Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2024.00004

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VR.2024.00004

Urteil

der 3. Kammer

vom 10. April 2025

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiber Silvio Forster.

In Sachen

A,

Rekurrent,

gegen

Stadt Zürich,

vertreten durch RA

B,

Rekursgegnerin,

betreffend materielle

Enteignung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

A ist seit Januar 2005 Eigentümer des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 4'121 m2 am Sihlberg 02

mit dem Gebäude Vers.-Nr. 04 (Villa Sihlberg) und zu 11/66 Miteigentümer

der Erschliessungsparzelle Kat.-Nr. 03 im Halte von 3'056 m2.

Am 23. Mai 2007 stellte der Stadtrat die Villa samt Teilen der Umgebung in

weitem Umfang unter Schutz. Diese Anordnung wurde letztinstanzlich vom

Bundesgericht am 11. Februar 2011 (1C_444/2010) bestätigt. In der Folge

verminderte der Stadtrat den Schutzumfang mit Beschlüssen vom 7. Januar

2015, welche Anordnung vom Verwaltungsgericht mit Urteil VB.2016.00187 vom 9. Februar

2017 geschützt wurde, sowie vom 15. März 2023.

Erwägungen

II.

Nachdem A ein erstes Begehren vom 22. Mai 2017 um

Zusprechung einer Entschädigung aus materieller Enteignung am 26. Mai 2017

unter dem Vorbehalt der Wiedereinbringung zurückgezogen hatte, meldete er am

14.

Januar 2019 erneut eine entsprechende Forderung an. Die

Einigungsverhandlung zwischen den Parteien verlief am 16. September 2019

erfolglos. Daraufhin ersuchte die Stadt Zürich am 23. Dezember 2019 das

Statthalteramt des Bezirks Zürich um Anordnung des Schätzungsverfahrens. Dieses

überwies die Akten am 9. Januar 2020 an die Schätzungskommission I.

Diese führte einen doppelten Schriftenwechsel und am 26. September

2023.

einen Augenschein durch. Während sich die Stadt Zürich auf den Standpunkt

stellte, dass dem Grundeigentümer kein Entschädigungsanspruch zustehe,

erachtete dieser den Tatbestand einer materiellen Enteignung als erfüllt und

bezifferte die geforderte Vergütung zuletzt in der Duplik auf

"mindestens" Fr. 20'000'000.- (zuzüglich Zinsen).

Mit Entscheid vom 7. Oktober 2024 erkannte die

Schätzungskommission I, dass die Unterschutzstellung der Villa Sihlberg

samt Teilen der Umgebung, Grundstück Kat.-Nr. 01, keine materielle

Enteignung bewirkt habe. Die Kosten des Schätzungsverfahrens von Fr. 23'502.10

wurden der Stadt Zürich auferlegt.

III.

Gegen den am 11. November 2024 zugestellten

Schätzungsentscheid meldete A am 12./15. November 2024 Rekurs beim Verwaltungsgericht

an. Nachdem das Gericht Frist zur Begründung angesetzt hatte, beantragte er am 15./16. Dezember

2024.

Folgendes:

1.

Aufhebung des Entscheids der

Schätzungskommission: Der Entscheid der Schätzungskommission vom 7. Oktober

2024.

betreffend die Klage der Stadt Zürich gegen den Rekurrenten sei

aufzuheben. […]

2.

Feststellung einer materiellen Enteignung: Es

sei festzustellen, dass die Unterschutzstellung der Villa Sihlberg samt Teilen

der Umgebung, Kat.-Nr. 01, Sihlberg 02, 05 Zürich, eine materielle

Enteignung im Sinn von Artikel 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 20. April

1999.

(BV; SR 101) sowie Artikel 5 Absatz 2 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) bewirkt hat.

3.

Entschädigungspflicht der Stadt Zürich: Die

Klägerin, Stadt Zürich, sei zu verpflichten, dem Rekurrenten eine angemessene

Entschädigung für die materielle Enteignung zu zahlen. Der Betrag der

Entschädigung sei auf Fr. 65 Mio., jedoch mindestens in Höhe von Fr. 20

Mio. festzusetzen, zuzüglich 5 % Zins seit dem 23. Mai 2007 (Datum

der Unterschutzstellung).

4.

Eventualantrag: Rückweisung: Eventualiter sei

der Entscheid der Schätzungskommission aufzuheben und die Sache zur neuen

Beurteilung unter Berücksichtigung der rechtlichen Ausführungen und Beweise des

Rekurrenten an die Vorinstanz zurückzuweisen.

5.

Kosten- und Entschädigungsfolgen: Es sei

festzulegen, dass die Kosten des Verfahrens der Rekursgegnerin auferlegt

werden.

6.

Verfahrensantrag:

Es sei eine umfassende Beweiserhebung und ein unabhängiges Gutachten betreffend

die wirtschaftlichen Auswirkungen der Unterschutzstellung durchzuführen.

Die Schätzungskommission I schloss am 31. Dezember

2024.

auf Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Mit

Rekursantwort vom 20. Januar 2025 liess die Stadt Zürich die Abweisung des

Rekurses beantragen. Mit Replik vom 3. Februar 2025 hielt A an seinen

Anträgen fest. Die Stadt Zürich erklärte am 13. Februar 2025 den Verzicht

auf Duplik.

Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die Parteivorbringen

ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur

Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Gesetzes

betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der

Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zuständig.

2.

Streitgegenstand ist die im

Rechtsmittelbegehren enthaltene Rechtsfolgebehauptung im Rahmen des Umfangs der

angefochtenen Verfügung. Prozessthema kann nur sein, was auch Gegenstand der

vorinstanzlichen Anordnung war beziehungsweise nach richtiger Gesetzesauslegung

hätte sein sollen. Auf Begehren, über welche die Vorinstanz weder entschieden

hat noch hätte entscheiden sollen, ist nicht einzutreten (vgl. VGr,

2.

Oktober 2013, VB.2013.00335, E. 1.1.1; RB 1983 Nr. 5).

Wie in Ziffer I der

Prozessgeschichte festgehalten, sind die Stadtratsbeschlüsse vom 23. Mai

2007.

und 7. Januar 2015 in Rechtskraft erwachsen. Die vom Rekurrenten

hiergegen erhobenen, breit ausgeführten Rügen können daher in diesem Verfahren

nicht überprüft werden. Auch auf den "Lösungsvorschlag: Anpassung der

Schutzverfügung" kann nicht eingetreten werden. Streitgegenstand bildet

allein das von der Schätzungskommission beurteilte und von ihr abgewiesene

Begehren um Zusprechung einer Entschädigung aus materieller Enteignung. Deren

Höhe will der Grundeigentümer gemäss Rekursantrag Ziffer 3 auf

"mindestens" Fr. 20'000'000.- festgesetzt haben.

Ebenso wenig kann das

Verwaltungsgericht "alternativ die Möglichkeit … eröffnen, durch eine

Projektbewilligung den Rechtsstreit zu beenden und eine Win-win-Situation zu

schaffen".

3.

3.1

Ein Augenschein

dient der Feststellung des für die Entscheidung wesentlichen Sachverhalts und

erübrigt sich, wenn dieser aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

§ 7 N. 79). Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb auf die

Durchführung eines Augenscheins zu verzichten ist. Im Übrigen darf sich das

Verwaltungsgericht auf die von der Schätzungskommission I anlässlich ihres

Lokaltermins vom 28. August 2023 gewonnenen Erkenntnisse stützen (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).

3.2

Gemäss § 7

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)

sind die Verwaltungsbehörden verpflichtet, den Sachverhalt von Amtes wegen zu untersuchen.

Der Untersuchungsgrundsatz verpflichtet die Behörde von Amtes wegen dazu, im

für den Einzelfall erforderlichen Umfang für die richtige und vollständige

Abklärung des rechtserheblichen Sachverhalts zu sorgen (Plüss, Kommentar VRG,

§ 7 N. 10). Die behördliche Untersuchungspflicht endet dort, wo keine

Anhaltspunkte vorzufinden sind, die den Behörden weitere

Sachverhaltsabklärungen nahelegen (Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 21).

