorinstanzlich festgesetzte Entschädigungsbetrag von

Fr. 270.-/m2 für den abzutretenden Landstreifen als

rechtmässig.

5.

5.1

Ferner

will die Rekurrentin Aufwendungen entschädigt haben, die ihr bis zum Abschluss

des vorinstanzlichen Verfahrens erwachsen seien, nämlich Fr. 1'026.95 für

das Gutachten I vom 13. Mai 2024, Fr. 2'012.90 für die notwendigen

Anwaltskosten vor der Einleitung des Schätzungsverfahrens und Fr. 6'284.95

für solche während desselben.

5.2

Die

Schätzungskommission lehnte dieses Begehren vorab mit der Begründung ab, dass

im Verfahren vor den Verwaltungsbehörden grundsätzlich keine

Parteientschädigungen zugesprochen würden. Eine Ausnahme von dieser Regel

rechtfertige sich schon deswegen nicht, weil die Rekurrentin überwiegend

unterliege. Schliesslich handle es sich bei der Schätzung durch die I AG

um ein Privatgutachten, das in der Regel nicht vergütet werde.

5.3

Die

Rekurrentin rügt, dass die Ablehnung der geforderten weiteren Entschädigung der

in Art. 26 BV verankerten Eigentumsgarantie wie auch dem Grundsatz der bei

Enteignungen zu leistenden vollen Schadloshaltung gemäss § 11 AbtrG

zuwiderlaufe. Aufgrund der damals bekannten Umstände habe die Rekurrentin zur

Erzielung einer gesetzmässigen Entschädigung ein Privatgutachten einholen

müssen. Dasselbe gelte für die Anwaltskosten, die durch das

Enteignungsverfahren veranlasst worden seien.

5.4

Gemäss § 17 VRG werden im Verfahren vor den Verwaltungsbehörden keine Parteientschädigungen

zugesprochen (Abs. 1). Im Rekursverfahren und im Verfahren vor

Verwaltungsgericht kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle unter den

genannten Voraussetzungen zu einer Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners

verpflichtet werden (Abs. 2). Die Schätzungskommissionen in

Enteignungssachen zählen nicht zu den Rekursinstanzen (Jürg Bosshart/Martin

Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 51). Der Ausschluss einer

Parteientschädigung gilt für sämtliche erstinstanzlichen Verwaltungsverfahren

(Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 10). Vorliegend sind keine

besonderen Umstände ersichtlich, sodass die Verweigerung einer

Parteientschädigung auf Stufe Schätzungskommission nicht zu beanstanden ist

(vgl. VGr, 30. Juni 2022, VR.2020.00003, E. 5). Dass diese Praxis im

Widerspruch zur Eigentumsgarantie oder zum Grundsatz der vollen Entschädigung

stehe, trifft nicht zu (vgl. auch BGer, 20. August 2004, 1P.91/2004, E. 3).

Die Mitglieder der Schätzungskommissionen sind fachkundig und in ihrem

Entscheid nicht an die Anträge der Parteien gebunden (Jürg Bosshart/Martin

Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 91 f.). Aus diesem Grund

bestand für die Rekurrentin kein Anlass zur Einholung eines Privatgutachtens

(vgl. auch VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002, E. 2.2 mit Verweisung).

Somit kann die Rekurrentin keine weitere Entschädigung beanspruchen.

6.

6.1

Laut § 63 Abs. 1 AbtrG trägt in der Regel der Expropriant die Kosten des Schätzungsverfahrens.

In Fällen jedoch, wo die bei der gütlichen Unterhandlung zuletzt gestellte

Forderung des Abtretungspflichtigen die festgesetzte Entschädigung um mehr als

die Hälfte übersteigt, kann durch die Schätzungskommission eine angemessene

Verteilung der Kosten auf beide Teile stattfinden. Dementsprechend auferlegte

die Schätzungskommission in Dispositivziffer 5 die Kosten des Schätzungsverfahrens

den Parteien je zur Hälfte. Die gemäss separater Verfügung festgelegten Kosten

beliefen sich auf Fr. 7'846.10.

6.2

Mit der

Begründung, dass die Rekurrentin im Hauptstandpunkt eine mehr als dreimal so

hohe Entschädigung von Fr. 920.-/m2 gegenüber den vom Enteigner

angebotenen Fr. 270.-/m2 verlangt habe, erachtete die

Schätzungskommission die Voraussetzungen für eine vom gesetzlichen Regelfall

abweichende Kostenverteilung als erfüllt.