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliesst

unter anderem das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung

Betroffenen, dass die (Rechtsmittel-)Behörde ihre Vorbringen tatsächlich hört,

prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde

verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei muss sie sich indes nicht mit

allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne

Vorbringen ausdrücklich abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen

Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich die

Betroffenen über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller

Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In diesem Sinn

müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die

Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. zum

Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; VGr, 10. August 2017,

VB.2017.00438, E. 4.1.2; Plüss, Kommentar VRG, § 10 N. 25).

Mit dem zu Beginn des Schätzungsverfahrens am 10./19. März

2020.

erstellten umfangreichen Bericht zu den ökonomischen Auswirkungen der

Unterschutzstellung durch die stadtzürcherische Schätzungskommission ist die

Rekursgegnerin der Untersuchungspflicht nachgekommen. Nachdem der Rekurrent die

dort aufgeführten und aktenmässig belegten Tatsachenfeststellungen nicht

substanziiert bestritten hat, durfte die Schätzungskommission nach eigener

Überprüfung grundsätzlich darauf abstellen. Der angefochtene Schätzungsentscheid

enthält eine ausführliche Begründung, weshalb die streitbetroffene

Unterschutzstellung nicht als materielle Enteignung zu würdigen ist. Dagegen

hat sich der Rekurrent vor Verwaltungsgericht zur Wehr setzen können. Hingegen

war die Vorinstanz nicht gehalten, zu sämtlichen – weitgehend unsubstanziierten

und nicht belegten – Behauptungen des Rekurrenten Stellung zu nehmen. Dasselbe

gilt für das Verwaltungsgericht.

3.3

Wie sich

aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist das Verfahren spruchreif. Bei den

Schätzungskommissionen, die kraft § 34 AbtrG vom Verwaltungsgericht für

die Dauer von drei Jahren gewählt werden, handelt es sich um fachkundige

Instanzen. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, über finanzielle Ansprüche im

Zusammenhang mit dem Enteignungsverfahren zu entscheiden (Jürg Bosshart/Martin

Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 91). Entgegen der Auffassung des

Rekurrenten musste weder die Schätzungskommission einen Sachverständigen zur

Bewertung des Grundstücks mit und ohne Unterschutzstellung beiziehen noch hat

dies das Verwaltungsgericht zu tun (vgl. VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002,

E. 2.2 mit Verweisung). Dem Antrag auf eine "unabhängige Neubewertung

durch externe Experten" ist daher nicht stattzugeben.

3.4

Wie die

nachfolgenden Erwägungen zur Sache zeigen, liegen die Verhältnisse hier – anders

als beispielsweise im Entscheid VR.2022.00002 vom 14. März 2024, bei dem

die Unterschutzstellung nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts zu

einer wirtschaftlichen Einbusse von rund 45 % geführt hat (E. 6.8) –

so klar, dass sich eine vertiefte Untersuchung der ökonomischen Folgen der

streitbetroffenen Anordnung erübrigt.

4.

4.1

Der

Beschluss vom 23. Mai 2007 bestimmt Folgendes:

"2. Das Grundbuchamt Enge-Zürich wird eingeladen, nach

Eintritt der Rechtskraft dieses Beschlusses folgende öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken:

'Die Villa Sihlberg, Vers.-Nr. 04, auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 am Sihlberg 02 in Zürich Enge ist samt Teilen der

Umgebung ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

[Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975; LS 700.1].

Geschützt sind die folgenden, im Plan 1 ad acta

Grundbuchamt grün angelegten Teile der Liegenschaft:

Aussen: Alle Fassaden samt bauplastischem Schmuck mit

den Fenster- und Türöffnungen; die originalen Türen, die Fenster und die

Fenstertüren, die Rollläden und die schiebbaren Fensterläden, die Veranden, die

Terrassen und die Loggien mit Balustraden und Verglasungen; die Erker und die

Türme, die Treppenabgänge samt Ausstattung (Bank, Geländer, Platten usw.) zum

Garten und in den Keller und das gläserne Vordach über dem Haupteingang.

Das Dach, die Dachflächen samt den Dachaufbauten und

-abschlüssen; die Kamine und ihre Hüte, die Dachverzierungen sowie die

Dacheindeckung.

Vom Schutz ausgenommen sind bei der Veranda (Raum 1.04)

im 1. Obergeschoss die aufgesetzte Glasbrüstung und bei der Terrasse (Raum 2.06)

im 2. Obergeschoss das Stakkettengeländer.

Innen: Die konstruktive Tragstruktur aus Mauern,

Stützen und Wänden sowie der hölzerne Dachstuhl. Die bestehende

Grundriss-Disposition vom Untergeschoss bis und mit dem 2. Obergeschoss.

Das Haupttreppenhaus (Räume U.14, 0.12, 0.13, 0.14,

1.15, 2.11) mit der jeweils vorgelagerten Halle (Räume U.17, 0.17, 1.18,

2.13) vom Untergeschoss bis ins 2. Obergeschoss (mit seinen Zugängen, mit

der dreiläufigen Treppenanlage, dem weiten Auge, den Böden, den Decken, den

Gewölben, den Stützen, den Pfeilern, den Geländern, dem bauplastischen Schmuck,

den Ausmalungen, den Beleuchtungskörpern, den Türen und den innen liegenden

Fenstern und den Oculi). Die Holztreppe (Raum 2.14) aus dem 2. Obergeschoss

ins Dachgeschoss. Die bestehende Enfilade der Räume im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss.

Untergeschoss: Der Weinkeller (Raum U.06) mit den

Doppeltüren, der Treppe, dem Gewölbe und dem Quarzitplattenboden; der

Kellerausgang vom Raum U.01.

Erdgeschoss: Integral mit dem Studio (Raum 0.01),

dem Herrenzimmer ohne Lift (Raum 0.03), der Veranda ohne Fenster und

Bodenbelag (Raum 0.04), dem Boudoir (Raum 0.05), dem Salon (Raum 0.06)

und dem Speisezimmer (0.07).

1.

Obergeschoss: Integral mit dem Wohnzimmer

(Raum 1.01), dem Schlafzimmer (Raum 1.03), der Veranda ohne

Bodenbelag und Geländer (Raum 1.04), dem Zimmer (ehem. Räume 1.05 und

1.06), der Bibliothek (Raum 1.07), dem Gästezimmer (Raum 1.08), dem

Badezimmer (Raum 1.09) der Veranda (Raum 1.10) und dem Putzzimmer

(Raum 1.11).

2.

Obergeschoss: Das Turmzimmer integral ohne die

chinesischen Schieferplatten. Bei der Entfernung dieser Platten ist wieder ein

Parkettboden zu verlegen (Raum 2.01).

Umgebung: Der Garten mit der Einfriedung aus

Sandsteinpfosten, dem schmiedeeisernen Gartenzaun und den originalen

schmiedeeisernen Gartentoren; die bekieste Vorfahrt samt dem gepflästerten

Platz vor dem Gebäude und dem umlaufenden Kiesweg.

Die charakteristische Topographie entlang der Sihlbergstrasse

ist grundsätzlich beizubehalten.

Der Einbau eines Liftes ist mit Zustimmung der Denkmalpflege

möglich. Zur Belichtung des Dachgeschosses sind möglich: Der Einbau eines

Glas-Oblichts auf dem flachen Teil über der Eingangsfassade sowie ein Fenster

von maximal 1 m2 hinter dem Turm der Ostseite dachflächenbündig

eingebaut.

Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen und es darf weder

durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und

kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden.

Das Schutzobjekt ist ordnungsgemäss zu unterhalten. Die

geschützten Teile sind im Original zu erhalten; wo ein Ersatz von geschützten

Teilen, namentlich von Verschleissschichten an Böden und Wänden, unumgänglich

ist, sind wiederum die Materialien gemäss Originalzustand zu verwenden. Sind

Materialien im Originalzustand nicht mehr mit zumutbarem Aufwand erhältlich,

wird im Einvernehmen mit der Denkmalpflege bestmöglicher Ersatz verwendet.

Die ober- und/oder unterirdische Volumenvergrösserung des

Gebäudes Vers.-Nr. 04 sowie die Erstellung zusätzlicher ober- und

unterirdischer Bauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 sind ausgeschlossen.

Davon ausgenommen ist die Erstellung eines Neubaus von 260 m2

Grundfläche im gemäss Plan 2 ad acta Grundbuchamt festgelegten Baubereich

mit maximal drei Vollgeschossen, einem Attikageschoss und einem Untergeschoss.

Das Erdgeschoss ist auf einer Kote von maximal 0,10 m über dem höchsten

Punkt des gewachsenen Bodens anzusetzen. Abgrabungen sind grundsätzlich

ausgeschlossen. Davon ausgenommen sind Abgrabungen für einzelne untergeordnete

Zu- und Ausgänge. Die Gesamthöhe des Neubaus darf die Traufhöhe der Villa nicht

überragen. Ausgenommen sind Kamine und untergeordnete Lüftungsrohre.'"

4.2

Am 7. Januar

2015.

beschloss der Stadtrat:

"1. Der mit Stadtratsbeschluss … vom 23. Mai 2007

festgesetzte Schutzumfang der 'Villa Sihlberg' Vers.-Nr. 04 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 am Sihlberg 02 in Zürich Enge samt Teilen der

Umgebung wird gemäss Ziff. 2 lit. a−c dieses Beschlusses

abgeändert.

2.

a) Der rechtskräftige Entscheid Nr. 0201-203/2009

des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 7. August 2009 wird vollzogen

und die Räume 1.10 und 1.11 im 1. Obergeschoss aus dem Schutz

entlassen.

b) Die Planbeilage 1 zum Stadtratsbeschluss … vom

23.

Mai 2007 wird wie folgt korrigiert: Im Untergeschoss werden die grün

angelegten Raumtrennungen zwischen den Räumen U.05 und U.06 sowie U.07

und U.17 auf die geschützte Tragstruktur mit Stützen und Stichbogenöffnungen

reduziert. Im 2. Obergeschoss wird die Fläche des Vorraums der Räume 2.08

bis 2.10 nicht grün angelegt.

c) Im 2. Obergeschoss werden die bereits entfernte

Holztreppe ins Dachgeschoss (Raum 2.14) sowie der Wohnungsabschluss

zwischen dem Haupttreppenhaus (Raum 2.11) und der vorgelagerten Halle

(Raum 2.13) aus dem Schutz entlassen.

3.

Die im Übrigen unveränderte öffentlich-rechtliche

Dispositiv

Eigentumsbeschränkung lautet demnach in vollem Wortlaut wie folgt: …"

4.3 In der

Folge verminderte der Stadtrat mit Beschluss vom 15. März 2023 abermals

den Schutzumfang, dies unter dem Vorbehalt, dass für die geplanten baulichen

Massnahmen zur Nutzung mit Wohnsuiten für ein "Healthcenter", einer

Galerie und Mehrzweckräumen für Anlässe eine rechtskräftige Baubewilligung

durch die Baubehörde erteilt wird (Dispositiv Ziffer 1). Die entsprechende

baurechtliche Bewilligung erging daraufhin am 2. August 2023 unter

Nebenbestimmungen.

5.

Das Verfahren richtet sich

grundsätzlich nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Gemäss § 50 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen

Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Abs. 1); die Kontrolle der

Angemessenheit einer Anordnung ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender

Ausnahmen verwehrt (Abs. 2). Im Rechtsmittelverfahren gegen den

Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen

Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender

Rechtsgrundlage beruht, insbesondere ob die von der Kommission gewählte

Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu

klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung

wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen die

Angemessenheit des Schätzungsentscheids (VGr, 10. November 2022,

VR.2021.00002, E. 2 mit Hinweisen; Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen

zu §§ 32–86 N. 10; Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und

Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A., Zürich/Basel/Genf 2019,

Rz. 2128 und 3642).

6.

Laut Art. 26 Abs. 2

BV sowie nach Art. 5 Abs. 2 RPG

schuldet das Gemeinwesen für die von ihm erlassenen Eigentumsbeschränkungen,

die einer Enteignung gleichkommen, volle Entschädigung.

6.1 Gemäss der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zurückzuführende

Eigentumsbeschränkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem Eigentümer der

bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder

besonders schwer eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem

Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so

kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder

einzelne Eigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der

Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht

vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog.

Sonderopfer). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren

Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt

anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft

verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel eine

in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung

zu verstehen (BGE 149 II 368 E. 3.2; BGE 131 II 728 E. 2; BGE 125 II 431 E. 3a, je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen

Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff. [zit. Riva, Hauptfragen]; derselbe

in: Heinz Aemisegger u. a.

[Hrsg.], Praxiskommentar RPG, Zürich 2016, Art. 5 N. 162 ff.

und 176 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 663 ff. und 676 ff.).

6.2 Bei Denkmalschutzmassnahmen,

die lediglich die Verminderung der baulichen Nutzung und nicht deren

vollständige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesgericht einen

entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort

an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute

Nutzung der betroffenen Liegenschaft verunmöglicht (BGE 117 Ib 262

E. 2a; 112 Ib 263 E. 4; 111 Ib 257 E. 4a; BGr, 8. April

2015, 1C_725/2013, E. 3.5; RB 1993 Nr. 64; RB 1991

Nr. 80; ZBl 98/1997, S. 179 ff., auch zum Folgenden; Josua

Raster/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs-

und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 390).

Als wirtschaftlich sinnvoll werden dabei allgemein solche Nutzungen erachtet,

die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei

bestmöglicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand möglich

gewesen wäre, kommt es nicht an (Riva, a. a. O.,

S. 284; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspektiven der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988,

S. 469 ff., insbesondere S. 479 f.).

Sodann hat es das Bundesgericht in konstanter Praxis

abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen

Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lässt sich sogar feststellen,

dass das Gericht in aller Regel in seinen Urteilserwägungen auf die Frage der

eingetretenen Werteinbusse überhaupt nicht eingeht (Riva, S. 274 f.

mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen Fällen hat es sich immerhin mit der

Reduktion der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten auseinandergesetzt. So hat es

in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl 85/1984, S. 366

E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein Teilbauverbot für nicht mehr

als einen Drittel eines Grundstücks stelle keine materielle Enteignung dar, und

am 21. November 1984 (ZBl 86/1985, S. 211 ff.) hat es in

einem Fall, in dem die Ausnützung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel)

herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint. Das

Verwaltungsgericht hat seinerseits in Anlehnung an die bundesgerichtliche

Rechtsprechung einen Baulandverlust von 40 % im Sinn einer Richtlinie als

hinreichend intensiv gewürdigt, um den Tatbestand der materiellen Enteignung

erfüllen zu können (RB 1997 Nr. 118, auch zum Folgenden). Es hat

indes betont, dass dabei den Besonderheiten des Einzelfalls in der Weise

Rechnung zu tragen ist, als der Eingriff in das Eigentumsrecht innerhalb einer

Bandbreite des Baulandverlusts von 35 % bis 45 % aufgrund der

konkreten Verhältnisse so oder anders zu qualifizieren ist. Eine Umzonung von

weniger als 35 % der massgebenden Fläche kann demnach nur unter

aussergewöhnlichen Umständen einen enteignungsähnlichen Eingriff bewirken;

umgekehrt braucht der Grundeigentümer den Entzug von mehr als 45 % der

massgebenden Fläche nur in wohlbegründeten Sonderfällen entschädigungslos

hinzunehmen. Der Mittelwert von 40 % ist mithin nicht als Regel, sondern

als Richtlinie aufzufassen. Die "Pufferzone" (von 35 % bis

45 %) dient der sachgerechten Erfassung des Einzelfalls (vgl. VGr, 14. März

2024, VR.2022.00002, E. 4.2).