6.3

Die

Rekurrentin erblickt in dieser Kostenauflage eine Verletzung von Art. 26

BV. Denn dem Enteigneten solle durch die Abtretung keinerlei Nachteil

entstehen, was nicht davon abhängig gemacht werden dürfe, ob er ein ihm

zustehendes Rechtsmittel ergreife oder nicht. Dementsprechend sehe das

Bundesgesetz über die Enteignung vom 20. Juni 1930 (EntG; SR 711) in

Art. 114 Abs. 1 keine Kostenauflage an den Enteigneten vor. Hinzu

komme, dass die von der Schätzungskommission auferlegte Gebühr mit dem

Äquivalenzprinzip unvereinbar sei, weshalb eventuell deren Herabsetzung

beantragt werde.

6.4

Im

Entscheid VR.2022.00002 vom 14. März 2024 hat das Verwaltungsgericht in E. 8.4

festgehalten, dass die Kostenregelung von § 63 Abs. 1 AbtrG auf die

formelle Enteignung zugeschnitten sei und in einer Streitigkeit betreffend eine

materielle Enteignung höchstens sinngemäss zum Tragen komme. Obwohl die

Rekurrentschaft in jenem Verfahren mit dem Begehren um eine sehr hohe

Heimschlagsentschädigung unterlegen war, attestierte ihr das Gericht, dass sie

sich angesichts der keineswegs eindeutigen Rechtslage in guten Treuen zu

prozessieren habe veranlasst sehen dürfen.

Nach dem Gesetzeswortlaut handelt es sich bei § 63 Abs. 1 AbtrG um eine Kann-Vorschrift. Ob diese Bestimmung, die noch aus der ursprünglichen

Fassung des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 stammt, mit der

Eigentumsgarantie von Art. 26 BV vereinbar ist oder nicht, darf

dahingestellt bleiben. Jedenfalls rechtfertigt sich im Sinn des zitierten

Entscheids VR.2022.00002 eine ausgesprochen restriktive Anwendung. Eine

Belastung des Enteigneten mit Kosten des Schätzungsverfahrens erscheint daher

höchstens dann als sachgerecht, wenn der Betroffene geradezu mutwillig eine

offensichtlich übersetzte Entschädigung verficht und die Rechtslage als klar

erscheint. Unter den entsprechenden Voraussetzungen lässt auch Art. 114

Abs. 2 EntG eine vollumfängliche oder partielle Kostenauflage an den

Enteigneten zu.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. So

war es durchaus vertretbar, dass die Rekurrentin die Anwendung der

Vergleichsmethode beim betroffenen überbauten Grundstück und die damit

zusammenhängende Ermittlung des Verkehrswerts als Rechtsfragen beanstandete.

Die Auferlegung der hälftigen Kosten des Schätzungsverfahrens ist daher

aufzuheben; vielmehr sind dieselben gemäss § 63 Abs. 1 AbtrG dem

Rekursgegner zu überbinden.

Unter diesen Umständen

braucht sich das Verwaltungsgericht mit dem Eventualantrag der Rekurrentin auf

Ermässigung der Kosten des Schätzungsverfahrens nicht weiter zu befassen.

7.

Aufgrund dieser Erwägungen

ist der Rekurs hinsichtlich der in Dispositivziffer 5 des Schätzungsentscheids

angeordneten hälftigen Kostenauflage an die Rekurrentin gutzuheissen, im

Übrigen jedoch abzuweisen. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens

sind streitwert- und aufwandbezogen zu 9/10 der Rekurrentin und zu 1/10 dem

Rekursgegner aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht der überwiegend unterliegenden Rekurrentin

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Der

Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Dispositivziffer 5 des Entscheids der

Schätzungskommission IV vom 11. Oktober 2024 wird aufgehoben, und die

Kosten des Schätzungsverfahrens werden dem Rekursgegner auferlegt. Im Übrigen

wird der Rekurs abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 195.- Zustellkosten,

Fr. 4'195.- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu 9/10 der Rekurrentin und zu 1/10 dem Rekursgegner

auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) die Schätzungskommission IV.