6.3 Massgeblicher

Zeitpunkt für die Beurteilung der Entschädigungspflicht (Vorliegen einer

materiellen Enteignung) und die Bemessung der Entschädigung (Stichtag; vgl. zum

Ganzen auch BGr, 8. April 2015, 1C_725/2013, E. 3.5 Abs. 2) ist

der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Unterschutzstellung (Riva,

Praxiskommentar, Art. 5 N. 228). Wie die Schätzungskommission

zutreffend erwogen hat und vor Verwaltungsgericht auch vom Rekurrenten

anerkannt wird, ist dies das Datum des Bundesgerichtsentscheids 1C_444/2010 vom

11. Februar 2011, mit dem die Unterschutzstellung vom 23. Mai 2007

bestätigt worden ist. Ferner ist der Vorinstanz beizupflichten, dass die vom

Stadtrat am 7. Januar 2015 und 15. März 2023 beschlossenen

Lockerungen des Schutzumfangs im Rahmen der allfälligen Zusprechung einer

Entschädigung zu berücksichtigen sind.

Gemäss der am Stichtag

massgebenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991

(BZO 1991/99) befand sich die Parzelle in der Wohnzone W3 mit einem

Wohnanteil von 90 %.

7.

7.1 Die

Schätzungskommission erwog, dass die 1897/98 erstellte Villa Sihlberg bis 1976

von der Familie D, welche die nahe gelegene Brauerei betrieben habe, bewohnt

worden sei. Anschliessend an eine zwischenzeitliche Umnutzung zu Schulräumen

habe das Gebäude nach einer umfassenden Sanierung in den Jahren 1984 bis 1986

bis zum Tod von E im Jahr 2000 wiederum Wohnzwecken gedient. Zur Zeit des

Erwerbs durch den Rekurrenten seien verschiedene Zimmer an Studenten vermietet

gewesen und nach Renovationsarbeiten habe dieser selbst mit seiner Familie dort

gewohnt. Unter diesen Umständen habe das Wohnen als bisherige Nutzung zu

gelten. Wie das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2009.00528 vom 13. August

2010 festgehalten habe (E. 3.3 und 3.4), sei eine vom Rekurrenten

angestrebte Ausdehnung der gewerblichen Nutzung aufgrund des erforderlichen

Wohnanteils von 90 % sowie aus feuerpolizeilichen Gründen unzulässig

gewesen. Die Bausektion habe in einem Entscheid vom 18. November 2014

festgehalten, dass kommerzielle Anlässe nur auf einem Nutzflächenanteil von 10 %

und im Zusammenhang mit den in der Villa bestehenden Büroräumlichkeiten

zulässig seien. Der Umfang der Unterschutzstellung vom 23. Mai 2007 sei im

Rechtsmittelverfahren bis auf zwei untergeordnete Punkte betreffend die

unwiederbringlich veränderten Räume 1.10 (Veranda) und 1.11 (Putzzimmer)

bestätigt worden. Die Villa dürfe weder abgebrochen noch ihr Volumen ober-

und/oder unterirdisch erweitert werden. Die Erstellung zusätzlicher Bauten auf

dem Grundstück sei ausgeschlossen; davon ausgenommen bleibe die Erstellung

eines Neubaus von 260 m2 Grundfläche in einem festgelegten

Bereich mit maximal drei Vollgeschossen, einem Attika- und einem Untergeschoss.

Die bisherige Wohnnutzung werde durch den Schutzumfang weder untersagt noch

direkt eingeschränkt. Zwar habe schon das Baurekursgericht festgehalten, dass

die Villa aufgrund ihrer Grösse und der inneren Aufteilung den heutigen

Ansprüchen nicht mehr entspreche und sie sich daher schlecht zur

ausschliesslichen Wohnnutzung eigne. Tatsächlich stünden die umfangreichen

Schutzanordnungen für den Innenbereich in einem gewissen Widerspruch zu

modernem Wohnkomfort. Allgemein stelle die Lösung von energetischen und

heiztechnischen Fragen bei historischen Gebäuden eine Herausforderung dar, was

eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung einer Liegenschaft jedoch nicht

ausschliesse. Vorliegend werde die bisherige Wohnnutzung nicht wesentlich

eingeschränkt; vielmehr hindere die Unterschutzstellung nur allfällige künftige

Veränderungen. Die Intensität einer Eigentumsbeschränkung sei mit Bezug auf die

gesamte Parzelle zu prüfen. Deshalb sei die dem Rekurrenten offenstehende

Möglichkeit eines Zusatzbaus mit einer Grundfläche von 260 m2

mitzuberücksichtigen. Wenn ein Grundstück – wie hier – teilweise überbaut sei

und zusätzliches Bauvolumen geschaffen werden könne, erweise sich der

Baulandverlust nicht als zuverlässiger Indikator hinsichtlich der Schwere des

Eingriffs. Zur Quantifizierung eines Eingriffs kämen namentlich der

Ausnützungsverlust und der Wertverlust in Frage, wobei sich der Rechtsprechung

für beide Faktoren keine klaren Richtwerte entnehmen liessen. Weil es sich bei

der Villa Sihlberg um ein Wohnobjekt zur Eigennutzung und nicht um ein

Renditeobjekt handle, sei die Liegenschaft als selbstgenutztes Wohneigentum und

nicht nach der Ertragswertmethode zu bewerten. Die Berechnung der

Rekursgegnerin, wonach mit der Unterschutzstellung ein Ausnützungsverlust von

49 % verbunden sei, lasse sich anhand der Akten nachvollziehen. Hingegen

schätze sie den Wertverlust mit 17 % klar zu tief. Zwar überzeuge die

Herleitung des Marktwerts der Villa; hingegen seien die von der Rekursgegnerin

angenommenen Verkaufspreise für die Zusatzüberbauung und die Neuüberbauung mit

einer Bandbreite zwischen Fr. 8'100.- und Fr. 12'600.-/m2

Nutzfläche deutlich untersetzt. Für das Jahr 2011 rechtfertige sich für die

entsprechend privilegierte Lage im Kreis 2 vielmehr ein Verkaufspreis von

Fr. 15'000.-/m2 Nutzfläche. Unter Berücksichtigung der

notwendigen Investitionen ergebe sich bei Erhalt der Villa mit maximaler

Zusatzüberbauung ein Marktwert von rund Fr. 41'500'000.- (realisierbare

Wohnfläche von 3'060 m2 x Fr. 15'000.-/m2 ./.

Investitionen von Fr. 20'500'000. + Marktwert Villa von ca. Fr. 16'000'000.-).

Bei einer Neuüberbauung ohne Unterschutzstellung wäre von einem Marktwert von

rund Fr. 45'000'000.- auszugehen (realisierbare Wohnfläche von 5'420 m2 x

Fr. 15'000.-/m2 ./. Investitionen von Fr. 36'400'000.-).

Bei dem aufgrund der Unterschutzstellung erforderlichen Erhalt der Villa mit erlaubtem

Zusatzgebäude sei ein rund 10 % höherer Verkaufspreis für die Nutzfläche,

also Fr. 16'500.-/m2 zu schätzen. Daraus resultiere ein

Marktwert von rund Fr. 26'300'000.- (720 m2 realisierbare

Wohnfläche x Fr. 16'500.-/m2 ./. Investitionen von

Fr. 5'000'000.- + Marktwert Villa von 19'400'000.-). Nach dem Gesagten

belaufe sich der mit der Unterschutzstellung verbundene Wertverlust im

Vergleich zum Szenario "Erhalt Villa mit maximaler Zusatzüberbauung" auf

rund 37 % und im Vergleich zu einem maximalen Ersatzneubau auf 42 %.

Am Stichtag sei für den Rekurrenten erkennbar gewesen, dass zumindest das

Szenario eines Abbruchs des Gebäudes mit nachfolgender Neuüberbauung der

Parzelle nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit realisierbar gewesen sei.

Vorliegend sei bei der dem Objekt angepassten, wirtschaftlich sinnvollen

Nutzung vom bisherigen Zustand auszugehen, d. h. von Wohnnutzung. Trotz Verminderung der

Geschossfläche von 49 % und einem Wertverlust von "konservativ

geschätzten" 37 % bleibe dem Grundeigentümer eine wirtschaftlich

sinnvolle und gute Nutzung weiterhin möglich. Gemäss einem Entscheid des

Bundesgerichts liege kein Sonderopfer vor, wenn ein Teil des betroffenen

Grundstücks – wie hier – frei überbaubar geblieben sei. Schliesslich fehle es

an einer hinreichend schweren Eigentumsbeschränkung.

7.2 Zur

Begründung seines Rechtsmittels macht der Rekurrent zunächst Ausführungen zur

Bedeutung der Villa Sihlberg und von deren Entwicklungsmöglichkeiten,

insbesondere der Eignung für eine bestimmte Behandlung von krebskranken

Patienten. Die Unterschutzstellung habe dieses Projekt blockiert und laufe den

Zielen der Stadtentwicklung zuwider. Für diese Blockade und den dadurch

entstandenen Schaden sei er angemessen zu entschädigen, was die Stadt Zürich zu

einer Revision der Schutzanordnung bewegen solle. Gemäss seinen Berechnungen

erleide er im Zug der Unterschutzstellung einen jährlichen Verlust von Fr. 320'350.-,

während er ohne diesen Eingriff einen Ertrag von Fr. 781'960.- erzielen

könnte. Die gemäss Bau- und Zonenordnung mögliche Arealüberbauung sei durch

diese Anordnung ausgeschlossen worden; der einzig noch zulässige Annexbau führe

zu einem Ausnützungsverlust von 87 %. Weil er im März 2007 nicht Hand zu

einer vertraglichen Schutzanordnung geboten habe, sei er in der Folge bei den

Bemühungen um eine sinnvolle Nutzung des Objekts schikaniert worden. Die

Inventarisierung der Villa habe sich ursprünglich auf das Gebäude und das

Eingangstor beschränkt und sei mit der Schutzverfügung unerwartet ausgedehnt

worden. Die Schätzungskommission lasse ausser Acht, dass sich der Verlust von

(5'888 m2 ./. 770 m2 =) 5'118 m2

Nutzfläche auf den Verkehrswert auswirke. Die übermässige Dauer des

Schätzungsverfahrens von mehr als fünf Jahren komme einer schweren

Rechtsverzögerung gleich und habe ihn erheblich benachteiligt. Während mehr als

20 Jahren hätten die zuständigen Behörden die Klärung der Entschädigung

verzögert, was bei deren Bemessung zu berücksichtigen sei. Am Stichtag habe

eine Verfügung der Feuerpolizei die gleichzeitige Anwesenheit von nur 15 Personen

in der Villa Sihlberg erlaubt, was sich ebenfalls wertmindernd auswirke. Wenn

die Rekursgegnerin argumentiere, dass die Wohnnutzung auch nach der

Unterschutzstellung im gleichen Umfang erlaubt bleibe, verschweige sie, dass

alle Bau- und Nutzungsgesuche ab 2006 abgelehnt worden seien. Die einseitige

Fixierung auf die ursprüngliche Wohnnutzung widerspreche der Realität und den

heutigen Erfordernissen einer wirtschaftlichen Bewerbung. Die angeordneten

Beschränkungen schlössen eine "renditemaximierende" Nutzung der

Liegenschaft aus. Die Behauptung der Rekursgegnerin, dass die Liegenschaft

weiterhin sinnvoll genutzt werden könne, entbehre einer rechtlichen und

sachlichen Grundlage, was zu einer fehlerhaften Bewertung geführt habe. Das

Verwaltungsgericht müsse dies umfassend überprüfen. Die Schätzungskommission

habe die von ihm vorgelegten Wertgutachten unzureichend berücksichtigt; dies

gelte insbesondere bezüglich der wirtschaftlichen Tragfähigkeit. Die

Missachtung von "realistischen Unterhaltskosten", der langfristigen

finanziellen Belastungen und der realen Verhältnisse sei methodisch falsch.

Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin lasse sich die Villa nicht als

(Luxus-)Wohnobjekt nutzen. Dafür fielen zu hohe Renovations- wie

Unterhaltskosten an; überdies fehle eine entsprechende Nachfrage. Die

"marktwirtschaftliche Realität" zeige eine fehlende Kaufbereitschaft

für integral geschützte Objekte, weil eben keine alternative Nutzung möglich

sei. Für die Bewertung sachgerecht sei hier einzig die Ertragswertmethode. Die

Auffassung der Schätzungskommission, wonach die Villa überwiegend zum Wohnen

genutzt worden sei, greife zu kurz; vielmehr habe sie teilweise auch

gewerblichen Zwecken gedient. Er habe die Liegenschaft 2005 aus

Rentabilitätsgründen erworben und wegen ihrer fehlenden Eignung als Wohnobjekt

gewerbliche Nutzungen angestrebt, was ihm jedoch nur in minimalem Umfang

zugestanden worden sei. Der sehr weite Schutzumfang schränke überdies den

Wohnkomfort in einem Ausmass ein, der mit den heutigen Ansprüchen unvereinbar

sei; dies gelte insbesondere mit Bezug auf Energietechnik und Heizung. Der

realisierbare Zusatzbau mit nur 770 m2 Nutzfläche stelle im

Verhältnis zur Grösse des gesamten Grundstücks eine unzureichende Kompensation

dar. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung bedeute die Kombination aus Verlust an

Nutzungsreserve von 87 %, eingeschränkter Verwendbarkeit des Hauptgebäudes

und den laufenden finanziellen Belastungen insgesamt einen schweren Eingriff.

Jedenfalls sei der von der Rekursgegnerin behauptete Wertverlust von nur 17 %

nicht plausibel. Wenn die Schätzungskommission den Wertverlust je nach Szenario

mit 37 % bzw. 42 % bemesse, werde damit jedenfalls die vom

Verwaltungsgericht für eine Entschädigung erforderliche Eingriffsintensität

erreicht. Eine fehlende Realisierungswahrscheinlichkeit für ein wirtschaftlich

sinnvolles Bauvorhaben sei am Stichtag einzig auf "behördliche

Blockaden" in Verbindung mit ungenauen Schutzanordnungen und exzessiven

Auflagen zurückzuführen gewesen. Auch wenn er den Inventareintrag gekannt habe,

seien ihm seitens der Denkmalpflege keine Hinweise auf eine bevorstehende

Unterschutzstellung zugegangen; daher habe er auf eine Projektierung gemäss

damaliger Bauordnung vertrauen dürfen. Ferner sei der Tatbestand eines

Sonderopfers erfüllt: Im Unterschied zu ähnlichen Objekten in der Stadt Zürich

präsentiere sich der Eingriff bei der Villa Sihlberg als besonders umfangreich

und tiefgreifend. Weil dieses Gebäude nach Art, Lage und Schutzumfang

einzigartig sei, rechtfertige sich die Ausdehnung des Vergleichsperimeters auf

die ganze Stadt Zürich nicht.

7.3 Die

Rekursgegnerin erwidert, dass die Villa Sihlberg – wie zahlreiche andere im

gleichen Zeitraum erstellte ähnliche Objekte – auch nach der

Unterschutzstellung bestimmungsgemäss genutzt werden könne. Die

Schutzmassnahmen verhinderten weder eine Verbesserung des Raumklimas noch

energetische Massnahmen. Auch die Küche und die Bäder dürften umfassend

erneuert werden. Hinsichtlich einer möglichen Nutzungsänderung wären

denkmalschutzrechtlich ein "Healthcenter" mit Wohnsuiten, eine

Galerie und Mehrzweckräume für Anlässe erlaubt. Wie die Schätzungskommission

festgehalten habe, diene die Villa Sihlberg auch nach der Unterschutzstellung

als (Luxus-)Wohnobjekt zur Selbstnutzung und weise einen erheblichen

Verkehrswert auf. Die Ausführungen des Rekurrenten zu Sanierungskosten und

fehlenden Renditemöglichkeiten seien nicht nachvollziehbar. Die

feuerpolizeilichen Auflagen ergäben sich nicht aus der Unterschutzstellung,

sondern hingen mit dem Zustand des Gebäudes zusammen. Weil die Villa Sihlberg

bereits seit 1986 inventarisiert gewesen sei, habe der Rekurrent bei deren

Erwerb im Januar 2005 nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit damit rechnen dürfen,

eine Neuüberbauung realisieren zu können. Vielmehr habe er damals mit

Denkmalschutzmassnahmen rechnen müssen, was im Kaufpreis von nur Fr. 7'500'000.-

mitberücksichtigt worden sei. Weil die Liegenschaft auch nach der

Unterschutzstellung bestimmungsgemäss und wirtschaftlich gut habe genutzt

werden können, spiele es nach der Rechtsprechung keine Rolle, wie gross der mit

diesem Eingriff verbundene Ausnützungs- und Wertverlust sei. Eventuell sei

vorliegend auf den Wertverlust und nicht auf den Ausnützungsverlust

abzustellen. Mit Bezug auf diesen seien die Berechnungen des Rekurrenten nicht

nachvollziehbar. Die städtische Schätzungskommission sei im März 2020 zum

Schluss gelangt, dass der Marktwert des Grundstücks Kat.-Nr. 01 aufgrund

der Unterschutzstellung bei Erhalt der Villa und der Möglichkeit zur Errichtung

eines Zusatzgebäudes Fr. 22'900'000.- sowie bei deren Fortbestand ohne

denkmalpflegerische Auflagen und mit der Möglichkeit einer maximalen

Zusatzüberbauung Fr. 27'600'000.- betrage, was einem Wertverlust von 17 %

entspreche. Im Fall eines Abbruchs des Gebäudes mit nachfolgender Neuüberbauung

der Parzelle sei das Grundstück mit Fr. 19'500'000.- zu bewerten. Ihre

abweichende Herleitung der 2011 massgebenden Landpreise begründe die

Schätzungskommission nur rudimentär, gestützt auf unzutreffende Annahmen und

methodisch fehlerhaft. Aufgrund dieser Mängel habe die Vorinstanz einen übersetzten

Minderwert von 37 % ermittelt. An einem Sonderopfer fehle es bereits

mangels der erforderlichen Realisierungswahrscheinlichkeit. Ebenso wenig

gebiete der Grundsatz der Rechtsgleichheit den Schluss auf ein Sonderopfer.

Ferner wiege der Eingriff nicht hinreichend schwer und die mit dem Eingriff

verbundenen höheren Instandsetzungskosten seien nicht zu berücksichtigen.

8.

8.1 Der

Rekurrent rügt mit gutem Grund die mit fast fünf Jahren überlange Dauer des

Schätzungsverfahrens. Dieser Mangel war auf die damals bestehenden personellen

Probleme bei der Schätzungskommission I zurückzuführen (vgl. VGr, 13. Juli

2017, VR.2016.00001, E. 3, und VGr, 27. Dezember 2021, VR.2021.00004,

E. 2) und ist inzwischen behoben. Wie in den beiden zitierten Entscheiden

festgehalten, hätte sich der Rekurrent hiergegen mit einer

Rechtsverzögerungsbeschwerde beim Verwaltungsgericht wehren können, was er

indessen unterlassen hat. Hingegen ist darauf hinzuweisen, dass das vorliegende

Rekursverfahren speditiv erledigt wird. Dem vom Rekurrenten gestellten Antrag,

"dass diese Verzögerungen bei der Kostenregelung und der Entscheidung über

eine mögliche Entschädigung angemessen berücksichtigt werden", kann mangels

einer gesetzlichen Grundlage jedoch nicht stattgegeben werden (vgl. BGE 138 II 513 E. 6.5).

8.2 In erster

Linie ist zu prüfen, ob die am 11. Februar 2011 in Rechtskraft erwachsene Schutzanordnung

vom 23. Mai 2007 gemäss dem in E. 4 aufgeführten Umfang eine

bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen

Liegenschaft Villa Sihlberg, Zürich, ausschliesst.

8.3

8.3.1

Wie die Schätzungskommission zutreffend erkannt hat, bildet das gesamte

Grundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 4'121 m2 die Bezugsgrösse

für die Beurteilung der Frage, ob eine Eigentumsbeschränkung eine materielle

Enteignung darstelle oder nicht. Somit ist die dem Grundeigentümer mögliche

Erstellung eines Zusatzbaus von 260 m2 Grundfläche

mitzuberücksichtigen. Neben der genannten Parzelle mit der Villa Sihlberg kommt

die zu deren Erschliessung erforderliche Kat.-Nr. 03 im Halte von 3'056 m2

hinzu, an der dem Rekurrenten ein Miteigentumsanteil von 11/66 zusteht.

Anzumerken ist, dass das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung einer formellen

Teilenteignung auch zwei benachbarte Grundstücke desselben Eigentümers

bezüglich der Bewertung als Gesamtheit betrachtet hat (VGr, 10. November

2022, VR.2021.00002, E. 4.4.1).

Im gleichen Entscheid hat das

Verwaltungsgericht seine ständige Rechtsprechung bekräftigt, dass die Bewertung

eines Grundstücks eine Einheit darstellt. Das Gericht hat daher nur zu prüfen,

ob die Bewertung als Ganzes vertretbar ist; hingegen braucht es sich – unter

Vorbehalt grober Irrtümer – mit Einwänden gegen einzelne Faktoren einer

Schätzung grundsätzlich nicht zu befassen (E. 4.4.2 mit Hinweisen auf

Rechtsprechung und Lehre).

8.3.2

Für die Beurteilung der Frage, ob die Villa Sihlberg nach der

Unterschutzstellung weiterhin bestimmungsgemäss genutzt werden konnte, spielen

die verschiedenen Bewerbungen durch die früheren Eigentümer ebenso wenig eine

Rolle wie die Vorstellungen des Rekurrenten anlässlich des Kaufs der

Liegenschaft Anfang 2005. Massgebend sind vielmehr die rechtlichen

Rahmenbedingungen, an denen sich die Nutzung des Grundstücks zu orientieren

hatte. Am Stichtag, dem 11. Februar 2011, befand sich das Areal in der

Wohnzone W3 mit einem Wohnanteil von 90 %. Gemäss § 52 Abs. 1 PBG sind Wohnzonen in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise

zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen und

in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen. Nach Art. 16

Abs. 1 BZO 1991/99 (in der am Stichtag geltenden Fassung) waren in

Gebieten mit einem Wohnanteil von 90 % nebst Wohnnutzungen nur nicht

störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen zulässig. Gegenüber der

kantonalrechtlichen Umschreibung der Zonenkonformität von Wohnzonen waren mit

der kommunalrechtlichen Festlegung eines Wohnanteils zusätzliche

Einschränkungen verbunden (Michael Steiner/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, S. 176 ff., und Christoph Fritzsche/Christian Berz, a. a. O., S. 1203 ff.). Das

Verwaltungsgericht hat im Entscheid VB.2009.00528 vom 13. August 2010 in

E. 3.3 festgehalten, dass die Villa Sihlberg entsprechend den aufgeführten

gesetzlichen Bestimmungen zumindest weit überwiegend der Wohnnutzung diente und

gewisse Pläne des Eigentümers für eine gewerbliche Nutzung nicht bewilligungsfähig

waren.

Wie die Schätzungskommission in Rz. 23 zutreffend

erwogen hat, wird die bisherige Wohnnutzung durch den Schutzumfang weder

untersagt noch unmittelbar eingeschränkt. Zwar ist unbestritten, dass die

Anpassung der sanitären Anlagen an heutige Komfortbedürfnisse wie auch die

Gewährleistung eines angenehmen Wohnklimas und die energetisch zweckmässige

Ausgestaltung der Gebäudetechnik mit erheblichen technischen Herausforderungen

und grösserem finanziellem Aufwand verbunden sind. Diese Verhältnisse sind

jedoch nicht nur bei der Villa Sihlberg anzutreffen, sondern bei sehr

zahlreichen Gebäuden mit alter Bausubstanz.

8.3.3

Sodann gilt es zu beurteilen, ob die aufgrund der Unterschutzstellung

zulässige Nutzung noch als gut und wirtschaftlich sinnvoll gewürdigt werden

kann.

8.3.3.1

Als Bewertungsmethode für das streitbetroffene Wohnobjekt, das aufgrund

seiner Grösse, seines Charakters und der Lage als Luxusobjekt zu qualifizieren

ist, eignet sich von den verschiedenen Methoden (vgl. hierzu VGr, 24. Oktober

2024, VR.2023.00002, E. 5.2 mit Verweisungen; Felix Richner et al.

[Hrsg.], Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 220

N. 137 ff.) einzig die Realwertmethode. Demgegenüber fällt die vom

Rekurrenten verfochtene Ertragswertmethode wegen der im Vordergrund stehenden

Eigennutzung ausser Betracht (Richner, a. a. O.,

§ 220 N. 179). Dasselbe gilt für die im Enteignungsrecht allgemein

dominierende Vergleichsmethode (Richner, a. a. O.,

§ 220 N. 139 ff.), weil es an tauglichen Vergleichsobjekten

offensichtlich fehlt. Allgemein erscheint die Bewertung im vorliegenden Fall

unabhängig der angewendeten Methode deshalb als besonders anspruchsvoll und mit

Unwägbarkeiten behaftet, weil sich die Bewertung auf ein sehr voluminöses und

historisches Gebäude bezieht, das mit Bezug auf die Architektur, den Umschwung

und die Lage nahe dem Zentrum der Stadt Zürich einzigartige Eigenschaften

aufweist.

8.3.3.2

Mit der Bewertung der Villa Sihlberg hat sich zunächst die städtische

Schätzungskommission befasst. In ihrem Bericht vom 10./19. März 2020 ist

sie nach einer umfassenden Bestandesaufnahme (S. 33 f.) zum Schluss

gekommen, dass sich der Marktwert der Villa nach der Unterschutzstellung auf

(rund) Fr. 19'400'000.- und jener des Zusatzgebäudes auf (rund) Fr. 3'500'000.-,

insgesamt somit auf Fr. 22'900'000.- belaufe (S. 37 f.). Auch

wenn der Schätzung zugute zu halten ist, dass sie auf einer gründlichen

Ermittlung des Sachverhalts beruht, eine sorgfältige Begründung enthält und

nach den bewährten Regeln der Immobilienbewertung erfolgt ist, muss ihr

Beweiswert insoweit relativiert werden, als sie von einem Gremium der

Rekursgegnerin als Partei dieses Verfahrens verfasst worden ist (vgl. Plüss,

Kommentar VRG, § 7 N. 148).

8.3.3.3

Die Schätzungskommission bezeichnet in E. 31 des angefochtenen

Entscheids die Schätzung des Marktwerts der Villa bei Unterschutzstellung als

"nachvollziehbar". Diese zurückhaltende Formulierung dürfte auf die

vorstehend erwähnte objektspezifische Schwierigkeit der Bewertung zurückzuführen

sein. Dass die Vorinstanz bei der Schaffung von neuer Bausubstanz (Erhalt der

Villa mit Zusatzüberbauung bzw. Abbruch der Villa mit Neuüberbauung) von

höheren Verkehrswerten ausgeht als die Rekursgegnerin (dazu nachfolgend E. 8.4.2),

ist im vorliegenden Zusammenhang unerheblich. Jedenfalls steht fest, dass der

Villa Sihlberg auch nach der Schutzanordnung nach wie vor ein sehr hoher

Verkehrswert zukommt.

8.3.3.4

Diese Berechnung vermag der als Architekt fachkundige Rekurrent in seinen

umfangreichen Rechtsschriften nicht zu entkräften: Neben seinen – im

vorliegenden Verfahren wie gesagt unbehelflichen – Einwendungen gegen den

Schutzumfang und die gescheiterten Bemühungen um eine zumindest partielle

Umnutzung zu gewerblichen Zwecken weist er auf die sanierungsbedürftige

Bausubstanz und hohe Unterhaltskosten hin, freilich ohne dieselben näher zu

substanziieren und zu belegen. Hinsichtlich des geltend gemachten

Liegenschaftenunterhalts wäre es dem Rekurrenten möglich und zumutbar gewesen,

die betreffenden Aufwendungen anhand von Steuerunterlagen nachzuweisen. Die vor

der Schätzungskommission eingereichten Kopien des Beiblatts zum

Liegenschaftenverzeichnis der Steuererklärungen für die Steuerperioden 2007−2018

ohne Belege genügen diesen Anforderungen freilich nicht. Weil die Liegenschaft

anhand des Realwerts zu bewerten ist, tun seine weiteren Ausführungen zum

tatsächlichen und möglichen Ertrag nichts zur Sache. Zwar ist einzuräumen, dass

die von der Schätzungskommission insoweit bestätigte Bewertung durch die

Rekursgegnerin sich auf gewisse allgemeine Kennzahlen (wie

Kapitalisierungssatz, technische Entwertung) stützt, die möglicherweise nicht

in jeder Fallkonstellation als angemessen erscheinen. Wenn die sachkundige

Vorinstanz dieser Bewertung aber gefolgt ist, liegt darin mit Bezug auf die –

nach dem Gesagten als Einheit zu betrachtende – Schätzung keine Rechtsverletzung

vor, die das Verwaltungsgericht zu korrigieren hätte. Plausibilisiert wird die

Bewertung durch einen Versicherungsnachweis der Gebäudeversicherung Kanton

Zürich vom 17. Januar 2011 (gültig ab 2011). Danach belief sich die – nur

den Gebäudewert ohne Landwert widerspiegelnde – Versicherungssumme für die

Villa Sihlberg auf Fr. 14'434'400.-.

Anzufügen ist, dass die Schutzverfügung vom 23. Mai

2007 die Erstellung eines Neubaus von 260 m2 Grundfläche

ausdrücklich erlaubt. Während das Verwaltungsgericht in einem anderen Fall die

Einpreisung eines nach der Unterschutzstellung noch möglichen Nutzungstransfers

wegen dessen unsicherer Realisierbarkeit grundsätzlich abgelehnt hat (VGr, 14. März

2014, VR.2022.00002, E. 6.6.2), darf die Zulässigkeit eines Neubaus hier

ohne Weiteres angenommen und somit werterhöhend angerechnet werden.

8.3.3.5

Diese Erwägungen führen zum (Haupt-)Resultat, dass eine gute und

wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Liegenschaft Villa Sihlberg auch nach der

Unterschutzstellung weiterhin möglich ist und daher keine materielle Enteignung

vorliegt. Selbst wenn die – nicht aktenkundigen – Zusatzeinkünfte des

Rekurrenten aus gewerblicher Nutzung ausser Acht gelassen werden, erscheint die

vom Rekurrenten auch nach dem Stichtag während Jahren praktizierte Eigennutzung

der Villa als ein Luxuswohnobjekt weiterhin als attraktiv. Unter diesen Umständen

erübrigt sich eine weitere Auseinandersetzung mit der Frage, ob und in welchem

Umfang die Lockerung des Schutzumfangs mit der Verfügung vom 7. Januar

2015 und dem baurechtlichen Entscheid vom 2. August 2023 (Nutzungsänderung

von Wohnen zu Gewerbe; Healthcenter) entschädigungsmindernd zu berücksichtigen

wäre.

8.4 Im

Hinblick auf eine mögliche Fortsetzung des Rechtsstreits erscheint es

angezeigt, den Enteignungstatbestand auch unter dem Blickwinkel der

Eingriffsintensität zu prüfen. Im neuesten Entscheid VR.2022.00002 vom 14. März

2024, der die Unterschutzstellung eines Villengrundstücks zum Gegenstand hatte,

kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass bei Fortdauer einer wirtschaftlich

sinnvollen Nutzung eine Werteinbusse von 44,6 % das für eine materielle

Enteignung erforderliche Ausmass (noch) nicht erreiche (E. 6.8).

8.4.1

Im genannten Entscheid hat das Verwaltungsgericht klargestellt, dass nicht

der mit einer Eigentumsbeschränkung verbundene – vom Rekurrenten auf 87 %

bezifferte – Ausnützungs-, sondern der Wertverlust das massgebende Kriterium

bildet. Denn die in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts thematisierte

Reduktion der Ausnützung ist auf Aus- und Abzonungen zugeschnitten, und zwar

bei unüberbauten Grundstücken (VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.0004, E. 3.7

und 7.3; RB 1997 Nr. 118). In solchen Fällen lässt sich die mit einer

Planungsmassnahme verbundene Minderausnützung mit einiger Genauigkeit

ermitteln. Demgegenüber beschlagen Einschränkungen aufgrund des Denkmalschutzes

regelmässig überbaute Liegenschaften, häufig in Ortskernen. Dort erscheint es

schon aus gestalterischen und allenfalls weiteren rechtlichen Gründen schwierig,

die maximal zulässige Ausnützung zu realisieren, und zudem häufig auch nicht als

wirtschaftlich sinnvoll.

8.4.2

Wie in E. 8.3.3.2/4 festgehalten, ist der Marktwert der Villa Sihlberg

nach der Unterschutzstellung auf (rund) Fr. 19'400'000.- zu schätzen.

Demgegenüber gehen die Schätzungskommission wie auch der Rekurrent für den neu

zu schaffenden Wohnraum (Erhalt des Gebäudes mit Zusatzüberbauung oder Abbruch

mit Gesamtneuüberbauung) von wesentlich höheren Werten aus, als die

Rekursgegnerin angenommen hat.

8.4.2.1

Weil die Bewertung des Wohnobjekts nicht nach der Ertragswert-, sondern

nach der Realwertmethode vorzunehmen ist, stossen die Vorstellungen des

Rekurrenten, dass er ohne Unterschutzstellung einen jährlichen Ertrag von Fr. 781'960.-

erzielen würde, von vornherein ins Leere. Hinzu kommt, dass diese Aufstellung

wie auch jene zum jährlichen Verlust von Fr. 320'350.- aufgrund der

Schutzmassnahme in keiner Weise näher begründet und plausibilisiert werden.

Anzumerken ist, dass der Rekurrent schon vor der Schätzungskommission eine von

ihm veranlasste Wertanalyse von der Firma F eingereicht hatte, die ohne

Schutzverfügung erzielbare Erträge aufführte.

8.4.2.2

Wie die Rekursgegnerin zu Recht rügt, hat die Schätzungskommission in E. 31

ihre Annahmen bezüglich der am Stichtag geltenden Landpreise mangelhaft

begründet. Die Vorinstanz hätte sich nicht damit begnügen dürfen, Preise für

das Jahr 2024 zu erheben und diese "vorsichtig geschätzt", jedoch

ohne weitere Ausführungen auf 2011 zurückzurechnen. Vielmehr hätte sie die

Zahlen für das Jahr 2011 eruieren und plausibilisieren müssen (VGr, 14. März

2024, VR.2022.00002, E. 6.5.2). Die der Rekursantwort beigelegten Auszüge

aus dem Zürcher Wohneigentumsindex für See und Stadt Zürich sowie das von der

Firma F publizierte Immo-Monitoring für 2011 legen nahe, dass die von der

Schätzungskommission angenommenen Nutzflächenpreise per Stichtag zu hoch

ausgefallen sind.

8.4.2.3

Es kann dahingestellt bleiben, ob die von der Rekursgegnerin diesbezüglich

verfochtenen Preise von durchschnittlich rund Fr. 10'000.-/m2

Nutzfläche angemessen oder zu tief bemessen worden sind. Denn die nach dem

vorstehend Gesagten erforderliche Korrektur führt zu einem Wertverlust, der

jedenfalls um einiges tiefer liegt als die von der Schätzungskommission

ermittelten 37 % bzw. 42 %. Dieses Mass liegt nach dem in E. 8.4

erwähnten Präjudiz VR.2022.00002 vom 14. März 2024 deutlich unter der

Schwelle für eine materielle Enteignung.

8.5 Zu prüfen

bleibt nach dem in E. 6.1 Gesagten, ob dem Rekurrenten mit der

Unterschutzstellung vom 23. Mai 2007 ein entschädigungspflichtiges

Sonderopfer zugemutet wird.

8.5.1

Der Tatbestand des Sonderopfers setzt neben einer Beschränkung von gewisser

Schwere voraus, dass höchstens wenige Grundeigentümer von einer solchen

betroffen werden. Zudem muss am Stichtag die hohe Wahrscheinlichkeit bestanden

haben, dass sich eine bessere Nutzung in naher Zukunft ohne den betreffenden

Eingriff hätte verwirklichen lassen (BGE 131 II 728 E. 2).

8.5.2

Die Schätzungskommission hat bezüglich eines Sonderopfers festgehalten,

dass die ganze Stadt Zürich und nicht nur das betroffene Quartier als

Vergleichsperimeter heranzuziehen sei. Gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung sei eine Entschädigung auch dann nicht geschuldet, wenn – wie

hier – ein Teil des Grundstücks frei überbaubar geblieben sei. Im Übrigen fehle

es vorliegend an einem hinreichend schweren Eigentumseingriff.

Der Rekurrent wendet dagegen ein, dass der Schutzumfang

für die Villa Sihlberg überaus umfassend sei und jenen für ähnliche Objekte in

der Stadt Zürich weit übertreffe. Der erlittene Wertverlust belaufe sich auf

über 80 %; hinzu kämen immense Unterhaltskosten. All dies stelle in

Verbindung mit der systematischen Benachteiligung, die er durch die

Denkmalpflege erlitten habe, eine rechtsungleiche Behandlung dar.

8.5.3

Gemäss der in E. 6.1 wiedergegebenen bundesgerichtlichen Umschreibung

des Tatbestands einer materiellen Enteignung fehlt es vorliegend schon deshalb

an einem Sonderopfer, weil der Rekurrent am Stichtag nicht mit der Realisierung

eines Neubaus oder mit einer Umnutzung zu gewerblichen Zwecken rechnen durfte.

Wie die Erwägungen zum Stadtratsbeschluss vom 23. Mai 2007 festhielten,

hatte die Denkmalpflege schon im Dezember 2004 den früheren Eigentümern der

Liegenschaft den Entwurf für eine vertragliche Regelung der Schutzmassnahmen

vorgelegt, wovon der Rekurrent Kenntnis hatte. Nach dem in E. 8.3.3.4

Gesagten treffen die Ausführungen des Rekurrenten zum behaupteten Wertverlust

wie auch zu den Unterhaltskosten nicht zu. Vielmehr ist darauf hinzuweisen,

dass das Bundesgericht im Entscheid 1C_444/2010 vom 11. Februar 2011

erwogen hat, dass es sich vorliegend nicht um einen besonders schwerwiegenden

Eingriff in die Eigentumsgarantie handle (E. 6.1 und 6.2). Schliesslich

bleibt der Rekurrent den Nachweis schuldig, dass die zuständigen Behörden bei

der Unterschutzstellung von verwandten Objekten in der Stadt Zürich als gemäss

Rechtsprechung für den Vergleich massgebendem Perimeter den Eigentümern

"flexiblere Nutzungsmöglichkeiten" zugestanden hätten. Vielmehr

verhält es sich nach den Akten so, dass der Rekurrent Nutzungsänderungen

angestrebt bzw. eigenmächtig vorgenommen hat, die aufgrund der massgebenden

baurechtlichen Normen nicht bewilligt werden konnten.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten war.

9.

Bei diesem Prozessausgang

sind die Gerichtskosten dem Rekurrenten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und muss ihm eine Parteientschädigung versagt bleiben (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Der

Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 50'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-; Zustellkosten,

Fr. 50'170.- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) die Schätzungskommission I.